Demo modus1 by Ruben Bolívar

Modus Vivendi

Región Guayana Septiembre 2013

Aquiles Martini Pietri Foro

con

Presidente de la Camara Inmobiliaria de Venezuela

Valoramos como positivo el mantener un canal de comunicación abierto con el Gobierno Aquiles Martini Pietri, el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), valora como positivo el mantener un canal de comunicación abierto con el Gobierno “para exponer nuestros criterios comerciales y gremiales de forma profesional”. Señaló que es absolutamente necesario aumentar los niveles de confianza para que la participación de la empresa promotora privada y el Gobierno Nacional puedan lograr los objetivos de construcción de viviendas. “Muchas de las propuestas que enviamos han sido estudiadas por el Ministro con buena aceptación e incorporación en los borradores de trabajo”, dijo. Explicó que se han realizado dos reuniones de trabajo el pasado 11 y el 23 de diciembre, con la que se amplió el estudio conjunto sobre los problemas que afectan al sector inmobiliario nacional y las posibles soluciones a esos problemas.

¿Que consideraciones se hicieron sobre los inmuebles comerciales? -En la reunión se acordó la elaboración del instrumento legal, que establezca las reglas para los arrendamientos comerciales. La fijación del canon de arrendamiento se determina de común acuerdo entre el arrendador y el arrendatario, tomando en cuenta la aplicación de una fórmula que incluye el valor actualizado del inmueble y un porcentaje de rentabilidad anual. El valor actualizado del inmueble se establecería usando un promedio aritmético simple de la variación del índice nacional de precios al consumidor y otros datos económicos proporcionados por el Banco Central de Venezuela (BCV). En principio, se conversó sobre la posibilidad de que el monto a pagar por el alquiler del local se revisaría cada dos años. También se revisó la utilización de la “Unidad Tributaria” o alguna forma de medición que se actualice a través de los parámetros económicos establecidos periódicamente por el BCV, para el ajuste del alquiler. En el caso de que el arrendador realice mejoras o reparaciones del inmueble, según una propuesta manifestada en la reunión, se podría cambiar el monto a pagar por concepto de alquiler. Se discutieron posibles causales de desalojo para que se establezcan en la Ley final, entre ellas que el arrendatario haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento, que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos o indebidos, que el inquilino haya ocasionado deterioros al inmuebles mayores que los provenientes del uso normal, que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. Es importante informar que se fijaron los primeros días del 2014, como fecha de una próxima reunión entre el Ministro Molina y representantes de la CIV y la empresa privada. El Ministro Molina señaló que la Ley se encuentra en desarrollo, razón por la que el presidente de la CIV manifestó su buena disposición a continuar colaborando con lo que haga falta para generar un instrumento jurídico equilibrado y beneficioso para el país. Felicidades por el ingreso del sector inmobiliario a Fedecámaras -La Federación de Cámaras y Asociaciones de Comercio y Producción de Venezuela (Fedecámaras), es el gremio de empresarios y productores más importante de todo el país. Desde hace más de una década se hacían esfuerzos formales en la CIV para que el sector inmobiliario fuese incorporado dentro del directorio de Fedecámaras y el motivo de esta insistencia es que el sector inmobiliario, que está conformado por el desarrollo de viviendas, los hoteles, los espacios para el entretenimiento, comercios, centros comerciales, teatros y urbanismos privados de distinto tipo, mantiene una estrecha relación con muchos otros sectores, como el de finanzas o el de seguros y por supuesto, con el sector construcción. Ahora que la CIV está plenamente incluida como sector económico en Fedecámaras, nuestro vínculo se vuelve más directo con todos los empresarios que en esa organización hacen vida, dinamizando el intercambio de información, de recursos y por supuesto el debate y las propuestas sobre la economía nacional. Definitivamente el sector inmobiliario ha logrado hacerse con un nuevo espacio de trabajo muy importante, un sitio desde el cual puede hacer aportes al país con mayor contundencia. ¿Que opina del control de precio de los Alquileres Comerciales? -Desde que se hizo ese decreto venimos diciendo que, primero, el mismo es de obligatorio cumplimiento, pero por otro lado, también advertimos que controlar todos los comercios sin considerar los elementos económicos particulares que afectan a cada uno de ellos, es una medida que hará inviable el arrendamiento comercial en Venezuela. ¿Cómo puede costar lo mismo el alquiler de un comercio dentro de un centro comercial que use tecnología avanzada y presta muchos servicios, que significa más inversión para mantenimiento, que

un local alquilado en plena vía pública, o dentro de una vivienda en las periferias de una ciudad? No queremos decir que uno es mejor que el otro, eso se juzga según criterio de cada quien, pero lo único cierto es que un local representa más costes que el otro y si todos son regulados por igual muchos negocios estarán contra la espada y la pared. Por otro lado, una Ley desequilibrada podría amenazar la propiedad privada de los venezolanos que han hecho inversiones para tener un local en alquiler, muchas veces ese es su único patrimonio y necesitan una renta adecuada para sobrevivir. Al final, si se hace una Ley que está alejada de las realidades económicas, no respeta la propiedad privada, desestimula al sector privado, veremos un deterioro del sector del alquiler de comercios como pasó con la Ley de Arrendamiento de Viviendas. Afortunadamente estamos en conversaciones con el Gobierno, y muchos sectores se han acercado a dar ideas y propuestas, con la esperanza de que cualquier regulación que se desarrolle sea equilibrada, con la participación de las empresas, actores pertinentes y permita el crecimiento económico en lugar de suprimirlo.

¿Que opina del control de precio de las viviendas? -Creo en la oferta y la demanda, es decir, no debería regularse el precio de las viviendas con un decreto que coloque precios máximos. Por otro lado, sí hemos reconocido que hay un incremento importante de los precios de las viviendas por la inflación, la devaluación y la escasez de oferta de viviendas. Si en lugar de controlar los precios nos dedicamos a construir más viviendas de alta calidad que satisfagan la demanda, entonces los venezolanos tendrán más opciones para conseguir viviendas y los precios de las viviendas que ya están a la venta bajarán porque existirán otras viviendas compitiendo en el mercado. Se evidencia que hay escasez de viviendas porque ni siquiera La Gran Misión Vivienda Venezuela (GMVV), pudo cumplir con su meta este año 2013, ha construido según datos del Gobierno 150 mil viviendas aproximadamente, de una meta prometida de 380 mil viviendas, pero peor que eso es que lo logrado en 2013, por Misión Vivienda es menos que lo que se logró en el año 2012. Pero más grave aún es que se sabe que miles de las viviendas que dicen que han construido no son en realidad viviendas nuevas, sino viviendas remodeladas, arregladas, no ayudan a combatir el déficit de viviendas. En medio de toda esta situación, es inexplicable que todavía haya damnificados en refugios. ¿Acaso controlar los precios de las viviendas ayudará a resolver esto? No, sólo limitará más el mercado, lo que debe hacerse es construir más y mejor.

¿Que le pareció la reunión con Ministro? -La reunión con el ministro de Vivienda, Ricardo Molina, fue enteramente positiva, ya que se acordó que la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), hiciera una serie de propuestas que luego se le enviaron. En las propuestas están la de estabilizar el suministro y condiciones de adquisición de materia prima, estimular la producción de inmuebles en el sector primario alcanzando con ello una disminución de la presión sobre los precios del mercado secundario, controlar la inflación en el corto plazo, flexibilizar y agilizar los planes de financiamiento, especialmente dirigidos al mercado secundario de viviendas. Esto último es muy importe, se refiere ampliar los créditos para las familias que deseen adquirir una vivienda, ya que esos créditos están en un mismo nivel desde hace dos años, a pesar de la inflación. Otra propuesta que se hizo fue sincerar el valor de venta referencial de 500 mil bolívares para las viviendas financiadas con recursos de la Gaveta Hipotecaria, ya que esas viviendas no cuestan 500 mil bolívares, cuestan algo más, si este valor se actualiza se podrían construir casi de inmediato 50 mil viviendas. Asimismo, se le recomendó al ministro crear un plan de viviendas dirigido a la clase media ajustado a las capacidades económicas de las familias venezolanas. Finalmente, se urgió a reformar la Ley de Arrendamiento, en sus artículos sobre la avaluación de los inmuebles para establecer canon de arrendamiento, la labor de la SUNAVI para descentralizarla, simplificar sus trámites y los artículos que afectan el derecho de propiedad privada impidiendo totalmente recuperación de la propiedad. Las propuestas enviadas sintetizan soluciones viables para que se incremente, en el corto y mediano plazo, el desarrollo de inmuebles nuevos de alta calidad que contribuyan a disminuir la presión sobre los precios de inmuebles en el mercado tanto en viviendas y locales comerciales.

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Registro de vivienda principal El Registro de Vivienda Principal es un certificado otorgado, previo cumplimiento de unos requisitos, a todas las personas naturales residentes en Venezuela y propietarias del inmueble donde viven. Este sencillo documento, que no amerita de grandes esfuerzos para obtenerlo, le otorga una serie de beneficios a los propietarios. En primer lugar, las normas que regulan el Impuesto Sobre la Renta (ISLR) establecen este requisito para que a la hora de vender la casa o apartamento el monto de la venta no se incluya dentro de los ingresos brutos de las personas naturales, y finalmente no tenga que declararlo en el ISLR. De acuerdo con la explicación que se puede leer en el portal http://www.seniat.gob. ve, la condición indispensable es que el inmueble haya servido como vivienda principal al contribuyente y que, en el lapso de dos años después de venderla, invierta el dinero en otro inmueble para sustituir el vendido y lo registre nuevamente ante la máxima instancia tributaria del país. Carlos Ramírez es un usuario del servicio, quien señaló que otro beneficio percibido por registrar la vivienda como principal es la exoneración de pagar un tributo correspondiente al 0,5% del precio de la venta. “Si una persona quiere vender una quinta en 700 mil bolívares fuertes y no la tiene registrada como vivienda principal,

debe pagar un monto por impuesto correspondiente a 3.500 bolívares fuertes”. El Registro de Vivienda Principal también es necesario para disfrutar de las tasas de interés social decretadas por el Ministerio para la Vivienda y Hábitat, que ahora pasó a ser Ministerio de Obras públicas y Vivienda. Luego del 3 de enero de 2005, cuando se publicó en Gaceta Oficial la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario, el registro se convirtió en obligatorio para disfrutar de los intereses preferenciales establecidos en el marco legal sólo para la residencia principal. En esa ley se fijó el interés preferencial, bien sea por préstamos de la banca privada o por prestamos a través del Fondo de Ahorro Obligatorio establecido en la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat. En ese sentido, el presidente de la Cámara de Bienes Raíces en Lara, Benito Barcarola, señaló que “el beneficio de poseer el registro es que el crédito hipotecario se tenga con una tasa protegida por ser la casa principal, mientras que sin poseerlo o por casas secundarias quien solicita un crédito tiene que pagar con tasa de libre mercado hipotecario”.

Cuánto vale mi inmueble ? Esta es la pregunta que en nuestro adagio popular llamaríamos de “Las mil lochas”. En la valoración de una propiedad inmobiliaria, nos encontramos con tres factores presentes en este proceso :

1.- Factores Sentimentales : Son elementos que los propietarios quisieran sean tomados en cuenta, como por ejemplo : “Que esa fue la casa de crianza de sus hijos”, “Los mejores años de su familia los pasaron allí”, “allí vivió sus padres o abuelos”, o el sacrificio que en Prestaciones, vacaciones, utilidades tuvo que hacer la familia por las mejoras realizadas a las vivienda. Si bien son elementos importantes, sólo tienen valor para los propietarios porque los compradores están ajenos a esta situación y para él, lo mas importante seria las condiciones de la vivienda y su precio por sector.

2.- Factores Racionales : Son los elementos que deberían tener la mayor incidencia en el precio, como por ejemplo : A) La ubicación : Si bien el costo de construcción es el mismo si se realiza en Alta Vista que en el sector Core 8, no así aplica para la ubicación. Las personas estarían dispuestas a pagar más por un inmueble que esté mas cerca de las áreas de servicios: clínicas, bancos, colegios, universidades, facilidad de acceso y transporte, áreas de esparcimiento, centro comerciales, etc., que otros que no lo estén. De allí que cada sector de la ciudad tiene una valoración de sus metros cuadrados de construcción en función de la ubicación y la calidad de construcción que allí se realice.

3.- Factores de Mercado : son elementos que no pueden cuantificar ni el más versátil perito, porque por un lado tenemos elementos emocionales y psicológicos : imaginemos a dos vivienda idénticas, una ubicada en calle abierta y acceso libre; la otra en circuito cerrado, cercado eléctrico y servicio de vigilancia, éstos últimos elementos de protección le brindan a las personas una poderosa sensación de seguridad que inclinaría su decisión de compra en detrimento a los de no lo posean, lo que afectaría su precio. Por otro lado está otro elemento como lo es la demanda insolvente y el déficit habitacional que actualmente existe. Con las limitaciones en los montos máximos de créditos hipotecarios, las personas buscan comprar los inmuebles más económicos y/o más pequeños, generando una fuerte presión en este segmento de mercado lo que nos ha llevado a distorsiones tales como un apartamento de 30 años o uno nuevo en un edificio de interés social, pudieran tener el mismo valor por mts2 que viviendas en mejores sectores o el hecho que en un mismo edificio, los apartamentos más pequeños su valor por mts2, cuesten más que los del pent house o que un conjunto de apartamentos pequeños el valor de su Mts2 sea mucho mayor que el de sus casas vecinas.

Qué hacer ante esta figura de tantas aristas ? La recomendación es que contacten a un Asesor inmobiliario Profesional, afiliado a su Cámara Inmobiliaria Local, quien con su experticia le hará una Análisis de Mercado Comparativo (AMC) y le sugerirá un valor razonable de su vivienda para su consideración, porque en la ruta de una negociación exitosa de su propiedad, la mitad del trayecto la hace el precio.

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