TRATADO DE DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO TOMO 1 by Saúl Paolo Pacheco Laguna

Tratado de Derecho Registral Inmobiliario - Tomo I

Tomo

Gunther Hern谩n Gonzales Barr贸n

TRATADO DE

DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO

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Gunther Hern谩n Gonzales Barr贸n

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Tratado de Derecho Registral Inmobiliario - Tomo I

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Gunther Hernán Gonzales Barrón

Tratado de Derecho Registral Inmobiliario Tomo I © Gunther Hernán Gonzales Barrón © EDITORA Y DISTRIBUIDORA EDICIONES LEGALES E.I.R.L. Jr. Azángaro 1075, of. 604, Lima-Perú Teléfonos: (511) 427-2076 / 426-2406 RUC: 20523085345 web: www.edicioneslegales.com.pe e-mail: ventas@edicioneslegales.com.pe 1ra. Reimpresión de la Segunda edición Aumentada: noviembre 2010 Tiraje: 500 ejemplares Hecho el Depósito Legal en la Biblioteca Nacional del Perú N.º 2012-00565 Registro ISBN: 978-612-4115-07-3 Reservados todos los derechos. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico ni mecánico, incluyendo fotocopia, sin previa autorización escrita del autor y el editor. Diseño de portada : Saúl P. Pacheco Laguna Diagramación de interiores : Enrique M. Tello Paravecino Impresión y encuadernación: Editorial San Marcos de Aníbal Jesús Paredes Galván Av. Las Lomas N.º 1600 - S. J. L. RUC: 10090984344 Impreso en Perú / Printed in Peru

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PREFACIO DE ESTA REIMPRESIÓN DE LA SEGUNDA EDICIÓN aumentada El “Tratado de Derecho Registral Inmobiliario” es una obra que tuvo un éxito inmediato en el mercado peruano. La razón de ello es su ambicioso contenido y profundidad de análisis, lo que nunca antes se había realizado en el Perú. A mí, particularmente, me tomó un año intenso su preparación, redacción y puesta a punto. Por tal motivo, a pesar de la magnitud del libro y, por ello, mayor costo, en apenas dos años ya había tenido dos ediciones. Sin embargo, hace mucho tiempo que la última edición se encuentra absolutamente agotada. He recibido múltiples invitaciones para actualizar la obra, pero no he contado con el tiempo necesario para culminar tan abrumadora tarea. Como todo en la vida, llegar a un determinado nivel hace que sea muy difícil mantener esa escala. Muchos amigos y alumnos también me han pedido que reimprima el libro, no obstante que el marco normativo en el Perú cambia continuamente, muchas veces sin ninguna racionalidad. Normalmente soy reacio a ese tipo de iniciativas, pero finalmente he accedido a la propuesta pues considero que la obra tiene un valor doctrinal que supera el inmediatismo positivista. A pesar de que el libro pueda comentar algunas normas que no están vigentes, empero, el Derecho no solo es normas, sino razonamiento y argumentación; lo que hace que este libro tenga utilidad, tanto para el práctico como para el estudioso. Por lo demás, la obra comenta el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de 2003, el que tiene muchos puntos de contacto y similitudes con el que se aprobó luego en forma apresurada en el año 2008. En tal sentido, su valor queda potenciado. Ediciones Legales

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En todo caso, resulta evidente que el libro tiene ya un espacio propio y resulta conveniente reimprimirlo, aun cuando algunas de mis ideas sobre el registro hayan evolucionado en forma radical, por efecto natural de las mayores experiencias y conocimientos. Por tanto, el libro va acompañado de una INTRODUCCIÓN que refleja el pensamiento actual del autor. También se han retirado las partes en las que ya discrepo absolutamente de las concepciones anteriores (ejemplo, sobre la prescripción adquisitiva y el registro), o se le han efectuado pequeños retoques. Lo extraño, sin embargo, es que muchos otros “expertos” de derecho registral se hayan quedado estancados en lo mismo, sin progresar, seguramente motivados por el hecho que su bibliografía no pasa de dos o tres autores, registradores españoles. Por eso sigo escuchando frases carentes de todo sentido jurídico y filosófico, tales como: “el registro es la verdad oficial”, “la inscripción constitutiva es preferible”, “el fin del Derecho es la seguridad jurídica y aumentar las inversiones”, entre otras de infausta recordación. En este contexto, no puedo dejar de mencionar la lamentable presentación que tuvieron los registradores españoles en el XVII Congreso Internacional de Derecho Registral, llevado a cabo en Lima el mes de octubre de 2010. En efecto, solo por el nombre se trató de un “Congreso Internacional”, pues en realidad fuimos participes del proyecto político de un grupo de registradores españoles, cuya meta es defender los privilegios con los que cuentan. Para lograr tal fin, ya no se respetan las formas, y hoy de manera desembozada se maneja el evento hasta el extremo de decidir quién es el que habla, quién no habla, a qué hora se habla (para que nadie escuche a un opositor), y en su momento cuando cortarle el uso de la palabra a todo aquel que resulta incómodo. El tema no queda ahí, pues las conclusiones del “Congreso” vienen ya redactadas desde Madrid, listas para imponerse, pues nunca se preparan, deliberan o votan entre los asistentes. La asamblea general del CINDER está compuesta por dos miembros de cada país, uno de índole privado (asociaciones de 6

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registradores, por ejemplo) y otro público (la entidad registral del Estado), pero solo vota una de ellas, cuál es, la organización más antigua según la fecha de su incorporación. Por tal motivo, en el caso de Perú y México, por ejemplo, votan asociaciones privadas con nula representatividad, de uno o dos miembros, fácilmente manipulables, y que obviamente siempre apoyan a España. En la asamblea general realizada en Lima, un grupo de países latinoamericanos pretendía mantener la sede del próximo Congreso en nuestro Continente, y también traer de regreso a América la secretaría general. El resultado: Los registradores españoles eligieron la sede que quisieron (Holanda) y nombraron a uno de ellos como secretario. ¿Cómo lo hicieron? Pues mediante cartas de apoderamiento enviadas por distintas asociaciones-miembros, de países que no acudieron a la asamblea, a los que no les importa esta asociación ni el Derecho registral, pero que mediante un “poder” otorgado a un registrador español (sic), permitieron que este vote a favor de su propio colega. Así, una asociación fantasmal mexicana fue “representada” por un español, a pesar que en la asamblea se encontraban presentes los representantes oficiales del Registro Público Mexicano. Llama la atención la dualidad de criterios que tiene el registrador español. Así, en su país siguen calificando los poderes a pesar que dos leyes sucesivas le han negado esa potestad. Sin embargo, aquí perdieron toda esa rigurosidad rayana con el desacato, y se olvidaron que el apoderado no puede votar a favor de su propio interés. ¿Pero, cuál es el proyecto político del que hablamos? El Estado Español del siglo XIX era tan pobre que no podía pagarle a sus funcionarios; por eso creó el Registro bajo la particularidad de que los registradores cobrarían directamente de los usuarios por medio de un arancel oficial. Pero esa situación no se mantiene hoy en día, pues el registrador una importante suma anual en un régimen de monopolio, sin incentivos para mejorar, pues igual percibirá los ingresos. Este sistema no puede justificarse bajo dos premisas: las reglas de la libre competencia y las de un Estado que no puede regalar sus funciones para enriquecer a un privado sin causa justificativa. Muy distinta es la situación del notario Ediciones Legales

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que debe competir con sus colegas para la captación de clientes y, por tanto, está obligado a brindar un buen servicio. Dentro de este contexto de auto-defensa, los registradores españoles siempre repiten las mismas conclusiones en todos los Congresos: a) La “necesidad” de un Registro constitutivo; b) La “necesidad” de un jurista profesional que en forma independiente califique con gran amplitud el negocio jurídico para resguardar la legalidad, y que cobre por arancel para que el Estado no lo “domine”, ni le quite autonomía. Ninguna de esas conclusiones puede mantenerse. La inscripción constitutiva es una exageración formalista que los registradores españoles ni siquiera tienen en su propio sistema jurídico, aunque ahora han sacado del sombrero ideas alucinantes: “España adopta el sistema abstracto de transmisiones patrimoniales” (Méndez). Habría que decirle que lea el art. 609º de su propio Código que consagra el título causal y el modo. Otro poco conocido cuyo nombre no recuerdo, dice alegremente que: “tienen un registro declarativo con efectos constitutivos” (¿?). Es imposible explicar cómo dos conceptos antitéticos pueden existir simultáneamente. Por otro lado, la supuesta necesidad de un registrador poderoso que califica de todo, hasta las sentencias, y que cobra millones para sí, también es falsa. Basta citar el Derecho alemán para refutar esa aseveración, pues allí el registrador es un funcionario que ni siquiera es abogado, que califica aspectos formales y nunca se entromete en la validez del negocio. Una doctrina jurídica puede estar equivocada, pues nadie tiene la verdad comprada, pero lo importante es que mantenga la honestidad intelectual. Distinto es el caso cuando la doctrina está pre-ordenada para defender intereses, esto es, mantener los privilegios y permitir que aumenten los honorarios. Por tal motivo, un sector de la doctrina registral española (digo “registral”), especialmente la reciente, no tiene nada que enseñarnos y debe ser rechazada. En esa misma línea, se hace imprescindible constituir una nueva Organización Internacional de Derecho Registral, pluralista, abierta, democrática, sin intereses económicos de por medio, estrictamente científica e integrada con la academia. 8

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El logro de estos fines requiere de una serie de instrumentos que permitan enrumbarse a la dirección querida. Uno de ellos es la organización de los Congresos Internacionales. El otro mecanismo lo constituye el llamado “Curso Anual de Derecho Registral Iberoamericano” (CADRI), celebrado todos los años con el fin de “enseñar” la doctrina creada por los propios registradores, y que más bien tiene las características de un adoctrinamiento ciego, mecánico y dogmático. Para ello no hay límites en los gastos. En efecto, el Colegio selecciona unos 25 funcionarios de registros latinoamericanos a quienes solventa todos los gastos durante casi un mes (incluido el costo del curso, publicaciones, hospedaje, viáticos y pasajes aéreos). La idea es “vender” su proyecto de la forma más eficiente posible, cuál es, captar a las personas por el convencimiento y la persuasión. Por tal motivo, en diez años ya tienen 250 “adoctrinados” en nuestro Continente, quienes luego repetirán esa “verdad oficial” al grupo de personas que no viajó. El resultado: miles de abogados y registradores que resultan “convencidos” de las bondades del sistema registral español; todo ello narrado y contado por los propios interesados. Cabe preguntarse, entonces, luego de tantos Congresos y Cursos: ¿hoy en día tenemos algo que aprender del Registro Español? En primer lugar, en el ámbito tecnológico, los hispanos siguen en el tiempo de la “carreta”, pues mantienen los libros de inscripciones en papel y las comunicaciones por fax. En segundo lugar, ellos tienen una base catastral más pobre que nosotros. Por eso han creado el Sistema Geobase que adiciona “de oficio” un plano a la partida registral, sin pedirle autorización al propietario ni tramitar un procedimiento con garantías mínimas que permitan validar la información (por ejemplo: citación de colindantes). En tercer lugar, su doctrina está viciada por la defensa de intereses y la falta de rigurosidad. Un ejemplo: se dice que “el sistema registral debe ser análogo al de los títulos valores” (Méndez), es decir, una casa se transmitiría por la “verdad oficial” que Ediciones Legales

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representan las inscripciones, sin necesidad de verificar los negocios jurídicos que le dieron origen, y casi sin tomar en cuenta la buena fe pues se trata de un sistema de transmisión abstracto. Es obvio que esta propuesta es absurda y contraria a ley, pero hay un tema adicional: su autor no se ha puesto a pensar que en la doctrina de los títulos valores, la falsificación de la firma no genera derecho alguno. Es decir, quien sufre una falsificación siempre puede oponerse al pago con éxito, aun cuando se trate de terceros de buena fe. Por tanto, si en los títulos valores el tercero carece de protección frente a una falsificación, entonces lo mismo debería ocurrir en el registro. Méndez no se ha dado cuenta que su tesis termina limitando la protección registral, lo que es incoherente consigo mismo. El principio de fe pública registral queda de esta forma reducido a sus justos límites, como mecanismo de tutela excepcional, que no protege los fraudes ni las voluntades inexistentes, lo que es correcto. En cuarto lugar, la calificación del registrador, desmesurada y extravagante, se origina en España, y de eso tenemos que apartarnos con urgencia. Conclusión: HOY TENEMOS POCO QUE APRENDER DEL REGISTRO ESPAÑOL. Es un imperativo categórico ir para mejor. El que no avanza, el que simplemente se queda donde está, ya retrocedió. En fin, espero que esta reimpresión cumpla plenamente sus fines. Miraflores, noviembre de 2010. El autor

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INTRODUCCIÓN 1. ESENCIA Y FUNCIÓN JURÍDICA DEL REGISTRO El Registro busca proteger y asegurar los actos de transmisión y adquisición de los predios. Es decir, esta institución se encuentra exactamente en el medio del fenómeno económico de circulación de la riqueza, y ha sido creada con el fin que los adquirentes conserven sus derechos basándose en la publicidad de los actos; y sin que alguna circunstancia oculta pueda afectarles. El Registro, para ser tal, se compone de tres elementos esenciales: i) Archivo de actos y contratos1 referidos a un sujeto o bien específico, y en cuya virtud se extienden las distintas inscripciones; ii) Archivo público que permite el acceso de todos aquellos que tienen interés en conocer la información que contiene; iii) Productor de efectos jurídicos de derecho privado, por lo cual se pone en situación de ventaja al sujeto que inscribe su derecho; y se perjudica a quien no lo hace. Este es el caso, por ejemplo, de los principios de inoponibilidad de lo no-inscrito (art. 2022 CC), fe pública registral (art. 2014 CC) y prioridad (art. 2016 CC).

Cuando aquí hablamos de “archivo” lo hacemos como sinónimo de compilación de actos o negocios que se reúnen con determinado fin. No estamos prejuzgando si el concreto sistema de registro es de los denominados de “transcripción o archivo” o de “inscripción o extracción”.

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El Registro se justifica mediante la siguiente razón de política legislativa: otorgar publicidad a las transferencias, con el fin que los derechos o cargas ocultas no perjudiquen a los terceros adquirentes, pues ello simplemente paralizaría el comercio y la circulación de la riqueza territorial a causa de la falta de certeza respecto a la situación jurídica de los bienes inmuebles (determinación de su propietario y de los gravámenes cargas que sufre)2. Esta institución nace, pues, para cumplir una evidente necesidad de certeza que, en este caso no resulta satisfecha por la sola actividad de los contratantes, sino, viene ayudada por el Estado a través de la organización de un sistema de publicidad3. El núcleo de la publicidad es constituir una información pública, y con determinadas garantías, referente a las situaciones jurídicas de carácter inmobiliario o de otras relevantes para el tráfico patrimonial. Puede decirse que la publicidad es el acto de incorporación de la propiedad inmobiliaria y sus cargas en un libro o título formal: el Registro. Las ventajas de la publicidad son las mismas que cualquier otro formalismo, esto es, la certeza y seguridad de los derechos, la limitación de los conflictos y la movilidad del tráfico mercantil4. El elevado valor de los inmuebles hace necesaria una especial seguridad en su circulación, y esa seguridad sólo puede lograrse con el conocimiento de sus circunstancias jurídicas5. El Registro es un instrumento de publicidad-garantía que juega en dos momentos decisivos del fenómeno de circulación de la riqueza6:

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MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial, EJEA, Buenos Aires 1979, traducción de Santiago Sentís Melendo, Tomo III, pág. 568. PAU PEDRÓN, Antonio. Curso de práctica registral, Universidad Pontificia de Comillas, Madrid 1995, pág. 17. ALVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho Inmobiliario Registral, Editorial Civitas, Madrid 1986, pág. 18. PAU PEDRÓN, Antonio. Op. Cit., pág. 32. VALLET DE GOYTISOLO, Juan. “La seguridad jurídica en los negocios dispositivos de bienes inmuebles”. En: Revista de Derecho Notarial, Madrid 1980, pág. 231.

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i) ANTES DE LA ADQUISICIÓN: anunciando a todos quién es el titular, por lo menos formal, del inmueble que se desea adquirir, así como de las cargas y gravámenes que les afectarán en caso que se concrete el negocio adquisitivo. ii) DESPUÉS DE LA ADQUISICIÓN: si el adquirente inscribe su título de adquisición, lo hará invulnerable a las reclamaciones que resulten de causas ajenas al contenido del Registro, siempre que se encuentre en determinadas hipótesis. Sea en cualquiera de los momentos señalados, el fenómeno publicitario se muestra como la técnica tipificante de la institución registral. Se trata de su naturaleza ontológica, de su modo de ser, de su nervio o núcleo. De allí que podamos bautizar a la publicidad legal como la “esencia del Derecho registral”, entendiendo el término “esencia” en su primera acepción gramatical, esto es, la que constituye la naturaleza de las cosas, lo permanente e invariable en ellas7. Tradicionalmente se consideraba que la publicidad es un principio del Derecho Registral8, en calidad de presunción absoluta de conocimiento de los datos inscritos9. Sin embargo, bien vistas las cosas, la publicidad es el modo de ser del Registro, su ontología, el presupuesto de los efectos, pero que la norma efectual debe concretar en cada sistema jurídico. Por eso es perfectamente prescindible que los sistemas jurídicos in-

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REAL ACADEMIA ESPAÑOLA. Diccionario de la Lengua Española, Espasa Calpe, Madrid 2001, Tomo I, pág. 885. Por todos: GONZÁLEZ MARTÍNEZ, Jerónimo. Estudios de Derecho Hipotecario (Orígenes, Sistemas y Fuentes), Imprenta de Estanislao Maestre, Madrid 1924, pág. 214. En este sentido, la doctrina nacional ha entendido comúnmente que el artículo 2012º consagra el “principio” de publicidad. Dentro de esta línea de ideas se sostiene que: “La publicidad jurídica, es una actividad que tiene por finalidad manifestar un hecho, acto o situación jurídica y que crea respecto al objeto publicado la posibilidad de ser conocido por todos. ( ) Se encuentra recogido en la legislación peruana en el art. 2012 del CC de 1984”: VALENCIA DONGO CÁRDENAS, Rita. “Diferente tratamiento del principio de publicidad registral en la legislación peruana y española”. EN: Gaceta Jurídica, Tomo 21, Lima 1995, pág. 65-A y 66-A.

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corporen una norma sobre la pura publicidad, y más bien se concentren en regular los efectos del registro10. Sobre el punto también es bueno estar prevenidos contra problemas de orden terminológico11. Por tanto, no basta la sola publicidad, que en tal condición se convertiría en simple difusión noticiosa; sino que es menester una notoriedad cuya función sea la de proteger derechos. Se trata de una publicidad garantista. Sistematizando todas las ideas expuestas podemos señalar, a grandes rasgos, el engranaje del que se compone el sistema registral12: i) El Derecho articula una publicidad mediante la toma de razón o reproducción de ciertos datos en una oficina abierta a la consulta pública. Para ello obviamente se necesita de un procedimiento que permita la incorporación al Registro de los datos en cuestión. ii) Pueden ser objeto de publicidad muy diversos fenómenos jurídicos (bienes muebles, inmuebles, estado de las personas, etc.).

10 En realidad, la publicidad es la esencia del Registro, mientras que la “razón de ser” alude a la finalidad de un acto o de una cosa. La finalidad del Registro no es la publicidad. 11 Es cierto que la publicidad no es un principio registral si es que lo entendemos como la sola presunción de conocimiento de todo lo inscrito. Sin embargo, es bueno tener en cuenta que los alemanes utilizan la frase “principio de publicidad” con otro significado, y con el cual se denota una escala inferior a la inscripción constitutiva. En tal sentido, esta última constituye un elemento del “iter” transmisivo de la propiedad o de cualquier otro derecho real; es decir, no hay transmisión hasta la inscripción. En cambio, el principio de publicidad -correctamente entendido- alude a la eficacia de la inscripción frente a terceros. En consecuencia, la inscripción constitutiva (= sin inscripción no hay transmisión) pertenece a la esfera del ser, mientras que la inscripción declarativa o principio de publicidad (= sin inscripción, la transmisión no afecta a tercero) corresponde a la esfera del valer: NÚÑEZ LAGOS, Rafael. “El Registro de la Propiedad Español”. En: Actas del I Congreso del Notariado Latino, Buenos Aires 1949, pág. 112. 12 DE ÁNGEL YAGÜEZ, Ricardo. Apariencia Jurídica, Posesión y Publicidad Inmobiliaria Registral, Universidad de Deusto, Bilbao 1982, pág. 83-85.

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Índice

Índice Tomo I Prefacio de esta reimpresión de la segunda edición aumentada............ Prefacio a la segunda edición.......................................................................... Prefacio a la primera edición........................................................................... Glosario.................................................................................................................

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Introducción 1. Esencia y función jurídica del registro.................................................... 2. Función primaria del registro: configurar un título especialmente calificado de los derechos.......................................................................... 3. Función complementaria del registro: protección de los terceros que confían en la apariencia registral...................................................... 4. El derecho registral se debate hoy entre dos visiones antagónicas: análisis del “realismo” frente al “extremismo”.................................... 4.1. Finalidad del registro: justicia y seguridad en el tráfico jurídico...................................................................................................... 4.2. “Extremismo” frente a “realismo”............................................... 4.3. Algunos temas concretos en los que se aprecia el enfrentamiento entre “extremismo” y “realismo”................................... 4.3.1. La ingenua pretensión del registro como “verdad oficial”................................................................................... 4.3.2. ¿Registro declarativo o constitutivo?............................. 4.3.3. La primacía (obvia e irrefutable) del título material sobre la inscripción............................................................

19 23 28 43 43 53 60 60 63 78

Capítulo I Ideas preliminares sobre el Derecho 1. Justificación del tema en esta obra........................................................... 135 2. Entre la justicia y la seguridad jurídica................................................... 136 3. Opinión personal......................................................................................... 140 Ediciones Legales

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Capítulo II

Esencia del Derecho registral inmobiliario 1. El registro y la publicidad.......................................................................... 2. Concepto de publicidad registral............................................................. 3. Concepto de publicidad registral: exteriorización continua y organizada............................................................................................................. 4. Concepto de publicidad registral: exteriorización de titularidades sobre inmuebles........................................................................................... 5. Concepto de publicidad registral: cognoscibilidad legal................... 6. Concepto de publicidad registral: eficacia sustantiva o material..... 7. Registros jurídicos y registros administrativos..................................... 8. Confusiones frecuentes al calificar un Registro Jurídico.................... 8.1. El Registro Nacional de Protestos y Moras................................ 8.2. El Registro de Propiedad Vehicular (antes de su incorporación al Sistema de Registros Jurídicos)........................................ 9. El llamado registro de escrituras públicas.............................................

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Capítulo iii Derecho registral inmobiliario 1. Concepto........................................................................................................ 2. Contenido...................................................................................................... 3. Ubicación del Derecho registral en el Código Civil: las reglas generales................................................................................................................. 4. Utilidad de estudiar el Derecho registral inmobiliario como un “sistema”.......................................................................................................

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Capítulo iv Eficacia del Registro: Historia y Derecho comparado 1. Instituciones que coadyuvaron al nacimiento del Registro............... 2. Los efectos de la inscripción en los distintos sistemas registrales.... 3. Los dos planos de la protección registral............................................... 3.1. Introducción...................................................................................... 3.2. Primer plano de la protección registral....................................... 16

205 221 229 229 230

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3.3. Segundo plano de la protección registral................................... 234 3.4. Combinación de sistemas a partir de los dos planos de protección registral................................................................................. 236

Capítulo v

Los sistemas de transmisión de la propiedad. Coordinación con el Registro 1. Introducción.................................................................................................. 2. La teoría del Título y Modo....................................................................... 3. La transferencia de la propiedad por el solo consentimiento........... 3.1. Origen y fundamento...................................................................... 3.2. Ventajas del Principio Consensualístico..................................... 3.3. Desventajas del Principio Consensualístico............................... 3.4. El registro atenúa las desventajas del Principio Consensualístico................................................................................................... 4. La transferencia de la propiedad a través de la publicidad registral constitutiva.................................................................................................... 4.1. La publicidad registral constitutiva............................................. 4.2. Desarrollo histórico de la publicidad registral constitutiva............................................................................................ 4.3. La publicidad registral constitutiva: caracteres del Sistema alemán................................................................................................ 4.4. La publicidad registral constitutiva: críticas al Sistema alemán...................................................................................................... 4.5. La publicidad registral constitutiva: caracteres y críticas del Acta Torrens o Sistema australiano............................................. 5. El Sistema Registral español.....................................................................

243 247 253 253 258 262 264 265 265 267 271 281 292 301

Capítulo vi

El Sistema de Transmisión de la propiedad inmobiliaria en el Código Civil de 1984 1. La transferencia de la propiedad en los bienes inmuebles................ 1.1. La Tesis de Bigio Chrem................................................................. 1.2. La Tesis de Osterling Parodi.......................................................... 1.3. La Tesis de Avendaño Valdez....................................................... Ediciones Legales

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1.4. La Tesis de Manuel De la Puente................................................. 1.5. La Tesis de Forno Flórez................................................................. 1.6. La Tesis de Torres Méndez............................................................ 1.7. La Tesis de Fernández Cruz.......................................................... 1.8. La Tesis de Castillo Freyre............................................................. 2. El Sistema de Transmisión de propiedad inmobiliaria en el Perú y su coordinación con el Registro ............................................................... 3. Los efectos de la inscripción en nuestro Registro................................. 4. La inútil discusión entre la venta obligatoria y la venta real. Sí existe la obligación de transferir la propiedad (obligación de enajenar................................................................................................................ 5. Algunas notas del Sistema Registral peruano...................................... 5.1. El Código Civil de 1984................................................................... 5.2. Situación posterior al Código Civil de 1984............................... 5.3. Ley N.º 27755: De Creación del Registro de Predios y Unificación de los Distintos Registros Inmobiliarios.........................

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Capítulo vii La publicidad registral y sus elementos. El Principio de Especialidad 1. La publicidad registral y sus elementos................................................. 371 2. El Principio de Especialidad Registral.................................................... 373

Capítulo viii

La base objetiva de la publicidad registral inmobiliaria: la finca o el inmueble

1. Nociones previas......................................................................................... 1.1. Folio real - folio personal............................................................... 1.2. El folio real en nuestro Sistema Registral.................................... 2. La necesaria correlación entre la finca y los derechos que recaen sobre este....................................................................................................... 3. Finca material y finca registral.................................................................. 4. Descripción e identificación de la finca.................................................. 4.1. Necesidad de expresar los datos descriptivos de la finca....... 4.2. Sistemas de identificación de la finca registral.......................... 18

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Índice

5. Registro y catastro....................................................................................... 5.1. Finalidad del catastro...................................................................... 5.2. Situación del catastro en el Perú ................................................. 5.3. Algunos dogmas sobre el catastro............................................... 5.4. Mecanismo simplificado para dotar de una aceptable base física a las fincas registrales............................................................ 5.5. La Nueva Ley N.º 28294, que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de Predios...................................................................................... 6. Clases de finca registral.............................................................................. 6.1. Fincas rústicas y urbanas................................................................ 6.1.bis Un tertium genus: el suelo eriazo..................................... 6.2. Fincas continuas y discontinuas................................................... 6.3. Finca matriz y derivadas................................................................ 6.4. Fincas normales y especiales......................................................... 7. Ingreso de la finca al Registro: inmatriculación.................................... 7.1. Mecanismos de inmatriculación................................................... 7.1.1. Títulos de propiedad con cinco años de antigüedad. 7.1.2. Títulos supletorios.............................................................. 7.1.3. Títulos supletorios en vía notarial: hipótesis general. 7.1.4. Títulos supletorios en vía notarial: hipótesis especial. 7.1.5. Declaración notarial con fines de inmatriculación..... 7.1.6. Mecanismos de inmatriculación en los predios rurales .......................................................................................... 7.1.7. Mecanismos de inmatriculación por formalización colectiva................................................................................ 7.2. Derechos que sirven de base a la inmatriculación.................... 7.3. Inmatriculaciones preventivas...................................................... 8. Doble inmatriculación................................................................................ 8.1. Introducción a este problema........................................................ 8.2. Regulación de este problema........................................................ 8.3. Criterios jurisprudenciales para resolver este problema........ 9. Modificaciones en la base objetiva de la finca registral...................... 9.1. Segregación de fincas registrales (independización o subdivisión)................................................................................................. 9.1.1. Definición ............................................................................ 9.1.2. Repercusiones de la segregación en el ámbito jurídico........................................................................................ 9.1.3. Segregación de fincas urbanas........................................ Ediciones Legales

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Índice

9.1.4. Segregación de fincas rústicas......................................... 9.2. Acumulación de fincas registrales............................................... 9.2.1. Definición ............................................................................ 9.2.2. Efectos registrales de la acumulación............................ 9.2.3. Repercusiones de la acumulación en el ámbito jurídico........................................................................................ 9.2.4. Requisitos de la acumulación de fincas urbanas........ 9.2.5. Requisitos de la acumulación de fincas rústicas......... 9.3. Agregación de fincas registrales................................................... 9.4. Declaración de fábrica..................................................................... 9.4.1. Declaración de fábrica en predios urbanos.................. 9.4.2. Declaración de fábrica de predios rústicos................... 9.4.3. Calificación del registrador en las declaraciones de fábrica.................................................................................... 9.5. Rectificación de áreas...................................................................... 9.5.1. Concepto.............................................................................. 9.5.2. Ideas-fuerza sobre la rectificación de áreas.................. 9.5.3. Mecanismo judicial de rectificación de áreas............... 9.5.4. Otros mecanismos individuales de rectificación de áreas....................................................................................... 9.5.5. El Mecanismo Excepcional de la Tolerancia Registral.......................................................................................... 9.5.6. Propuesta de nuevos mecanismos individuales de rectificación de áreas......................................................... 9.5.7. Mecanismos colectivos de rectificación de áreas........ 9.5.8. Diferencias entre rectificación de áreas y deslinde.....

562 568 568 569 571 577 581 584 589 594 619 623 626 626 629 634 643 653 656 662 668

Capítulo ix La base objetiva de la publicidad registral inmobiliaria: El Tracto Sucesivo 675 675 677 684 686 693 2.1. Desarrollo teórico y práctico ........................................ 693

1. El Principio del Tracto Sucesivo............................................................... 1.1. El Sistema del Folio Real y el Principio del Tracto Sucesivo.. 1.2. Concepto y fundamentos del Tracto Sucesivo.......................... 1.3. Requisitos de identidad que exige el Tracto Sucesivo............. 1.4. El llamado Tracto Sucesivo “Real”.............................................. 2. Efectos del tracto sucesivo.........................................................................

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Índice

2.2. Jurisprudencia peruana-tipología de casos en la aplicación del Tracto Sucesivo.......................................................................... 3. La claridad de los asientos como presupuesto formal del Tracto Sucesivo......................................................................................................... 4. Tracto abreviado.......................................................................................... 5. El llamado Principio de Impenetrabilidad............................................

693 703 705 710

Capítulo x

Base subjetiva de la publicidad registral inmobiliaria: el titular registral

1. Concepto y presupuestos.......................................................................... 2. La persona natural como titular registral............................................... 2.1. Nociones............................................................................................. 2.2. El nombre y demás circunstancias personales: identificación del titular registral................................................................... 2.3. Finalidad de la identificación del titular registral..................... 2.4. La identificación de personas en sede notarial.......................... 2.5. La identificación en sede registral................................................ 2.5.1. Ámbito de la identificación evaluado por el registrador..................................................................................... 2.5.2. Tipología de problemas en la identificación y reglas prácticas de solución......................................................... 2.5.3. Un ejemplo de lo que no debe hacerse.......................... 2.6. La calificación del registrador respecto al estado civil............. 2.7. Los cambios y rectificaciones de las circunstancias personales..................................................................................................... 3. La persona jurídica como titular registral.............................................. 3.1. Nociones............................................................................................. 3.2. Cambios o rectificaciones............................................................... 3.3. Identificación de la persona jurídica en sede notarial.............. 3.3.1. Particularidad de la identificación notarial en el caso de las personas jurídicas................................................... 3.3.2. Discrepancias entre la realidad registral y extrarregistral de los poderes......................................................... 3.3.3. El poder “no acreditado”................................................. 3.4. Identificación de la persona jurídica en sede registral. Duplicidad de funciones entre el juicio notarial y el registral.......... 3.5. Supuestos problemáticos de algunas personas jurídicas........ Ediciones Legales

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Índice

3.5.1. Introducción........................................................................ 3.5.2. Las comunidades campesinas y nativas....................... 3.5.3. Los sindicatos...................................................................... 4. El ente no personificado como titular registral .................................... 4.1. Ente no personificado...................................................................... 4.2. Obstáculos registrales para la adquisición de derechos por parte de entes no personificados.................................................. 4.3. Estudio de algunos entes no personificados.............................. 4.3.1. Asociación, fundación y comité no inscrito................. 4.3.2. Sociedades irregulares...................................................... 4.3.3. Sociedades en formación.................................................. 4.3.4. Las juntas de propietarios................................................

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Índice Tomo I....................................................................................................... 807

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