Secovi ENtrevista

Para esta edição entrevistamos o síndico do condomínio Visconde de Mauá, Gustavo Manada. Um síndico experiente que buscou melhorar a segurança e a saúde financeira do condomínio pensando em oferecer melhor qualidade de vida aos moradores.

Secovi Entrevista: Gustavo, há quanto tempo você é síndico e o que te motivou a aceitar o cargo?

Gustavo: Então, eu comecei em 2014, praticamente um ano e meio depois que eu estava morando aqui quando fui convidado a assumir a sindicância. Como advogado, eu já tinha alguma experiência com outros condôminos e o que me motivou foi um período em que o condomínio estava precisando fazer muitas chamadas extras para manter serviços ordinários mensais, sobretudo manter a portaria 24 horas. Então, quando eu entrei, eu busquei fazer um trabalho de verificação de custos e busca de novas soluções para controle de gastos e opções do mercado de serviços. Daí implantei a automatização do sistema de entrada aqui no prédio com o vídeo porteiro para que cada apartamento pudesse ter a imagem de quem estava entrando no portão social. Com isso aumentou a segurança individual e consequentemente, de toda a comunidade que aqui reside. Então, nós conseguimos abrir mão do serviço de portaria que, para um condomínio de 24 apartamentos, praticamente dobrava o nosso orçamento mensal. Com a implementação dessa ferramenta, nós conseguimos um custo-benefício excelente para todos. Além dis- so, como parte dessa ideia, também implantei novos portões de metais, reforçados, com interfone em outras áreas: na garagem, para evitar o acesso não autorizado ao hall do elevador e outro portão com interfone no hall de entrada principal, porque a nossa entrada principal é uma escadaria no térreo. E tudo isso foi necessário para que o serviço de portaria de 24 horas pudesse ser retirado, trazendo um fôlego para o nosso caixa. Antes dessa implantação, a taxa mensal ordinária de condomínio estava cerca de R$ 1.000,00 e, com essas medidas, eu consegui reduzir para R$ 300,00 permanecendo por sete anos congelada, sem aumento. Só agora em 2023 passou para R$ 350,00.

S.E.: Você já é síndico há quase 10 anos, o que pode dizer que foi uma grande dificuldade no início e que hoje é simples para você?

Gustavo: A maior dificuldade era conseguir um custo-benefício melhor para todos, inclusive para mim. A reclamação mais comum na maioria dos prédios que têm portaria 24h é a de que há um alto custo sem qualquer benefício, como área de lazer, por exemplo. Então, fechar essa conta sempre foi um obstáculo muito grande no início, o qual só foi possível ser superado após muita busca de soluções técnicas que atendessem a maioria dos moradores. Uma vez que a retirada da portaria tem a dificuldade do apego de muitos moradores. Conscientizar que é possível uma substituição com o mesmo nível de qualidade ou até maior. Essa foi ou- tra dificuldade: o entendimento de que você tem que ser um interlocutor, entre novas soluções que o mercado oferece e aquelas soluções que já estão arcaicas. Felizmente hoje é mais fácil lidar com esse tipo de situação de ser um interlocutor entre as novas soluções para que aquela comunidade da qual você está fazendo a gestão possa entender e, com isso, ter uma aceitação melhor que vai ao encontro do bem comum.

S.E.: Você cita que as pessoas tiveram, no início, uma certa desconfiança com a mudança, mas e hoje os moradores já se adaptaram ao novo modelo de portaria?

Gustavo: Na verdade, agradar a todos ninguém consegue. Sempre há algumas pessoas que ficam apegadas à realidade anterior e que não conseguem desapegar. Mas, na grande maioria, a aceitação permaneceu, permanece e, inclusive, muitos condôminos da região buscaram fazer exatamente a automação que eu implementei aqui, porque eles viram o benefício financeiro e econômico que a nossa comunidade aqui do prédio recebeu. Então, vamos dizer assim, houve aceitação não só do prédio, mas local, de outros condomínios que buscaram e estão buscando fazer essas substituições. Existe uma comunidade de síndicos da região a qual sempre está se encontrando aqui nas redondezas, a gente sempre tem conversas sobre contato de prestador de serviço, de informações, de soluções, de problemas.

S.E.: Além da questão de segurança e da saúde financeira, houve outras inovações ou melhorias as quais você trouxe para o condomínio ao longo dos anos?

Gustavo: O nosso prédio tem cerca de 45 anos de idade. É um prédio já bem antigo e começam a aparecer questões estruturais e de obstáculos construtivos que foram feitos naqueles projetos mais antigos que hoje já estão desatualizados em termos de engenharia civil, elétrica, tubulações, telecomunicações, etc. Então, o que nós temos feito de melhoria nesse sentido é a busca diagnóstica das necessidades que o prédio tem de atu- alização da parte de engenharia. Por exemplo: buscar serviços especializados para fazer o teste da qualidade do concreto nos pilares das armações da parte estrutural do prédio. E depois que nós tivemos a redução da taxa condominial e o enxugamento de despesas, nós conseguimos fazer um caixa ao longo desse tempo de sindicância. Com isso, nossa próxima obra é refazer toda a camada de concretagem da nossa quadra que fica no prédio, que é uma obra de médio vulto. Para tanto, nós vamos ter que fazer demolição, colocação de mantas, colocação de concreto específico na área e depois a regularização do piso. O cálculo estrutural está de acordo as conferências de engenharia. Como tivemos essa economia ao longo do tempo, a obra vai ser custeada de 70 a 80% com o valor que já temos em caixa e a necessidade de chamada extra vai ser feita de forma parcelada para não impactar o orçamento individual de cada família que aqui reside.

S.E.: Você tem tido ajuda de alguma administradora de condomínio ou você tem lidado sozinho com a administração do condomínio?

Gustavo: A parte de administração é feita por uma empresa filiada ao Secovi muito gabaritada, com experiência que muito auxilia o síndico para questão de gerenciamento de pagamentos, questão de administração do único funcionário que nós temos e realização de questão contábil fiscal, que já é entregue pronta, supervisionada. Esses serviços que são feitos pela administradora para vários condomínios, então facilita o custo, que é o custo para que nós possamos mantê-lo. Não fica caro então, e eu sempre conto com uma administradora para fazer essa parte da retaguarda. O legal é custo-benefício é sempre excelente.

S.E.: Mudando um pouco de assunto, ninguém fica uma década à frente de um condomínio sem gostar do trabalho. O que te fez ficar tanto tempo como síndico e o que continua te motivando a exercer o trabalho?

Gustavo: Olha, primeiramente toda pessoa quer gerir a própria casa. Todo pai de família defende a sua família, a questão financeira, a questão social e a questão de segurança. Quando nós passamos a morar num condomínio, isso não é diferente. Por isso a vontade de que não só dentro da sua unidade você esteja protegido, mas ao largo do prédio de forma integral, com isso você busca o bem comum e traz melhorias para todas aquelas pessoas com quem você transita, encontra e se socializa. Na minha questão pessoal, o que sempre me motivou também foi a necessidade atual, que para ser síndico é necessário habilidade e conhecimento jurídico para a função. Como eu sou advogado e já prestei assessoria jurídica para vários condôminos, eu aceitei esse desafio para que eu pudesse propiciar uma administração profissionalizada. Inclusive porque atualmente já existe a figura do síndico profissional presente no mercado, que é justamente aquele profissional que tem que reunir os conhecimentos jurídicos, administrativos, financeiros e comunitários. Então, trata-se muitas das vezes de uma doação não só para a família, para dentro da casa que você mora, mas para a comunidade que te rodeia e que muitas vezes carece disso, dizendo em termos gerais.

S.E.: E o que o condomínio Visconde de Mauá se diferencia dos outros que possa servir de exemplo para os demais?

Gustavo: Olha, eu posso indicar como um diferencial que eu ainda não encontrei no mercado, pelo menos até agora, a forma que foi feita a nossa implantação do vídeo porteiro. Ela foi feita com aquisição direta dos equipamentos, depois de muita seleção e indicação profissional de qualidade, porque nós colocamos monitores separados do interfone em cada apartamento, com acesso direto à câmera do nosso portão social. Então, são equipamentos que são diferentes desses equipamentos vendidos no mercado, que já são uma peça só não são peças separadas. O interfone funciona como interfone normal e nosso vídeo porteiro é um monitor mesmo de segurança. Então isso facilita o custo do equipamento na compra, evitando altos gastos e também a assistência técnica, porque nós não estamos vinculados a nenhuma marca de mercado ou empresa de prestação de serviços. Nós podemos resolver a questão aqui com bons eletricistas que atendem aos condomínios atuais.

S.E.: E para finalizar, conta para nós se o Secovi tem te ajudado no seu dia a dia como síndico?

Gustavo: É muito importante a ajuda do Secovi, seja em nível de representatividade do setor, na forma de buscar o que há de melhor para o amparo dessa fatia da sociedade, seja a nível individual de cada condomínio, trazendo cursos de qualificação do síndico e de funcionários e prestadores e seja no compartilhamento de diversas informações específicas e também assuntos interessantes na revista Secovi. Na reunião de experiências e nos eventos que são recorrentes patrocinados pelo Secovi. Essa é a grande importância e ajuda que vocês prestam a esse setor importantíssimo da sociedade.

S.E.: Você gostaria de deixar alguma mensagem para quem está lendo nossa entrevista?

Gustavo: O trabalho do síndico deve ser focado primeiramente no compromisso de manter os serviços essenciais do prédio funcionando como: energia, portões, acessos, limpeza, caixa d'água, dedetização e administração da receita, buscando ferramentas para economia. Em segundo plano, o síndico deve ter como objetivo a identificação de pontos críticos para os quais devam ser buscadas melhorias, seja a nível financeiro, a nível de conscientização de assuntos coletivos ou realização de obras necessárias. Porém, sempre serão encontrados obstáculos. Seja por parte do prestador de serviço que não cumpriu seu compromisso ou por parte do morador que tem opinião divergente e muitas vezes não tem conhecimento técnico para opinar, seja da necessidade de caixa instantâneo que, muitas vezes, tem que ser trabalhado em cima de taxa extra, seja também com percalços e emergências inesperadas do prédio e de moradores. Todas essas situações são cotidianas a todo síndico, mas com resiliência e foco, sobretudo paciência e busca de conhecimento, todas elas poderão ser superadas.

Nos últimos anos, o mercado imobiliário tem passado por mudanças significativas, impulsionadas por fatores como a pandemia do Covid-19, a digitalização dos serviços e as novas demandas dos consumidores, as quais acabaram influenciando o perfil daqueles que procuram imóveis para alugar, bem como suas características preferidas.

Segundo dados da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI), o número de contratos de locação residencial cresceu 9,8% em 2020 em relação a 2019, mostrando que o aluguel se tornou uma opção mais viável para muitas pessoas. Além disso, a pesquisa revelou que os inquilinos estão buscando imóveis mais espaçosos, confortáveis e bem localizados, com infraestrutura de lazer e serviços próximos.

Entre os principais perfis de pessoas que alugam imóveis para morar, destacam-se:

- Jovens solteiros ou casais sem filhos: buscam imóveis compactos, porém funcionais e modernos. Observam a facilidade de acesso ao transporte público e à vida noturna. Um público que valoriza a praticidade e a segurança dos condomínios fechados ou apart-hotéis (prédio de apartamentos com serviços de hotelaria).

- Famílias com filhos: buscam imóveis maiores com, pelo menos, três quartos e duas vagas de garagem, além de áreas verdes e espaços de convivência. Estes priorizam a proximidade a escolas, supermercados e hospitais.

- Profissionais liberais ou nômades digitais: buscam imóveis que possam servir como home office ou coworking, com boa conexão à internet e ambientes adaptáveis. Neste caso, é um público que prefere imóveis mobiliados e com serviços inclu- sos, como limpeza e manutenção, por exemplo.

- Idosos ou aposentados: buscam imóveis que ofereçam conforto, acessibilidade e segurança. Eles querem elevador, portaria e câmeras. Optam por imóveis menores e mais econômicos, em bairros tranquilos, com opções de lazer e cultura.

Para os próximos anos, a tendência aponta para uma maior diversificação dos tipos de imóveis disponíveis para locação, desde studio até casas em condomínios horizontais. Além disso, espera-se uma maior integração entre os espaços residenciais e comerciais, com o surgimento de complexos multiuso que reúnam moradia, trabalho e entretenimento. Outra tendência é a incorporação de tecnologias inteligentes nos imóveis como: automação, biometria e energia solar. Diante desse cenário, as imobiliárias devem se adaptar às novas demandas dos consumidores, oferecendo soluções personalizadas e inovadoras, como:

- Investir em plataformas digitais que facilitem a busca, a negociação e o fechamento dos contratos de locação, reduzindo a burocracia e o tempo.

- Ampliar o portfólio de imóveis para atender aos diferentes perfis e necessidades dos inquilinos, desde os mais tradicionais até os mais modernos e sustentáveis.

- Estabelecer parcerias com empresas que prestem serviços complementares aos inquilinos, como seguros, reformas, decoração e mudanças.

- Acompanhar as tendências do mercado imobiliário e as preferências dos consumidores, realizando pesquisas e análises periódicas. https://www.imovelmagazine.com.br/imoveis/o-perfil-das-pessoas-interessadas-em-alugar-um-imovel-no-brasil-aponta-o-crescimento-de-6-de-mulheres/ https://www.imovelweb.com.br/noticias/socorretor/dicas-para-corretor/os-perfis-de-clientes-para-cada-imovel/ https://portalradarimobiliario.com.br/noticia/517/seis-principais-perfis-que-vao-alugar-imoveis-nesta-decada https://www.imovelweb.com.br/noticias/socorretor/dicas-para-corretor/qual-o-cliente-que-busca-imoveis-para-locacao/ https://abadi.com.br/no-rj-767-dos-locadores-residenciais-possuem-apenas-um-imovel-e-dependem-desse-aluguel-para-complementar-renda/

- Capacitar corretores e funcionários para oferecer atendimento de qualidade e fidelizar os clientes.

Em conclusão, o novo perfil de pessoas que fazem locação de imóveis, principalmente para morar, reflete as transformações sociais, econômicas e tecnológicas que ocorrem na sociedade. Essas transformações impactam as preferências, os hábitos e os valores dos consumidores que buscam imóveis que se adequem ao seu estilo de vida, às suas necessidades e aos seus sonhos.

Por isso, empresas imobiliárias que acompanham constantemente as tendências do mercado e as preferências dos consumidores, realizando pesquisas e análises periódicas, têm mais chances de identificar as oportunidades e os desafios que surgem no cenário atual e futuro, podendo planejar estratégias eficazes para aproveitá-los e superá-los, se mantendo competitivas e rentáveis num mercado cada vez mais dinâmico e exigente. Ao mesmo tempo que contribuem para o desenvolvimento social e econômico do país, gerando empregos, renda e qualidade de vida para locatários e locadores.