voorstel herontwikkeling leegstaande
armamentarium te delft
Van wapenmagazijn en legermuseum, naar ‘de compacte stad’ in het historische hart van Delft
onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
wo vo
oord ooraf onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Het Armamentarium rond 1825, bron: beeldarchief repository.tudelft.nl
onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Woord vooraf Er is een museum uit de stad Delft vertrokken! Het legermuseum laat het voormalige 17e eeuwse Armamentarium leeg achter. Het oorspronkelijke wapenmagazijn bestaat uit twee gedeelten met vier vleugels rondom een grote open binnenplaats, een pakhuis en bijgebouwen. Het heeft een oppervlakte van ruim 11.000 vierkante meter. Het Rijksmonument is op zoek naar een andere invulling en gebruikers en verdiend het om nieuw leven ingeblazen te krijgen! Deze publicatie laat zien met welke programmatisch invulling het voormalige Armamentarium kan worden herbestemd. Het is niet de verwachting dat het complex een invulling krijgt met één functie, zoals bijvoorbeeld een ander museum. Ook al leent het complex zich daar uitstekend voor. Een mix van functies is nodig, want één afzonderlijk gebruiker of functie, in een erg veranderende economische tijd, maakt dat sec één maatschappelijke functie, zoals een museum, de herontwikkeling niet kan waarmaken! Een gezonde programmatische invulling, vraagt momenteel naar een mix van functies, zodanig op elkaar afgestemd en aan elkaar gekoppeld, dat er een gezonde exploitatie ontstaat tussen publieke, maatschappelijk en commerciële functies. Tegelijkertijd wordt met deze functiemix gestreefd naar multifunctionaliteit in en rondom het gehele complex, waarbij de kwaliteit van de directe woonomgeving wordt versterkt door diversiteit en waarbij de wijkeconomie van de stad wordt gestimuleerd. De voorgestelde verweving van functies, komt direct ten goede aan de omwonenden, maar ook de nieuwe gebruikers van het complex in de stad. Gedurende de dag wordt er immers zorg gedragen voor een bepaalde levendigheid, waar dat nu nog ontbeert of waar de levendigheid versterkt moet worden. Het voormalige Armamentarium en Legermuseum zal na haar herbestemming als ‘de compacte stad’ van Delft gaan fungeren.
onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//5 onderzoek//
inho sopg
oudgave onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Het Legermuseum in 2012, bron: zoom.nl
onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Inhoudsopgave Woord vooraf
5
Inhoudsopgave
9
Gebouw, omgeving en locatie
13
‘De compacte stad’ - ontwerpvoorstel
21
Functies, typologie en flexibiliteit
33
Exploitatie en fasering
39
Colofon
42
onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//9 onderzoek//
gebo omg in loc
ouw, gevng & catie onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Het voormalige Armamentarium en Legermuseum, bron: stadsarchief Delft
onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Gebouw, omgeving en locatie Het Armamentarium in Delft is gelegen op de landtong tussen de Oude Delft en de Lange Geer en is omsloten door water. Het complex was van oorsprong een wapenarsenaal van de gewesten Holland en WestFriesland. Het bestaat uit twee gedeelten, elk met vier vleugels om een binnenplaats en bijgebouwen. Het zuidelijke deel uit 1602 heeft zandstenen speklagen, hoekblokken en waterlijsten. Het noordelijk deel, dat dateert uit 1692, heeft strakke gevels waarin gebeeldhouwde wapens te vinden zijn. In 1802 is het pakhuis van de Verenigde Oost-Indische Compagnie toegevoegd. Tussen 1984 en 1989 is het Armamentarium gerestaureerd en heringericht om het Leger- en wapenmuseum te huisvesten. Momenteel staat het gehele complex leeg! Het complex is centraal gelegen in de binnenstad, nabij het theater, de bioscoop, het Bastiaansplein en vele bars en restaurants. Ook grenst het aan de ontwikkeling rondom de Spoorzone. Mits het complex de optimale programmatische invulling krijgt, kan het een veelzijdig knooppunt worden van Delft. Het is immers al prominent aanwezig door haar historie en monumentaliteit! Het grote complex (ruim 11.000 m2) is momenteel alleen toegankelijk vanaf de smalle doodlopende weg, de Korte Geer. Op een aantal cruciale plekken kunnen brugverbindingen er voor zorgen dat loopafstanden van en naar het complex korter en logischer worden. Het maken van een steiger zorgt dat bereikbaarheid via het water ook beter wordt. Publieke functies op de begane grond van het complex zorgen voor een betere toegankelijkheid van het complex. Parkeren en openbaar vervoer De parkeergarage Zuidpoort is op loopafstand bereikbaar. De parkeergarage beschikt over ruim achthonderd parkeerplaatsen, waarvan er zelfs op drukke dagen enkele honderden parkeerplekken beschikbaar zijn. Ook openbaar vervoer, zoals trein, tram en bus, zijn op loopafstand te vinden. Zie voor de bereikbaarheid en toegankelijkheid van het complex de schema’s op de volgende pagina’s.
onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//13 onderzoek//
12
65
3430
3429
9
7
3461 3549
53
station 250 meter
3462
3550
3463
3464
3291
329
327
m
t/ 55
3 13
300
m
t/ 53
4 10
1
14
NS
3262
3
14 5
14
8
300
14
WE
9
architectuur & stadsontwerpen
14
ST
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
7
VE
ST
Stedelijke inpassing van en routing naar ‘de compacte stad’, kaarten: Google
de markt / nieuwe kerk 500 meter
Zuidpoort
1874 72
824
431
3058 48
83
712 2278 3725
9
TE KOR
3518
3455
75 21 3745
46
3113
3746 445
44
3520
?
3728
a 44
53
3727
3521
1
34
3
854
2279
R GEE
4
345
3501
8
18
11
980 3500
d
255
2616
57 30 3059
12
11a
734
5a
261
2
EE BR
3519
3
AT
RA ST
3768
382
825 826
64
770
2879
1955
66
6
3767
1
771
P
S EN AR 2059 1114 426 1115 427 428 1116 429 430 CL
1742
2
7 300
40 16 39 16
3001
2
3704
3090
917 2807
1 45
e
821
9
22a
1b
3274
62414
20
3255
8
280
EER
3273
280
GE G
75
LAN
T LF DE DE 41 OU
43
92
1a
3006
m
t/ 17
07
52
2
49
16
27
494
2
87
2786 497
3763
3530
3164
493
85
27
E GEER
LANG
39
m
3 t/
3372
parkeren 220 meter
1721
3373 577
3
3180 1
2750 576
GIS
3181
486
2
OO
1029
TS
AA
PL
DIE
IN
ST
479
1
2240
3535
3163 3 271
15
DE
OU
200 meter
3532
270 1
3
15
9
2130
T
LF
DE
17
21
2131
Schie 20 m
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
50 m
onderzoek//15 onderzoek//
Het wapen met oorlogsgod Mars op Gebouw 1692
Huidige beperkte bereikbaarheid van het complex
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
3
14
15
9
53
46
1
3113
917
EER
2807
45
DE 2
64
83 255 8
a 44
46
44
TE
21
R GEE
DE
1
DE LF
22a
EER
479
GIS
Ontsluiting entreehof met publieke en maatschappelijke functies
T
20
1a
1029
3 271 Optie nieuwbouw woningen zoals oorspronkelijke bebouwing (G) 270 3532
OU
GE G
15
LAN
1b
3
Ontsluiting intern
3181
486
1721
Ontsluiting commerciele functies
2
493
49
16
27
494
2
87
E GEER
LANG
m
Optie extra ontsluiting
497
3530 entreehof met publieke Ontsluiting 3164 3535 en maatschappelijke functies
3763
15
DE
3532
3
27 T
9
14
15
2
ES
T LF
49
Ontsluiting commerciele functies 2130
87
architectuur & stadsontwerpen
Optie extra ontsluiting
270 1
7
DE
14
494
17
3 271
OU
2131
8
TV
A
Gebouw 1602
C D E F G
Gebouw 1692 Voormalig wachthuis Nieuwbouw werkplaatsgebouw Voormalig Oost-Indisch pakhuis Gesloopte woningen, later museumentree
3163
3372
21
300 2
62414
1
85 OptieAnieuwbouw woningen zoals 27 oorspronkelijke bebouwing (G)2786 2750
5
14
497
12
KOR
39
3 t/
3
14
E GEER LANG
S WE
493
85
2786
2
66
1
2
20
3
3181
onderzoek// onderzoek// onderzoek// 1721
8
9 280
A B C D E F G
B Tussengebouw 1692 Nieuwe routingOntsluiting naar en door ‘de compacte stad’ intern
2240
3180
87 27
72
EER
3
EG
41
T LF
DE
22a
EER
577
GIS
D
280
2240
B
1
1
GE G
479
17
3373
576
62414
1
27
T KOR
DE
OO
E 2130
Nieuwe brug of steiger/podium
2807
Nieuwe brug of steiger/podium 3180
TS
AA
-IN
ST
4 10
52
PL
DIE
445 917
821
C
14
LAN
m
t/ 53
486
2750
9
e 43
3 8
9
1029
m
t/ 17
3007
3535
3728
3746
3163
3274
3006
497 3763
3530 3727
75 21 3745
494
2
3501
3521
F
OU
a 44
44
3 13
2807
280
G
?
LEGENDA
15
46
m
t/ 55
3273
3255
3262
445
280
3520
d
2278 3725
2279
45
8
255
3275 3728
917
11
83
3746
53
2786
712
2131
3727
3521
75 21 3745
18
53
40 16 39 16
12
3292
2278 3725
48
980
3291
2
79
34
2750
3058 57 30 3059
3500
3164 454
3455 3
?
d
3501
11a
3113
3058 3372 3464 48
3373
854
3549 426 11153462 427 428 1116 429 3550 3463 430
431
2616
3518
S 9 EN 7 AR CL 3461 2059 1114
1742
3519
3
577
5a
734 261
3429
T
A RA
ST
EE BR
2
576
825 826
2879
3768
382
1
6
770
1955
493
85
27
R E GEE
65
3767
3430
S EN AR 2059 1114 426 1115 427 428 1116 429 430 CL
1742
2
7 300
824
1721 40 16 39 16
2
3001
1874 771
3
3181
486
49
39
16
12
3704
3090
1029
A
/m
3t
1
GIS
2240
LANG
EP
479
1
3180
B
S
AT LA
DI
IN
ST
OO
52
62414
20
/m
t 17
7
9
22a
ER
3006
1a
E D
8
280
1b
3274
3255
280
E GE
41
T LF
3273
821
C
DE
5
G LAN
F
OU
e
43
92
1
445
44
G
?
?
3746
G TE KOR
3520
Gebouw 1602 Tussengebouw 2278 1692 Gebouw 1692 3727 3725 Voormalig wachthuis Nieuwbouw werkplaatsgebouw 3521 Voormalig Oost-Indisch pakhuis Gesloopte woningen, later museumentree 3728 75 21 3745 a 44
EER
3
34
712 A B 271 2279 C D 270 E F G 1
7
854
3501 Optie extra ontsluiting
8
14
4
3532
Ontsluiting commerciele functies
d
255
15
8
2130
345
3
D OU
5
ST VE ST WE
G TLFET DE E KOR
21
14
300
17
3455
48
83
3500
3535
9
3
2131
3518
2
497
980 3763
3530
8
14
3163
3372
12
11
3164
57 3805 493 494 3059 2786
87 27
3373
577
Ontsluiting intern
3058
1721 27
2750
576
3
3180
2
A
431
3181
486
49
11a
1029
E GEER LANG
39
1 734 261
1
5a
3519
3
1
16
14
2
B
B
2
4 10
m
m
t/ 53
3 t/
3768
52
64
m
6
m
t/ 55
t/ 17
770
D
3006
825 826 TS 28793007 AA T DIEPL AOAOST-IN R T ES 2616 RE
3767
onderzoek//17 onderzoek//
G T G V N V G l
c p s
‘de compacte stad’ onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Het Armamentarium in haar huidige toestand
onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
‘De compacte stad’ Ontwerpvoorstel; ‘de compacte stad’ in de stad Delft! Het ontwerp voor de herontwikkeling van het leegstaande Armamentarium, bestaat in essentie uit het openen en verbinden van de begane grond met een publiek karakter. Per gebouwdeel komen van elkaar gescheiden functionele programma’s. Op de verdiepingen krijgen de functies een meer privaat karakter. Daarmee wordt het complex als ensemble van gebouwdelen gerespecteerd. De semi-openbare toegankelijkheid voor publiek op de begane grond wordt beter dan tot nu toe het geval was. Om tot een succesvolle herontwikkeling en restauratie van het gebouw te komen is het cruciaal te redeneren en te denken vanuit het gebouw. Door de mogelijkheden van het gebouw te benutten en de beperkingen te respecteren, zijn in het ontwerp publieke en private functies goed in te passen. Het ontwerp omvat een scala aan elkaar versterkende functionele en ruimtelijk relaties binnen de verschillende gebouwdelen. Met deze aaneenschakeling wordt een eenheid gevormd binnen het complex, als ware het ‘de compacte stad’ in de stad Delft. In het complex met binnenhoven, worden sterke ruimtelijke zichtrelaties gelegd. Door onder andere het creëren van een reversibele, dat wil zeggen een later terug te draaien, glazen dakconstructie ter hoogte van de eerste verdieping in het binnenhof van Gebouw 1692, kunnen de verschillende functies goed gescheiden worden. De bereikbaarheid van het complex op de landtong wordt in het ontwerp sterk verbetert door het leggen van twee brugverbindingen. Eén strategische brug in het verlegde van de Giststraat, welke leidt naar de binnenplaats tussen Gebouw 1602 en 1692. Een andere brug leidt van het Tussengebouw 1692 naar de Oude Delft. Zie deze stedelijke verankering van het complex door de twee bruggen op pagina 17.
onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//21 onderzoek//
GESLOOPT
Oorspronkelijke bouwblok met woningen gesloopt, ‘kaart figuratief 1675’, bron: gemeentearchief Delft
onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//23 onderzoek//
Referentie buitenhof wordt overdekt binnengebied, Apple store Londen
onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Restauratieconcept, gebruik als beste behoud Bij herontwikkeling met restauratie kan gekozen worden om alle bouwfasen van het gebouw te laten zien of om terug te keren naar het oorspronkelijke. Ook combinaties daarvan kunnen soms interessant zijn. Omdat het complex een ensemble van gebouwen is, met uitbreidingen door de eeuwen heen, is er in feite geen ‘oorspronkelijke toestand’. Er zijn veel latere tijdlagen (en zelfs gedeeltelijk sloop, zie pagina 22, 23), vaak niet het resultaat van een architectonische ingreep, maar van pragmatische uitbreiding en groot onderhoud. Het restauratieconcept gaat daarom uit van een gedifferentieerde aanpak per gebouwdeel. Voor het gebouwensemble als geheel is behoud van planorganisatie en ruimtelijkheid essentieel. Voor de afzonderlijke gebouwdelen wordt teruggegrepen op eerdere historische bouwfasen. Gericht bouwhistorisch onderzoek zal hier meer inzicht in geven om de juiste waardestellingen te kunnen nemen. Vanuit dit perspectief is het onder meer mogelijk, nu dichtgemetselde ramen en deuren in gevels weer te herstellen en oorspronkelijke kozijnen terug te brengen. Functies zoals logies, wonen en onderwijs worden daarmee mogelijk. Harde ingrepen in het gebouw worden beperkt tot essentieel nodige aanpassingen, die zoveel mogelijk ‘reversibel’ zijn, ofwel terug te draaien in de toekomst.
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//25 onderzoek//
Mogelijk te herstellen ramen
Verguld wapenschild op Gebouw 1692
Doorsnede met invulling van nieuwe functiemix, het complex als ‘de compacte stad’
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
private functies 3.160 m2 Schema 3e verdieping
publieke functies 121 m2 private functies 2.185 m2 Schema 2e verdieping
Schema 1e verdieping
publieke functies 1.038 m2 private functies 2.185 m2
publieke functies 3.286 m2 overdekt buitenhof 390 m2 binnenplaatsen 440 m2 Schema begane grond
Globale oppervlakten privaat versus publiek
Doorsnedeaanduiding ‘de compacte stad’
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//27 onderzoek//
Fragment van de gedeeltelijk overdekte binnenplaats, waarbij de publieke functies op de begane grond zich concentreren rond het ‘Delft Atrium’
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//29 onderzoek//
func typo ie & xibil
ties, olog& fleliteit onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Tijdens de verhuizing van het legermuseum, bron: www.legermuseum.nl
onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Functies, typologie en flexibiliteit Het gebouw is zo groot dat je het kan zien als deel van de stad. Door een gezonde mix van functies, wordt het complex getransformeerd naar ‘de compacte stad’, waar allerlei activiteiten zich naast en met elkaar kunnen afspelen. Functies als maatschappelijke en commerciële, maar vooral de meer publieke functies op de begane grond en eerste verdieping tot aan de meer private (commerciëlere) functies op de hoger gelegen verdiepingen. Nieuwe woonconcepten als short of long-stay wonen, maar ook zorgwoningen passen hier prima bij. De bestaande gebouwstructuur bestaat uit regelmatige grids, waardoor de mix van functies op een zodanige flexibele manier kan worden ingevuld, dat eventuele veranderingen in de toekomst makkelijk uit te voeren zijn. Aan de ene kant is het belangrijk dat bezoekers van Delft ‘de compacte stad’ weten te vinden. Publieke functies zorgen hier voor. Publieke functies kunnen zowel een commercieel als een maatschappelijk karakter hebben. Bedrijvigheid als horeca, retail of bijeenkomstruimten (zoals ruimten voor onderwijs, TU Delft) kunnen prima bestaan naast functies als bijvoorbeeld een muziek- en danszaal, theaterruimte of een (dependance van een) museum. Aan de andere kant kunnen meer gesloten functies als flex- werkruimten voor zzp’ers, atelierruimte voor de creatieve ondernemer, maar ook woningen, zoals zorgwoningen en woningen voor starters en gezinnen, zich prima positioneren op de hoger gelegen verdiepingen. Op pagina 34 zijn een tweetal varianten te vinden voor de invulling van de begane grond. In variant 2 is zelfs rekening gehouden met nieuwbouw woningen, op een plek waar ooit bebouwing is gesloopt (zie pagina 22 en 23). De mogelijke programmatische invulling van de verdiepingen is te zien op pagina 35. Bestemmingen In het voorontwerp bestemmingsplan Binnenstad 2012 is ‘Creating history’ de bestemming voor het complex, wat prima aansluit bij de mogelijkheden tot herbestemming met een gezonde programmatische mix van functies. Dit bestemmingsplan maakt mogelijk; dienstverlening, kantoor, bedrijf, wonen, detailhandel en horeca. Daardoor kan ‘de compacte stad’ prima op deze locatie zijn plek vinden.
onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//33 onderzoek//
BRUG
ATNDEELRWIJS
ATRIUMIERS
ONDERWIJS
BRUG
WINKE
O
ER
WINKEL
EIG
WINKEL
ST
WINKELS
ATELIERS
H
DANS
CULTUUR
PODIUM
ATOENDLIEERRWSIJS
WONEN G OVERI A C ORE
LS
BRUG
ATRIULMIERS
ATELIERSIJS ONDERW
EERWIJS AT D N
WINKE
O
ER
ONDERWIJS
EIG
WINKEL
WINKELS
ATELIERS
OVERIG WINKEL
ST
CA E R O H
DANS
TERRAS
THEATER
BRUG
Variant 1 - mogelijke programmatische invulling begane grond
LS
Variant 2 - mogelijke programmatische invulling begane grond
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
NIEUWBOUW
WONEN
WONEN
WONEN
OVERIG
OVERIG
WONEN WONEN
OVERIG WONEN
OVERI
GE
Mogelijke programmatische invulling 3e verdieping
ATELRIEKRESN WE
OVERIGE
WONEN WONEN
(vide)
(vide)
OVERIG WONEN
OVERI
GE
Mogelijke programmatische invulling 2e verdieping
ATELRIEKRESN WE
OVERIGE
WONEN WONEN
MUSEUM
WINKEL
MUSEUM
EXPOSITIE
EXPO
OVERIG WONEN
OVERI
GE
Mogelijke programmatische invulling 1e verdieping
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//35 onderzoek//
explo ti fa
oitaie en asering onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Archief in het Armamentarium, bron: www.legermuseum.nl
onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Exploitatie en fasering Na het vertrek van het legermuseum bezoeken jaarlijks ruim zeventigduizend mensen minder de stad. Om met dit gebouw nieuwe bezoekers te trekken, moeten grote delen van het complex voor publiek toegankelijk zijn. In de diagrammen op de volgende pagina’s is af te lezen dat de commerciële functies het meeste opleveren (73% van de opbrengst komt uit commercie), terwijl het absoluut niet noodzakelijk is dat de meeste vierkante meters in het gebouw worden toegewezen tot deze commerciële functies. De publieke functies, zoals muziek, theater, dans, musea, maar ook de bars / restaurants en bijeenkomstruimten vertegenwoordigen meer dan 50% van het totale toegankelijke oppervlak van het complex. Fasering; van tijdelijke invulling naar permanente gebruik Het bestaande complex, in haar huidige toestand, leent zich grotendeels uitstekend voor publieke functies. Minimale investeringen zijn nodig om deze ruimten geschikt te maken voor publieke functies als dans, zang, muziek, (dependance van) musea, theaterruimten, maar ook horeca en retail. Er kan direct begonnen worden met gefaseerde invulling van het leegstaande complex, het eerste met publieke functies in de ruimten die daar het meest geschikt voor zijn. Dit beantwoord het sentiment onder omwonenden, dat er een museum uit de stad is vertrokken en een complex leeg is komen te staan. De reuring die ontstaat dient als vliegwieleffect en is de eerste de opmaat naar de herbestemming van het gehele complex, met de andere functies op de verdiepingen. Het eerste exploitatiemodel op pagina 40 laat een mogelijke exploitatie zien, waarbij de cash-flow pas start na transformatie van het gehele complex. Terwijl het tweede model anticipeert op een fasering, zoals eerder beschreven en invulling per direct. De cash-flow komt gelijk op gang, waarbij de kosten voor leegstand behoorlijk kunnen worden gedrukt. De bovenverdiepingen worden in de jaren daarna herontwikkeld (eventueel ook gefaseerd), afhankelijk van de vraag.
onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//39 onderzoek//
aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie
geinvesteerd vermogen
opbrengsten
cash‐flow
aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie
oop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie
jaarlijkse kosten exploitatie
1
2
3
4
5
6
7
geinvesteerd vermogen
geinvesteerd vermogen
geinvesteerd vermogen
8
10
11
12
13
opbrengst
opbrengsten
opbrengsten
9
gei
cash‐flow
cash‐flow
14
15
16
17
18
19
20
21
Model 1; opbrengsten versus investeringen permanente invulling na aantal jaren herontwikkeling aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cash‐flow Koop pand jaar 0 en start exploitatie maatschappelijke functies tegen minimale verbouwkosten, 2 jaar verbouwen, na jaar 3 volledig verhuurt met commerciele functies
aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie
oop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie
jaarlijkse kosten exploitatie
geinvesteerd vermogen
geinvesteerd vermogen
2
3 6
8
4
5
7 9 1
3
3
6
8
4
12 5
6
11 13
7
8
9 12
14 9
10
11
4
12
5
7
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16 13
6
6
13 15
cash‐flow
cash‐flow
3 5
8
10
11
2 4
7
9
10 2
2
opbrengst
opbrengsten
opbrengsten 1
1
gei
geinvesteerd vermogen
17 14
15
16 18
16
17
15
17
19
18 20
20
9 11
14
19 18
8 10
19 21
21
Koop pand jaar 0 en start exploitatie maatschappelijke functies tegen minimale verb
Model 2; Koop pand jaar 0 en start exploitatie maatschappelijke functies tegen minimale verbouwkosten, 2 jaar verbou opbrengsten versus investeringen gefaseerde invulling vanaf jaar 0, snellere invulling van de leegstand, hoger rendement in begin jaren aar 0 en start exploitatie maatschappelijke functies tegen minimale verbouwkosten, 2 jaar verbouwen, na jaar 3 volledig verhuurt met com
onderzoek// onderzoek // minimale verbouwkosten, 2 jaar verbouwen, na jaar 3 volledig verhuurt met commerciele functies onderzoek//
appelijke functies tegen minimale verbouwkosten, 2 jaar verbouwen, na jaar 3 volledig verhuurt met commerciele functies architectuur & stadsontwerpen
lling m2 functies in percentage
Invulling m2 maa
ties in percentage
Invulling m2 maatschapelijk/sociaal to
uncties in percentage
Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
lling m2 functies in percentage lling m2 functies in percentage Oppervlakte 3%
3%
10%
10%
3%8% 3% 3%
8%
muziek / theater / dans
muziek / theater / dans muziek / theater / dans
muziek / theater / dans musea / expositie musea / expositie muziek / theater / dans
10%
8%
musea / expositie
10%
8% 8%
onderwijs
10% 14%
Invulling m2 maa Invulling m2 maa
Publieke musea / expositie onderwijs musea / expositie 36% onderwijs maatschappelijke fun 36% 14%bijeenkomst/sociaal onderwijs 49% bijeenkomst/sociaal Publieke commercie bijeenkomst/sociaalonderwijs Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel horeca Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieelfuncties Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel 49% 14% 49% 14% bijeenkomst/sociaal zorgwinkels horeca horeca bijeenkomst/sociaal Commerciele functie 49% muziek / theater / dans detailhandel/retail 49% horeca zorgwinkels zorgwinkels 7% horeca 7% musea / expositie wonen appartementen 15% zorgwinkels detailhandel/retail zorgwinkels detailhandel/retail 7% onderwijs Publieke zorgwonen / long&short stay 7% 36% Publieke maatschappelijke fun Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel 7% bijeenkomst/sociaal 7% detailhandel/retail atelierruimtenwonen appartementen wonen appartementen 15% Publieke 36%detailhandel/retail maatschappelijke functies
14%
18% uncties in percentage
7% 18% 18% ek / theater / dans 18% 8% ek / theater / dans 18% 3% 7% ea / expositie 10% ea / expositie 18% 7% erwijs 14% uncties in percentage erwijs 4% 4% enkomst/sociaal 18% enkomst/sociaal 18% 18% 7%7% ca 3% 8% 4% 10% ca 4% er functie 18% 4% 4% 18% winkels 7% winkels 4% 14% 4% 4% 4% ilhandel/retail ilhandel/retail 18% 7% 5% 18% 11% 2% en appartementen 4% 8% functie en appartementen 4% wkosten per functie 7% wonen / long&short stay wonen / long&short stay 9% wkosten per functie wkosten per functie 7% erruimten ties in percentage er functie erruimten 4% 5% plekken 2% 7% 25% 18% 11% 5% 8% 6% plekken
Bouwkosten 2% 4%
4%
11%
maatschappelijke functies 49%
Publieke commercie
36% horeca flexplekken maatschappelijke functies zorgwonen / long&short stay 7% wonen appartementen functies zorgwonen / long&short stay 7% muziek / theater / dans 49% wonen appartementen Publieke commerciele 7% 49% zorgwinkels Publieke commerciele Commerciele functie atelierruimten functies musea / expositie zorgwonen / long&short stay atelierruimten Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel zorgwonen / long&short stay detailhandel/retail 7% onderwijs functies 7% Publieke flexplekken Commerciele functies wonen appartementen atelierruimten flexplekken 15% 36% maatschappelijke fun atelierruimten Commerciele functies bijeenkomst/sociaal muziek / theater / dans zorgwonen / long&short stay horeca / musea / expositie iti atelierruimten 15% zorgwinkels onderwijs 15% flexplekken detailhandel/retail bijeenkomst/sociaal
flexplekken flexplekken
49%
Ratio vierkante meter in functies % Bouwkosten maatschapelijk/sociaal to
Publieke commercie
Bouwkosten ma Publieke Commerciele functie
26%
maatschappelijke fun Bouwkosten ma Bouwkosten maa
muziek / theater / dans wonen appartementen horeca zorgwonen / long&short stay musea / expositie / iti zorgwinkels
Publieke commercie Invulling m2 maatschapelijk/sociaal to 15% Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel muziek / theater / dans functies
muziek / theater / dans
musea / expositie / iti62% muziek / theater / dans atelierruimtenonderwijs muziek / theater / dans detailhandel/retail muziek / theater / dans
12%
Commerciele functie
26% 8% 5% flexplekken musea / expositie iti musea / expositie / iti onderwijs wonen appartementen 5% musea / expositie // iti 2% musea / expositie bijeenkomst/sociaal 10%2% 9% Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel 8% 8% onderwijs 26% Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel zorgwonen / long&short stay Publieke onderwijs bijeenkomst/sociaal onderwijs 9% onderwijs 3% horeca er functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieelmaatschappelijke fun bijeenkomst/sociaal atelierruimten 9% 23% 36% 14% 4% bijeenkomst/sociaal ek / theater / dans horeca 9% Publieke commercie bijeenkomst/sociaalbijeenkomst/sociaal zorgwinkels horeca Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel flexplekken 9% ek / theater / dans 25% muziek / theater / dans functies 4% 4% 12% 49% Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel 62% ea / expositie / iti zorgwinkels detailhandel/retail horeca 6% zorgwinkels horeca horeca 5% 18% ea / expositie / 25% musea / expositie / iti 12% Commerciele functie 62% 2% iti 11% 25% 6% er functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel 62% 4% detailhandel/retail 8% erwijs 26% 4% ek / theater / dans 6% zorgwinkels detailhandel/retail zorgwinkels 26% zorgwinkels Publieke wonen appartementen onderwijs 26% 4%7% erwijs Publieke 25% ek / theater / dans wonen appartementen 4% 25% Publieke 62% maatschappelijke functies 62% nkomst/sociaal maatschappelijke fun ea / expositie 6% bijeenkomst/sociaal 9% detailhandel/retail detailhandel/retail 6% zorgwonen / long&short stay wonen appartementen 4% maatschappelijke functies detailhandel/retail 3% zorgwonen / long&short stay nkomst/sociaal muziek / theater / dans ea / expositie Publieke commercie 2% 3% horeca 3% Publieke commerciele 2% ca erwijs Publieke wonen appartementen 2% 4% 7% atelierruimten wonen appartementen atelierruimten 4% functies15% zorgwonen / long&short stay musea / expositie 12% Publieke commerciele 8% 23% 4% ca 23% 4% erwijs functies Publieke zorgwinkels 36%wonen appartementen maatschappelijke functies 25% winkels 3% enkomst/sociaal flexplekken functies 12% 36%zorgwonen / long&short stay Commerciele functie onderwijs d ij 62% zorgwonen / long&short stay flexplekken maatschappelijke functies Publieke 6% atelierruimten Commerciele functies winkels 18% detailhandel/retail 7% 23% enkomst/sociaal 12%zorgwonen / long&short stay 62% 49% 8% Publieke commerciele maatschappelijke fun bijeenkomst/sociaal ilhandel/retail 3% 12% ca Commerciele functies 62% 15% 49% 3% atelierruimten wonen appartementen 4% 4% Publieke commerciele atelierruimten functies ilhandel/retail er functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel flexplekken 4% ca atelierruimten 23% Publieke commercie horeca 4% 23% functies en appartementen winkels zorgwonen / long&short stay functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal t functies flexplekken en appartementen flexplekken Commerciele functies zorgwinkels i k l 3% % 4% winkels flexplekken 2% 3%
11%
5%
4% 11% 8% 8% 11%
33% wonen / long&short stay 23% ilhandel/retail
3% ilhandel/retail rengsten per functies wonen / long&short stay ilhandel/retail 2%
2%
atelierruimten muziek / theater / dans detailhandel/retail
Commerciele functies
Commerciele functie
Ratio bouwkosten in % Opbrengsten ma
flexplekken 73% 2% erruimten musea / expositie functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal to 12% 8% 4% wonen appartementen wonen appartementen en appartementen 3% muziek / theater / dans 15% rengsten per functies Opbrengsten ma erruimten en appartementen engsten per functies Opbrengsten ma 2% 15% onderwijs d ij zorgwonen / long&short stay lekken 2% Publieke er functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel wonen / long&short stay 2% 30% ties in percentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal to musea / expositie 12% 8% 4% 8% lekken maatschappelijke fun wonen / long&short stay 3% bijeenkomst/sociaal atelierruimtenmuziek / theater / dans 15% muziek / theater / dans erruimten 2% onderwijs d ij Publieke commercie 2% horeca flexplekken 4% erruimten 3% 2%muziek / theater / dans 3% 5% muziek / theater / dans Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel musea / expositie / iti muziek / theater / dans musea / expositie 8% 8%3% 4% functies muziek / theater / dans 2% 2% 11% plekken 2% zorgwinkels i k l bijeenkomst/sociaal Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel % 4% 2% 2%8% 2% 15 2% plekken 2% 33% 12% 8% Commerciele functie 2%musea / expositie 4% onderwijs 26% musea / expositie 8% 2% onderwijs d ij 4% 3% 8% detailhandel/retail musea / expositie musea / expositie 8% 10% 4% horeca 73% 4% onderwijs d ij Publieke 8% wonen appartementen wonen appartementen bijeenkomst/sociaal onderwijs 9% Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel ek / theater / dans bijeenkomst/sociaal onderwijs 8% onderwijs dd ijij maatschappelijke fun bijeenkomst/sociaal zorgwinkels i k l % Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel 4% 15% ek / theater / dans 36% zorgwonen / long&short stay 8% 14% 33% horeca 8% 30% Publieke commercie ea / expositie bijeenkomst/sociaal bijeenkomst/sociaal horeca horeca 12% 4% 4% bijeenkomst/sociaal Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel atelierruimtendetailhandel/retail functies ea / expositie 4% Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel 12% ek / theater / dans 49%73% zorgwinkels i k l zorgwinkels % 4% erwijs ij33% horeca horeca zorgwinkels i k l 25% 4% % 4% ek / theater / dans flexplekken 18% horeca Commerciele functie Publieke wonen appartementen wonen appartementen 4% 12% 62% erwijs 33% detailhandel/retail ea / expositie /ij iti 6% Publieke detailhandel/retail maatschappelijke functies ek / theater / dans 73% nkomst/sociaal zorgwinkels zorgwinkels i k l 7% % 4% ea / expositie / iti detailhandel/retail 15% zorgwinkels i k l zorgwonen / long&short stay % appartementen 4% ek / theater / dans wonen wonen appartementen maatschappelijke functies nkomst/sociaal 33% 73% erwijs 26% 15% 30% 4% 33% wonen appartementen Publieke commerciele ea / expositie ca Publieke detailhandel/retail detailhandel/retail erwijs 26% detailhandel/retail zorgwonen / long&short stay wonen appartementen wonen appartementen atelierruimten ea / expositie Publieke Publieke commerciele ca 30% maatschappelijke functies functies 73% nkomst/sociaal 73% zorgwonen / long&short stay Publieke 7% erwijs winkels i k l atelierruimtenwonen appartementen maatschappelijke functies functies nkomst/sociaal 15% wonen wonen appartementen appartementen zorgwonen / long&short stay flexplekken 36%wonen appartementen erwijs Publieke wonen appartementen 3% winkels Publieke commerciele Commerciele functies maatschappelijke functies cai k l 30% flexplekken atelierruimten 36% enkomst/sociaal zorgwonen / long&short stay 23% ilhandel/retail Publieke commerciele Commerciele functies maatschappelijke functies ca functies 18% zorgwonen / long&short stay 7% atelierruimten enkomst/sociaal 73% zorgwonen / long&short stay ilhandel/retail Publieke commerciele winkels 30% 49% functies flexplekken 73% ca 30% 49% atelierruimten 12% en appartementen 4% 4% en appartementen Publieke commerciele winkels Commerciele functies functies 62% atelierruimten ca appartementen flexplekken en en appartementen ilhandel/retail 12%atelierruimten Commerciele functies functies 62% winkels flexplekken wonen / long&short stay ilhandel/retail winkels flexplekken Commerciele functies wonen / long&short stay functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal t flexplekken en appartementen Commerciele functies ilhandel/retail erruimten en appartementen ilhandel/retail erruimten wonen / long&short stay functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal to en appartementen lekken 15% wonen / long&short stay en appartementen lekken 15% 3% erruimten muziek / theater / dans wonen / long&short stay erruimten 2% wonen / long&short stay 2% muziek / theater / dans lekken 2% erruimten musea / expositie 12%41 8% 4% lekken erruimten 5%architectuur & stadsontwerpen musea / expositie /ij iti 11% plekken 2% onderwijs d 8%
Opbrengsten
Ratio opbrengsten in %
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
onderzoek// onderzoek//
colo Contact info@smoesontwerpen.nl +31(0)10 - 75 264 75 of +31(0)6 - 222 877 69 Voorbehoud Alle in deze publicatie gepubliceerde foto’s, tekeningen, teksten, schema’s, etcetera, zijn intellectueel eigendom van Smoes Ontwerpen, tenzij de bronvermelding anders vermeld. Niets uit deze uitgave mag worden verspreidt of gereproduceerd zonder schriftelijk toestemming van Smoes Ontwerpen. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan de inhoud van deze publicatie. Alle genoemde getallen zijn gebaseerd op referentiecijfers en kunnen afwijken van de werkelijkheid en/of actualiteit. Foto omslag bron: www.rondvaartdelft.nl
ofon Š Smoes Ontwerpen // architectuur & stadsontwerpen, 2013
Initiatief & structuurontwerp Deze publicatie voor het structuurontwerp naar de herbestemming van het voormalige Armamentarium te Delft is onderdeel van ons doorlopende onderzoek naar transformatie van leegstaand vastgoed. Ontwerp, teksten en layout Team Smoes Ontwerpen Eindredactie Sander Smoes, architect Druk 1e druk, juni 2013, Rotterdam Meer informatie www.smoesontwerpen.nl www.devakmantool.nl en www.devakmancentraal.nl
onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
A Professor Poelslaan 3C 3028 EP Rotterdam
T +31 (0)10 – 75 264 75 M +31 (0)6 – 222 877 69 E info@smoesontwerpen.nl I www.smoesontwerpen.nl www.devakmantool.nl www.devakmancentraal.nl