VERHUUR ‘APART HOTEL’
businessplan bestaand stedelijk leegstaand vastgoed transformeren naar...
... appartementenhotel voor gezinnen en toeristen in het centrum van Rotterdam
-egla neem
algemeen
Omschrijving onderneming Het doel van de vastgoed onderneming is het verhuren van appartementen aan gezinnen die Rotterdam tijdelijk (short-stay) bezoeken. Deze toeristen vinden momenteel niet of nauwelijks tijdelijke huisvesting die voldoet aan haar verwachtingen. Middels een ‘Apart Hotel’ ofwel een appartementenhotel wordt voldoen aan die vraag. Een appartementenhotel heeft alle voordelen van een hotel (schoonmaak, service en ontbijt, mogelijkheid tot lunch en/of diner) en bestaat uit zelfstandige appartementen in plaats van kamers. De appartementen voor verhuur aan toeristen zullen geheel gemeubileerd worden aangeboden en voorzien van alle benodigde voorzieningen. Dit is interessant voor toeristen, omdat ze zelf kunnen koken, waardoor hun verblijf in Rotterdam voordeliger is. Daarnaast hebben de toeristen alle vrijheid binnen deze huisvesting en kunnen met hun gezin zijn. Na ieder bezoek worden de appartementen schoon gemaakt en voorzien van schone beden linnengoed. Basisvoorzieningen als koffie, thee en daarnaast wat lekkers zal bij ontvangst van de gasten aanwezig zijn. De doelstelling is om een technisch en functioneel leegstaand pand te huren, op te knappen en om te bouwen tot luxe appartementen, ten behoeve van appartementen voor toeristen. Alle appartementen zullen eigen voorzieningen als badkamer en keuken hebben, waarbij de oppervlakte per appartement circa 40 tot 45 vierkante meter zal bedragen. Het model voor verhuur is gebaseerd op dagbasis.
// 10
Businessplan verhuur leegstaand vastgoed ten behoeve van short-stay appartementenhotel
Kwaliteit- en voorzieningenniveau appartementen
Alle appartementen zullen met het volgende kwaliteit- en voorzieningenniveau worden opgeleverd: _
in de keuken komt een ruim keukenblok (minimaal 1,5 meter) met in ieder geval een combimagnetron, vaatwasmachine, koelkast, pannen, serviesgoed en bestek, was- en vaatdoeken etcetera
_
in de sanitaire ruimte komen minimaal een ruime douche, hangresevoir toilet en wasbak
_
de appartementen worden gemeubileerd zodat er 4 tot 5 personen kunnen verblijven. Bij de inrichting krijgen alle meubels neutrale kleuren. De decor-elementen, zoals tafelkleed, vazen, kussens, dekbedovertrek, krijgen een moderne en heldere kleurstelling met accenten.
Het voordeel van een dergelijk appartement en hierboven beschreven kwaliteit- en afwerkingniveau is dat de gezinnen makkelijker kunnen logeren, vanwege alle aanwezige faciliteiten die je als gezin nodig hebt. De volledig ingerichte keuken zorgt ervoor dat men in eigen omgeving eten klaar kunnen maken. Om bovenstaand kwaliteitsniveau te realiseren is een bestaand leegstaand (woon)pand nodig, wat zeer centraal en binnenstedelijk is gelegen. Het liefste op loopafstand van allerhande stedelijke voorzieningen, zoals openbaar vervoer en winkels.
Businessplan verhuur leegstaand vastgoed ten behoeve van short-stay appartementenhotel
// 11
Samenwerking Sultan Coskun-Yildiz werkt samen met architect Sander Smoes van Smoes Ontwerpen // architectuur & stadsontwerpen, proces- & projectmanagement en Smoes Vastgoed. Smoes Ontwerpen is een ontwerpburo dat werkt van initiatief (procesmanagement) tot aan de uiteindelijke realisatie (ontwerp) en doet onderzoek binnen de integrale stadsvernieuwing en grootstedelijke problematiek. Voorstellen voor het herbestemmen en transformeren van leegstaande en verouderde bestaand vastgoed zoals, kantoren, winkel- en bedrijfspanden, monumenten, kerken, industrieel erfgoed en (woon)gebouwen. Daarbij is de directe (woon)omgeving en de (her)inrichting van de openbare ruimte een belangrijk aspect. Smoes Vastgoed // vastgoedontwikkeling, verkoop & verhuur, van technische, juridische en financiĂŤle haalbaarheid tot aan de uiteindelijke exploitatie, beheer en onderhoud. We transformeren het vastgoed, geheel in eigen beheer, naar luxe appartementen en aanvullende functies, zoals kleine winkels en kantoor-werkplaatsen aan huis. Ook verzorgen wij aankoop- en verhuurtrajecten voor particuliere en institutionele investeerders. PROCESMANAGEMENT: functiewijziging, verruiming bestemmingsplannen (reguliere en uitgebreide procedure, voorontwerpbesluiten- en ontwerpbestemmingsplannen), vergunningen en bouwrecht, wet geluidshinder, ontwerp van businessplannen, exploitatiemodellen en verkoop- / verhuurstrategieĂŤn tot aan beheer en onderhoud > vastgoedontwikkeling
// 12
Businessplan verhuur leegstaand vastgoed ten behoeve van short-stay appartementenhotel
ARCHITECTUUR, ONTWERP EN STEDELIJKE INPASSING: planvoorstel, structuurontwerp, voorontwerp, definitief ontwerp en omgevingsvergunning, eisen bouwbesluit, herbestemmings- en transformatieprojecten en functiewijziging (daglicht, ventilatie / spuiventilatie, brandeisen, brandcompartimentering, etcetera) ONDERZOEK: onderzoek naar de mix van de functies (wonen / werken / studeren / zorg / (wijk)voorzieningen) binnen bestaande gebouwstructuren, als oplossing voor verouderde en leegstaand vastgoed. De focus ligt hierbij op de functiemenging (wonen en werken (vakmanschap), zorg en welzijn, leren en studeren) in de bestaande woonomgeving. Ten behoeve van de huidige en nieuwe bewoner en gebruiker van de wijk.
Publicaties
de vakman tool een instrumentarium tegen leegstand ...
van kantoorleegstand naar studentenhuisvesting ... een onderdeel van het doorlopende onderzoek ‘De Vakman Tool’, een instrumentarium tegen leegstand ...
architectuur & stadsontwerpen A Professor Poelslaan 3C 3028 EP Rotterdam
T +31 (0)10 – 75 264 75 M +31 (0)6 – 222 877 69
E info@sandersmoes.nl I www.sandersmoes.nl
Publicatie ‘De Vakman Tool’, een instrumentarium tegen leegstand
architectuur & stadsontwerpen A Professor Poelslaan 3C 3028 EP Rotterdam
T +31 (0)10 – 75 264 75 M +31 (0)6 – 222 877 69
E info@sandersmoes.nl I www.sandersmoes.nl
Publicatie ‘Van kantoorleegstand naar studentenhuisvesting’
Businessplan verhuur leegstaand vastgoed ten behoeve van short-stay appartementenhotel
// 13
-tsav -deog -tno -ekkiw gnil
vastgoedontwikkeling
Omschrijving pand & locatie De panden moeten gelegen zijn in het centrum van de stad en op loopafstand van openbaar vervoer en alle andere benodigde stedelijke voorzieningen, zoals winkels, cafés en restaurants. Leegstaande panden zorgen voor een verslechterd beeld voor de straat en wijk waarin het pand is gelegen. Het is omwonenden en gemeente alles aan gelegen dat deze panden zo spoedig mogelijk wordt opgeknapt en weer word bewoond, wat goed is voor bewoners, omwonenden en wijk en goed voor de economie van de stad. Een andere meerwaarde voor de stad is dat toeristen die de stad komen bezoeken worden beantwoord in hun vraag naar kwalitatief hoge en geheel gemeubileerde appartementen voor gezinnen. De basis voor de planvorming is het aanhuren van leegstaand stedelijke vastgoed. Dit kunnen bijvoorbeeld bedrijfspanden, woonpanden of kantoren zijn. Het uitgangspunt in deze investerings- en exploitatieberekening is een pand van circa 1.000 vierkante meter, verdeeld over vijf bouwlagen. Uitgaande van een ‘Apart Hotel’ van circa 40 tot 45 vierkante meter, kunnen er in deze casus per verdieping 4 zelfstandige appartementen worden gecreëerd. Dat maakt het totaal voor dit pand op 20 appartementen. Een variant op bovenstaande zou bijvoorbeeld twee kleinere panden naast elkaar zijn kunnen zijn van ieder 5 verdiepingen á 100 vierkante meter. Per pand 500 vierkante meter, met een totaal van wederom 1.000 vierkante meter.
// 16
Businessplan verhuur leegstaand vastgoed ten behoeve van short-stay appartementenhotel
8,0 m2 26,4 m2 1 m2 3,4 m2 1,2 m2
Mogelijke indeling appartement ‘Apart Hotel’ van 40 vierkante meter
Leegstaand woonpand ingericht als ‘Apart Hotel’ Businessplan verhuur leegstaand vastgoed ten behoeve van short-stay appartementenhotel
// 17
Doelgroep & maatschappelijke meerwaarde Doelgroep
Rotterdam kent een jaarlijkse toestroom van vele toeristen. Deze vinden hun plek voor overnachting vaak bij de vele hotels of hostels in of buiten het centrum van de stad. Gezinnen die meer zelfstandige verblijfsruimten, met onder andere eigen kookvoorziening en woonkamer willen huren, worden niet of nauwelijks in hun behoefte voorzien. Een ‘Apart Hotel’ kan hierin voorzien. Veel van deze toeristen zijn jongeren, die vaak een slaapplek zoeken bij een van de hostels in de stad. Op het moment dat jongeren in groepjes van drie tot vijf personen aan het reizen zijn is vraag naar een appartement, waar zelfstandig koken en relaxen e.d. ook tot de mogelijkheden behoort. Dit geldt ook voor bijvoorbeeld groepjes vrouwen die een weekend of een aantal dagen met elkaar op excursie willen in de stad en graag met elkaar optrekken, maar als uitvalsbasis een slaap - en woonplek willen waar ze gezamenlijk met elkaar kunnen ontmoeten, eten en drinken. Een andere doelgroep zijn de zogenaamde City-hoppers, maar ook architecten en stedenbouwers, die wederom vaak in groepjes van stad naar stad trekken. Toplocaties in grotere steden als Amsterdam, Brussel en Rotterdam worden bezichtigd. Rotterdam is vooral als stad aantrekkelijk door de vele nieuwbouw van de afgelopen decennia. Voorbeelden zijn de kubuswoningen, de nieuwbouw op de Kop van Zuid, maar nu ook de markthal in het centrum van de stad. // 18
Businessplan verhuur leegstaand vastgoed ten behoeve van short-stay appartementenhotel
Meerwaarde van het pand en voor de woonomgeving
Een leegstaand pand dat functioneel en / of technisch verouderd is, heeft geen meerwaarde voor de wijk waarin het staat. Sterker nog het geeft vaak een beeld van verwaarloosd gebouw. Door er kwalitatief goede appartementen te creĂŤren, geeft dit de wijk een positieve impuls. Doordat de toeristen die gebruik gaan maken van het pand, in de vorm van gezinnen die de stad bezoeken, geeft dit een positieve wending aan de sociale ontwikkeling van de wijk. Voordelen voor het creĂŤren van luxe appartementen in deze binnenstedelijke wijk met haar sociale kenmerken zijn: _ de kwaliteit van de woonomgeving wordt verstrekt door diversiteit _
imagoverbetering van de stad door het richten op toeristen
_
inzetten in op groei van de economie van de wijk en stad
_
groei op sociale en economische vlakken
_
positieve bijdrage aan het straatbeeld en het leefmilieu
_
goed voor de leefbaarheid en veiligheid in de wijk
_
het is een investering in de werkgelegenheid, wijkeconomie en de woonomgeving
_
aanvulling op de algemene servicebehoefte van de stad
Businessplan verhuur leegstaand vastgoed ten behoeve van short-stay appartementenhotel
// 19
VERHUUR ‘APART HOTEL’
businessplan bestaand stedelijk leegstaand vastgoed transformeren naar...
... appartementenhotel voor gezinnen en toeristen in het centrum van Rotterdam