Innehåll inledning
5
en bakgrund
6
processen
6
förberedelser inför arbetet
7
identifiering av hyressättningsenheter Värdering av standard och utformning av hyressättningsenheterna Servicenivå och förvaltningskvalitet Enkät – hyresgästernas värderingar av bostadsområden Analysera omflyttningsstatistik Summera informationen Sammanvägning av hyresgästernas betyg och standard
relativa lägenhetspoäng Korrigeringspoäng
databearbetning Exempel på beräkning av ny bruksvärdeshyra
fastställ nya hyresnivåer Förändring av hyran
arbete i etapper – en möjlighet i större bestånd Att särskilt tänka på i ett stort företag
sätt rätt hyra
15 16
19 20
21 21
22 22
bilaga 1. boendets värden och boendes värderingar i sju kommuner
24
bilaga 2. exempel på teknisk standard i hyressättningsenhet
26
bilaga 3. lokal enkät
28
Vem gör undersökningen? Förslag på frågor om olika egenskaper hos bostadsområden
4
9 11 11 12 13 13 13
28 30
Inledning Rätt hyra avspeglar hyresgästernas gemensamma värderingar om vad som är god kvalitet i bostaden och i området den ligger i. En korrekt satt hyra är viktig för att skapa större rättvisa mellan hyresgäster, men också för att utveckla hyresrätten som boendeform genom att underlätta prissättningen av ett mer varierat utbud. Därför är rättvis hyressättning en viktig fråga för hyresmarknadens parter. Många bostadsbolag drar sig för att genomföra en systematisk hyressättning i tron att det är krångligt, svårt och tar lång tid. Men när den väl är genomförd ger hyressättningsprocessen en plattform som under lång tid skapar rättvisa för hyresgästerna och ger korrekta förutsättningar för företagets intäkter. Hyresgästföreningen och SABO har sedan 2004 drivit ett gemensamt projekt på uppdrag av Hyresmarknadskommittén. Syftet med projektet har varit att revidera den tidigare framtagna handledningen ”Hyressättning i kommunala bostadsföretag” från 1992 och skapa en modernare handledning för en systematisk hyressättning, inklusive ett bra datastöd. Arbetet innefattade en turné i landet för att ta del av erfarenheter kring hyressättning samt ett gemensamt hyressättningsarbete i Karlskrona. Sedan början av 1990-talet har parterna genomfört hyressättningsprocesser i ett fyrtiotal SABO-företag. Deras erfarenheter har vi arbetat in i detta nya system. Denna skrift ger en stegvis arbetsbeskrivning för att så lätt som möjligt sätta rätt hyra. Marknadshyror förekommer ofta i debatten som ett hot mot hyresgästernas möjligheter till ett bra och prisvärt boende. Med denna modell, där hyrorna förhandlas mellan parterna och där hyresgästernas värderingar ligger till grund för hyressättningen, blir det inte marknadshyror. Modellen är högst aktuell eftersom alla parter är överens om att hyressättningen även fortsättningsvis ska bygga på fri förhandlingsrätt mellan parterna via kollektiva förhandlingar och där hyrorna ska återspegla lägenheternas bruksvärde. Stockholm maj 2010 Roland Sernlind SABO
Sven Bergenstråhle Hyresgästföreningen
sätt rätt hyra
5
En bakgrund Frågor om hyressättning är alltid aktuella. Hyrorna ska vara lika i bostads lägenheter med samma boendevärde eller bruksvärde och skillnader i hyra bör motsvaras av skillnader i boendevärde enligt hyresgästernas värderingar. Men det är inte alltid så, eftersom hyror har satts under olika förutsättningar i olika tider. Det innebär till exempel att det som regel har blivit dyrare att bo i ny- och ombyggda fastigheter än i andra standardmässigt likvärdiga lägen heter i fastigheter som inte är ombyggda. Trots olika försök att korrigera hyrorna, i samband med hyresförhandlingarna eller vid ny hyressättning i samband med ombyggnader, kan man inte alltid påstå att hyresstrukturen präglas av konsekvens eller att den svarar mot hyresgästernas värderingar och preferenser. Frågan om varför man betalar en högre eller lägre hyra i förhållande till andra bostäder med liknande standard är inte alltid lätt, om ens möjlig, att förklara. Det finns med andra ord all anledning att se över om hyressättningen är rättvis och denna handbok ger en metod att göra detta. SABO och Hyresgästernas Riksförbund gav 1992 ut en handledning med titeln Hyressättning i kommunala bostadsföretag och den här skriften är en reviderad version av denna handbok, som även omfattar erfarenheter av hur processen bäst genomförs.
Processen Parterna träffar en principöverenskommelse om att genomföra en hyresöversyn.
Arbetet startar i hyreskommittén. Gemensam start av projektet med allmännyttan, privat fastighetsägare och Hyresgästföreningen.
Arbetet startar med inventering av lägenheter och värdering av faktorer som ska påverka hyressättningen. Parterna avgör ambitionsnivå och detaljeringsgrad över vad som ska ingå.
3–12 månader
6
sätt rätt hyra
Enkätutskick
Förberedelser inför arbetet En korrigering av hyressättningen måste göras i samarbete mellan det kommunala bostadsföretaget och den lokala hyresgästföreningen och hela handboken är därför en beskrivning av parternas arbete under processen. Arbetet inleds med att parterna träffar en principöverenskommelse om att genomföra en hyresöversyn. Det är önskvärt att alla parter på den lokala hyresmarknaden är med på denna överenskommelse för att försöka skapa gemensamma spelregler och stärka hyresrättens attraktivitet. Metod, arbetssätt och andra förberedelser definieras av de lokala parterna och hyreskommittén1 får i uppdrag att följa arbetet och bidra med underlag för en hyresgästenkät. Denna inledande del av processen beskrivs inte i handboken. Hyreskommittén är en lokalt partsammansatt kommitté med representanter för hyresgästerna samt de privata och allmännyttiga bostadsföretagen. Kommittén har till uppgift att övervaka den lokala hyressättningen. 1
När samtliga faktorer är registrerade i programmet är det möjligt att simulera den nya hyran.
Förslag som kan fastställas i en formell förhandling. Presentation av ett preliminärt förslag som parterna kan stå för utåt till styrelse och hyresgäster.
Bearbetning av enkätsvar och utarbetande av preliminärt förslag.
3–9 månader
sätt rätt hyra
7
Hyressättningsenhet A Höghus med hiss, buller
Hyressättningsenhet B Låghus utan hiss, buller
Hyressättningsenhet C Hyresradhus med egen tomt
Rangordning, hyressättningsenheter C. Hyresradhus med egen tomt A. Höghus med hiss, buller B. Låghus utan hiss, buller
8
sätt rätt hyra
Identifiering av hyressättningsenheter I varje kommun finns det olika bostadsområden och stadsdelar. Parterna bestämmer gemensamt vilka de är och hur de avgränsas från varandra. Det kan vara till hjälp i arbetet att dela in bostadsbeståndet i olika bebyggelsetyper, eftersom det ofta finns gemensamma egenskaper i en viss typ av bebyggelse. Småskaliga bostadsområden med varierande bebyggelse upplevs i allmänhet av hyresgäster som trevligare än storskaliga områden med ett mer enformigt utseende. Sådana skillnader bör vägas in i standardbedömningen. Det är därför viktigt att parterna kan komma överens om vilka faktorer som bör beaktas på hela den lokala hyresmarknaden, inte minst för att ge Hyresnämnden ett bra underlag vid tvister. Beståndet delas därefter in i hyressättningsenheter, det vill säga i fastigheter eller delar av fastigheter som är likartade. Ett gott råd är att värdera så mycket som möjligt på fastighetsnivå, eftersom det är arbetsamt och tar tid att inventera och registrera. I en och samma juridiska fastighet kan det finnas höghus, låghus och till och med radhus. De värderas troligen olika av hyresgästerna och ska därför hyressättas på olika sätt. I ett bostadsområde bestående av flera fastigheter kan det vara lämpligt att gruppera dem i hyressättningsenheter efter hustyp, även om de inte ligger alldeles intill varandra.
Hyresättningsenhet A
!
Hyressättningsenheter = fastigheter eller delar av fastigheter som är likartade.
fastighet
Hyresättningsenhet B
sätt rätt hyra
9