TRANSFORMATIE VAN LEEGSTAAND STEDELIJK VASTGOED www.DE VAKMAN TOOL .nl Transformeren van leegstaande en verouderde bestaande gebouwvoorraad zoals, kantoren, bedrijfspanden, industrieel erfgoed, winkels, en (woon)gebouwen. De focus van de transformatie ligt op de vervlechting van de functies, wonen en werken (zoals het vakmanschap), zorg en welzijn, leren en studeren, etcetera. Ook gaat het over de (her)inrichting van de openbare ruimte en de inpassing en verankering van de transformatie in de bestaande binnenstedelijke context. + wonen
werken, zorg, (wijk)functies
+
> faciliteitenzone
> invulling
= schakeling
Met als doel het leven, wonen, werken, vermaken, leren en studeren, wandelen, genieten, lachen en oud worden in de eigen woonwijk en woonomgeving gemakkelijk te maken!
architectuur & stadsontwerpen A Professor Poelslaan 3C 3028 EP Rotterdam
T +31 (0)10 – 75 264 75 M +31 (0)6 – 222 877 69
E info@smoesontwerpen.nl I www.smoesontwerpen.nl
architectuur & stadsontwerpen
Woord vooraf
Smoes Ontwerpen // architectuur & stadsontwerpen, 2012 Wonen voor nu, of werken en studeren voor later? Zorgen voor beter of beter dan de zorg? Waar woon je, waar studeer je en waar werk je? Hoe woon je, hoe studeer en werk je? En waar wil je oud worden? Ben je wel eens thuis, of ben je altijd thuis? De visie en strategie van het project ‘De Vakman Centraal’ geeft daarop een antwoord! ‘De Vakman Centraal’ vervlecht de functies wonen met ateliers, wonen met werkplaatsen voor kleinschalige bedrijvigheid en vakmanschap, wonen met zorg, wonen met studeren en studeren met werken, etcetera. Hiermee wordt gestreeft naar multifunctionaliteit in onze steden, waarbij de kwaliteit van de woonomgeving wordt versterkt door diversiteit. Daarmee wordt de wijkeconomie gestimuleerd. De focus ligt op bestaand, verouderd en / of leegstaand vastgoed in binnenstedelijke gebieden, zoals leegstaande kantoren of (woon)gebouwen. De voorgestelde functiemenging komt direct ten goede aan de huidige bewoner, maar ook de nieuwe gebruiker van onze woonwijken. Gedurende de dag wordt er immers zorg gedragen voor een levendigheid in deze wijken, waar dat nu nog ontbeert of waar de levendigheid versterkt moet worden. Het transitiemodel ‘De Vakman Tool’ is een instrumentarium voor de implementatie van deze visie en strategie. Het is een instrumentarium tegen leegstand. Beginnend bij het gebouw tot aan omliggende openbare ruimte. In deze publicaties leest u alles over de eerste resultaten van dit onderzoek en ontwerpprojecten. Zie voor meer op www.devakmancentraal.nl
architectuur & stadsontwerpen
// 3
Doorgang naar een binnenhof met kleinschalige stedelijke bedrijvigheid
+ wonen
werken, zorg, (wijk)functies
+
> faciliteitenzone
invulling
Vervlechting van de functies wonen, werken, leren en studeren, zorg en andere (wijk)functies in de bestaande woonomgeving architectuur & stadsontwerpen
Onderzoek ‘De Vakman Centraal’ Onderzoek en ontwerp ‘De Vakman Centraal’. De visie en strategie van het onderzoek ‘De Vakman Centraal’, zet in op het stimuleren van de economische vitaliteit van binnenstedelijke woongebieden en steden. De focus ligt hierbij op bestaand, verouderd en / of leegstaand vastgoed, zoals leegstaande kantoren of (woon)gebouwen. Hierbij richt het zich op de functiemenging in de bestaande woonomgeving, ten behoeve van de huidige, maar ook de nieuwe bewoner en gebruiker van de wijk. De mix van de functies (wonen, werken, leren en studeren, zorg en andere (wijk)voorzieningen) binnen bestaande gebouwstructuren kunnen de oplossing zijn voor verouderde en leegstaande gebouwen en gebieden en bieden daarme een impuls voor de vitaliteit van onze steden en woonwijken. Zie voor meer op www.devakmancentraal.nl
>
= schakeling
architectuur & stadsontwerpen
// 5
architectuur & stadsontwerpen
Binnenhof met een mix van de functies wonen en zorg aan het woondek en aanvullende stedelijke bedrijvigheid onder het dek architectuur & stadsontwerpen
// 7
De investering, opwaardering en de functiemenging is goed voor; ... de bewoner van de wijk; de kwaliteit van de woonomgeving wordt verstrekt door diversiteit aansluiting bij en aanvulling van het aanwezige arbeidspotentieel, de bewoners en de studenten in de wijken werkgelegenheid die aansluit bij de skills van de bewoners bewoners van een gemiddelde woonwijk zijn veelal geschoold binnen het vakmanschap (zoals ook mid-tech, etcetera) bieden van werkgelegenheid voor de bewoners en het houden van het werk binnen de eigen woonwijk faciliteren van de bewoners door middel van wonen met werkplaatsen, wonen met zorg, etcetera, in de eigen woonwijk kansen voor de startende ondernemer, mee investeren in de eigen woonwijk, omgeving en economie aansluiting bij de jeugd uit de wijk, door het creĂŤren van scholing, stageplaatsen en werkplekken aansluiting bij de vraag naar zorggerelateerde functies ... is goed voor de wijk zelf; de transformatie kan worden ingezet door middel van het al aanwezige arbeidspotentieel, bewoners, studenten en de lokale bedrijvigheid dit is een investering in de werkgelegenheid, wijkeconomie en de woonomgeving goed voor de leefbaarheid en veiligheid in de wijk een positieve bijdrage aan het straatbeeld en het leefmilieu .. maar is ook goed voor de gehele stad;
imagoverbetering van de stad door herkenbaarheid van aanwezige vakspecialisten, zorg, studio’s, ambacht, onderwijs, winkels, etcetera bieden van vakmanschap en ambachtelijke bedrijvigheid als aanvulling op de algemene servicebehoefte van de stad de stad als leverancier van werkgelegenheid en bedrijvigheid groei op sociaal en economische, maar ook creatieve vlakken de wijken zetten in op groei van de economie van de stad imago van de stad verbeterd ten opzichte van andere steden
Investering voor de bewoner, de wijk en de stad architectuur & stadsontwerpen
Door middel van het combineren van woonprogramma’s met functies die aansluiten op de vraag en behoefte uit de wijk, wordt er gestreefd naar multifunctionaliteit in woonwijken, waarbij de kwaliteit van de woonomgeving wordt versterkt door diversiteit. Met de ontwikkelde ruimtelijke strategie wordt er ingezet op de groei van de wijkeconomie en de sociaal-economische ontwikkeling wordt gefaciliteerd en gestimuleerd. Met als doel het leven, wonen, werken, vermaken, studeren, wandelen, genieten, lachen en oud worden in de eigen woonwijk en woonomgeving gemakkelijk te maken! Innovatie in en gebruik van de bestaande gebouwvoorraad. Bestaand casco, kolomstructuur en / of de gevels van bestaande gebouwen worden gebruikt, waardoor het karakter, de architectonische kwaliteit en hiermee de herkenbaarheid van de gebouwen in de specifieke omgeving behouden blijft voor de wijk en stad. Het vergroten en toevoegen van nieuwe verdiepingen is hierbij ook een mogelijk als vergroting van deze kwaliteitsslag. Binnen de bestaande gebouwstructuur wordt de mix van de functies (bijv. wonen met werken en (wijk)voorzieningen, wonen en zorg, etcetera) op zodanige flexibele manier ingezet, opgetuigd en ingericht dat er relatief eenvoudig aanpassingen te realiseren zijn voor nu en in de toekomst. Door deze flexibiliteit in indeling zijn de functies onderling makkelijk inwisselbaar en wordt er geanticipeerd op veranderende functie- en gebruikerseisen in de toekomst. Door transformatie en vervlechting van stedelijke functies wordt het daadwerkelijke gebruik van het gebouw zeer elastisch, waarbij de levensvatbaarheid in tijd wordt vergroot.
architectuur & stadsontwerpen
// 9
Gebruik bestaande kolommenstructuur van leegstaand kantoorpand te Dordrecht architectuur & stadsontwerpen
Transitiemodel ‘De Vakman Tool’ Het transitiemodel ‘De Vakman Tool’ is een instrumentarium voor de implementatie van de visie en de strategie van het onderzoek ‘De Vakman Centraal’. Het gaat over bestaand verouderd en / of leegstaand vastgoed, zoals leegstaande en verouderde kantoren en (woon)gebouwen, maar ook winkels, kerken en industrieel erfgoed. Deze transitie is een mix van kennis over de directe locatie en bestaande omgeving van het (woon)gebouw, het gebouw zelf, maar ook kennis over de voormalige en toekomstige gebruikers. Onderstaande thema’s zijn een leidraad voor de transitie van gebouw en omgeving, waarbij de thema’s I en II in gaan op de huidige karakteristiek van het gebouw, locatie en haar directe (woon) omgeving. Thema’s III en IV diepen de technische en financiële haalbaarheid uit en geven daarmee antwoord hoe gebouw en omgeving getransformeerd kan worden. Het laatste thema geeft middels een aantal concrete voorbeelden weer hoe deze transformatie daadwerkelijk vormgegeven kan worden en toont aan hoe dit gerealiseerd kan worden. Huidige karakteristiek gebouw en haar omgeving I Studie omgevingsfactoren / locatie-eigenschappen II Technisch onderzoek / gebouweigenschappen Transformatie en implementatie III Technische haalbaarheid / flexibiliteit > typologie en invulling (functiemix) IV Financiële en juridische haalbaarheid / financierings arrangementen en exploitatie-modellen Transformatievoorstellen V Transformatievoorstellen
architectuur & stadsontwerpen
// 11
330 studentenwoningen en aanvullende stedelijke functies in leegstaand kantoorpand in het centrum van Rotterdam 2011-2012, fase haalbaarheidsstudie en structuurontwerp
Dat leegstand van kantoren vraagt naar innovatieve oplossingen, dat wisten we al! Nieuwe functies liggen ten grondslag aan deze vernieuwing en herontwikkeling. De vraag van onze opdrachtgever naar de tijdelijke transformatie van een leegstand kantoorgebouw in de Rotterdamse binnenstad naar studentenhuisvesting levert interessante oplossingen op! Het pand is totaal 20.000 m2 en zal worden getransformeerd naar circa 330 studentenwoningen, inclusief aanvullende stedelijke functies zoals ateliers / werkruimten / winkels / eetcafĂŠs, maar bijvoorbeeld ook sociĂŤteitsruimten en ruimte voor kleinschalige theateropstellingen.
Inpassing binnen stramien- / kolomstructuur (kantoor)gebouwen
Invulling van de mix van de functies wonen, werken, leren / studeren en zorg en andere (wijk)functies binnen bestaande kolommenstructuur van leegstaande kantoorgebouwen architectuur & stadsontwerpen
Transformatie leegstaand kantoorpand in Rotterdam naar 10 starterswoningen 2012, fase voorontwerp en bouwaanvraag
In de Rotterdamse binnenstad staan veel kantoren leeg. Daarnaast is er de behoefte aan kwalitatief goede starterswoningen. Nabij het Centraal Station staat een kantoorpand van 500 m2 al een aantal jaren leeg. Dit pand leent zich er goed voor om te transformeren naar een tiental zelfstandige starterswoningen varierend van 38 tot 45 m2. Ideaal voor starters die na hun studie in de stad gaan werken en in het centrum willen blijven wonen, nabij de stedelijke voorzieningen, als winkels en openbaar vervoer, cafĂŠs en restaurants.
Schetsontwerp nieuwe tijdelijke entree van te transformeren leegstaand kantoorpand architectuur & stadsontwerpen
// 13
Kleinschalige stedelijke bedrijvigheid in de bestaande woonomgeving
Inpassing binnen bestaand casco en structuur (woon)gebouw
Invulling van de mix van de functies wonen, werken, leren / studeren en zorg en andere (wijk)functies binnen bestaand casco van bestaande verouderde (woon)gebouwen architectuur & stadsontwerpen
Transformatieproject ‘het Gouwblok’ in de woonwijk Oud Charlois, Rotterdam-Zuid 2010-2012, studie en doorlopend onderzoek naar transformatie woningen Locatie en stedenbouwkundige ingrepen Het technisch en functioneel verouderde bouwblok, in de woonwijk Oud Charlois in Rotterdam-Zuid, wordt getransformeerd naar een open woon- werkgebied, met werkplaatsen en ateliers en zorgwoningen aan het woondek. Door etalages en deuren naar de werkplaatsen toe te voegen, opent zich hier het gevelbeeld en wordt er gezorgd voor interactie met de omgeving. Doorgangen openen het gesloten bouwblok en geven toegang tot het binnenterrein.
Zicht vanuit zorgwoningen in het binnenhof architectuur & stadsontwerpen
// 15
1 bestaande situatie
2 ingrepen > doorgangen en binnenhoven
3 verweving met het omliggende gebied
Stedenbouwkundige inpassing en verankering getransformeerd gebied
architectuur & stadsontwerpen
Wonen, zorg en welzijn De woon- werkwoningen strekken zich uit van de straat tot in de binnenhoven aan het binnenterrein. Door het toevoegen van doorgangen ontstaan er informele routes door het bouwblok die leiden naar de binnenhoven. Zorgwoningen worden gerealiserd op het woondek aan het binnenhof. Hierbij staat het ensceneren van ontmoetingen centraal. Door de functiemenging, de doorgangen en de hoven wordt het bouwblok weer onderdeel van de openbare ruimte en wordt het verankerd met de omliggende straten en andere binnenhoven / pleinen in de wijk. Hierdoor ontstaat er een beter gebruik van het bouwblok, de wijk en de woonomgeving. Innovatie en flexibiliteit De mix van de functies wordt op zodanige wijze ingericht binnen het bestaande casco, dat er op relatief eenvoudige manier aanpassingen te realiseren zijn. Hierdoor is het makkelijk om veranderingen in gebruik of samenstelling van (zorg)woningen en werkplaatsen / ateliers (of andere (wijk)functies) in de loop van de tijd eenvoudig te realiseren. Om de flexibiliteit te waarborgen, moeten de bouwdelen en installaties aanpasbaar, vervangbaar en naar gewenst uitbreidbaar zijn. Dit wordt gedaan door het zogenaamde flex-vloersysteem. Hierdoor komt er per 2 (of 3) woningen een faciliteitenzone met hierin 2, onafhankelijk van elkaar functionerende trappen. Dit zorgt voor veel, vrij in te delen, vloervelden rondom deze kernen, waarbij functies in de toekomst makkelijk inwisselbaar zijn. Het gebruik van het woon- werkcomplex wordt hiermee zeer elastisch, waarbij de levensvatbaarheid wordt vergroot. Zie voor meer op www.devakmancentraal.nl
architectuur & stadsontwerpen
// 17
Impressie plattegrond appartement begane grond en 1e verdieping
Impressie varianten veranda tuinzijde architectuur & stadsontwerpen
Appartementen woonpand Rotterdam 2011-2012, 500 m2, 5 verdiepingen, 3 appartementen
Voor een bestaand leegstaand en technisch verouderd karakteristiek pand uit 1916, in het centrum van Rotterdam, hebben we voor onze opdrachtgever een aantal varianten voor appartementen uitgewerkt. EĂŠn van de ontwerpingrepen is een glazen veranda over de volledige hoogte van de achtergevel. Deze zorgt er voor dat alle appartementen een royale buitenruimte inclusief riante tuinkamers krijgen.
Impressie indelingsmogelijkheden architectuur & stadsontwerpen
// 19
TRANSFORMATIE VAN LEEGSTAAND STEDELIJK VASTGOED www.DE VAKMAN TOOL .nl
Selectie van publicaties van Smoes Ontwerpen // architectuur & stadsontwerpen in 2012
architectuur & stadsontwerpen A Professor Poelslaan 3C 3028 EP Rotterdam
T +31 (0)10 – 75 264 75 M +31 (0)6 – 222 877 69
E info@smoesontwerpen.nl I www.smoesontwerpen.nl