rapport structuurontwerp
van leegstand woongebouwen naar starterswoningen
Project : Projectnummer : Datum :
03-01-2013
Fase 1 :
Structuurontwerp
architectuur & stadsontwerpen A Professor Poelslaan 3C 3028 EP Rotterdam
T +31 (0)10 – 75 264 75 M +31 (0)6 – 222 877 69
Wolphaertsbocht 276 en 278 en Pleinweg 183 te Rotterdam-Zuid Tarwewijk SO1302
E info@smoesontwerpen.nl I www.smoesontwerpen.nl
-sduohni evagpo
neprewtnosdats & ruutcetihcra
inhoudsopgave INHOUDSOPGAVE
3
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
BESTAANDE SITUATIE Foto’s exterieur Foto’s winkel en interieur Pleinweg 183 Foto’s interieur Wolphaertsbocht 276 en 278 Bestemmingsplan en locatie Plattegronden bestaande situatie
6 8 10 12 14
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
STRUCTUURONTWERP Plattegrond en schematische doorsnede bestaande situatie Mogelijke indelingen en oppervlakten Oppervlakten, slaapkamer, toilet, badkamer en studiowoning Uitgangspunten Structuurontwerp indeling
18 19 20 20 21
COLOFON
architectuur & stadsontwerpen
ednaatseb eitautis
neprewtnosdats & ruutcetihcra
bestaande situatie
architectuur & stadsontwerpen
1.1
Foto’s exterieur
Zicht vanuit 3de verdieping naar Wolphaertsbocht
Dak 3de verdieping
de Zicht vanuit 3 verdieping naar Pleinweg Project_SO1302_Wolphaertsbocht_Pleinweg | structuurontwerp | datum 03/01/2013 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_
Gevel Pleinweg
// 6
Hoek Wolphaertsbocht en Pleinweg
Project_SO1302_Wolphaertsbocht_Pleinweg | structuurontwerp | datum 03/01/2013 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_
// 7
1.2
Foto’s winkel en interieur Pleinweg 183
Winkel begane grond
Winkel begane grond entree
Project_SO1302_Wolphaertsbocht_Pleinweg | structuurontwerp | datum 03/01/2013 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_
Pleinweg 183 keuken en woonkamer eerste verdieping
// 8
Pleinweg 183 tweede verdieping
Pleinweg 183 derde verdieping
Pleinweg 183 tweede verdieping
Pleinweg 183 derde verdieping
Project_SO1302_Wolphaertsbocht_Pleinweg | structuurontwerp | datum 03/01/2013 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_
// 9
1.3
Foto’s interieur Wolphaertsbocht 276 en 278
Wolphaertsbocht 276 keuken eerste verdieping
Wolphaertsbocht 276 keuken tweede verdieping
Wolphaertsbocht 276 badkamer eerste verdieping
Wolphaertsbocht 276 woonkamer derde verdieping
Project_SO1302_Wolphaertsbocht_Pleinweg | structuurontwerp | datum 03/01/2013 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_
// 10
Wolphaertsbocht 278 woonkamer eerste verdieping
Wolphaertsbocht 278 slaapkamer tweede verdieping
Wolphaertsbocht 278 keuken eerste verdieping
Wolphaertsbocht 278 wasruimte derde verdieping
Project_SO1302_Wolphaertsbocht_Pleinweg | structuurontwerp | datum 03/01/2013 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_
// 11
1.4
Bestemmingsplan en locatie
Fragment bestemmingsplan plankaart | bron: www.rotterdam.nl
Project_SO1302_Wolphaertsbocht_Pleinweg | structuurontwerp | datum 03/01/2013 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_
// 12
Tarwewijk Rotterdam-Zuid De Tarwewijk is een oude stadswijk met een jonge bevolking; bijna een kwart van de bewoners is jonger dan 25 jaar! De wijk kent een gunstige ligging ten zuiden van de Maashaven, vlak bij het stadscentrum, het Zuiderpark en winkelcentrum Zuidplein. De komende jaren realiseert de deelgemeente een groot, groen en kindvriendelijke terrein waarbij schoolpleinen, speelpleinen en kindvriendelijke routes met elkaar verbonden zijn; de Campus Tarwewijk. Diverse eigenaren worden gestimuleerd tot het verbeteren van woningen. Ook enkele kluswoningen komen beschikbaar. Rondom de Creative Factory vestigen zich nieuwe en creatieve ondernemers. Daarnaast heeft de wijk met uitgaanscentrum de Maassilo een internationale trekpleister. Aantal inwoners 2010: 11.690* Aantal woningen 2010: 5.954* *Bron Bevolkingsgegevens: COS Rotterdam
Bestemmingsplan Het bestemmingsplan geeft voor de locatie aan Gemend - I, tot maximaal 4 verdiepingen. Op de bagane grond is, wonen, detailhandel, dienstverlening (geen bel- / internetcafĂŠ), maatschappelijke voorzieningen, bedrijven en kantoren toegestaan. Op de verdiepingen is de bestemming wonen.
Tarwewijk grensgebied | bron: www.rotterdam.nl
P183.C 40,0 m2
W276.C 43,0 m2
P183.B 38,5 m2
W276.B 43,0 m2
P183.A 38,5 m2 + balkon 2,9 m2
W276.A 42,4 m2 + balkon 2,2 m2
Locatie | bron: maps.google.nl
W278.A 137,9 m2
Kantoorruimte / winkel 104,0 m2
Legenda | bron: www.rotterdamnl
Project_SO1302_Wolphaertsbocht_Pleinweg | structuurontwerp | datum 03/01/2013 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_
P183
Winkel
W276 W278 Winkel
Doorsnede bestaande indeling woningen
Locatie | bron: maps.google.nl
// 13
1.5
Plattegronden bestaande situatie
83
1 eg inw Ple
Wolphaertsbocht 276 e 1Project_SO1302_Wolphaertsbocht_Pleinweg verdieping, schaal circa 1:50 | bron: Gemeente Rotterdam | structuurontwerp | datum 03/01/2013 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_
Wolphaertsbocht 278
// 14
eg inw
Ple 183
Wolphaertsbocht 276
Winkel, schaal circa 1:100 | bron: Gemeente Rotterdam
Wolphaertsbocht 278
2e verdieping, schaal circa 1:100 | bron: Gemeente Rotterdam
eg inw
Ple 183
Wolphaertsbocht 276
Wolphaertsbocht 278
e 1 verdieping, schaal circa 1:100 | bron: Gemeente Rotterdam Project_SO1302_Wolphaertsbocht_Pleinweg | structuurontwerp | datum 03/01/2013 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_
3e verdieping, schaal circa 1:100 | bron: Gemeente Rotterdam
// 15
-ruutcurts prewtno
neprewtnosdats & ruutcetihcra
structuurontwerp
architectuur & stadsontwerpen
2.1
Plattegrond en schematische doorsnede bestaande situatie
A
eg inw
Ple
A
183
Wolphaertsbocht 276
Wolphaertsbocht 278
P183.C 40,0 m2
W276.C 43,0 m2
P183.B 38,5 m2
W276.B 43,0 m2
P183.A 38,5 m2 + balkon 2,9 m2
W276.A 42,4 m2 + balkon 2,2 m2
W278.A 137,9 m2
Kantoorruimte / winkel 104,0 m2
P183
Project_SO1302_Wolphaertsbocht_Pleinweg | structuurontwerp | datum 03/01/2013 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_
Winkel
W276 W278 Winkel
Doorsnede A-A bestaande indeling woningen
// 18
2.2
Mogelijke indelingen en oppervlakten
Alle genoemde oppervlakten zijn netto vierkante meters en gebaseerd op de schetsplattegronden van de Gemeente Rotterdam. Het pand is niet ingemeten en er kunnen derhalve geen rechten worden ontleend aan deze oppervlakten.
Bestaande indeling en varianten woningen De drie bestaande panden zijn opgedeeld in 6 zelfstandige studiowoningen van circa 40 m2 en één volledige woning van bijna 140 m2 (zie doorsnede hiernaast op pagina 18). Gezien de huidige woningmarkt met studenten / starters als de gewenste doelgroep, sluiten zelfstandige studiowoningen variërend tussen circa 40 en 80 m2 met eigen opgang, badkamer en keuken het beste aan de wensen van deze doelgroep. De oppervlakte van elke verdieping is circa 40 á 43 m2 en dat sluit geheel aan bij de minimale wens van de doelgroep student / starter. Dat betekend dat er totaal 9 zelfstandige studiowoningen kunnen worden gecreëerd (zie schema doorsnede hieronder). Daarnaast is het mogelijk om 2 studiowoningen (zowel horizontaal als verticaal) samen te voegen, zodat er één groter appartement ontstaat van circa 80 á 90 m2 (zie schema doorsnede hiernaast). Daarnaast is de vraag naar grotere kantoorruimten niet of nauwelijks meer van deze tijd. De ruimtevraag voor starters of zzp’ers is vaak een kleine kantoorruimte of 1 of meerdere werkplekken in een collectieve kantoortuin. De bestaande kantoorruimte is op te delen in 3 kantoorruimten, al dan niet gescheiden met wanden. Al dan niet met collectieve faciliteiten als een vergaderruimte, kantine, pantry, ICT / printmogelijkheden.
P183.C 40,0 m2
W276.C 43,0 m2
W278.C 43,0 m2
W276.C 86,0 m2
W278.C 43,0 m2
W278.C 132,0 m2
W276.B 84,5,0 m2
W278.B 43,0 m2
W276.B 127,5,0 m2
P183.A 83,9 m2 + balkon 5,1 m2
W278.A 45,9 m2
P183.A 126,8 m2 + balkon 5,1 m2
Kantoor 34,5 m2 Kantoor 34,5 m2 Kantoor 34,5 m2
P183
Kantoor
W276 W278 Kantoor
Doorsnede variant horizontaal samenvoegen P183.C 40,0 m2
Kantoorruimte / winkel 104,0 m2
P183
Kantoor
W276 W278 Kantoor
Doorsnede horizontaal samenvoegen
W278.C 43,0 m2 W276.C 89,0 m2
P183.B 38,5 m2
W276.B 43,0 m2
W278.B 43,0 m2 P183.A 80,0 m2 + balkon 2,9 m2
P183.A 38,5 m2 + balkon 2,9 m2
W276.A 42,4 m2 + balkon 2,2 m2
W278.A 91,9,0 m2
Kantoor 34,5 m2 Kantoor 34,5 m2 Kantoor 34,5 m2
P183
P183
W276 W278 Kantoor
Doorsnede variant 9 zelfstandige woningen Project_SO1302_Wolphaertsbocht_Pleinweg | structuurontwerp | datum 03/01/2013 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_
W276.B 134,4 m2 + balkon 2,9 m2
W278.C 137,9 m2
W276.A 42,4 m2 + balkon 2,2 m2
W278.A 45,9 m2
Kantoor 34,5 m2 Kantoor 34,5 m2 Kantoor 34,5 m2
Kantoor
P183.A 124 m2 + balkon 2,9 m2
Kantoor
W276 W278 Kantoor
Doorsnede variant verticaal samenvoegen
Kantoorruimte / winkel 104,0 m2
P183
Kantoor
W276 W278 Kantoor
Doorsnede verticaal samenvoegen
// 19
2.3
Oppervlakten, slaapkamer, toilet, badkamer en studiowoning
2.4
Uitgangspunten
Uitgangspunten variantenontwikkeling
bed 2000x900 mm
nieuwe cv-installatie, indien mogelijk aansluiten op bestaande radiatoren nieuwe mechanische ventilatie keuken, toilet en badkamer voorzetwanden aan voor- en achtergevel nieuwe metalstud scheidingswanden woningscheidende wanden en vloeren geluidsisolerend bestaande dak isoleren energielabel woningen minimaal label B nieuwe keukenopstelling nieuwe badkamer nieuwe toiletruimte
bureau 800x1500 mm 14,0 m2
27,0 m2 27,0 m2 1,1 m2
6,4 m2 1,5 m2
zelfstandige studiowoning 27 m2 6000x4500 mm
keukenopstelling 600x1600 mm
keukenkast 600x600 mm
Voorbeeld mogelijke indeling van kleine zelfstandige studiowoning met douche 1:100
bed 2000x900 mm
5,2 m2
bureau 800x1000 mm
kast 600x600 mm
7,8 m2
Uitganspunten constructief
zelfstandige studiowoning 50,0 m2 6000x8500 mm
Voorbeeld mogelijke indeling van grotere zelfstandige studiowoning met badkamer 1:100
bed 2000x1800 mm
10,8 m2
bureau 800x1500 mm
kast 600x600 mm
14,0 m2
bij de samengevoegde variant is de woningscheidende wand zo veel mogelijk intact laten daar waar woningscheidende wand doorbroken een stalen portaal plaatsen oppervlakten zijn globale netto maten in vierkante meters
bad 800x1900 mm
wasbak 400x600 mm
douche 900x900 mm
toilet 500x350 mm
4,8 m2 1,5 m2
2,9 m2
eenpersoons slaapkamer 2600x2000 mm
eenpersoons slaapkamer 2600x3000 mm
Minimale afmetingen eenpersoons slaapkamer 1:100 Project_SO1302_Wolphaertsbocht_Pleinweg | structuurontwerp | datum 03/01/2013 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_
tweepersoons slaapkamer 3600x3000 mm
tweepersoons slaapkamer 3600x3900 mm
Minimale afmetingen tweepersoons slaapkamer 1:100
wasmachine wasdroger 600x600 mm
badkamer met douche 2500x1900 mm
douche en toilet 1750x1650 mm
toilet 1000x1500 mm
Minimale afmetingen badkamer en toilet 1:100
// 20
Structuurontwerp indeling
Oppervlakten I 38,5 m2 + balkon 2,9 m2 II 42,4 m2 + balkon 2,2 m2 III 45,9 m2
Variant zelfstandige studiowoningen 40 m2
balkon balkon
Bij deze variant ontstaan er 9 zelfstandige studiowoningen. Indeling studiowoning;
g gan
een eigen opgang een badkamer apart toilet een woonkamer met keukenopstelling en een slaapkamer
slaapkamer
badkamer
woonkamer en keuken
Bij deze variant ontstaan er 3 zelfstandige appartementen van circa 80 รก 90 m2 en 3 studiowoningen van circa 40 m2.
slaapkamer
badkamer
woonkamer en keuken
woonkamer en keuken
Indeling grotere appartementen;
I
II
III
Drie zelfstandige studiowoningen, schaal circa 1:100 2,2 m2 5,0 m
6,7 m2
2
11,9 m2
balkon
Oppervlakten A 83,9 m2 + balkon 5,1 m2 B 45,9 m2
balkon
g gan
11,8 m2
5,0 m2
11,1 m2 9,0 m2
slaapkamer
ruimte voor werkkamer of slaapkamer
slaapkamer
badkamer
werkkamer en / of slaapkamer
gang
2,9 m2
g gan
21,2 m2
gang
badkamer
Variant horizontaal samenvoegen > 80 m2
een eigen opgang een badkamer apart toilet een woonkamer een woonkeuken en twee slaapkamers eventueel een derde slaapkamer of werkkamer
werkkamer of slaapkamer
slaapkamer
gan g
2.5
badkamer
17,5 m2 7,0 m2
Plattegrond 1e verdieping en vierkante meters bestaande situatie, schaal circa 1:100
Project_SO1302_Wolphaertsbocht_Pleinweg | structuurontwerp | datum 03/01/2013 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_
17,2 m2
woonkamer
woonkeuken
A
toilet
gang
Horizontaal samengevoegd appartement en een zelfstandige studio, schaal circa 1:100
woonkamer en keuken
B // 21
colofon OPDRACHTOMSCHRIJVING Structuurontwerp van de transformatie van de leegstaande woonpanden aan de Pleinweg 183 en de Wolphaertsbocht 276 en 278 naar zelfstandige starterswoningen. De winkelruimte op de begane grond wordt getransformeerd naar kantoorunits / atelier-werkplekken. PROJECTLEIDING & ONTWERP Sander Smoes, architect ADVISERING EISEN BOUWBESLUIT & BOUWKUNDIGE UITWERKING Team Smoes Ontwerpen: Allan Pinheiro, architect & stedenbouwkundige Bart Kok, bouwkundig ingenieur
architectuur & stadsontwerpen A Professor Poelslaan 3C 3028 EP Rotterdam
T +31 (0)10 – 75 264 75 M +31 (0)6 – 222 877 69
E info@smoesontwerpen.nl I www.smoesontwerpen.nl