SABOs Kombohus by infogruppen_SABO

Flerbostadshus till fast pris! Ett färdigt alternativ för kompletteringsbebyggelse i 2–4 våningar

Allmännyttan pressar byggpriserna det är bostadsbrist i hälften av landets kommuner och i nära 85 procent av kommunerna saknas hyresrätter enligt en rapport från Boverket. Men trots att behoven finns står byggandet och stampar. Det är bara i de riktigt starka tillväxt områdena som byggkranarna skymmer himlen men här är det främst bostadsrätter som byggs och inte ens dessa byggs i till räcklig omfattning. Det är framför allt Sveriges höga byggkost nader som sätter stopp för ett ökat byggande av bostäder och i synnerhet hyresrätter. Som tur är finns det undantag. Allmännyttan är det starkast lysande. Med SABOs Kombohus är fler allmännyttiga bostads företag nu igång och bygger hyresrätter – till rätt pris och över hela landet. Det ramupphandlade typhuset gör det ekonomiskt

möjligt att bygga och då även i lägen och på marknader där det tidigare var omöjligt. Själva typhusidén som Kombohusen grun dar sig på gör också byggprocessen kortare. Flera som byggt har klarat sin process från beslut till färdigt hus på cirka ett år. SABOs Kombohus passar mycket bra som kompletterings bebyggelse. Dels kan husen komplettera redan färdigbyggda områden – dels kan de komplettera det som medlemsföretagen redan bygger idag. Eftersom typhusen är färdigprojekterade blir det lättare att hantera ytterligare ett projekt parallellt med de som redan pågår. det är sabos egen byggherregrupp , där flera medlems företag ingår, som ligger bakom idén till konceptet SABOs Kombohus. Gruppen bedömde att det borde finnas ett stort behov och intresse av att bygga nyckelfärdiga flerbostadshus. Det gällde bara att få byggbranschen med oss. SABO utlyste därför en tävling för entreprenadbranschen 2010. Resultatet av tävlingen beskriver vi nu här och idag är det alltså möjligt för våra medlemmar att över hela landet avropa ett nyckelfärdigt kompletteringshus i två, tre eller fyra våningar, till ett fast pris. Den här trycksaken presenterar framför allt det vinnande förslaget men även tvåan och trean som SABO skrivit ramavtal med. Avtalen löper ut sista december 2014 så det är hög tid att komma igång för den som är intresserad. Tillsammans lyckas vi inom allmännyttan att pressa bygg priserna. Det innebär att vi kan fortsätta göra det vi är allra bäst på – förvalta och bygga bostäder i hela landet.

Stockholm, januari 2014 Kurt Eliasson, VD SABO

vi har kavlat upp ärmarna i kampen mot bostadsbristen. Med sabos kombohus kan vi bygga till rätt pris.

sabos kombohus

MED SABOS kombohus KAN VÅRA MEDLEMMAR GÖRA DET SOM DE ÄR BÄST PÅ: ATT FÖRVALTA OCH BYGGA BOSTÄDER, DÄR DET BEHÖVS, I HELA LANDET!

Byggnadsprisindex 1968–2010 (1968 = 100) 2 000

Flerbostadshus 1 600

1 200

Gruppbyggda småhus

800

KPI 400

1974

1968

1980

1986

1992

1998

2004

2010

Höga byggpriser hämmar Sveriges tillväxt, därför behövs snabba åtgärder för att hejda prisutvecklingen. Under åren 1968 till 2010 ökade byggpriserna med hela 1 800 procent, enligt Boverket. Det är en svindlande prisutveckling, inte minst med tanke på att konsumentprisindex ökade med 700 procent under samma period (Källa: SCB).

år

sabos kombohus

På uppdrag av medlemmarna för några år sedan tog SABOs byggherregrupp upp frågan om kompletteringsbyggande. Gruppen trodde det kunde fin nas utrymme att bygga mindre, nyckelfärdiga hus om vi bara fick byggbranschen med oss på tåget. SABO gick därför ut och frågade medlemsföretagen vad de skulle bygga om det gick att bygga till rätt pris. Svaret var att man över hela landet såg behov av att bygga enstaka, mindre flerbostadshus, som komplement till befintlig bebyggelse. Om det gick att bygga detta till ett rimligt pris fanns intresse att omgående Det fanns ett stort bygga minst 500 nya lägenheter. Med den marknaden i ryggen bjöd vi behov över hela landet in entreprenadbranschen till tävlingen att snabbt och enkelt SABOs Kombohus. I tävlingsuppdra kunna bygga mindre, get låg att huset skulle vara i två till nyckelfärdiga flerfyra plan, rymma 8–16 lägenheter, ha hiss, ha låg energiprestanda och kunna bostadshus till uppföras var som helst i landet till ett ett rimligt pris. fast pris på 12 000 kronor/kvadratme ter exklusive grund, mark, markarbeten och moms. Idag är det nu möjligt för våra medlemmar att över hela lan det avropa ett nyckelfärdigt kompletteringshus i två, tre eller fyra våningar, till ett fast pris. Med lite press och nytänkande kan alltså byggbranschen prestera det vi vill ha och Sverige behöver.

Varför ett gemensamt ramavtal? Det krävs stora volymer för att kunna pressa priset och samti digt behålla kvaliteten. Problemet som byggherregruppen me nade att SABO kunde hjälpa till att lösa var att flera byggbolag visserligen har möjlighet att bygga koncepthus men att de inte själva klarar att få ut sina koncept i tillräckligt stora volymer på marknaden. Detta gör att koncepten inte ger de kostnadsbespa ringar och kvalitetsvinster som är önskvärt. Men om byggherrar och entreprenörer kan enas om att gå åt samma håll och bygg herrarna skapar förutsättningar för entreprenörerna att satsa strategiskt på mer industrialiserade lösningar och koncept så gynnas alla. Kostnaden för projektering och utveckling fördelas då på flera projekt, samtidigt som tidsspill och felhantering kan minimeras tack vare mer enhetliga processer och styrda utföran den. Genom att stå för en hög basproduktion kan allmännyttan på så sätt ge förutsättningar för ett kostnadseffektivare bostads byggande.

sabos kombohus

Planerade eller avslutade Kombohusbyggen.

SABOs byggherregrupp 2014: Catarina Johansson Nyman, Bostadsstiftelsen Signalisten i Solna Fredrik Törnqvist, AB Stångåstaden Cathrine Holgersson, AB Gavlegårdarna Mats Enmark,

Karlstads Bostads AB Benth Jensen, AB Ängelholmshem Anders Sandberg, Lulebo AB Kent Sandén, Bostads AB Vätterhem Anders Söderman, Bostads AB Poseidon Petter Jurdell, SABO (sekr.)

Flerbostadshus till fast pris! JSB är byggleverantör nummer ett för SABOs Kombohus med sitt hus Trygga boendet.

: hus ngs i n or vå ron T vå k 0 8 00 6 34

us: gsh n i nor vå n kro 0 tre 00 075 10

Priser för tvåvåningshus, 8 lägenheter 12 000 kronor/BOA, motsvarande 6 348 000 kronor, exklusive grund, mark, 2 våningar Färgalternativ 1 markarbeten och moms.

Priser för trevåningshus, 12 lägenheter 12 690 kronor/BOA, motsvarande 3 våningar Färgalternativ 1 10 075 000 kronor, exklusive grund, mark, markarbeten och moms.

s: shu g n ni nor avå kro 0 fyr 00 350 13

Lägenhetsfördelning tvåvåningshus

Priser för fyravåningshus, 16 lägenheter

2 rok

3 rok

60,5 m2

72 m2

Plan 1

2 st

Plan 2

2 st

Summa

4 st

4 våningar 12 618 kronor/BOA, motsvarande Färgalternativ 1 13 350 000 kronor, exklusive grund, mark, markarbeten och moms.

Detta är ett exempel från det vinnande bidraget från JSB. Priser och storlekar skiljer sig något mellan de olika upphandlade ramavtalen.

sabos kombohus

t tig vik tt a a vet SABOs Kombohus SABOs Kombohus är ett nyckelfärdigt kompletteringshus i två, tre eller fyra våningar, till ett fast pris. Huset kostar i 12 000 kr/kvm (i två våningar), tillkommer gör moms och kostnader för grund, mark och markberedning vilket ger en total produktionskostnad från 20 000 kr/kvm. Det är cirka 25 procent lägre än snittet och innebär normalt hyresnivåer på 1 400–1 500 kr/kvm/år. Alla lägenheter har tillgång till uteplats eller balkong och är utrustade med egen tvättmaskin och torktumlare. Det är endast SABOs medlemsföretag som kan nyttja ramavtalet och avropa SABOs Kombohus. Byggleverantör för huset är JSB (nummer ett i ramavtalet). Om JSB tackar nej får bostadsföretaget ställa frågan vidare till leverantör nummer två i avtalet, om även nummer två tackar nej går frågan vidare till nummer tre i avtalet. Möjligheten att avropa enligt detta avtal går ut den 31 december 2014.

sabos kombohus

halmstads fastighets ab/anders sällström

Kombohus med två, tre eller fyra våningar

sabos kombohus

halmstads fastighets ab/anders sällström

halmstads fastighets ab/anders sällström mörbylånga bostads ab/jsb

Huset har det man brukar kalla klassiska boendekvalitĂŠer. Ljuset har i hĂśg grad styrt form och produktval.

sabos kombohus

Arkitektens tanke När det här huset skulle ritas var uppgiften att kombinera höga förvaltningskvalitéer med en stor möjlighet till industrialiserad tillverkning och anpassningsbarhet. Dessutom skulle boendevärden och komfort för en stor potentiell målgrupp tillvaratas. En spännande utmaning eftersom priset för produkten samtidigt skulle hållas nere. peter lingstrand är arkitekten som ritat Trygga boendet för JSB. När han tagit fram huset har han lagt vikt vid att det ska passa att uppföra både som kompletteringsbebyggelse med enstaka hus och som gruppbebyggelse med flera huskroppar. Detta ställer särskilda krav. Till exempel är färgsättningen på fa saderna flexibel och möjlig att anpassa efter stadsmiljön och öns kemål från byggherren. Dessutom finns det möjlighet att välja placering av balkonger efter väderstreck, utsikt och tomtens förutsättningar, vilket gör husen lättplacerade i stadsrummet. Generellt sett kräver ett sånt här hus kanske extra mycket av sin arkitekt eftersom det ska passa så många olika målgrupper. – Lägenhetsutformningen är gjord för att kunna fungera för alla åldersgrupper, berättar Peter Lingstrand. Köken är till exempel öppna och i anslutning till vardagsrummen men med möjlighet till avskiljning. Lägenheterna uppfyller också normalnivån när det gäller tillgänglighet. Huset har det man brukar kalla klassiska boendekvalitéer. Ljuset har i hög grad styrt form och produktval. De målade väggarna och mycket av den fasta inredningen är vita, klinker golven grå och trägolven har sin naturliga färg. – Ska vi bygga hus som inte behöver renoveras eller målas om i onödan och passa hyresgäster idag och imorgon gäller det att vi väljer högkvalitativa klassiska material och färgsättningar som står sig över tiden, säger Peter Lingstrand.

Arkitekt Peter Lingstrand, SAR/MSA, Sydark Konstruera AB, Malmö Sydark Konstruera AB verkar inom kärnområdena arkitektur och konstruktion och har cirka 50 anställda.

sabos kombohus

Lägenhetsutformningen är gjord för att kunna fungera för alla åldersgrupper. Köken är öppna i anslutning till vardagsrummen med möjlighet till avskiljning.

sabos kombohus

SABOs Kombohus levererar hĂśg kvalitet till lĂ¤gre kostnad

planlĂśsning 23,09 m

17,55 m (inklusive balkong)

15,30 m 27,59 m (inklusive balkong)

sabos kombohus

Hållbarhet och en strävan efter låga underhållskostnader har varit vägledande vid det externa materialvalet.

Sovrum 2 Golv

Eklamell 14 mm

Sockel

Trä, eklaserad

Vägg

Täckmålat

Tak

Täckmålat takvitt

Övrigt

Fönsterbänk natursten

Vardagsrum/allrum

lägenhetsbeskrivning

Golv

Eklamell 14 mm

Sockel

Trä, eklaserad

Vägg

Täckmålat

Tak

Täckmålat takvitt

Övrigt

Fönsterbänk natursten

Kapprum Golv

Klinker. Omfattning enligt A-ritning.

Eklamell 14 mm. Klinker i anslutning till köksinredning, lagd på akustikmatta. Omfattning enligt A-ritning. Trä, eklaserad

Sockel

Trä, eklaserad

Vägg

Täckmålat

Tak

Täckmålat takvitt

Vägg

Täckmålat

Övrigt

Inredning enligt A-ritning

Tak

Täckmålat takvitt

Trapphus

Övrigt

Inredning enligt A-ritning

Golv

Granitkeramik, fog

Sockel

Granitkeramik, fog

Kök Golv

Sockel

Badrum

Sockel

Tätskikt (2012 års bestämmelser) Klinker Klinker i dusch Fog –

Vägg

Kakel

Tak

Täckmålat takvitt

Övrigt

Tvättmaskin Torktumlare Bänkskiva Överskåp B = 400 H = 700 Badrumsinredning

Golv

Sovrum 1 Golv

Eklamell 14 mm

Sockel

Trä, eklaserad

Vägg

Täckmålat

Tak

Täckmålat takvitt

Övrigt

Skjutdörrsgarderober vita. Inredning enligt A-ritning. Fönsterbänk natursten.

Vägg

Täckmålat

Tak

Täckmålat takvitt

Övrigt

Trappa med Terazzo Trappräcke i stål, täckmålat Handledare i stål Hiss Postboxar för alla lägenheter Elnisch

Förråd Golv

Granitkeramik, fog

Sockel

Granitkeramik, fog

Vägg

Täckmålat

Tak

Täckmålat

Teknikrum Golv

Granitkeramik, fog

Sockel

Granitkeramik, fog

Vägg

Täckmålat

Tak

Täckmålat

sabos kombohus

Byggnaden

teknisk beskrivning Installationer Ventilation

FTX

Värme

Vattenburet radiatorsystem. Fjärrvärme.

Rör

Varm- och kallvattenrör dolt förlagda, ingjutna. PEX-system (rör i rör) I bad synliga rör, förkromade kopparrör.

Stomme

Betong

Bjälklag

Betong

Översta bjälklag

Betong

Fasad

Betong

Ytterväggar

Sandwichelement med ytter- och innerskiva av betong (350 mm)

Yttertak

Stolpad takstol, råspont, papp. 500 mm lösull.

Plåt

Fabrikslackad vzf, svart

Balkongsystem

Betongplatta

Balkongfront

Aluminium Montal

Elcentral förses med jordfelsbrytare och automatsäkringar. Tv, tele och data.

Porttelefon

Trådbunden porttelefon

Tak över balkong

Betong

Handdukstork

Elektrisk, vitmålad

Lägenhetsskiljande väggar

Betong

1 st datauttag per lägenhet. Förberedelse för stjärnnät. Stjärnnät med 1 st datauttag per rum finns som option (val av multimedia måste meddelas i samband med kontraktsskrivning). 1 st datauttag i teknikrum

Innerväggar

Lättklinkerbetong

Fönster

H-fönster, trä/aluminium. U-värde = 0,9.

Fönsterdörrar

H-fönster, trä/aluminium. U-värde = 0,9.

Entré trapphus

Stålparti. U-värde = 1,0

Individuell mätning av varmvatten. Fabrikat MINOL.

Tamburdörrar

Laminat. EI30/40db, klass 3

Innerdörrar

Släta målade

Hiss/lyftbord

Kone Monospace (3 och 4 våningar) Motala MC2000 (2 våningar)

Lås entrédörrar

Extra lås ASSA

Multimedia

Mätning Mark och grundläggning Grundläggning

Platta på mark. Se gränsdragning.

Mark

Se gränsdragning

sabos kombohus

teknisk utrustning Installationer Ventilation

FTX-aggregat placeras i teknikrum. Ventilationsaggregatet av typen motströmsväxlare, komplett med styrning, konstant tilluftsreglering samt brandfunktion. Vattenburet tilluftsbatteri. Ute- och avluft via kombihuv på yttertak. Kanalsystemet monteras ingjutet i bjälklaget som via samlingskanaler ansluts till aggregatet. Vid brand stänger backspjäll i tilluftskanalen. Frånluften bibehålls för att förhindra spridning av rök mellan brandceller. Så kallad fläkt i drift.

Värme

Radiatoruppvärmning anslutet till fjärrvärme.

Normal lägenhetsstandard, lågenergiarmatur i trapphus och förråd Alla SABOs Kombohus har hiss. Tvåvåningshuset har dock en annan typ av hiss än den i tre- och fyravåningshusen.

Hiss

Hiss i tre- och fyravåningshus

Hiss i tvåvåningshus

Teknisk utrustning i bad och tvätt WC-stol

IFÖ 6860

Dusch

Duschdraperi och stång

Tvättställ

IFÖ Cera 2322 STD 570x435

Blandare tvättställ

FM Mattsson 9000Ea

Teknisk utrustning i kök

Blandare dusch

Duschblandare FM Mattsson

Spis

Siemens HC422213V

Toapappershållare

Krom

Kyl

Siemens KS36VNW30 A++

Handdukshängare

Krom

Frys

Siemens GS36VVN30 A++

Handdukstork

Vitlackad

Kyl/frys

Siemens KG36VVW31 A++

Spegel

Spisfläkt

Franke Tender 729

Belysning

Köksinredning

Noblessa, enligt A-ritning

Tvättmaskin

Siemens WM14E361DN

Köksblandare

FM Mattsson 9000 II med diskmaskinavstängning

Torktumlare

Siemens WT44E372DN

sabos kombohus

Efterfrågan på SABOs Kombohus överträffar alla förväntningar JSB är det byggföretag som blev leverantör nummer ett av SABOs Kombohus och som nu bygger sitt prisvärda vinnarkoncept för allmännyttan. De har redan byggt 300 lägenheter och är just nu i full gång med ytterligare 1 200 runt om i landet. pether fredholm , ägare och vd på jsb

Hur kom det sig att ni ställde upp i upphandlingen av SABOs Kombohus?

Det är ett fantastiskt tryck på ert hus, hur har JSB organiserat sig för att möta upp det stora intresset?

Vi har hittills lyckats bemanna upp organisationen i takt med efterfrågan. Vårt koncept är Construction Management, där vi ser till att ha en duktig projekt- och produktionsled ning. Vi har strategiska samarbetsavtal med leverantörer och underentreprenörer vilket innebär att samma leverantörer och underentreprenörer är med oss i alla projekt. Detta ger en stabil organisation med positiva inlärningskurvor som framför allt syns i kvalitet och produktionstid. Hur är ni rustade för att kunna hantera en eventuell eftermarknad, det brukar ju bli en del garantiåtgärder och annat efter inflyttning?

Vi hade arbetat en tid med ett internt pro jekt som skulle resultera i ett standardiserat, industrialiserat flerbostadshus till ett konkur renskraftigt pris. Så tävlingen kom mycket lägligt för JSB. Att dessutom bli erbjuden Sverige som exklusiv marknad är ju en utmaning som slog det mesta.

Vi har skapat interna rutiner för eftermarknad och för garanti åtgärder. Det viktigaste för oss är att allt ska göras rätt från början. Har vi den ambitionen så blir eftermarknads- och garantifrågor en mindre, om än viktig, fråga. Vi har namngivna personer i organisationen som hanterar eftermarknaden. Våra leverantörer och underentreprenörer medverkar självfallet i detta.

Hur stort intresse trodde ni att ni skulle få och hur har det blivit?

Hur känns det att i bostadsbristens Sverige, leverera det som vi behöver allra mest – bra och kostnadseffektiva bostäder?

Vi spekulerade internt om ett intresse på totalt 300–500 lägenheter. Intresset överstiger med råge våra förväntningar och vår prognos. Vi har hittills färdigställt drygt 300 lägenheter och i nuläget är vi igång med drygt 1 200 lägenheter i olika faser.

Det känns helt fantastiskt, JSB som varumärke har dessutom stärkts väsentligt. Vi fortsätter gärna att leverera! Och hur tycker du att det är att arbeta med Sveriges allmännytta?

Vad är din bedömning om den totala volymen bostäder under avtalstiden?

Vår reviderade prognos ligger nu på cirka 3 000 lägenheter. Vi har ju ett tag på oss att producera. Så länge avrop sker före avtalstidens utgång så kan vi producera våra excellenta hus un der lika lång period som huvudavtalets längd, alltså i princip till halvårsskiftet 2018. Avrop kan även göras villkorat att exempel vis bygglov ges, om den kommunala processen tar tid. Kommer ni att mäkta med eller kommer ni tvingas säga nej till en del projekt?

Vi har hittills tvingats säga nej till tre projekt. Två projekt på grund av det geografiska avståndet, transportkostnaderna blev för höga. Och ett projekt där kunden önskade såväl stomme som fasader i trä. Vi hoppas kunna leverera i takt med efter frågan och jobbar stenhårt för att våra kunder och SABO ska uppleva JSB som en pålitlig leverantör.

sabos kombohus

Mycket positivt, vi har fått enormt positivt bemötande från de bostadsföretag vi träffat och träffar ute i landet. Man vill verkligen! Sveriges allmännytta med SABO i spetsen betraktar jag numera som en proaktiv och utmanande organisation, det är ju faktiskt ni som fått upp bostadsfrågorna högst upp på den politiska agendan. JSB, John Svensson Byggnadsfirma AB Kontakt Pether Fredholm, VD Adress Odalvägen 12, Box 56 0454-30 59 94 374 02 Asarum pether.fredholm@jsb.se JSB är ett medelstort bygg- och projektutvecklingsföretag som till stor del är verksamt i södra Sverige. Med SABOs Kombohus är JSBs marknadsområde hela Sverige. JSB har tre affärsområden; entreprenader, byggservice och Trygga Boendet. Huvudkontoret ligger i Karlshamn. Företaget har totalt cirka 250 anställda och omsätter cirka en miljard kronor.

Den rektangulära formen gör huset Trygga boendet mycket lätt att placera. Det är en av motiveringarna till att JSB, John Svensson Byggnadsfirma AB, vann tävlingen SABOs Kombohus.

sabos kombohus

Fredrik Törnqvist, VD Stångåstaden, (i röd halsduk) vid första spadtaget av SABOs Kombohus i Lambohov. Bilden är från Stångåstadens egen film om bygget.

ren e r fa f r å n r hete lemd e m na mar

”Vi har fått en betydligt kortare process än normalt” Det kommunala bostadsföretaget Stångåstaden är vana byggare. Nu har de förvärvat ett område i Lambohov och planerar där att bygga fyra hus med 64 hyresrätter. Företaget väljer att använda sig av konceptet SABOs Kombohus och ser flera fördelar med det. fredrik törnqvist , vd stångåstaden , linköping

Varför blev det SABOs Kombohus?

– Tack vare denna upphandling kan vi komma igång och byg ga snabbt och till ett klart lägre pris. Den här affären hade inte varit möjlig att genomföra om inte priset varit så konkurrens kraftigt. Normalt har vi produktionskostnader på 25–30 000 kronor per kvadratmeter i Stångåstaden medan vi med Kombo kommer ner runt 23 000 kronor per kvadratmeter.

sabos kombohus

Ni är erfarna bostadsbyggare, på vilket sätt skiljer sig ett avrop enligt ramavtalet från ett vanligt projekt?

– De hyresgäster som flyttar in i de här husen kommer inte att märka någon skillnad alls men för oss har det varit en stor skill nad. Vi har fått en betydligt kortare process än normalt. Vi fick idén under sommaren och redan i slutet av året togs första spad taget. Det är rekordsnabbt! Vi känner oss förstås också tryggare i vår kalkyl då vi inte är beroende av att få in konkurrenskraftiga anbud som kan vara ett problem ibland på heta marknader. Konceptet SABOs Kombohus är ju framtaget på medlemmarnas begäran och idag är över 1 500 lägenheter antingen byggda, i produktion eller i process. Varför har det blivit en sådan framgång enligt dig?

Processen blir enklare. Framför allt för dem som inte är vana att bygga nytt. Du har också ett konkurrenskraftigt och fär digupphandlat pris som gör det möjligt att få ihop ditt projekt. Dessutom tycker jag är kvalitén är hög. Det är definitivt inte någon lågprisprodukt.

”En rimlig prisnivå och god standard var avgörande” Hudiksvallsbostäder hade inte byggt nytt sedan 90-talet. Med SABOs Kombohus blev det nu möjligt. I januari 2013 invigdes två splitternya hus i Iggesund. nils - erik blomdahl , vd hudiksvallsbostäder

Varför bygger ni SABOs Kombohus?

En rimlig prisnivå och en god standard på hus och lägen heter var avgörande när vi bestämde oss för att bygga SABOs Kombohus.

På vilket sätt var upphandlingen till hjälp för er?

Enkelheten! Att slippa upphandlingsförfarandet och allt förarbete med att ta fram underlag. Detta är nog särskilt bra för oss bolag som inte är så stora och som kanske inte byggt nytt på många år och därmed också saknar egen kompetens när det gäller nyproduktion. Vad innebär det för ert företag och för er bygd att ni nyproducerar hyreslägenheter?

Att nyproduktion visar framåtanda och framtidstro är väl känt och klart nyttigt för vår bygd. För bolaget innebär det också ett alternativ till att rusta upp äldre fastigheter som i många fall inte blir någon optimal lösning vare sig tillgänglig hetsmässigt eller ur miljö- och energisynpunkt. I vårt fall har vi faktiskt rivit ett antal lägenheter i Iggesund samtidigt som vi nu producerar nya. En nyttig förnyelse av bostadsbeståndet. Vad tror ni att ni får för hyresgäster, det vill säga vilka bygger ni för?

Vi bygger i detta fall först och främst för lite äldre hyresgäster. Kombohusen ligger precis vid ett befintligt servicehus och vi har en överenskommelse om att våra hyresgäster ska ha möjlighet att utnyttja servicehusets gemensamhetsutrymmen, hobbyrum, matsal och personal. Vad är ni mest nöjda med när det gäller detta koncept? Nils-Erik Blomdahl, här tillsammans med Kurt Eliasson och bostadsminister Stefan Attefall vid invigningen i Iggesund januari 2013.

Att det är en paketlösning som ger ett färdigt boende med hög kvalitet utan att totalkalkylen behöver ge hyror i storstadsklass.

”Det är ju inte så ofta det finns färdiga hyreslägenheter att visa upp på det här sättet” 90 personer åkte med på utflykt för att titta på hur deras framtida hem skulle kunna se ut. Karlshamnsbostäder är vana att se möjligheter andra inte har sett och nyttjade det unika med SABOs Kombohus, nämligen att hus redan finns färdigbyggda och att det går att besöka visningslägenheter. Karlshamnsbostäder planerar att bygga SABOs Kombohus i form av seniorboende i både Mörrum och Asarum och de har mellan 120–130

personer på sin intresselista för de lägenheterna. Men Bert-Inge Storck som är vd på Karlshamnsbostäder menar att det för kunden inte alltid är så lätt att ta ställning till ett så stort beslut som att flytta bara genom att titta på ritningar och bilder. Han bestämde sig därför för att bjuda in till en utflykt där de intresserade kunde få titta på lägenheterna i verkligheten. Och intresset för resan blev över förväntan. Nästan 90 personer följde med på bussre-

san till Båstad där de färdigbyggda husen fanns. En mycket uppskattad och lyckad utflykt. – Vilka man får som grannar är en viktig fråga för alla men kanske ännu viktigare för våra äldre. Nu har våra tilltänkta kunder fått träffas och gjort en gemensam dagsutflykt, nu är vi inte alls oroliga för om vi kan hyra ut bostäderna eller inte, säger Bert-Inge Storck. bert - inge storck , vd karlshamnsbostäder

sabos kombohus

sabos kombohus hfab/anders sĂ¤llstrĂśm

I somras flyttade de första hyresgästerna in i HFABs nyproducerade lägenheter i Halmstad. Iman Turay, 31, och hennes lilla dotter bor i en ljus och rymlig tvåa i ett av de tre Kombohusen. – Det här är klockrent, prisvärt och rena drömboendet för oss med närhet till dagis, skola och vårdcentral, säger Iman och blickar ut från balkongen på tredje våningen.

hfab/anders sällström

”Prisvärt och rena rama drömboendet”

ta d f ly t n i y n os i sab hus bo kom

Iman Turay är en av de första hyresgästerna i de nybyggda och prisvärda kombohusen i Halmstad.

hfabs nyproduktioner får nationell uppmärksamhet. Som medlemsföretag i SABO, lyckas man hålla nere byggkostna derna för nyproducerade hyresrätter vilket i sin tur leder till prisvärda hyror. Iman Turay har nyligen flyttat från Högsbo i Göteborg till Sofiebergsvägen i Halmstad. Här hyr hon en helt ny tvårumslä genhet på 60 kvadratmeter med balkong, tvätt- och diskmaskin för drygt 6 500 kronor. – Jag vågar inte ens fundera på vad månadshyran hade varit för en liknande lägenhet i min förra hemstad, säger hon. – Min dröm har alltid varit att få flytta in i en ny och fräsch lägenhet, där ingen annan tidigare bott. Vår förra lägenhet var gammal och sliten. Den här är perfekt. Dessutom är det bästa tänkbara läge för oss, ett lugnt och stillsamt bostadsområde med närhet till naturen, dagis, skola och vårdcentral. Dessutom bor här både äldre och yngre människor, ensamstående, par och barnfamiljer. Det blir en så bra mix, tycker Iman. Det ena av de tre Kombohusen fungerar som äldreboende, 70+, med vårdcentral på nedre plan. Intill fastigheterna finns rekreationsområden, lekplatser, bollplaner och grillplatser. Samtliga lägenheter, lika många tvåor som treor, är utrustade med balkong, tvätt- och diskmaskin.

– Dessutom har vi en klädkammare som är så rymlig att min dotter får plats med en egen liten lekhörna. Och utanför entrén har vi ett eget förråd med plats för både cyklar och kärra. Det finns en busshållplats alldeles intill husen, men eftersom det är så nära till centrum blir det oftast att vi tar cykeln ner till staden. Iman Turay har ingen anledning att ångra flytten till Halm stad. Nu har hon närmare till sina föräldrar och syskon i Falken berg samtidigt som planlösning och standarden i lägenheten på Sofieberg överträffar hennes förväntningar. – Jag hade flyt, hittade de här utannonserade lägenheterna på HFABs hemsida och hade lyckan att få flytta in. HFAB har verkligen visat god service. Rent personligen känns det som att alla pusselbitar är på väg att Iman Turay falla på rätt plats, säger hon. Efter nio år i restaurangbran Ålder: 31 år schen är Iman på jakt efter ett Familj: Fyraårig dotter nytt jobb – eller överväger att Bor: Sofieberg börja studera. Boendet är i alla Yrke: Arbetssökande fall tryggat. Kent Johansson, Oh My

Hobby: Tränar på gym och joggar, tycker om att resa.

sabos kombohus

FĂśrutsĂ¤ttningar fĂśr att

sabos kombohus

avropa SABOs Kombohus Vilken målgrupp bygger ni för? Hur ser kalkylen ut? Vilka inflyttningshyror kan de boende tänka sig att betala? Innan det är dags för avrop behöver ni vara klara med en hel del förberedande arbete. MARKNADSBEDÖMNING Många av SABOs medlemsföretag har redan konsta terat att de har ett behov av att bygga nytt, men exakt hur behovet ser ut är kanske inte lika tydligt. Först och främst bör ni därför göra en ordentlig marknadsanalys som kartlägger vilken typ av bostäder som behövs. Kan det ramupp handlade Kombohuset vara ett alternativ för er? Passar det er målgrupp? Därefter är det dags att titta närmare på ekonomin.

EKONOMISKA FÖRUTSÄTTNINGAR En ekonomisk bedömning görs lämpligast med hjälp av SABOs kalkylmall för det aktuella ramav talet eller annat liknande ekonomiskt hjälpmedel. Den entreprenadkostnad som ni räknar fram utifrån ramavta len kompletterar ni med en uppskattning av övriga entrepre nad- och byggherrekostnader, tomt- och anslutningskostnader med mera. På så sätt får företaget en uppfattning om den totala produktionskostnaden. Utifrån denna kan ni sedan analysera investeringens lönsam het, ta ställning till tänkt hyressättning, med mera, och på så

sätt simulera hur en nyproduktion påverkar företagets ekono mi. De ekonomiska förutsättningarna förankras genom beslut i ledningsgrupp eller styrelse. För att SABO framöver ska kunna göra bättre jämförelser mellan kostnadsfördelningen i olika projekt, vill vi att ni skickar en ifylld kalkylmall för varje utfört projekt till oss. Det gäller även om ni använder egna mallar i era projekt. På så sätt får vi viktig information som hjälper oss att fortsätta vårt arbete med att sänka byggkostnaderna. Gör en tidplan Därefter är det dags att upprätta en grov tidplan för det underlag som behöver tas fram. När kan detaljplan eller bygglov vara klart? När tror ni att byggstart kan ske?

Kontakta entreprenadföretaget Bedömer ni att ni har ett projekt så är det dags att kontakta entreprenadföretag nummer ett i rangord ningen, som är JSB. Efter skriftlig förfrågan från ett medlemsföretag har JSB två veckor på sig att återkomma med besked huruvida de kan leverera eller ej.

BYGGPLATSENS FÖRUTSÄTTNINGAR Innan kontrakt skrivs enligt ramavtalen ska detalj plan och nybyggnadskarta, eller likvärdigt underlag, finnas för den aktuella tomten. Därutöver krävs en grundundersökning, en inmätning av hur tomten ser ut i detalj och en markritning eller en beskrivning av hur tomten är tänkt att markplaneras.

sabos kombohus

år är g Så h ssen p r o ce n ä r t i l l pa r ro n i av K o m b o s SABO u s : h

Gör en marknadsundersökning. Vad är projektets unika förutsättningar? Hur ser behovet ut?

Har ni ett projekt? Hur ser detaljplanen ut?

Ja Har ni en detaljplan?

Nej

Gör en grov uppskattning av tomt, grundläggning samt byggherrekostnader. Nyttja gärna SABOs kalkylmall för Kombohus.

Gör en investeringskalkyl med hyresnivå, kalkylränta, låneränta, driftkostnad etc. Simulera även hur en eventuell nyproduktion påverkar ert företags ekonomi.

Ta fram det underlag som finns och kontakta Tekniska kontoret för att se om ny detaljplan är möjlig. Påbörja detaljplanearbetet och kontakta entreprenören för stöd och rätt handlingar.

Gör en grov uppskattning av tomt, grundläggning samt byggherrekostnader. Nyttja gärna SABOs kalkylmall för Kombohus.

Gör en investeringskalkyl med hyresnivå, kalkylränta, låneränta, driftkostnad etc. Simulera även hur en eventuell nyproduktion påverkar ert företags ekonomi.

Avtal Kontrakt upprättas enligt BKK formulär ABT 06 tillämpas JSB har arbetsmiljöansvaret enligt BAS-P och BAS-U SABOs ramavtal ansluter fullt ut till ABT 06, därför ska JSB godkänna, överta och samordna eventuella entreprenader upphandlade av beställaren Om JSB upphandlar mark- och grundläggning sker detta alltid i samråd med beställaren – full transparens råder Ekonomiska avtalsvillkor Prisläget är april 2011 Indexreglering med KPI – tidpunkt för undertecknande av kontrakt utgör månad för prisreglering I priserna ingår inte moms samt grund, mark och markarbeten I övrigt hänvisas till gränsdragningslistan

sabos kombohus

t isps b nab

för läggd han ng ni

Är ert projekt lönsamt?

arbetet med detaljpan, bygglov och projektering kan utföras samtidigt om bedömningen är att detaljplanen kommer vinna laga kraft.

Är ert projekt lönsamt?

Så här går ni vidare Ja

Nej

Är projektet lönsamt? Kontakta entreprenadföretagen, precisera tänkt starttid.

Överväg att kontakta byggnads nämnden för en öppen diskussion om projektet alternativt ett förhandsbesked.

Vid positivt besked från byggnadsnämnd och entreprenör är det dags att gå vidare.

Anpassning av byggnaden till tomt och grundläggningsmetod sker i samråd mellan medlemsföretag och entreprenör.

När du är överens med entreprenören kontaktas SABO för nyttjande samt kopior av gällande ramavtal.

Först kontaktas JSB, som vunnit tävlingen. JSB ska inom två veckor från en skriftlig förfrågan, lämna ett skriftligt svar huruvida de kan leverera. Ett positivt svar ska även innehålla avgående eller tillkommande transportkostnader gentemot ramavtalet (Enköping är normerande). Är svaret negativt har medlemsföretaget rätt att gå vidare till företag nr 2; BoKlok, därefter nr 3; Lindbäcks Bygg. Se nedan.

1. John Svensson Byggnadsfirma AB Odalvägen 12, Box 56, 374 02 Asarum Kontakt Pether Fredholm, 0454-30 59 94, pether.fredholm@jsb.se Arkitekt Peter Lingstrand, SAR/MSA, Sydark Konstruera AB, Malmö

4 våningar Färgalternativ 1

Om inte JSB kan leverera till dig enligt avtalet? jsb är nummer ett i detta ramavtal men i de fall de inte kan leverera kan man gå vidare med en förfrågan till nummer två eller tre inom avtalet. Leverantör nummer två är Boklok Housing AB som bygger ett hus de kallar Bo, hopp och kärlek. Leverantör nummer tre är Lindbäcks Bygg AB som bygger ett hus de döpt till Hemlängtan och som kan uppföras både som lamell-, punkt- eller stjärnhus.

2. BoKlok Housing AB Drottningtorget 14, 205 33 Malmö Kontakt Martin Johansson, 010-448 47 04, martin.johansson@boklok.se Arkitekt JAARK, Karlskrona, Anders Larsson Samarbetspartners IKEA, Skanska Byggsystem, Skanska Teknik

3. Lindbäcks Bygg AB Hammarvägen 21, Box 753, 941 28 Piteå Kontakt Mikael Thorgren, 0911-23 10 22, mikael.thorgren@lindbacks.se Arkitekt White arkitekter, Uppsala, Nina Wittlöv Löfving

3 sabos kombohus

Ta stöd av entreprenören i detaljplaneprocessen Första steget på vägen mot ett bygglov är en ny detaljplan om fastigheten som ska bebyggas inte redan är detaljplanelagd. Ta kontakt med entreprenören för stöd under detaljplaneprocessen. byggrättsmått , byggnadshöjder , nockhöjder .

För att inte tala om antalet huskroppar, våningar, sidobyggnader och total bruttoarea. När kommunen drar igång ett detaljplane arbete behöver de få information om det mesta. En hel del handlingar och dokument behöver upprättas. Vissa av dem är obligatoriska och andra kompletterande. Här följer en redovisning av vilka dokument det handlar om. Handlingar till detaljplan En detaljplan består av en plankarta med bestämmelser. Till varje detaljplan hör också en planbeskrivning som förklarar innehållet så att man kan förstå detaljplanen. Planbeskrivning en ska också redogöra bland annat för hur planen ska genomföras. Oftast behöver det också finnas en grundkarta och en fastighetsförteckning. 1. Plankartan Plankartan visar vilket område detaljplanen gäller för. Det ska framgå hur planområdet delats upp för olika ändamål och vilka bestämmelser som gäller för varje delområde. Ibland kan det vara svårt att utläsa bestämmelserna om fastighetsindelning på

sabos kombohus

plankartan. Då kan man upprätta en särskild karta för dem. Vilka bestämmelser som gäller anges direkt på plankartan eller i ett separat dokument. Det är viktigt att plankartan är tydlig och lättläst. Därför måste plankartans storlek anpassas i varje enskilt ärende. 2. Planbeskrivningen Planbeskrivningen ska bland annat redovisa: • planens syfte • planeringsförutsättningarna • plangenomförandet • planens konsekvenser • om detaljplanen avviker från översiktsplanen. Syftet med detaljplanen måste vara tydligt. Därför ska avsikten och ändamålet redovisas så tydligt att det kan förstås av alla berörda. Plangenomförandet ska beskriva de tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för att planen ska kunna genomföras på ett bra sätt. Det ska också framgå av beskrivningen vilka konsekvenser dessa åtgärder får för fastighetsägare och andra berörda. Om det i plankartan finns bestämmelser om fastighetsindelning, redovisas skälen till dessa i planbeskrivningen. Om detaljplanen avviker från vad som står i kommunens översiktsplan ska det även finnas information om på vilket sätt den avviker och varför. Planbeskrivningen ska också innehålla det illustrationsmate rial som behövs för att förstå planen.

Gränsdragning enligt ramavtal Gränsdragningsområde 1.

Tomt- och nybyggnadskarta

Utförs av beställare X

Utförs av JSB

Option

Anteckning

Grundundersökningar

Utredningar pålning, buller

Kan beställas mot ersättning

Utredningar radon

Kan beställas mot ersättning

Övriga utredningar

Kan beställas mot ersättning

Konstruktion grundplatta

Situationsplan för bygglov

Övriga bygglovshandlingar

Energiberäkning

10.

Bygglov, bygganmälan, byggsamråd

11.

Kontrollplan

12.

Bas-P och Bas-U

13.

Kan beställas mot ersättning

14.

Projektering yttre ledningar, yttre VS, yttre el, yttre tv/data/tele, mark Projektering finplanering mark

Kan beställas mot ersättning

15.

Markentreprenad

16.

Grundläggning platta på mark

17.

Förråd och miljöstation

18.

X X

Optionspris 4 Kan beställas mot ersättning enligt option 4

21.

Alternativt värmesystem med värmepump och bergvärme, inklusive projektering Köksfläkt med individuell imkanal som ej ansluts till FTX-aggregat. Pris per lägenhet Utökat IT med fördelningsskåp och stjärnnät. Pris per våning. Inglasning av balkonger. Pris per lägenhet.

Optionspris 1 Kan beställas mot ersättning enligt option 1. JSB kan alternativt tillhandahålla underlag till förfrågningsunderlag för konkurrensutsättning enligt LOU. Optionspris 2 Kan beställas mot ersättning enligt option 2. JSB kan alternativt tillhandahålla underlag till förfrågningsunderlag för konkurrensutsättning enligt LOU. Optionspris 3 Kan beställas mot ersättning enligt option 3

22.

Diskmaskin från Siemens. Pris per lägenhet.

19. 20.

Under normala markförutsättningar. Fyra olika marktryck projekteras. Ska ske i samråd med beställaren

X X X

Kan beställas mot ersättning, upphandling enligt LOU

Tillval

Kan beställas mot ersättning

Tillval

Kan beställas mot ersättning

Tillval

Kan beställas mot ersättning

Detta är ett exempel från det vinnande bidraget från JSB. Liknande gränsdragning gäller för de andra förslagen, men kan skilja något.

Varför KPI och inte entreprenadindex? SABO har tecknat ramavtal för flerbostadshus sedan början av 2000-talet. Vi har alltid reglerat indexet med KPI, inte som sedvanligt är enligt entreprenadindex. Skälet är att medlemsbolagens intäktsökningar (ökningen av hyrorna) harmoniserar bättre med 25 % KPI än med EntrepreIndex ombyggnad nadindex. Av samma 20 anledning sätter vi pris Index per BOA (bostadsyta) 15 nybyggnad och inte pris per BTA 10 (bruttoarea). KPI

Som tillval finns inglasade balkonger från Balco.

Differens mellan KPI och entreprenadindex i tidigare tecknat ramavtal.

5 0

2001

2002

2003

2004

2005

sabos kombohus år

Mark och grundläggning Kompletterande entreprenaddel TE (entreprenören, i detta fall JSB) sammanställer anbuds underlag för den kompletterande entreprenaddelen, i samråd med B (beställare).

TE avlämnar ett kompletterande anbud, som B antar eller

alternativt annan typ av bottenbjälklag ingår inte i denna husentreprenad. Samma sak gäller även övriga arbeten som ska ingå i plattans eller bottenbjälklagets omedelbara närhet, såsom dräneringsledningar samt fyllning med dränerande material runt den föreslagna byggnaden. Spol brunnar för dräneringsledningarna samt dagvattenledningar för stuprörsanslutningar behandlas på samma sätt. För att utföra dessa grundläggningsarbeten liksom markarbe ten ska en kompletterande upphandling ske. plattan på mark

Övriga ledningar Entreprenadgräns för VA-servicen: bottenbjälklagets ovansida. Entreprenadgränsen för fjärrvärmeservicen: vid den punkt där hetvatten ledningen går in i undercentralen. Entreprenadgräns för el-servicen: vid punkten där matarledningen går in i fastighetscentralen. Entreprenadgränser för telekommunikation och övriga media behandlas på likvärdigt sätt.

TE avstår från att lämna ett kompletterande anbud eller

B kan välja en annan entreprenör för denna entreprenaddel eller

B kan välja att gemensamt med TE upphandla denna kompletterande entreprenaddel

SABOs Kombohus är alltid en totalentreprenad I fall 3 och 4 ska TE överta denna entreprenaddel från en underentreprenör (UE) att ingå i TEs totalentreprenörsansvar. I de båda fallen, när B upphandlar och överlåter upphandlad entreprenaddel till TE har TE rätt att erhålla 10 procent entreprenörsarvode på UEs entreprenadsumma. B får inte i ett sådant fall kontraktera UE för grundläggning förrän man erhållit ett godkännande av TE. TE ska godkänna UE under förutsättning att kreditprövning av aktuell UE är godtagbar och att UE kan uppfylla förekommande ordnings- och skyddsregler m m. Eventuella besiktningar av grundarbetena ska i de båda senare fallen bekostas av B.

Övriga villkor Anpassningar av husets exteriör, övrig utrustning m m Om det krävs anpassning av husets exteriör för att erhålla bygglov eller om beställaren önskar annan utrustning ska detta regleras mellan beställaren och entreprenören, lämpligen i form av ett upphandlingsprotokoll, som biläggs kontraktet mellan parterna. Låg energiförbrukning Ramupphandlingens energikrav är att förbrukningen får vara max 60 kwh per år och kvadratmeter enligt Sveby 2010. När den redovisade energiförbrukningen räknats fram har vi utgått från klimatzon III. I energiberäkningarna har Enkö-

sabos kombohus

ping valts ut som referensort. Om byggnaden uppförs inom annan klimatzon och ort ska entreprenören kostnadsfritt räkna fram den aktuella energiförbrukningen, så det kan biläggas kontraktshandlingarna och bifogas bygglovshandlingarna. Hur den beräknade energiförbrukningen ska följas upp ska regleras separat i kontraktet mellan B (beställare) och TE (totalentreprenör). Vad är Sveby? Sveby står för ”Standardisera och verifiera energiprestanda i byggnader” och är ett branschöverskridande initiativ för att ta fram frivilliga hjälpmedel för överenskommelser

om energianvändning. Sveby riktar sig till aktörer som berörs av hur byggnaders energiprestanda definieras och verifieras, så som till exempel fastighetsägare, kommuner, exploatörer, entreprenadföretag och konsulter. Sveby har tagit fram hjälpmedel för att förtydliga och säkerställa hela processen från programkrav till verifierat resultat. Svebys material är gratis och finns för fri nedladdning på www.sveby.org Materialet är framtaget i samverkan mellan ett flertal större företag och intresseorganisationer i byggbranschen. Separat AF-del Övriga kontraktsvillkor, som entre-

prenadföreskrifter, tid för färdigställande, betalningsplaner och allmänna hjälpmedel fastläggs av beställaren och entreprenören och redovisas i en separat AF-del, som upprättas enligt anvisningar i AMA AF 07. Denna AF-del ska även biläggas kontraktet. Kontraktet Kontraktet tecknas enligt BKKs formulär 1/06: Entreprenadkontrakt (ABT 06) Fast pris, direkt mellan SABOs medlemsföretag och entreprenören. SABOs ramavtal läggs med som kontraktsbilaga. Inför kontraktsskrivningen kontaktas SABO, som därvid översänder två kopior av det kompletta ramavtalet.

Nytt krav på komponentavskrivning för fastigheter bokföringsnämndens nya regelverk k 3 ”Årsredovisning och koncernredovisning”, trädde i kraft den 1 januari 2014. En nyhet är kravet på komponentavskrivning för fastigheter. För att kunna tillämpa komponentavskrivning på äldre och nyuppförda fastigheter behöver en fastighet inledningsvis fördelas på huvudkomponenterna mark, markanläggning och byggnad. Byggnaden delas i sin tur upp i betydande kompo nenter som stomme, stammar, fasad etcetera. Varje bygg nadskomponent skrivs sedan av under dess bedömda nytt jandeperiod. Avskrivningarna görs per komponent eftersom utgångspunkten i komponentmetoden är att varje identifierad komponent är en tillgång. SABO har varit i kontakt med entre prenörerna i ramavtalet och informerat om kravet på komponentavskrivning. Samtliga entreprenörer hjälper gärna till med komponentindelningen av SABOs Kombohus.

Typhus i 3 våningar, Trygga Boendet JSB: Byggnadsdel flerbostadsbyggnad

Andel i % (ca)

Nyttjandeperiod (Livslängd i år)

Stomme och grund

100

Stomkompletteringar/innerväggar

50–75

Värme, Sanitet (VS)

Inre ytskikt och vitvaror

Fasad

Fönster

Köksinredning

Yttertak

Ventilation

Transport (exempelvis hiss)

Styr- och övervakning

Restpost (Övrigt)

Skriften ”Komponentredovisning av fastigheter” finns att beställa på www.sabo.se

Exempel på komponentredovisning för SABOs Kombohus Typhus i 4 våningar, Trygga Boendet JSB:

Typhus i 2 våningar, Trygga Boendet JSB: Byggnadsdel flerbostadsbyggnad

Andel i % (ca)

Nyttjandeperiod (Livslängd i år)

Stomme och grund

100

Stomkompletteringar/innerväggar

50–75

Värme, Sanitet (VS) El Inre ytskikt och vitvaror

Byggnadsdel flerbostadsbyggnad

Andel i % (ca)

Nyttjandeperiod (Livslängd i år)

Stomme och grund

100

Stomkompletteringar/innerväggar

50–75

Värme, Sanitet (VS)

Inre ytskikt och vitvaror

Fasad

Fönster

Köksinredning

Yttertak

Ventilation

Transport (exempelvis hiss)

Styr- och övervakning

Restpost (Övrigt)

sabos kombohus

Kalkylstöd och ytterligare infromation finns på www.sabo.se/kombohus SABO s Kombohu 4 Version 1. 15 2013-08Projekt: nummer: Fastighets : ör nt Levera 1: Spec Hus 2: Spec Hus 3: Spec Hus 4: Spec Hus 5: Spec Hus atser Antal p- pl ser are p-plat rm vä or ot M teckning: be ts he ig Fast : Beställare rson: Kontaktpe mmer: Telefonnu

re ra om sena Kontrolle ns fin yl n lk io ka rs ve vesterings all inkl. in Kalkylm tionalitet ingsfunk er ul m si och ade celler ske i färg kan endast ng ni at m alkyl In s-kostnadsk i listrutor er Produktion m att välja Nya bostäd eller geno Sverige l t ramavta JSB enlig

Mail: Datum: d yta: Finplanera tyta: Total Tom

ar 4 våning

ngskalkyl Investeri

Prognos

16 st Nej

olaget XX XX

Medlemsb

2014 01 01 2 500 m² 5 000 m² ognos

Skriv ut

Skriv ut pr

ik och a för statist lande av dat e. t för insam ll@sabo.s kylering sam gar till petter.jurde kal lig ikt övers d förbättrin ätta för en gärna me att underl erkoppla som syfte kylen. Åt kylmall har tgiltiga kal Denna kal för den slu inte ansvar tar BO SA

Skriv ut al

la sidor

skostnad Produktion

verka Resultatpå

Skriv ut gar. förbättrin

Planritningar, bofaktablad, bilder och 3D-animeringar finns på www.jsb.se.

Hjälpmedel när ni utnyttjar ramavtalen syftet med projektet SABOs Kombohus är förutom att pressa byggpriserna, även att underlätta och förenkla för med lemsföretagen att upphandla och beställa mindre flerbostads hus. SABO har därför sammanställt ett paket med hjälpmedel som bör användas när man önskar utnyttja ramavtalen.

Avgift till SABO SABO tar ut en administrativ avgift på 63 000 kronor för nytt jande av ramavtalen. Avgiften tas endast ut och faktureras efter att kontrakt med entreprenör skrivits. I övrigt finns hjälpmed len att använda utan kostnad. Om medlemsföretaget beställer mer än ett hus i projektet, reduceras den administrativa avgiften kraftigt för tillkom mande hus och kostnaden framräknas förslagsvis genom det kalkylstöd som finns att ladda ned på SABOs hemsida. Avgiften tas ut per projekt. På den administrativa avgiften tillkommer moms. SABOs medlemsföretag har som vanligt rätt till kortare tele fonrådgivning, men önskas mer omfattande stöd eller biträde vid ekonomisk analys, upphandling och utvärdering kan SABO i mån av tid erbjuda detta på konsultbasis.

sabos kombohus

Stöd för marknadsföringen – ytterligare kundvärden Förutom att du som kund vinner tid på en förenklad process tack vare ramavtalet, så får du också tillgång till flera produkter från JSB som kan underlätta den kommande marknadsföringen av lägenheterna. Bostadsföretaget erbjuds: • Planritningar över lägenheterna • Bofaktablad • Bilder, inklusive 3D-bilder för tryck • 3D-animering med 360 grader förflyttning i lägenheten Vidareutveckling av SABOs Kombohus SABO önskar medlemmarnas hjälp att tillsammans med entreprenörerna kontinuerligt förbättra produkten. Förslag och synpunkter om SABOs Kombohus och kalkylstödet tas tack samt emot av Petter Jurdell, enhetschef för Fastighetsutveckling på SABO. Insamling av produktionskostnader och driftkostnader Efter varje genomfört projekt önskar SABO ta del av de totala slutkostnaderna för projektet. Detta för att ytterligare kunna förbättra kalkylstödet.

Kalkylmall inklusive investeringskalkyl och simuleringsfunktioner Hjälpmedel vid utnyttjande av ramavtalen

Investeringskalkyl

Investeringskalkyl SABO Kombohus. Indata, antaganden och beräknade värden Projekt:

Lathund i Excel för summering av projektets totalkostnad.

Bostäder & P-platser

Prognos Prognos Nybyggnad Projekt: Nya bostäder Kalkylmall Kombo Version 1.4

Datum Åtgärdstyp Leverantör

2014 01 01 Nyproduktion JSB enligt ramavtal

21 547 tkr 22 835 tkr 0 tkr 1 288 tkr

20 327 21 543 0 1 215

Nuvärde driftnetton Nuvärde restvärde

12 538 10 297

11 828 9 714

2,00% 7,50%

Bedömt marknadsvärde exkl. mark & markanl.

22 835 21 793

21 543 20 560

Bedömd produktionskost Undervärde (Nedskrivningsbehov) Övervärde

21 547 0 1 288

20 327 0 1 215

Avskrivning byggnad, % Avskrivning markanläggning, % Låneränta, %

2,0% 5,0% 4,0%

KASSAFLÖDE, tkr Hyror, bostäder Hyror, p-platser Vakans, bostäder Vakans, p-platser Drift, bostäder Drift, p-platser Underhåll, bostäder Underhåll, p-platser Markavgifter Fastighetsavgift Driftnetto Nuvärde driftnetto Restvärde

År 1 1 590 58 -32 -1 -318 -5 -27 0 0 0 1 265 1 177

År 2 1 622 59 -32 -1 -324 -5 -27 0 0 0 1 290 1 117

År 3 1 654 60 -33 -1 -331 -5 -28 0 0 0 1 316 1 059

År 4 1 687 61 -34 -1 -337 -5 -28 0 0 0 1 342 1 005

År 5 1 721 62 -34 -1 -344 -5 -29 0 0 0 1 369 954

År 6 1 755 64 -35 -1 -351 -5 -29 0 0 0 1 397 905

År 7 1 791 65 -36 -1 -358 -5 -30 0 0 0 1 425 859

År 8 1 826 66 -37 -1 -365 -6 -30 0 0 0 1 453 815

År 9 1 863 67 -37 -1 -373 -6 -31 0 0 0 1 482 773

År 10 1 900 69 -38 -1 -380 -6 -32 0 0 0 1 512 733

År 11 1 938 70 -39 -1 -388 -6 -32 0 0 0 1 542 696

År 12 1 977 72 -40 -1 -395 -6 -33 0 0 0 1 573 660

År 13 2 017 73 -40 -1 -403 -6 -34 0 0 0 1 604 627

År 14 2 057 75 -41 -1 -411 -6 -34 0 0 0 1 636 595

År 15 2 098 76 -42 -2 -420 -6 -35 -1 0 0 1 669 564 30 468

RESULTAT, tkr Driftnetto Avskrivningar byggnad Avskrivningar markanläggning Nedskrivning år 1 Räntekostnader

År 1 1 265 -410 -47 0 -862

År 2 1 290 -410 -47

År 3 1 316 -410 -47

År 4 1 342 -410 -47

År 5 1 369 -410 -47

År 6 1 397 -410 -47

År 7 1 425 -410 -47

År 8 1 453 -410 -47

År 9 1 482 -410 -47

År 10 1 512 -410 -47

År 11 1 542 -410 -47

År 12 1 573 -410 -47

År 13 1 604 -410 -47

År 14 1 636 -410 -47

År 15 1 669 -410 -47

-54

Area & antal 1 060 m² 1 340 m² 1 232 m² 335 m² 16 st

Bostäder kr/m ²

Hyra(År 1) Vakans(År 1) Drift(År 1) Underhåll(År 1) Markavgifter(År 1) Fastighetsavgift(År 1) Driftnetto Antaganden

Yta som finplaneras: Total Tomtyta: Antal P- platser /Garageplatser Motorvärmare Genomsnittlig area per lägenhet

1 500 -30 -300 -25 0 0 1 145

Utv. %

Utfall

Hyror, bostäder Hyror, p-platser Vakans, bostäder Vakans, p-platser Drift, bostäder Drift, p-platser Underhåll, bostäder Underhåll, p-platser Markavgifter Fastighetsavgift Driftnetto år 1

2% 2% 2% 0%

P- platser Utv. %

Hyra per plats, kr/månad Vakans, % Drift per plats, kr/månad Underhåll per plats, kr/månad Övriga antaganden Räntekostnad Avskrivning Direktavkastningskrav Kalkylränta

-789 123

-770

-752

169

-734

215

262

-716

-697

309

357

-679

-661

406

455

-643

-624

505

-606

555

606

171

341

556

818

1 128

1 485

1 891

2 346

2 851

3 406

4 012

20 176 -410 -47 19 719

19 719 -410 -47 19 262

19 262 -410 -47 18 805

18 805 -410 -47 18 348

18 348 -410 -47 17 891

17 891 -410 -47 17 434

17 434 -410 -47 16 977

16 977 -410 -47 16 520

16 520 -410 -47 16 063

16 063 -410 -47 15 606

15 606 -410 -47 15 149

15 149 -410 -47 14 692

2 500 m² 5 000 m² 16 st Nej 66 m²

Total produktionskostnadskalkyl SABO Kombohus Projekt: Fastighetsnummer: Datum: Beställare: Kontaktperson:

300 2% -25 -2

2% 2% 2%

Avskrivningar byggnad Avskrivningar markanlägning Nedkskrivning år 1 Räntekostnader Resultat år 1

% 4,0% 2,0% 5,5% 7,5%

1 590 58 -32 -1 -318 -5 -27 0 0 0 1 265 -410 -47 0 -862 -54

Resultatpåverkan

171 1 485 4 012

Tillbaka

Produktionskostnader

600 000 666 000 0 0 1 266 000

150 000 166 500 0 0 316 500

750 000 832 500 0 0 1 582 500

708 785 0 0 1 493

187 500

937 500

884

104 250

0 0 0 0 0 0

Inkl moms 100 000 4 250 0 0 0 0 0 0 0 104 250

94 4 0 0 0 0 0 0 0 98

0 0 0 0 0 0

50 000 80 000 40 000 40 000 0 210 000

12 500 20 000 10 000 10 000 0 52 500

62 500 100 000 50 000 50 000 0 262 500

59 94 47 47 0 248

BYGGHERREKOSTNADER Byggledning / kvalitetsansvarig enligt PBL Planavgift, plansamråd (ej moms) Evakueringskostnader Nybyggnadskarta (ej moms) Bygglovsansökan (ej moms) Tekniskt samråd/slutbevis (ej moms) Utsättningar lägeskontroll (ej moms) Pantbrevskostnad (ej moms) Byggfelsförsäkring (ej moms) Fastighetsförsäkring för mark och befintliga byggnader (ej moms) Kontroller och provning Besiktningar Förbesiktning av grannfastighet Räntekostnader under uppförandetiden (ej moms) Administrativ avgift till SABO för Kombohus Övrigt Övrigt (ej moms) SUMMA BYGGHERREKOSTNADER

100 000 0 0 30 000 30 000 15 000 5 000 0 30 000 0 15 000 50 000 0 150 000 63 000 0 500 000 988 000

25 000 0 3 750 12 500 0 15 750 0 57 000

125 000 0 0 30 000 30 000 15 000 5 000 0 30 000 0 18 750 62 500 0 150 000 78 750 0 500 000 1 045 000

118 0 0 28 28 14 5 0 28 0 18 59 0 142 74 0 472 986

ÖVRIGA KOSTNADER Projektledning (extern) Tekniska konsulter (extern) Geoteknisk undersökning (extern) Byggadministrativa konsulter (extern) Uthyrningskostnader / Försäljningskostnader (extern) Intern projektledning (underlag för uttagsmoms) Uthyrningskostnader / Försäljningskostnader (intern) Egen personal i övrigt Egen personal i övrigt (underlag för uttagsmoms) SUMMA ÖVRIGA KOSTNADER

50 000 10 000 25 000 0 0 50 000 0 0 0 135 000

12 500 2 500 6 250 0 0 12 500 0 33 750

62 500 12 500 31 250 0 0 62 500 0 0 0 168 750

59 12 29 0 0 59 0 0 0 159

Exkl. moms 17 410 450 16 556 200 104 250 750 000

Moms 4 136 550 3 949 050 0 187 500

Inkl moms 21 547 000 20 505 250 104 250 937 500

Kostnad/m² BOA 20 327 19 345 98 884

750 000 Exkl. moms 100 000 4 250

1 500

Moms

4 012

3 406

2 851

EXTRAORDINÄRA MARKKOSTNADER 2 346 Miljösanering Rivning 1 891 Arkeologiska undersökningar / utgrävningar Extraordinära grundläggningsarbeten typ pålning/ markstabilisering Övrigt 1 485 SUMMA EXTRAORDINÄRA MARKKOSTNADER 1 128

EXPLOATERINGSKOSTNADER 818 Exploateringsersättning enligt avtal med kommunen (ej moms)

1 000

500

Total moms 19%

Kostnad/m² BOA 15 743 387 34 118 0 177 0 16 459

Köpeskilling för fastigheten (ej moms) Stämpelskatt 4,25 % (ej moms) Ev kommunal anläggningsavgift (anslutningsavgift) Mäklararvode, värdering, besiktningar Fastighetsbildning (ej moms) Gemensamhetsanläggning Servitut och ledningsrätter Övrig anskaffningskostnad Övrig anskaffningskostnad (ej moms) SUMMA MARKKOSTNADER

2 000

Kalkylmall Kombo Version 1.4

1 16 1 060 m² Inkl moms 16 687 500 410 000 36 500 125 000 0 187 500 0 17 446 500

MARKANLÄGGNINGSARBETEN P-platser, vägar, gångar, grönytor, rivningar, etc*

4 000

JSB enligt ramavtal

Moms 3 337 500 82 000 7 300 25 000 0 37 500 0 3 489 300

Resultatpåverkan MARKKOSTNADER

Tillbaka

Leverantör: Fastighetsbeteckning: Antal hus: Antal lägenheter: BOA:

Exkl. moms 13 350 000 328 000 29 200 100 000 0 150 000 0 13 957 200

ANLÄGGNINGSARBETEN Markarbete grundläggning tex sprängning packning rör samt dränlager Grundplatta, optioner Kpa 100, 1 st Ev prisjustering av anbud till byggstart Entrepenadkost. markarb. vid ej nyttj. av optioner inkl. grund och platta SUMMA ANLÄGGNINGSARBETEN

4 500

Ackumulerat res. år 5 Ackumulerat res. år 10 Ackumulerat res. år 15

Nya bostäder Sverige 2014 01 01 Medlemsbolaget XX XX

HUSBYGGNAD Entreprenadkostnad hus Option förråd För 16 lägenheter förråd A-40.1-101 Option miljöstation Miljöstation A-40.1-103, 1 st Justering KPI enligt ramavtal Tillkommande/Avgående transportkostnad Entreprenadkostnad övrigt (vid ej nyttjande av optioner) Option bergsvärme Ingen option SUMMA HUSBYGGNAD

Tkr

2 500

0 År 1 -54

-10 År-64 2

78 48

År-30 3

År 4

123171

341 169

År 5

År 6

556 455 ANSLUTNINGSAVGIFTER 406 357 309 (anslutningsavgift) 262 anläggningsavgift 215 Kommunal

Övriga kostnader 1%

Anslutningsavgifter 1% Exploateringskostnader 0% Markanläggningsarbeten 3% Husbyggnadsarbeten 65%

505

555

606

Fjärrvärme eller gas El

År 7Internet,ÅrBredband, 8 ÅrTV 9

År 10

År 11

Övrigt SUMMA ANSLUTNINGSAVGIFTER

-500 Resultat

Anläggningsarbeten 6%

-30 20 633 -410 -47 20 176

3 000

-807

-64 21 090 -410 -47 20 633

3 500

Extraordinära markkostnader 0% Markkostnader

-825

-10

-54 21 547 -410 -47 21 090

Sammanfattning investeringskalkyl

Byggherrekostnader 5%

-844

År 16 2 140 78 -43 -2 -428 -6 -36 -1 0 -27 1 676

Produktionskostnadskalkyl

BOA: BTA: BRA: BYA: Antal lägenheter:

Antaganden

Kalkylmall Kombo Version 1.4

16 1 060 16 20 327 21 547 20 505 104 938

kr/m²

5,50%

Låneskuld Amortering byggnadslån Amortering markanläggningslån Total skuld, UB

kr/m² BOA kr/m² BOA kr/m² BOA kr/m² BOA

Antal lägenheter Lägenhetsyta Antal p-platser Produktionskostnad, kr/m² Produktionskostnad, tkr byggnad, tkr mark, tkr markanläggning, tkr

Driftnettoförändring(medelvärde år 2-15) Kalkylränta

Ackumulerat resultat

0% 6%

300 2,0% 25 2 2,0% 2,0% 2,0%

Direktavkastningskrav

Resultat

Bedömda värden Bedömd produktionskostnad Bedömt marknadsvärde Undervärde (Nedskrivningsbehov) Övervärde

Övrigt

Hyra per plats, kr/månad Vakans, % Drift per plats, kr/månad Underhåll per plats, kr/månad Årlig ökning(hyra), % Årlig ökning(drift), % Årlig ökning(underhåll), %

1 500 2,0% 300 25 0 2,0% 2,0% 2,0% 1 217 2,0%

tkr

Förslag till kontrakt mellan bostadsföretaget och entreprenör, där ramavtalet ska läggas med som bilaga.

Nya bostäder Sverige

P- platser

Hyra bostäder, kr/m² (BOA) Vakans, % Drift kr/m² (BOA) Underhåll kr/m² (BOA) Markavgifter kr/m² (BOA) Årlig ökning(hyra), % Årlig ökning(drift & markavgifter), % Årlig ökning(underhåll), % Fastighetsavgift per lägenhet, kr Årlig ökning(fastighetsavgift), %

Lathund i Excel för analys av projektets lönsamhet vid olika hyressättningar.

Fastighetbeteckning Projekt Fastighetsnummer

Nya bostäder

Bostäder

År 12

År 13

År 14

År 15

Ackumulerat resultat

* Avskrivs på 20 år

TOTALT PRODUKTIONSKOSTNAD Varav byggnad Varav mark Varav markanläggning

Översiktskalkylering - Används endast då fält ovan inte fyllts i (för manuell inmatning av produktionskostnader). Alternativa värden:

TOTALT PRODUKTIONSKOSTNAD Varav byggnad Varav mark Varav markanläggning

Alternativ BOA: Exkl. moms

Alternativ antal lgh: Moms

Inkl moms

sabos kombohus 0

0 0 Obs! Fyll i alla blå fält 0 Obs! Fyll i alla blå fält 0 Obs! Fyll i alla blå fält

JSB John Svensson Byggnadsfirma AB Box 56, 374 02 Asarum VD och marknad Pether Fredholm 0454-30 59 94, 0708-31 02 55 pether.fredholm@jsb.se

Projektledning Ricardo Carreno 0454-30 59 56, 0733-35 73 53 ricardo.carreno@jsb.se

SABO Petter Jurdell 08-406 55 44 petter.jurdell@sabo.se

Produktionsledning Anders Andersson 0454-30 59 89, 0733-35 72 34 anders.andersson@jsb.se

För mer information se även www.sabo.se/kombohus Upplev Trygga Boendet virtuellt på www.jsb.se

SABO

sveriges allmännyttiga bostadsföretag

Besöksadress Drottninggatan 29, Box 474, 101 29 Stockholm Tel 08-406 55 00, fax 08-20 99 04, hemsida www.sabo.se, e-post info@sabo.se

Trycksaksnummer: 13715, 2 000/2014-02 Grafisk produktion: SABO Kommunikation Tryck: åtta.45 Tryckeri AB

kontaktuppgifter