ОАО УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ТУЛЬСКИЙ ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ ПАРК»
БИЗНЕС - ПЛАН
15/1/2015
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
Содержание I. ИНВЕСТИЦИОННОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ .................................................................................................................... 3 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ............................................................................................................................................... 3 1.1. Oбъект кредитования (название, адрес нахождения) .......................................................................... 3 1.2. Сфера деятельности ................................................................................................................................. 4 1.3. Собственность капитала ........................................................................................................................... 4 1.4. Уставный капитал...................................................................................................................................... 5 1.5. Краткая история создания компании и об учредителях компаний ..................................................... 5 2. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРОЕКТА: „ТУЛЬСКИЙ ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ ПАРК ” ............................................ 7 2.1. Концепция ................................................................................................................................................. 7 2.2. Месторасположение ................................................................................................................................ 7 2.3. Цели и задачи „Тульского Индустриального Парка” ............................................................................. 8 2.4. Государственная поддержка проекта ..................................................................................................... 8 2.5. Конкурентные преимущества „Тульского Индустриального Парка” ................................................... 8 3. ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА.......................................................................................................................................... 10 3.1. Производство (промышленная зона). .................................................................................................. 10 3.2. Структура. Потребности. Обеспечение. ................................................................................................ 10 3.3. Зеленая система. ..................................................................................................................................... 11 3.4. Комплексность. ....................................................................................................................................... 11 3.5. Жилая зона .............................................................................................................................................. 12 3.6. Расположение земельного участка ....................................................................................................... 14 3.7. Характеристики земельной собственности .......................................................................................... 16 3.8. Основные этапы строительства ............................................................................................................. 16 4. ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРОГРАММА ..................................................................................................................... 19 5. ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОЕКТА ........................................................................................................................... 20 6. КЛИЕНТЫ, ЦЕНЫ, ПРОДАЖА ............................................................................................................................. 21 6.1. Макроэкономическая ситуация ................................................................................................................ 22 6.2. Рыночная среда, анализ спроса ................................................................................................................ 24 6.3. Исторические данные о товарообороте в России ................................................................................... 27 6.4. Размеры и емкость рынка, на котором работает организация .............................................................. 36 6.5. Конкуренция на местном уровне .............................................................................................................. 38 1
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
6.6. Конкуренция на федеральном уровне ..................................................................................................... 39 6.7. Целевые рынки и каналы реализации...................................................................................................... 45 6.8. Политика ценообразования....................................................................................................................... 46 6.9. Программа доход от продаж ..................................................................................................................... 46 7. ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ .............................................................................................................................. 47 7.1. Затраты по договору с подрядчиком ........................................................................................................ 47 7.2. Административные расходы и налоги на недвижимость ....................................................................... 48 7.3. Финансовые расходы ................................................................................................................................. 48 II. ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ ............................................................................................... 49 1. ПРОГНОЗЫ ДВИЖЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ................................................................................................. 49 1.1. ОБЩИЕ ......................................................................................................................................................... 49 1.2. ПРОГНОЗ О ПРИБЫЛЯХ И УБЫТКАХ........................................................................................................... 50 1.3. ПРОГНОЗ БАЛАНСА ..................................................................................................................................... 51 1.3. ПРОГНОЗ ИЗМЕНЕНИЯ ОБОРОТНОГО КАПИТАЛА .................................................................................... 52 1.4. ПРОГНОЗ ЧИСТЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ........................................................................ 53 2. АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА ............................................................................... 53 2.1. ИСХОДНЫЕ ПУНКТЫ ................................................................................................................................... 53 2.2. СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ ..................................................................................................................... 54 2.3. ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ ................................................ 55 2.4. SWOT-АНАЛИЗ ПРОЕКТА ................................................................................................................................ 56 ІІІ. ЗАКЛЮЧЕНИЕ..................................................................................................................................................... 57 ПРИЛОЖЕНИЯ ........................................................................................................................................................ 58
2
I. ИНВЕСТИЦИОННОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 1.1. Oбъект кредитования (название, адрес нахождения)
Акционерное общество Управляющая компания «Тульский Индустриальный Парк».
Общество является юридическим лицом законодательства Российской Федерации.
Полное фирменное наименование Общества на русском языке: Открытое акционерное общество Управляющая компания «Тульский Индустриальный Парк».
Сокращенное наименование: «ТИ Парк»
Полное фирменное наименование Общества на английском языке: Management Company «Tula Industrial Park» Joint Stock Company.
Место нахождения Общества: Российская Федерация, город Тула, Красноармейский проспект, дом 7.
Уставной капитал Общества составляет 500 150 000) рублей. Уставной капитал Общества разделен на 500 150 000 обыкновенных акций номинальной стоимостью 1 (один) рубль каждая. Все акции Общества являются именными бездокументарными.
В Обществе создается резервный фонд в размере 5 (Пять) процентов от уставного капитала Общества.
Высшим органом управления Общества является общее собрание акционеров.
В период между общими собраниями акционеров высшим органом управления Общества является Совет директоров, который осуществляет общее руководство деятельностью Общества.
Руководство текущей деятельностью Общества осуществляется исполнительным органом Общества – Генеральным директором.
Ревизионная комиссия (ревизор) Общества является контрольным органом Общества, осуществляющим функции контроля за финансово-хозяйственной деятельностью Общества.
Адрес для корреспонденции: Россия, Тульская область, Щекинский р-он, п/о Ясная Поляна, 301214
Телефон: 8(48751) 76-0-58
Факс: 8(48751) 76-1-46
E-maill:tipark@mail.ru ,
Реквизиты:ИНН 7118504485, КПП 711801001 Стр.001, ОГРН 1117154019135, Сведения о счете в банке: № счета: 40702810300300000183
и
действует
на
основании
Устава
и
единоличным
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
1.2. Сфера деятельности
Основными видами деятельности Общества являются: Подготовка строительного участка; Разборка и снос зданий; производство земляных работ; Расчистка строительных участков; Строительство зданий и сооружений; Производство общестроительных работ; Производство общестроительных работ по возведению зданий; Производство общестроительных работ по строительству мостов, надземных автомобильных дорог, тоннелей и подземных дорог; Производство общестроительных работ по прокладке магистральных трубопроводов, линий связи и линий электропередачи; Производство общестроительных работ по прокладке местных трубопроводов, линий связи и линий электропередачи, включая взаимосвязанные вспомогательные работы; Производство общестроительных работ по строительству электростанций и сооружений для горнодобывающей и обрабатывающей промышленности; Производство общестроительных работпо строительству прочих зданий и сооружений, не включенных в другие группировки; Монтаж зданий и сооружений из сборных конструкций; Устройство покрытий зданий и сооружений; Строительство дорог, аэродромов и спортивных сооружений; Производство прочих строительных работ; Производство бетонных и железобетонных работ; Монтаж металлических строительных конструкций; Производство прочих строительных работ, требующих специальной квалификации; Монтаж инженерного оборудования зданий и сооружений; Производство электромонтажных работ; Производство изоляционных работ; Производство санитарно-технических работ; Монтаж прочего инженерного оборудования; Производство отделочных работ; Производство штукатурных работ; Производство столярных и плотничных работ; Устройство покрытий полов и облицовка стен; Производство малярных и стекольных работ; Производство прочих отделочных и завершающих работ; Аренда строительных машин и оборудования с оператором; Общество также может осуществлять любые другие виды хозяйственной деятельности, за исключением запрещенных законодательными актами Российской Федерации, в соответствии с целью своей деятельности. Отдельными видами деятельности, перечень которых определяется федеральными законами, Общество может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии). 1.3. Собственность капитала
4
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
1.4. Уставный капитал
На момент разработки бизнес-плана, оплаченный капитал составил 500 150 000 рублей. 1.5. Краткая история создания компании и об учредителях компаний
В развитии идей Яснополянского соглашения , с целью повышения благосостояния Щекинского района И. И. Толстой и В. И. Толстой вместе с АТИКА Р5, ЕЛТЕ ИНЖЕНЕРИНГ и ряд физических лиц учредили ОАО Управляющая Компания «Тульский Индустриальный Парк”. Участвующие компании имеют значительный опыт в применении самых передовых концепций в строительстве и организации работы. Проект ТИ-Парк с самого начала получил активную поддержку Администрации Тульской области и Щекинского района. Презентация идей произошла на III Тульском Экономическом Форуме и в здании Администрации Тульской области. Задача Яснополянского соглашения это способствовать новому освоению российских земель, что можно сделать только за счет совместных усилий российской власти, культурных и гражданских сообществ и социально ответственного бизнеса. Участники Яснополянского Соглашения, считают, что в настоящий момент для России, как большой страны, переустраивающей собственную жизнь на новых основаниях, одной из центральных проблем является проблема «собирания земель» – не столько административно, сколько культурным и экономическим образом. Многие российские территории сегодня теряют свое население и снижают уровень жизненной активности, что свидетельствует о том, что существовавший ранее тип освоения территорий, создания поселений и развертывания на них разного рода инфраструктур становится неэффективным. От этого страдают люди, страдает бизнес, это существенно понижает управляемость территориями. АТИКА Р5является холдинговой компанией с основным бизнесом проектирования, управления инвестиционными проектами и бизнес-деятельностью. Компания сертифицирована в соответствии всем требованиям международного стандарта ISO 9001 2008 сферы деятельности: Инвестиционное проектирование, планирование и управление проектов. Клиенты компании - международные компании MCDONALD’S, METRO CASH & CARRY, FORD – MOTO PFOHE, RAIFFEISEN INVESTMENT, OMV, BILLA, CONDOSKO DEVELOPMENT и др. Компания является носителем Золотой звезды и Платиновой звезды Международного комитета по качеству. ЕЛТЕ ИНЖЕНЕРИНГ ‐ строительная компания, которая осуществляет свою деятельность на международном уровне, дочернии компании реализуют проекты на территории Турции (реализованы 7 проектов), Казахстана (реализованы 4 проекта), Узбекистана (реализованы 7 проектов) и Болгарии (реализованы 9 проектов). Компания сертифицирована в соответствии со всеми требованиями международного стандарта ISO 9001.2008, ISO 14001.2004, BS OHSAS 18001.2007 сферы деятельности: реализация промышленных проектов, связанных с энергетикой, инфраструктурных и жилых комплексов. ЕЛТЕ ИНЖЕНЕРИНГ участвовала в проектах мирового значения, таких как «Голубой поток», крупнейшая Ветровая электростанция на Балканах, а также подрядчиком строительных работ «Марица Восток I», двух самых больших станций очистки сточных вод в Болгарии, в одном из крупнейших нефтеперерабатывающих заводов в Республике Казахстан, многих крупных проектов бизнес-парков, коммерческих зданий и гостиниц. КОРПОРАЦИЯ РАЗВИТИЯ ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ компания со 100% государственным участием Правительства Тульской области. Держателем акций выступает Министерство земельных и 5
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
имущественных отношений Тульской области. «Корпорация развития» осуществляет свою деятельность с 2012 года в рамках бюджетного финансирования долгосрочной целевой программы «Улучшение инвестиционного климата в Тульской области на период 2011-2016 годов», принятой постановлением Правительства Тульской области № 554 от 08.07.2011 г. Стратегическая цель «Корпорации развития» - внедрение механизмов государственно-частного партнерства при реализации инвестиционных проектов во всех сферах жизнедеятельности. Приоритетным направлением деятельности, является организация государственной поддержки при создании индустриальных парков, технологических кластеров и промышленных зон на территории Тульской области. Поддержка реализуется в нижеследующих формах: • Вхождение в компании, управляющие проектом создания индустриального парка (управляющие компании ИП), в качестве соучредителя. Консультационное сопровождение инициатора проекта на всех фазах планирования и реализации, в том числе организация взаимодействия управляющих компаний, резидентов индустриального парка с региональными и федеральными институтами развития, органами государственного и муниципального управления. «Копорация развития» входит в состав рабочих групп по организации взаимодействия органов государственного управления Тульской области с группой «Внешэкономбанк» и ОАО «Сбербанк России». • Проработка технических условий по снятию инфраструктурных ограничений роста капитализации земельных участков (находящихся на правах собственности либо доверительного управления управляющих компаний) с ресурс снабжающими организациями, субъектами естественных монополий. Организация со финансирования технических условий на подключение мощности за счёт ресурсов субъектов естественных монополий в рамках регламентов взаимодействия правительства Тульской области с субъектами естественных монополий. • Организация софинансирования публичных объектов социальной и транспортной инфраструктуры за счёт расходной части бюджета Тульской области в рамках регламентов бюджетного процесса и конкурсных процедур. «Корпорация развития» в качестве проектного офиса осуществляет подготовку необходимых ресурсов и компетенций, состав сервисов по сопровождению 8 инвестиционных проектов создания и организации деятельности индустриальных парков на территории Щёкинского, Ленинского, Дубенского, Венёвского, Заокского, Ефремовского, Узловского районов Тульской области с объёмом земельных ресурсов более 3 000 га разрешенного промышленного назначения.
6
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
2. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРОЕКТА: „ТУЛЬСКИЙ ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ ПАРК ” Площадь Тульского Индустриального Парка равна 1 386 000 кв.м. Территория Парка будет разделена на две зоны: промышленная и логистическая (700 000 кв.м.), а также жилищная зона (686 000 кв.м.) 2.1. Концепция
ТИ-ПАРК предусматривает концентрацию на ограниченной территории производственной инфраструктуры, логистики, жилищной инфраструктуры, индустрии свободного времени и отдыха и комплексный сервис в сфере медицинских, административных, юридических, управленческих и др. видов услуг. Объединение на двух площадках промышленного, научного и человеческого потенциала, кроме перечисленных выше преимуществ, способствует избежанию транспортных проблем мегаполиса и увеличивает время для самосовершенствования личности. Концепция ТИ‐ПАРК включает следующие ключевые элементы реализации поставленных целей:
Гибкий генеральный план
Гибкость обусловленная ситуационным планом, который позволяет делить или комбинировать участки с различной площадью, при необходимости используя систему дорог, обеспечивающую доступ ко всем зонам объекта.
Привлекательное благоустройство в сочетании с ландшафтным дизайном и малыми архитектурными формами общественных пространств превратит всю окружающую среду в единый парк.
Проект будет осуществлен с привлечением финансирования в рамках реализации федеральных и региональных программ РФ, но независимо от этого он будет исполнен в основном на основании частных инвестиций, обеспеченных иностранными и российскими индивидуальными и институциональными инвесторами.
2.2. Месторасположение
ТИ-ПАРК находится на территории муниципалитета Щекино, на расстоянии 25 км на юг от города Тулы, областного центра Тульской области с населением 543,000 жителей. Муниципалитет Щекино с населением 108 800 жителей расположен на площади 139,340 га плодородной земли в центре Тульской области. Административным центром муниципалитета является город Щекино. В нем расположены 4 городских поселения и 5 сельских поселений. Через муниципалитет проходят важные транспортные связи международного и федерального значения: Москва – Симферополь, автомагистраль областного значения Тула – Щекино, крупная железнодорожная магистраль „Москва-Белгород”. ТИ-ПАРК находится на расстоянии 225 км от международных аэропортов Москвы, на расстоянии 400 км от речного порта Павловск и на расстоянии 5 км от железнодорожной станции Щекино.
7
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
2.3. Цели и задачи „Тульского Индустриального Парка”
создание высокотехнологичных производств по европейскому и мировому образцу
привлечение местных и международных инновационных компаний
строительство производственных мощностей более чем для 25 предприятий
создание высококачественной жизненной эко среды
производство товаров высокого качества по приемлемым ценам с использованием в основном местных кадровых ресурсов и сырьевых мощностей
превращение ТИ-ПАРК в образец научного и технологического развития и экономическую модель для остальных регионов РФ
создание и стимулирование роста новых компаний и институций, в особенности в сфере малого и среднего бизнеса
2.4. Государственная поддержка проекта
Подписано соглашение 65 –к-1/1770 о сотрудничестве при реализации инвестиционного проекта на территории Тульской области 5 октября 2010 года между губернатором Тульской области и генеральным директором Тульский Индустриальный Парк.
ТИ-ПАРК успешно прошел проверку межведомственной комиссии. Проект прошел общественные слушания и генеральный план утвержден.
Правительством Российской Федерации выделены значительные средства на реализацию приоритетных национальных проектов и государственных целевых программ по строительству доступного жилья; в их числе: Национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России”; Программа обеспечения жильем молодых семей и молодых специалистов; государственная целевая программа «Жилище”; Федеральная программа «Государственные жилищные сертификаты”; Федеральная целевая программа «Строительство на территории Российской Федерации».
2.5. Конкурентные преимущества „Тульского Индустриального Парка”
близость к административному центру области г. Тула; прохождение по территории района федерального и международного транспортного коридора Москва – Юг; близость к рынкам сбыта продукции в Москве и Московской области;
наличие крупных предприятий с большим потенциалом инновационного развития;
наличие на территории района свободных земель для сельскохозяйственного и промышленного освоения, жилищного строительства;
наличие энергетических и сырьевых мощностей; наличие полезных ископаемых (огнеупорные глины, угленосные отложения, залежи песка, железная руда, бокситы и др.); 8
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
значительный потенциал для культурного развития, создания туристических и научных центров;
административная поддержка органов государственной власти; понятная и прозрачная законодательная база инвестиционной деятельности, которая совершенствуется; неслучайно на территории Щекинского района построила фабрики шведская компания „Svenska Cellulosa” (SCA);
инвесторы ТИ-ПАРК могут извлекать для себя большую пользу из существующих в муниципалитете Щекино трудовых ресурсов и земли.
9
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
3. ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА Проект состоит из двух основных зон: производство (промышленная зона) и жилой район. 3.1. Производство (промышленная зона).
Производственные зоны TИ Парка расположены на 70 га. и занимают северную часть площади между деревней «Кресты» и деревней «Беловы Дворы», параллельно трассе «Тула - Щёкино – Симферополь». С востока земля граничит с мелким оврагом и прудом, и с юга центральной зоны обслуживания ТИ Парка - будущая дорожная связь «Щёкино - Беловые Дворы – Малая Мясновка». 3.2. Структура. Потребности. Обеспечение.
Территория структурирована с дорожной сетью и земельными участками, на которых будут размещаться производства. В целях привлечения промышленности разного ранга и типа, предоставляются участки различного размера и расположения, опираясь на соответствующие пассажи и инфраструктуры. Все участки имеют правильные формы и изменяются в зависимости от характеристики производства, что позволяет наиболее эффективно использовать данную территорию.
видов
Участки, предназначенные для промышленных целей и делятся на группы: - участки для средних предприятий и отраслей промышленности 0,2 ÷ 0,5 га. - 7 шт.; - участки для малого бизнеса и промышленности 0,5 ÷ 1,2 га - 3 шт.; - участки для крупных предприятий и отраслей 6 ÷ 20 га - 6 шт.; - участки для объектов инфраструктуры 0,1 ÷ 1,5 га - 5 шт.; - участки для бизнес-парка - 2 га - 1 шт.
Все сектора покрыты дорожными связями, в большинстве случаев, по два подхода улиц разного класса. Существующие инженерные сооружения были обследованы и на 90% маршруты не требуют изменения в качестве связующего звена, что отвечает требованиям соответствующих операционных компаний. Общая площадь расположена на двух уровнях, разница между ними составляет 3 м. Восточная терраса предоставляется для промышленных предприятий и занимает около 30 га. Есть модули для строительства, текстильной промышленности и инфраструктуры. Западная терраса выше и расположена вдоль правого пути «Тула – Симферополь» и составляет около 40 га. На ее территории расположены места для малых и средних предприятий, логистических парков и бизнес-парк. Структурированный таким образом, индустриальный парк предлагает широкий набор возможностей для различных типов и размеров деятельности 0,2 - 0,5 до 20 га. Вполне возможно, консолидации участков для малых и средних предприятий, а также дробление больших площадей, не вызывая изменения в градостроительстве, что делает его чрезвычайно гибким для клиентов парка.
10
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
Весь индустриальный парк окружен противопожарными улицами. Не далеко от бизнес-парка, на самой высокой точке земли, предусмотрено место для коммунального строительства - пожарная служба. Его расположение позволяет отслеживать, и обслуживать не только промышленный район, но и жилой район, который имеет застройку низкой и средней высоты. 3.3. Зеленая система.
Несмотря на высокую обеспеченность технологии и в целом «чистого» характера производства, разработана стройная система зеленый изоляции. Вдоль главной дороги остается зеленая зона, она начинается от деревни «Беловые дворы» до деревни «Кресты» и эта зеленая зона будет расширена за счет рельефа ТИ Парка. Вторая изоляционная полоса расположена между двух террас промышленного парка, для недопущения неблагоприятного воздействия между предприятиями в этом секторе. В обслуживающей зоне, она разделяет две полосы улицы с односторонним движением. Третья изоляционная полоса образуется на восточной периферии TИ Парка за счет участков из двух основных модулей, граничащих с оврагом окружающей территории. Данный район хорошо виден на данный момент, поэтому мы его сохранили и обогатили для удовлетворения других целей. Эти три полосы находятся в северо-южной части и являются ветрозащитой для территории от преобладающих восточных и западных ветров. Зеленая система ТИ Парка (производственные площади) дополняет ещё четыре боковые полосы, расположенные на востоке и западе. Самая северная боковая изоляционная полоса проходит параллельно существующему кладбищенскому парку деревни «Кресты”. Следующая полоса расположена между двумя большими модуля "Строительство" и "Текстиль". Она совпадает с природными формами, в этой части парка. Доступная зеленая система будет дополнена озеленением за счет территории крупных модулей (50-60 м. в ширину).Третья боковая полоса расположена к югу от первых двух модулей между "Текстиль" и инфраструктурного модуля. Последняя зеленая полоса имеет протяженность изоляции до зоны контакта жилой площади и инфраструктуры районов. Третья боковая полоса расположена к югу от первых двух модулей, между "Текстиль" и инфраструктурным модулем. Последняя зеленая изоляционная полоса находится в зоне контакта жилой площади и инфраструктурного модуля. Так, изоляционные газонные покрытия всего промышленного района обеспечивают комфортность проживания в жилой части и нейтрализуют небольшое отрицательное воздействие производственных площадей. 3.4. Комплексность.
Расположение на территории всех элементов инфраструктуры - когенерационных установок с газораспределительной станции, водопроводный модуль очистные сооружения (модульные), заправочная станция, пожарная служба и бизнес-парк, дополняют престиж промышленного профиля территории и обеспечивает его всеми техническими элементами, которые необходимые для автономного развития и конкурентоспособности. Это является необходимым условием для внедрении и устойчивого роста со всеми элементами и преимуществ в развитии современной экономически оправданной и экологически адаптированной промышленной зоны.
11
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
3.5. Жилая зона
Жилая зона Тульского индустриального парка расположена в южной части комплекса и занимает площадь 68,6 га. Она охватывает более живописной части территории, которая имеет характерный, разнообразный рельеф. Граничит на севере с промышленной зоны, дорога связывающая деревни Беловые дворы, села Месновки и Малую Моставую. В восточный части комплекса есть небольшой пруд, которой представляет живописный водораздел, окружающий территорию с юго-востока, юга и югозапада. Для развития этой прекрасной частью ландшафта создается система прудов для обеспечения регулирования водных ресурсов в течение длительного времени года и будет использоваться жителями области для отдыха и прогулок. С запада территория граничит с главной дороги Тула - Симферополь и на около300м с юго-запада проходит железнодорожная линия Москва - Симферополь. Проект разработан и базируется на внедрение новейших инновационных технологий, градостроительных, архитектурных и управленческих решений. Это место создается для жизни в комфортной и дружественной человеческой среде. Проект решает проблемы, связанные с глобализацией и конкуренцией. Привлекает квалифицированные кадры на новые рабочие места. Мы предлагаем уникальный шанс Тульскому региону в ускорении и модернизации экономики общества на конкретной территории, улучшить ее демографическую ситуацию. Улучшение состояния городской среды, повысит доверие горожан к публичным институтам и в первую очередь к государству. Люди будут жить в безопасном городе с хорошим воздухом, с достаточным количеством парков, озер, хорошей школой, детским садом, центром детского досуга и семьи, спортивно-развлекательным комплексом. Все это заложено в проекте и даст возможность государству уменьшить затраты на дотации. Качество городской жизни, является первичным фактором для привлечения инвестиционного капитала и основой в противодействии оттока квалифицированной рабочей силы. Проект предлагает полный пакет социальных услуг. Всем жителям парка предоставлено благоустроенное жилье, экологически безопасные рабочие места и современное качество социальных услуг. Для инвалидов и престарелых граждан разработан проект «социального дома», отвечающий самым передовым мировым требованиям. Проект отвечает стандарту 2020 для европейского союза и этим опережает европейские страны на 8 лет по показателям для устойчивого развития территории, энергосбережений, комфорта и качества жизни. Все сферы услуг находятся в шаговой доступности. Количество мест в детских садах и школ соответствует нормативам. В проекте заложен городской транспорт для связи индустриальной и жилой части Парка и городов Щекино, Тула, Москва. Хорошая городская среда, в отдельном населенном пункте, обеспечит стабильность и поддержку социальных преобразований. Собственные современные очистные сооружения, гарантирует комфортное и эффективное экологическое функционирование поселка. На территории парка спроектирована собственная газогенерационная ТЭЦ, которая дает возможность снижения расходов по оплате ЖКХ для жителей Парка.
12
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН Территория 1 2 3 4 5 6 7
Общая площадь Жилой район Административные и коммерческие площади Производственные объекты и склады Улицы Инженерная инфраструктура Общественные парки и озеленение * исключая озеленение в жилых, административных и промышленных районах
Площадь (гектар) 138,6 37,8 11,62 46,34 14,89 2,72 25,29
% общейп лощади 100 27,3 8,4 33,4 10,7 1,96 18,24
40,79
29,4
ПРОМЫШЛЕННАЯ ЗОНА Территория
1 2 3 3.1 3.2 3.3 3.4 4 4.1 4.2 4.3 5 5.1 5.2 5.3 7 7.1 7.2 1 2 3 4 5 6
Площадь (гектар) Общая площадь - брутто 70,00 Общая площадь - чистая 61,68 Производственные объекты и склады включая 46,34 Промышленных зданий и складов (застр. площадь) 16,05 Административные здания (застр. площадь) 3,66 Производственные площадки и парковка 14,44 12,19 Озеленение и городское развитие (вкл.) Озеленение 10,07 Административные и коммерческие площади 3,32 Площадь застройки 1,04 Парковка 0,47 Озеленение и городское развитие (вкл.) 1,81 Озеленение 0,16 Инженерная инфраструктура 2,72 Площадь застройки 0,34 Производственные площадки и парковка 1,39 Озеленение и городское развитие (вкл.) 0,99 Озеленение 7,40 Улицы 0,30 Основные улицы 0,30 Вторичные улицы 8,02 Другие данные территории: Общая площадь - брутто 70,00 Площадь застройки 21,09 Общая площадь застройки 29,47 Плотность 30,10% Интенсивность 0,40 24,29 Озеленение - общая площадь
% общей площади 100,0 88,1 66,2 22,9 5,2 20,6 17,4 14,4 4,74 1,5 0,67 2,6 0,2 3,9 0,5 2 1,4 10,6 0,4 0,4 11,5
13
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
ЖИЛОЙ РАЙОН Территория 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 2 2.1 2.2 2.3 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.5.1 3.5.2 3.5.3 3.5.4 3.6 3.7 4 5 5.1 5.2 6
Жилая площадь - чистая Площадь застройки Общая площадь застройки Озеленение и городское развитие Парковка Плотность Фактор интенсивности Благоустройство и спортивные площадки Парк Озеленение Спорт Торговля и управление Площадь застройки Общая площадь застройки Административные площади (застр. площадь) Коммерческие площади (застр. площадь) Учебная площадь (застр. площадь) Школа (застр. площадь) Детский сад (застр. площадь) Культурный центр - Библиотека (застр. площадь) Культурный центр (застр. площадь) Отель (застр. площадь) Медицинский центр (застр. площадь) Общая площадь - чистая Улицы Основные улицы Вторичные улицы Общая площадь - брутто
Площадь (гектар) 37,80 11,44 33,99 25,87 0,54 30% 1,15 15,99 13,35 2,20 0,44 8,30 1,96 7,67 0,23 0,77 0,61 0,23 0,38 0,06 0,18 0,10 0,06 62,03 6,57 3,45 3,12 68,60
% общей площади 55,1 16,7 37,7 0,8 23,30 19,50 3,20 0,64 12,10 2,90 11,20 0,30 0,10 0,90 0,30 0,10 0,09 0,30 0,10 0,09 90,40 9,60 5,00 4,50 100,00
3.6. Расположение земельного участка 3.6.1. Географическое положение
Тульская область расположена на Среднерусской возвышенности, в пределах степной и лесостепной зон и граничит на севере и северо-востоке - с Московской, на востоке – с Рязанской, на юго-востоке и юге – с Липецкой, на юге и юго-западе – с Орловской, на западе и северо-западе – с Калужской областями. Тульская область занимает площадь 25,7 тыс.кв.км (0,15 процента территории России). Протяженность территории области с севера на юг – 200 км, с запада на восток – 190 км. Климат умеренно континентальный, характеризуется умеренно холодной зимой и теплым летом. Продолжительность периода с положительными температурами составляет 220-225 дней. Годовое количество осадков – 555-665 мм. Главные водные артерии – реки Ока, Упа, Дон. Население области – 1690,0 тыс.человек.
14
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
Административный центр Тульской области – город Тула. Расстояние от Москвы - 193 км. Это крупный промышленный, научный и культурный центр, важный железнодорожный узел. Тула – город-герой, имеет славное историческое прошлое, богатые трудовые и культурные традиции. 3.6.2. Административно‐территориальное деление
Тульская область образована 26 сентября 1937 года. В число административно-территориальных единиц входят: 23 района, 9 городов областного подчинения, 12 городов районного подчинения, 5 районов в городах, 43 поселка городского типа, 341 сельсовет. Административный центр области: город Тула. Год основания - 1146. Расстояние от Москвы до Тулы – 193 км. В городе пять районов: Зареченский, Привокзальный, Пролетарский, Советский, Центральный. Города областного подчинения: Алексин, Богородицк, Донской, Ефремов, Кимовск, Новомосковск, Тула, Узловая, Щекино. Наиболее крупные города: Тула, Новомосковск, Алексин, Щекино, Узловая, Ефремов. В соответствии с особенностями социально-экономического и исторического развития на территории области создано 26 муниципальных образований. 3.6.3. Природные ресурсы
Основу природного богатства Тульской области составляют земельные ресурсы. Около 75 процентов земельной площади области вовлечены в сельскохозяйственное использование. На территории области выявлены и разведаны запасы месторождений бурого угля, торфа, железных и алюминийсодержащих руд, гипса, глин, каменной соли, известняков, пресных и минеральных подземных вод. Наличие железной руды превратило Тульский край в один из крупных металлургических центров России, залежи бурого угля, известняков, глин привели к развитию угольной промышленности, энергетики и промышленности строительных материалов. Область входит в северо-западную часть Подмосковного угольного бассейна. Изучение и апробирование товарной продукции угледобывающих предприятий, отходов обогащения угля в отвалах обогатительных фабрик свидетельствуют о возможности комплексного использования тульских углей и отходов их обогащения в качестве топлива и горнохимического сырья, а также сырья для производства редких, рассеянных элементов и благородных металлов. Имеются благоприятные геологические предпосылки по выявлению в недрах Тульской области месторождений благородных и цветных металлов, созданию новых солепромыслов.
15
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
3.7. Характеристики земельной собственности
Наименование Страна
Россия
Россия
Россия
Тульская область, Щекинский район, МО Костомаровское, примерно 900 м севернее д. №2 в д. Мясновка Характеристика земельного участка
Тульская область, Щекинский район, МО Костомаровское, примерно в 350 м севернее д. №2 в д. Мясновка
Тульская область, Щекинский район, МО Костомаровское, примерно 450 м южнее д. №2
Категория земель в соответствии с целевым назначением
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земля для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения для размещения производственных предприятий 440 000
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земля для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения для размещения производственных предприятий 260 000
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земля для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения для жилищного строительства
спокойный
спокойный
спокойный
собственность
собственность
собственность
71:22:050101:42
71:22:050101:41
71:22:050101:43
не зарегистрированы
не зарегистрированы
не зарегистрированы
87 863 600,00
51 919 400,00
275 511 320,00
Адрес
Разрешенное использование Площадь земельного участка, кв.м. Рельеф участка
686 000
Юридический статус Право на Объект оценки Кадастровый номер Сервитуты (обременения) Кадастровая стоимость, руб.
Копии собственности на землю находятся в Приложении № 1 3.8. Основные этапы строительства
Инвестиционная программа проекта состоит из пяти фаз (стадий), продолжительностью 12 месяцев по каждой фазе; общая продолжительность проекта длится 5 лет. Каждый ежегодный цикл строительства завершает относительно автономные части проекта, в том числе дорог, очистных сооружений, водоснабжения, канализации, отопления, электрических подстанций, офисных и административных зданий, жилых домов.
16
Jan 15, 2015
Основные этапы реализации Проекта
БИЗНЕС - ПЛАН
2011
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 2013-2014 2015 2016 2017-2020
1. Выкуплена земля; земли переведены в категорию жилищного поселения и пром. назначения; общественное слушание и междуведомственная комиссия; подписано соглашение между Губернатором тульской области и Генеральным Директором компании 2. Разработан генеральный план застройки территории парка; документация о целесообразности; экологическая экспертиза 3. Изготовление проектно-сметной документации 4. Начало строительных работ 5. I ЭТАП - 500 квартир соответствующей социальной и инженерной инфраструктуры 6. II ЭТАП 7. III ЭТАП 8. IV ЭТАП 9. V ЭТАП
В каждом из этапов с 2015 по 2018 год будет выполнено строительство одной четверти оставшихся районов, приблизительно50% заложенных доходов на основе контрактов на свободном рынке, остальные доходы на основе контрактов в рамках федеральных программ, инженерной инфраструктуры и социальной инфраструктуры. В 2013 и 2014 годах планируется запуск интенсивной кампании по привлечению инвесторов для промышленных площадок. Значительный прогресс уже достигнут и есть интерес со стороны инвесторов. При населении Щекинского района 108 800, в первой части нашего проекта «Тульский Индустриальный Парк» - I ЭТАП будет построен жилой квартал для 1500 жителей и при полной реализации проекта 15 000 жителей (15% населения). Количество людей в Щекинском районе, нуждающихся в жилой площади, в связи с выселением из ветхого жилья - 5870 человек и аварийного жилья - 59 человек. В очереди молодых семей, нуждающихся в жилье - 110 семей. В очереди на улучшение жилищных условий - 2720 семей. По федеральной целевой программе «Социальное развитие села до 2020 года» в список включено 6 участников. Перечислено в списки включены более 14% населения региона. Проект спланирован таким образом, что люди сразу попадут в разнообразную, комфортную жилую среду. С учетом предварительных переговоров с потенциальными инвесторами, предполагается, что к введению в эксплуатацию жилого комплекса начнется строительство производственных объектов и начнется набор персонала.
17
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
Сроки реализации различных мероприятий в первом этапе следующие: Виды работ
№
Месец 1
Мобилизация
2
Ограждение
3
Временные строительные работы /временного поселения, магазинов, временные электрические и водные снабжение/
4
Временные дороги
5
Канализация (ливновая, фекальная)
6
Коллекторы
7
Наружные сети водоснабжения
8
Наружная эл. Сеть
9
Тепловая магистраль
10
Наружные сети газоснабжения
11
Газ. Обеспечение с магистр.
12
Квартиры
13
Очистные сооружения
14
Эл. Присоединение
15
Эл. Подстанция - 110/20 kV
16
Дороги
17
Ландшафтная архитектура, тротуары, насаждение
18
Энергообеспечение
19
Эл. Подстанция - ТЭЦ
20
Абонатные станции для теплой воды
Всего достигнутый прогресс до завершение IЭТАПа (% Завершения)
2015 05
06
07
08
09
10
3%
20%
40%
65%
80%
100%
11
18
12
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
4. ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРОГРАММА Инвестиционные намерения распределены по бизнес-линий, расположенные во времени, в соответствии со сметой на строительство в пределах объектами представлены в табличном виде ниже:
No
Бюджетирование
Единица
1 2 3 4 5 6 7 8
Затраты на строительство Строительство жилья эконом - класса Строительство объектов соц. инфраструктуры Строительство коммунальной инфраструктуры Строительство обществ. парков и озеленения Строительство таунхаусов Строительство торгово-офисных площадей Пром. строительство Документация проекта
м2 288 000 м2 45 200 15 000 жителей м2 258 700 м2 52 650 м2 52 300 м2 294 700
Цена за единицу в руб.
Количество
21 120 29 7000 1 194 23 100 26 400 21 000
1
месяцы
10
6.1
5 лет
0.6
Описание
Сумма
1
Строительство жилья эконом - класса
2
Строительство объектов соц. инфраструктуры
1.34
3
Строительство коммунальной инфраструктуры
4
19 113 195 000 6 082 560 000 1 342 440 000 2 548 672 200 308 887 800 1 216 215 000 1 380 720 000 6 188 700 000 45 000 000
в миллиард. руб. (закругленные) 2 3 4 5
годы
No
5 лет Стоимость в руб.
12
12
12
12
1.36
1.38
1.38
1.38
4 лет
0.335
0.335
0.335
0.335
2.55
4 лет
0.15
0.8
0.8
0.8
Строительство обществ. парков и озеленения
0.31
4 лет
0.04
0.09
0.09
0.09
5
Строительство таунхаусов
1.22
4 лет
0.02
0. 4
0.4
0.4
6
Строительство торгово-офисных площадей
1.38
4 лет
0.18
0.4
0.4
0.4
7
Пром. строительство
6.19.
4 лет
1.39
1.6
1.6
1.6
8
Документация проекта
0.01
Расходы на строительство:
19.1
3.485
5.05
5.005
5.005
0.6
Общий объем строительных работ в рамках гос. программе «Жилье эконом - класса» составляет 288 000м2, как при этапе I построим20 000 м2. Во время других этапов будет продолжаться строительство социального жилья, 67 000 м2 в год. С 2016 по 2018 год планируется строительство 52 650 м2 таунхаусов, 52 300 м2 торговых и офисных зданий, 294 700 м2 производственных и логистических помещений.
19
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
5. ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОЕКТА Компания планирует принять участие в следующих федеральных целевых программах: Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда; Обеспечение жильем военнослужащих, уходящих в запас; Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой; Обеспечение инфраструктуры индустриальных кластеров; Развитие здравоохранения; образования; Содействие занятости населения; Программы развитие спорта; науки и культуры; Программы для поддержки молодежи. Капитал ОАО Управляющая Компания «Тульский Индустриальный Парк» 500 150 000 рублей Кроме участия собственного капитала компании, для первого этапа в плане заложено привлечение кредита в размере 600 миллионов руб. . Источник, №: 2.1 2.2 2.3 2.4
2015 Потребности в финансировании Привлечение банковских кредитов и займов От акционеров Авансы, полученные от клиентов Текущие обязательства к строительной компании (и/или доходы от продажи земли) Общая потребность финансирования
599 820 2 700 -
2016
2017
2018
2019
(тыс. руб.) 2 365 080 715 080 622 080 59 100 1 709 400 1 802 340 2 196 360 2 196 360 2 196 360
616 260 1 8 8100 2 196 360
19 020
187 320
71 100
63 900
62880
645 780
4 800 220
4 691 940
4 684 740
4 683 600
Используется годовая процентная ставка от 14% и в конце первого этапа общая сумма процентов по долгу будет составлять 35 950тысяч руб.. В таблице ниже представлено резюме по годам: No
Этап
1
Займа использования
2
Выплата основной суммы
3 4
Долг по кредиту на конец периода Процентные расходы по выпущенным долговым
этап I
этап II
этап III
этап IV
этап V
2015-2016
2017
2018
2019
2020
599 823 360
2 365 079 280
715 059 480
622 075 440
616 285 380
-599 823 360
-2 365 079 280
-715 059 480
-622 075 440
-616 285 380
-
-
-
-
-
35 949 840
165 555 540
50 054 160
43 545 300
43 140 000
Следует иметь в виду, что потребности в финансировании и финансовые расходы после первого этапа являются примерами.
20
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
6. КЛИЕНТЫ, ЦЕНЫ, ПРОДАЖА Клиенты компании могут быть разделены на четыре группы: Группа 1.«Жители Щекинского Района, перечень федеральных целевых программ»
А) Нуждающихся в жилой площади, в связи с выселением из ветхого жилья - 5870 человек (2340 семей) и аварийного жилья - 59 человек (23 семьи); в очереди молодых семей, нуждающихся в жилье, 110 семейиз них включены в Программу «Обеспечение молодых семей» - 86 семей. Б) В очереди на улучшение жилищных условий - 2720 семей. В) Военные (офицеры и сержанты в отставке), стоящие в очереди на жилье в Тульской области (700 семей). На практике, связь и удовлетворение потребностей этой группы клиентов будет осуществляться через местные органы властипо закупкам. Группа 2.«Жители Щекино, желающих купить городской дом на открытом рынке»
По статистике 10% россиян могут позволить себе ипотеку на покупку недвижимости Группа 3. «Инвесторы на промышленных площадках»
На территории ТИ-Парка планируется размещение 25 малых и средних предприятий, а также предоставление коммерческих площадей для оказания различных услуг. Акционеры TИ-Парка за счет собственных и заёмных средств при содействии администрации Тульской области реализуют коммуникативные программы по привлечению инвесторов к промышленным объектам. Основными секторами, представляющими интерес для производства в TИ-Парке являются развитые секторы (текстиль, одежда, продукты питания, фармакология и др.) и потенциальные секторы (мебель, материалы для ремонта дома, технологии и бытовая техника и др.). Группа 4. «Руководители предприятий, Молодые специалисты, Инвесторы торговых площадей парка»
Спрос на эту категорию, зависит от спроса на логистические и промышленные площади в парке. Успешное завершение проекта зависит от параллельного развития промышленного и жилого района. Количество людей, нуждающихся в жилой площади в Щекинском районе хорошо известно. Цены и темп, с которой потребности этих граждан подлежат удовлетворению - согласуется с государственными закупками. С другой стороны, развитие индустриального парка зависит от макроэкономических условий и ресурсов региона, таких как местоположение, развитие инфраструктуры и т.д. Программа доходов распределяется на годовые циклы, общая продолжительность плана составляет 5 лет. Каждый этап проходит примерно одна пятая часть строительства жилого района. Это темп жилищного строительства в соответствии с нашими ожиданиями для развития промышленной зоныв текущих макроэкономических условиях.
21
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
6.1. Макроэкономическая ситуация В 2012 году продолжается рост российской экономики. За семь месяцев текущего года, по оценке Минэкономразвития России, прирост ВВП к соответствующему периоду прошлого года составил 4,2 процента. Рост ВВП был связан с ростом промышленного производства, с высокой динамикой финансовой деятельности, розничной и оптовой торговли. Положительное влияние на рост ВВП оказывали расширение инвестиционного спроса (во многом за счет эффекта базы), возросшая ориентация внутреннего спроса на отечественную продукцию и замедление роста импорта. На социальные показатели благоприятно воздействовало быстрое замедление потребительской инфляции в первой половине года. Помесячный рост реальной заработной платы с января по июль устойчиво превышал 10%ный уровень (за исключением марта). На рынке труда растет занятость в большинстве секторов, а уровень безработицы опустился до рекордно низких уровней. Вместе с тем в первом полугодии 2013 г. экономическая динамика по отношению к соответствующему периоду прошлого года замедлилась до 4,4%. Во многом это обусловлено паузой внутреннего спроса, которая была связана с очень сильным эффектом базы последнего квартала прошлого года. Динамика и потребительских, и особенно инвестиционных расходов в 2013 году продемонстрировала существенный рост по отношению к первому полугодию 2012 г., но при этом значительно затормозилась по отношению к уровню последних месяцев прошлого года. Во втором полугодии, напротив, ожидается поквартальное ускорение темпов роста экономики – прежде всего инвестиционного спроса. В то же время за счет высокой базы прошлого года годовая динамика ВВП снизится до 2,7-2,8 процента. В целом за 2013 год ожидается, что рост ВВП составит 3,5 процента. В 2013 году продолжается рост промышленного производства. По итогам января – июля прирост составил 3,2% к соответствующему периоду прошлого года, в том числе обрабатывающих производств – 4,9%, добычи полезных ископаемых – 0,9%, производства и распределения электроэнергии, газа и воды – 1,7 процента. Драйвером роста выступают обрабатывающие производства. Наибольший прирост отмечен в отраслях инвестиционного спроса (производство транспортных средств и оборудования, металлургическое производство и производство готовых металлических изделий, производство прочих неметаллических минеральных продуктов), а также в производстве пищевых продуктов, включая напитки, и табака. Основное влияние на рост промышленного производства оказывало увеличение спроса на автомобили, а также торможение роста импорта. Динамика инвестиций в основной капитал в текущем году остается нестабильной. После провала в I квартале (по сравнению с IV кварталом 2012 г. сокращение составило 7,4% с исключением сезонного фактора), во II квартале инвестиции восстановили рост – прирост к I кварталу с исключением сезонности составил 2,6%, однако в последние месяцы происходит снижение инвестиционной активности. Замедление роста инвестиций в основной капитал сопровождается сокращением прибыли предприятий и организаций по отношению к соответствующему месяцу прошлого года, которое происходит третий месяц подряд, начиная с апреля текущего года.
22
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
Во втором полугодии ожидается ускорение инвестиционной активности. Драйверами роста станут такие отрасли как торговля, связь и отрасли с высокой долей бюджетного финансирования (образование; государственное управление, обеспечение безопасности и социальное обеспечение). На рынке труда сохраняются позитивные тенденции. К лету 2013 года норма безработицы снизилась до уровня более низкого, чем был достигнут в предкризисный год. В июле третий месяц подряд безработица составила 5,4% экономически активного населения. Сокращается регистрируемая безработица – ее уровень в конце июля составил 1,4% экономически активного населения. Рост спроса на труд отмечается по большинству секторов, но прежде всего это промышленность, строительство, финансовая деятельность. Ожидается, что во второй половине года снижение безработицы прекратится и в целом за 2012 год норма безработицы составит 5,9 процента. Прирост инвестиций в основной капитал за январь – июль составил 10,2% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. Значительно ниже был прирост в строительстве (на 3,7%), в том числе в жилищном строительстве (на 3,9 процента). Снижение безработицы сопровождается усилением роста заработной платы. За первые семь месяцев текущего года реальная заработная плата выросла на 10,7% по отношению к соответствующему периоду 2012 года. По мере усиления инфляции во втором полугодии 2013 г. реальный рост заработной платы замедлится. По итогам года ожидается прирост заработной платы на 9,1 процента. В 2013 году продолжилась тенденция неустойчивого роста реальных доходов населения. За январь – июль реальные доходы выросли на 2,9% (в том числе в I квартале на 2,4%, во II квартале на 3,6%) к уровню соответствующего периода прошлого года, а в целом за 2013 год ожидается рост на 3 процента. В 2013 году на потребительском рынке сохранились положительные тренды. За семь месяцев текущего года прирост оборота розничной торговли составил 6,8% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. На фоне невысокого роста реальных доходов населения розничные продажи во многом обеспечивались снижением сбережений населения и ускорением роста потребительского кредитования. По предварительным данным, в январе-июле объем денежных доходов населения увеличился на 7,5%, одновременно расходы на покупку товаров и услуг выросли на 11,3 процента. При этом норма сбережения в июле текущего года снизилась до 8%. Во второй половине 2013 года рост розничного товарооборота может затормозиться в результате усиления инфляции и замедления роста потребительского кредита. В целом за год ожидается увеличение оборота розничной торговли на 6,1 процента.
23
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
6.2. Рыночная среда, анализ спроса Основным фактором для успешной реализации индустриального парка является инвестиционная деятельность в стране частных инвесторов и инициатив в рамках различных государственных программ. Наш анализ фокусируется, с одной стороны на динамику индекса промышленного производства, с другой стороны отслеживает динамику Общей площади введенных промышленных зданий. Спрос на промышленные пространства конкретнокасается проекта ТИ-Парк.Таким образом, надо обратить внимание на исторический прогноз обрабатывающего производства.Поскольку тестовая база данных с января 1999 года, мы пользуемся оборота этой даты как= 100.
Приведенный выше график ясно показывает, что в период 1999-2010 годов обрабатывающая промышленность в России увеличилась в два раза. За соответствующий период времени в стране было построено 35 586,97 тысяч квадратных метров общей площади производственных зданий.
24
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
Общая площадь введенных зданий (годовая), тысяча квадратных метров общей площади, значение показателя за год 2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
1567,84
1499,3
Российская Федерация Административные здания Нежилые здания
7160,4
8250,3
9473,4
9134,6
10275
10658
11478
13256
23571
23287,6
22605,1
21168
Промышленные здания Сельскохозяйственные здания Коммерческие здания
1747,9
2016,4
3039,5
2549,8
2572,5
2531
2500,8
2473,3
3710,9
4073,7
4112,97
4258,2
987,7
1180,9
1029,3
986,8
816
820,2
819,7
1528,8
2721,8
3274,4
3659,8
3290,1
692
858,7
1051,3
1471,0
2252,8
2847,1
3528,7
3870,4
9424,1
8049,7
7751,75
6901,8
Учебные здания
1261,1
1516,2
1440,1
1329,5
1426,2
1298
1337,5
1403,7
2099,9
1972,9
1789,79
1780,6
Здравоохранение
1119,5
1199,3
1013,0
1070,8
1033,4
1091,5
957
1330,7
1244,5
1185,5
1030,79
1423,4
Другие здания
1352,1
1478,8
1900,3
1726,6
2173,8
2070,2
2334,7
2648,7
4369,6
4731,4
4260,02
3513,5
Всего
45761
44673,6
47650,5
49589,4
53715
59950
66289
75554
98069
102517
95056,5
91455
Жилые дома и общежития
38601
36423,3
38177,1
40454,9
43441
49292
54811
62298
74498
79229,1
72451,4
70288
330,22
262,9
Центральный федеральный округ Административные здания Нежилые здания
1570,6
1695,7
1919,4
2537,9
2474,2
3051,6
2812,1
3823,4
7355
7467,4
6570,4
5357,8
Промышленные здания Сельскохозяйственные здания Коммерческие здания
311,9
320,4
404,2
663,8
415,6
641,4
702,8
777,2
1324,2
1266
1294,67
1073,4
186,1
305,6
188
175
103,8
250
221,1
857,1
1129,1
1817,8
2041,55
1146,8
152,5
121,3
168,1
456,7
598,2
695,5
680,9
618,3
2509,8
1875,9
1734,29
1565,3
Учебные здания
361,6
335,4
395,5
421,2
506
441,7
433,2
539,1
985,4
824,6
564,03
531,1
Здравоохранение
312,8
233,2
374,6
359,5
319,3
389,5
237,2
444,3
275,3
214,2
183,37
260
245
379,7
389
461,7
531,3
633,5
536,9
587,5
1131,2
1468,8
752,49
781,1
Всего
14839
14299
15294
17217
18644
22258
23021
26055
32863
31934,2
30386,5
27105
Жилые дома и общежития
13269
12603
13375
14679
16169
19206
20209
22231
25508
24466,7
23816,1
21747
Другие здания
Тульская область Административные здания Нежилые здания Промышленные здания Сельскохозяйственные здания Коммерческие здания
1,7 35,8
34,7
124,2
77,1
64,1
104,6
67,7
108,8
39,8
45,1
120,5
134,6
11,8
12,4
62
34,8
22,6
66,6
21,2
45,3
16,8
22,1
48,67
116,3
3,9
3,1
2,8
9,7
10,5
0,4
32
4
4,6
34,73
8,2
4,3
0,6
0,3
13,1
16,5
8,7
5,9
0,1
34,91
3,3
1,8
4,3
2
3,1
2,7
9,9
7,3
10,6
1,18
6,7
Учебные здания
4,8
Здравоохранение
9,5
Другие здания
13,5 14,9
13,5
4,8
39,4
2
9
1,5
3,7
32,1
14,6
10,1
14,7
5,1
16,4
5,1
9,3
1,01
0,1
Всего
335,2
329,2
270
295,1
335,7
354,2
296,1
359,8
383,1
511,2
564,11
580,4
Жилые дома и общежития
299,3
294,5
145,8
218
271,6
249,6
228,4
251
343,3
466,1
443,61
445,9
25
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
Объемы строительства в России увеличились с 44,7 млн. квадратных метров в 2000 году до 66,3 миллионов квадратных метров в 2005 году и до более 100 миллионов квадратных метров в 2012году. Центральный федеральный округ имеет стабильную долю, не менее 25% объемов строительства в стране. Тульская область поддерживает в среднем 2% объемов строительства в Центральном федеральном округе. В связи с вводом в эксплуатацию производственных площадей в последние годы в России вводятся в действие по 4 млн. квадратных метров общей площади промышленного назначения (в год). Центральный федеральный округ имеет стабильную долю не менее 25% (или 1 млн общей площади для промышленного использования в год). Последние 11 лет средняя доля Тульской области 5% от Центрального федерального округа, или 40-50 тысяч квадратных метров от общей площади для промышленных целей в год.
Типичная картина динамики строительства промышленных зданий – ступенчатый рост: несколько лет вводятся относительно равные объемы, следует резкий скачок, и снова несколько лет при относительно равных объемах, но уже качественно новый уровень. Поскольку динамика ввода в эксплуатацию производственных площадей связана с объемом производства в стране, в течение ближайших трех лет не следует ожидать значительного скачка спроса на новые производственные площади, или строительство таких. Министерство экономического развития прогнозирует устойчивый рост индекса промышленного производства. Анализ динамики объемов производства и строительства предполагает, что в ближайшие годы спрос на промышленное пространств Тульской области будет расти на 40-50 тысяч квадратных метров /год (как в 26
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
предыдущие пять лет).Простой расчет можно резюмировать следующим образом: если за 100 % промышленного роста в стране было построено 35 586,97 тысяч квадратных метров общей площади производственных зданий, то, за каждый процент увеличения индекса (по сравнению с январем 1999 г.) построено 355 869,7 м2.В ближайшие годы в России можно ожидать, что спрос на промышленные пространства будет расти примерно на 4,5 миллиона квадратных метров/ в год, из которых Центральный федеральный округ имеет долю не менее 25%, т.е. 1,1 миллион квадратных метров/год.
6.3. Исторические данные о товарообороте в России Розничный товарооборот Группы товаров
2252
2588
2847
6244
Среднее по Европе 2562
663
972
1202
2446
946
893
Фрукты и овощи
77
103
120
150
100
104
Фрукты
27
Овощи
50
Молочные продукты и яйца
87
86
164
705
100
33
Мясо и мясные продукты
91
138
211
447
130
216
9
35
34
28
26
45
161
125
241
544
176
187
120
70
140
110
95
41
56
84
60
92
43
178
147
122
52
Всего Продукты питания, напитки и табачные изделия
Болгария
Латвия
Среднее потребление НА ДУШУ НАСЕЛЕНИЯ ЕВРО Венгрия Aвстрия
Россия 2370
в том числе:
Рыба и рыбные продукты, ракообразных и моллюсков Кондитерские изделия и сахар Хлеб и хлебобулочные изделия, продукция мукомольно-крупяной промышленности Сахар и кондитерские изделия из сахара Друге пищевые продукты
38 66
Масло, жиры и многое другое.
29
40
Кофе, чай и какао
14
12
Спирт Алкоголь
47
175
176
Вина
9
Пиво
14
Безалкогольные напитки
23
54
54
Табак
68
78
97
1589
1616
Текстиль, одежда и обувь
98
255
Текстиль для одежды и галантереи
11
29
Одежда и изделия из меха
56
Обувь
31
Товары длительного пользования
310
133
185
24
44 262
81
31
3798
1602
1476
148
731
200
268
11
30
17
7
159
99
559
105
192
67
38
142
45
69
в том числе:
Источник данных: веб-сайты государственных статистических органов стран, данные за 2008 и другие годы, с коррективыми
27
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН Розничный товарооборот Группы товаров
Материалы для ремонта жилья
Болгария 123
Среднее потребление НА ДУШУ НАСЕЛЕНИЯ ЕВРО Латвия Венгрия Aвстрия Среднее по Европе 239 141 168
Россия 47
Отопление, топливо
19
3
Мебель и бытовые
219
253
437
992
303
74
70
94
190
501
118
40
Ковры и другие покрытия для полов
7
11
17
15
12
5
Домашний текстиль
3
6
8
Бытовая техника
57
72
81
Хозяйственные товары
27
25
48
Инструменты и оборудование для дома и сада
41
21
98
Моющие средства
14
23
52
Фармацевтические, медицинские и ортопедические товары
86
126
107
Автомобили и запасные части
312
239
406
Легковые автомобили
231
Мебель и предметы интерьера, освещение
Мотоциклы и велосипеды Запасные части и принадлежности для автомобилей Жидкое и газообразное топливо и смазочные материалы для транспортных средств Техника
6 38
70
12
33 438
38
54 20
17
100
85
319
132 130
2 79
2 63
427
442
798
434
126
146
197
318
200
54
Коммуникационное оборудование
45
35
22
34
14
Радио-и телеаппаратура
216
100
26
35
49
Оптика и фото аксессуары
7
16
Компьютеры и оргтехника
55
91
4
6
7
3
336
115
19
76
158
85
40
36
32
66
40
45
17
53
89
41
387
61
43
387
32
43
Носители информации для аудио-визуальных, фотографических оборудования и машин для обработки информации Товары длительного пользования для отдыха и развлечений, музыкальные инструменты Игры и игрушки, спортивный инвентарь и кемпинги, цветы и домашние животные, ювелирные изделия, часы Книги, газеты и журналы, канцелярские изделия и материалы Косметика Электрические приборы для личной гигиены, парфюмерии и косметики Личные аксессуары, не включенные в другие
32 21
12 81
76
14
5
102
62
Источник данных: веб-сайты государственных статистических органов стран, данные за 2008 и другие годы, с коррективыми
28
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
Центральный федеральный округ с центром г. Москва и Московской области /котором принадлежит и Тульская область / имеет гораздо более высокий уровень жизни, чем остальная части России. Средний товарооборот на душу населения в год: Россия - € 2370 Для сравнения:
Восточная Европа - € 2562
Болгария - € 2252
Венгрия - € 2847
Развитие производства в Туле, в центре Центрального федерального округа обеспечивает доступ к концентрированом рынке от 51460 000 пользователей со средним европейским стандартом жизни и коротких транспортных схем для доставки. Товарооборот по России за 2010 г. – 16 468 608 Млн. руб. (412 млрд. Евро) в том числе:
пищевые продукты, включая напитки, и табачные изделия – 7 996 673 Млн. руб.
непродовольственные товары – 8 471 935 Млн. руб.
Импорт 2011 – 305,6 млрд. долларов США (235 млрд. Евро) Анализ товарооборота показавает, что рынок в целом в России условно поделен на „развитых отраслей” и на „развивающихся отраслей” / таких, на которых товарооборот на душу населения значительно (примерно в 2 раза) ниже, чем средний уровень в Европе /. Развитые рынки Основные товары, представляющие интерес для производства в TИ-Парке: 1. Одежда: ТОВАРНАЯ СТРУКТУРА ОБОРОТА ОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ
2010 Млрд. руб.
Ткани
50
Верхняя одежда
1197,3
Одежда из меха
83,3
Чулочно-носочные изделия Обувь кожаная
58,5 465,9
Источник данных: Федеральная служба государственной статистики
29
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
Следует отметить, что средний гражданин России тратит на одежду и обувь 268 евро в год, а европейцы 200 евро, 98 евро в Болгарии, Венгрии 148 евро. Всего - 1855 Млрд. руб. в 2010 году ≈ 11,3% потребления Импорт Российской Федерации важнейших товаров в 2009 году
Количество
Волокно хлопковое, нечесанное, т
тыс. долларов США 143 001,10
Ткани хлопчатобумажные, М2
163 614,40
197 124 752,80
101 123,30
Одежда трикотажная и текстильная, т
3 722 223,30
Обувь кожанная, тыс.пар
77 178,00
1 249 448,30
Источник данных: Федеральная служба государственной статистики
Официальный импорт одежды и обуви 2009 года было 5236 миллионов долларов США, но стоимость по таможеных декларации, как правило, значительно ниже, чем фактическая. Наименование
2011 отчет
2012 оценка
прогноз 2014
2013 1
2
1
2015/2011, % 2015 варианты 2 1
2
1
2
Индекс производства легкой промышленности
103,7
96,5
101,4
103,7
103,9
105,7
104,0
106,0
105,7
112,1
Официальный импорт товаров легкой промышленности
118,1
115,3
120,0
128,5
113,0
117,5
110,0
112,8
172,0
196,4
Доля отечественных товаров на рынке Доля официальных импортных товаров на рынке
28,4
25,2
22,0
23,4
21,0
22,4
20,0
21,5
46,2
48,6
50,0
55,2
52,0
57,2
54,0
57,3
Доля неучтенной продукции на 25,4 26,3 28,0 рынке Источник данных прогноза: Минэкономразвития России
21,4
27,0
20,4
26,0
21,2
Объем отечественного швейного производства занимает несколько более 10% от объема рынка одежды, поэтому перспектива роста резко ограничена давлением официального и «серого» импорта, а также контрабанды. Базой для производства одежды является текстильная промышленность, которая в 2012 году только восстановится до уровня 2011 года. Учитывая, что в 2011 году объем производства тканей сократился в среднем на 20%, производство одежды будет ориентировано на импортные ткани. Кроме того, ассортимент и качество отечественных тканей не удовлетворяет швейную промышленность. Для производства одежды в среднем ценовом сегменте сырье (ткани) закупается в основном по импорту. Для серьезного прорыва в области производства отечественной одежды необходимы новые технологии, современные методы управления специфическим бизнесом, без которых трудно отстаивать имеющуюся нишу на рынке. Без значительных инвестиций в текстильное производство, являющееся базисным для швейного производства, невозможно изменить сложившуюся ситуацию в производстве одежды. Обувная отрасль – наиболее динамичная подотрасль легкой промышленности. Производство обуви, по оценке экспертов, на 70% представляет сборку импортируемых деталей обуви и в меньшей степени зависит от объемов производства отечественного кожевенного сырья. Доля отечественной обуви на рынке составляет менее 20 процентов. В официальном импорте доля Китая – более 80 процентов. Такое положение по прогнозам Минэкономразвития России сохранится и до 2015 года. 30
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
2. Продукты питания: ТОВАРНАЯ СТРУКТУРА ОБОРОТА РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ (в фактически действовавших ценах) Все товары Пищевые продукты, включая напитки, и табачные изделия≈ 48,6% потребления
2010 Млрд. руб. 16468,6 7996,7
Мясо животных и домашней птицы
626,5
Продукты из мяса
637,4
Консервы из мяса
62,7
Рыба и морепродукты
307,8
Животные масла
122,6
Растительные масла
124,3
Маргариновая продукция
30,9
Цельномолочная продукция
320,7
Сыры жирные
208,4
Яйцо птицы
110,7
Сахар
153,5
Кондитерские изделия
490,6
Чай
77,7
Хлеб и хлебобулочные изделия
379
Мука
66,9
Крупа
90,9
Макаронные изделия
88,1
Свежий картофель
80,5
Свежие овощи
247,3
Свежие фрукты
260,7
Алкогольные напитки и пиво
1259
Табачные изделия
238,6
Источник данных: Федеральная служба государственной статистики
31
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
ПОТРЕБЛЕНИЕ ПРОДУКТОВ ПИТАНИЯ (на душу населения в год; килограммов)
Годы
Мясо и мясопродукты в пересчете на мясо (без сала и субпродуктов)
Рыба и рыбопродукты (в товарном весе)
Растительное масло
Овощи и бахчевые (в пересчете на свежие)
63
Молоко и молочные продукты (включая масло животное) в пересчете на молоко 247
Россия
2010
Австралия Австрия
15,5
13,4
101
58
2007
123
231
24
20
97
112
2007
97
359
13
22
108
156
Азербайджан
2010
32
237
7
8
159
74
Армения
2010
43
207
8
295
64
Беларусь
2010
84
247
16
16
149
65
Венгрия
2009
59
177
3,7
21
117
92
Германия
2008
88
442
16
16
96
123
Дания
2007
98
296
25
Италия
2007
92
256
24
28
152
152
Нидерланды
2007
85
19
18
103
147
Польша
2009
71
291
116
56
Республика Молдова
2010
36
175
110
41
Соединенное Королевство
2007
86
241
20
18
92
131
США
2008
117
270
11
33
128
110
Украина
2010
52
206
15
15
144
48
Финляндия
2009
73
410
17
11
79
95
Франция
2007
96
260
35
19
98
120
Чешская Республика
2008
85
352
5,9
16
83
89
Япония
2008
46
86
49
13
94
60
Средняя норма Процент отклонения от среднего показателя Возможный рост потребления до среднемировой величины (%)
Фрукты и ягоды (в пересчете на свежие; без переработки на вино)
98
9,5
76
263
18
17
121
94
-17%
-6%
-14%
-23%
-16%
-39%
21%
6%
17%
30%
20%
63%
Источник данных: Федеральная служба государственной статистики
Эти статистические сравнения дают основания полагать, что у перечисленных секторов (Мясо и мясопродукты, Молоко и молочные продукты, Рыба и рыбопродукты, Растительное масло, Овощи и бахчевые, Фрукты и ягоды) есть потенциал для роста потребления (при условии устойчивого экономического развития и роста доходов). В среднем по России потребление мясных продуктов на душу населения в размере 216 евро в год, а в среднем по Европе 130 евро, 91 евро в Болгарии, в Венгрии 164 евро. На кондитерских изделий средний Россиянин тратит 92 евро в год, 60 евро в Европе, в Болгарии 41 евро, 84 евро в Венгрии. Следующие продукты и их производство не представлены на российском рынке: мясные деликатесы (филе елена, суджук и луканка), брынза, бахлава, турецкий лукумы и другие сладости. Статистика ясно говорит, что количественные метрики потребления на душу населения отстает от средних показателей, а измеренные в денежных эквивалентов равны или выше, чем средний уровень в мире. 32
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
Среднее потребление продуктов питания в год
Мясо и мясопродукты в пересчете на мясо (без сала и субпродуктов) Молоко и молочные продукты (включая масло животное) в пересчете на молоко Рыба и рыбопродукты (в товарном весе) Растительное масло Овощи и бахчевые (в пересчете на свежие)
(на душу населения в год; килограммов)
Фрукты и ягоды (в пересчете на свежие; без переработки на вино)
Численность населения Млн. Человек
Всего за год тыс. Т
63
142,9
9002,7
247
142,9
35296,3
15,5
142,9
2214,95
13,4
142,9
1914,86
101
142,9
14432,9
58
142,9
8288,2
OТЕЧЕСТВЕННОЕ ПРОИЗВОДСТВО ПИЩЕВЫХ ПРОДУКТОВ
2011
2012
2013
Мясо и мясопродукты в пересчете на мясо , тыс. Т
6226
6804
7156
Мясо, включая субпpодукты I категории, тыс. т
2561
2899
3380
Мясные полуфабpикаты, тыс. т
1254
1451
1538
Колбасные изделия, тыс. т
2411
2454
2238
4
4
Растительное масло, тыс. Т
3487
3247
3964
Масла растительные, тыс. т
2735
2485
3271
752
762
693
11592
11367
11929
11
10
11
272
272
233
Товарная пищевая pыбная пpодукция (включая консервы pыбные), млн. Т
Маpгаpиновая пpодукция, тыс. т Молоко и молочные продукты (включая масло животное) в пересчете на молоко, тыс. Т Цельномолочная пpодукция (в пеpесчете на молоко), млн. т Масло животное, тыс.т 2011
2012
2013
Сыpы жиpные (включая брынзу), тыс. т
437
430
442
Мороженое, тыс.т
383
365
354
12596
12727
11659
Консеpвы, млн. условных банок Мука, млн. т
10
10
10
Крупа, тыс. т
1113
1136
1258
123
131
139
Крахмал сухой, тыс.т Хлеб и хлебобулочные изделия, млн. т
8
8
7
Сахаp-песок, тыс. т
6112
5873
5023
Макаpонные изделия, тыс. т
1014
1027
1048
Кондитеpские изделия, тыс. т
2739
2845
2779
137
120
94
Чай натуральный, тыс.т Водка и ликероводочные изделия, млн. дкл Коньяки, тыс. дкл Вина виноградные, млн. дкл Вина плодовые, млн. дкл Вина шампанские и игристые, млн. дкл Пиво, млн. дкл
131
122
113
8060
9932
12646
51
50
50
3
4
4
22
21
19
1147
1140
1091
33
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
Воды минеpальные, млн. дкл
363
413
399
Безалкогольные напитки, млн. дкл
598
571
548
Папиросы и сигареты, млрд. шт.
401
413
416
OТЕЧЕСТВЕННОЕ ПРОИЗВОДСТВО ПИЩЕВЫХ ПРОДУКТОВ
Покрытие отечественного производства внутреннего спроса (%)
Источник данных: Федеральная служба государственной статистики Среднее потребление продуктов питания в год
Всего за год тыс. Т
Мясо и мясопродукты в пересчете на мясо , тыс. Т
9003
7156
79%
Товарная пищевая pыбная пpодукция (включая консервы pыбные), млн. Т
2215
3700
167%
Растительное масло, тыс. Т
1915
3964
207%
35296
11929
34%
Молоко и молочные продукты (включая масло животное) в пересчете на молоко, тыс. Т
Анализ статистических (количественных) показателей дает примерное представление о секторах „Мясо и мясопродукты” и „Молоко и молочные продукты”. Понятно, что эти сектора имеют потенциал для роста внутреннего спроса и, кроме того существующий спрос не покрывается местным производством. Понятно, что такие грубые количественные счета не дают точной картины, но в любом случае, ясно, что внутреннее производство не является достаточным для удовлетворения местного спроса. По этим двум причинам, а) потенциал для роста спроса - выравнивание до среднемировых (более развитых) показателей и б) недостаточное производство Мы считаем, что эти сектора являются привлекательными для ТИ парка, с высокой вероятностью найти инвестиционный интерес. 3. Фармацевтическая промышленост - годовой оборот за 2012 г. 560,5 милрд. руб. / ≈ 3,4% от общего объема потребления / Импорт Российской Федерации важнейших товаров в 2012 году
Антибиотики Лекарственные средства,
тыс. долларов США 76 758,3 7 136 275,3
В 2012 году импорт лекарственных средств составил 7,2 млрд долларов (≈ 5,6 млрд. Евро). Принимая во внимание, что для достижения конечного пользователя, стоимость импортной продукции увеличилась в среднем на 100%, то ясно, что доля местной продукции конечного потребления незначительна. В среднем по России ежегодное потребление на душу населения сопоставимы с Европы: Россия 85 евро в Европе 100 евро, 86 евро Болгария, Венгрия 107 евро. Ключевым фактором, обеспечивающим устойчивое развитие отрасли в среднесрочной перспективе, станет принятие федеральной целевой программы «Развитие фармацевтической и медицинской промышленности Российской Федерации на период до 2020 года». Федеральная целевая программа направлена на модернизацию производственных мощностей и создание системы разработки и организации производства новых лекарственных средств, медицинской техники и изделий медицинского назначения. В частности, в федеральной целевой программе найдут отражение задачи по созданию региональных центров инноваций и развития, предполагается модернизация и техническое перевооружение более 150 предприятий фармацевтической и медицинской промышленности, создание 34
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
научно-исследовательской базы мирового уровня. Развитию отрасли также будет способствовать реализация проектов, поддержанных Комиссией при Президенте Российской Федерации по модернизации экономики России. Стимулы правительство РФ в первую очередь должны создать производственные мощности в стране. Такие меры правительства являются важными, поскольку старение населения в демографическом плане и низкий уровень жизни, приводит к высокой заболеваемости. В макроэкономических условий, инвестиции при поддержки государство, могут быть очень мощным двигателем роста ВВП, при условии, что страна имеет собственное производство лекарств. В долгосрочной перспективе следует ожидать умеренного роста в этом секторе и быстрые темпы реструктуризации от импорта в сторону отечественного производства лекарственных средств. Не развитые рынки - перспективные Обсуждаемые здесь, названные как „не развитые“ рынки составляют 44% товарооборота страны и в среднем 47% структуры конечного потребления домашних хозяйств. Анализ Минэкономразвития России показал, что товарооборот в тех же секторах будет продолжать расти, но основные изменения произойдут в структурных условиях - переход от импорта к местному производству. В то же время следует отметить, что в среднем по Европе, эти отрасли занимают около 30% конечного потребления домашних хозяйств, а не 47% как в России. Поэтому разумно предположить, что в будущем вместе с количественным ростом реального потребления будет уменьшаться доля этих расходов в семейном бюджете за счет других расходов, таких, как приобретение нового дома. Россияне потребляют значительно меньше, чем европейцы в следующих секторах: 1.Мебель и предметы для дома, освещение и др. (Более 50% меньше, чем в Европе, то есть ≈ 5 миллиардов долларов в год меньше) 2. Ковры и напольные покрытия (Более 50% меньше, чем в Европе, т.е. ≈ половину миллиарда евро в год меньше) 3.Бытовая техника (холодильники, печи и т.д.) (Более 50% меньше, чем уровни в Европе, т.е. ≈ 2 млрд. долларов в год меньше) 4.Техника (телевизоры, телефоны, компьютеры, расходные материалы) (Более 70% меньше, чем в Европе, то есть ≈ 20 миллиардов долларов в год меньше) Опыт развитых рынков в других странах показывает, что ключевым фактором для развития указанных секторов является состояние рынка недвижимости. При увеличении ввода в эксплуатацию нового жилья и приобретения, с увеличением объемов продаж недвижимости, то увеличивается потребление смежных отраслях рынка. Необходимы предпосылки (улучшения инвестиционного климата и кредитов в стране, предоставления нового доступного жилья, снижения процентных ставок по кредитам на жилье и потребительского кредитования на более выгодных условиях) для создания условий для роста слаборазвитых секторах. В настоящее время амбиции ТИ Парка распространяются только на региональном уровне, и в частности в строительном секторе. Предполагается, что деятельность парка будет способствовать развитию региона и само по себе создаст (по крайней мере некоторые) условия для улучшения указанных выше факторов.
35
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
6.4. Размеры и емкость рынка, на котором работает организация Демографические и трудовые ресурсы развития территории Население Щекинского района 2012 года составило 109700 человек, в том числе городское население – 81900; сельское население – 27800; дети – 17000; работающие – 45,2%; неработающие – 54,8%. В общей численности населения Тульской области Щекинский район занимает 6,9%, при 5,4% - по территории. Демографическая ситуация в Щекинском районе уже длительное время является неблагополучной и продолжает оставаться сложной. Район является территорией с низкой рождаемостью и высоким уровнем смертности. Население района с начала XXI века, как городское, так и сельское, продолжает уменьшаться. 2002 – 2012 гг. численность населения района сократилась на 11,7 тыс. человек. Рождаемость в районе на уровне среднего областного показателя. Смертность в районе продолжает оставаться высокой, в среднем на 10% выше среднего областного уровня. Соотношение числа умерших и родившихся в течение последних 3-х лет на уровне 2,9:1. Щекинский район относится к районам с высокой урбанизацией населения – 83% населения района – это городские жители. Плотность населения района высокая и составляет 78,8 чел / км2, что выше, чем в среднем по Тульской области (62,3 чел / км2). Щекинский район среди районов Тульской области относится к районам с максимальным миграционным притоком. Однако миграционный прирост лишь в незначительной степени компенсирует естественную убыль населения. Численность трудовых ресурсов в районе в целом по отчетным данным за 2006 год составила в среднем за год 60339 человек, или 55% от общей численности населения района. В их составе: 55288 человек трудоспособное население в трудоспособном возрасте. Большая часть населения в трудоспособном возрасте проживает в городе Щекино (64%). Уровень экономической активности населения в трудоспособном возрасте в районе в среднем за 2011год составил 87,7%. Уровень занятости в трудоспособном возрасте в 2011году - 81%. Уровень безработицы в 2011 году в Щекинском районе (0,73%) несколько ниже средне областного уровня (0,9%).
36
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
Заработная плата на территории Щекинского района По данным администрации к прогнозу социально – экономического развития МО г.Щекино Щекинского района на 2013 год и на период до 2014 года в 2012 году средняя номинальная заработная плата, начисленная по кругу крупных и средних предприятий и организаций составила 14 490,9 руб. По видам экономической деятельности средняя заработная плата распределилась следующим образом:
производство, передача и распределение электроэнергии, газа, пара и горячей воды 16300,7 руб.;
производство пищевых продуктов – 9935,6;
производство машин и оборудования – 17208,6 руб.;
транспорт и связь – 7882,9 руб.;
оптовая и розничная торговля, ремонт автотранспортных средств, бытовых изделий – 12620,0 руб.;
операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг –13274,5 руб.;
деятельность гостиниц и ресторанов – 23 753,8 руб.;
здравоохранение и предоставление социальных услуг - 14 019,9 руб.;
образование 10236,0 руб.;
деятельность по организации отдыха и развлечения, культуры и спорта – 8846,5 руб.
Самая высокая заработная плата на предприятиях жилищно – коммунального хозяйства, производства машин и оборудования, в организациях, предоставляющих услуги гостиниц и ресторанов. Заработная плата на предприятиях по виду деятельности «обрабатывающие производства» (ранее промышленность) занимает среднее место между самой высокой и самой низкой заработной платой. Номинальная начисленная среднемесячная заработная плата работников по полному кругу организаций за январь 2013года составила 18184,2 рубля и увеличилась на 6,8% относительно аналогичного периода 2012 года, в реальном исчислении она увеличилась на 13,3%. Строительный комплекс на территории Щекинского района В период 1995-2005 годов строительный комплекс района находился в упадке. Жилищное строительство, осуществляемое за счет бюджетов всех уровней, а также ведомственное строительство практически не велось. В период 2000-2006 годов объемы работ в строительстве в денежном выражении постоянно увеличивались, ввод жилых домов также увеличивался с 7,7 тыс. м2 в 2000 году до 12,0 тыс. м2 в 2006 году. При этом рост ввода жилых домов в 2006 году по отношению к 2005 году составил 181,5%. 37
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
Однако в 2007 году этот значительный подъем сменился спадом – 84,4% от уровня 2006 года. Объем строительно-монтажных работ (по зданиям и сооружениям) выполненных хозяйственным способом крупными и средними организациями за 2007 год составил 39691 тыс. рублей. Среднесписочная численность работников организаций стройиндустрии и стройматериалов около 2400 человек. Численность работников занятых в строительстве в 2007 году – 2740 человек. За 2007 год на территории Щекинского района за счет всех источников финансирования построено 99 новых квартир общей площадью 10160 м2, что на 15,6% меньше уровня прошлого года. Ввод жилья 5930 м2 (39 квартир) был осуществлен индивидуальными застройщиками в сельской местности, 4320 м2 (60 квартир) осуществлен ООО «Газстройконструкция» в городе Щекино. Таким образом, при общем росте строительных работ имеет место неравномерность поступательного развития жилищного строительства. Да и объемы ввода жилья незначительные, не соответствующие текущей потребности населения – всего 0,093 м2 на одного человека. По этому показателю район занимает 13 место в области. Доля района в областном показателе ввода общей жилой площади составляет 3,12% (6 место). Особенностью 2000-х годов является то, что удельный вес жилых домов, построенных за счет средств населения, постоянно увеличивается. В строительном комплексе сформирован и продолжает развиваться малый бизнес. По состоянию на 1 октября 2011 года в Щекинском районе насчитывалось 4 организации малого предпринимательства в строительстве, с общим числом работников – 123 человека. В Щекинском районе сосредоточен достаточно крупный потенциал предприятий промышленности стройиндустрии и стройматериалов. Интенсивное развитие производства строительных материалов опирается на сырьевую базу Тульской области, которая имеет практически все виды ресурсов для развития строительного комплекса.
6.5. Конкуренция на местном уровне За последние 12 лет средние темпы жилищного строительства в пределах 7 тысяч квадратных метров в год. С такими темпами строительства, вероятно, удовлетворены потребности жизненного пространства не более чем 10% платежеспособного населения. В беседе с представителями местного агентства по недвижимости установлено, что до этого года почти все продажи в Щекинском районе осуществляются на „вторичным рынке” где массовая цена квадратного метра составляет 32000 рублей. В августе 2012 года в действие введены 124 квартиры (7387,4 квадратных метров), которые в незавершенным виде будут проданы за 32 000 рублей за квадратный метр. Примерная стоимость чистовой отделки экономкласса "под ключ": однокомнатные квартиры – 190 000 рублей; двухкомнатные квартиры – 250 000 рублей. В стоимость входит установка межкомнатных дверей, газ. плиты, сантехники, покраска потолков. наклейка обоев, половое покрытие - ламинат. Окончание строительства объекта - 30 сентября 2012 года; Получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта - 30 октября 2012 года. Заселение в квартиру с отделкой - 1 ноября 2013 года 38
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
Отделка экономкласса "под ключ" повысит стоимость студии по крайней мере на 190 000 рублей (или 4800руб. за квадратный метр к базовой цене 32 000 рублей) и на 250 000 рублей отделка двухкомнатных квартир (или еще 3700 рублей к базовой ценеза 1 квадратный метр). Из 124 квартир (общая продаваемая площадь в 7387,4 квадратных метров): Студии 44 шт. в размерах от 38,2 до 39,3 или 23% общий продаваемый площади. Двухкомнатные квартиры от 60 шт., с размерами от 56 до 70 кв.м. или 53% от общего объема продаваемой площади. Три-комнатные квартиры 20 шт., с размером 85-91 квадратных метров и занимает 24% от общего объема продаваемой площади. Из информации, собранной здесь можно сделать выводы о том, что местное население может приобрести однокомнатною квартиру "под ключ" в среднем от 1,4 до 1,5 миллиона рублей или при доступных банковских условий, ежемесячные выплаты по ипотеке будут в пределах 13-15 тысяч рублей. Двухкомнатные квартиры "под ключ" от 2 до 2,5 миллиона рублей с возможностью ежемесячной выплаты по ипотеке 20-22 тысяч рублей. И три-комнатные квартиры в диапазоне от 3 до 3,2 млн. рублей, или ипотечные платежи 30-34 тысяч рублей /месяц. Наши наблюдения показывают, что на местном рынке так называемый средней класс в регионе имеет ежемесячный доход в размере 40000 рублей на семью. Из этого дохода домохозяйства могут потратить до 30% на оплату жилья, то есть до 10-12 тысяч рублей / месяц.
6.6. Конкуренция на федеральном уровне У сегмента индустриальных парков (ИП) в России появляется все больше предпосылок для развития. Возможно, конечно, многие проекты окажутся виртуальными. Но, так или иначе, реальные ИП в самом деле появляются, вызывают интерес у производителей, стимулируют активность сферы В2В. Рынок индустриальных парков в России только сейчас складывается, так как большинство из парков все еще находятся на стадии планирования. Более того, нет единого понимания и единой терминологии в этой области, в результате абсолютно разные типы объектов - от технопарков до логистических терминалов и особых экономических зон, называются "индустриальные парки". Сравнение последних данных с результатами 2010 года показывает, что основной тенденцией является фильтрация нежизнеспособных проектов, в том числе перечисленных в программе правительства Московской области для создания промышленных районов на территории Московской области до 2010 года. В основном, эти проекты по-прежнему только бизнес-идеи. В прошлом году число русских промышленных парков с разной степенью готовности возросло на 15% и сейчас составляет чуть более 200.Только сорок процентов из этого числа реально существующие парки или, по крайней мере, в фазе строительства, тридцать процентов заявленных проектов изменили статус землив категорию промназначения, прошли экологические исследования, утвердили генеральный план и готовы двинуться в стадии строительства. Остальные тридцать процентов заявленных проектов обречены на провал. Сегодня есть около 50 индустриальных парков в Московской области. Практически все готовые индустриальные парки являются частными. Они развиваются быстрыми темпами из-за активности маркетинговых усилий и мотивированного поиска инвесторов. В 2012 году около 50% частных промышленных парков Московской области перешли от стадии планирования к следующему этапу.
39
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
Региональные учреждения принимают активное участие в привлечении инвестиций. Кроме того, разрабатываются налоговые механизмы стимулирования для резидентов и инвесторов, всячески поддерживается создание новых производственных предприятий. На самом деле, наиболее привлекательные регионы для инвесторов являются те, где местные власти последовательны в своей политике, основанной на понимании того, что налоговые льготы не упущенная выгода при необходимости заполнять бюджет, а, скорее, стимул для развития региона, так как дальнейшие налоговые поступления будут значительно превышать первоначальнонедополученные бюджетом средства. В последние несколько лет число таких регионов возросло.
При рассмотрении вопросов, связанных с конкуренцией необходимо отметить, что за последние 10 лет Москва становится все менее привлекательна для оптовиков. Большая часть крупных торговых и складских комплексов расположены вокруг Кольцовой дороги Москвы.Постоянные пробки, плохие развязки, не достаточное количество парковок, высокая оплата за торговые, складские и производственные площади, заставляет бизнес продвигаться в направлении Подмосковья и прилегающих областей. Расширение Москвы в новом ген. плане в сторону р. Ока, между Минским и Варшавским шоссе имеет очень хорошее влияние на наш проект. Расстояние ТИПарка от Москвы составит не больше 180 км. С постоянным ростом цен транспортных расходов, логистика занимает все более важное место. Поэтому мы рассматриваем регион Южного направления в ЦФО как регион наших интересов. Это области: Брянская, Воронежская, Калужская, Курская, Липецкая, Орловская, Рязанская, Тамбовская и Тульская .
40
Jan 15, 2015
Область Воронежская
Калужская
Липецкая
Орловская
БИЗНЕС - ПЛАН
Тип
Имя
Размер, га
Специализация, промышленность
Стадия реализации
ИП
Бобровский
1000
Пищевая
Проект
ИП
Масловский
350
Строит.
ИП
Нововоронежск
422
ИЛП
Перспектива
123
Машиностроение, металлообработка, эл. устройства Электрооборудование, машиностроение, металлообработка Различные отрасли
ИП
2600 107
Машиностроение, металлообработка Различные отрасли
Проект
ИП
Семилюкско – Коколски Балабаново
ИП
Ворсино
971
Различные отрасли
Строит.
ИТП
Грабцево
730
Автомобильная
Строит.
ИП
Калуга-Юг
115
Строит.
ИП
Lemminkyaynen
135
Коммерческие фургоны и производство строительной техники Различные отрасли
ИП
Росва
472
Строит.
СЕЗ
Астапово
Автомобильная и другие отрасли Сельскохозяйственная
СЕЗ
Данков
355
Рабочий
СЕЗ
Елетспром
270
СЕЗ
Липецк
1024
СЕЗ
Тербуны
984
СЕЗ
Чаплыгинская
356
ИП
Орловский
120
Металлургия, химическая, топливно-энергетическая, строительство, легкая Машиностроение, пищевая, строительство, легкая Машиностроение, производство бытовых электрических приборов, пластмассовых и металлических изделий, мебели и др. Машиностроение, фармацевтика, пищевая, строительство, легкая Металлургия, машиностроение, топливно-энергетическая, легкая Машиностроение, строительство
ИП
Грабово
800
Различные отрасли
Проект
Нет данных
Проект
Проект
Проект
Строит.
Проект
Рабочий Рабочий
Рабочий Рабочий Рабочий
41
Jan 15, 2015
Область Рязанская
Тамбовская Тульская
БИЗНЕС - ПЛАН
Тип
ИП
Нет данных (Новомичуринск) Рыбное-1
138
Специализация, промышленность Машиностроение, электроника, металлургия Различные отрасли
ИП
Турлатово
40
Различные отрасли
Проект
ИП
Салют-Инвест
218
Не определено еще
Проект
ИП
Тамбовское
40
Химическая
Рабочий
ИП
ТИПарк – Тульский индустриальный парк
70
Строительные материалы, пищевая, текстиль, легкая
Проект
ИП
Имя
Размер, га 289
Стадия реализации Проект Проект
Основное преимущество ТИПарка перед существующими и проектируемыми парками является многофункциональность застройки т.е. проект включает и жилой комплекс на 15 000 жителей. Однозначно все сопутствующие городской жизни производства в первую очередь будут размещены на пром. площадок: 1) ЖБУ (включая производство плиток, бордюров и т.д.); 2) Окно, двери, рамы, мебели; 3) Хлебобулочные изделия; 4) АЗС; 5) Энерг. центр (собственная газокогенерационная ТЭЦ); 6) Бытовой комбинат; 7) Торговой центр; 8) Бизнес-центр; 9) Мотель – гостиница. Руководство ТИПарка прошла успешно Междуведомственную комиссию и защитила екологическою експертизу и общественое слушание на: I.
Строительные материалы (произв.)
II.
Пищевая пром.
III.
Текстиль
Это позволит сократить сроки от подбора клиентов парка до реализации конкретных проектов. Другим важным фактором, повышающий конкурентоспособность Тульской области, является тот факт, что на территории области (45 км. от ТИПарк) началось строительство воздушного грузового терминала. Все 42
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
имеющиеся факторы конкурентного анализа приведены в следующей таблице. В связи с задержкой относительно развития региона, по сравнению с некоторыми соседними регионами, темп развития планируется в рамках 40-50 тысяч квадратных метров нового спроса на промышленных площадках в год. 17 декабря 2013 г. между инвесторами Правительством Тульской области были заключены инвестиционные соглашения на сумму 150 000 000 евро.Это позволит создать около 1400 новых рабочих мест в промышленности и 700рабочих мест в сфере обслуживания. тем самым увеличит налоговые поступления в бюджет. В проекте каждый инвестированный 1 рубль в социальную и инженерную инфраструктуру дает возможность привлечь 4 рубля в производственно-техническую сферу. В декабре 2014 г. заключены соглашения с инвестором на сумму 17 миллиардов рублей. Президент России В.В.Путин ознакомился с проектом «ТИПарк» 22 декабря 2014 г. и выразил свою поддержку в предоставлении ОАО УК ТИПарк государственные гарантии(приложение-7).
43
0 0 0 364 0
(+) Бонусные баллы:
Общий размер парков(ха)
(+) Бонусные баллы:
Расстояние от Москвы
(+) Бонусные баллы:
C
0
Число функционирующих и строящихся парков
16
4%
Прогноза доли = (А+C)/ 2
Прогнозируемый годовой темп роста РФ (100%) Прогнозируемый ежегодный рост ЦФО (25% РФ) Прогнозируемый рост группе прямых конкурентов (37% ЦГО) Примерный годовой рост спроса до 2014 года (м2)
2
10
Общий бонус
СРЕДНИЙ Бонус "B"
10
(+) Бонусные баллы:
хорошая
0
(+) Бонусные баллы:
Состояние дорожной инфраструктуры
0
Число индустриальных парков (Проекты и в процессе реализации)
68
17%
15
76
10
хорошая
0
489
38
4495
8
1
20
5
18
6
B
18%
Воронежская область
6%
Исторические доли в строительной деятельности (% из ЦФО): (+) Бонусные баллы:
Брянская область
A
Группа прямых конкурентов % из Центрального федерального округа (Промышленные здания):
84
21%
27
136
10
хорошая
42
110
22
2530
38
5
24
6
14
14%
Калужская область
25
6%
2
10
10
хорошая
0
536
0
0
0
0
0
0
10
10%
Курская область
73
410м2
1112м2
4448м2
18%
20
98
10
хорошая
0
508
25
2989
38
5
24
6
16
16%
37%
Липецкая область
30
7%
7
34
10
хорошая
0
359
8
920
8
1
8
2
8
8%
Орловская область
40
10%
11
57
10
хорошая
31
175
4
467
0
0
12
3
8
8%
Рязанская область
22
5%
6
28
10
хорошая
0
370
2
258
8
1
8
2
5
5%
Тамбовская область
52
13%
10
52
20
очень хорошая
27
193
1
70
0
0
4
1
15
15%
Тульская область
6.7. Целевые рынки и каналы реализации Особенностью проекта ТИ Парк является концентрация на относительно ограниченной территории площадок для производственных, логистических и жилищных целей. В связи с этим содружество оперирует на двух на первый взгляд различных рынках: в первую очередь ставит целью привлечение инвесторов промышленной и торговой части парка, затем, целью содружества является создание комфортных и современных условий жизни для жителей Щекинского района. При создании жилищных строений условия рынка хорошо известны. Если население Щекинского района 108 800, на первом этапе проекта ТИ Парк запланировано строительство жилого квартала с соответствующей социальной и инженерной инфраструктурой для 4 500 жителей (охват населения 4%). При полной реализации проекта обеспечивается жильём 15 000, что составляет 15% жителей района. Число жителей Щекинского района, нуждающихся в жилье при выселении из ветхого жилья - 5870 человек и 59 человек, проживающих ваварийных строениях. Количество молодых семейств на очереди для получения жилища – 110. В списке по улучшению жилищных условий - 2720 семей. В список по федеральной целевой программе «Социальное развитие села до 2012 года» включены 6 человек. Перечисленные в списках составляют более 15% населения региона и возможно окончательные списки можно увеличить. Очевидно, что в современном мире, несправедливо говорить о развитии современного производства, при условии, что почти 20% населения региона проживает в весьма жалких условиях. Наш проект спланирован таким образом, что люди получают комфортное жилище и благоприятную среду для полноценного и разнообразного образа жизни. С учетом предварительных переговоров с инвесторами, предполагается, что к введению в эксплуатацию жилого комплекса будут построены и ряд производственных мощностей. Современные тенденции для городского планирования указывают на пространственную аппроксимацию бизнеса и рабочей силы. Кроме промышленности, многофункциональная застройка ТИПарка делает его вне конкуренции по привлечению квалифицированной рабочей силы в Тульской области. Единственная возможность для перечисленной группы населения обзавестись жилищем является использование государственной помощи по линии Федеральных целевых программ. В связи с этим единственной возможностью для реализации проекта является государственный заказ. При достаточно большом объеме строительства, с учетом особенных условий рыночных взаимодействий, отличающийся от обычной практики свободного рынка, возможно, что стоимость строительных работ в объеме согласно плану будет значительно снижена по отношению к рынку недвижимости. По отношению к реализации индустриальной части парка следует учитывать снижение интереса к инвестициям вследствие неблагоприятных экономических условий в глобальном плане. Для привлечения инвесторов к промышленной части парка, участки будут предложены по себестоимости (без ставки прибыли). ТИ-Парк предоставит возможность приобретения участков земли в рассрочку.
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
6.8. Политика ценообразования От исследований рынка и по данных Администрации Щекинского района Рыночная цена за 1 квадратный метр жилой площади составляет 35 000 рублей. Цена за 1 квадратный метр жилой площади Социального жилья составляет 30 500 рублей (вероятно, к 2019 году цены будут расти, в соответствии с инфляцией). Для обеспечения участия инвесторов в промышленной части парка участки будут предложены по себестоимости (без ставки прибыли). Кроме тогоТИПарк даст возможность инвесторам приобрести землю для своих предприятий в рассрочку.Работы по промышленными и логистическим проектам будут осуществляться по минимальной марже валовой прибыли - 20%.
6.9. Программа доход от продаж Предполагаемый доход от различных бизнес-направлений за весь проект(5 лет) выглядит следующим образом: №:
ДОХОД
1.1 1.1.1 1.1.3 1.1.4
По контрактам в рамках федеральных программ Продажи социального жилья Продажа объектов социальной инфраструктуры Продажи общественных парков и озеленения Продажа коммунальной инфраструктуры Индивидуальные контракты на строительство Продажи таунхаусов Продажи коммерческих и офисных площадей Выручка от строительных работ на промышленных объектах Продажа земельных участков Участки промышленного назначения земли Коммерческие земельные участки Совокупный доход
1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.3 1.3.1 1.3.2
№: 1.1 1.1.1 1.1.3 1.1.4 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.3 1.3.1 1.3.2
Распределение доходов по годам
m2 m2 m2
288 000 45 200 258 700
42 0000 35 640 1440
m2 m2 m2
52 650 52 300
48 000 60 000
5лет Стоимость в руб. 17 136 000 000 12 096 000 000 1 610 928 000 372 528 000 3058 406 640 13 091 640 000 2 527 200 000 3 138 000 000
294 700
25 200
7 426 440 000
Единица
Количество
Цена за единицу в руб.
663 840 000 m2 m2
463 400 128 600 30 891 480 000
20132015
(тыс. руб. По контрактам в рамках федеральных программ 4 763 940 Продажи социального жилья 3 360 000 Продажа объектов социальной инфраструктуры 249 480 Продажи общественных парков и озеленения 149700 Продажа коммунальной инфраструктуры 1 004400 Индивидуальные контракты на строительство 112500 Продажи таунхаусов Продажи коммерческих и офисных площадей 112500 Выручка от строительных работ на пром.объектах Продажа земельных участков 409 200 Участки промышленного назначения земли 238 200 Коммерческие земельные участки 171 000 Совокупный доход 5 285 640
2016
2017
2018
2019
3 093 000 2 184 000 340 380 55260 513 420 3 244 800 631 800 756360 1 856 640 63660 9960 53700 6 401 460
3 093 000 2 184 000 340380 55260 513 420 3 244 800 631 800 756 360 1 856 640 63 660 9960 53700 6 401 460
3 093 000 2 184 000 340 380 55260 513 420 3 244 800 631 800 756 360 1 856 640 63 660 9960 53700 6 401 460
3 093 000 2 184 000 340 380 55260 513 420 3 244 800 631 800 756 360 1 856 640 63 660 9960 53700 6 401 460
46
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
7. ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ Основные операционные расходы представляют собой инвестиции, описанные в предыдущих разделах инвестиционной программы. Они присутствуют в бюджете в рамках «балансовой стоимости проданных активов»
7.1. Затраты по договоров с подрядчиком Цены за единицу различных видов работ в рамках контракта с главным подрядчиком представлены в следующей таблице: № Название работы
Единица Цена за единицу в руб. в руб.
1 2 3
сет сет сет
4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Мобилизация Ограждение Временные строительные работы /временного поселения, магазинов, временные электрические и водные снабжение/ Временные дороги Канализация (ливновая, фекальная) Коллекторы Наружные сети водоснабжения Наружная эл. Сеть Тепловая магистраль Наружные сети газоснабжения Газ. Обеспечение с магистр. Квартиры Очистные сооружения - 600 m3 в сутки Эл. Присоединение Эл. Подстанция - 110/20 kV Дороги Ландшафтная архитектура, тротуары, насаждение Детский сад - I етап Школа - I етап Магазин Энергообеспечение Эл. Подстанция - ТЭЦ Абонатные станции для теплой воды
м2 м м м м м м сет м2 сет сет шт м2 м2 м2 м2 м2 шт шт шт
3 300 000 3 960 000 12 540 000 660 7620 220 4620 9900 9900 9900 33 000 000 21 120 31 680 000 18 480 000 892 212 000 4500 1920 29700 29 700 33 000 283800 000 13 2000 000 67 320
Учитывая значительную длительны срок реализации проекта, а также нестабильность на мировых финансовых рынках, принято использовать условную цену, так как динамика цен на последующие периоды не может быть предсказана с разумной точностью. После завершения первого этапа возможно изменение цен контракта на строительство, такие изменения приведут к соответствующим коррективам ценовой политики продаж.
47
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
7.2.Административные расходы и налоги на недвижимость Этот пункт включает в себя все расходы на административный персонал для управления проектом и реализации кампании по привлечению инвесторов и клиентов; включены также и налог на землю, транспортные расходы, связь и другие расходы. Согласно бюджету данный пункт не должен превышать 30 120 000 руб.в год.
7.3. Финансовые расходы Для целей настоящего анализа финансовые затраты устанавливаются исходя из основных процентных платежей (14%) инвестиционного кредита для первого этапа. Подробности условий кредита были рассмотрены в разделе о финансировании проекта. Детальные расчеты затрат на выплату процентов, представлены в Приложении № 6 СВОДКА РАСХОДОВ Пункт, № 1
РАСХОДЫ
Единица
Количество
Цена за единицу в руб.
Административные расходы
Стоимость За 6 лет 180 540 000
1.1
Заработная плата
сотрудники
1.2
Консультанты
услуги (год)
1.3
Командировочные расходы
21 600 000
1.4
Коммуникация
21 600 000
1.5
Другие
2
Налог на недвижимость
3
Финансовые расходы
4
Затраты на строительство
10
1 8720 000
8 640 000
10% Площадь (га)
11 232 000
138,6
16 416 000 67.14
9 305 604 331 501 860 19 113 195 000
4.1
Строительство социального жилья
м2
288 000
21 120
6 082 560 000
4.2
Строительство объектов соц. инфраструктуры
м2
45 200
29700
1 342 440 000
4.3
Строительство коммунальной инфраструктуры
4.4
Строительство обществ. парков и озеленения
м2
258 700
1 194
308 888 340
4.5
Строительство таунхаусов
м2
52 650
23 100
1 216215000
4.6
Строительство торгово-офисных площадей
м2
52 300
26 400
1 380 720 000
4.7
Стоимость промышленного строительства
м2
294 700
21 000
6 188 700 000
4.8
Другие
5
Балансовая стоимость земли
6
Налоги ВСЕГО РАСХОДЫ
2 548 672 200
45 000 000 663 840 000 2 113 215 600 22 438 617 600
Операционные расходы представлены по бизнес-элементам и в соответствии с установленными ценами на строительные материалы, заработной плотой,постобиями и услугами и страхования в России и других странах за первый месяц 2014 года. Обзор цен был проведен главным подрядчиком проекта и на этом основании зафиксированы контрактные цены для первого этапа.
48
II. ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1. ПРОГНОЗЫ ДВИЖЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ 1.1. ОБЩИЕ При определении параметров мы приняли во внимание тенденции и основные макроэкономические показатели , а также дополнительную информацию, касающуюся датыразработки бизнес-плана, в том числе: 2013
2014
первое полугодие
второе полугодие
год
первое полугодие
второе полугодие1)
год1)
ВВП
3,7
4,9
4,3
4,5
2,7
3,5
Индекс потребительских цен, на конец периода, за период
5,0
1,1
6,1
3,2
3,7
7,0
Индекс промышленного производства2)
5,3
4,1
4,7
4,1
3,6
Обрабатывающие производства3)
8,0
5,0
6,5
4,5
5,3
4,9
Индекс производства продукции сельского хозяйства
0,7
29,0
22,1
4,2
-7,6
-4,4
Инвестиции в основной капитал, %
2,7
11,3
8,3
11,6
2,4
5,5
Ввод в действие жилых домов
-3,7
12,6
6,6
1,9
8,5
6,3
Реальные располагаемые денежные доходы населения
-0,6
2,0
0,8
3,0
3,0
3,0
Реальная заработная плата
2,1
5,0
2,8
10,7
7,5
9,1
Оборот розничной торговли
3,1
5,4
8,4
7,0
7,1
5,1
6,1
Экспорт товаров, млрд. долл. США
246,9
275,1
522,0
263,4
270,8
534,2
Импорт товаров, млрд. долл. США
148,1
175,7
323,8
154,2
188,5
342,7
Средняя цена за нефть Urals, долл. США/баррель
108,2
110,5
109,3
111,8
106,2
109,0
точник: Банк России.
Прогноз разделенна два условных периода: первый период (2014-2015) на основе контрактных цен и сроков. Другие периоды с 2015 по 2019 год в которых принято, что каждый год составит четверть оставшейся части проекта. Так как экономическая ситуация во всем мире является не самой благоприятной, строительство парка начнётся постепенно, сначала с части социального жилья. В отношении остального мира, экономические показатели Российской Федерации относительно стабильны. Главный актив страны заключается в возможности правительства стимулировать экономику с помощью различных федеральных целевых программ. Запланированный курс развития согласуется с изучением макроэкономических тенденций и анализа конкуренции, в результате чего можно ожидать, что спрос на промышленные пространства в тульской области будет возрастать минимумом на 50 тысяч квадратных метров в год или 300 тысяч за 6 лет (эта сумма почти равна 100% возможного строительства промышленных зданий в парке). Параллельное
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
строительство объектов промышленного и жилого районов парка естественно важно, это позволит удовлетворить потребности как работодателей, так и тех, кто ищет работу. Не рассматривается движение денежных средствпосле прогнозируемого периода, поскольку к 2019 году мы рассчитываем реализовать основные приносящие доход активы. Проект разработан на уровень чистых денежных потоков к собственному капиталу, что дает наиболее точную основу для определения экономической целесообразности и эффективности инвестиционного предложения.
1.2.ПРОГНОЗ О ПРИБЫЛЯХ И УБЫТКАХ Прогноз был разработан в обычную структуру, от доходов последовательно были удалены затраты и получили:
EBIT - прибыль до вычета процентов и налогов;
Бухгалтерская прибыль - прибыль до корпоративных налогов.
Прогноз по налогам определяется на основе ставок корпоративных налогов, в России налог действует с 1992 года. Первоначально назывался «налог на прибыль предприятий», с 1 января 2002 года регулируется главой 25 Налогового кодекса РФ и официально называется «налог на прибыль организаций», базовая ставка составляет 20 % ПРОГНОЗ ОТЧЕТ О ДОХОДАХ (ПРИБЫЛЕЙ И УБЫТКОВ) 2014-2015 (тыс.руб.) Выручка по контрактам в рамках федеральных программ Выручка по индивидуальным контрактам на строительство Выручка от продажы земельных участков Совокупный доход Себестоимость проданных работ, услуг Балансовая стоимость земли Валовая прибыль Административные расходы Налог на недвижимость EBIT - прибыль до вычета процентов и налогов Финансовые расходы Прибыль до корпоративных налогов Текущий налог на прибыль Чистая прибыль отчетного периода
2016
2017
2018
2019
4 763 940
3 093 000
3 093 000
3 093 000
3 093 000
112500
3 244 800
3 244 800
3 244 800
3 244 800
409 200 5 285 640 -2 954 040 -409 200 1 922 400 -51060 -17220 1 854 300 -256 740 1 597 560 -325 140 1 272 180
63 660 6 401 460 -4 039 800 -63 660 2 298 000 -30 660 -8 220 2 259 120 -51 000 2 208 120 -441 600 1 766 520
63 660 6 401 460 -4 039 800 -63 660 2 298 000 -30 660 -8 220 2 260 140 -13 920 2 246 160 -449 220 1 796 940
63 660 6 401 460 -4 039 800 -63 660 2 298 000 -30 660 -8 220 2 261 100 -7 320 2 253 720 -450 720 1 803 000
63 660 6 401 460 -4 039 800 -63 660 2 298 000 -30 660 -5 280 2 262 060 -2 460 2 259 600 -451920 1 807 680
Маржа валовой прибыли за первый период составит 36,4%. Этот порог является не только достаточным, чтобы покрыть затраты, но и обеспечить достаточно средств для реинвестирования в следующих этапах проекта.В последующих этапах маржа валовой прибыли будет снижена (35,9%), но чистая рентабельность будет расти, за счет снижающихся финансовых затрат.
50
6 051 420
БАЛАНС
3 279 240
6 051 420
5 708 940
2 367 420
1 766 520
1 197 180
БАЛАНС
449 220
441600
325 140
5 786 760
2 414 820
199 080
728 640
2954 040
500 000 1 075 000 1 796 940 3 371 940
5 786 760
4 518 240 305 040 4 823 280
963 480 963 480
Этап-III
500 000 1 075 000 1 766 520 3 341 520
5 708 940
4 454 580 227 220 4 681 800
1 027 140 1 027 140
Этап-II
500 000 1 075 000 1 197 180 2 772 180
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ Уставный капитал Резервный капитал Нераспределенная прибыль ИТОГО по разделу III V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА Займы и кредиты Кредиторская задолженность, в том числе: задолженность по налогам и сборам Задолженность перед участниками (учредителям) по выплате доходов ИТОГО по разделу V
ПАССИВ
4 763 940 196 680 4 960 620
1 090 800 1 090 800
(тыс. руб.)
Этап-I
Дебиторская задолженность Денежные средства ИТОГО по разделу II
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ Основные средства ИТОГО по разделу I
АКТИВ
1.3. ПРОГНОЗ БАЛАНСА
5 730 660
2 352 660
1 796 940
450 720
105 000
500 000 1 075 000 1 803 000 3 378 000
5 730 660
4 581 900 248 940 4 830 840
899 820 899820
Этап-IV
5 672 880
2 290 200
1 803 000
451 920
35 280
500 000 1 075 000 1 807 680 3 382 680
5 672880
4 390 920 445 800 4 836 720
836 160 836 160
Этап-V
1 312 500
-
-
-
500 000 1 075 000 1 575 000
1 575 000
738 840 738 840
836 160 836 160
окончание проекта
1.3. ПРОГНОЗ ИЗМЕНЕНИЯ ОБОРОТНОГО КАПИТАЛА Текущая дебиторская задолженность основана на предположении, что реализация строительства будет осуществляться с отложенным платежом в течение 15-30 банковских дней после приемки объекта. При государственных закупках предполагается, что оплата будет происходить после завершения проекта 100%. При индивидуальных контрактах предполагается, что строительство начинается после уплаты авансового платежа в размере 30% от контракта, до завершения проекта поступает еще один авансовый платеж на 30%. Таким образом, к концу 2014 года почти 90% ожидаемых доходов будет присутствовать на балансе как дебиторская задолженность.После первого этапа 70% ожидаемых доходов будут представлены как дебиторская задолженность. Текущие обязательства, в основном включают в себя текущие обязательства перед банками, торговую кредиторскую задолженность, связанные с текущими платежами корпоративных налогов и другие обязательства, которые, как правило, выплачивается в рассрочку. На первом этапе стоимость строительства покрыта 100% банковским кредитом; источники финансирования остальных расходов делятся на три: краткосрочные кредиты и займы от акционеров, краткосрочные обязательства перед подрядчиком и / или доходы от продажи земли (обязательства перед подрядчиком резервной вариант). После завершения первого этапа акционеры будут реинвестировать 100% прибыли, чтобы заполнить потребности в оборотном капитале. ПРОГНОЗ НА ИЗМЕНЕНИЕ ЧИСТОГО ОБОРОТНОГО КАПИТАЛА
этап I
этап II
этап III
этап IV
этап V
окончани е проекта
(тыс.руб.)
ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ Запасы Дебиторская задолженность
4 763 940
4 454 5803
4 518 240
4 581 900
4 390 920
-
4 763 940
4 454 580
4 518 240
4 581 900
4 390 920
-
2 954 580 325 140
728 640 441 600
199 080 449 220
105 000 450 720
35 280 451 920
-
Итого текущие обязательства
3 279 240
1 170 240
648 360
555 720
487 200
-
Оборотный капитал (нетто)
1 484 760 1 484 760
3 284 340 1 799 580
3 869 940 585 600
4 026 180 156 240
3 903 720 -122 460
-
Итого текущие (нетто) АКТИВЫ
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА Текущие обязательства перед банками Задолженность по налогам и сборам
ИЗМЕНЕНИЕ ОБОРОТНОГО КАПИТАЛА
-3 903 720
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
1.4. ПРОГНОЗ ЧИСТЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ Чистый денежный поток по каждому периоду определяется по популярным определением, а именно: -
Чистый денежный поток (Net Cash Flow, NCF) =
-
(+) Чистая прибыль;
-
(+)Безналичные доходы (амортизация в налоговых целях);
-
(-)Инвестиции во внеоборотные активы;
-
(-)Изменение оборотного капитала;
-
(+)Изменение долгосрочной задолженности (основного долга) .
Проценты по долгу отражены в составе операционных расходов. Прогноз представлен следующим образом: Прогноз чистых денежных потоков
этап I
этап II
этап III
этап IV
этап V
окончание проекта
(тыс. руб.) (+) Чистая прибыль; (+) Безналичные доходы (амортизация в налоговых целях) (-) Инвестиции во вне оборотные активы (-) Изменение оборотного капитала (+) Изменение долгосрочной задолженности (основного долга) СВОБОДНЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК
1 272 180
1 766 520
1 796 940
1 803 000
1 807 680
-
-
-
-
-
-
-
-500 000 1 484 760
1 799 580
585 600
156 240
122 460
3 903 720
-
-
-
-
-
-
-1 712 520
-33 120
1 211 340
1 646 760
1 930 140
3 903 720
В дополнение к этому подходу, прогноз движения денежных средств рассчитан прямым методом, по месецам в Приложении № 6
2. АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА 2.1. ИСХОДНЫЕ ПУНКТЫ Метод, используемый для задания «Дисконтирование денежных потоков» (Discounted Net Cash Flow Method). Метод основан на предположении, что стоимость инвестиций зависит от размера его доходов в будущем, который ПРОЕКТ способен генерировать для своих владельцев.Метод определяет текущую рыночную стоимость инвестированного капитала по дисконтированной стоимости разумно ожидаемых будущих доходов, которые владельцы действительно получат, если бизнес-прогноз реализуется.
53
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
Текущая стоимость инвестиций может быть вычислена по формуле: Где: NCFNCFNCF С = ------------ + -------------- + ..........+ -------------- + Т (1+ r)n (1+ r) (1+ r)2
-
NCF
чистые (нетто) денежные средства в течение периода;
-
r
ставка дисконтирования;
-
Т
остаточная (терминальная) стоимость объекта в конце прогнозного
периода После завершения проекта компания, скорее всего, прекратит свою деятельность или будет продана или реструктурирована. Расчет остаточной стоимости бизнеса предполагается равным текущей стоимости прогнозируемого уровня акционерного капитала компании после завершения проекта.
2.2. СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ Для применения доходного метода, прогноз должен быть изготовлен на определенные периоды. Чтобы прийти к выводу о стоимости, ставка дисконта должна быть выбрана подходящей для дисконтирования прогнозируемых чистых денежных потоков.Базовая ставка была разработана в процессе, в которым включены аспекты экономической теории, методики бюджетирования капиталовложений, и Модель (CAPM) определения стоимости капитальных активов. Принято значение ставки дисконтирования, равное14,9%, вывод ставки представлен в следующей таблице: CAPM Безрисковая ставка Премия (FCFE) для зрелого рынка Спред Премия за политический риск Сектор Невзвешення β (медиана бизнес сектора) β СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ
Компонент 3,90% 6,04% 150 2,25% Investment Co. 0,37 1,45 14,9%
(Доходность ОБР) (http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/) (http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/)
Применяемая ставка дисконтирования основана на рыночной платформе. Первый класс риска - это так называемые безрисковые инвестиции. Средняя Доходность ОБР 3,9%. Следующий компонент это т.н.средний премиум за риск на 6,04%. В эту группу риска входят публичные компании на развитых рынках. Премия нормализируется при конкретной отрасли через т.н. бета - коэффициент корреляции доходности сектора. Формула корректировки бета для нашей компании с учетом ее средней задолженностью: Levered Beta = Unlevered Beta * (1 + (1-t)(D/E)).Последний компонент отражает премию застраховой риск. 54
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
2.3. ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ Для оценки показателей экономической эффективности используются: NPV
-чистая приведенная стоимость проекта (критерий эффективности NPV> 0).
IRR
-ставка дисконтирования, при которой NPV проекта равен нулю (критерий эффективности IRR> г)
PBP - срок окупаемости, который определяет продолжительность времени, необходимого для восстановления первоначальных инвестиций за счет чистого дохода от инвестиций. В таблице представлены окончательные результаты следующим образом:
Год период:
СВОБОДНЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК Фактор настоящего значения (@ 14,9%) Дисконтированные денежные потоки Оценочная стоимость Остаточная (терминальная) стоимость ЧИСТАЯ ПРИВЕДЁННАЯ СТОИМОСТЬ ПРОЕКТА (NPV)
2
3
4
5
6
этап I
этап II
этап III
этап IV
этап V
-1 712 520 0,757 -1 318 576
-33 120
(тыс. руб.) 1 211 340
0,659 -21 840
1 646 760
1 930 140
0,574
0,499
0,434
694 800
821 940
838 380
7 Окончани е проекта 3 903 720
0,378 1 475 640
Терминальны й период
1 575 000
0,378 595 380
2 512 020 595 380 3 107 340
Чистая приведенная стоимость (NPV @ r=14,9%) составляет 3 107 млн. руб., дает основания полагать, что ИНВЕСТИЦИОННОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ является экономически-эффективным. Внутренняя норма доходности (IRR) проекта составляет 59%, что можно определить как достаточно хороший показатель, свидетельство о способности инвестиционного предложения для получения дохода и возможности принимать бизнес риски значительно выше, чем предусмотрено в проекте. Срок окупаемости рассчитывается со скидкой дисконта и в недисконтированном (номинальном) варианте: С момента открытия кредита, срок окупаемости:
Недисконтированныйсрок окупаемости проекта составляет 52 месяца
Дисконтированный срок окупаемости проекта составляет 57 месяца
55
2.4. SWOT‐АНАЛИЗ ПРОЕКТА
ІІІ. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Проект разработан с временным горизонтом 6 лет- срок, достаточный для завершения парка. Прогнозируемые денежные потоки проекта показывают способность генерировать прибыль и создание положительных чистых денежных потоков после покрытия операционных расходов, оборотного капитала для строительства и процентов по кредитам и займам. Выведенные финансовые показатели чистая приведенная стоимость (NPV @ 14,9 2 = 3105млн. руб.) норма внутренней доходности проекта (IRR = 59%) и срок окупаемости (PBP = 5 лет) достаточно высоки, что свидетельствует о правильности выбора и инвестиционного потенциала проекта. Проект остается прибыльным даже в случае дальнейшего ухудшения общей экономической ситуации и рыночных условий. Общий вывод, который накладывается при рассмотрении макрои микроэкономических показателей на момент анализа, по оценкам условия кредитования и строительства проекта состоит в том, что проект «ТИ Парк» является экономически эффективным. Проект находится в списке приоритетных проектов администрации Тульской области. РФ предлагает инвесторам очень конкурентные по сравнению с мировым уровнем возможности для роста. Налоги и затраты на рабочую силу довольно низкие по сравнению с европейскими стандартами. Инвесторы „ТИ-ПАРК” могут извлекать для себя большую пользу из существующих в муниципалитете Щекино трудовых ресурсов и земли. Одновременно с этим близость городов Щекино и Тулы обеспечит им практически сразу доступ к существующей городской инфраструктуре.
ПРИЛОЖЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ № 1 Копии собственности на землю
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
60
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
61
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
62
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
ПРИЛОЖЕНИЕ № 2 Разрешение на строительство
63
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
64
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
ПРИЛОЖЕНИЕ № 3 Соглашение о сотрудничество при реализации инвестиционного проекта на территории Тульской области между Правительством Тульской области и Роэл
65
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
66
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
67
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
ПРИЛОЖЕНИЕ № 4 Соглашение о сотрудничество при реализации инвестиционного проекта на территории Тульской области между Правительством Тульской области и Bizim
68
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
69
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
70
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
ПРИЛОЖЕНИЕ № 5 Соглашение о сотрудничество при реализации инвестиционного проекта на территории Тульской области междуТИПарк, Гос корпорация и Bizim
71
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
72
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
73
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
74
Jan 15, 2015
БИЗНЕС - ПЛАН
ПРИЛОЖЕНИЕ № 6 Прогноз движения денежных средств
75
ОАО Управляющая Компания «Тульский Индустриальный Парк»
Авансы, полученные от покупателей
2
Прочие расходы
14
Привлечение кредитов и займов
24
5 760
ОСТАТОК ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ НА КОНЕЦ ПЕРИОДА:
5 220
(540)
5 760
Выплаченные дивиденды
33 45 000
Погашение обязательств по финансовой аренде
32
15 000
Погашение кредитов и займов
28
0
45 000
45 000
(540)
(45 000)
(45 540)
0
5 760
мар.15
Поступление (отток) денежных средств от финансовой деятельности Поступление (отток) денежных средств за период
Погашение займов от акционеров
27
0
15 000
(Отток денежных средств)
15 000
Привлечение займов от акционеров
23
(9 240)
(9 240)
0
фев.15
Поступление денежных средств
ФИНАНСОВАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
Погашение процентов по кредитам и займам
Текущий налог на прибыль
7
Коммерческие расходы
Оплата труда
6
9
Выданные авансы
5
12
Оплата товаров, работ, услуг
4
(Отток денежных средств)
Выручка от реализации
1
Поступление денежных средств
ОПЕРАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
ОСТАТОК ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ НА НАЧАЛО ПЕРИОДА:
№
Прогнозный расчет движения денежных потоков (тыс. руб.)
4 740
(540)
0
0
0
(540)
(540)
0
5 220
апр.15
1 20
(3 720)
53 580
0
53 580
53 580
(1 140)
(1 020)
(1 560)
(53 580)
(57 300)
0
4 740
май.15
96 000
94 980
112 860
0
112 860
112 860
(7 980)
(2 460)
(1 020)
(1 560)
(112 860)
(125 880)
108 000
108 000
1 020
июн.15
88 860
(7 140)
183 480
0
183 480
183 480
(4 620)
(1 020)
(1 560)
(183 480)
(190 680)
0
96 000
июл.15
78 600
(10 260)
263 460
0
263 460
263 460
(7 680)
(1 020)
(1 560)
(263 460)
(273 720)
0
88 860
авг.15
105 600
27 000
253 860
0
253 860
253 860
(10 620)
(1 020)
(1 560)
(253 860)
(267 060)
4 020
4 020
78 600
сен.15
180 300
74700
178 380
0
178 380
178 380
(12 720)
(1 020)
(1 560)
(178 380)
(193 680)
90 000
90 000
105 600
окт.15
334 740
154 440
110 100
0
110 100
110 100
(13 980)
(1 020)
(1 560)
(110 100)
(126 660)
171 000
171 000
180 300
ноя.15
317 160
(17 580)
86 580
0
86 580
86 580
(15 000)
(1 020)
(1 560)
(86 580)
(104 100)
0
334740
дек.15
ОАО Управляющая Компания «Тульский Индустриальный Парк»
Прочие расходы
14
Привлечение кредитов и займов Банка
24
315 300
ОСТАТОК ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ НА КОНЕЦ ПЕРИОДА:
296 160
(19 140)
(1 860)
Выплаченные дивиденды
33
0
63 900
63 900
63 900
Погашение обязательств по финансовой аренде
32
0
69 600
69 600
(17 220)
(1 020) (16 560)
69 600
Погашение кредитов и займов
28
(1 020) (15 840)
(1 560)
(63900)
(83 040)
0
315 300
фев.16
Поступление (отток) денежных средств от финансовой деятельности Поступление (отток) денежных средств за период
Погашение займов от акционеров
27
(Отток денежных средств)
Привлечение займов от акционеров
23
Поступление денежных средств
ФИНАНСОВАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
Погашение процентов по кредитам и займам
Текущий налог на прибыль
7
Коммерческие расходы
Оплата труда
6
9
Выданные авансы
5
12
(69 600)
(1 560)
(105 240
Оплата товаров, работ, услуг
Авансы, полученные от покупателей
2
4
33 780
Выручка от реализации
1
(Отток денежных средств)
33 780
317 160
янв.16
Поступление денежных средств
ОПЕРАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
ОСТАТОК ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ НА НАЧАЛО ПЕРИОДА:
№
Прогнозный расчет движения денежных потоков (тыс.руб.)
275 700
(20 460)
115 800
0
115 800
115 800
(17 940)
(1 020)
( 1 560)
(115 800)
(136 260)
0
296 160
мар.16
252 840
(22 860)
202 200
0
202 200
202 200
(20 280)
(1 020)
(1 560)
(202 200)
225 060)
0
275 700
апр.16
260 520
7 620
279 600
0
279 600
279 600
(23 520)
(1 020)
(1 560)
(279 600)
(305 700)
33 780
33 780
252840
май.16
230 520
(30 000)
331 860
0
331 860
331 860
(27 420)
(1 020)
(1 560)
(331 860)
(361 860)
0
260 520
июн.16
196 680
(33 900)
335 760
0
335 760
335 760
(31 320)
(1 020)
(1 560)
(335 760)
(375 821)
0
230 520
июл.16
1 969 500
1 772 880
(2 686 020)
(2 954 040)
(2 954 040)
268 020
268 020
(34 440)
(1 020)
(1 560)
(268 020)
(305 040)
4 763 940
4 763 940
196 680
авг.16
2 011 980
42 420
0
0
0
0
0
(1 020)
(1 560)
0
(2 580)
45 000
45 000
1 969 500
сен.16
2 009 400
(2 580)
0
0
0
0
(1 020)
(1 560)
0
(2 580)
0
2 011 980
окт.16
2 006 880
(2 580)
0
0
0
0
(1 020)
(1 560)
0
(2 580)
0
2 009 400
ноя.16
1 989 300
(17 580)
(15 000)
(15 000)
(15 000)
0
(1 020)
(1 560)
0
(2 580)
0
2 006 880
дек.16
ОАО Управляющая Компания «Тульский Индустриальный Парк»
Авансы, полученные от покупателей
2
Выданные авансы
Оплата труда
Текущий налог на прибыль
Коммерческие расходы
Погашение процентов по кредитам и займам
Прочие расходы
5
6
7
9
12
14
Привлечение кредитов и займов
24
Погашение кредитов и займов
Погашение обязательств по финансовой аренде
Выплаченные дивиденды
28
32
33
(461 340) 1 984 800
ОСТАТОК ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ НА КОНЕЦ ПЕРИОДА:
0
0
0
(17 220)
(960)
(441 600)
(1 560)
(461 340)
0
Поступление (отток) денежных средств за период
Поступление (отток) денежных средств от финансовой деятельности
Погашение займов от акционеров
27
(Отток денежных средств)
Привлечение займов от акционеров
23
Поступление денежных средств
ФИНАНСОВАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
Оплата товаров, работ, услуг
4
(Отток денежных средств)
Выручка от реализации
1
Поступление денежных средств
ОПЕРАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
2 446 140
янв.18
Прогнозный расчет движения денежных потоков (тыс. руб.)
ОСТАТОК ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ НА НАЧАЛО ПЕРИОДА:
№
1 982 280
(2 520)
0
0
0
0
(960)
(1560
(973 440)
(975 960)
973 440
973 440
1 984 800
фев.18
1 747 260
(235 080)
0
0
0
(960)
(1 560)
(232 560)
(235 080)
0
1 982 288
мар.18
1 512 180
(235 080)
0
0
0
(960)
(1 560)
(232 560
(235 080)
0
1 747 260
апр.18
2 277 160
(235 080)
0
0
0
(960)
(1 560)
(232 560)
(235 080)
0
1 512 180
май.18
1 254 540
(22 560)
199 080
0
199 080
199 080
(2 340)
(960)
(1 560)
(15 962)
(232 560)
(1 195 140)
973 440
973 440
1 277 160
июн.18
1 017 180
(237 360)
0
0
0
(2 340)
(960)
(1 560)
(232 560)
(237 360)
0
1 254 540
июл.18
779 820
(237 360)
0
0
0
(2 340)
(960)
(1 560)
(232 560)
(237 360)
0
1 017 180
авг.18
542 400
(237 360)
0
0
0
(2 340)
(960)
(1 560)
(232 560)
(237 360)
0
779 820
сен.18
305 040
(237 360)
0
0
0
(2 340)
(960)
(1 560)
(232 560)
(237 360)
0
542 400
окт.18
2 493 000
2 187 960
(1 965 600)
(1 766 520)
(199 080)
(1 965 600)
0
(2 340)
(960)
(1 560)
(232 560)
(237 360)
4 390 920
4 390 920
305 040
ноя.18
2 490 480
(2 520)
0
0
0
(960)
(1 560)
(2520)
0
2 493 000
дек.18
ОАО Управляющая Компания «Тульский Индустриальный Парк»
Авансы, полученные от покупателей
2
Выданные авансы
Оплата труда
Текущий налог на прибыль
Коммерческие расходы
Погашение процентов по кредитам и займам
5
6
7
9
1 2 1 4
ОСТАТОК ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ НА КОНЕЦ ПЕРИОДА:
Поступление (отток) денежных средств от финансовой деятельности Поступление (отток) денежных средств за период
Погашение обязательств по финансовой аренде Выплаченные дивиденды
Погашение кредитов и займов
Погашение займов от акционеров
2 019 000
(2 520)
(468 960) 2 021 520
0
0
0
(960)
(973 440) (1 560)
(975 960)
973 440
974 640
2 021 520
фев.19
0
0
2 7 2 8 3 2 3 3
0
2 Привлечение займов от акционеров 3 2 Привлечение кредитов и займов 4 (Отток денежных средств)
(17 220)
(960)
(7 487)
(1 560)
(468 960)
0
2 490 480
янв.19
Поступление денежных средств
ФИНАНСОВАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
Прочие расходы
Оплата товаров, работ, услуг
4
(Отток денежных средств)
Выручка от реализации
1
Поступление денежных средств
ОСТАТОК ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ НА НАЧАЛО ПЕРИОДА: ОПЕРАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
№
Прогнозный расчет движения денежных потоков (тыс. руб.
1 783 980
(235 080)
0
0
0
(960)
(1 560)
(235 080) (232 560)
0
2 019 000
мар.19
1 548 900
(235 080)
0
0
0
(960)
(1 560)
(235 080) (232 560)
0
1 783 980
апр.19
1 313 820
(235 080)
0
0
0
(960)
(1 560)
(235 080) (232 560)
0
1 548 900
май.19
1 194 060
(119 760)
1 750
0
105 000
105 000
(1 200)
(960)
(1 560)
(961 920)
(1 198 200) (232 560)
973 440
974 640
1 313 820
июн.19
1 194 060
(236 280)
0
0
0
(1 200)
(960
(1 560)
(236 280) (232 560)
0
1 194 060
июл.19
721 500
(236 280)
0
0
0
(1 200)
(960)
(1 560)
(236 280) (232 560)
0
957 780
авг.19
485 220
(236 280)
0
0
0
(1 200)
(960)
(1 560)
(236 280) (232 560)
0
721 500
сен.19
248 940
(236 280)
0
0
0
(1 200)
(960)
(1 560)
(236 280) (232 560)
0
485 220
окт.19
2 501 640
(1 796 940) (1 901 940) 2 252 700
(105 000)
(1 901 940) 0
0
(1 200)
(960)
(1 560)
(232 560)
(236 280)
73 182
4 390 920
248 940
ноя.19
2 499 180
(2 520)
0
0
0
(960)
(1 560)
(2 520)
0
2 501 640
дек.19
ОАО Управляющая Компания «Тульский Индустриальный Парк»
Авансы, полученные от покупателей
2
Выданные авансы
Оплата труда
Текущий налог на прибыль
Коммерческие расходы
Погашение процентов по кредитам и займам
5
6
7
9
1 2 1 4
ОСТАТОК ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ НА КОНЕЦ ПЕРИОДА:
Поступление (отток) денежных средств от финансовой деятельности Поступление (отток) денежных средств за период
Погашение обязательств по финансовой аренде Выплаченные дивиденды
Погашение кредитов и займов
Погашение займов от акционеров
2 026 140
(2 520)
(470 460) 2 028 660
0
0
0
0
(960)
(973 440) (1 560)
(975 960)
973 440
973 440
2 028 660
фев.20
0
0
2 7 2 8 3 2 3 3
0
2 Привлечение займов от акционеров 3 2 Привлечение кредитов и займов 4 (Отток денежных средств)
(17220)
(450 720) (960)
(1 560)
(470 460)
0
2 499 180
янв.20
Поступление денежных средств
ФИНАНСОВАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
Прочие расходы
Оплата товаров, работ, услуг
4
(Отток денежных средств)
Выручка от реализации
1
Поступление денежных средств
ОСТАТОК ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ НА НАЧАЛО ПЕРИОДА: ОПЕРАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
№
Прогнозный расчет движения денежных потоков (тыс.руб.)
1 791 120
(235 080)
0
0
0
(960)
(1 560)
(235 080) (232 560)
0
2 026 140
мар.20
1 556 040
(235 080)
0
0
0
(960)
(1 560)
(235 080) (232 560)
0
1 791 120
апр.20
1 321 020
(235 080)
0
0
0
(960)
(1 560)
(235 080) (232 560)
0
1 556040
май.20
1 133 040
(187 980)
35 380
0
35 280
35 280
(420)
(960)
(1 560)
(16 020)
(1 196 700) (232 560)
973 440
973 440
1 321 020
июн.20
897 540
(235 440)
0
0
0
(420)
(960)
(1 560)
(235 440) (232 560)
0
1 133 040
июл.20
662 100
(235 440)
0
0
0
(420)
(960)
(1 560)
(235 440) (232 560)
0
897 540
авг.20
426 600
(235 440)
0
0
0
(420)
(960)
(1 560)
(235 440) (232 560)
0
662 100
сен.20
445 800
19 200
0
0
0
(420)
(960)
(1 560)
(235 440) (232 560)
4 244
254 640
426 600
окт.20
960 600
(3 605 400) (3 640 680) 510 000
(35 280)
(3 640 680)
0
(420)
(960)
(1 560)
(232 560)
(235 440)
73 182
4 390 920
445 800
ноя.20
738 840
(221 760)
0
0
0
(176 520)
(451 920) (960)
(1 560)
(630 960)
6 820
409 200
960 600
дек.20
Указы Президента Р Ф В. В. Путина от 07 мая 2012 года №600 и №596
Приложение №7
Приложение №8 Соглашение о сотрудничество при реализации инвестиционного проекта на территории Тульской области между Фондом Развития, ТИПарк и Гос корпорация