Transitions - Master Thesis in Urban Design on Kwun Tong and Kai Tak district in Hong Kong by Sara D.

TRANSITIONS

過渡

Proposals of intervention for the sustainable transformation of a former industrial area in Hong Kong

Laureanda

Sara Dughetti Relatori

Etra Occhialini Romeo Farinella Correlatori

Wallace Ping Hung Chang Mario Assisi

Architecture Master Thesis 2012-2013 Università degli Studi di Ferrara

INDICE

Premessa

Abstract

1 Pearl River Delta. The endless city Le città del PRD Guangzhou Shenzhen Zhuhai

2 Hong Kong. Economia di spazi Geografia e localizzazione Popolazione Paesaggio artificiale Infrastruttura della denistà Terre sottratte al mare Costruire verso l’alto New Towns Città in transito Evoluzione della città Il ritorno alla Cina

3 Kowloon East oltre il kai tak Localizzazione Kai Tak, evoluzione e dismissione Le conseguenze della dismissione Pencil towers Terziarizzazione Urban Renewal ad Hong Kong Un veloce degrado All land is Crown land Il mercato dei grandi investitori Cresce la consapevolezza

TABLE OF CONTENTS

Preface

Abstract

1 Pearl River Delta. The endless city Cities in PRD Guangzhou Shenzhen Zhuhai

2 Hong Kong. Economia di spazi Geography and localization Population Artificial landscape Infrastructure of density Reclaimed land Building high New Towns City in transit Evolution of the city Handover to China

3 Kowloon East beyond kai tak Location Kai Tak, evolution and dismantlement After dismantlement Pencil towers Terziarization Urban Renewal in Hong Kong Quick decay All land is Crown land Great investors in real estate market Growing awareness

Progetti per il Kai Tak Prime proposte Save the Harbour 4 Kowloon East. il sistema acqua Il delta Il clima Idrografia QualitĂ delle acque Morfologia Bacini versanti Nullah Ricoveri contro i tifoni Eventi climatici eccezionali

5 Kwun Tong. da satellite a nuovo polo La storia Made in Kwun Tong La trasformazione Fase 1:cambia la destinazione dellâ&#x20AC;&#x2122;area Fase 2:rivitalizzazione degli edifici industriali Fase 3: un altro Central Business District I sintomi Il livello zero Gli interni

121

Kai Tak projects Initial proposals Save the Harbour 4 Kowloon East. Water system The delta Climate Hydrography Water quality Morphology Water catchments Nullah Typhoon shelters Unusual climate events

5 Kwun Tong. From satellite to new centre History Made in Kwun Tong Transformation Phase 1:changing land use Phase 2:revitalizing industrial buildings Phase 3: another Central Business Dis trict The Symptoms At grounf floor Interiors

121

6 Connettere acqua e patrimonio industriale Trasformazione visibile Connettere città ed acqua Preservare l’identità industriale Differenziare la base economica

155

7 Infrastruttura di paesaggio Lungo la costa Ritrovare Kowloon Bay Il viadotto Kwun Tong Nullah 8

Infrastruttura sociale

9 Due casi studio Kwun Tong Motor Bus Depot Yip On Factory Estate

167

177 183

Conclusioni

195

Bibliografia

197

Allegati

203

6 Connecting water and industrial heritage Visible transformation Connecting city and water Preserve industrial identity Differentiate economic base

155

7 Landscape infrastructure Along the coast Rediscovering Kowloon Bay Underneath the flyover Kwun Tong Nullah 8

Social infrastructure

9 Two case studies Kwun Tong Motor Bus Depot Yip On Factory Estate

167

177 183

Conclusions

195

Bibliography

197

Attachments

203

PREMESSA

Il percorso di questa tesi è cominciato con l’esperienza Erasmus che ho trascorso al Royal Institute of Technology di Stoccolma nel semestre tra gennaio e luglio 2012. Il corso di Urban Design tenuto dal prof. Bojan Boric e dagli assistenti Björn Ahrenby e Martha Bolmark trattava il tema del progetto urbano per l’area dell’aeroporto dismesso nell’area metropolitana di Hong Kong. Lo stesso tema al centro delle installazione al Padiglione di Hong Kong per la Biennale di Architettura di Venezia del 2012, dove si raccontava la trasformazione dell’aeroporto dai punti di vista dei diversi attori coinvolti : il governo, i grandi architetti, gli attivisti e gli artisti. Il tema della metropoli, dell’urbanizzazione e della sua gestione mi hanno interessato fin dal primo momento, ma a farmi scegliere di portare avanti un lavoro di tesi che avrebbe richiesto sforzi economici, logistici e interculturali sono state le persone che ho incontrato mentre mi avvicinavo progressivamente a questo tema. La tesi mi ha infatti posto al centro di un interessante intreccio tra la nostra facoltà di architettura, il KTH di Stoccolma e la Chinese University di Hong Kong. Qui a Ferrara, infatti, la prof.ssa Occhialini aveva già collaborato con il prof. Chang, già consulente dell’Urban Studio di Stoccolma in occasione dei workshop internazionali dell’ILAUD, l’associazioneper la ricerca e formazione sui temi del progetto architettonico e urbano fondata da Giancarlo De Carlo nel 1976. Inoltre, la possibilità offerta dai finanziamenti per il programma Atlante dell’Ateneo di Ferrara così come la disponibilità del prof. Farinella ad accogliere questo progetto nel Laboratorio di Sintesi Finale di Urbanistica, di cui è coordinatore, mi hanno permesso di proseguire la ricerca e farne tema di tesi.

PREFACE

This thesis began with the Erasmus exchange I spent at the Royal Institute of Technology in Stockholm from January till June 2012. The Urban Studio, held by prof. Bojan Boric and his assistant Marta Bohlmark dealt with the issue of the urban design of the area where the former Kai Tak airport in Hong Kong used to be. The 2012 Hong Kong Pavillion at the Venice Biennale focused on the same area, reporting the visions of different stakeholders : government, important architects, activists and artists. The subject of the metropolis, urbanization and its management struck me from the first moment, but it was the wonderful people I met during the research that made me choose to bring about a thesis requiring economical, as well as cultural and logistical efforts. As a matter of fact, by mean of this work I found myself in the middle of an interesting twine involving the Schools of Architecture in Ferrara, at KTH Stockholm and at the Chinse University in Hong Kong. Infact, prof. Etra Occhialini who became my supervisor in Ferrara knew prof. Wallace Chang who followed me in Hong Kong and was also advisor for Urban Studio in KTH, because of previous collaborations within ILAUD, the International Laboratory of Architecture and Urban Design founded by G. De Carlo in 1976. Moreover, financial aid offered by Atlante, the oversea exchange program of the University of Ferrara, together with didactical support by prof. Romeo Farinella withing the frame of the Final studio, let me continue the research and produce this work.

ABSTRACT

Hong Kong é una città di passaggio. In quanto porto mercantile, ex colonia britannica e polo finanziario di livello mondiale, nella metropoli convivono e si sovrappongono le manifestazioni di queste realtà in continuo mutamento. L’esigenza di sistemare una popolazione numerosa in uno spazio molto scarso e le necessità di una metropoli economicamente sviluppata hanno causato scelte urbanistiche che hanno fortemente influito sul paesaggio urbano. L’infrastruttura della densità che ne risulta comprende le grandi opere per la rete di trasporti, i 60 km2 di terre sottratte al mare, i grattacieli che hanno sostituito l’architettura coloniale di cui è rimasta solo qualche emergenza e un ritmo di ricostruzione molto rapido che raramente preserva edifici oltre i 50 anni. Tra le sostituzioni in atto, una delle più significative riguarda l’ aeroporto Kai Tak dismesso nel 1997 e da allora oggetto di progettazione per la risistemazione del grande vuoto lasciato in area urbana. La dismissione ha influito anche sulla trasformazione delle aree circostanti, dove sono aumentati i valori immobiliari, sono stati abbassati i limiti alle altezze delle nuove costruzioni e si e’ registrata una forte spinta alla destinazione terziaria di vaste aree un tempo industriali e portuali. La tesi prende spunto dal caso studio di un’area ex industriale destinata ad ospitare il nuovo distretto finanziario e si pone l’obiettivo di individuare quali siano i valori architettonici e sociali da preservare, quali gli interventi ambientali da attuare per indicare la strada verso una transizione sostenibile. Attraverso la riconnessione a livello zero di aree dismesse, emergenze industriali e linea di costa, il progetto propone l’bridazione del quartiere monofunzionale con spazi per la collettività che sfruttino una delle tendenze contemporanee della popolazione : il ritorno alla produttività creativa

ABSTRACT

Hong Kong is a city in transit. First as a commercial entrepot, then as British colony and finally as a world-wide fincancial centre, the metropolis hosts the different manifestations of these ever-changing realities. The need to accomodate a copious population, the scarcity of space and the needs of a well developed urbanized area caused the strong manipulation of the urban landscape by means of urban policies. The infrastructure of density that results involves the major public works for the mobility network, the 60 km2 of reclaimed land, the skyscrapers that replaced the colonial architecture, of which only few examples remained today and finally a reconstruction pace that replaces buildings as soon as they reach 50 years. Among the ongoing redevelopments, one of the most important refers to the former Kai Tak airport, closed down in 1997 and since then object of the investigation for the new design of the area. The close-down influenced transformation on the sorrounding areas, where real estate values increased, the height limits for new constructions were cancelled and a strong pressure towards redevelopment hit the former industrial zones. This thesis analyses the case study of a former industrial area deemed to become the new Central Business district and aims to find out what are the architectural values to be preserved, the environmental actions to be taken and to point out the path towards a sustainable transition. By connecting disused areas, industrial buildings and the coastline, my design tries to crossbreed the monofunctional district with collective spaces that consider one of the contemporary trends of the population, creative production.

earl iver elta : he ndless ty

Guangzhou 14.000.000 abitanti 7.434 km2 1.708 ab/km2

Dongguan 8.200.000 abitanti 2.465 km2 3.335 ab/km2

Repubblica Popolare Cinese

Shenzhen 8.200.000 abitanti 2.020 km² 4.059 ab/km²

Zhongshan 3.120.000 abitanti 1.800 km2 1.734 ab/km2

Guangdong Hong Kong

Zhuhai

1.500.000 abitanti 1.653 km2 896 ab/km2

Repubblica Popolare Cinese

7.000.000 abitanti 1.104 km² 6.250 ab/km²

Macau

550.000 abitanti 28 km² 17.857 ab/km²

urbanizzazione 1985

Confini amministrativi

urbanizzazione 1995

Confini SAR

urbanizzazione 2011

scala 1:300.000 10 km 0

Repubblica popolare cinese People’s Republic of China

Regione del Guangdong Guangdong Region

Repubblica Popolare Cinese

Guangdong

Pearl River Delta

Delta del Fiume delle Perle Pearl River Delta Delta Pearl River

SEZ Special Economic Zone

20km

SAR Special Administrative Region

PEARL RIVER DELTA The endless city PEARL RIVER DELTA The endless city

Il contesto regionale in cui si colloca Hong Kong è stato teatro di numerose trasformazioni negli ultimi 30 anni. Trasformazioni soprattutto economiche che hanno influito su paesaggio, ambiente ed insediamento. Nel 1979 Deng Xiaoping, che guiderà la Cina fino al 1992, apportò una serie di riforme economiche che cambiarono notevolmente il volto della Cina fino ad allora devota al comunismo di stampo sovietico, la chiusura dei mercati, l’appartenenza pubblica di ogni proprietà. Con l’obiettivo di favorire e velocizzare lo sviluppo cinese, Deng rafforza il potere locale, inizia una graduale privatizzazione delle industrie statali e istituisce alcune Zone Economiche Speciali dove il mercato cinese si apre alle influenze occidentali. Questa politica di riforme verrà denominata Socialismo dalle caratteristiche cinesi e sarà caratterizzata dalla Politica della Porta Aperta, cioè l’apertura dei mercati cinesi ad operatori occidentali. Come campo di prova della nuova politica, vengono scelte alcune aree costiere (da sempre più sviluppate dell’entroterra) in posizione strategica rispetto ad avamposti stranieri in Cina, in particolare Hong Kong, Macao e Taiwan. Per queste ragioni, il Guangdong,la regione del sud della Cina adiacente alla penisola di Hong Kong ed in particolare il suo cuore, il Pearl River Delta, si troverà ad ospitare due delle nuove Zone Economiche Speciali (SEZ) : Shenzhen a Zhuhai. L’istituzione delle SEZ avrà forti influenze sullo sviluppo della regione che, da deserto culturale (Great Leap forward) , lontano dal potere The regional contest of Hong Kong was hit by numerous transformation in the last 30 years. Economical transformations that influenced landscape, environment and settlements. In 1979, the economical reform brought about by Deng Xiaoping, substantially changed the image of China in the world. Aiming to foster Chinese development, Deng strenghten the local powers, begins the privatization of state industries and establishes the SEZ, Special Economic Zones where Chinese market will open to international influences. These set of reforms will be named Chinese Socialism and will be characterized by the Open Door Policy. As trial field for the new policies Deng choses some coastal areas, located near to strategic Chinese outposts to the

Popolazione Popolazione nelPRD PRD | Population in the PRD 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1985

1990

1995

Hong Kong

Shenzhen

Zhuhai

Macau

1911

Rivoluzione d’Ottobre

1921

fondazione del PCC

1935

Dongguan

1949 1950 ‘53-’57 1958

Mao fondazione Riforma Zedong del PRC agraria diventa presidente

I piano 5anni

2005

2000

Grande balzo in avanti

1960

Pubblicazione del “libretto rosso”

Guangzhou

1966

inizio della Rivoluzione Culturale

1972

Zhou Enlai e le 4 modernizzazioni

2010

Totale

1972 ‘76-’80 1976 Nixon visita la Cina

1978

V piano muore Politica di 5anniMao. apertura massimiz- Deng PRD apre zazione Xiaoping ad HK della vicecrescita presidente

1980

4 Special Dem Economic zaz Zones

981

Peal River Delta nel 2020 | Pearl River Delta in 2020 Pearl River Delta 2020

85 %

popolazione urbana

19.242 USD

60 %

PIL pro-capite

terziario e servizi

80 anni aspettativa di vita

47,3% servizi

1984

maoiz- Deng visita zione il Guangdong

‘86-’90 1987 1989 ‘91-’95 1997 ‘97-’00 2002 ‘02-’03 2005 VII piano Riforma Legge su VIII piano 5anni dell’uso cessione 5 anni riforma del suolo diritti di PRD Gold industria Guang- uso del Coast tradiziodong suolo della Cina nale Shenzhen

muore IX piano 5 Primi casi Article 23 Deng anni della e grande Xiaoping “socialist epidemia protesta HK torna market globale di popolare alla Cina economy” SARS

2009 2010 2013

2015

fiaccolata Canton Shanghai pianificata VI XX Tower prima urbanizzaConferFree-Trade zione 70% enza dei anniversaZone Guangdong Ministri rio piazza del WTO Tiananmen

centrale, raggiungerà il primato regionale di contribuzione al PIL nazionale, diventando la Costa d’Oro della Cina. Per Deng, invece, il PRD ha le potenzialità affinchè questa strategia abbia successo. In primo luogo, l’80% della popolazione del Guangdong ha familiari all’estero e capacità di creare contatti, inoltre i suoi dirigenti hanno da sempre subito una influenza minore del potere centrale e sono perciò più disposti ad accogliere nuove strategie e non da ultimo è adiacente alle colonie straneire di Macao e Hong Kong. Per facilitare il passaggio ad una economia di mercato viene presa una serie di misure volte alla semplificazione delle leggi su destinazione d’uso e proprietà dei suoli che va di pari passo con la privatizzazione delle industrie di stato. Il passaggio all’economia industriale attrae investimenti stranieri, tra i quali ci sono numerose industrie di Hong Kong che delocalizzano la produzione sul Delta e favorisce lo sviluppo di “imprese di villaggio” che godono del surplus di manodopera arrivato nella regione. Le conseguenze di questa “privatizzazione attraverso la deregolamentazione” sono la trasformazione del Guangdong da area dimenticata ai confini dell’impero nella principale regione cinese per contributo al PIL : la Costa d’Oro della Cina. Alcuni dati : il PIL del Guangdong cresce dai 2.3 miliardi (USD) nel 1978 ai 28.7 miliardi (USD) nel 1992 arrivando a rappresentare il 5,2% del del PIL nazionale. West, namely Hong Kong, Macau and Taiwan. For these reasons, Guangdong, and in particular the Pearl River Delta where Hong Kong and Macau are located, will be location for two of the new SEZ : Shenzhen and Zhuhai. The establishment of the SEZ will help the development of the region, that will soon deliver the most important contribution to the Chinese GDP. In Deng’s vision, Guangdong has the potential to make this strategy successful. 80% of the population had relatives overseas and ability to create international contacts. Moreover, the central government historically had less influence on this region, which made it more willing towards reforms. The shift towards a market economy

was eased by simplification of a set of rules about land use and land ownership together with privatization of state industries. The industrial economic base attracted foreign investments, many came from Hong Kong, and fostered development of village industries that benefit from labour surplus coming from the inner regions. As a consequence, Guangdong became the most important region in China for GDP contribution, which raised from 2.3 billions USD in 1978 to 28.7 billions USD in 1992, standing for the 5.2% of the national GDP.

LE CITTÀ DEL PRD Coste opposte Sulle coste del Delta si affacciano 6 città, tra cui due Regioni Amministrative Speciali (Hong Kong e Macau) e due Zone Economiche Speciali (Shenzhen e Zhuhai). Le SEZ sono una delle innovazioni introdotte da Deng per rafforzare l’economia cinese ed imprimerle un’ accelerazione. Le SEZ sono quindi strategicamente collocate nelle vicinanze di città e regioni con libero mercato e connessioni internazionali : Hong Kong, Macao e Taiwan. Nonostante la prossimità e il ritmo di sviluppo dell’intera regione, le due SEZ registrano velocità molto diverse. Shenzhen infatti si colloca nel mezzo del corridoio economico Guangzhou – Hong Kong, il vettore di massimo sviluppo nella regione, mentre sulla costa opposta, la vicinanza di Macao non sortisce gli stessi effetti. Per dare un’idea : nel 1980 Shenzhen e Dongguan (le due città a nord di Hong Kong) avevano un PIL simile a quello di Zhuhai e Zhongshan (a nord di Macao), ma nel 2002 la lo scarto economico del Pil tra le due si aggira intorno a 210 milioni RMB (25 milioni $). Se da una parte il ritmo di urbanizzazione di Shenzhen – Shenzhen Speed – ha visto quadruplicare l’area urbana in 10 anni (KOOLHAAS 2001), dall’altra Zhuhai si caratterizza per la maggiore qualità di vita e presenza di aree verdi, una metropoli-giardino da più di un milione di abitanti.

CITIES IN PRD Six cities overlook the banks of the Pearl River Delta, among them there are two SARs (Special Administrative Regions) and two SEZs (Special Economic Zones). SEZs are innovations introduced by Deng as a tool to strenghten and accelerate the Chinese economy. They are strategically located on the coastal areas where proximity to Hong Kong, Macau and Taiwan represent strong international connections. However, Zhuhai and Zhenzhen register different speeds. Shenzhen benefits from its positions in the middle of the Guangzhou - Hong Kong corridor, while Macau does not influence Zhuhai the same way.

Guangzhou Se l’urbanizzazione del PRD degli ultimi trent’anni è avvenuta su tabula rasa e metropoli sono nate da villaggi di pescatori, la capitale del Guangdong è l’unica città del Delta ad avere una plurimillenaria storia alle spalle. Per secoli è stata l’unico porto commerciale a collegare la Cina con il resto del mondo ed ha svolto un ruolo primario nella storia cinese. E’ stata teatro della prima guerra dell’oppio (1839) che ha comportato la cessione di Hong Kong ed ha ospitato alcuni delle maggiori personalità cinesi negli anni ‘20, Sun-Yat-Sen, ChiangKai-Shek e Mao Zedong. Tuttavia, a causa della politica di Mao rivolta all’interno della Cina, ha passato un periodo di decadenza dagli anni ‘50 agli anni ‘80, quando la politica di liberalizzazione di Deng ha visto il rifiorire della città a capitale della regione. La macchina amministrativa è stata snellita e il potere centrale ha concesso maggiore indipendenza fiscale, finanziaria e commerciale. La popolazione è aumentata soprattutto grazie a 1.2 milioni di Floating population attratta dalle campagne.

Shenzhen Nel 1979 Shenzhen aveva una popolazione di 25000 abitanti per lo più impegnati nell’agricoltura e piscicoltura, ma con le riforme del 1979 si posero le basi per trasformare il villaggio in un importante centro produttivo, industriale ed agricolo, per il mercato di esportazione. Le attività edili e l’acquisto dei terreni venne liberato dall’esclusivo Some data: in 1980 Shenzhen and Dongguan (on the Hong Kong coast) shared the same GDP as Zhuahi and Zhongshan (on the Macau coast), in 2002 the variance among GDPs reached 210 million RMB (33 million US dollar). Shenzhen’s development proceeds at the so named Shenzhen Speed (KOOLHAAS 2001) while Zhuhai is characterized by better quality of living and green spaces, a garden metropolis.

Guangzhou The capital city of Guangdong is the only city on the Delta with a thousand-year-old history. It used to be an important harbour for commerce and connected China with the rest of the world having an

controllo dello stato e l’attività immobiliare si aprì al libero mercato diventando uno dei maggiori investimenti dei soggetti privati attratti nella regione. Dal 1979 al 1994, in soli 15 anni vennero costruiti più di 6 milioni di metri quadri di edifici. La trasformazione dell’architettura in merce altamente redditizia, in uno stato dove tutta la proprietà della terra e le sue relative modificazioni erano pubbliche, ha portato in quegli anni ad una produzione edilizia altamente superiore rispetto alla domanda effettiva. Generando una quantità di invenduto stabilmente superiore al 30%. Tuttavia, il boom industriale di Shenzhen e la domanda di manodopera per i numerosi cantieri aperti hanno richiamato un forte flusso di popolazione dalle campagne circostanti verso la città. Gli abitanti provenienti dalle campagne, vivono spesso in una condizione sospesa, costituiscono i due terzi della popolazione di Shenzhen, ma non sono registrati all’anagrafe cittadino. Costituiscono la cosiddetta floating population, due milioni e mezzo di persone nel 1995 (è molto difficile ottenere dati precisi e aggiornati), regolarmente registrate nei villaggi di campagna che diventano abitanti illegali della città. L’appartenenza alla floating population comporta condizioni di vita spesso molto precarie, in alloggi sovraffollati e senza i requisiti di sicurezza.

Zhuhai Ciascuna città sul Delta di pone in opposizione alle altre, cercando un proprio ruolo all’interno del sistema regionale. Secondo l’analisi del Project on the city di Rem Koolhaas, il sistema si basa sulla più grande differenza possibile tra le sue parti, complementari o competittive. In quest’ottica, Zhuhai, città sulla “costa sbagliata” del Delta, a seguito dell’istituzione della SEZ, ha puntato il suo sviluppo sul turismo ed extraordinary role in Chinese history and development. In 1839 was backstage for the Opium War that caused the transfer of Hong Kong to UK and many of the most important Chinese personalities in the ‘20s lived or came from Guangzhou, like Sun-Yat-Sen, Chiang-Kai-Shek and Mao Zedong. Between 50’s and 80’s, Guangzhou suffered from a period of decay because Mao’s focused his attention to the inner regions of China. Thanks to Deng’s reform, the city flourished again in the ‘80s. Bureaucracy became lighter, as did the central government control, allowing greater financial and commercial freedom. Moreover 1.2 million floating population from the countryside caused a demographic boom.

una urbanizzazione bassa e diffusa. Tuttavia, le conseguenze della riforma sulla proprietà immobiliare in Cina hanno influito particolarmente sulle campagne rispetto alle città e anche Zhuhai, da paesaggio di piscicoltori ha visto espandere la sua area urbana da 5 km quadrati a 120 km quadrati in 5 anni dal 1979 al 1984.

Shenzhen In 1979, Shenzhen had a population of 25000, mainly devoted to agriculture and fish farming. Deng’s reforms started a process of transformation, both industrial and agricultural, to turn the village into an important center for world-wide export. A set of rules decreased state control on construction activities and land ownership, freeing the real estate market and making it one of the biggest attractor for foreign investments. Between 1979 and 1994, more than 6 million square meters were built in Shenzhen. Architecture and construction became very profitable goods, generating a greater supply than needed. Unsold properties represented more than 30% of the building stock. However, the industrial boom and labour demand brought many people from the sorrounding countryside to the city. Villagers who moved to town, often lived an uncertain situation, forming the two third of the city’s population, but not being registered. They are the so named “floating population”, counting around 2,5 million people in 1995 (it is difficult to get updated data about this), regularly registered in the village but illegal in the city. The floating condition causes people to have bad living conditions, in overcrowded units not complying to any safety standards.

Zhuhai Each city on the Delta tries to differentiate itself from the others, gaining its specific role inside the region. Standing on the “wrong” side of the Delta, Zhuhai based its development on green urban environment and tourism. Althought with less intensity, land reforms had their influences on Zhuhai as well, making its urban surface expand from 5 sq km to 120 sq km in a 5 year time span from 1979 to 1984.

Hong nelPRD PRD | Hong Kong in the PRD HongKong Kong nel

altre citta’ PRD 449,9

PIL PRD 665,2

HK 215,3 32,4%

0,1% agricoltura 8,1% industria 91,9% servizi

Milioni USD

67,6% 2,4% agricoltura 50,3% industria 47,3% servizi

Hong Kong nel PRD La presenza di Hong Kong nella regione ha ovviamente una grande influenza sul successo di questa politica innovativa. La maggior parte dei contatti internazionali del Guangdong avvengono, all’inizio, attraverso Hong Kong e sono numerose le imprese di Hong Kong che delocalizzano la produzione nelle “factory towns” che vanno nascendo nella regione. Il Guangdong diventa quindi una centro industriale globale, una world factory che non vede crisi. Il boom industriale porta con sé anche un boom di urbanizzazione che colpisce tutte le città sul Delta. Shenzhen è il caso più lampante, da villaggio di pescatori con 25000 abitanti nel 1979 è cresciuta oggi a dimensioni da metropoli con 14 milioni di abitanti. In tutto, la popolazione del Delta del Fiume delle Perle, raggiunge i 48milioni di abitanti, ha quadruplicato gli abitanti dell’inizio degli anni ‘80 e non sembra che l’urbanizzazione si arresterà presto. Se all’inizio, la fioritura economica del Delta ha favorito e rafforzato la posizione di Hong Kong, oggi che città come Shenzhen, Guangzhou e Dongguan hanno raggiunto e superato i 10 milioni di abitanti e aumentato la proprio forza economica avvicinando sempre più settori quali finanza, logistica e commercio, la

Hong Kong in the PRD Hong Kong had a great influence in making the reform policy successful. The most part of international exchanges in Guangdong take place through Hong Kong and many industrial enterprises from Hong Kong moved production to the many “factorytowns” flourishing in the region. Therefore, Guangdong becomes a global industrial center, a world factory that faces no crisis. Parallel to the industrial boom comes an urbanization explosion, in which Shenzhen is the blatant example, growing from a 25000-people -village to a 14-million-people metropolis in 30 years.

PRD. Pesoeconomico economico e scambi commerciali | PRD. Economic incidence and exchange PRD: peso e scambi commerciali 10% 20%

PIL

investimenti stranieri diretti

25%

Scambi in Milioni di USD

700 600 500 400 300 200 100 0 1985

scambi Cina

1990

1995

Export

PRD

competizione all’interno del Delta sta aumentando ed Hong Kong si trova nella necessità di diversificare la propria base economica. L’ibridazione tra Oriente ed Occidente, la più duratura apertura al mercato occidentale e il più solido sviluppo sono le peculiarità che contraddistinguono Hong Kong dalle altre città del “boom”.

In total, PRD population reached 48 million people and expansion does not seem to stop. While in the beginning, Hong Kong benefited from the economic development of the delta, nowadays Shenzhen, Guangzhou and Dongguan have reached and exceeded 10 million people, developing the financial, logistic and commercial sector. This representing a great competition between the cities of the Delta and Hong Kong, which needs to diversify its economic base. Western and Eastern crossbreeding, the longlasting openness to western market and the stronger development base mark the difference between Hong Kong and the other “boom cities”.

2000

Import

2005

Totale

2010

Shenzhen Stock Exchange HQ in costruzione, Shenzhen, OMA, 2013

City Center, Shenzhen, 2013

Opera House, Zaha Hadid, Guangzhou, 2013

City village, Guangzhou, 2013

g g attura a sitĂ

scala 1:15 000 5 km 0

Confini / Urbanizzazione | City limits / Urbanization Confronto estensione/urbanizzazione LONDRA popolazione : area :

SEUL 8 308 369 1 572 km2

popolazione : area :

HONG KONG 10 140 000 605.21 km2

popolazione : area :

7 184 000 1 104 km2

10km

HONG KONG Economia di spazi HONG KONG Economy of spaces

Geografia e localizzazione Hong Kong si trova sulla costa sudorientale della Cina, nella parte orientale del Delta del Fiume delle Perle, a 60 km di distanza da Macao, l’altra ex colonia europea che si affaccia sul Delta. Occupa un territorio di 1104 km2 costituito da una parte continentale, la penisola di Kowloon e i Nuovi Territori e da una insulare formata da più di 200 isole, tra cui le maggiori sono l’isola di Hong Kong e l’isola di Lantau. I 7 milioni di abitanti (raggiunti nel 2011) si concentrano su meno del 25% del territorio. Infatti il territorio su cui sorge la città ha una conformazione collinosa e rocciosa che non consente l’urbanizzazione se non con l’utilizzo di pesanti interventi ingegneristici. La popolazione si concentra sulle sponde del Victoria Harbour, lo stretto che divide l’isola di Hong Kong dalla penisola di Kowloon. Inoltre, quasi 3 milioni di persone (LEE 2000) abitano nei territori a nord della penisola, i Nuovi Territori, dove dagli anni ‘70/’80 sono state fondate le New Town.

Popolazione La demografia di Hong Kong ha subito forti cambiamenti legati alle numerose crisi internazionali. All’epoca dell’occupazione inglese il porto era abitato da una popolazione di pescatori che non superava le 3 migliaia(INGHAM 2007). Con l’arrivo degli inglesi, il miglioramento

Geography and localization Hong Kong is located in the Southeastern coast of China, on the eastern bank of the Pearl River Delta, 60 km east form Macau, the other well-known European colony of the region. The city takes up a territory of 1104 sq km, composed by a continental part, the New Territories and Kowloon Peninsula, and an insular part composed by more than 200 islands, the biggest being Hong Kong and Lantau. In 2011 the city reached 7 million inhabitants , that live on less than 25% of the territory. As a matter of fact Hong Kong is built on a hilly

delle condizioni igieniche ed economiche, la popolazione aumentò con un regolare afflusso (non ancora regolamentato) di abitanti dalla vicina Cina. Alcuni eventi quali la Rivoluzione Culturale(1949), la guerra di Corea (1950-53) e il successivo embargo da parte delle Nazioni Unite (1951) produssero migliaia di rifugiati che fecero crescere in modo cospicuo la popolazione. Dal 1940 al 1951 la popolazione aumentò da 800000 a 2300000 e continuò a crescere regolarmente fino agli attuali 7 milioni di abitanti.

Paesaggio artificiale All’arrivo degli inglesi il territorio di Hong Kong era privo di vegetazione. I coloni iniziarono quindi una politica di riforestazione che cambiò fortemente l’aspetto della città. Allo scoppio della Seconda Guerra mondiale, erano molte le zone rinaturalizzate sulle colline interne, che subirono però le distruzioni del conflitto. Oggi, a seguito di quelle stesse politiche ambientali portate avanti anche nel dopoguerra, il 40% del territorio è occupato da parchi nazionali fondati negli anni ‘70 che limitano l’area edificabile, contribuiscono al controllo della terra da parte del governo e costituiscono una grande risorsa naturalistica per la città. La conformazione del territorio, le pendenze, la sensibilità alle inondazioni e la pressione demografica ne hanno reso necessario un monitoraggio continuo e la costituzione di enti preposti alla manutenzione dei parchi, dei declivi, di tutte le infrastrutture naturali messe in atto. Anche in risposta alle necessità di approvvigionamento idrico sono state effettuate manipolazioni dell’ambiente naturale. Poiché su tutto il territorio non sono presenti fiumi di grandi dimensioni,le acque domestiche si basano sulla capaand rocky piece of land that needs engeneering efforts to be urbanized. Population is concetrated on the shores of the Victoria Harbour, the channel that divides Kowloon and the Island. Moreover more than 3 million people live in the New Territories where New Towns have been built since the 1950s.

Demography International crisis have strongly influenced the Hong Kong demography. When the British occupiers arrived, the Island had less than 3 thousands inhabitants,(INGHAM 2007). After they established in the Island, health conditions improved and population grew from a

cità di raccolta di acqua piovana in bacini artificiali sui rilievi maggiori all’interno dei parchi nazionali. L’acqua domestica risponde però al solo 20% della necessità idrica mentre il restante 80% è importato dalla regione del Guangdong. L’agricoltura è praticata in alcune zone dei Nuovi Territori, verso il confine con la Cina e conta solo per lo 0.1% del prodotto interno lordo.

Infrastruttura della densità Nell’immagine moderna della città si possono riconoscere le conseguenze dell’urbanizzazione di un territorio ostile, con scarsità di spazio edificabile disponibile e caratterizzato da una costante crescita della popolazione. L’urbanizzazione di questo territorio non poteva dunque avvenire “nè in modo casuale e diffuso, né secondo le logiche e pressioni del mercato”(LEE 2000). Infatti, per rispondere a queste caratteristiche territoriali, la città ha messo in atto politiche urbanistiche tra le più ambiziose del mondo (la città di domani), ha dovuto creare quell’infrastruttura della densità che le permette , oggi, di avere una buona qualità della vita, una distribuzione efficiente di persone e servizi, collegate da un servizio di trasporto pubblico integrato e diffuso. Questo processo è reso possibile dal fatto che ad Hong Kong, la proprietà delle terra è pubblica e il governo esercita un forte controllo su usi del suolo e modelli di espansione. Le opere ingegneristiche hanno dato forma alla città.

Terre sottratte al mare Lo strumento principale di manipolazione del territorio è sicuramente quello della sottrazione di terre al mare. Venne usato anche dagli not yet regulated inflow of Chinese people who crossed the border regularly. Wars in China caused the Chinese immigrants to grow in number. After the Cultural Revolution (1949), the Corean War (1950-53) and the consequent embargo of the UN, population increased from 800000 to 2300000 and regularly grew until the current 7 millions inhabitants.

Artificial landscape When the British arrived, Hong Kong’s land was bare and with no vegetation. The settlers started a policy of afforestation that strongly shaped the image of the city. WWII destroyed many of the naturalized

inglesi nell’Ottocento per incrementare le strutture portuali e ottenere terra per le abitazioni. Attualmente, la città è costruita per l’11%, circa 120 km2, su spazi un tempo occupati dal mare (ETH). Intere colline vengono rase al suolo per recuperare il materiale necessario alla creazione di nuova superficie e rimangono anche oggi grandi cave di materiale nelle parti meno urbane della città. Tra le opere maggiori ottenute sottraendo terre al mare ci sono l’aeroporto Kai Tak e il nuovo aeroporto a Chep Lap Kok, gran parte della coste del Central District e il nuovo distretto culturale di West Kowloon. La costruzione di terra artificiali è avvenuta nel Victoria Harbour così come nelle coste del nord, in genere in maniera funzionale alla creazione di nuove città satellite. In merito all’abuso di questa pratica sulle coste del Victoria Harbour, si sono levate forti polemiche da parte dell’opinione pubblica riunitasi nel 1995 intorno alla Società per la protezione dell’Harbour. La proteste hanno portato, nel 2000, al riconoscimento da parte del Town Planning Board del valore patrimoniale e naturalistico dell’Harbour dove non dovranno più essere effettuati lavori di polderizzazione a meno che non diano risposta a fondamentali bisogni della comunità.

Costruire verso l’alto Come già accennato, la pressione demografica ad Hong Kong è stata motivata da un afflusso regolare di popolazione dalla Cina, soprattutto nei periodi di maggiore crisi. Dopo la guerra civile degli anni ‘50, l’affluenza di rifugiati cinesi aumentò drasticamente e la città, che non aveva le strutture necessarie ad ospitarli, diventò rapidamente sovraffolata e si iniziarono a spots on the inner hills, but the afforestation policy was brought on and contributed to the foundation of many Country Parks in the ‘70, which occupy today 40% of the total land. Country parks helped in controlling the land supply and increased the naturalistic assets. The shape of the region, its slopes, flooding liability, and demographic pressure, made the land supervision necessary and the creation of specific bodies in charge of the maintainance of the physical infrastructure. Water supply has a strong importance in Hong Kong. Since the city has no big rivers, household water supply relies 20% on the capacity of water reservoirs located on the hill and 80% on import from Guangdong. Agricultural land can only be found in the New Territories and accounts for slightly 0.1% of GDP.

1967

1887

1976

1996

1976

costruire strutture illegali sulle colline. Nel 1953 un terribile incendio ad uno di questi complessi lasciò senza casa 53000 persone e spinse il governo a cominciare un imponente e necessario programma di edilizia pubblica. Il programma era ambizioso : realizzare 120000 unità in soli 4 anni. Per raggiungere questo obiettivo, gli standard abitativi vennero mantenuti molto bassi e si preferì la quantità alla qualità. I primi edifici pubblici erano di sei/sette piani con servizi in comune denominatiMark I e le unità abitative erano di 11mq per 5 persone, con uno spazio individuale di 2.23 mq. Tra il 1954 e il 1964 il governo costruì più di 140 di questi complessi. Il programma di edilizia pubblica ha affrontato il boom demografico degli anni ‘60 ed è continuato regolarmente fino agli anni 2000, modificando le tipologie in base a progresso tecnologico e miglioramento della qualità della vita. Costruendo edifici più alti dei primi Mark, sono stati forniti maggiori spazi verdi e per i servizi pubblici ed oggi circa 3 milioni di persone vivono in edifici residenziali pubblici. Tuttavia, la tipologia residenziale predominante ad Hong Kong, quella della torre, sembra essere il risultato di quella ibridazione culturale tra Oriente ed Occidente tipica della città. Le necessità date dall’emergenza degli anni ‘50 crearono un precedente per la costruzione di alloggi sottostandard e ad altissime densità influenzati dalla tipologia autoctona della shophouse mentre i coloni inglesi portarono le riflessioni del CIAM sull’existenzminimum ed è forse l’ibridazione di questi elementi che generò una tipologia che non “sarebbe stata concepita dagli inglesi da soli né costruita dai soli cantonesi” (CRISMAN). Con lo sviluppo economico è aumentata anche la qualità della vita e così gli standard negli edifici residenziali che oggi prevedono una superficie a persone tra i 7 e i 10 mq.

Infrastructure of density The contemporary image of the city reflects the consequences of urbanizing a hostile land, with scarcity of flat land for construction and a steady population increase. Urbanization here could not happen “neither in a furtuitous and diffused way, nor on the basis of market pressures” (LEE 2000). As a matter of fact, the city put to use urban policies among the most ambitious in the world (LEE 2000), creating an infrastructure of density that allows a good quality of life, an efficient distribution of people and amenities connected by an integrated public transport system.

Costruire verso l’alto l’altro | Building high Costruire verso Le tipologie abitative rispecchiano la necessità della città di confrontarsi con la densità. Con lo sviluppo economico anche gli standard sono aumentati

1974-1975

1955

Oi Man Estate

Mark I

Comprehensive development

resettlement estate

480

780

2400

2750

11,5 m2

23 m2

2,2 m2

6,5 m2

974-1975

1993

mprehensive evelopment

Advanced Prefabrication

Man Estate

2005

Tin Yiu Estate

The Harbourside Kowloon station

780

667

402

2750

2400

1600

23 m2 33 m2 118 m2 6,5 m2

9.2 m2

20 m2

New Towns Negli anni ‘60, la forte pressione demografica dovuta al flusso di migranti dalla Cina in seguito alla Rivoluzione Culturale di Mao e il sovraffollamento abitativo che ne derivò spinsero il governo a cominciare una politica di decentralizzazione della popolazione. Risale infatti agli anni ‘60 l’inizio della costruzione delle New Towns, collegate al centro città dalla rete ferroviaria. Poiché sebbene in alloggi sottostandard e sovraffollati, i cittadini preferivano ancora abitare il centro, il successo delle New Towns sarebbe dipeso dalla qualità degli alloggi, dotazione di maggiori servizi ed aree verdi, nuovi posti di lavoro e un’efficiente rete di trasporti. Tuttavia, le prime città satellite costruite per governare l’espansione furono collocate alle estremità della penisola di Kowloon, ancora vicine al centro. Queste sono Kwun Tong a est e Tsuen Wan a ovest. Le New Towns successive vennero costruite là dove lo spazio lo consentiva e principlamente nei Nuovi Territori a nord di Kowloon. Le New Towns della seconda fase sono Sha Tin e Tuen Mun, che ospitano insieme più di un milione di persone. L’ultimo sviluppo delle New Towns sta avvenendo sulla costa nord dell’isola di Lantau, dove, sostenuta dalla presenza del nuovo aeroporto, la Tung Chung New Town rappresenta l’inizio dell’urbanizzazione dell’isola. L’iniziale intenzione del governo era quella di creare New Towns autosufficienti dal punto di vista dei servizi e dell’occupazione. Infatti, in aggiunta al residenziale vennero costruiti anche distretti industriali e zone commerciali. Questo proposito venne però disatteso nei fatti, dato che la maggior parte dei nuovi abitanti continuava ad avere un lavoro in città ed oggi, le New Towns costituiscono principalmente distretti residenziali per una popolazione pendolare. In tutto, sono state costruite 9 New Towns tra gli anni ‘60 e ‘90. Nel 2000, l’espansione della città è rallentata data la minore crescita deThis process was possible in Hong Kong because all land is publicly owned and the government exerts a strong control on land uses and expansion models. Engeneering works have shaped the city.

Land reclamation The main tool for manipulating and controlling the territory was land reclamation. It started with the British who needed new land for harbour activities and housing areas. Nowadays, reclaimed land is 11% of the total, more than 120 sq km (DIENER). Moreover, natural hills were torn down to regain filling materials, many quarries can still be seen

mografica, ma attualmente si sta valutando la possibilità di costruire 3 ulteriori nuove città.

Città in transito Condizione necessaria affinché il progetto della New Town funzioni, è che esista un collegamento efficiente con il centro città. Vista la carenza di spazio per la mobilità individuale in termini di infrastruttura e parcheggi, la mobilità ad Hong Kong si basa principalmente sulla rete di trasporto pubblico integrata. Una efficiente linea metrpolitana, gestita da MTR, si somma alla rete capillare di tram, autobus, minibus e taxi. Le prime linee di MTR risalgono agli anni ‘70, con l’apertura del primo tratto tra Kowloon e Kwun Tong nel 1979. Oggi, tutto il territorio è collegato da MTR e l’azienda, privata con il governo come principale azionista, è considerata come la migliore del mondo. La gestione del sistema, infatti, non si fonda esclusivamente sulla fornitura del servizio, ma sfrutta la naturale densità di Hong Kong e la richiesta di servizi per migliorare la qualità della vita e avere il massimo profitto. In pratica, in corrispondenza di quasi ciascuna stazione si trova un centro commerciale di proprietà MTR o da essa gestito. Questo modello di espansione dei trasporti ha creato una serie di nuove polarità urbane basate sullo spazio del centro commerciale in quanto nodo della mobilità ed ha fortemente influito sulla fruizione dello spazio urbano.

in the less urban parts of town. Both the old Kai Tak airport and the new one in Chep Lap Kok were constructed on reclaimed land, much of the coast of Central district and the new West Kowloon Cultural District too. New Towns in the New Territories were also built partly using the same method. The excess of reclamation practices in the Victoria Harbour caused the strong protest of the civil society that formes the Society for Harbour Protection in 1995. Pushed by the growing social awareness, the Town Planning Board recognised the heritage and natural values of the Harbour, where land reclamation in the future will only be allowed for prevailing common interests.

Evoluzione della città Tutta la storia di Hong Kong ha subito le forti influenze degli avvenimenti politici internazionali. Dapprima l’occupazione da parte degli Inglesi nel 1600 e il definitivo passaggio sotto la corona a seguito della guerra dell’oppio nel 1842. La scelta degli Inglesi derivò dalla favorevole posizione geografica del porto, riparato rispetto all’oceano e dalla sua collocazione sulla tratta dei mercati verso le Indie. Durante la prima epoca coloniale e con l’istituzione del porto franco, Hong Kong da villaggio di qualche migliaio di pescatori Tanka (Hong Kong. A cultural history) diventò un entrepot commerciale molto florido dove le merci provenienti dall’Occidente venivano scambiate e introdotte in Cina dove, grazie ai trattati ineguali si dirigeva una gran parte delle esportazioni occidentali. Già nel 1880 il 30% di tutte le merci verso la Cina veniva scambiato ad Hong Kong, (ETH) che stava lentamente superando gli altri due porti di accesso alla Cina : Macao e Canton. Fino alla Seconda Guerra Mondiale, Hong Kong era il più importante centro commerciale delle Asie. Successivamente, l’embargo delle Nazioni Unite alla Cina nel 1951 causò la fine delle importazioni cinesi e una forte emigrazione di manodopera cinese verso la colonia. Se la funzione di porto franco perse di importanza, viceversa si crearono le condizioni per una fiorituradell’industria manifatturiera grazie alla grande quantità di manodopera a basso costo. Tra il 1945 e il 1949, durante la guerra di Corea, circa 1,3 milioni di cinesi attraversarono la frontiera per rifugiarsi ad Hong Kong. In risposta alla mutata situazione internazionale, Hong Kong avviò un cospicuo programma di housing pubblico e programmò la costruzione di alcune New Towns industriali dove produzione e residenza, adeguatamente zonizzate, dessero alloggio e lavoro alla popolazione immigrata.

Building high As afore mentioned, demographic pressure in Hong Kong was caused by regular inflow of Chinese population, mainly escaping from national crisis. After civil war in 1950’s, Chinese immigrants increased drastically and the city could not adequately respond to the emergency and quickly became overcrowded. In 1953, a terrible fire hit some illegal structures in Shep Kip Mei leaving 53000 people homeless. This event started the public housing program, which had very ambitious objectives : providing 120000 households in 4 years. Housing standards were kept very low in the first public residential complexes. In the beginning the Mark I estates were 6/7 floors high, the units

In seguito all’avvio della Politica della Porta Aperta da parte di Deng Xiaoping negli anni ‘80, migliaia di fabbriche rilocalizzarono la produzione nel sud della Cina, dove la manodopera a basso costo consentiva guadagni maggiori. Allo stesso tempo, gli uffici principali di queste aziende rimasero ad Hong Kong che avviò la sua trasformazione in centro finanziario a livello internazionale diventando nel 1978 il secondo centro finanziario mondiale.

were 11 sq m for 5 people and an individual space of 2,23 sq m. 140 such residential estates were built between 1954 and 1964. Nowadays, more than 3 millions people live in public residential estates. However, development of the housing programme corresponded to an increase in housing standards that guarantees today 7 to 10 sq m per person. The tower typology that constitutes the most of the builidng stock in Hong Kong allowed the increase of green space in the ground floor, therefore imrpoving the quality of living. Some studies (CRISMAN) recognised the hybridization of Western and Eastern culture in its residential typology. The emergency of the 1950’s was characterized by low standards and high density, while the British brought to Hong Kong the indications of CIAM and existenzminimum.

New Towns Another strategy for responding to the growing population and density was building decentralized New Town in the New Territories. The New Towns programme started in the 1960’s and it is still going on today. In total, 9 New Towns were built between 1960’s and 1990’s . The last one built is Tung Chung New Town, supported by the presence of the new airport on Lantau island. The success of this program was strongly dependent on the provided quality standards of housing units and public spaces, since the majority of people would still prefer living downtown even though in an overcrowded environment. The very first satellite town were Kwun Tong and Tsuen Wan in the East and West of the Kowloon Peninsula still close to town. The next generation of New Towns was built in the New Territories like Sha Tin and Tuen Mun. After 2000 the city expansion slowed down and it is still being under consideration whether to build three more Towns.

Sviluppo economico e forma della cittĂ Sviluppo economico e forma della cittĂ | Economic development and urban form Come la base economica ha influenzato la forma degli isolati Isolato industriale

Isolato finanziario

occupazione lotto

68%

Incidenza dei settori economici sul PIL fonte: HKSAR_Annual Digest of Statistics_2012

25% 20% 15% 10% 5% 0

1960

1965

1980

1975

1970

Centro finanziario (secondo al mondo)

Boom industriale

Crescita della popolazione | Population growth

3133000 3500

283000

1900

600000

1940

1953

4000000

1985

ART

Polo culturale Progetto

M+ nuovo museo di arte contemporanea

occupazione lotto

41%

56%

finanza cultura industria

1990

1995

2000

2005

2010

Apertura Disneyland

6700000 5000000

5500000

Population growth

ART

Il ritorno alla Cina La seconda metà degli anni ‘90 è significativa per la storia di Hong Kong. Nel 1979, in parallelo all’apertura del libero mercato, la Cina aveva reclamato la sovranità sui territori di Hong Kong e Macau. Una politica in linea con le riforme economiche messe in atto. Infatti, il successo della riforma economica era anche vincolato alla capacità del governo centrale di guadagnare la fiducia degli abitanti del Guangdong, fino a quel momento considerati negativamente. La riacquisizione delle due colonie avrebbe favorito la modernizzazione della regione e supportato lo sviluppo. Nel 1984, con la firma della dichiarazione sino-britannica, vengono definite le modalità con cui avverrà l’Handover di Hong Kong alla Cina. In particolare l’accordo venne rinominato di Un Paese, Due Sistemi, significando che sebbene riunificata sotto il controllo della Cina, ad Hong Kong avrebbe continuato per 50 anni a vigere l’economia capitalista instaurata durante il controllo britannico.

A city in transit The New Town project needed an efficient transportation link with the central urban area to be successful. In Hong Kong, space scarcity caused pulic mobility to prevail on the private one. As a matter of fact Hong Kong has probably the most efficient metro system, in addition to a widespread system of trams, buses and minibuses. The first metro lines were built in the 1970’s and the MTR company (which is in charge of transportation services) has since developed into one of the most importan real estate developer in Hong Kong. On top of almost every metro station there is a shopping mall owned by the MTR corp.

Evolution of the city International events conditioned the city’s evolution through time. At first was the British occupation in 1600 and the colonial era after 1842. During the first colonial era the free port was instituted and it made Hong Kong grow from a fishing village to a very important commercial entrepôt where goods were handled from the West and introduced into China. The unequal treaties in force in China made commerce very attractive to western Countries and contributed to Hong Kong’s economic flourishing. In 1880, 30% of all goods direct to China passed through Hong Kong overtaking Canton and Macau. Later, the Chinese import ceased after the UN embargo in 1951 when a great inflow of Chinese labour entered the colony, setting the basis for the future development of the city as manufacture centre. As a response to the changing international situation, the government of Hong Kong started a cospicous public housing programme, built a series of industrial New Town were zoning ruled spaces for living and spaces for work to accomodate the working population. After Deng Xiaoping introduced his Open Door Policy in 1979, thousands of Hong Kong factories relocated to South China, where low cost labour allowed higher profits. At the same time, many of those companies kept their headquarters in Hong Kong, that was becoming a world-relevant financial center, being the second most important in 1978.

Handover to China The second half of the 1990’s was particularly important for Hong Kong’s history. In 1979, parallel to the opening to free market, China reclaimed its sovereignity on the Hong Kong and Macau colonies. This administrative move was bound to the economic reform since the success of the Open Door policy depended by the capacity of the government of gaining the confidence of the inhabitants of Guangdong, who had been neglected until then. Riacquisition of the colonies will help the region develop and get modern. In 1984, the sino-british joint declaration was signed and were decided the details of the handover of Hong Kong to China. In particular, the joint declaration was known as “One country, Two systems”, which meant that, although united under China, Hong Kong would preserve its capitalist economy for 50 years after the handover.

houses in Aberdeen, Hong Kong, 2013

controllo delle pendenze / slope control,Tiu Keng Leng, Hong Kong, 2013

houses in Tin Shui Wai New Town, Hong Kong, 2013

houses in Sheung Wan, Hong Kong, 2013

houses in Sha Tin New Town, Hong Kong, 2013

il cantiere sulla pista di atterraggio Kai Tak / working site on Kai Tak runway, Hong Kong, 2013

KOWLOON EAST Dopo il Kai Tak KOWLOON EAST Beyond Kai Tak

Un altro importante avvenimento avviene un anno dopo, nel 1998: l’aeroporto Kai Tak che aveva servito uno dei cieli più trafficati del mondo dagli anni ‘20 viene chiuso e si apre il nuovo aeroporto di Chep Lap Kok su un’isola artificiale sulle coste dell’isola di Lantau.

Localizzazione Il Kai Tak si trova nella parte occidentale di quella che era la baia di Kowloon prima del riempimento del mare per ottenere terreni edificabili. Nel raggio massimo di una decina di chilometri si trovano sistemi collinari che raggiungono i 600 metri ed a sud le acque del Victoria Harbour. Queste condizioni al contesto hanno reso l’atterraggio sul Kai Tak era uno dei più difficili del mondo. La sua collocazione lo rese famoso perché consentiva ai viaggiatori in arrivo di guardare gli interni delle case che sorvolavano poco prima dell’atterraggio. Inoltre, circostanti all’aeroporto e da esso separate per mezzo di un imponente sistema infrastrutturale si collocano alcuni dei quartieri più densamente abitati di Hong Kong, Kowloon City e San Po Kong, nonché uno degli ultimi villaggi tradizionali in area urbana, Nga Tsin Wai. Altre aree fortemente dipendenti per localizzazione e funzione dall’aeroporto sono i quartieri che si estendono verso est, in particolare Kowloon Bay e Kwun Tong. (cfr. cap. 5 Kwun Tong in transition) In 1998 the Kai Tak airport got shut down after having served one of the busiest sky traffic in the world since 1920’s. The new airport opens on Chep Lap Kok, an artificial island across the shores of Lantau.

Location Kai Tak was build on artificial land in the western part of the old Kowloon Bay. It is sorrounded by hills within 10 km ray north and the Victoria Hoarbour south. For this reasons, landing on Kai Tak was one of the most difficult in the world. Passengers were able to look inside people’s homes while landing. Moreover, in the sorrounding areas are

Kowloon East oltre lâ&#x20AC;&#x2122; areoporto

Sviluppo del costruito Legenda:

1997 - 2013 1980 - 1997 < 1980

aree industriali

Dismissione dellâ&#x20AC;&#x2122;areoporto Conseguenze

Lâ&#x20AC;&#x2122;areoporto si sposta

scala metrica 1:20 000 100 m 0

500m

Evoluzione delle coste del Kai Tak | Coastal evolution of Kai Tak 1887

1967

1980

1997

evoluzione della linea di costa per la costruzione dellâ&#x20AC;&#x2122;aeroporto

Kai Tak, evoluzione e dismissione Il Kai Tak prende il suo nome da due uomini di affari Ho Kai e Mau Tak (city without ground), i quali si occupavano di un’azienda incaricata di creare terra artificiale a Kowloon Bay per un intervento residenziale. Sfortunatamente l’azienda fallì e la terra sottratta al mare rimase vacante per qualche anno finché non si valutò la compatibilità del terreno ad ospitare un aeroporto militare per la RAF. Il primo volo partì dal Kai Tak nel 1925. La superficie iniziale dell’aeroporto venne successivamente ampliata e l’aeroporto modernizzato e convertito nel 1954 in aeroporto civile. Il Kai Tak prende il suo nome da due uomini di affari Ho Kai e Mau Tak (city without ground), i quali si occupavano di un’azienda incaricata di creare terra artificiale a Kowloon Bay per un intervento residenziale. Sfortunatamente l’azienda fallì e la terra sottratta al mare rimase vacante per qualche anno finché non si valutò la compatibilità del terreno ad ospitare un aeroporto militare per la RAF. Il primo volo partì dal Kai Tak nel 1925. La superficie iniziale dell’aeroporto venne successivamente ampliata e l’aeroporto modernizzato e convertito nel 1954 in aeroporto civile. Oggi, la ex pista di atterraggio si allunga sul mare per 3,4 chilometri. La costruzione della New Town di Kwun Tong sulla costa adiacente all’aeroporto, insieme con l’espansione industriale e residenziale della città su quella direttrice, portarono l’aeroporto ad essere circondato da ampi e popolati quartieri della città. La vicinanza con l’aeroporto comportò una restrizione dei limiti di altezza per gli edifici che si trovavano nel raggio di manovra degli aerei e richiese una sospensione notturna dei voli per consentire il riposo degli abitanti. Le diverse costrizioni causate dalla collocazione dell’aeroporto e la crescita del numero di viaggiatori portò alla scelta della dismissione dell’aeroporto e al suo spostamento sulla nuova isola di Chep Lak Kok located some of the densest districts in Hong Kong, Kowloon city and San Po Kong, together with one of the last remaining traditional villages in the city, Nga Tsin Wai. The eastern districts, Kowloon Bay and Kwun Tong are also highly dependent from Kai Tak as for function and location.

Kai Tak, evolution and dismantlement Ho Kai and Mau Tak are the two businessmen after whom the airport was named. They started the land reclamation in Kowloon Bay for residential purpose, but after their company went bankrupt, the land

in un’area non urbanizzata della città. La dismissione dell’aeroporto mette a disposizione della città un brano di terra libera di …. ha e avvia uno dei più grandi processi di trasformazione della città in area urbana.

Le conseguenze della dismissione Liberate dai problemi dovuti alla vicinanza dell’aeroporto, le aree circostanti subiscono una forte trasformazione indotta dalla dismissione. In generale, i valori immobiliari aumentano ora che l’assenza dell’aeroporto non comporta più un forte impatto su inquinamento acustico, visivo ed ambientale. Inoltre, i progetti per la trasformazione dell’area prevedono una dotazione di servizi di rilievo urbano tra cui ingenti opere di mobilità che contribuiranno all’ulteriore incremento del valore delle aree.

Le pencil towers Il vento della speculazioni si abbatte quindi sui quartieri vicini al Kai Tak ed in particolare, grazie all’abolizione delle restrizioni di altezza per gli edifici, si vedono crescere sporadiche torri residenziali giustapposte al tessuto denso tradizionale di quartieri quali Kowloon city. La “pencil tower” entra quindi tra le categorie tipologiche in cui vengono suddivisi gli edifici di Hong Kong. La caratteristica della pencil tower, alte decine di piani ed ogni piano occupato da un solo appartamento, è la massimizzazione del profitto possibile in ogni singolo appezzamento di terra. Questo fenomeno, altamente specifico di città densamente abitate quali Hong Kong, trae inoltre la sue cause was destined to a RAF military base, from which the first flight took place in 1925. After further extensions, the military airport was converted to civilian airfield in 1954. The former runway stretches for 3,4 km on the water of the Victoria Harbour. The areas sorrounding the airport underwent a constant expansion both residential and industrial making the district a very populated area. Because of the proximity to the airport, buildings in the area were subject to height restrictions and flights were suspended during nightime, thus a new airport became necessary. Dismantlement of the airport started one of the main transformation processes in the city.

1997

POST

zero

airport closed down

1997

consequences

Commercial buildings

Transformation

industrial buildings are replaced by grade A office buildings

Speculation

Residential buildings

cancellation og heights limits due to airport activity causes “pencil towers” on top of traditional blocks

Polarization

Shopping malls

nuovi shopping malls are built close to transport nodes, residential complexes and transformation areas

過渡

TRANSITIONS

Proposte di intervento per la trasformazione sostenibile di un’area ex-industriale ad Hong Kong.

Università degli Studi di Ferrara - Corso di laurea magistrale in Architettu

dalla lottizzazione britannica in lotti molto ridotti (10x15 m) destinati ad ospitare edifici di massimo 3 piani e alla successiva pressione demografica che ha spinto i singoli proprietari a rinnovare gli edifici e ricostruirli sfruttando al massimo la FAR del proprio lotto.

La terziarizzazione L’espansione urbana nelle adiacenze dell’aeroporto era stata guidata dalla presenza di quartieri produttivi nati durante il boom industriale degli anni ‘60, in particolare il distretto industriale di Kwun Tong e San Po Kong. Con il trasferimento dell’aeroporto, molte di queste aree subiscono una forte spinta alla terziarizzazione, con la costruzione di grattacieli per uffici e centri commerciali. La produzione industriale che ha caratterizzato l’Hong Kong del boom manifatturiero era soprattutto legata all’industria leggera, del tessile e dell’oggettistica in plastica. Le fabbriche adatte ad ospitare quel tipo di produzione erano volumi estrusi su lotti di varie dimensioni, distribuiti su più piani dove in genere ogni piano era occupato da una o più singole aziende. Negli anni ‘80 la maggior parte di queste aziende manifatturiere è stata delocalizzata nel PRD e ad occupare le fabbriche sono rimasti gli uffici amministrativi o la piccola produzione per i bisogni domestici soprattutto alimentari. Inoltre, diverse comunità di artisti e creativi si sono trasferiti nelle fabbriche vacanti disponibili per affitti molto bassi. A riconoscimento di ciò, nel programma politico annuale del 2009-2010 dell’Amministratore delegato Donald Tsang, si fa riferimento a sei nuovi pilastri (imprese culturali, servizi medici, educazione, tecnologia ed innovazione, servizi di certificazione e imprese ambientali) dell’economia su cui Hong Kong dovrebbe puntare in aggiunta agli storici quattro

After dismantlement Dismantlement of the old airport signifies relevant changes in the areas around. Overall, real estate values increased when no more airplanes would fly over causing acoustic and environmental pollution. Moreover, the transformation of the area involves building mobility infrastructures that will furtherly increase real estate values.

Pencil towers After cancellation of height restrictions, real estate speculations

(finanza, commercio e logistica, turismo, servizi professionali). Per favorire questa differenziazione della base economica, si propone una ottimizzazione degli usi degli spazi disponibili, in particolare delle vecchie fabbriche di cui viene incentivata la conversione e trasformazione. Il riconoscimento governativo arriva solo a supportare un processo che de facto era giĂ in atto da qualche anno soprattutto per quanto riguarda la trasformazione di vecchi edifici, in grattacieli per uffici e centri commerciali.

started, by raising sporadic towers on the dense historical urban fabric of Kowloon city. Pencil towers can be dozens floors high and accomodate one apartment on each floor, thus maximising the possible gain on each land lot. This characteristic also depends on the British way of parceling out land in small lots (10x15m) where buildings of maximum three floors high should find place. Lately, demographic pressure has pushed land owners and developers to rebuild and maximise the FAR.

Tertiarization Urban expansion around the airport was due to industrial developments during the 60â&#x20AC;&#x2122;s, in particular, in Kwun Tong and San Po Kong industrial districts. By mean of dismantlement, these areas got a strong push to redevelopment, since industries have left and highrise offices flourish everywere. In the 80â&#x20AC;&#x2122;s the most part of Hong Kong industries was relocated to PRD and stubby low buildings remained in Hong Kong, housing offices and headquarters. Moreover, in the recent years, a numerous community of artists and creatives have moved to the former industrial buildings because of big spaces and low rents. In its 2009-2010 annual speech, the Chief Executive Donald Tsang has identified cultural industries as on of the six pillars that substain Hong Kong economy (together with ; medical services, education, technology and innovation, certification services and environmental enterprises). Differentiation of the economic base would go through the maxi-

Urban Renewal ad Hong Kong Un veloce degrado La gestione urbana della città si è spesso misurata con i problemi dell’emergenza. Il vorticoso aumento della popolazione dovuto all’immigrazione dalla Cina durante le crisi cinesi degli anni ‘40 - ‘50, che ha portato in qualche decina d’anni al triplicare della popolazione precedente la guerra, ha reso successivamente necessari una serie di interventi molto rapidi. A partire dalla ricollocazione dei villaggi di baracche abitati da cinesi fuggiti nel Dopoguerra, in complessi residenziali con standard abitativi molto bassi, fino all’emanazione di Regolamenti edilizi con prescrizioni estremamente blande per le nuove costruzioni. Oltre alla scarsa qualità degli edifici costruiti nel Dopoguerra, la cultura immobiliare di Hong Kong e le politiche attuate dal Governo hanno causato negli decenni scorsi, la concezione che un edificio costruito da più di 30 sia pronto per la demolizione e la ricostruzione. Questa modo di pensare, dipende dalle condizioni di degrado in cui versano gli edifici pochi anni dopo la loro costruzione. La scarsa manutenzione da cui deriva questo fenomeno è dovuta alla mancanza di strutture organizzative che gestiscano gli edifici, la mancanza di controlli che le normative su standard e riparazioni vengano rispettate e soprattutto una politica governativa di incentivi che sfavorisce la manutenzione. In particolare, la politica del controllo dei canoni di affitto, ha portato i proprietari a tagliare sui costi delle riparazioni e manutenzioni.

All land is Crown land Il regime dei suoli ad Hong Kong ha avuto ruolo consistente nello mization of use of the available spaces, in particular those in the old factories, by fostering their revitalization and conversion. Governamental support is actually officializing an ongoing process started a few years ago regarding transformation and renovation of the old factory buildings to accomodate commercial centers.

Urban Renewal ad Hong Kong Quick decay City management in Hong Kong often had to deal with a state of

sviluppo della città. La proprietà pubblica di tutte le terre ha consentito al governo di praticare un forte controllo sull’urbanizzazione e l’espansione della città. Se in tutti gli altri ambiti, Hong Kong è considerata come un libero mercato del laissez-faire, riguardo all’uso della terra l’approccio del governo risulta particolarmente interventista. Il sistema delle concessioni edilizie si basa su contratto tra il governo ed il futuro proprietario (temporaneo) della terra che ha durata variabile tra i 50, 75 o 99 anni. A conclusione dei quali, il contratto potrà essere rinnovato oppure la terra tornerà a disposizione dello Stato. La concessione è onerosa così come hanno un costo tutte le modifiche al contratto richieste in seguito alla stipula. Il cambiamento di destinazioni d’uso, volumetrie, altezze etc. è regolato da un meccanismo premiale che ha costitutito nel 1985 un terzo delle entrate governative. Questo metodo, consente allo Stato di mantenere la tassazione su lavoro, proprietà e guadagni al di sotto del 17%, per attrarre investitori anche stranieri. Poichè costituisce una delle massime entrate pubbliche, il costo delle terre è stato artificialmente mantenuto alto da parte del governo con una serie di strumenti. Il principale è quello della scarsità di terreno edificabile. Il 40% del territorio di Hong Kong è occupato da parchi naturali e solo il 20% del territorio è edificato. Il ricorso all’espansione urbana sul mare ha negli anni sopperito alla mancanza di terra, ma ancora con costi molto elevati che hanno fatto aumentare il valore dei terreni. Le cosneguenze di queste politiche sono visibili. In primo luogo l’evoluzione di Hong Kong in una città di grattacieli, poichè l’impossibilità di espandersi in orizzontale ha causato una emergency. During the 40s and 50s, a considerable number of Chinese refugees escaping from Mainland internal crisis, tripled the resident population, asking for quick interventions from the government. Slums were relocated into low-standard residential complexes purposely built and mild building codes were issued especially to easily allow new construction. Beyond the low quality of postwar constructions, real estate is perceived, in Hong Kong, as something ready to be replaced after 30 years on the average. This idea comes from the bad conditions the buildings reach soon after construction. As a matter of fact, maintainance is scarce because of the lack of management organizations

forte espansione verso l’alto. Dall’altra, il grave costo della realizzazione di spazi pubblici. Ogni terreno che non viene “venduto” per la costruzione costituisce infatti una perdtita di guadagno.

Il mercato immobliare dei grandi investitori In una città dove il costo della terra è così alto, i valori premiali per la trasformazione arrivano a costi miliardari il potere di trasformare la città è concentrato nelle mani di pochi attori con grandi disponibilità economiche, che perseguono il orincipio del massimo profitto, appoggiati da una regolamentazione edilizia poco efficace e sviluppata. La normativa è infatti prescrittiva esclusivamente per plot ratio, site coverage e altezza massima in alcuni casi. Nel 2003 sono state redatte alcune linee guida per il progetto urbano, ma non hanno valore normativo. La trasformazione individuale della proprietà è quindi sfavorita in vantaggio dei grandi interventi di riqualificazione. Il privato che intenda richiedere la trasformazione di un’area dovrà fronteggiare costi molto alti, un pagamento immediato e i costi aggiuntivi di acquisizione e demolizione se necessari. Un ulteriore tema che rende difficile la trasformazione da parte di piccoli attori è quello della multiproprietà, che ad Hong Kong ha una diffusione altissima e compromette la riuscita di una traasformazione. I privati proprietari preferiscono in molti casi vendere sigolarmente ad un grande costruttore. and controls on abidance by laws of fixing and living standards. Most of all, government policies do not aim at favour maintainance. For instance, the policy of rent control has pushed owners to cut down on maintanance and reparations.

All land is Crown land Land system in Hong Kong has strongly influenced the city development. Infact, all land is publicly owned and this has allowed the government to control the urbanization and the expansion of the city. Land use is one of the only field where government policies can be

Cresce la consapevolezza

Tuttavia, il tema del rinnovamento di interi quariteri urbani è stato oggetto di forte dibattito negli utlimi anni. Con l’aumentare del livello educativo della popolazione si è inserito nel dibattito pubblico sulla valutazione degli interventi di riqualificazione, anche il riferimento ai valori olistici di protezione ambientale, equità sociale, patrimonio culturale in aggiunta alle considerazioni pratiche su compensazione ed esproprio. Al cambiamento della consapevolezza dei cittadini, oltre al cresciuto livello di educazione ha contribuito il passaggio alla Cina del 1997. Infatti, non appartenendo più ad una colonia, i cittadini di Hong Kong, hanno iniziato a richiedere un maggiore peso nell decisioni dei propri rappresentanti. Sono state portate avanti molte campagne da parte della società civile riunitasi in organizzazioni quali DesigninHongKong, Save Our Shorelines o Harbour Business Forum. Un caso esemplare in cui le critiche sollevate dalla società civile hanno influenzato le azioni del governo è quello dell’espansione della città nel Victoria Harbour tramite l’ulteriore sottrazione di terre al mare. La minaccia delle”effetto Venezia” per cui il Victoria Harbour potesse diventare un stretto canale tra due sponde densamente urbanizzate, ha portato alla richiesta ed ottenimento di una regolamentazione legislativa della pratica della polderizzazione, oggi consentita solo in casi di verificata necessità pubblica. Altri casi hanno coinvolto il tema del patrimonio collettivo : una forte mobilitazione pubblica ha richiesto la protezione dello storico attracco dello “Star Ferry” (il traghetto tra le due sponde del Victoria Harbour) e della “Marriage Card Street”, in entrambi senza successo pratico, ma seen as interventionist, while Hong Kong is well-known for its laissez faire approach. Construction permits are based on a lease contract between government and future (temporary) owner of the land. One lease contract can last 50, 75 or 99 years and can either be renewed or the land can go back to the State. The permit is costly as is every modification to the previous contract. Changing land use. volume or height generates premiums that in 1985 have represented one third of the government revenues. This method allows the government to keep taxation for work, properties and profits below 17% and consequently attract investors. Because of the high revenues, government has artificially kept the

con un forte valore sociale. Tutti questi fattori portano ad un panorama immobiliare molto mobile, ad una trasformazione continua del volto della cittĂ e rendono oggi molto importante la gestione della transizione arricchita da temi sociali e culturali. land prices high with different instruments. Firstly, the scarcity of areas for construction. Infact 40% of Hong Kong territory is National Park and only 20% is built. Secondly, land reclamation. On one hand it has made available more land to construct, on the other hand, it has made land very costly. Consequences are visible. First of all, Hong Kong is a sky city because it is impossible to expand on land. Second, public spaces cost a lot since they represent a loss of profits.

Great investors in real estate market In a city where land costs so much, premiums for land transformation reach such high peaks that only a few very wealthy actors have the power to transfom the city, pursuing their maximum profit. The building code is not so accurate and restrictive and it essentially supports this system. Infact, lawsâ&#x20AC;&#x2122; only restrictions concern plot ratio, site coverage and in some cases maximum height. In 2003 the Guidelines for urban design have been issued but they are not prescriptive. Single transformation of property is thus discouraged in favour of great redevelopment interventions. Infact, single owner should face high costs for transformation, immediate payment and additional costs for acquisition and demolition if necessary. Moreover, transformations by small actors are influenced by multiownerships, that are very usual in Hong Kong and can compromise a transformation. Private owners often prefer selling to a big developer.

Growing awareness However, renovations of entire urban districts has been very much debated in the last few years. The growing educational level of the population brought redevelopment interventions into the public debate along with the consideration of holistic values such as environmental protection, social equity, cultural heritage and practical consideration about compensations and expropriation. Moreover, the handover to China in 1997 has contributed to the

growing awareness of the cirtizens not being ina colony any longer. They started asking to be more influential in their representativesâ&#x20AC;&#x2122; decisions. Many civil society organizations have sprout, like DesigninHongKong, Save Our Shorelines o Harbour Business Forum and have conducted numerous campaigns. One examplar campaign is that concerning the further expansion of the city into the Victoria Harbour through recalamation. Gaining more and more land is threathening the Harbour to become a Venetian-like canal. Therefore a coastal legislations has been demanded and obtained that only admits reclamation in the Victoria Harbour â&#x20AC;&#x153;to meet essential community needs and public aspirationsâ&#x20AC;?1. In other cases the concept of collective memories has been brought about by the general public defending some places in Hong Kong that had special meaning for them : the Star Ferry pier in Central and the Marriage Card Street. In both cases, no practical success was reached, but they had a great social value. All the above said, pictures a very mobile real estate situation, in an ever-changing city where the topic of transformation nowadays is enriched by social and cultural themes.

1. TOWN PLANNING BOARD, Vision statement for victoria harbour, 2004

Progetti per il Kai Tak

2 LEGISLATIVE COUNCIL PANEL ON PLANNING, LANDS AND WORKS, Kai Tak Planning Review, October 2004

La costruzione di un nuovo brano di città sul sedime dell’ex aeroporto rientra tra i grandi interventi di progetto urbano che cambieranno l’immagine della città. L’intervento costituisce una grande opportunità per migliorare la dotazione di servizi e la qualità urbana sebbene ponga i progettisti di fronte ad un compito molto difficile : costruire su una tabula rasa di 200 ha. Il processo di progettazione si è composto di tre fasi 2. La prima delle quali è cominciata nel 2004 ed ha ricercato la partecipazione dei cittadini attraverso riunioni pubbliche e workshop per raccogliere le diverse proposte consapevoli del pubblico per l’area a fronte di una presentazione delle caratteristiche e problematiche dell’area. Attraverso il processo di partecipazione si è arrivati alla redazione di un Outline Concept Plan, un piano di concetto. La seconda fase ha visto l’intervento degli organi tecnici che hanno portato avanti una revisione ingegneristica dalla prima proposta, redatto un valutazione di impatto ambientale e studiato la fattibilità delle proposte. Infine, sulle basi delle fasi precedenti si è giunti alla redazione definitiva del piano prescrittivo, Outline Zoning Plan, che definisce destinazione d’uso, le altezze, l’accessibilità riassunto dalla definizione di un Hub di patrimonio, natura, sport e turismo per Hong Kong.

Kai Tak projects Transformation of the former airport area will be one of the major interventions that will change the image of the city. Designers need to deal with a 200ha tabula rasa, while working on a great opportunity to improve urban quality in the district. The design process evolved into three phases. First part took place in 2004 when participation of the comunity has been looked for in public meetings and workshops to collect opinions and visions for the area. Through this process, the first Outline Concept Plan has been drafted. The second phase involved specialists who revised the first draft from an engeneering point of view and issued a environmental impact evaluation and a feasibility study. Finally, the definitive Outline Zoning Plan has been composed where land uses, heights, accessibility have been defined using a catch reading “Heritage, Green, Sports and Tourism Hub of Hong Kong”.

Progetti per il Kai Tak | Projects for Kai Tak

Prime proposte Già precedentemente alla dismissione dell’aeroporto, erano state redatte numerose proposte progettuali per la riconversione dell’area, la maggior parte delle quali prevedeva la polderizzazione di centinaia di ettari di terra per chiudere i bacini idrici che circondano la pista. La prima proposta risale al 1993 e prevedeva un intervento su 580 ha, 300 dei quali su terre sottratte al mare per accomodare una popolazione residente di 285.000 nuovi abitanti. I piani per l’aeroporto si sono successivamente ridimensionati sia per la quantità di terra da sottrarre al mare sia per la densità di popolazione aggiunta, ritenuta eccessiva in un contesto urbano già estremamente denso. La caratteristiche mantenutesi in tutti i progetti riguardano il programma funzionale, visto come una “Città nella città”, il Kai Tak sarebbe stato destinato ad ospitare edifici di edilizia residenziale pubblica sia a canoni sociali che di mercato, sfruttando l’ottima collocazione con vista sull’Harbour. L’accessibilità nell’area verrà garantita dal collegamento alla rete della metropolitana con un grande snodo infrastrutturale che la connetta al nord dei Nuovi Territori e (in fase di discussione) da una monorotaia sopraelevata. Le altre funzioni prevedono un centro sportivo con stadi olimpionici, un parco metropolitano e il terminal crociere sull’estremità della pista di atterraggio.

Initial proposals Before airport close-down, many design proposals had been drafted regarding the transformation of the area, most of which considering reclamation of hundreds hectares of land to fill up the water bodies sorrounding the runway. The first proposal was published in 1993, suggesting an intervention to accomodate 285000 new population on 580 ha, 300 of which on reclaimed land. Following plans have down-seized both for reclaimed land and for population density. Program remained the same since the first draft. Infact, as a “city in the city”, Kai Tak will house public residential buildings both subsidised and at market rent, exploiting the great location and harbour view. Accessibility will be improved by a new MTR stop connecting Kai Tak to the New Territories and by an elevated monorail (under evaluation). Other functions will be two Olympic stadiums, a metropolitan park and the cruise terminal (built) on the tunway tip.

Save the Harbour Il processo di pianificazione ha subito un forte cambiamento nel 2004, a seguito della decisione definitiva della Corte di Appello in tema di polderizzazione all’interno del Victoria Harbour : la città si sarebbe potuta ulteriormente espandere sull’acqua solo per riconosciute necessità pubbliche. Il progetto del Kai Tak non soddisfaceva queste richieste e venne quindi avviato un processo di revisione, che si serviva anche degli strumenti della partecipazione pubblica. L’opinione pubblica, infatti, reclamando un esercizio di interesse verso la città stava via via acquistando sempre più influenza sul piano decisionale. I successivi progetti per il Kai Tak, si limitano quindi ad intervenire sulla superficie esistente. Nel 2006, il programma funzionale rimane pressoché invariato con l’aggiunta di un grande stadio di dimensioni olimpiche e la presenza di due attracchi per le navi da crociera. La nuova popolazione proposta non supera i 90000 abitanti, con una cospicua riduzione rispetto alle previsioni degli anni ‘90. Nel 2007 viene redatto lo strumento urbanistico che regola la trasformazione dell’area (Outline Zonign Plan), successivamente modificato nel 2009. Ad oggi, l’area del Kai Tak è ancora dismessa fatta eccezione per alcune grattacieli residenziali nella zona nord est e per il terminal crociere finito di costruire nel 2013 e progettato dall’architetto Norman Foster.

Save the Harbour Design process was subject to a big change in 2004, after the Court of Final Appeal approved the Ordinance for protection of the Harbour, asking the town Planning Board to revise all reclamation projects inside the Victoria Harbour. Only those that meet essential community needs and public aspirations will be admitted. The Kai Tak project did not comply to this requirement and a process of participation was started to collect community views on the transformation. New proposals for Kai Tak intervene on the existing ground. In 2006, expected population was reduced to 90000 new inhabitants. In 2007 the Outline Zoning Plan was issued, later revised in 2009. Today, in 2014, the area of Kai Tak is still disused with the exception of a few residential tower in the northeast part and the cruise terminal, built in 2013 and designed by architect Norman Foster.

commercial building onindustrial fabric, Hong Kong, 2013

“pencil towers”, San Po Kong, 2013

Megabox (shopping mall), Kowloon Bay, 2013

Skyline, Kwun Tong, 2013

working site Kai Tak, Hong Kong, 2013

Pearl Riverdel Delta - Idrografia Idrografia Pearl River Delta | Pearl River Delta hydrography

terreni agricoli

aree protette

KOWLOON EAST Il sistema acqua KOWLOON EAST Water system

Il delta La localizzazione di Hong Kong sul Delta del Fiume delle Perle la inserisce in un particolare sistema ambientale caratterizzato dalla compresenza di terra ed acqua. La presenza umana nella regione ha da sempre contribuito alla modificazione dell’assetto naturale. Il paesaggio ha dovuto rispondere ad esigenze commerciali, in quanto porto mercantile sin dal 1300 e produttive, dapprima agricole e successivamente industriali. Tra il 1979 e il 2005, il 63.6% (rich delta costly flooding) delle terre agricole del Delta sono state costruite causando pesanti cambiamenti idrologici dovuti alle azioni dell’uomo. Tra queste, il fenomeno della subsidenza, cioè l’abbassamento dell’acqua di falda dovuta a un’aumentato sfruttamento della falda stessa e l’indebolimento degli argini dovuto al dragaggio dei fiumi per l’industria edile.

Il clima Hong Kong si trova poco a sud del Tropico del Cancro e la sua collocazione geografica comporta un clima subtropicale incline ai fenomeni monsonici. Mite e relativamente secco l’inverno, la stagione primaverile ed estiva è caratterizzata da forti umidità e piogge. Secondo l’Osservatorio climatico di Hong Kong, tra maggio e settembre cadono in media 1700 mm di piogge. Il monitoraggio degli eventi climatici negli ultimi 100 anni ci res-

The Delta Hong Kong is located on the Pearl River Delta. The proximity to it situates the city inside a complex environmental system where land and water coexist. Men have historically changed this ecosystem to respond to the commercial needs of a trade post since 1300 as well as to the production needs, both agricultural and industrial. Between 1979 and 2005, 63.6% of all delta land has been urbanized or built and that caused heavy hydrological transformations caused by men. A couple for all, firstly the phenomenon of subsidence, that is the lowering of the groundwater aquifer because of heavy exploitation

Hong Konge-parchi rilievo e parchi naturali| Mountains and Natural Parks Rilievi naturali aree protette

tituisce un’immagine mutata dei fenomeni climatici, il periodo di ritorno degli eventi climatici estremi (monsoni, tifoni) è diminuito da 37 a 19 anni nell’ultimo secolo ed ha comportato un aumento dell’attenzione sui fenomeni di alluvione e sulla gestione delle acqua superficiali.

Idrografia L’idrografia di Hong Kong è molto semplice. La penisola occupata dagli inglesi era in realtà una protuberanza rocciosa al termine del Delta, però la protezione del suo porto consentiva un ottimale svolgimento dei commerci navali. Come in tutta la sponda orientale del delta, l’idrografia è basata sulla scarsità di fiumi e la presenza di bacini idrici artificiali che assicurano una piccola percentuale di acqua domestica. Sul territorio di Hong Kong sono presenti numerosi bacini idrici di piccole dimensioni favoriti dalla conformazione collinosa del territorio che forma piccole vallate adatte alla raccolta dell’acqua. Esistono però anche due bacini artificiali maggiori (High Island reservoir e Plover Cove reservoir) collocati all’interno del parco nazionale ad est. Questi sono derivati da insenature naturali un tempo collegate al mare aperto e poi da esso separate attraverso sistemi di dighe e prosciugamento dell’acqua salata. Data la scarsità di spazi per la raccolta dell’acqua e la mancanza quasi totale di fiumi sul territorio, l’approvvigionamento idrico viene garantito grazie all’importazione di acqua proveniente dal Guangdong (per l’80%).

and the weakiening of the levees due to river dredging for construction industry.

Climate Hong Kong lies little lower than the Tropic of Cancer and therefore is characterized by a subtropical climate inclined to occurrance of monsoons. Winters are mild and relatively dry, while spring and summer present high levels of humidity and hard rainfalls. According to the Hong Kong Observatory, 1700mm or rain on average fall between may

Qualità delle acque nel Victoria Harbour La qualità delle acque determinata in base agli obiettivi qualitativi fissati per legge. In particolare : ossigeno disciolto, nutrienti inorganici, nitrogeno di ammonio e batterio dell’e.coli. Il fallimento degli obiettivi causa aumento di alghe ed altri organismi dannosi in grandi quantità, torbidità, odori

Qualità delle acque Victoria Harbour | Water Quality Victoria Harbour

min max

Diss. Oxyg. TIN Ammonia Nitrog. max

E. coli

max

Yau Ma Tei

Causeway Bay

Qualità delle acque L’Environmental Protection Department, EPD, è l’ente governativo che si occupa del monitoraggio della qaulità delle acque di Hong Kong. L’EPD redige ogni anno un report che riassume i livelli di qualità delle acque. La qualità delle acqua è determinata in base al confronto con gli obiettivi qualitativi fissati per legge (WQO) che riguardano 4 parametri : ossigeno disciolto a profondità media, concentrazione di ossigeno disciolto sul fondo, nitrogeno inorganico totale e nitrogeno di ammonio. La quantità di ossigeno dissolto è la caratteristica più evidente di un’acqua pulita, permette la vita degli organismi acquatici ed and september. Monitoring climate events of the last 100 years, pictures a changing in climate events, especially about extreme climatic events such as monsoons and typhoons, which register a drop in the return period from 37 to 19 years. This has increased the attention on flood and water management.

Hydrography Hong Kong hydrography is not very complex. The territory firstly occupied by the British was a rocky protuberance on the very end of the Delta, but its position ensured good protection for naval trades.

100

- 20

min max

max

To Kwa Wan

min max

max

min max

max

Kwun Tong

Aldrich Bay

influisce su una serie di altri indicatori anche estetici, quali odore, trasparenza, gusto. Per quanto riguarda il nitrogeno di ammonio, esso si trova in acqua con scarso livello di ossigeno disciolto e la sua presenza è una condizione che favorisce la crescita di piante e alghe. Un’eccessiva concentrazione di ammonio può mettere a rischio la vita acquatica e alte quantità tendono a stimolare una eccessiva produzione di organismi che indicano inquinamento. Il nitrogeno di ammonio può derivare da fertilizzanti, rifiuti animali e umani e scarti della produzione manifatturiera e si può prevenire attraverso il filtraggio dell’acqua piovana superficiale. Like the rest of the Eastern Coast of the Delta, rivers are scarce and a small amount of water provisions is ensured by water reservoirs. On the Hong Kong territory there are many small water reservoirs favoured by the hilly ground, forming small valleys suitable for rainwater collection. Moreover there are the two largest artificial reservoir (High Island reservoir and Plover Cove reservoir) located in the National Park. These are located into natural bays once connected to the open sea and now separated from it by seawalls and salty water draining. Given the terrritory conformation that does not naturally provide enough domestic water for the resident population, water provision derives from Guangdong for 80% of the water demand.

101

max

Chai Wan

Principali cause inquinamento dell’acqua : x

L’area scelta presenta forte inquinamento delle acque dovuto a scarso ricambio, acque superficiali inquinate dalla presenza di attività industriali, invecchiamento delle tubazioni, scarico delle imbarcazioni

Possibili soluzioni : Intercettazione e filtraggio delle acque di superficie prima dell’immissione nel bacino

zona filtro

Nel 2011, gli obiettivi di qualità sono stati verificati nel 75% delle acque mentre le acque adiacenti alle maggiori aree urbane, (il Victoria Harbour, Tolo Harbour vicino a Sha Tin New Town, il canale del porto e le acque di confine con Shenzhen) hanno manifestato un livello di ossigeno disciolto inferiore agli obiettivi soprattuto nei mesi estivi. Bacini particolarmente sensibili all’inquinamento delle acque sono le acque di ricovero per le imbarcazioni durante i rifoni. Infatti, lungo le coste urbanizzate si trovano una serie di insenature riparate con delle dighe utilizzate durante i tifoni. In tempi di clima tranquillo questi bacini sono spesso usati per attracco di chiatte e imbarcazioni portuali. Inoltre la presenza delle dighe diminuisce il ricambio di acqua.

Water quality The Environmental Protection Department (EPD) is the governamental authority for monitoring water quality in Hong Kong. EPD yearly issues a report summarizing the quality levels of waters. EPD compares the actual water q uality with fixed Water Quality Objectives (WQO) that concern 4 parameters : dissolved oxygen (bottom), dissolved oxygen (depth-average), nutrients (Total inorganic nitrogen, TIN), Ammoniacal nitrogen. Dissolved oxygen is the most evident characteristic of clean water, it allows life of water organisms and is responsible for many character-

102

Morfologia Bacini versanti Hong Kong ha un territorio collinare per cui la maggior parte dei bacini idrici per le acqua piovane ha un apprezzabile gradiente naturale, i tracciati di scarico sono relativamente brevi e i tempi di risposta del bacino (tempo necessario all’acqua per arrivare al mare) sono generalmente compresi tra 1-2 ore. Generalmente, a monte, i bacini idrici sono composti da territori non urbanizzati, in pendenza, che permettono all’acqua di scorrere verso valle in maniera naturale o nei condotti appositi. Grazie a questa conformazione del territorio, le zone collinari sono raramente soggette ad allagamento. Al contrario, a valle, la pendenza è molto minore, vi sono molti terreni piatti ottenuti con la polderizzazione e il terreno è meno permeabile a causa dell’urbanizzazione. Queste aree sono quindi più suscettibili ad allagamento e richiedono la dotazione e manutenzione di un efficiente sistema di drenaggio. Gli standard di sicurezza contro gli allagamenti sono fissati in base al tempo di ritorno di un dato evento. Quindi allagamenti estremi e infrequenti avranno un tempo di ritorno maggiore. In area urbana, le condotte principali devono poter rispondere ad eventi eccezionali con tempi di ritorno di 200 anni mentre quelle secondarie sono tarate per un tempo di ritorno di 50 anni.

Nullah Come già accennato, il governo di Hong Kong ha posto grande attenzione al controllo del cosiddetto paesaggio naturale. Tutte le pendenze sono monitorate e regolarmente messe in sicurezza contro i possibili dissesti idrogeologici causati dalle forti piogge. Poichè il territorio è così densamente edificato, la gestione delle acque piovane ha richiesto un forte intervento ingegneristico. istics such as odour, transparency and taste. Ammonial nitrogen is present in water where scarce oxygen is dissolved and its presence makes algae and plants grow. High concentration of ammonial nitrogen can endanger aquatic life and stimulate proliferation of polluting organisms. Ammonial nitrogen can derive from fertilizer, animal, human or industrial waste and can be prevented by filtering runoff water. In 2011, water quality complied to quality objectives in 75% of the waters while areas adjacent to main urban centers (Victoria Harbour, Tolo Harbour near Sha Tin New Town, commercial port and boundary water near Shenzhen) presented a level of dissolved oxygen lower

103

Kowloon East il sistema

acqua

centro primo trattamento acque reflue confini bacino versante confini sottobacino direzione discesa delle acque scarichi acque superficiali bacini per ricovero tifoni

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500m

La raccolta avviene attraverso un sistema di scarico composto da canali aperti o interrati in cemento, localmente denominati nullah che hanno il compito di consentire lo scarico veloce delle acque evitando fenomeni di allagamento delle zone urbane.

Ricoveri contro i tifoni Lungo la costa del Victoria Harbour c’è una serie di insenature chiuse da dighe che consentono il ricovero delle imbarcazioni durante il periodo dei tifoni. Le acque di queste insenature sono in generale più calme rispetto a quelle del porto. Nel caso specifico di Kowloon East, le due insenature protette che vi si trovano sono ai lati della pista di atterraggio e nel caso del bacino di Kwun Tong, questo è chiuso dalla terra su tre lati e limitato da due dighe sul quarto. Questa specifica conformazione del bacino insieme alla tarda installazione di un sistema fognario cittadino e alle funzioni industriali ed aeroportuali del distretto, ha portato ad una scarsa qualità delle acque. Il problema principale del bacino riguarda lo scarso ricambio di acqua con il mare aperto che lo rende più suscettibile all’inquinamento da terra (gli scarichi delle acque superficiali) e da parte delle imbarcazioni ormeggiate. La cause più comuni di inquinamento in queste acque possono derivare da: guasti al sistema fognario, scarichi illegali, scarichi delle imbarcazioni. Le conseguenze per la qualità delle acque a Kwun Tong sono una scarsa ossigenazione ed una elevata presenza di nutrienti.

than desirable, especially in summertime. Typhoon shelters are very sensitive to water pollution. Infact, along the urban shorelines there is a series of inlets repaired by seawalls where boats can shelter during typhoons. During calm seasons these bays are used as docks for barges and small boats. The presence of seawalls causes very little water change.

Morphology Water catchments Hong Kong’s hilly territory presents water catchments that in the

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Eventi climatici eccezionali Il clima sub-tropicale espone la città di Hong Kong all’incidenza di monsoni e cicloni tropicali. Le statistiche dell’Osservatorio meteorologico di Hong Kons segnalano la presenza di 6-7 tifono all’anno. Data la frequenza di questi avvenimenti climatici, il governo di Hong Kong ha approntato un sistema di difesa dai tifoni informatizzato, ha avviato nel 1976 un programma di messa in sicurezza dei pendii delle colline ed ha aumentato le caratteristiche tecniche degli edifici in modo che oggi solo quelli più obsoleti ancora soffrano per il verificarsi dei tifoni.Infatti, quando uno dei tifoni più violenti abbattutisi su Hong Kong negli ultimi 30 anni, Chantu nel 2010, ed ha registrato velocità record dei venti di 120 km/h ha causato solo 4 morti e 30 feriti. Le vulnerabilità prodotte dai tifoni sul territorio urbano sono di tipo sociale, fisico ed economico. Dal punto di vista sociale, la gestione dell’emergenza tifoni è avviene con un sistema di avviso che segnala l’arrivo di un tifone a 800 km di raggio da Hong Kong. Grazie al miglioramento delle condizioni di vita, la maggior parte della popolazione è in grado di ricevere e rispondere consapevolmente all’avviso. La vulnerabilità fisica è dovuta soprattutto alla densità di urbanizzazione delle aree urbane dove la scarsa permeabilità dei terreni causa l’aumento delle acque superficiali soprattutto durante i tifoni. La vulnerabilità economica è legata all’ingenza dei danni provocati dai tifoni. In una città molto sviluppata come Hong Kong, sebbene non più legata all’agricoltura, i danni dei tifoni possono essere molto ingenti.

most part have a natural gradient allowing runoff water to flow quickly along relatively short discharge channels. Upstream, in the non urbanized areas, slopes manage to let the water flow down without flooding. Althoug when runoff meets the less permeable, flat, coastal urbanized areas, these are more subject to flooding. Safety standards against flooding are set depending on the return period of a certain climate event. Extreme and rare floods will thus have a higher return period. In the urban areas, main pipes should be able to respond to event with 200 years return period, while secondary channels are calibrated for 50 years events.

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Nullah As mentioned before, natural environment is highly controlled in Hong Kong. All slopes are supervised and regularly maintained against hydrogeological instabilities caused by heavy rainfalls. Since land is highly urbanized, water management requires a continous engeneering effort. Water collection works through concrete channels, either open or underground, called nullah, that safely bridge water through the urbanized areas.

Typhoon shelters Along the coasts of the Victoria Harbour there are several inlets protected by seawalls where boats can shelter during the typhoon season. Water in these inlet are generally safer then outside. In Kowloon East, there are two protected inlets on both sides of the former runway. The Kwun Tong typhoon shelter on the eastern side is closed on three sides and on the fourth is confined by saewall. This specific conformation of the water body, together with the recent installation of a city sewage system and the industrial and airport related functions of the district caused scarce water quality. The main problem is the little water exchange of the inner water with the Harbourâ&#x20AC;&#x2122;s, that makes the waterbody more prone to pollution both from land-based sources and from moored vessels. The most common causes of pollution derive from : demages of the pipelines, illegal discharges, boat discharges. Consequences on water quality are mainly a low oxygenation and presence of nutrients.

Unusual climate events Sub-tropical climate exposes the city to monsoons and tropical typhoons. The Observatory statistics register 6-7 typhoon a year on average. Given the high frequence of this climatic events, the government has adopted different safety measures : it developed a computerized warning system, launched in 1976 a program for securing and maintaining the slopes and has improved construction techniques against typhoons. Infact, when one of the most violent typhoon has hit Hong Kong in 2010, presenting record speed of 120 km/h, it caused â&#x20AC;&#x153;onlyâ&#x20AC;? 4 deaths and 30 injured. Typhoons make the city vulnerable on a social, physical and economic

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level. On a social point of view, there is an automatic warning system that informs the population about an approaching typhoon within a distance of 800 km from Hong Kong. Thanks to improved living conditions, the most part of the population is able to get the warning and act consequently. Ona a physical point of view, it is caused by the high density in the urban areas where the concrete ground increases surface runoff during heavy rainfalls. Economically, the city is influenced by the damages caused by the occurrence of typhoons. Thus in a high developed city like Hong Kong, although not related anymore to agriculture, damages caused by typhoons can be remarkable.

Eventi climatici eccezionali| Unusual climate events

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Boats in the Causeway Bay typhoon shelter, 2013

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Kwun Tong nullah, Kwun Tong, 2013

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Kai Tak river, San Po Kong, 2013

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Hong Kong Island from the Kwun Tong coast, 2013

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cruise terminal building site from Kwun Tong, 2013

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KWUN TONG Da satellite a nuovo polo KWUN TONG From satellite to new centre

La storia La decisione di costruire Kwun Tong fu presa nel 1954. Si decise di intraprendere uno dei progetti di trasformazione urbana più ambiziosi della città per una serie di motivi : da una parte, Hong Kong si trovava all’inizio del suo fiorire industriale ed era necessario fornire gli spazi adeguati per favorire questo sviluppo, dall’altra il governo stava iniziando a considerare l’edilizia residenziale pubblica come una fondamentale politica sociale. Kwun Tong diventa quindi la prima città satellite di Hong Kong che metta insieme le necessità abitative con quelle della produzione industriale. Viene costruita in breve tempo, seguendo un piano comprensivo di zonizzazione che distingue le aree residenziali da quelle industriali anche attraverso la presenza di una pesante infrastruttura. Il terreno su cui verrà costruita l’area industriale di Kwun Tong era un tempo la Baia di Kowloon, cava di sale per la dinastia Song nel XII secolo, che viene prosciugata e riempita di terra per ospitare le nuove costruzioni. Tra il 1956 e il 1966 vengono resi disponibili per la costruzione 641 acri di nuova terra. Sebbene l’utilizzo dell’ottenimento di nuova terra dal mare fosse già consolidato dalla fine dell’800, questo fu di certo il più grande progetto di polderizzazione mai fatto fino ad allora. Contemporaneamente alla realizzazione delle nuove terre vennero anche costruiti i primi sei complessi residenziali per dare alloggio alla

History The decision to build Kwun Tong was taken in 1954. It was opted for one of the most ambitious development project in town. It was so for different reasons : on the one hand, Hong Kong was to be given the needed spaces for the booming industrial sector, on the other hand, government was starting to perceive public housing as a fundamental social policy. Kwun Tong becomes the first satellite city of Hong Kong that responds to housing shortage as well as to production needs. It was built in a short time, following a Comprehensive Zoning Plan

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popolazione delle baracche e avvicinare la nuova forza lavoro. Nei seguenti 30 anni, vennero costruiti 26 complessi residenziali pubblici e la popolazione incrementò da un migliaio nel 1947 a 700000 nel 1984.

Made in Kwun Tong La spinta industriale ad Hong Kong deriva dalle instabilità politiche della Cina negli anni ‘50 e ‘60. Infatti, molti industriali cinesi delle città costiere decidono di trasferirsi con le loro imprese proprio ad Hong Kong dove la stabilità economica e il supporto governativo sono garantiti dal governo britannico. L’industrializzazione era quindi una grande opportunità per lo sviluppo economico di Hong Kong e e la trasformazione di Kwun Tong esemplifica l’attitudine imprenditoriale propria della città e del suo governo. La costruzione delle fabbriche avvenne molto velocemente. Se nel 1961 sono registrate 100 fabbriche che danno lavoro a 15000 operai, il dato del 1970 riporta 1066 fabbriche presenti e 83800 lavoratori totali, per produrre il 18% dell’output manifatturiero della città. Il massimo sviluppo industriale si raggiunse tra gli anni ‘70 e ‘80 quando iniziò anche la ricostruzione ed il rinnovamento di numerosi edifici, per aumentare gli spazi per la produzione. Negli anni ‘80 Kwun Tong era diventata una città di 700000 abitanti di cui 180000 operai. Le politiche riformiste cinesi del ‘78, portarono però molte fabbriche a trasferirsi nel PRD ed iniziò il declino di Kwun Tong come polo industriale e di Hong Kong come potenza produttiva. Ad oggi, infatti, sono solo 11000 gli impiegati nel settore industriale a fronte di una popolazione manifatturiera di 142000 unità in tutta la città. that separated residential areas from industrial ones through a heavy road infrastructure. Land for the Kwun Tong industrial area was reclaimed on the former Kowloon Bay where in XII century, the salt mine of the Song dinasty used to find place. Between 1956 and 1966, 641 new acres of land become available. Although reclamation techniques were known since the end of the XIX century, this has been the greatest reclamation occurred in the city so far. Together with reclamation, six new housing complexes were built to accomodate population from slums and house the future workers.

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La trasformazione Con il trasferimento delle fabbriche nel Delta, Kwun Tong rimane la base per gli uffici amministrativi e la piccola produzione interna. Tuttavia, molte delle aziende che si trasferiscono rinnovano i propri edifici e li trasformano in edifici commerciali (es. Camel Paint), che ospitano uffici e negozi al dettaglio, seppur mantenendo l’aspetto proprio delle tipiche fabbriche a più piani. Nel frattempo, con la crisi economica dell’Asia del 1997, il declino dell’area si fa sempre più manifesto, aumentano le percentuali di spazi sfitti e di conseguenza facendo diminuire i valori immobiliari. Tuttavia, con lo spostamento dell’aeroporto, l’area riceve una spinta sempre maggiore verso la terziarizzazione e la trasformazione. Il governo riconosce la grande opportunità che sta investendo l’area e mette in campo prograssivamente una serie di politiche per la riattivazione dell’area.

Fase 1: cambia la destinazione dell’area Il primo intervento riguarda la modifica del piano che regolamenta gli usi dei terreni (Outline Zoning Plan) così da destinare l’area un tempo industriale ad Altri Usi (Business). Dal 2001, quindi, costruire edifici per uffici in sostituzione delle fabbriche sarà sempre permesso e saranno anche ammessi hotel ed alberghi previa accoglienza della domanda da parte del Town Planning Board. (v. schema gov territorio) L’iniziativa del governo stenta però ad avere subito un grande successo, in particolare con lo scoppio dell’epidemia della SARS tra il 2002 e il 2003, l’economia subisce un forte rallentamento e così gli investimenti privati. During the following 30 years, 26 housing complexes were built with a population increase from one thousand in 1947 to 700000 in 1984.

Made in Kwun Tong Hong kong’s industrial boom was originated by political instability of Mainland China during 50s and 60s. Infact, many industrialists decided to move production from Mainland China to Hong Kong where political stability was ensured by the British. Industrialization was thus a great opportunity for economical devel-

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Fase 2: rivitalizzazione degli edifici industriali E’ in questo periodo, agli inizi del 2000 che giovani artisti e creativi si stabiliscono nelle fabbriche vacanti attratti dagli spazi ampi e gli affitti bassi. Secondo una ricerca del 2006, nell’area industriale erano presenti in tutto 422 imprese del ramo creativo e successive ricerche commissionate dal governo hanno confermato questo fenomeno. Nel 2010 la “Ricerca sullo stato attuale degli edifici industriali” ha delineato Kwun Tong come uno dei principali cluster creativi in edifici industriali con 127 gruppi attivi nel campo delle arti su un totale di 654.(Report on history and heritage IHS) Oltre agli artisti che si sono stabiliti nellefabbriche, Kwun Tong presenta un ricco panorama anche per quanto riguarda le industrie creative. La classificazione delle industrie creative ad Hong Kong le definisce come quel gruppo di attività economiche che sfruttano e impegnano creatività, capacità e proprietà intellettuali per produrre e distribuire prodotti e servizi di rilevanza sociale e culturale in un sistema attraverso cui si realizzano le potenzialità della produzione di ricchezza e di posti di lavoro (Baseline study on HK creative industry). Le industrie creative comprendono : pubblicità, architettura, arti e atigianato, design, intrattenimento digitale, film e video, musica, editoria, arti performative, programmazione software, radio e televisione. Una ricerca ha rilevato che a Kwun Tong nel 2010 erano presenti circa 500 attività relative alle industrie creative, facendone il più grande tra i distretti creativi nelle aree industriali (mapping study on creative cluasters in hk). Il secondo intervento governativo cerca quindi di rispondere a questa tendenza, riconoscendo l’importanza delle industrie creative da un opment of Hong Kong and the transformation of Kwun Tong illustrates the enterpreneurial attitude of the city and its government. The construction of the factory took place quickly. In 1961, 100 factories were registered and 15000 workers. In 1970, there were 1066 factories with 83800 workers that produced 18% of the total industrial output of the city. The industrial heyday was reached between the 70s and the 80s when started the reconstruction and renovation of many industrial buildings, to increase the spaces for production. In the 80s Kwun Tong became a city of 700000 inhabitants of which 180000 were industrial workers.

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punto di vista culturale ed economico (5%PIL) manifestando la volontà di supportarle a fianco ai settori consolidati dell’economia di Hong Kong nel programma politico delineato per il 2009-2010. Per fare ciò invita ad un’ottimizzazione dell’uso delle risorse esistenti ed in particolare degli edifici industriali che potrebbero essere adatti ad ospitare questo tipo di funzioni.

Fase 3: un altro Central Business District Grazie a questo, nel 2009, viene lanciata una campagna per la Revitalizzazione dei vecchi edifici industriali che facilita la riconversione e la trasformazione terziaria degli stessi. Vengono infatti previsti sgravi fiscali per cambi di destinazione ed abbassata la soglia per l’accordo tra proprietari sulla modifica dell’edificio. Le politiche del governo per facilitare la trasformazione derivano in realtà dalla lettura dello stato di fatto e dei cambiamenti in atto. Infatti, uno dei simboli di questa conversione terziaria del quartiere è presente a Kwun Tong già dagli inizi degli anni 2000, a quando risale la prima fase della Millennium City. Millennium city è un complesso commerciale in 5 fasi costruito lungo la Kwun Tong Road che separa il quartiere industriale dalla parte residenziale. E’ collocato vicino e direttamente collegato alla stazione della metropolitana e comprende un grande centro commerciale (APM) ai piani inferiori e spazi per uffici di primo livello nelle torri vetrate. I lavori della prima fase si sono conclusi nel 2005. La costruzione dell’APM con attività commerciali aperte 24h ha cambiato il tipo di frequentazione del quartiere e segnato l’inizio della conversione commerciale.

China reformist policies of 1978, attracted back many factories that relocated to PRD and provoked the industrial decline of Hong Kong. Nowadays, infact, the industrial workers in Kwun Tong are only 11000 of the total 142000 in the city.

The transformation After relocation to Mainland China, Kwun Tong still houses business offices and small domestic production. However, many companies that moved to China, took the chance to renovate their offices in Kwun Tong (for example, Camel Paint), still keeping their rough industrial look.

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Nel discorso programmatico per il 2011-2012, L’amministratore delegato di Hong Kong ha ufficialmente annunciato quale sia la visione del governo per l’area di Kwun Tong e Kowloon east : la creazione di un secondo Central Business District che si affianchi a quello storico sull’isola di Hong Kong. Per velocizzare la trasformazione, già incentivata dalla campagna del 2009/2010, il governo ha installato un ufficio apposito nel sottoviadotto che separa Kwun Tong dal mare. L’ufficio è denominato Energizing Kowloon East ed i suoi maggiori compiti sono quelli di definire il masterplan concettuale per l’area di Kwun Tong, coinvolgere i maggiori stakeholder dell’area con il pubblico con l’obiettivo di promuovere Kowloon East anche tra gli investitori stranieri, fornire supporto alle proposte di trasformazione da parte di privati che possano contribuire alla conversione dell’area ed infine, coordinare gli sforzi del governo e le ricorse per migliorare l’area. Le operazione fino ad ora portate avanti da EKEO non hanno mancato di sollevare rumorose proteste da parte degli occupanti giovani e creativi del quartiere industriale. Infatti un collettivo di creativi è stato creato sotto il nome di Exterminating Kowloon East, in assonanza al nome dell’uffcio e proposte alternative sono state fatte al governo per promuovere una trasformzione che tenga conto anche delle parti sociali coinvolte.

I sintomi Camminare per le strade di Kwun Tong oggi non è certo un’esperienza del tutto piacevole. Ai ristorantini occidentali ed ai giovani in maniche di camicia si affiancano camion, auto in riparazione merci esposte sui marciapiedi che si fanno ancora più stretti. After the 1997 Asian crisis, the decline of the area was more visible, many buildings were vacant and real estate prices dropped. However, the repositioning of the airport, gave the area a strong push towards terziarization and transfromation. The government recognised the great opportunity and adopted a series of policies for revitalization.

Phase 1: changing land use The first intervention concerns modification on the admitted land use in the area (Outline Zoning Plan) so as to mark the area as Other Uses (Business) in place of the old Industrial destination.

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La transizione è evidente. Il passato industriale e le attività pesanti stanno mano a mano lasciando spazio alle nuove funzioni terziarie. Dal 2000 al 2010 la superficie per uffici di primo livello è aumentata del 230%, da 4380mq a 14490mq. Mentre le fabbriche hanno subito una diminuzione di superficie del 5%. La disrepanza è dovuta alla grande differenza di superficie utile tra un edificio per uffici ed una fabbrica costruiti sullo stesso lotto.

Il livello zero La mappatura delle funzioni del piano terra mi ha permesso di raccogliere alcuni dati sulla distribuzione delle funzioni, di comprendere i modi in cui la trasformazione si manifesta in maniera visibile e di tracciare le direttrici del nuovo sviluppo. Prima di tutto è interessante notare come le facciate al piano terra siano equamente suddivise tra superfici chiuse, attività di diverso tipo e accessi a parcheggi interrati soprattutto nei nuovi edifici. Questo dato permette di comprendere la qualità del livello 0 e l’importanza della mobilità nel nuovo distretto. Tra le attività presenti al piano terra, immaginando un fermo-immagine al maggio 2013, quando questa ricerca è avvenuta, i dati che colpiscono sono quelli relativi alla presenza di agenzie immobiliari, spesso rimediate in fondi vuoti, attratte dal fermento immobiliare della zona. Inoltre, è da notare la quantità di cantieri presenti contemporaneamente (5 il .... maggio). Le attività commerciali possono essere raggruppate in quelle che si riferiscono al passato industriale e attività chiaramente legate alla nuova condizione. Banche, istituti di credito, centri commerciali, ristoranti occidentali e negozi si concentrano sull’asse di Hoi Yuen Road Since 2001, commercial buildings will always be allowed and also hotels will be admitted after specific request to the Town Planning Board. However, the SARS endemic in 2002 /2003 slowed down the impetus of renovation brought about by this initiative.

Phase 2: revitalizing industrial buildings Around the beginning of the year 2000 groups of young artists and creatives move to the industrial buildings, attracted by big spaces and low rents. Researches dating back to 2006 report 422 enterprises in the creative field, data confirmed by following researches. In 2010, the “Survey on the current status of industrial buildings” highlighted

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Yip On factory 1978 public ownership 11 floors gallery building

G multiple

Sout Hidden Agenda

multipla

music and culture

Tertiarization

new buildings for grade A offices

Industrial identity

edifici con valore testimoniale del passato industriale

Hoi B

singl

Kowlo

Social variation

occupazione degli edifici industriali da parte di artisti e creativi

multipl

ART

singl

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Grandeur factory 1966 ownership 12 floors

Initial fashion designers

th China factory

Kirii factory

1970 ownership

1969 multiple owner. 7 floors

asy-pack artist precinct

incubatore dâ&#x20AC;&#x2122;arte

The Salt Yard photography gallery

Meyer Industrial building 1971 multiple ownership 12 floors

Osage gallery

Crystal Industrial building

galleria dâ&#x20AC;&#x2122;arte

1960 single ownershio 12 floors extruded block

Seapower Industrial Center 1973 multiple owner. 11 floors

Former bus depot 1960 multiple ownership 5 floors vacant

The battle stage drum school

Hoi Luen Industrial Center 1985 multiple ownership 14 floors megablock

Camel Paint building Block 3 1980 multiple ownership 15 floors extruded block

Kwun Tong Industrial Center 1980 multiple ownership 12 floors megablock

Bun rd 56

1991-2012 le ownership 13 floors

oon Flour Mill

1966 le ownership 9 floors

Dah Keung godown

1969 le ownership 12 floors

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Typology evolution

300

257 221 200

100

37 13 2005

1957

1962

Simple extrusion

Set backs

Podium tower

Buildings Ordinance with details regulations - building density controlled by volume

0 2001

1955

2010

source:Research Report on History and Heritage of KT/KBBA

Height of building walls in relation to street width Building top of 63.5/68 degrees

Plot ratio and site coverage were introduced to replace volume limitation as a mean of density control

Street activities - facade occupation at grounfloor

retail

legend

food

Mapping of main activities at ground floor

retail

accessible activities

unaccessible activities

restaurants

banks

food

heavy activities car park/garage

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過渡

TRANSITIONS

Proposte di intervento per la trasformazione sostenibile di un’area ex-industriale ad Hong Kong.

Università degli Studi di Ferrara - Corso di laurea mag

1969 single ownership 12 floors

gistrale in Architettura - A.A. 2012/2013

shops

property agents

car service

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Relatori : prof. Etra Occhialini, prof. Romeo Farinella

Laureanda : Sara Dughetti

e sulle sue trasversali, nella parte sud del quartiere e sulla direttrice di Kwun Tong road, dove si trovano l’APM e la stazione della metropolitana. I piani terra degli edifici sul waterfront e negli isolati a nord, sono invece principalmente occupati da meccanici, ferramenta, centri di raccolta della carta da riciclare ed altra attività in diverso modo collegate alle occupazioni manuali.

Gli interni Una transizione meno visibile, ma altrettanto forte da destare l’interesse dei media nazionali, è quella della riconversione creativa degli interni degli edifici industriali. In seguito alla delocalizzazione delle fabbriche molti edifici sono stata destinati ad ospitare uffici e amministrazione, spesso mantenendo l’aspetto esterno invariato, ma ristrutturando gli interni con materiali adatti alla mutata funzione. Dietro alle facciate ripetitive delle ex fabbriche si nascondono anche molte attività inaspettate. Mimetizzate tra le targhette all’ingresso, con uno sguardo attento si possono trovare negozi, gallerie d’arte, campi da calcio. In alcuni casi, dati gli ampi spazi di distribuzione necessari nelle fabbriche per lo spostamento delle merci, i corridoi si sono trasformati in vie commerciali con negozi di diverso tipo. I fenomeni che ho potuto analizzare sono di diverso tipo. Da una parte vi sono infatti i giovani che riconoscono l’opportunità creata dalla dismissione delle fabbriche e dagli affitti bassi e che decidono di intraprendere un’attività indipendente. All’interno di questo gruppo si ritrovano artisti e musicisti, ma anche gestori di attrezzature sportive, tra tutte, il baseball e lo sci indoor. Un altro aspetto è invece quello delle grandi aziende che si trasferisKwun Tong as one of the main creative cluster in industrial buildings presenting 127 active groups in the arts out of total 654. Apart from the artists that moved to the old factories, Kwun Tong has a rich overview as for creative industries. Classification of creative industries defines them as economic activities that exploit and make use of creativity, skills and intellectual properties to produce and distribute socially and culturally relevant products and services in a system through which wealth and jobs are created. creative industries are : marketing, architecture, arts and crafts, design, digital entertainment, film and video, music, editing, performative arts, software, radio and television.Another survey has

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cono nell’area industriale per ricercare una nuova immagine underground; sono questi gli esempi di marchi quali Vans e Initial (azienda di abbigliamento di Hong Kong). Infine, vi sono le gallerie d’arte, che in numero cospicuo si possono trovare nei distretti di Central e Sheung Wan sull’Isola ma che a Kwun Tong ricercano una connotazione diversa all’interno di uno dei mercati dell’arte più importanti del mondo; è questo il caso della Osage gallery. Tra gli occupanti delle ex fabbriche c’è anche un locale di musica dal vivo diventato famoso a causa della proteste sollevate contro le iniziative del governo. Questo locale si chiama Hidden Agenda e, costretto a spostarsi di sede più volte è attivo nella scena musicale di Kwun Tong dal 2006 e ospita concerti con artisti indipendenti di rilievo internazionale e dà sicuramente un forte arricchimento all’offerta culturale della città. reported that in 2010 more than 500 enterprises in the creative industries field were in Kwun Tong, making it the biggest creative district in industrial areas of Hong Kong4. The second government intervention tries to respond to this trend by recognising the importance of creative industries from a cultural as well as economic point of view (5% GDP). In the 2009-2010 political program it is shown the intention to support creative industries along with traditional economic sectors. To make this happen, it is strongly advised to optimize the use of existing resources, in particular of the industrial buildings. In 2009 a campaign was launched for Revitalizing industrial buildings that gave incentives for commercial conversion and transformation of those buildings. Taxation for changing of land use was lowered and the threshold of owners needed to agree on the transformation varied from 90% to 80%. Actually, these policies came from the reading of ongoing changes that were spontaneously taking place. Kwun Tong has been one of the symbols of this commercial transformation since 2000, when the first phase of Millennium City started. Millennium City is a commercial complex developed in 5 phases and built along Kwun Tong Road, the axis separating the industrial area from the Kwun Tong town center. It is directly connected to the MTR station, it houses an APM shopping mall on the lower floors and grade A office spaces on the upper floors. In 2005 the first phase was completed. Due to the presence of a 24h retail activity, the experience of the district changed completely indicating the beginning of the commercial conversion.

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4 CULTURE AND DEVELOPMENT CONSULTANCY LIMITED, Mapping study on creative clusters in Hong Kong, 2011

Phase 3: another Central Business District In its policy address for 2011-2012, the Chief Executive has officially announced the governmentâ&#x20AC;&#x2122;s vision for Kwun Tong and Kowloon East : making a new Central Business District that supports the existing one in Central. To speed up the transformation, government has resolved to set up an office underneath the flyover that separates Kwun Tong from the sea. The Office is called Energizing Kowloon East Office and its main tasks are to define the Conceptual Masterplan for Kwun Tong, involve the major stakeholders within the public process so as to make Kwun Tong attractive for foreign investments, support private initiatives of transformation and organise government efforts and available resources. At times, the activities of EKEO have raised some protests from the current occupants , mainly artists and creatives, of the indutrial buildings. An organization was formed, called Exterminating Kowloon East, with assonance to the official name but with the aim of making alternative proposals to the government that would consider social issues as well.

The symptoms Walking down the streets of Kwun Tong today is not a pleasant experience. Western eateries where young managers hang out live side by side with trucks, car repair and goods exposed on the walkway making the pedestrian experience even harder. Transition is evident. The industrial past and the heavy activities are giving way to tertiary functions. Between 2000 and 2010 the surface of grade A offices has rised by 230%, from 4380sqm to 14490 sqm. While surface of factories has decrease by 5%. On the same lot where used to be a factory, now stands a way higher office skyscraper.

At ground level Through mapping of ground floor functions I was able to collect data about the distribution of functions, to comprehend the ways in which the transition clearly shows itself and trace the directors of new development. Frst of all, it strucked me how the facade of the ground level are equally split (one third each) between closed surfaces, open for activities, and open for underground parkings (in the new buildings). These data underline the quality of ground space and the relevance of mobility in the new district.

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Imagining a still-shot in may 2013, when this research took place, among the activities at level zero, the striking data concern the presence of many real estate agencies, often in vacant bottom floor, attracted by the real estate ferment of the area. Moreover there was a noticeable number of construction sites. The retail activities can be grouped into two different categories, those that refer to the industrial past and those clearly depending from the new condition. Banks, credit agencies, shopping malls, western restaurants and shops concentrate on the Hoi Yuen Road axis and on its transverse roads, on the south area of the district and on Kwun Tong road where is the APM and the MTR station. In the northern blocks near the sea, ground floors of buildings are mainly occupied by mechanics, hardware stores, paper collection centers and other activities related to labour jobs.

Interiors A less visible transition but still very strong is that going on inside the old industrial buildings where creatives of all kinds have settled. After relocation of factories to South China, many buildings were destined to offices and administration, often keeping the same external appearance, but radically changing on the inside. Behind the ripetitive industrial facades, many unexpected activities take place. Among the other plates at buidling entrances, one can find disguised art galleries, shops and even football fields. In some cases, the wide corridors of factories have become commercial galleries. The reasons of the opening of these activities in industrial buildings are diverse. First, there are young artists and creative, or simply enterprising people, that look for spatious units and low rents. Within this category there are artists and musicians as well as managers of indoor sport facilities like baseball and indoor ski. Second, there are big firms looking for acquiring an underground appearance as a marketing strategy, for example Vans and Initial (clothing producer rom Hong Kong). Finally, there are art galleries, that are normally to be found in Central and Sheung Wan on Hong Kong Island, but that in kwun Tong are looking for a different connotation inside a world wide art market. As an example: the Osage gallery. Among the occupants of the former factories there is also a live music club that became famous because of its protests against government initiatives.

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It is called Hidden Agenda and was founded in 2006. Since then it was forced to relocate a few times but it still houses concerts with independent artists of international level and definitely contributes to the cultural and musical scene of the city.

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Hidden Kwun Tong - visite ed interviste agli occupanti delle fabbriche Lit Ma, co fondatore di The Salt Yard Galleria fotografica B1 4/f Jone Mult Ind.Bldg., 169 Wai Yip St., Kwun Tong 26/04/2013 Lit and his two partners, Dustin and .. were born and raised in Kwun Tong, used to be classmates, went abroad for higher education (Lit studied at La Sorbonne in Paris) and after some years decided to come back to their origin and open up a photography studio together. Their commercial studio has been based in the Jone Mult Industrial Bldg. since 2010 but since last december (2012) it has been turned into a totally different space. The idea of a photograpy gallery, no-profit and free admission, comes from the necessity of slowing down the fast tempo of life in Hong Kong, the need of finding the time to live community life and share a nice chat. “When I was a kid I lived in one of the housing estates in KT, used to know all my neighbours and trust them, I would even sleep in the corridor with my brothers sometimes”, now Hong Kong has changed and community life exists less and less, everything is going so fast. The concept of the gallery is somehow derived from the Japanese way. Entrance door will always be open, the owners would work behind the glass wall on the back while visitors can freely browse around and give them a shout if they like to ask some questions or buy one of the rare books exhibited on the table in the middle of the room. “When entering in a shop in HK is all about serving the client, here we are willing to share but don’t need to serve”. All furnitures have a special Kwun Tong character at The Salt Yard, table wooden boards come from unused school furnitures, lockers were found in one of the adjacent industrial buildings and even the sofa is having here its second life. Salt Yard people did the most part of refurbishment by themselves - “We like learning to

do everything by ourselves” - even regarding fundings they keep themselves completely independent so to feel free to choose what artist to invite and what photos to exhibit. Exhibitions are planned one year ahead and for each and every one of them - 5 per year - they will invite the artist over to the gallery in accordance with the main idea that The Sal Yard is a place to share art rather than commercialize it. “As a matter of fact, elsewhere in HK art is mainly about commercial purposes but that is not an healthy way of experiencing it. People should not be scared of entering a gallery because they do not know what that is about, yet that is not the case in HK”. Tha Salt Yard is a very “site-specific” gallery, it is made to be based in Kwun Tong, it is named after the main land use of the area before the 1960s reclamation, it is run by Kwun Tong people and filled with Kwun Tong objects, despite the heavy urban transformation that KT is undergoing, Lit is confident that there will always be a spot for places like this in Kwun Tong. “If not here, we will move to some other building”. Fortunately enough, the gallery rent has not been rising, maybe because this guys’ very good attitude in human relations even with their landlord.

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Building tour with Phil Kan, manager at EasyPack Artist Precint, 140, Wai Yip st., Kwun Tong 26/04/2013 The Easy-pack Artist Precinct is all in all composed by more than 10 different artistic firms occupying four entire floors inside Easy-pack Industrial Building. Firms vary from leather handicraft to urban farming and each floor has its own typical character. the Easy-pack’s rooftop has become famous all around HK for the urban farming experiment that is taking palce there . Infact the Hk Farm project led to the Hk Honey project and the rooftop currently proudly hosts three beehives as well. Spaces in an old industrial building fit well the creatives’ need offering them large free floor area, flexibility in distribution and interior details that do not need much care. Infact, space inside Easy-pack was shaped on tha artists’ need becoming wood (The cave) and leather (Butcher Lab) workshop on 5th floor, newsroom (..), tailor workshop and storage on the 4th, recording and rehearsal room, design studio, photography studio on the 3rd. I was brought around by Phil Kan, photographer with his own studio inside E-P and person in charge of the third floor’s tenants, he refers to them as a very tight community. They are aware of the governement’s intentions about the area, but hope that will not change their condition, they just need a space they can call their own to use and work.

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visit and meet Antonio Fung at Battle Stage 112, How Ming St., Kwun Tong 02/05/2013

Battle Stage has been a drums dealer since 2011. Currently, they are redeveloping tha place, to implement their field of action. The ....sq feet location will host a video recording studio to shoot online drum playing courses and rehearsal room for individual drum lessons. Battle stage renews itself into a â&#x20AC;&#x153;drum educational centreâ&#x20AC;? while keeping the exclusive supply of different drum brands (from Europe) in Hong Kong. The Kwun Tong location is paired with the main shop in Mong Kok.

visit at Hidden Agenda 02/05/2013

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PLAY visit and meet hailey Chan 79, Hung To Rd., Kwun Tong 02/05/2013 Play will turn 2 years in september and has been set in Kwun Tong for its whole life. The place occupies two floors of the Kras Asia Ind.Bldg. .The lower one offers ski and snowboard classes on a rotating humidified white carpet (1200-1500 hkd/ class) a kidsâ&#x20AC;&#x2122;s slope and enough space for parties and events, providing an equipped stage for music performances. Upstairs there are practice fields for softball and baseball.

iSOCCER visit 45, Hoi Yuen Rd. , Kwun Tong

02/05/2013 One year ago eight friends from highschool decided to set up a firm. Six months ago iSOCCER opened, providing 8000 sq. ft. for and indoor soccer venue and a rest area. The choice to open up came from the scarcity of space to play in hyperdense Hong Kong. Industrial rent made it easier even though rent is still the main expence these guys have.

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Industrial Kwun Tong - inventario edifici significativi

Kirii factory 1969 multiple ownership

Seapower Industrial building 1973 multiple ownership

Hoi Bun Road 56 1991-2012 multiple ownership

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Kowloon Flour Mill 1966 multiple ownership

Dah Keung godown 1969 single ownership

Kwun Tong bus depot 1962 multiple ownership dismesso

Yip On factory estate 1978 public ownership

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Back of industrial and commercial buildings, Kwun Tong, 2013

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Hoi Yuen Road, shopping mall,Kwun Tong 2013

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photography gallery inside an industrial building, Kwun Tong, 2013

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Kwun Tong flyover, 2013

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Hoi Yuen road, temporary shop, bank, real estate agency, Kwun Tong, 2013

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A BARE AGENDA Connettere acqua e patrimonio industriale BARE AGENDA Connecting water and industrial heritage

Il processo di trasformzione dell’area dell’ex aeroporto è cominciato ben prima della sua effettiva dismissione. I progetti per la trasformazione delll’area l’hanno preceduta e fornito le prime proposte subito dopo l’interruzione del servizio. Sono però passati 15 anni e solo una parte del progetto per il Kai Tak è stato realizzato. In una città la cui forma non è mai definitiva e i cambiamenti avvengono molto rapidamente, questo “ritardo” si deve ad un cambiamento profondo del modo di amministrare la città dovuto alle crescenti richieste della popolazione. La dismissione dell’aeroporto ha influito infatti anche sullo stato delle aree circostanti tanto da far comprendere tra le aree investite dalla progettazione anche i due quartieri ex - industriali di Kwun Tong e Kowloon Bay. Questi distretti sono estremamente sensibili alla trasformazione poichè presentano ed hanno presentato nel loro tessuto e contenuto funzionale una grande adattabilità al cambiamento delle necessità cittadine. Infatti, la realizzazione dell’area industriale è cominciata negli anni’50 ma mentre procedeva la costruzione della seconda fase del distretto, Kowloon Bay, la base economica della città mutava e così cessava la necessità di superficie per la produzione. Il tessuto più diradato di Kowloon Bay è infatti segno di questa differenza rispetto a The transformation process of the area of the former airport started long before its actual dismantlement. Projects for the transformation of the area had been proposed since the very interruprion of flight service. Today, after 15 years, only a small part of the new Kai Tak has been realised. In a city like Hong Kong , where shape is never conclusive and changes happen very quickly, this “delay” is due to a profound change in the way of managing the city together with the growing awareness of the population. The airport close-down has influenced the sorrounding areas as well and the new design had to consider the two former industrial district

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Strategy

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TRANSITIONS

Proposte di intervento per la trasformazione sostenibile di un’area ex-industriale ad Hong Kong.

Università degli Studi di Ferrara - Corso di laurea magistrale in Architettura - A.A. 2012/2013

Relatori : prof. Etra Occhialini, prof. Romeo Farinella Correlatori : Prof. Wallace Ping Hung Chang - Arch. Mario Assisi

Laureanda : Sara Dughetti

hitettura - A.A. 2012/2013

New attractors

Landscape infrastructure

Two buildings are chosen for their heritage value, location and ownership conditions to become nodes of the cultural network

buildings

nodes Yip On factory water flow direction

Kwun Tong Bus Depot

temporary dams purification ponds

Creatives in industrial buildings by district total in Hong Kong

collection and managing of rainwater system

% creative by district

paths blocks for further construction linear park

Voids on the edges Significative buildings and ownership existing green areas

public ownership

underused areas vacant vacant areas private ownership single multiple

Landscape infrastructure

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buildings

nodes Relatori : prof. Etra Occhialini, prof. Romeo Farinella

Laureanda : Sara Dughetti

Kwun Tong. Le dirette conseguenze della trasformazione sono molteplici. Esse derivano dapprima dalla definizione stessa di trasformazione. Infatti, se si intende la trasformazione come cambiamento di destinazione d’uso e funzioni ospitate in un’area, questa comporta da una parte il far spazio alle nuove funzioni e dall’altra, il sopraggiungere di nuove esigenze collegate alla mutata destinazione d’uso. Se invece si considera la trasformazione come processo di densificazione/accentramento di investimenti che comportano la trasfomazione stessa, in quel caso, l’innescarsi della trasformazione porterà all’ulteriore cambiamento per un certo periodo di tempo fino a che le condizioni rimangano favorevoli.

Trasformazione visibile Quest’area della città, Kowloon East, presenta quindi tutte le caratteristiche di un’area investita dalla trasformazione. Vi sono molte aree vuote in attesa di una nuova destinazione, vi è la necessità di un adeguamento collaterale di tutti quegli spazi che non saranno direttamente trasformati e vi è una forte pressione economica in termini di investimenti. Le aree vuote derivano da fenomeni diversi. Il primo e principale vuoto è quello generato dall’aeroporto, ma similmente anche l’area del sottoviadotto di Kwun Tong, un tempo usata per lo scarico delle merci dal porto alle fabbriche, oggi in gran parte venute meno, rimane vuota ed attende una sistemazione. Le altre aree vuote derivano dalla demolizione di edifici obsoleti e verranno prima o poi rioccupati da cantieri. Inoltre, vi sono aree pubbliche sottoutilizzate rispetto alle loro poof Kwun Tong and Kowloon Bay as well. These districts are very sensitive to transformation because they present a high rate of adaptability in their urban fabric, since they have had to adapt to strong changes during the years. As a matter of fact, the industrial area was started in the 50s but during construction of the second phase of Kowloon Bay, the city’s economic base shifted to tertiary sector and the necessity of new industrial spaces dropped. Therefore Kowloon Bay presents today a much thinned-out urban fabric since many lots were not built. On the contrary, in Kwun Tong, where the industrial development started, there is a very dense urban

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tenzialità che, nonostante non siano ancora libere sono scarsamente occupate e necessitano una revitalizzazione. Infine, vi sono i parchi pubblici, luoghi poco frequentati frutto di una progettazione sbagliata. La forte attrattività degli investimenti privati si nota a Kowloon East dal numero e dalla frequenza di grattacieli per uffici sovrapposti al tessuto industriale. Le opportunità della trasformazione sono quindi rappresentate da spazi vuoti, intensificazione degli investimenti e forte dinamismo. Allo stesso tempo, la trasformazione comporta anche alcuni rischi. Data la tendenza culturale ad operare per sostituzione in ambito urbano, la trasformazione potrebbe causare la distruzione completa delle testimonianze del passato industriale, cancellando quel tessuto organico che si è venuto sovrapponendo nel corso degli ultimi 40 anni e semplificandolo al paesaggio generico di un distretto finanziario metropolitano. La seconda linea strategica è quindi quella della preservazione attraverso il cambiamento d’uso di alcuni edifici industriali ritenuti significativi per qualità architettoniche e testimoniali. Considerando la volontaria scarsa influenza del Governo sull’iniziativa privata, il processo di riconversione dovrebbe partire da quegli edifici che, per caratteristiche di proprietà, collocazione, stato di fatto, possono consentire una trasformazione repentina e la sola necessità di un intervento pubblico, eventualmente partecipato da parte del settore privato. La potenzialità del riuso degli edifici industriali per nuove attività è stata riconosciuta dal discorso programmatico del Capo dello Stato structure. Consequences of transformation are numerous. They derive from the actual definition of transformation. Infact, transformation can be the changing of land use and of the functions contained in a certain building, bringing along the need of spaces for the new functions and the creation of new needs connected to the new functions. On the other hand, if we consider the tranformation as a process of centralization of investments that cause themselves the transformation, the trigger for transformation will cause further changing for as long as the conditions are favourable.

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per il 2009 e da esempi di successo già presenti in città. Per quanto riguarda le nuove funzioni, infine, la proposta deriva dalla lettura di tendenze presenti in città. I cittadini reclamano una maggiore capacità di “plasmare” il proprio spazio e di partecipare al processo decisionale. Dall’altra parte, dallo studio di interventi efficaci di riconversione creativo-culturale in altre parti della città. Infatti, dalla introduzione della Politica della Porta Aperta del 1979, si è avviato un processo di progressivo abbandono degli edifici industriali e loro occupazione da parte di gruppi di artisti, industrie creative, gallerie d’arte. Questo fenomeno ha investito tutti i distretti industriali della città ed in particoalre Kwun Tong risulta essere quello con la maggior concentrazione di attività artistiche nel campo della musica... Dal 2009, quando il Governatore Donald Tsang ha incluso le industrie creative tra i 6 nuovi pilastri dell’economia di Hong Kong e proposto gli edifici industriali sottoutilizzati come naturale sfogo fi queste attività, numerose sono state le ricerche commissionate dal Governo per analizzare la condizione delle fabbriche, la forza delle industrie creative, i numeri della “classe creativa” ad Hong Kong e nel Pearl River Delta.

Visible transition In this area of the city, Kowloon East, all the characteristics of transformation are visible. There are many vacant plots awaiting redevelopment, there is need for the adaptation of the spaces not directly involved by transformation and there is a strong economic pressure for investments. Vacant lots are caused by different phenomena. The most important is the vacant plot of the old airport, then there is the area underneath the Kwun Tong flyover, where barges used to unload goods, that lies vacant now. Other voids are coming from demolitions of disused

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Connettere città e acqua La prima delle opportunità rappresentate dalla trasformazione di Kwun Tong è quella di liberare una cospicua parte di waterfront e restituirla alla fruizione dei cittadini. Le linee di costa attuali in ambito urbano sono frutto della polderizzazione degli anni passati, un processo lungo e dispendioso che ha portato spesso alla scelta di destinare la aree vicine all’acqua per servizi ed infrastrutture, chiudendo al pubblico circa il 60% del Victoria Harbour. Parallele alla linea di costa corrono autostrade, si affacciano le fabbriche un tempo rifornite via mare, vi sono gli attracchi delle navi mercantili mentre si trovano raramente funzioni pubbliche su terreni sottratti artificialmente al mare. La linea di demarcazione tra terra ed acqua assume un significato singolare ad Hong Kong , dove il limite è reso mobile dall’intervento dell’uomo e dove tutte le manifestazioni naturali sono controllate ingegneristicamente. Tuttavia, questo limite è anche quello tra le acque interne, superficiali che scendono dai rilievi ed il mare aperto con le sue variazioni di livello, le maree, le correnti. Entrambe le acque di questo sistema presentano delle problematiche. Da una parte, il flusso di acque superficiali deve essere controllato, non costretto e filtrato per evitare gli allagamenti e l’inquinamento delle acque in cui si immette. Dall’altra, gli eventi climatici degli ultimi anni hanno reso sempre più vulnerabili le città, aumento di numero e violenza dei tifoni, innalzamento del livello del mare, aumento dell’inquinamente marino di tutto il Pearl River Delta.

buildings and will sooner or later be occupied by construction sites. Also, there are public plots underutilised compared to their potentialities needing revitalization. Finally, there are public parks and other spaces deriving from a wrong urban design. The strong attractiveness for private investments is noticeable in Kowloon East because of the many office towers standing out from industrial fabric. Thus, the opportunities that transformation brings about are : vacant plots, increasing investments and strong dynamism. At the same time, transformation involves some risks.

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Riusare il patrimonio industriale

1 Revitalising Old Industrial Buildings in Hong Kong Industrialist, dicembre 2009

La definizione di patrimonio ad Hong Kong si riferisce soprattutto a quegli edifici di origine cinese, solo alcuni sono coloniali, che hanno più di 70 anni e sono identificati dall’Ufficio Antichità e Monumenti. Tuttavia, la memoria degli anni ‘60, del periodo del boom industriale rimane negli oltre 17 milioni di mq di edifici industriali che oggi hanno nella maggior parte convertito la loro funzione. Di questi circa 1.1 milioni di mq risultano vacanti. Lo stock di edifici vacanti diventa quindi risorsa da sfruttare. Tanto più che gli spazi industriali risultano facilmente adattabili al cambiamento di destinazione d’uso per via delle superfici ampie ed i soffitti alti. Inoltre, ad Hong Kong la maggior parte dei distretti industriali è situata in area urbana, vicina alla rete dei trasporti e servita dalle principali reti di servizi. Il programma politico per il 2009 ha ulteriormente favorito il riuso delle fabbriche per sostenere l’economia di Hong Kong, soprattutto quelle attività che rientrano tra i 6 nuovi pilastri dell’economia (�� imprese culturali, servizi medici, educazione, tecnologia ed innovazione, servizi di certificazione e imprese ambientali) facilitando normativamente la riconverrione.

Given the cultural trendency to replacement in urban context, transformation could cause the complete destruction of memories of the industrial past, erasing that organic tissue that was formed in the last 40 years, reducing it to the generic metropolitan financial district. The second strategic line is that of preservation through the change of use of some industrial buildings that preserve architectural and social qualities. Since governement has deliberately chosen to have scarce influence on private enterprise, the proposed reconversion process should start from buildings that bear favourable characteristics as for ownership, location and maintainance conditions. For these buildings, reconversion can start quickly and can be supported by public

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Differenziare la base economica Kwun Tong è stata progettata negli anni ‘50 per essere una New Town monofunzionale a destinazione industriale. La monofunzionalità si è mantenuta nel tempo e la dotazione di servizi è aumentata lentamente. La progettazione zonizzata ha avuto come conseguenza la segregazione della residenza al di fuori del quartiere e contemporaneamente anche tutte le funzioni terziarie,ad eccezione delle mense industriali per i lavoratori. Oggi, il rischio portato dalla trasformazione è quello di cancellare completamente il passato industriale e le manifestazioni spontanee che il suo declino ha comportato e creare un nuovo distretto monofunzionale per la finanza. Il progetto dovrà quindi incaricarsi di individuare alcuni elementi da preservare come nodi strategici della plurifunzionalità della zona.

interventions that should care for private involvment. Potentials of reuse of industrial buildings were recognised by the 2009 Chief Executive Policy Address and by successful experiences in town. Finally, as for new functions, the proposal comes from the reading of recognisable tendencies in the city. The citizens reclaim more weight in the decision making process and there are efficient examples of creative reconversions in other parts of the city. Infact, since the introduction of the Open Door Policy in 1979, a progressive process of abandonment of industrial buildings has brought groups of artists, creatives and art galleries to occupy industrial spaces.

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This phenomenon has hit all industrial districts in town and in particular Kwun Tong, that turns out to have the highest concentration of artistic activities in the music field. Since 2009, when Chief Executive Donald Tsang included Creative Industries among the 6 new pillars of the Hong Kong economy and has highlighted vacant factories as natural outlet for them, many surveys have been brought about that analyzed factories maintainance conditions, weight of creative industries and the size of the â&#x20AC;&#x153;creative classâ&#x20AC;? in Hong Kong and Pearl River Delta.

Connect city and water One of the opportunities represented by the redevelopment of Kwun Tong is that of freeing up a big part of the waterfront and open it to the population. The current coastlines in urban Hong Kong have been created by land reclamation in the past years, a long and expensive process that implied the destination of waterfront areas to private uses such as services and infrastructures and thus preventing it from public enjoyment. Almost 60% of the Victoria Harbour coastlines are not accessible for the public. Since freeways run parallel to the coastline and factories lie on the seafront where delivery of goods was easier, it is hard to find public spaces on reclaimed land. The limit between land and water has a particular meaning in Hong Kong where it is never definitive because it can always be changed by human activity. However, that line is also the limit between internal water, surface runoff coming from the hills and the open sea with its changes in height, tide and streams. Both waters of this system have criticalities. On the one hand, surface runoff should be controlled, left free to flow and filtered to avoid flooding and pollution. On the other hand, climate events of the last years made the city more vulnerable, typhoons have increased in number and strenght, sea level has raised and marine pollution has increased in the whole PRD.

Preserve industrial identity Heritage in Hong Kong refers mostly to ancient Chinese buildings and some colonial that are older than 70 years and that were catalogued by the Antiquities and Monuments Office. However, collective memories of the 60s, the industrial boom, remain in the 17 millions sqm of old

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factories that in great part have changed functions today. Around 1.1 million sqm are vacant. Vacant building stock is an opportunity to be taken. Infact, industrial spaces can easily adapt to changing uses because of high ceilings and spatious rooms. Morevoer, the most part of industrial districts in Hong Kong lies in the urban areas, close to the transport network and served by the main services. After Policy Address of 2009, reusing old factories has become even more advantageous, because of simplification of legislation and most of all because of the connection to the six new pillars of Hong Kong economy (creative industries, medical services, education, technology and innovation, certification services, environmental enterprises).

Differentiate the economic base Kwun Tong was designed in the 50s to become a monofunctional New Town for industrial production. Monofunctionality has remained through time and services have slowly increased. Zoning implied segregation of residential areas away from the factories and so did all the tertiary functions, except from industrial canteens. Nowadays the risk of complete redevelopment is that of making a tabula rasa out of the industrial heritage and the spontaneous consequences of its decline in order to create another monofunctional financial district. The project should identify some elements that deserve to be kept as strategic nodes of the multifunctionality of the area.

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scala 1:5000 50 m 0

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100m

INFRASTRUTTURA DI PAESAGGIO LANDSCAPE INFRASTRUCTURE

Dall’analisi degli spazi vuoti nell’area di Kowloon East, si nota la predominanza di quelli situati sui bordi dell’area. Infatti, il tessuto industriale, molto denso, si sfilaccia sul margine dove l’articolato sistema di autostrade sopraelevate crea una forte cesura con le aree limitrofe. Il progetto si propone quindi di utilizzare i vuoti generati dalla trasformazione con l’obiettivo di opearare una ricucitura tra il tessuto industriale e il bacino d’acqua su cui si affaccia. Nonostante i .... km di costa sul Victoria Harbour, infatti, solo il 40%del waterfront urbano, dove vivono 5 milioni di persone, è accessibile al pubblico godimento. La dismissione dell’aeroporto, che chiudeva un perimetro costriero di ... km rappresenta una buona opportunità per invertire questi dati e contribuire al cambiamento della percezione dell’elemento acqua in ambito urbano. Tutti gli elementi naturali nella zona urbana ed in generale sul territorio di Hong Kong, sono infatti fortemente controllati ingegneristicamente da enti preposti. Gli ambiti di controllo comprendono la protezione dei fianchi delle colline, la raccolta delle acqua piovane in canali cementati sotterranei o scoperti, il monitoraggio degli alberi e la riforestazione, la creazione di parchi nazionali a protezione del 40 % del territorio. Grazie a questo approccio funzionalista nei confronti della natura che è controllata e artificialmente rinaturizzata, la percezione dell’acqua Vacant spaces in Kowloon East are mainly located on the coastal areas. Infact the very dense industrial fabric unravels on the borders where a complex network of elevated roads creates a strong division between the parts. The project aims to make use of the vacant lots left over by redevelopment to operate a repair between the built environment and the overlooking waterbody. Only 40% of the total waterfront of the Victoria Harbour is accessible for public enjoyment. The dismantlement of the airport, that used to enclose a waterfront perimeter of more than 10 km, can be a good opportunity to reverse and contribute to the changing of perception of the water in urban areas.

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Un parco, tre parchi Tre parchi, una linea | Three parks, one line Kowloon Bay Park

Underneath the flyover

nel Victoria Harbour rimane più quella di sfogo dell’espansione fisica delle necessità della città (vd. terre sottratte al mare, traffico merci, scarico fognario fino a qualche anno fa) che non nella convivenza tra acqua e attività umane. (vd. Cap 4) In particolare, il bacino della Kwun Tong Typhoon Shelter, risulta oggi fortemente compromesso da un punto di vista ambientale. Decenni di scarichi fognari, industriali, traffico di chiatte per la consegna delle merci alle fabbriche e soprattutto la conformazione del bacino, chiuso su tre lati, hanno contribuito all’attuale condizione delle sue acque : poca ossigenazione e forte presenza di nutrienti. Le cause attuali dell’inquinamento dell’acqua vanno ricercate principalmente negli scarichi diretti delle acque superficiali, negli scarichi delle imbarcazioni e soprattutto nella scarsa capacità di ricambio delle acque. Con il cambiamento della destinazione d’uso del quartere, la variazione delle funzioni e dei gruppi sociali che le svolgono, Kwun Tong da polo industriale si trasformerà in centro terziario/culturale. L’apertura del fronte mare alle funzioni pubbliche comporta diversi requisiti di qualità delle acque del bacino. La strategia di approccio a questo problema prevede la creazione di un sistema di intercettazione degli scarichi superficiali, che corra parallelo alla costa e che, a seconda dei casi, depuri o devii il flusso delle acque. l progetto si appoggia alle rete idrografica esistente, lavora sui canali di raccolta e sugli scarichi a mare. All natural elements in the urban areas and in general on the Hong Kong territory, are very closely controlled by engeneering bodies. Slopes, water collection, the growth of trees, reforestation and National Parks are some fields of control. Thanks to this functionalist approach towards controlled and rinaturalized nature, the perception of water in the Victoria Harbour is more about the needs of physical expansion of the city (since it cannot expand inwards) than about the coexistence of city and water. In particular, the Kwun Tong Typhoon Shelter, is environmentally demaged because of years of direct sewage discharges, industrial discharges, barges traffic, but first and foremost because of its peculiar

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Kwun Tong nullah Park

La parte più consistente del progetto è visibile sulla costa, ma è supportata da una rete di accorgimenti che coinvolgono tutto il quartiere. Le acque superficiali costituiscono un sistema diffuso, costituito di elementi diversi. La permeabilizzazione dei bordi delle strade permette di creare una superficie adattabile alle condizioni atmosferiche evitando allagamenti e concentrazioni di acqua.

Lungo la costa Il parco costiero si compone di tre parti, dverse per conformazione fisica, trattamento delle acque e condizioni di localizzazione. La differenza di estensione delle tre fasce costiere ha portato a diversi esiti progettuali.

Ritrovare Kowloon Bay Il primo tratto corrisponde al sedime di una parte dell’aeroporto e presenta una superficie libera disponibile molto maggiore rispetto alle altre due che corrono adiacenti alle infrastrutture e costrette in una striscia di terra. E’ in questa prima parte del parco che avvengono la raccolta, filtraggio e affinamento delle acque. Il nuovo parco continua fisicamente il Kai Tak Nullah, un canale cementato in parte coperto che raccoglie le acque superifciali di un bacinon idrografico di circa ..... ha ed assicura una presenza costante shape. Infact, it is enclosed between the airport runway and the Kwun Tong coast and the only free side is blocked by seawalls. This conformation caused the current condition of the water : low oxygenation and presence of nutrients. The causes of pollution that should be attacked are runoff discharges, boat discharges and most of all scarce water exchange. By changing the land use of the district, functions will change along with the population. From industrial centre, Kwun Tong will become a tertiary/cultural centre. Therefore fruition of the waterfront will require higher standards of water quality. The strategy to face this issue consists of a system for intercepting runoff water before discharging

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1 Kowloon Bay Park Raccolta delle acque superficiali, percorso di deposito e filtraggio, affinamento delle acque e rilascio nel bacino

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canale raccolta acque superficiali

vasche primo deposito

anse artificiali

zona umida

vegetazione galleggiante

3,20 2,30 3,10 -1,37

5 3,20

-1,37 3,20

0,00 m.s.l.

allenamento canoe dragone sport allâ&#x20AC;&#x2122;aria aperta

biodiversitĂ

50 year flooding

200 year flooding

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2 Underneath the flyover Tratto sottostante il viadotto, promenade esterna a bordo acqua, fascia interna attrezzata per eventi. Intercettazione delle acque superficiali dellâ&#x20AC;&#x2122;area industriale, primo filtraggio e rilascio al di fuori del bacino.

3,10 m.s.l. 3,27 m.s.l.

3 1.70

3,00 m.s.l.

1,70 m.s.l.

canale raccolta acque superficiali

area del sottoviadotto

riva gradonata

2 0,00 m.s.l.

punto panoramico

spazio attrezzato per eventi

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dell’acqua. Dal 2011 il Kai Tak Nullah è stato rinominato Kai Tak River, grazie all’azione di un gruppo di interesse costitutito da architetti, artisti, biologi, urbanisti che hanno promosso un riavvicinamento della città al fiume attraverso mostre, eventi, progetti e il coinvolgimento delle scuole.

Il viadotto Il secondo tratto è invece caratterizzato dalla presenza dell’infrastruttura. Una superstrada elevata costruita negli anni ‘70 corre parallela alla costa. Lo spazio del sottoviadotto è quindi filtro e connessione al livello zero tra l’acqua e gli edifici. Per anni, questo margine è stato occupato dagli scaricatori di carta da macero destinate alle fabbriche che la riciclano a Kwun Tong. Le chiatte erano solite accostarsi al bordo in file di 3 o 4 e scaricare le merci sulla passeggiata. Lo spazio è scandito da coppie di pilastri alla distazna di 45 metri, che generano “stanze” di 45 x 30 metri.Questo spazio non è ulteriormente occupato se non per la presenza di una costruzione in container, che dal 2011 ospita un ufficio temporaneo del governo per la velocizzazione della trasformazione dell’area. La proposta prevede la creazione di un canale di raccolta sul bordo vicino all’acqua così da creare uno spazio digradante la cui fruizione è dipendenta dall’altezza dell’acqua e quindi dalla quantità delle piogge. Il canale raccoglie e filtra la prima acqua delle piogge e la convoglia successivamente al di fuori del bacino, oltre le dighe. La maggiore diluizione con le acque del mare abbatte quindi l’incidenza degli inquinanti. La scarsità di spazio sotto il viadotto non consentiva un intervento più esteso, ma la scelta di questo metodo è anche motivata dal fatto che, in the waterbody. The system will alternatively clean or simply divert water flow. The design originates from the existing hydrografic network, works with existing nullahs and existing sea discharges. The most important part of the intervention is on the coastline, but the project involves the whole district with minor actions distributed on inner parks and street sides. Infact, by making the ground more permeable in the street of the district, water will be easily absorbed and the risk of flooding will be significantly lowered.

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3 Kwun Tong Nullah

4,77 m.s.l. -0,50 m.s.l.

1.00 m.s.l.

canale raccolta acque superficiali

dighe temporanee in gabbioni

zona umida

1 4.77 m.s.l.

0,00 m.s.l.

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per le acque piovane, la frazione maggiormente inquinata si riscontra nei primi (5-10mm) quando la concentrazione degli inquinanti è molto maggiore (pollutometro). Con il procedere delle piogge, aumenta la quantità d’acqua e la diluizione, rendendo superfluo un ulteriore filtraggio.

Kwun Tong Nullah Il terzo tratto, infine, riguarda un altro canale artificiale che raccoglie e convoglia le acque della zona residenziale a monte. Anche questo bacino è molto ampio, ma la portata del nullah risulta irregolare e influenzata dalle maree, dato che il latto giace in parte al di sotto del livello del mare. L’intervento propone il rallentamento del flusso attraverso il posizionamento di dighe temporanee in gabbioni di pietre e reti metalliche.

Along the coast The park consists of threee parts, which differ as for shape, water management and location. Also, the different dimension have caused different design solutions.

Rediscovering Kowloon Bay The first section coincide with part of the old airport, where is a spatious empty surface available, in contrast with the other two segments that are squeezed between road infrastructures. Water collection, filtering and purification take place in this segment. The park is the physical continuation of the Kai Tak Nullah, a concrete-lined channel, partly covered, that collects surface runoff from a catchement of a few hundreds hectares and ensure a constant provision of water. Since 2011, Kai Tak Nullah was renamed Kai Tak River thanks to the creation of the “Kai Tak river green corridor. Community Education project” that brought together architects, artists, scientists who promoted the reapprochement between city and the river through exhibitions, events, projects and schools.

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Underneath the flyover The second segment is characterized by infrastructure. An elevated freeway built in the 70s runs parallel to the coast. The space underneath the flyover is both a filter and a connection between factories and water. In the past years this space was used by barges that brought scrap paper for the recycling factories in Kwun Tong. Barges used to pull together in three or four and unload on the waterfront. Space underneath the flyover is articulated by pairs of columns every 45meters and has a width of 30 meters. This space is not further occupied except for the newly (2011) built EKE office, made of cargo containers and working to speed up the revitalization of the district. The project proposes the creation of a collector channel along the coast near the water but not touching it. The presence of this channel would create a space that changes with differences in water heights. Infact, the channel will collect water from rainfalls and divert it outside the seawalls where diluition with sea water will decrease the incidence of nutrients and other negative elements. The choice of this project is due to the lack of space underneath the flyover but also because the most polluted part of the runoff water is in its first 5-10mm when concentration of pollutants is much higher. Under very hard rainfalls, diluition increases with the quantity of water and this makes unnecessary filtering of the whole amount of water.

Kwun Tong Nullah Finally, the third segment finds place near another artificial channel that canalizes runoff water from the residential areas upstream. This water catchment is very extended too, but the flow rate of this nullah is less regular and depending on the tides, since its final part lies under the sea level. The intervention proposes to slow down the flow of water by positiong temporary dams made of gabions (rocks and metal grid).

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INFRASTRUTTURA SOCIALE SOCIAL INFRASTRUCTURE

Uno dei principali rischi portati dalla trasformazione è la cancellazione della memoria del luogo, contenuta nei suoi edifici per creare un ulteriore brano di quella “città generica” che nasce dalla tabula rasa dove “se non c’era nulla, ora ci sono loro �le città generiche�; se c’era qualcosa, l’hanno rimpiazzato”1. Il cambiamento nella percezione della storia e il crescente interesse della popolazione verso i temi del patrimonio e della memoria collettiva, ha portato molti a scrivere2 del passato industriale di Hong Kong come periodo significativo di cui è importante preservare una testimonianza. Il passato industriale di Hong Kong è infatti un passato prossimo. Molti di coloro che costituivano la classe lavoratrice delle industrie del boom sono ancora vivi ed hanno potuto condividere le storie del passato operaio con i proprio figli. Allo stesso tempo, però, il ritmo della sostituzione è dettato da spinte speculative private che agiscono molto velocemente seguendo i proprio interessi e modificando l’immagine di Kwun Tong in maniera consistente. Come la maggior parte degli interventi che hanno luogo ad Hong Kong, anche queste spinte derivano dalla necessaria risposta alla situazione economica internazionale. La politica economica di Hong Kong, dettata ogni anno dal discorso programmatico del Presidente è rivolta allo sbaragliamento della competitività degli altri centri finanziari a livello regionale e mondiale.

1 Koolhaas, Rem, La città generica, in Koolhaas Rem, Junkspace, Quodlibet, 2006, Macerata

One of the greatest risks brought about by the redevelopment is that of the erasure of the memory of places, mostly represented by buildings, in order to build up a new bit of the so called “Generic city” originating from tabula rasa where if there wasn’t anything now they (the generic cities) are there; if something was there they have replaced it1. Perception has changed towards social issues like heritage and collective memories and much has been written2 about Hong Kong industrial past as a period of which a record should be kept. Hong Kong industrial past is infact a present perfect. Many workers of the Kwun Tong factories are still alive and have shared their stories with nephews.

1 KOOLHAAS Rem, Generic city, in KOOLHAAS Rem, Junkspace, Quodlibet, 2006, Macerata

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2 Vedi pubblicazioni quali: Factorytowns of South China, Made in Hong Kong in HK Lab

2 See publications like: AL S., Factorytowns of South China, Hong Kong University Press, Hong Kong, 2012,and Made in Hong Kong in GUTIERREZ L. et alii, HK Lab, Map Book Publishers, Hong Kong, 2002

3 CULTURE AND DEVELOPMENT CONSULTANCY LIMITED, Research Report on History and Heritage of KT/KBBA, 2013

A questa esigenza, la risposta in termini urbanistici viene fornita attraverso la costruzione e l’ampliamento dello stock di edifici per uffici di alto livello. La presenza di distretti direzionali moderni contribuisce infatti ad attrarre gli investimenti stranieri nella città. L’economia di Hong Kong si fonda infatti per la maggior parte su finanza e logistica, settori in cui sono occupati milioni di lavoratori. Dal 1979, quando la popolazione industriale era predominante (60%) la composizione sociale della città è cambiata drasticamente. Il lavoro d’ufficio non consente infatti quello stesso rapporto con il territorio e l’oggetto del lavoro, che invece era diffuso durante l’epoca industriale. Inoltre, l’imprenditorialità tipica della popolazione e il florido panorama economico, avevano permesso a molti di istituire anche piccole manifatture che rispondessero a bisogni immediati. Consentendo, così a tutti di realizzare il proprio futuro. Nel quartiere di Kwun Tong, da sempre icona della città manifatturiera, oggi investito dalla trasformazione terziaria, si nota il fiorire di attività che manifestano il bisogno della popolazione di ritornare alla produzione manuale, al contatto con il prodotto, in maniera creativa e personalizzata. Gli spazi delle fabbriche si addicono particolarmente ad ospitare questo tipo di funzioni sia da un punto di vista normativo che spaziale. A Kwun Tong, dove l’architettura industriale rappresenta il 90% del costruito, si trovano molti esempi di edifici con le caratteristiche per diventare nuovi poli creativi / culturali. Una delle ricerche commissionate dal governo dopo il discorso programmatico del 20093 ha ricostruito le fasi di sviluppo del quartiere, catalogato le tipologie di edifici ed individuato quali di essi potessero risultare interessanti per la riconversione. At the same time, the pace of replacement is imposed by private speculations that act quickly, following their interests and deeply modifying the image of Kwun Tong. As most of the interventions taking place in Hong Kong, these speculations respond to international economic situation. Infact, the economic policy of Hong Kong, defined every year by the Chief Executive’s Policy Address is oriented towards the supremacy in the competition with the other financial centres both regional and world-wide. The urban response to this need is given through the construction and expansion of the grade A office stock. The more offices are built the more attractive the city becomes for foreign investments.

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La formazione di un layer aggiuntivo rispetto ad attività commerciali e uffici, formato da una rete di edifici con valore testimoniale e rilevanza culturale per le funzioni ospitate, è la visione a cui tendere per la trasformazione di Hong Kong: un mix funzionale che scongiuri la città generica che cancella il suo passato. Naturalmente, per avviarsi, il processo necessita di una forte volontà dei proprietari, il riconoscimento del valore dell’intervento ed una forte spinta iniziale da parte dell’ente pubblico. Infatti, il modello dei vincoli ad Hong Kong è molto controverso e preferibilemente evitato. Le trasformazioni avvengono quando si muovono forti interessi economici e le aspettative di profitto sono favorevoli. Il momento storico è favorevole al riconoscimento di un patrimonio storico da conservare. Questo riconoscimento può essere facilitato dal coinvolgimento della popolazione nel processo, da un tipo di conservazione attiva attraverso la reinterpretazione delle destinazioni d’uso, da un alleggerimento normativo per l’adeguamento degli edifici e dallo sfavorire la demolizione di alcuni specifici edifici. Il framework della traformazione sostenibile viene scandito dall’aspetto ambientale. Connessioni verdi e raccolta delle acque piovane tessono la tela per un tessuto caratterizzato dall’attenzione agli aspetti naturali, all’ambiente costruito, al panorama sociale.

Hong Kong’s economy is based on finance and logistics sectors where millions of people work for. Since 1979, when the labour was prevailing (60%), the social composition of the city has drastically changed. Office work does not allow the same relation between work and the object of work, that was common during industrial heyday. Also, enterpreneurship is a characteristic of the population of Hong Kong and the flourishing economic overview, allowed many people to set up small societies so as to respond to the immediate needs. Everyone could build up his own future. In Kwun Tong, a symbol of the manifacturing city, many activities are blossoming that recall the manual production, contact with the prod-

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3 CULTURE AND DEVELOPMENT CONSULTANCY LIMITED, Research Report on History and Heritage of KT/KBBA, 2013

uct in a creative and customized way. Factory spaces are particularly suitable for housing this functions both spatially and legislatively. In Kwun Tong, where 90% of buildings are industrial, there are many examples of buildings suitable for a cultural transformation. One of the surveys that the government has commissioned after 20093 has studied the development phases of the district, catalogued the typologies of buildings and highlighted a list of buildings that had the characteristics to be kept and reconverted. The vision fot Kwun Tong that this work wants to propose is that of considering a layer of relevant buildings to be kept and transformed in function, in addition to commercial and retail. This will make a functional mix that prevents the district from that memory-erasing generic city. This process is not easy. It needs the strong will of the owners, the acknowledgement of its value by the governement and an initial strong push. Infact, protective restrictions in Hong Kong are not easily used. Redevelopments take place where important private interests are involved and there are positive profit expectations. This moment is favourable for the recognition of an historical heritage to be preserved. This process could be sustained by the participation of the population, by an active conservation that works through changing of land use and building destinations, simplification of legislation for building renovation and by the preservation of some peculiar buildings. The transformation framework responds to environmental issues. Green corridors and water management are the threads of this new fabric, that brings together environment, people and industrial identity.

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DUE CASI STUDIO TWO CASE STUDIES

Tra gli edifici significativi, vari per dimensioni,localizzazione e condizioni di proprietà, sono stati individuati due casi studio che potrebbero rappresentare i punti di partenza per la conversione culturale dell’area. Gli edifici si collocano in maniera baricentrica ai due quartieri di Kwun Tong e Kowloon Bay e presentano, per motivi diversi, le caratteristiche funzionalistiche degli edifici di Hong Kong.

Kwun Tong Motor Bus Depot Il primo edificio è un ex deposito degli autobus, dismesso da più di 20 anni. Si trova nel cuyore di Kwun Tong ed è affiancato da uno dei primi interventi commerciali della trasformazione, il Landmark east, icona del futuro finanziario del quartiere e massima altezza di Kwun Tong. Al di là della sua collocazione, l’edificio risulta particolarmente interessante per la sua forma architettonica. Appartiene, infatti, alla tipologia dei Machine as building, cioè edifici che presenta all’esterno elementi che rimandano alla sua funzione interna. In quanto deposito degli autobus, l’edificio si distribuisce su tre piani carrabili e presenta una rampa veicolare centrale cuore delle manovre del deposito. Inoltre, l’ex deposito chiude un angolo dell’isolato altrimenti accessibile esclusivamente da un’angusta via sui retri di una cortina di edifici industriali. Il cuore dell’isolato è occupato da un parco A number of relevant buildings has been identified in Kwun Tong. These buildings vary as for dimensions, location and ownership. Among those, two has been chosen as starting cores of the future cultural conversion of the area. The two buildings, that I will describe later on, are located in central positions with reference to the districts of Kwun Tong and Kowloon Bay and their typologies contains the functionalistic features of Hong Kong buildings.

Kwun Tong Motor Bus Depot The first building is a former bus depot, being abandoned more than 20 years ago. It is located at the heart of Kwun Tong and lies very close

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ated n ciatio

Kow

UFFICI FINANZA

UFFICI BANCA RISTORANTE NEGOZI CLUB

loon

UFFICI

zing

1992

1994

1997

1998

purchase by a private

first project

second project

third project

developer

la trasformazione sostenibile di un’area ex-industriale ad Hong Kong.

2001

Università degli Studi di Ferrara - Corso di laurea magistrale in Architettura - A.A. 2012/2013

pubblico attualmente poco utilizzato con campi da gioco e una pista di pattinaggio. Alcuni dei motivi dello scarso utilizzo del parco possono essere ricercati proprio nella chiusura del lato nord e nella carenza di alberature. L’intervento proposto sull’ex deposito acquista quindi fondamento dal punto di vista urbano, sociale ed architettonico. La ricerca nella documentazione del Planning department ha permesso di ricostruire la storia dell’edificio e la sua attuale condizione. Dopo la vendita ad un privato nel 1992, in vista di una demolizione e ricostruzione di un nuovo edifici, si sono susseguite una serie di richieste di permesso di costruire, più di 4 in 10 anni, di cui l’ultima si è esaurita nel 2001. Le richieste prodotte segnalavano l’intenzione del costruttore di ottenere i permessi per un edificio di 39 piani per uffici, finanza, banche. Nessuno dei progetti è mai stato messo in atto e l’edifcio risulta dismesso da più di 10 anni. Data la sua particolare situazione, si è scelto di proporre uno schema di intervento e gestione non comune ad Hong Kong ma che può essere motivato proprio dall’evidente momento di stallo che ha colpito l’edificio e i suoi proprietari. Considerata la presenza di un edificio governativo preposto alla semplificazione delle procedure di trasformazione dell’area ed al rapporto con i privati, la strategia prevede che sia proprio questo ufficio ad aprire un tavolo di confronto con il proto one of the first commercial intervention in the area : Landmark East, an icon of the future CBD2. The block where the buiding stands is closed on three sides and the bus depot actually closes one corner, dividing the inner park from the sorrounding streets. Apart from its location, this building is particulartly interesting for its architectural features as well. It can be called a “machine as building” since it presents functional features on the outside that show the function of the building inside. As bus depot, it is distributed on three floors, accessible by cars through a central ramp.

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2013 classified significative building

negotiating table between owners and EKEO

Public announcement for design and management of cultural centre

Restoration and public opening

Relatori : prof. Etra Occhialini, prof. Romeo Farinella prietario per raggiungere un accordo sulla gestione Correlatori : Prof. Wallace Ping Hung Chang - Arch. Mario Assisi

Laureanda : Sara Dughetti

della transizione. L’intervento proposto investe infatti l’arco di tempo che divide l’edificio dalla sua trasformazione. Attraverso un’architettura in aggunta prefabbricata e molto semplice, si propone l’emanazione di un bando per l’individuazione di associazioni ONG interessate alla ristrutturazione e gestione dell’edifici, che potrà essere convertito in centro culturale temporaneo, costituire un nuovo collegamento per il quartiere ed il parco ed infine innescare una auspicata conservazione nella trasformazione. Le funzioni da comprendere nel centro culturale dovranno essere diversificate tra piano terra e piani superiori dati i differenti significati dei due spazi. Il piano terra, oggi chiuso ed inaccessibile costituisce una forte barriera alla permeabilità dell’isolato intero e l’apertura del livello zero come piano passante e piazza coperta con funzioni pubbliche di commercio e ristorazione contribuirà a cambiare la percezione dell’edificio oggi chiuso e in abbandono. Il piano superiore si presta, invece ad una determinazione funzionale più specifica in riferimento alle mnecessità del quartiere. Tra i cluster creativi cittadini, infatti Kwun Tong ha la maggiore concentrazione di gruppi artistici nel campo della musica.

The park is public and presents sport fields and a skating ring, but it is not very used nowadays. Probably one of the reasons of its scarce fortune is to be kept inside a wall of buildings. The proposed intervention on the bus depot is thus relevant on the urban, social and architectural point of view. After a research on the online information of the Planning department, the story of the building and its current condition could be verified. It was sold to a private in 1992, in order to be demolished and redeveloped. Many Construction permit have followed with little changes to the building funtions and height. The last permit expired in 2001 and

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Management and units rental

The existing park in front netrates the built environm relationship between insid

hanging garden relax and events

music room

auditorium services and machines

offices

restaurant laboratories and retail

shop

orplan first floor

services and machines

floorplan roofing

functions

platform

temporary detention ponds

existing

floorplan first floor

floorplan roofing

floorplan first floor

floorplan roofing

Bus depot floorplan ground

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fluxes

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floorplan ground

rio ta o ie at pr priv

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500 m

UFFICI FINANZA

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RISTORANTE NEGOZI CLUB

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p au

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1960’s

1970’s

1980-81

2000

2009

industrial boom

construciton of two flatted factories in Kwun Tong

construction of Yip On factory estate with lift

demolition of two estates

policy for “Revitalizing industrial buildings”

2013

need for spaces fo culture and creativity

Yip On factory Università Estate degli Studi di Ferrara - Corso di laurea magistrale in Architettura - A.A. 2012/2013

per la trasformazione sostenibile di un’area ex-industriale ad Hong Kong.

Lo Yip On factory estate appartiene alla tipologia delle fabbriche pubbliche di Hong Kong. Infatti, negli anni ‘60, per dare occupazione ai numerosi immigrati cinesi verso Hong Kong e risolvere il problema della carenza di spazi per la produzione, il governo ha attuato una politica di costruzione di fabbriche pubbliche. La gestione è affidata alla Housing Authority. che affitta ai privati gli spazi delle fabbriche. La manutenzione è a carico dell’occupante e i contratti hanno in genere durata non superiore ai 3 anni. Questo tipo di fabbriche, infatti, è stato concepito per rispondere in maniera flessibile alle necessità variabili del mercato.Gli spazi interni sono ampi e liberi, la distribuzione è a ballatoio e le unità affittabili variano in multipli del modulo base di 25mq. Ci sono tre blocchi servizi, uno centrale e due alle estremità. Questa flessibilità distributiva risponde alle esigenze delle piccole imprese, che ragionano su orizzonti temporali di breve termine e sono fortemente dipendenti dalle necessità del mercato internazionale. A Kwun Tong, negli anni ‘60 erano stati costruiti già due compelssi industriali pubblici a cui si è aggiunto lo Yip On factory estate negli anni ‘70. La tipologia dello Yip On si differenzia da quelle precedenti per la presenza dell’ascensore. Questa caratteristica ha fatto sì che lo Yip On esista ancora oggi mentre gli altri due complessi siano stati abbattuti concerned the construction of an office building 39 storeys high. None of the projects has ever been brought forward and the building has been abandoned for more than 10 years. Given its particular ownership condition, the proposed intervention and management is not common in Hong Kong but it could be explained by the evident stalemate that has hit the building and its owners. Since an office for simplifying the tranformation procedures has been set up under the Kwun Tong flyover, the process should start by opening a round table with the private owners to reach an agreement on the management of transition.

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collaboration with NGO’s building conversion and management

selected tenants for creative activities compatible with residence

functional mix with temporary residence

new cultural center

agli inizi degli anni 2000. Laureanda : Sara Dughetti Relatori : prof. Etra Occhialini, prof. Romeo Farinella Correlatori Prof. Wallace Ping Hung di Chang Arch. Mario Assisi Yip On è: quindi il simbolo un -passato industriale che oggi si trasforma ed evolve in nuove forme di produzione. La flessibilità della tipologia consente all’edificio di adattarsi alle nuove esigenze. Viste le caratteristiche distributive e la tendenza del quartiere ad ospitare esempi di produttività creativa, si propone che la grande superficie disponibile di uno dei due edifici venga selettivamente destinata ad imprese nel campo creativo. Inoltre, per dare un ordine alla grande flessibilità degli spazi interni, si propone di collocare un’ulteriore funzione all’interno della fabbrica, che assicuri l’apertura prolungata, la vitalità dei luoghi e una presenza continuativa. In particolare si è scelto di collocare residenze temporanee ed ostello nei vani alle estremità della fabbrica. Infatti, la presenza dei servizi sulle due estremità consente di adattare quella parte a residenza temporanea, mentre un ulteriore blocco servizi viene aggiunto nel blocco centrale. Un’altra caratteristica dell’edificio è la presenza del parcheggio nei primi due livelli dell’edificio che crea un podio rialzato su si poggia un volume più stretto. La variazione di destinazione consente di diminuire lo spazio parcheggio e di arricchire con una piazza rialzata gli spazi comuni del complesso. La piazza rialzata, ospita gli uffici per la gestione delle unità e dell’ostello oltre che un ristorante al coperto e spazi espositivi. Infact, the project is located in the in-between time that will come before the enescapable redevelopment. The intervention will be made by using prefabricated architecture to be added to the existing structure. The process should consider the call for an ONG that could be interested in renovation and management of a temporary cultural centre in the building. The reopening of the building will restore the connection between the park and the district and finally activate a process of preservation through transformation. Functions that should be put inside the cultural centre should be different at ground floor and first floor, given the different meanings that the spaces will acquire.

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The closed and inaccessible ground floor is a strong barrier for permeability of the whole block, while opening the level zero as walking plane and covered square will change the perception of the building now closed and abandoned. The gallery at ground floor could house retail and public functions. On the upper floor, less walked by, the functions could deeper refer to the particular district and therefore recall the natural attitude towards music that has been shown by the many musicians in the factories. Among all industrial clusters of Hong Kong, Kwun Tong has the leadership as for music activities.

Yip On factory estate Yip On factory estate is one of the public factories of Hong Kong. During the 60s the government started a program of construction of public factories to respond to immigrant population unoccupation and lack of spaces for production. Management is run by the Housing Authority. HA rents factory spaces to private tenants. Maintainance is at the expenses of the tenants and rent lease generally last 3 years. This kind of factorie were made to respond to the ever changing requests of the market and therefore should be very flexible both for spaces and for management. Interiors feature big spaces with gallery access and the rentable units are multiple of the base module (25sqm). Services are located, two at the sides and one at the centre. This distribution flexibility responds to small enterprises exigences, that work on short time frame and strongly depend on the international market. In the 60s two factory complexes were built in Kwun Tong while the Yip On factory estate was built in the 70s. There are differences in typology between the two. Infact, Yip On was provided with an elevator while the first two complexes were not. These feature protected Yip On from demolition that hit the other two,early in 2000. Yip On is a symbol of the industrial past that is tranforming today and evolve into new forms of production. Flexibility in the typology allows the building to adapt to new exigences. Given its flexible spatial conformation and the inclination of the district to house creative industries, the proposal is for one of the two building of the complex to be destined to enterprises that act inside the creative field. Furthermore, a strategy is adopted to give order to the great flexibility

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of internal spaces. that is that of implementing the functional mix with a temporary residences and a hostel . These two function will guarantee to be open and vital 24h a day. The hostel and temporary residences will be located on the two ends of the building where services are already present. Another common characteristic of these buildings is that of having parking lots on lower floors. Since the changing of function will require less parking space, the former parking lot at first floor could become an elevated square that enrich the common spaces of the complex. On the elevated square there will be offices for management of housing units and hostel, as well as a covered restaurant and exhibition spaces.

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temporary residencies

1 single rooms

temporary residencies

6 dormitories

temporary residencies

3 triple rooms

esposizioni, eventi, bar

floorplan 3rd floor

mercato / ristorante

uffici servizi e impianti

floorplan 2nd floor

Yip on factory estate floorplan 1st floor

floorplan groundfloor

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floorplan groundfloor

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CONCLUSIONI CONCLUSIONS

L’approccio alla progettazione urbana in Paesi con culture molto diverse dalla propria, richiede un forte sforzo di analisi dei documenti disponibili, che è però destinato a rimanere lacunoso sotto molti aspetti. Le difficoltà della lingua, della comunicazione, dell’interpretazione semantica rallentano il processo di comprensione. Temi comuni come la conservazione ed il recupero, assumono in quella realtà significati diversi da quelli che intendiamo noi e accendono il dibattito degli osservatori occidentali. Tuttavia, sembra che ad Hong Kong nuove pratiche si stanno diffondendo, una maggiore consapevolezza della popolazione rispetto a questi temi si fonde con i modi tradizionali e sembra il momento per proporre istanze innovative. La voce della società civile sembra aver assunto un peso maggiore nelle decisioni sull’amministrazione della città, soprattutto dopo il ritorno alla Cina e la fine del periodo coloniale. Nuovi valori si stanno aggiungendo a quelli del denaro e del profitto che hanno da sempre dato forma alla città. Tra questi, valori ambientali e sociali quali qualità della vita, equità, sostenibilità. Le forze economiche sono ancora molto forti e, senza negarle, il progetto tenta Urban design within different cultures requires a great effort to get into the information and to collect the right data, but in the end it will still remain incomplete. Difficulties of language, communication, interpretation of signs, make the comprehension process much slower. Common issues like restoration and conservation acquire completely different meanings in different cultural environments and nurture the debate of western observers. However, in Hong Kong, new practices are spreading out, the awareness of the population about these issues is growing and it is merging with traditions: it looks like it is just about time to put forth new requests. New values are growing, apart from the traditional ones that have shaped the city. Those are environmental and social values like quality of life, equity, sustainability. Economic forces are still very strong and not denying them, the project tries to make them converge with social issues.

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