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Tratado de Derecho Registral Inmobiliario - Tomo II
Tomo
Gunther Hern谩n Gonzales Barr贸n
TRATADO DE
DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO
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Tratado de Derecho Registral Inmobiliario - Tomo II
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Gunther Hernán Gonzales Barrón
Tratado de Derecho Registral Inmobiliario Tomo II © Gunther Hernán Gonzales Barrón © EDITORA Y DISTRIBUIDORA EDICIONES LEGALES E.I.R.L. Jr. Azángaro 1075, of. 604, Lima-Perú Teléfonos: (511) 427-2076 / 426-2406 RUC: 20523085345 web: www.edicioneslegales.com.pe e-mail: ventas@edicioneslegales.com.pe 1ra. Reimpresión de la Segunda edición Aumentada: noviembre 2010 Tiraje: 500 ejemplares Hecho el Depósito Legal en la Biblioteca Nacional del Perú N.º 2012-00761 Registro ISBN: 978-612-4115-08-0 Reservados todos los derechos. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico ni mecánico, incluyendo fotocopia, sin previa autorización escrita del autor y el editor. Diseño de portada : Saúl P. Pacheco Laguna Diagramación de interiores : Enrique M. Tello Paravecino Impresión y encuadernación: Editorial San Marcos de Aníbal Jesús Paredes Galván Av. Las Lomas N.º 1600 - S. J. L. RUC: 10090984344 Impreso en Perú / Printed in Peru
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Tratado de Derecho Registral Inmobiliario - Tomo II
Xi CAPĂ?TULO
Actos y negocios
susceptibles de publicidad registral inmobiliaria
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Tratado de Derecho Registral Inmobiliario - Tomo II
1. ACTOS INSCRIBIBLES 1.1. EL PRINCIPIO GENERAL EN MATERIA DE ACTOS INSCRIBIBLES El Registro de la Propiedad es la institución jurídica destinada a publicar con presunción de exactitud el historial jurídico de las fincas, de tal manera que se conozca fácilmente, y con efectos legales, su estado y situación, con miras a brindar protección al tráfico patrimonial inmobiliario. Para cumplir ese objetivo y finalidad, el Registro debe permitir el acceso de todos los actos o negocios susceptibles de producir alguna modificación en la situación jurídica de la finca1. Por lo tanto, los actos 1
En rigor, los derechos reales “per se” no son inscribibles, sino los actos por los que se constituyen, declaren, reconocen, transmiten, modifican o extinguen. Por ello, es preferible utilizar el concepto de “actos inscribibles” y no el de “derechos inscribibles”, aunque este último también se puede utilizar con cierta licencia del lenguaje: ROCA SASTRE, Ramón María. Derecho Hipotecario, Tomo I, pág. 188. De forma más matizada, también se ha dicho que el Registro español (muy parecido al peruano) no recibe derechos puros, sino los actos que los crean, modifican y extinguen; por lo que es exacto que esta institución se califique como Registro de “actos” o de “títulos”. Como bien señaló ALFONSO DE COSSIO: “El Registro español, a diferencia del alemán, no se limita a decirnos que tal finca o tal derecho pertenecen a una persona determinada, sino que nos informa de que tal titularidad se ha producido en virtud de tal acto o de tal contrato, y es precisamente ese acto o ese contrato lo único que tiene acceso al Registro de la Propiedad”: Cit. LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís. Derecho Inmobiliario Registral, pág. 84. Estos autores distinguen entre el objeto de la inscripción (el título material) y el objeto de la publicidad (el derecho), lo cual puede admitirse como una precisión terminológica, pero sin que de ello se derive alguna consecuencia sustantiva extraña a nuestra tradición jurídica. En todos los casos, el título es causa eficiente de la adquisición del derecho, sin pretender dotar de absoluta autonomía al derecho
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destinados a tener acceso a la publicidad registral son aquellos actos que crean, modifican, regulan y extinguen derechos sobre bienes inmuebles. No es difícil llegar a la conclusión que los actos constitutivos o modificativos de derechos sobre inmuebles se corresponden básicamente con el concepto técnico de los derechos reales. Estos se definen por su carácter inmediato y absoluto respecto a un objeto o realidad externa a la del mismo sujeto. Con lo primero –carácter inmediato o inherente- se entiende que la actuación lícita del titular se realiza de una manera directa sobre los bienes, sin necesidad de una especial colaboración o intermediación de otras personas. Con lo segundo –carácter absoluto- se suele entender que el titular del derecho satisface su interés, no sólo frente a un sujeto pasivo concreto, sino frente a los terceros, lo cual se define como la efectividad frente a todos (“erga omnes”)2. En consecuencia, el principio general aplicable en esta materia es que todos los actos o negocios susceptibles de crear o modificar un derecho real son inscribibles en el registro inmobiliario3. El enunciado principio general se halla contenido en el inciso 1) del artículo 2019 del Código Civil, el cual establece que son ins-
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frente al título que lo causó, ni que el Registro se limite a albergar “derechos químicamente puros”. En mi opinión, el Registro contiene “títulos que causan derechos”, sin separatismos abstractos fundados en construcciones dogmáticas ajenas a nuestro principio de causalidad de las atribuciones patrimoniales. Esa es la razón por la que el presente capítulo se denomina “actos y negocios susceptibles de publicidad...”. DIÉZ PICAZO, Luis. Fundamentos del derecho civil patrimonial, Tomo III, pág. 68. El sistema de “Registro inmobiliario” se diferencia del llamado “sistema hipotecario”, ya que en este último sólo se inscriben las deudas a que se hallan sujetas las fincas, mientras el primer sistema abarca todas las situaciones jurídicas cuyo objeto es un inmueble. En este caso, el Registro se propone documentar y patentizar el estado jurídico integral de la riqueza inmobiliaria (NUSSBAUM, Arthur. Tratado de derecho hipotecario alemán, pág. 7-8). En el Perú existió el sistema “meramente hipotecario” con la legislación anterior a la Ley del 2 de enero de 1888, pues esta creó el Registro de Propiedad Inmueble en sentido integral. En el sistema anterior sólo se tomaba razón de las hipotecas, censos y otros gravámenes que pesaban sobre el inmueble. La referida ley lo abrogó.
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cribibles en el Registro inmobiliario todos los actos que constituyen, declaren, transmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles4. La Exposición de Motivos dice que: resultan inscribibles los contratos de compraventa, permuta, donación, dación en pago, aporte y en general todo contrato que tenga por objeto transmitir el derecho de propiedad. Asimismo, se inscriben todos los contratos innominados en los que se acuerde la transferencia total o parcial de los demás derechos reales reconocidos por el Código como los de usufructo, servidumbre y superficie. Del mismo modo, se inscriben los actos mediante los cuales se constituye el derecho real de garantía hipotecaria, sea este legal o convencional...5. En buena cuenta, todo acto o negocio que contenga, en amplio sentido, el nacimiento o modificación de un derecho real es per se inscribible en el Registro inmobiliario. Este principio general tiene un aspecto negativo: si son inscribibles los actos y negocios susceptibles de producir el nacimiento o modificación de los derechos reales, entonces, mirando las cosas desde el punto de vista opuesto, se puede inferir que los derechos no-reales, esto es, los obligacionales, CARECEN de aptitud para acceder al Registro. La jurisprudencia lo ha ratificado en muchos casos. Por ejemplo, la fenecida Junta de Vigilancia de los Registros Públicos (Resolución Nº 085/92-ONARP-JV del 17 de diciembre de 1992) rechazó la anotación de una demanda de indemnización, pues entendió que una demanda de este tipo no modifica en lo absoluto la situación jurídico-real de la finca, ya que de ser amparada obliga al deudor a su pago, pero ello no afecta al inmueble, salvo que este fuese afectado con una medida idónea como es el embargo. Por tanto, no habiéndose ordenado la traba del embargo, era
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Con menor precisión, el artículo 1 del RI. (de 1936) señalaba que: “Son inscribibles todos los bienes y derechos sobre inmuebles conforme al Código Civil. También son inscribibles los actos y contratos que modifiquen o extingan esos derechos”. COMISIÓN REVISORA DEL CÓDIGO CIVIL. Exposición de Motivos Oficial del Código Civil – Registros Públicos, pág. 18.
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lógico suponer la inutilidad de dicha anotación. Anteriormente, la Junta ya se había pronunciado en los mismos términos sobre otra pretensión exclusivamente obligacional como es el pago de una deuda por honorarios. La Resolución Nº 024/88-ONARP-JV del 24 de Agosto de 1988 señaló lo siguiente: (...) Que, por los fundamentos de la Resolución materia de alzada se confirma la observación de la Registradora a la anotación de la demanda por pago de honorarios planteada por el recurrente contra los herederos de José Oshiro La Rosa; Que el artículo 2019 del Código Civil dispone que son inscribibles en el Registro de la Propiedad Inmueble los embargos y demandas verosímiles acreditados; Que el artículo 79 del Reglamento de las Inscripciones –que forma parte del título referido a las anotaciones preventivas– señala que son materia de estas las demandas, a juicio del Juez, que se refieran a actos inscribibles; y, el pago de honorarios profesionales por sí mismo, no constituye un acto inscribible(...). Sin embargo, la doctrina reconoce otras situaciones jurídicas que, sin ser derechos reales propiamente dichos, pueden acceder al Registro. Se cita el caso de las condiciones, las afecciones o cargas reales de naturaleza voluntaria, las cargas reales nacidas legalmente en virtud a la legislación urbanística, los estatutos de propiedad horizontal, la afectaciones nacidas en virtud a las normas de protección del patrimonio cultural, etc. Estas situaciones, extremadamente heterogéneas, tienen como puntos en común la estabilidad e inherencia (inmediatez) del derecho sobre el bien6. En cambio, la absolutividad no es una característica intrínseca de las situaciones jurídicas reales, es su consecuencia. Las circunstancias de estabilidad e inherencia llevan implícita la necesidad de afectar a todos los que entran en contacto jurídico con el inmueble (abso6
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“Las situaciones jurídicas inmobiliarias son circunstancias que afectan de manera inherente y estable a un inmueble. La inherencia y la estabilidad es lo que caracteriza las situaciones jurídicas frente a determinadas conductas que tienen por objeto un inmueble: las prestaciones. La prestación es, por naturaleza, externa al bien mismo, y transitoria, se agota con el cumplimiento”: PAU PEDRÓN, Antonio. “Cuatro notas sobre el objeto de la publicidad registral”. En La publicidad registral, pág. 270.
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Índice
Índice Tomo II Capítulo XI Actos y negocios susceptibles de publicidad registral inmobiliaria
1. Actos inscribibles.............................................................................. 1.1. El principio general en materia de actos inscribibles........ 1.2. Tipología de actos inscribibles.............................................. 2. Inscripción de actos referidos a derechos reales.......................... 2.1. Clasificación de los derechos reales..................................... 2.2. Diferencia entre derechos reales y obligacionales............. 2.3. Títulos de nacimiento de los derechos reales: voluntario, legal y judicial......................................................................... 3. Algunos supuestos que generan dudas respecto a su inclusión como derechos reales........................................................................ 3.1. La cuestión previa: el numerus clausus de los derechos reales.. 3.2. Algunos supuestos dudosos................................................. 4. Inscripción de circunstancias o modalizaciones del derecho real... 4.1. Inscripción de condiciones suspensivas o resolutorias..... 4.1.1. Generalidades............................................................. 4.1.2. Inscripción de condiciones suspensivas................. 4.1.3. Inscripción de condiciones resolutorias................. 4.1.4. Condiciones suspensivas o resolutorias en negocios mortis causa.......................................................... 4.2. Pactos con trascendencia real............................................... 4.2.1. Pactos prohibitivos de disponer y gravar.............. 4.2.2. Pactos restrictivos al ejercicio del derecho de propiedad.......................................................................... 4.2.3. Pactos resolutorios y análogos................................. 5. Anotaciones preventivas................................................................. 5.1. Introducción ........................................................................... 5.2. Situación en el derecho peruano.......................................... 5.3. Justificación de la figura........................................................ 5.4. Hipótesis de trabajo para comprender esta figura............ Ediciones Legales
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5.5. Bloqueo registral..................................................................... 5.6. Medidas judiciales conservativas . ...................................... 5.6.1. Anotación preventiva de demanda......................... 5.6.2. Prohibiciones de disponer........................................ 5.7. Medidas judiciales en garantía de pago.............................. 5.7.1. El embargo.................................................................. 5.7.2. Embargos de inmuebles en forma de inscripción: jurisdicción civil......................................................... 5.7.3. Embargo de inmuebles no inscritos: jurisdicción civil............................................................................... 5.7.4. Embargo de inmuebles en jurisdicción penal........ 5.7.5. El secuestro................................................................. 5.8. Cancelación registral de las medidas judiciales de aseguramiento y garantía................................................................ 6. Inscripción de restricciones legales de la propiedad................... 7. La pretendida inscripción de derechos obligacionales............... 7.1. Nociones generales................................................................. 7.2. El contrato de arrendamiento............................................... 7.3. El contrato de opción............................................................. 8. Inscripción de la posesión............................................................... 9. Algunos actos con nula eficacia real.............................................. 10. El acto o negocio inscrito: ¿importa el título o el asiento? ......... 10.1. Sistemas en el derecho comparado...................................... 10.2. Diferencias formales o sustantivas entre los sistemas de transcripción de los títulos (archivo. y los de extracto o encasillado de títulos (inscripción........................................ 10.3. Discrepancia entre el “asiento” y el “título”....................... 10.4. Opinión de la jurisprudencia................................................ 10.5. Algo más sobre los sistema abstracto y causalista de atribuciones patrimoniales..........................................................
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Capítulo XII
Estudio teórico de los derechos reales 1. El presupuesto ontológico que sustenta la categoría jurídica de los derechos reales............................................................................ 171 2. La categoría jurídica de los derechos reales: generalización de tipos concretos................................................................................... 176 12
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3. La teoría clásica de los derechos reales. La diferencia con los derechos obligacionales................................................................... 4. La teoría negadora de la distinción entre los derechos reales y obligacionales.................................................................................... 4.1. Esbozo de esta teoría.............................................................. 4.2. Refutación de esta teoría........................................................ 4.3. Aportes de esta teoría al debate jurídico............................. 5. Algunas disfuncionalidades en la categoría jurídica de los derechos reales....................................................................................... 6. Conclusión: necesidad de la distinción clásica debidamente actualizada............................................................................................. 6.1. Configuración del derecho real............................................ 6.2. Utilidad práctica en mantener la distinción.......................
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Capítulo XIII Eficacia del título inscrito: principio de legitimación 1. Origen histórico................................................................................. 2. Definición y características.............................................................. 3. El principio de legitimación en nuestra normativa..................... 4. Los alcances de la presunción de exactitud.................................. 4.1. Alcance natural del principio............................................... 4.2. Alcance expansivo del principio. El caso del estado civil. 4.3. Alcance del principio en los distintos tipos de asiento registral . ..................................................................................... 5. La presunción de exactitud respecto a los datos físicos de la finca..................................................................................................... 6. Consecuencias jurídicas de la presunción de exactitud.............. 6.1. Consecuencias sustantivas ................................................... 6.2. Consecuencias procesales...................................................... 6.2.1. El titular registral como demandante..................... 6.2.2. El titular registral como tercero............................... 7. Destrucción de la presunción de exactitud................................... 8. Nulidad de las inscripciones........................................................... 8.1. La inscripción no convalida la nulidad............................... 8.2. ¿Es necesario emplazar a la entidad pública registral en una demanda de nulidad de inscripción?........................... 8.3. Clases de nulidad de inscripción......................................... Ediciones Legales
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8.4. ¿Quién declara la nulidad?................................................... 8.4.1. El dogma de la nulidad declarada por el poder judicial......................................................................... 8.4.2. La nulidad declarada por autoridad administrativa................................................................................ 8.4.3. Revocación declarada por autoridad administrativa................................................................................ 8.5. Nulidad del título y nulidad del asiento registral............. 8.6. Prescripción de la pretensión anulatoria.............................
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Capítulo XIV
Eficacia del título inscrito frente a otro título: los principios de inoponibilidad y fe pública
1. Los dos planos de la protección registral...................................... 1.1. Introducción............................................................................ 1.2. Primer plano de protección registral: el papel desempeñado por la inscripción en el sistema general de transferencia de derechos.................................................................. 1.3. Segundo plano de protección registral: la inscripción y la presunción de exactitud........................................................ 2. Principio de inoponibilidad............................................................ 2.1. Definición y fundamento....................................................... 2.2. Aplicación práctica................................................................. 2.2.1. Concurrencia de acreedores y doble venta............ 2.2.2. Conflicto entre una transferencia de propiedad no-inscrita (o inscrita con posterioridad. frente a una hipoteca inscrita.................................................. 2.2.3. Conflicto entre un arrendatario y un acreedor hipotecario inscrito con anterioridad......................... 2.2.4. Conflicto entre acreedores hipotecarios y acreedores embargantes..................................................... 2.2.5. Excepción al principio de inoponibilidad ............. 2.3. Requisitos de aplicación del principio de inoponibilidad. El tercero protegido o “cualificado”.................................... 2.4. Explicación dogmática del principio de inoponibilidad (la doble venta)....................................................................... 14
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2.5. Mecanismos legales de protección del acreedor preterido. 2.5.1. Responsabilidad del vendedor frente al acreedor preterido...................................................................... 2.5.2. Responsabilidad del acreedor preferido frente al acreedor preterido...................................................... 2.6. La errónea creencia de que el artículo 1135 CC Surte efectos exclusivamente “obligacionales”............................ 2.7. Supuestos ajenos a la doble venta o a la concurrencia de acreedores................................................................................ 2.8. El título del acreedor preferido (inscrito) es válido, aunque su título sea segundo en el orden cronológico........... 3. Principio de fe pública..................................................................... 3.1. Definición................................................................................. 3.2. Fundamento............................................................................ 3.3. Explicación dogmática del principio de fe pública........... 3.4. Requisitos de aplicación del principio de fe pública. El tercero protegido o “cualificado”.................................... 3.4.1. Elemento negocial: adquisición válida a título oneroso........................................................................ 3.4.2. Elemento objetivo: confianza en el registro........... 3.4.3. Elemento subjetivo: buena fe del adquirente......... 3.4.4. No debe constar en el registro las causales de nulidad o ineficacia del negocio antecedente............. 3.4.5. Elemento de cierre: inscripción del título............... 3.5. Una errata en el artículo 2014 CC......................................... 4. ¿Protección del registro frente a los datos físicos de la finca?.... 5. ¿Protección del registro frente a la doble inmatriculación?........ 5.1. Soluciones a nivel “macro” y “micro”................................. 5.2. Soluciones en el derecho peruano........................................ 5.3. Soluciones en el derecho español......................................... 5.4. Algunas guías para la solución de este conflicto............... 6. Protección del tercero inscrito o “cualificado”: tesis monista y tesis dualista ..................................................................................... 6.1. Los dos planos de protección registral. Los dos “terceros”.. 6.2. Antecedentes históricos: clara diferencia de origen entre los dos “terceros”.................................................................... 6.3. Distintas finalidades que cumplen los “dos terceros”...... 6.4. Contraposición entre la tesis monista y dualista............... Ediciones Legales
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Capítulo XV Eficacia del título inscrito frente a otros títulos inscritos compatibles: el principio de prioridad 1. Origen histórico................................................................................. 2. Concepto estricto y concepto amplio del principio de prioridad...................................................................................................... 3. Créditos prefenciales........................................................................ 3.1. Delimitación conceptual de los créditos preferenciales.... 3.2. Privilegios y derechos reales de garantía............................ 4. Un caso práctico para el correcto entendimiento del principio de prioridad: la preferencia de créditos subsiguiente al remate judicial de un inmueble.................................................................... 4.1. Introducción............................................................................ 4.2. El principio de prioridad correctamente entendido.......... 4.3. Fundamento de la solución legal......................................... 4.4. Cuestiones procedimentales del artículo 739 del código procesal civil............................................................................ 5. Conflicto de prioridad entre el acreedor hipotecario y el acreedor embargante................................................................................. 6. Conflicto de prioridad entre acreedores hipotecarios................. Bibliografía...............................................................................................
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Anexos • Ley 27755, que crea el Registro de Predios a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos........................... • Exposición de Motivos del Proyecto de Ley presentado por el Poder Ejecutivo................................................................................. • Decreto Supremo N.º 023-2003-JUS, norma reglamentaria del formulario registral........................................................................... • Decreto Supremo N.º 007-2004-JUS, aclaración de la norma reglamentaria del formulario registral.......................................... • Directiva N.º 013-2002-SUNARP/SN, sobre traslado definitivo de partidas registrales del Registro Predial Urbano al Registro de Propiedad Inmueble.............................................................. • Directiva N.º 008-2004-SUNARP/SN, sobre actos inscribibles en el Registro de Predios que requerirán informe previo del área de Catastro................................................................................. • Ley 28294, del Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de Predios.......................................... 16
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