plantoetst herontwikkeling
kantoorpand aan de hoflaan 43 te vlaardingen
... van gemeentekantoor te Vlaardingen naar appartementen van 45 m 2, 60 m 2 en 75 m 2
onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Emm a
Bestemmingsplan plankaart, bron: Gemeente Vlaardingen
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
zijstr Emm a
Hofla
Private binnentuin
Oude
Have
n
an
aat
straa t
Gebouw, foto’s & bestemmingen Het gebouw, gelegen aan de Hoflaan 43, bestaat uit drie verdiepingen en heeft een bruto oppervlakte van 3.252 m2 met een private binnentuin, bereikbaar vanaf de Emmazijstraat. Het gebouw ligt vlak bij het stadshart van Vlaardingen en nabij het stadspark ’t Hof en Oranjepark. Het biedt uitzicht op het water van de Oude Haven en ligt op loopafstand van openbaar vervoer voorzieningen zoals het centraal station. Momenteel wordt het kantoorpand gebruikt door de Gemeente Vlaardingen, naar verwachting komt het pand het eerste kwartaal 2014 ter beschikking. Het huidige bestemmingsplan geef aan dat een gedeelte van het gebouw aan de Hoflaan reeds is bestemd als woonfuntie en het gedeelte aan de Emmastraat als kantoorfunctie. Door de Gemeente is reeds uitgesproken mee te werken aan het wijzigen van de bestemming naar woonfunctie.
NS
Overzicht omgeving locatie, bron: maps.google.nl
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//3 onderzoek//
Het gebouw aan de Hoflaan
Zicht vanuit de 1e verdieping naar de kade en water van de Oude Haven
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Private binnentuin bereikbaar vanaf de Emmazijstraat
Bergingen en fietsenstaling in private binnentuin
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//5 onderzoek//
Kantoor begane grond
Zicht van eerste verdieping in atrium naar begane grond
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Kantoor 1e verdieping
Gang naar kantoren 2e verdieping met uitzicht op private binnentuin
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//7 onderzoek//
Plattegrond 2e verdieping
Plattegrond 1e verdieping
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Plattegronden bestaand Uitgangspunten tov. bestaande situatie;
Slopen lichte scheidingswanden van de kantoren op begane grond en 1e verdieping Zoveel mogelijk stenen muren 2e verdieping handhaven Slopen bestaande sanitairgroepen begane grond en alle verdiepingen Handhaven trappenhuizen, personenlift en vluchttrappenhuizen Herstellen hoofdentree met tourniquet tpv. Emmastraat, bestaande hoofdentree Hoflaan blijft gehandhaafd Nieuwe grotere schachten tpv. bestaande schachten/standleidingen De bestaande verwarmingsintallatie op de 2de verdieping indien mogelijk handhaven Het pand heeft gedeeltelijk een mechanische ventilatievoorziening, welke niet functioneert Alle bestaande kantoorruimten hebben te openen ramen
Plattegrond begane grond
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//9 onderzoek//
installaties
5,49m 5,49m 5,49m 5,49m 2,75m 5,49m 5,49m 5,49m 5,49m
LEGENDA L bestaande lift leidingschacht II circa 45 m2 1 circa 60 m2
1
A circa 75 m2
L
I II III 5,49m
IV 5,49m
V 5,49m
2
5,49m 2,75m 5,49m
3 5,49m
5,49m
5,49m
5,07m
LEGENDA 1
dakkapel toevoegen
A
L bestaande lift leidingschacht 2
II circa 45 m2 1 circa 60 m2
B
A circa 75 m2 L
I II
VI
5,49m
5,49m
5,49m 2,75m 5,49m
5,49m
5,49m
5,49m
Plattegrond 2e verdieping
5,49m
C 5,49m
III 5,49m
IV 5,49m
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
V
5,49m 2,75m 5,49m
Plattegrond 1e verdieping
VII
VIII D
5,49m
5,49m
5,49m
5,07m
Plattegronden ontwerp Uitgangspunten ontwerpingrepen en nieuwe indeling;
LEGENDA 1
hoofdentree subentree toegang tuin toegang garagebox tuindeur L bestaande lift leidingschacht T tourniquet II circa 45 m2
A B
2
(private tuin)
T
C
5,49m
L I
5,49m
5,49m 2,75m 5,49m
5,49m
5,49m
5,49m
Aantallen appartement circa 75 m2 ± 20%; circa 60 m2 ± 20%; circa 45 m2 ± 60% (de grootte appartementen kan een aantal m2 afwijken naar boven of naar beneden) Private binnentuin; de bestaande fietsenbergingen kunnen plaatsmaken voor 6 (of 7) garageboxen, bereikbaar vanaf de Emmazijstraat Mogelijkheid tot creëren van te openen tuindeuren in appartementen grenzend aan private binnentuin Om meer verhuurbaar oppervlakte en voldoende stahoogte te creëren op 1de verdieping toevoegen van dakkapellen tpv. tuinzijde Indien kamers gewenst van ± 21 m2 dan kan een woning van 45 m2 worden opgedeeld in 2 kamers of een woning van 60 m2 in 3 kamers Bellenplateau en postkasten tpv. hoofdentree Emmastraat
II
1 circa 60 m2 A circa 75 m2
atrium
5,49m
Plattegrond begane grond III IV V
VI
Plattegrond begane grond 5,49m 5,49m 5,49m 5,49m 2,75m 5,49m
VII 3
VIII
IX
4 5,49m
5,49m
5,49m
5,07m
Plattegrond begane grond
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//11 onderzoek//
Oppervlak
CONCEPT CONCEPT
Oppervlaktes Netto verhuurbaar Lift Oppervlaktes Trap Begane grond Netto verhuurbaar Schachten Oppervlaktes 853 Lift 6 Verkeersruimte Netto verhuurbaar Trap 42 Atrium Lift Schachten 12 TOTALEN Trap Verkeersruimte Schachten 130 Atrium Appartementen65 Verkeersruimte TOTALEN 1108 75 m2 Atrium 60 m2 TOTALEN Appartementen 45 m2Begane grond Begane grond 75 m2 3 TOTALEN Appartementen 60 m2 4 75 m2 45 m2 9 60 m2 TOTALEN 16 45 m2 TOTALEN
CONCEPT Begane grond Eerste verdieping Tweede verdieping 853 m2 777 m2 404 m2 6 m2 6 m2 6 m2 Totalen Eerste verdieping Tweede verdieping 42 m2 57 m2 49 m2 m2 12 777m2 Eerste verdieping m2 12 404m2 Tweede verdieping m2 14 2034m2 Begane grond m2 853 6 m2 m2 777 6 m2 m2 404 18 m2 130 100 217 m2 65 57 m2 m2 6 49 m2 m2 6 148m2 0 0 6 m2 1108 12 m2 m2 952 14 m2 m2 690 38 m2 42 57 49 m2 12 100m2 m2 12 217m2 m2 14 447m2 m2 grond 0 m2 Eerste verdieping m2verdieping 0 m2 Tweede verdieping m2 217 Begane Begane grond Eerste Tweede verdieping65 m2 130 100 m2 65 952m2 m2 0 690m2 m2 0 2750xm2 3 x 4 x 4 x 2 xm2 3 xm2 1108 m2 952 690 Eerste Eerste verdieping verdieping Tweede Tweede verdieping verdieping Totalen 9 x 8 x 5 x x grond 4 x verdieping 0 x verdieping 7 16 14 8 Begane Begane grond Eerste Eerste verdieping Tweede Tweede verdieping x 2 x x 3 x x 9 x 3 4 0 x 8 x x 5 x x 22 x 4 2 3 14 x 8 x 38 x 9 8 5 16 14 8
Totalen
Oppervlakten verhuurbaar Oppervlak
2034 18 148 m2 38 Totalen m2 2034 447 m2 18 65 m2 2750 148 m2 38 m2 447 Totalen m2 65 7 9 2750 22 Totalen 38 7 9 22 38
Oppervlakten netto verhuurbaar per verdieping (circa maten)
Mogelijk aantal appartementen per verdieping volgens ontwerpvariant 19%
19% 19%
75 m2
LEGENDA 58%
58% 58%
23%
23%
60 m2
75 m2
45 m2
60 m2
75 m2
45 m2
60 m2 45 m2
23%
Verhouding in % van appartementen; 45 m2, 60 m2 en 75 m2
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
Aantallen appartementen & eisen bouwbesluit De aanvraag van de omgevingsvergunning zal worden getoetst aan eisen Bouwbesluit 20121, waarbij er getoetst wordt op het niveau verbouw. Bij verbouw en/of functiewijziging zonder verbouw, wordt het verbouwvoorschrift, het rechtens verkregen niveau (RVN), als verbouwniveau voorgeschreven, dus de minimum eisen waarop het gebouw ooit is vergund. Het pand is nooit vergund tot een woonfunctie, dus bestaat er geen eis waaraan kan worden voldaan. Op grond van de Woningwet geldt dan als absolute ondergrens de eis voor bestaande bouw. Het pand wordt getransformeerd naar zelfstandige woningen met eigen faciliteiten als keuken en sanitairruimten, waarbij de gebruiksfunctie woonfunctie is en elke individueel appartement een afzonderlijke wooneenheid vormt. Alle hieronder genoemde eisen bouwbesluit zijn een leidraad voor de beoogde transformatie van kantoorfunctie naar woonfunctie en dienen in nader stadium per appartement apart doorgerekend te worden. Naar verwachting zal er bij de transformatie naar woningen wat betreft onderstaande rubrieken het volgens bouwbesluit voldoen en qua brandveiligheid relatief eenvoudig op te waarderen zijn. 3.1.1
Geluid
Artikel 3.1 Bescherming tegen geluid van buiten. Geen eisen voor bestaande bouw. Bij Verbouwniveau geldt RVN. Artikel 3.2 Bescherming tegen geluid van installaties. Geen eisen Artikel 3.3 Beperking van galm Geen eisen. Bij Verbouwniveau geldt RVN Artikel 3.4 Geluidwering tussen ruimten Geen eisen. Bij Verbouwniveau geldt RVN 1. [Het Bouwbesluit 2012 is eind augustus 2011 gepubliceerd in het Staatsblad (Stb. 2011, nr. 416) en treedt op 1 april 2012 in werking. Dit staat in de Kamerbrief over het Bouwbesluit 2012 van 21 december 2011. Eind december 2011 zijn het bijbehorende Besluit wijziging Bouwbesluit 2012 (Stb. 2011, nr. 676) en de Regeling Bouwbesluit 2012 (Stc. 23914) gepubliceerd. http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/ bouwregelgeving/Bouwbesluit-2012]
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//13 onderzoek//
3.1.2
Luchtverversing
Artikel 3.6 Luchtverversing Bij het pand voorzien de bestaande ramen op de verdiepingen in de benodigde ventilatietoevoer voor natuurlijke toevoer. De voorwaarde hieraan is dat de ramen regelbaar zijn. De bestaande situatie voldoet hieraan. De ventilatie-eis voor kantoren is daarbij hoger dan de eis voor verbouwniveau voor woningen. Het pand voldoet hier reeds aan. Bij Verbouwniveau geldt RVN 3.1.3
Spuivoorziening
Artikel 3.7 Spuivoorziening 3 dm3/s per m2 verblijfsruimte. Bij het pand voorzien de bestaande te openen ramen op de verdiepingen in de benodigde spuiventilatie. Elke gebruiksruimte heeft twee te openen ramen. Per raam levert dit voldoende spuibaar verblijfsgebied op voor het benodigde verblijfsgebied van een zelfstandige woning. Bij Verbouwniveau geldt RVN 3.1.4
Daglicht
Artikel 3.11 Daglicht Per verblijfsruimte is 0,5 m2 equivalent daglicht verplicht. Wanneer 0,5 m2 groter is dan 10% van het vloeroppervlakte van het verblijfsgebied, dan mag 10% equivalent daglicht worden aangehouden van het vloeroppervlak van het verblijfsgebied (zie voor minimaal benodigde oppervlakten verblijfsgebied 3.1.5 Verblijfsgebied en verblijfsruimte). Bij Verbouwniveau geldt RVN Elk verblijfsgebied in het pand heeft meer dan 0,5 m2 equivalent daglicht. 3.1.9
Brandveiligheid
Artikel 2.10 Beperking van uitbreiding van brand Besloten ruimte ligt in een brandcompartiment Technische ruimte van maximaal 100 m2 waarin de verbrandingstoestellen samen niet meer dan 160 KW zijn Extra beschermde vluchtroute ligt niet in een brandcompartiment
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Maximaal oppervlakte van het brandcompartiment 2000 m2. Per brandcompartiment één gebruiksfunctie met nevenfuncties. Een gemeenschappelijke verblijfsgebied ligt in een apart brandcompartiment. Verbouw WBDBO Brandcompartiment – brandcompartiment 30 min. Brandcompartiment – besloten ruimte van extra beschermde vluchtroute 30 min. Brandcompartiment – niet besloten veiligheidsvluchtroute 30 min. Brandcompartiment – liftschacht brandweerlift 30 min. Artikel 2.11 Verdere beperking van uitbreiding van brand en beperking van verspreiding van rook Beschermde route ligt niet in het subbrandcompartiment waarin de vluchtroute begint. Een verblijfsruimte ligt in een beschermd subbrandcompartiment. Omvang Beschermd subbrandcompartiment 1000 m2 Beschermd subbrandcompartiment van gezamenlijke ruimten 1000 m2 WRD Rookdoorgang Beschermd subbrandcompartiment – besloten ruimte in brandcompartiment 20 min. WBDBO Beschermd subbrandcompartiment – overige ruimte in brandcompartiment 20 min. Verbouw WBDBO Subbrandcompartiment – overige ruimte in brandcompartiment waarbij alleen getoetst wordt op het beoordelingscriterium vlamdichtheid 20 min. Beschermd subbrandcompartiment – overige ruimte in het brandcompartiment 30 min. Bij Verbouwniveau geldt RVN 20 min. Artikel 2.12 Vluchtroutes Vanaf elk punt op een voor personen bestemde vloer begint een vluchtroute tot aansluitend terrein en openbare weg. Loopafstand beschermde vluchtroute tot uitgang van die beschermde vluchtroute, 30 m.
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//15 onderzoek//
Artikel 6.5 Tijdig vaststellen van brand Brandmeldinstallaties niet van toepassing Besloten ruimte waardoor een vluchtroute voert tussen uitgang verblijfsruimte en uitgang van woonfunctie dient een rookmelder te bevatten. Een verblijfsruimte bij kamergewijze verhuur, waarbij elke wooneenheid niet in een apart brandcompartiment ligt dient een rookmelder te bevatten. Artikel 6.6 Vluchten bij brand Vluchtroute aanduidingen niet van toepassing. Beweegbaar constructie onderdeel waar een WBDBO of WRD eis is, dient zelfsluitend te zijn. Dit geldt niet voor een deur in een niet-gemeenschappelijke doorgang. Artikel 6.7 Bestrijden van brand Brandslanghaspels niet van toepassing. Artikel 6.8 Bereikbaarheid voor hulpverleningsdiensten Brandweeringang is verplicht, tenzij het bevoegd gezag anders aangeeft. Artikel 7.2 Veilig vluchten bij brand Deuren in een vluchtroute mogen niet op slot, tenzij deze zonder sleutel te open zijn. 3.1.10 Entree Artikel 4.4 Bereikbaarheid en toegankelijkheid Dit voorschrift kent geen bestaande bouw. Bij Verbouwniveau geldt RVN Artikel 5.1 Energiezuinigheid Geen eisen Verbouw De warmte weerstand conform rechtens verkregen niveau, minimaal een warmteweerstand van 1,3 m2.K/W en kozijnen een warmtedoorgangscoĂŤfficiĂŤnt van 2,2 W/m2.K
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Artikel 6.10 Bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten Route tussen openbare weg en een toegang tot een toegankelijkheidssector heeft afmetingen Breedte 1,1 m Overbruggen hoogteverschil 0,02 m, middels hellingbaan. Artikel 6.11 tegengaan van veel voorkomende criminaliteit Alleen eisen voor woongebouwen. Woongebouw Een woongebouw is een gebouw of een gedeelte daarvan met uitsluitend woonfuncties of nevenfuncties daarvan, waarin meer dan een woonfunctie ligt die is aangewezen op een gemeenschappelijke verkeersroute. Het gaat bij dit begrip bijvoorbeeld om een woongebouw met portiek- of galerijwoningen. Ruimten in een dergelijk gebouw met een andere gebruiksfunctie dan een woonfunctie, bijvoorbeeld de kelder- of garageboxen, zijn nevenfuncties van die woningen. Een appartement in een woongebouw is een afzonderlijke woonfunctie. Het feit dat in een woonfunctie meer dan ĂŠĂŠn huishouden wordt gevoerd, zoals bijvoorbeeld in een bejaardenhuis of megawoning, maakt de woonfunctie niet tot een woongebouw. Een woongebouw moet namelijk ten minste twee woonfuncties omvatten.
Eisen brandveiligheid Bestaande indeling en brandcompartimentering Voor de huidige kantoorfunctie is iedere verdieping een compartiment, gescheiden door de trappenhuizen. Alle bestaande brandeisen tbv. de kantoorfunctie zijn gelijkwaardig of hoger dan de benodigde brandeisen in het verbouwniveau van het bouwbesluit voor woonfunctie. De nieuwe appartementen vormen elke op zich een eigen brandcompartiment met een WBDBO van 30 min. en dienen elke een op het stroomnet aangesloten rookmelder te krijgen. Bestaande deuren en muren op de 2e verdieping zullen moeten worden getoetst op deze eis.
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//17 onderzoek//
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//19 onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
A Professor Poelslaan 3C 3028 EP Rotterdam
T +31 (0)10 – 75 264 75 M +31 (0)6 – 222 877 69 E info@smoesontwerpen.nl I www.smoesontwerpen.nl www.devakmantool.nl www.devakmancentraal.nl