van kantoorleegstand naar studentenhuisvesting ... een onderdeel van het doorlopende onderzoek ‘De Vakman Tool’ architectuur & stadsontwerpen A Professor Poelslaan 3C 3028 EP Rotterdam
T +31 (0)10 – 75 264 75 M +31 (0)6 – 222 877 69
E info@sandersmoes.nl I www.sandersmoes.nl
ln.seomsrednas@ofni E ln.seomsrednas.www I
neprewtnosdats & ruutcetihcra
57 462 57 – 01)0( 13+ T 96 778 222 – 6)0( 13+ M
C
3 naalsleoP rosseforP A madrettoR PE 8203
Colofon
Smoes Ontwerpen, 2011
Onderzoek: Deze publicatie is onderdeel van het doorlopende onderzoek ‘De Vakman Tool’ Eindredactie, teksten en layout: Sander Smoes Druk: 1e druk, © september 2011 Meer informatie: www.devakmancentraal.nl www.sandersmoes.nl
... een onderdeel van het doorlopende onderzoek ‘De Vakman Tool’ architectuur & stadsontwerpen A Professor Poelslaan 3C 3028 EP Rotterdam
T +31 (0)10 – 75 264 75 M +31 (0)6 – 222 877 69
E info@sandersmoes.nl I www.sandersmoes.nl
droow -roov fa
neprewtnosdats & ruutcetihcra
woord vooraf
architectuur & stadsontwerpen
Van kantoorleegstand naar studentenhuisvesting Smoes Ontwerpen, september 2011
Studeren voor nu, aan het werken voor later? Waar studeer je en waar woon je? Hoe woon je en hoe studeer je? En waar wil je dat doen? Deze publicatie bevat, ter referentie, een aantal voorbeelden van getransformeerde kantoorgebouwen naar (studenten)huisvesting. Dit referentiemateriaal is bedoeld als achtergrondinformatie voor de transformatie van het voormalige Nedlloyd gebouw aan de Houtlaan in de Zalmhaven te Rotterdam naar studentenhuisvesting. Deze publicatie maakt deel uit van het doorlopende onderzoek ‘De Vakman Tool’ van Smoes Ontwerpen. Onderzoek ‘De Vakman Centraal’. De visie en strategie van het onderzoek ‘De Vakman Centraal’, zet in op het stimuleren van de economische vitaliteit van binnenstedelijke woongebieden. De focus ligt hierbij op bestaand, verouderd en / of leegstaand vastgoed (bijvoorbeeld kantoren en woongebouwen) en richt zich op de functiemenging in de bestaande woonomgeving, ten behoeve van de huidige en nieuwe bewoner en gebruiker van deze gebieden.
+ wonen
+ studeren
> gezamelijke faciliteiten
> invulling
Vervlechting van de functies wonen, leren en studeren in de hedenda
De mix van de functies (wonen / werken / studeren / (wijk) voorzieningen) binnen bestaande gebouwstructuren kunnen de oplossing zijn voor (verouderde) leegstaande gebouwen en bieden een impuls voor de vitaliteit van binnenstedelijke gebieden. Door middel van het combineren van woonprogramma’s met functies die aansluiten op de vraag en behoefte uit de wijk, wordt er gestreefd naar multifunctionaliteit in woonwijken, waarbij de kwaliteit van de woonomgeving wordt versterkt door diversiteit. Met als doel het leven, wonen, werken, vermaken, studeren, wandelen, genieten, lachen en oud worden in de eigen woonomgeving gemakkelijk te maken! Ontwikkeling transitie-model ‘De Vakman Tool’. Het transitie-model ‘De Vakman Tool’ is een instrumentarium voor de implementatie van de visie en de strategie van het onderzoek ‘De Vakman Centraal’ in bestaand verouderd en / of leegstaand vastgoed en wordt in 2011 verder ontwikkeld en getoetst.
>
= schakeling
aagse leegstand 7
Gebruik bestaande casco woninbouwblokken, Katendrecht Rotterdam
Gebruik bestaande kolomstructuur, leegstaand kantoorpand te Dordrecht 9
-ni -duoh -pos evag neprewtnosdats & ruutcetihcra
inhoudsopgave architectuur & stadsontwerpen
Inhoudsopgave Woord vooraf Kantoor Houtlaan Rotterdam
7 17
REFERENTIES
Archimedeslaan Utrecht
21
GEB-toren Rotterdam
27
Parkhaven Rotterdam
31
Puntegale Rotterdam
35
Wooncomplex_B1 Eindhoven
39
KPN-gebouw Utrecht
45
Westplantsoen Delft
49
13
-nak root -tuoh naal neprewtnosdats & ruutcetihcra
kantoor houtlaan architectuur & stadsontwerpen
Locatie | bron: maps.google.nl
Binnenzijde | bron: Smoes Ontwerpen
Houtlaan 21, Rotterdam - Zalmhaven 20.000 m2 op afwachting van transformatie
Oorspronkelijk Gebouwd : Jaren ‘70 Verbouwd : 1988 Functie : Voormalig kantoorgebouw Nedlloyd Gebouw : 20.000 m2 Transformatie Programma
: 60 studentenunits op 1e verdieping (Westvleugel)
Voorzijde Houtlaan 21 | bron: Smoes Ontwerpena 17
-ihcra -edem naals -ertu thc neprewtnosdats & ruutcetihcra
archimedeslaan utrecht architectuur & stadsontwerpen
Voorzijde Archimedeslaan 16, Utrecht | bron: www.al16.nl
Achterzijde Archimedeslaan 16, Utrecht | bron: www.al16.nl
Archimedeslaan 16, Utrecht
6.100 m2 getransformeerd naar 192 studentenwoningen Oorspronkelijk Gebouwd : 1977 Functie : Voormalig Hogeschoolgebouw / lerarenopleiding Gebouw : 20.900 m2 Transformatie Jaar verbouw : Woningen : Oppervlakte : Huurprijs : Opbouw : Voorzieningen : Kosten : Plint :
2011 192 studentenwoningen 17, 23 en 28 m2 < 300 euro per maand 8 secties van 24 kamers (onzelfstandig) Per sectie gezamenlijk sanitair en keuken Verbouw studentenwoningen 850.000 euro Woon- werkruimtes kunstenaars / ateliers + expositieruimte en horeca
Opmerkingen : Toekomstige bewoners hielpen zelf mee met de verbouwing tegen een huurkorting van 15%
Beheermodel waarbij studenten zelf verantwoordelijk zijn voor hygiĂŤne, veiligheid en leefbaarheid, middels o.a. schoonmaakroosters > aanstelling gangbeheerder en assistent-gangbeheerder tegen huurkorting
Transformatie volgens eisen bestaande bouw, vanwege tijdelijkheid vrijstelling op aantal bouwbesluit eisen
Kostendekkend huurmodel waarbij eigenaar 400.000 euro huur per jaar ontvangt + GWL ad. 200.000 wordt door huurder voldaan
21
OriĂŤntatie in de stad | bron: maps.google.nl
Locatie | bron: maps.google.nl
Keukenopstelling
Sanitair
Postkasten 23
-BEG nerot -tor -ret mad neprewtnosdats & ruutcetihcra
GEBtoren rotterdam architectuur & stadsontwerpen
OriĂŤntatie in de stad | bron: maps.google.nl
Locatie | bron: maps.google.nl
GEB-toren, Rotterdam - Rochussenstraat 400-736 10.000 m2 getransformeerd naar 235 studentenwoningen Oorspronkelijk Gebouwd : 1929-1931 Functie : Voormalig Gemeentelijk Energie Bedrijf Gebouw : 10.000 m2 Transformatie Jaar verbouw : 1995 Woningen : 235 studentenwoningen (40% zelfstandig) Oppervlakte : 20 m2 in hoogbouw en 30 m2 in laagbouw Opbouw : Hoogbouw per verdieping 10 kamers, gemiddeld 20 m2 Laagbouw 30 m2 met eigen sanitair en keuken Voorzieningen : Hoogbouw per verdieping gezamenlijke units voor keuken en sanitair Kosten : Verwerving pand 2.300.000 euro Verbouw studentenwoningen 4.800.000 euro
Toren vanaf Parksluizen | bron: nl.wikipedioa.org 27
-krap nevah -tor -ret mad neprewtnosdats & ruutcetihcra
parkhaven rotterdam architectuur & stadsontwerpen
Binneterrein | bron: www.woneninkantoren.nl
Locatie | bron: maps.google.nl
Parkhaven, Rotterdam - Willem Buytewechstraat 11.000 m2 getransformeerd naar 353 studentenwoningen Oorspronkelijk Gebouwd : 1977 Functie : Voormalig Gemeentelijk Energie Bedrijf Gebouw : 11.000 m2 Transformatie Jaar verbouw : Woningen : Kosten :
1995 met toevoeging van 4.500 m2 (2 lagen) 353 studentenwoningen (20% zelfstandig) Verwervering 1.800.000 euro Verbouw studentenwoningen 8.000.000 euro
Plattegrond indeling woningen | bron: www.stadswonen.nl 31
-tnup elage -tor -ret mad neprewtnosdats & ruutcetihcra
puntegale rotterdam architectuur & stadsontwerpen
OriĂŤntatie in de stad | bron: maps.google.nl
Locatie | bron: maps.google.nl
Puntegale, Rotterdam - Puntegaalstraat 5
26.000 m2 getransformeerd naar 201 1/2/3 kamerwoningen Oorspronkelijk Gebouwd : 1939-1949 Functie : Voormalig Belastingkantoor Gebouw : 26.000 m2 Transformatie Jaar verbouw : 1999 Woningen : 201 1/2/3 kamerwoningen Huurprijs : 1 kamer 250 euro, 2 kamer 285 euro, 3 kamer 335 euro bedrijfruimte 115 euro per m2 Plint : 18 kantoorunits, 2500 m2 bedrijfsruime, sportruimte en een parkeergarage Kosten : Verwerving 4.000.000 euro Verbouw totaal 12.200.000 euro
Voorzijde pand | bron: www.architectuurgids.nl 35
-noow -moc 1B xelp -dnie nevoh _
neprewtnosdats & ruutcetihcra
wooncomplex B1 eindhoven _
architectuur & stadsontwerpen
OriĂŤntatie in de stad | bron: maps.google.nl
Locatie | bron: maps.google.nl
Wooncomplex B1, Eindhoven - Bosmanplaats 1-10 3.500 m2 getransformeerd naar 107 studentenstudioâ&#x20AC;&#x2122;s Oorspronkelijk Gebouwd : Eind jaren 1960 Functie : Voormalig kantoorgebouw Gebouw : 3.500 m2 Transformatie Jaar verbouw : Woningen : Oppervlakte : Huurprijs : Voorzieningen :
2011 107 studentenwoningen 25 - 40 m2 > 399 euro per maand (all in) Eigen keuken, badkamer, internet Collectieve wasserette en fietsenstalling/parkeren
Kosten
: Verbouw studentenwoningen 3.600.000 euro
Opmerkingen
: Fontys Hogeschool neemt 27 studioâ&#x20AC;&#x2122;s af
Fietsenstalling/parkeergelegenheid buiten het gebouw
Voorzijde pand | bron: www.al16.nl 39
Nieuwe kaders als accent in gevel | bron: vissersroelands.nl
Beeld interieur | bron: vissersroelands.nl 41
-NPK -eg wuob -ertu thc neprewtnosdats & ruutcetihcra
KPNgebouw utrecht architectuur & stadsontwerpen
OriĂŤntatie in de stad | bron: maps.google.nl
Locatie | bron: maps.google.nl
KPN-kantoor, Utrecht - Kanaalweg 92 4.696 m2 getransformeerd naar 140 studentenunits Oorspronkelijk Functie : Voormalig KPN-gebouw Gebouw : 4.696 m2 Transformatie Jaar verbouw Woningen Oppervlakte Voorzieningen Kosten
: : : : :
2004 140 studentenwoningen 11 - 35 m2 (onzelfstanddig) Per 4 a 5 studenten een gezamenlijke toiletgroep / keuken Verbouw 2000 euro per studentenunit
Opmerkingen : Toekomstige bewoners hielpen zelf mee met de verbouwing tegen huur van 74% van de maandhuur Pand had al te openen ramen
Een gangbeheerder per afdeling zorgt voor het naleven van het schoonmaakrooster en brandveiligheid
Aanzicht pand | bron: www.stadswonen.nl 45
-tsew -tnalp neos tfled neprewtnosdats & ruutcetihcra
westplantsoen delft architectuur & stadsontwerpen
Plattegrond voor en na transformatie | bron: Transformatie van Kantoorgebouwen
Locatie | bron: maps.google.nl
Westplantsoen, Delft - Westplantsoen 2 5.425 m2 getransformeerd naar 45 studenteenheden Oorspronkelijk Gebouwd : 1968 Functie : Voormalig Belastingkantoor Gebouw : 5.425 m2 Transformatie Jaar verbouw : Woningen : Huurprijs : Voorzieningen : Kosten :
1999, inclusief toevoeging van 1 verdieping 550 m2 45 studenteenheden, 2 studentenunits per eenheid > 308 euro per maand Per eenheid gedeelde keuken en sanitair Verwerving, incl. asbestsanering 1.300.000 euro Verbouw studenteneenheden 3.000.000 euro
Opmerkingen : Gevel is geheel gestript, nieuwe gevel van metalen isolatieplaten, baksteen en stalen aangehangen balkons
Souterrain is ingericht als woonverdieping en vanwege zelfstandige eenheden is huursubsidie mogelijk
Aanzicht pand | bron: www.woneninkantoren.nl 49
os dna ... no
neprewtnosdats & ruutcetihcra
and so on ...
architectuur & stadsontwerpen
-nak nav -geelroot dnats -uts raan -netned -tsevsiuh gni ednepolrood teh nav leedredno nee ... ’looT namkaV eD‘ keozredno
ln.seomsrednas@ofni E ln.seomsrednas.www I
neprewtnosdats & ruutcetihcra
57 462 57 – 01)0( 13+ T 96 778 222 – 6)0( 13+ M
C
3 naalsleoP rosseforP A madrettoR PE 8203