守護大嶼聯盟研討會 18/1/2015
The Economic Benefits of Lantau Development－3 blindspots
發展大嶼的經濟價值-三大盲點 Edward Yiu 姚松炎
Associate Director, IOFC 未來城市研究所副所長 Associate Professor, CUHK 中文大學副教授
1
發展大嶼山的經濟盲點 1. 交通改善，增加居住人口，帶來房屋需求 增長；（實質需求下降） 2. 發展旅遊經濟，必須增加旅客人數，加大 基建設施；（旅客住宿需求減少） 3. 利用機遇，增加競爭力，避免被邊緣化。 （發揮區域經濟互補，避免資源浪費）。
大嶼發展計劃 – 3 小時生活圈
港珠澳大橋
2015 年為香港測量師學會研究港珠澳 大橋對香港房產的影響 Eddie Hui and Edward Yiu Department of Building and Real Estate Hong Kong Polytechnic University
http://www.hkis.org.hk/ufiles/workbook_final.pdf
5
交通改善，物業需求向低處走
Yiu, C.Y (2011) Differential Economic Benefits of Transportation Infrastructure at the Two Transport Nodes, ISSF Conference, HK
交通改善對物業價格斜坡的影響 Yiu and Tam (2007) : housing price gradient (gt) change is caused by human mobility (Ft) change. Higher mobility implies flatter price gradient.
gt f ( Ft )
Property Price
Increasing human mobility flow, price gradient is flattened. 交通改善，增加流量，物業價格 斜坡變平。 Location Workplace A
Workplace B
Figure 2. Price gradient change with respect to the transportation flow rate
國家發展和改革委員會研究指出: “把大橋所誘發的 需求考慮在內，2020年大橋的客流預計為4486萬至 6501萬人次” 9,000,000
8,000,000
3 times growth
7,000,000
5,000,000
4,000,000
3,000,000
2,000,000
1,000,000
Q 1 20 20
Q 3
Q 2
20 04
Q 1
20 04
Q 4
20 04
Q 3
20 03
Q 2
20 03
Q 1
20 03
Q 4
20 03
Q 3
20 02
Q 2
20 02
20 02
Q 1
20 02
pessenger flow
6,000,000
２００５年時，預測物業價格斜度向下 7
6
4
3
SARS affected HK much more than Macau
2
1
20 20 Q 1
0
20 02 Q 20 1 02 Q 20 2 02 Q 20 3 02 Q 20 4 03 Q 20 1 03 Q 20 2 03 Q 20 3 03 Q 20 4 04 Q 20 1 04 Q 20 2 04 Q 3
Price ratio (HK/M)
5
Yiu, C.Y and Tam, C.S. (2007) Housing Price Gradient with Two Workplaces – An empirical study in Hong Kong, RSUE, 37(3), 413-429
港澳樓價比變化 １。３倍
３倍
同步，但澳門樓價升得比香港快。
4
3
20 20 Q 1
20 02 Q 20 1 02 Q 20 2 02 Q 20 3 02 Q 20 4 03 Q 20 1 03 Q 20 2 03 Q 20 3 03 Q 20 4 04 Q 20 1 04 Q 20 2 04 Q 3
Price ratio (HK/M)
實際變化比預測更嚴重
7
6
5
SARS affected HK much more than Macau
2
1
0
大嶼發展的兩種預期 政府的大嶼發展假設 較合理的預期 人口增加１００萬 人口減少 （遷往 較便宜的澳門居住） 房屋需求增加３４萬 房屋需求下降 伙 遊客住宿增加 酒店房間需求增加
遊客改住較便宜的 珠海酒店 酒店房間需求下降
遊客增加不代表酒店住宿房間 需求增加，尤其是交通改善。
區域經濟互補
• 沒有深圳空場， 三跑無用武之地； • 兩地分流機種， 善用屯西繞道直 達深港。
三跑與兩地機場互補ＳＲＯＩ比較 三跑 工程豪花千億，資源重疊浪 費，填海破壞生態環境，航 班增加污染物。 屯西繞道與青馬大橋功能重 疊，純屬境內交通，未能發 揮互補功能。 互相競爭，搶奪乘客，增加 矛盾，容易出現過剩，管理 壓力大增。 航空交通過度集中，輕微事 故足可引致對外交通癱瘓。
兩地機場互補 節省時間、工料、環保、減少 污染、舒緩勞工短缺問題。 屯西繞道發揮連接兩地機場， 起分流乘客作用，物有所值。 解決空場問題，分流大細機種， 有效增升管理效益。 減低交通密度，分散機場配置， 減少事件機率及其影響，增加 城市抗逆力(City Resilience)
環保生態文化古蹟 • • •
• • • • •
• •
現有高生態價值、珍貴 古蹟群及綠化環境： 大蠔河列為具特殊科學 價值地點，擁有最多淡 水魚類； 東涌灣及東涌河均有極 高生態價值； 大澳紅樹林生態資源豐 富； 世界著名賞蝶勝地； 有超過２２種蜻蜓棲息； 黃牛、水牛棲息地； 南大嶼有至少８３種鳥 類，２１種淡水魚及６ 種兩棲及爬行動物； 現存２５條傳統村落； 考據為歐人來華最早登 陸地。
平價購物觀光旅遊與高端環保生態 旅遊比較 平價購物觀光旅遊 靠薄利多銷，與市區遊直接 競爭，必須吸引足夠遊客數 量才有利可圖。
高端環保生態旅遊 以生態環保吸引高端旅遊，避 免與市區競爭，遊客數量必須 要小，每人收費高，效益相同。
增加大量住宿、交通、景點、 僅有的設施必須融入大自然， 接待等設施；對環境造成大 就地取材，對環境零破壞，營 規模破壞。 運零碳，糧食自給，無排廢。 每年１００，０００人次ｘ 每人住宿收費＄５００＝＄ ５億
每年１，０００人次ｘ每人住 宿收費＄５０，０００＝＄５ 億
增加一百萬人口？
人口與家庭數量增長放緩 Year 1991
2001 2011 2021* 2031* 2041*
Population
No. of Households
NoH Change/Yr
NoH yoy %
5,752,000
1,601,900
6,714,300
2,054,500
45,260
2.8%
7,071,600
2,359,300
30,480
1.5%
LTHS=29,400
7,662,000
2,554,000
19,470
0.8%
8,160,900
2,720,300
16,630
0.7%
8,469,000
2,823,000
10,270
0.4%
至２０４１年的人口才會增加一百萬人
房屋供應比家庭數量多 Year
Total No. of Housing Units
Total No. of Households
Housing Stock – Households
1983
1,111,000
1,334,300
-223,300
1993
1,696,000
1,677,700
+18,300
2003
2,332,000
2,114,000
+218,000
2013
2,616,000
2,404,800
+211,200 (8%)
2021*
2,936,000
2,554,000
+382,000 (13%)
2031*
3,336,000
2,720,300
+615,700 (18%)
2041*
3,736,000
2,823,000
+913,000 (24%)
40,000 pa
10,000 pa
Why Insufficient? Population Related
Natural Pop Growth
Visitors (68,000 units)
Expatriates / Students (10,000?)
Investment Need
Rehousing Need
Insufficiency
Vacancy (46,000 units) & Others
Mobile Residents (100,000 units)
Type
Est. Qty
MR
100,000
Visitors
68,000
Vacancy
46,000
Ex/S
10,000
Total
224,000
S-D
211,200
20
1.0%
2016 2021 2026 2031 2036 2041
5.0%
1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
家庭數量增長不斷下降 yoy_NoH
4.5%
4.0%
3.5%
3.0%
2.5%
2.0%
1.5%
LTHS=1.2%
0.5%
0.0%
21
樓價與出生率關係 [1] Li, P. & Xu, J.(2012) Housing price and fertility rate, CEJ 5, 97. [2] Yi,J. & Zhang, J. (2010) House Price on Fertility: Evidence From Hong Kong, EI 48, 635.
http://www.devilsdictionaries.com/blog/housing-prices-and-fertility-rates
22
香港的樓價與出生率 Hong Kong Declining fertility rate Number of live births per woman
1981
2012
2041
1.9
1.3
1.2
Source: http://blogs.telegraph.co.uk/finance/ambroseevans-pritchard/100026127/oecd-educational23 report-pisa-fever-is-causing-east-asias-demographic-collapse/
香港出生人數
24
土地供應的需要量 Case
Baseline Case
每年房屋量需要 每年土地需要 Housing Units Land Required Required (ha) 35,000 units pa 35 ha pa
Site area = 100,000 sf, pr = 5, sc = 20% Each floor area of each block = 4,000sf
5 blocks
500 sf / unit 8-unit per storey Total 1,000 housing units
@25-storey
Total 3,000 persons 25
未來因房屋需要的土地供應需要量
• 2014-2017 • 35ha pa 短期 Short Term
中期 Medium Term
• 2018-2024 • 25ha pa
• 2025-2041 • 15ha pa 長期 Long Term
26
http://www.legco.gov.hk/yr12-13/chinese/sec/library/1213in21-c.pdf
已有土地供應 (May 2013) Developable Land
GIC GB (1st Batch – deserted) I URA Railway Quarry Streamline Process Total
面積Area (ha)
27 57 30 4.9 33 27 130 309
單位Housing Units
11,900 23,000 20,400 4,700 8,700 15,000 45,000 128,700
可提供２０１３－２０１７年的需要 Accommodating (2013-2017) 4-year Demand
27
土地供應 (處理中) Developable Land Kowloon East
MTR Vacant Government Land (zoned for residential use) Rezone I to R
面積 Area (ha) 35
90 391.5
可提供２０１７－２０２１年的十萬個住戶 Accommodating (2017-2021) 100,000 Households
60
28
土地供應(市民最支持的土地來源) Developable Land
Urban Renewal Brownfield I zoned Land (Remaining)
面積
Area (ha)
50 800 1,400
可提供２０２１－２０４１年的四十五萬個住戶 Accommodating (2021-2041) 450,000 Households
29
更多土地供應來源 Developable Land U zoned Land
面積
Area (ha)
Underground Govt Land in Short Term Tenancy for Clubs Military Use Land
可提供２０４１年後的八十萬個住戶 Accommodating (2041- …) 800,000 Households
600
400 300? 2,750
30
The End ĺŽŒ comments are welcome. Enquiries to: ecyyiu@cuhk.edu.hk 31