Een lege huls het nieuwe monument of
... een instrumentarium tegen leegstand!
onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
| SANDER SMOES
wo vo
oord ooraf onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
stadshof
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//5
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
de straat en haar theater
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//7
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Woord vooraf EEN LEGE HULS, OF HET NIEUWE MONUMENT, een instrumentarium tegen leegstand... Wonen voor nu, of werken en studeren voor later? Zorgen voor beter of beter dan de zorg? Waar woon je, waar studeer je en waar werk je? Hoe woon je, hoe studeer en hoe werk je? En waar wil je dat doen? Waar wil je wonen, leven en oud worden? Ben je wel eens thuis, of ben je altijd thuis?
Herbestemmen en transformeren Herbestemming en transformatie van vastgoed. Vaak makkelijker gezegd dan gedaan! Elk gebouw is ooit bedacht en ontworpen voor ĂŠĂŠn of meerdere specifieke functies en gebruik. Of het gebouw nu leeg staat of niet. Sommige gebouwen zijn gebouwd, maar nog nooit in gebruik geweest. Dus letterlijk gebouwd voor de leegstand. Waarbij het aanbod niet aan sluit bij de vraag van bebouwde ruimten. Elk gebouw staat in een bepaalde omgeving, al dan niet in een binnenstedelijk gebied. Ze staan dicht bij andere gebouwen, of juist geheel vrijstaand.
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//9
Ze zijn makkelijk bereikbaar en centraal gelegen, of juist afgelegen en lastig te vinden. De opgave is het vinden van de juiste functie voor het leegstaande vastgoed in de specifieke stedelijke setting, waar het pand zich in bevindt. Vervlechting van functies zoals wonen met ateliers, wonen met werkplaatsen voor kleinschalige bedrijvigheid en vakmanschap, wonen met zorg, wonen met studeren en studeren met werken, kan leiden tot oplossingen voor deze leegstand. Met de functiemix wordt gestreefd naar multifunctionaliteit in onze steden, de kwaliteit van de woonomgeving wordt versterkt door diversiteit en daarbij wordt de wijkeconomie gestimuleerd.
Focus De focus ligt op bestaand, verouderd en / of leegstaand vastgoed in binnenstedelijke gebieden, zoals leegstaande kantoren of (woon)gebouwen. De voorgestelde verweving van functies komt direct ten goede aan de huidige bewoner, maar ook nieuwe gebruiker van onze steden. Gedurende de dag wordt er immers zorg gedragen voor een levendigheid in de wijken in deze steden, waar dat nu nog ontbeert of waar de levendigheid versterkt moet worden.
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Hoe om te gaan met deze leegstand? Dat is de vraag? Dit boek is een leidraad en beschrijft de mogelijkheden en de kansen om van het leegstaande gebouw tot aan de directe omliggende openbare ruimte, anders na te denken over de opgave leegstand. Met als doel een gezonde nieuwe programmatische invulling te vinden en nieuw leven te blazen in en om de gebouwen. Waarbij een daaraan gekoppelde gezonde exploitatie zorgt voor een nieuw en gezond financieel project. Daarnaast bevat dit boek foto’s, beelden, maquettestudies, etcetera, de afgelopen jaren gemaakt en verzameld, die allemaal gaan over het leven in en gebruik van onze, al dan niet stedelijke, al dan niet leegstaande, omgeving. Waarbij het wonen, werken, leven, leren, studeren, wandelen, genieten, lachen en oud worden binnen de eigen (woon)omgeving wel heel gemakkelijk!
<<<
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//11
Inspiratie uit Dorpelwachters der Zee, Jan Toorop, 1901
Expositie installatie â&#x20AC;&#x2DC;One Roomâ&#x20AC;&#x2122;, AvB Arnhem, 2004
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
installatie met 2000 schuursponzen; een zoektocht naar materiaal, kleur en ruimte!
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//13
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
kolommenstructuur leegstaand kantoorpand
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//15
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
de straat bedrogen
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//17
inho sopg
oudgave onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Cascoâ&#x20AC;&#x2122;s van woningen op Katendrecht te Rotterdam
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Inhoudsopgave De opgave leegstand
30
Gebied, omgeving en locatie
52
Het leegstaande vastgoed
80
Functies, typologie en flexibiliteit
104 Investering, haalbaarheid en beheer
Colofon
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
124
134 onderzoek//21
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
geschoten
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//23
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
stadshof
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//25
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
de catwalk naar de stad
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//27
opg le sta
de gave eegand onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
De opgave leegstand Leegstaand te over! Leegstand te veel! De huiseigenaar of woningcorporatie heeft het over lege woningen, vaak technisch en functioneel verouderd, de ontwikkelaar heeft het over vastgoed, zoals kantoren en bedrijfspanden. De makelaar noemt het objecten en probeert deze te verkopen aan wie dit ook zou willen. We hebben het allemaal over bebouwde ruimte, vaak in binnenstedelijke gebieden, welke ooit bedacht zijn voor een bepaalde functie en voor die functie een bepaalde tijd zijn gebruikt. Veel van deze ruimten staan nu grotendeels leeg of komen de komende tijd leeg te staan. Leegstand wordt daarmee gezien als probleem en dat is de opgave! Is dat een probleem? Nee hoor! Een bepaald percentage leegstand is prima, dat zorgt er voor dat er ruimte is voor bijvoorbeeld bedrijven om te kunnen verhuizen van het ene kantoor of bedrijfspand naar het andere. Dit fenomeen wordt ook wel frictieleegstand genoemd. Dezelfde frictieleegstand zorgt er tevens voor dat bewoners de mogelijkheid hebben om te verhuizen. Om een grotere 贸f juiste een kleinere woning te nemen, vanwege een veranderende vraag naar wonen, door krimp of juist groei van het huishouden.
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Echter komen meer en meer ruimten leeg staan. Het gezonde percentage leegstand wordt daarmee overschreven. Is er te veel gebouwd? Is er gebouwd voor functies die maar een korte tijd nodig waren? Welke benodigde functies en vraag sluit niet meer aan bij het huidige aanbod van bestaand vastgoed?
Vierkante meters Momenteel staan er miljoenen vierkante meters kantoren leeg, honderdduizenden vierkante meters winkelpanden, bedrijfshallen, industrieel erfgoed, dagelijks een boerderij, wekelijks een kerk of twee, veertigduizend verdiepingen boven winkels, zorgcomplexen en zo nog wel veel meer. Wat moeten we met deze lege ruimte? EĂŠn manier om van deze leegstand af te komen is sloop. Een andere manier is het gewoon maar leeg laten staan van deze lege ruimten en zien wat de tijd ons gaat brengen. Een betere manier is om deze leegstand te herbestemmen of te transformeren. Naar andere functies, naar ander gebruik. Transformatie of herbestemming heeft alleen zin als er vraag is naar andere functies of ander gebruik. Zonder vraag hoeven we niet na te denken over complexe veranderingen aan of in deze lege ruimten. Hoezo complex?
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//31
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
reclameborden in parijs? of is het de fundering van een (tijdelijke) woning?
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//33
Centrum Parijs maart 2013 In hartje centrum aan de spoorbaan, nabij station Gard du Nord, staan een 2-tal manshoge reclameborden. Een gezin, man, vrouw en kind, hebben dit gebruikt als basis voor hun improvisorische woning. De trap naar het spoort, die nu dienst doet als toegang tot hun privĂŠ domein, ofwel hun thuis!
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//35
De complexiteit ontstaat doordat de transformatie vaak gaat over het veranderen van de oorspronkelijke functie naar een nieuwe functie. Dat maakt onzeker! Dat is nieuw! Verdienmodellen en geldstromen lopen anders. Etcetera. Investeringen moeten worden gedaan in een pand wat eigenlijk nog goed functioneert, voor een functie waar het ooit voor is bedacht, maar waar nu geen vraag meer naar is. En wie garandeert dat een herbestemming of transformatie naar een nieuwe functie er weer voor zorgt dat het pand nĂet meer leeg komt te staan? En voor welke periode zal dat dan zijn? Echter gewoon leeg laten staan is toch ook geen optie? Leegstand brengt veel kosten met zich die jaarlijks terugkeren. Het pand moet bijvoorbeeld worden verwarmd in de winter, anders bevriest het en kan het snel technisch achteruit gaan. Het verwarmen neemt stookkosten met zich mee, maar ook de daarvoor benodigde installaties moet in werking blijven en van het nodige onderhoud worden voorzien, om in werking te kunnen blijven. Verzekeringen en belastingen lopen gewoon door. Of het pand nu in gebruik is en verhuurd of niet. Rentekosten over het geĂŻnvesteerde vermogen lopen door en zijn daarmee hoge kostenposten. Beheer, schoonmaak en onderhoud zijn zaken waar niet op wordt bezuinigd bij leegstaande panden.
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Mocht het pand weer nodig zijn, zowel voor de huidige 贸f als een nieuwe gebruiker zich aandient voor een nieuw functie, dan mag er geen sprake zijn van achterstallig onderhoud, een smerig pand of niet werkende installaties. Naast de genoemde leegstandscijfers en de verschillende typen panden die leeg staan, is de opgave nog groter dan dat, door de zogenaamde onzichtbare leegstand. Vaak wordt deze leegstand vergeten of domweg niet genoemd. Vergeten leegstand is de leegstand, waarbij panden niet in zijn geheel, maar gedeeltelijk leeg zijn komen te staan. De schatting is dat alle leegstandscijfers verdubbeld moeten worden, als je deze cijfers ook mee telt. Sinds de economische veranderende en mindere tijd van de afgelopen jaren, zijn veel bedrijven gekrompen. Daardoor is er minder vierkante meters kantoorwerkplekken, opslagruimte, en dergelijke nodig en is de onzichtbare leegstand ontstaan. Bedrijven blijven echter wel zitten op de huidige locatie, ook al staan er elders genoeg kleinere kantoor- en bedrijfsruimten leeg, die beter passen bij een gekrompen bedrijfshuishouding. Verhuizen is vaak duur. Huurcontracten zijn aangegaan voor langere periodes en het openbreken van contracten is kostbaar of onmogelijk. En wie weet veranderd de toekomst wel weer in de vraag naar een grotere ruimtevraag!
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//37
ONS NORMALE DAGELIJKSE RITME VAN WERKEN, STUDEREN, WONEN EN LEVEN
Ritme van wonen
Ritme van werken
Ritme van wonen met werken
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
+
> onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//39
Woonomgeving met veelal wonen en veel leegstaande en verouderde (woon)gebouw LEGENDA functie wonen, zorg en / of (wijk)functie functie werken, bedrijventerreinen, kantoorparken leegstand en verouderde bebouwing
Eenzijdige gebieden en functies / leegstaande kantoren / grootschalige monofunction
Vervlechting van de functies wonen, werken, leren en studeren, zorg en andere (wijk)f sociale en veilige wijk > stimuleren wijk- en stadseconcomie
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
wen
+
neel werkgebieden / studeren-labs
>
functies in de bestaande woonomgeving > meer levendigheid gedurende de dag >
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//41
Herbestemmen en transformeren? Elke herbestemming of transformatie kost tijd en geld. En de investering in tijd en geld moet weer worden terugverdiend. Naast de benodigde investeringen om de functiewijziging mogelijk te maken, vertegenwoordigen de leegstaande ruimten zelf ook nog een bepaalde vastgoeden grondwaarde. Deze waarde, plus de benodigde investering, plus de vraag waar naartoe te transformeren, dat maakt het complex. Vooral complex in de onzekere economische tijd waar we nu in leven. Maar gewoon leeg laten staan is toch ook geen optie? De vraag naar grootschalige kantoorgebouwen, winkelstraten vol met winkels, enorme bedrijfspanden, etcetera, neemt af. Aan de ene kant veranderd de vraag naar ruimte, omdat de manĂer van wonen, werken en leven aan het verschuiven is. Daar waar vroeger gewoond werd in nieuwbouwwijken (of oudbouwwijken) en vaak elders in bedrijfsgebouwen of kantoren werd gewerkt, ontstaan er momenteel steeds meer kleine zelfstandige ondernemers met een andere ruimtebehoefte, zoals wonen met werken dichtbij of aan huis.
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Daar waar men vroeger, als men oud werd (maar wat is oud), verhuisde naar een bejaarden- of verzorgingstehuis. Daar wil men momenteel, zoveel als mogelijk, blijven wonen in de eigen woning, binnen de eigen vertrouwde woonomgeving. Met de dokter, de apotheek, de fysio, de tandarts en alle andere dagelijks benodigde levensbehoeften, binnen handbereik. Ook dit fenomeen neemt een verschuiving tussen vraag en aanbod met zich mee. Er zijn steeds meer alleenstaanden, die allemaal een eigen woning willen. Steeds meer mensen willen wonen in binnenstedelijke gebieden, onze steden verdichten daardoor met de dag, met starters, gezinnen, al dan niet met kantoor of werkplaats of kleine winkelbehoefte aan huis. Studenten willen op kamers wonen, in of nabij de stad waar ze gaan studeren. Echter komt het huidige aanbod van studentenkamers niet overeen met de grote vraag. Daar waar voorheen jรกren achterheen kantoorpanden als paddenstoelen uit de grond zijn gestampt, voor een markt die er helemaal niet (meer) blijkt te zijn, is er nu een mismatch tussen de vraag naar tienduizenden studentenkamers en het aanbod wat er niet of nauwelijks, maar in ieder geval voor nu onvoldoende is.
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//43
Daar waar we vroeger bouwde voor de toekomst, moeten we nu bouwen en huisvesten voor vandaag. Of het nou gaat over wonen, werken, leren, studeren of zorg. Aan de andere kant snelt ook de innovatie ons vooruit. We verplaatsen ons sneller dan ooit. We reizen de wereld over alsof het niets is. En ook zonder te reizen spreken we met de hele wereld. Online, via mail, via skype, elk moment van de dag. Moeten we dan nu niet meer bouwen voor de toekomst? Jawel, maar dan wel de toekomst van nu! We hebben vandaag de dag de behoefte aan starterswoningen, zelfstandige woningen voor ouderen, zorgfuncties in elke wijk van elke stad, studentenwoningen, ruimten voor de massa aan kleine zelfstandigen, waar er elke dag meer van bijkomen. En omdat we niet precies weten wat de vraag over 5 of 10 of 15 jaar zal zijn, is er behoefte aan grote mate van flexibiliteit in gebruik en invulling nodig. Daarnaast brengt de economisch mindere tijd met zich mee dat investeren lastiger wordt en dat de eisen voor het verstreken van leningen bij bijvoorbeeld banken zo zijn aangescherpt, dat herontwikkeling van vastgoed bijna niet meer mogelijk is.
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Invulling en functiemix Door middel van het combineren van woonprogramma’s met functies die aansluiten op de vraag en behoefte in onze steden, wordt er gestreefd naar multifunctionaliteit in (woon)wijken, waarbij de kwaliteit van de woonomgeving wordt versterkt door diversiteit. Met deze ruimtelijke strategie, wordt er ingezet op de groei van de wijkeconomie en de sociaaleconomische ontwikkeling wordt gefaciliteerd en gestimuleerd. Kunnen we niet alle lege ruimten en gebouwen (zie ze als lege hulzen die gevuld moeten worden) invullen met de eerder genoemde vraag naar functies, waar vandaag de dag wél vraag naar en behoefte aan is? Daar waar vraag is, is er immers kapitaal, daar waar kapitaal is, kan worden geïnvesteerd in herbestemming of transformatie. Alleen moeten we het wel zien en moeten we het wel durven. Laten we bouwen aan deze leegstand. Laten we binnen bestaande leegstaande gebouwstructuren nieuwe monumenten maken!
<<<
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//45
Bron: Maritiem Museum Rotterdam
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
een kantoor 1974
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//47
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
stilte en een schreeuw
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//49
Geb om vin loc
bied, mge ng & catie onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Gebied, omgeving en locatie De vraag om stedelijk vastgoed te herbestemmen of te transformeren begint vaak bij het leegstaande pand zelf. Echter is kennis over de directe omliggende openbare ruimte, maar ook kennis van de wijk (of gebied), waarin het leegstaande pand zich bevindt, minstens zo belangrijk voor de opgave, als de transformatiemogelijkheden van een pand zelf. Om te begrijpen waarom een pand leeg staat, maar vooral om te begrijpen welke functies er moeten gaan komen in een pand, om de leegstand op te lossen, is de stedelijke setting van het pand, een van de meest belangrijke aspecten die moet worden bekeken en onderzocht. Wellicht dat er een functie gevonden kan worden, welke een meerwaarde geeft 贸f aanvulling is op de reeds aanwezige functies en stedelijke voorzieningen op en nabij het leegstaande pand.
Verkenning directe (woon)omgeving van het gebouw De typering van de directe locatie waarin het leegstaande pand zich bevind, is een belangrijke factor om te onderzoeken en om kennis van op te doen.
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Als een locatie bijvoorbeeld reeds goed ontsloten is, of juist geheel niet, dan kan die kennis direct worden vertaald naar de mogelijke invulling(en) van de leegstand op deze specifieke locatie. Een leegstaand pand, gelegen in een woongebied, kan waarschijnlijk prima worden getransformeerd naar een woongebouw of hotel. De benodigde ontsluitingen voor deze functie, in het reeds bestaande woongebied, zijn vaak al zodanig ingericht, dat dit voor de nieuwe woonfunctie van het leegstaande pand, ook geschikt zal zijn. Wel moet worden gekeken of de nieuwe woonfunctie niet een zo grote wijziging in bewegingspatronen en loopstromen met zich meebrengt, dat bestaande wegen hier wellicht op moeten worden aangepast, omdat ze niet op deze nieuwe capaciteit zijn berekend. Sociale kenmerken van een gebied kunnen ook leiden naar mogelijke invullingen van een leegstaand pand. Het categoriseren en het in kaart brengen van statistische gegevens, zoals demografie en inkomen, nationaliteit en cultuur, maar ook de mate van veiligheid en gebruik van een gebied, kan op voorhand informatie geven en leiden naar mogelijke nieuwe invullingen (of daarmee juist bepaalde functies uitsluiten).
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//53
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
stedenbouwkundige verankering van bouwblok door toevoegen van binnenhoven en doorgangen
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//55
Binnenhoven Berlijn juli 2009, Heckmanhรถfe _ een bewoner op de fiets naar het stadshof _ winkeletalage in het stadshof, het personeel rust uit in de schaduw _ werken vanuit het hof, op een boomstronk zittend _ zicht op het stadshof met etalages, winkels, terassen, pleinen
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//57
Het in kaart brengen van de aanwezigheid van bestaande wijk- of gebiedsvoorzieningen, levert direct waardevolle informatie op voor een te herbestemmen of te transformeren leegstaand pand in haar specifieke omgeving. Voorzieningen zoals; _
aanwezige wijkvoorzieningen (winkels, horeca,
zorg, scholen, cultuur, sport- recreatie)
_
percentage wonen versus werken
_
aanwezigheid van privaat en openbaar groen,
water, pleinen
_
de inrichting openbare ruime, hard of zacht
_
het percentage bebouwd versus onbebouwd
_
parkeervoorzieningen (al dan niet op straat of
overdekt, al dan niet gratis of betaald)
_
aanwezigheid van afvalcontainers, fietsenstallingen
_
etcetera
Hoe meer karakteristieken uit de directe omliggende ruimte, rondom en in de nabijheid van het leegstaande pand, worden ge誰nventariseerd, hoe beter mogelijke nieuwe invullingen kunnen worden onderschreven.
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Bereikbaarheid Bereikbaarheid is een belangrijk aspect, als het gaat over de directe (woon)omgeving van het leegstaande gebouw. Ligt het pand centraal gelegen in een stad? Of juist in de periferie. Beide antwoorden zeggen iets over het potentieel van de plek waarin het pand zich bevindt. Voor veel functies is het handig om bijvoorbeeld openbaar vervoer op loopafstand, of in ieder geval in de nabijheid te hebben. Lege kantoren, gelegen buiten de periferie, zijn daar vaak minder goed op ingericht, omdat deze zijn gericht op bereikbaarheid met autoâ&#x20AC;&#x2122;s. Door middel van bijvoorbeeld observaties, zowel overdag als â&#x20AC;&#x2DC;s-avonds kan kennis worden opgedaan over de bereikbaarheid en gebruik van het pand en gebied. Ligt het pand op een rustige of juist drukke verkeersroute en welke mensen komen er bij het pand? Gebeurt dit te voet, per fiets of anders? En hoe zit het in de avonduren? Wordt het pand gemeden? Is er een gevoel van onveiligheid rondom het pand? Aanvullend daarop moet worden bepaald in wat voor gebied het pand zich bevindt. Is het sec een woongebied, waar overdag niet veel gebeurt, omdat men naar school of werk gaat of met andere bezigheden actief is?
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//59
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
binnenhoven berlijn
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//61
Installatie â&#x20AC;&#x2DC;Archeologie van de Rozenkasâ&#x20AC;&#x2122;, Lent 2005, AvB Arnhem
Een Rozenkas te Lent. Op de nominatie om gesloopt te worden. Deze installatie zoekt naar de essentie van de kas en beeld het leven na de sloop van de kas uit. Wij zetten de rozen buiten De vorm van de kas in haar essentie. De kas op haar best. Analyserend binnen â&#x20AC;&#x201C; buiten. Rechthoekig is de kas. Rechthoekig is de constructie, de kolommen in de stramienen. De gevels, de daken, de paden in de kas. De rozen op ronde stengels. Rond in al haar schoonheid. Besproeid met tuinslangen, rond is de vorm. Verwarmingsbuizen brengen de rozen tot bloei. Met rozenpotten is het zoeken naar het ritme van de kas.
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
De potten geven de maat aan. De maat die de kas vormt. De vorm van de kas teruggebracht in essentie. De bedden en de paden, de waterleidingen en de kolommen van de kas. De rozenpotten beginnen al kas te worden. Het is niet ontvluchten uit, maar loskomen van de kas. Een groene weide geeft bevrijding. De rozenpotten zetten de bevrijding voort. Stramien voor stramien. Puzzelend naar het optimale. Niet geboden aan een bepaalde context, want het gevoel van de kas is de kas. Waar zij ook is. De kas komt tot leven!
Installatie in de openlucht in Nijmegen, bezoekers â&#x20AC;&#x2DC;zienâ&#x20AC;&#x2122; de kas tot leven!
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//63
Bevindt het pand zich in een gebied waar vooral bedrijvigheid overheerst? Of ligt het pand in een gebied waarin een mix van wonen, werken en dagelijks leven zich mengt? Allemaal vragen waarmee, indien een goede verkenning (quickscan) van de directe (woon)omgeving wordt gedaan, antwoord wordt gegeven op de (on) mogelijkheden voor het herbestemmen of transformeren.
Stedelijke verankering Naast het zorgen voor betere bereikbaarheid, is het belangrijk dat een leeg bouwblok, dĂe mate van stedelijke verankering krijgt, waarbij het meer zichtbaar wordt aan de ene kant. En aan de andere kant het zich verbindt met de nabije omgeving. Architectonische elementen als het openen van binnenhoven en het creĂŤren van doorgangen, kunnen ervoor zorgen dat voorheen gesloten bouwblokken, met niet in gebruik zijnde binnengebieden, worden geopend naar de omliggende straten toe. Deze architectonische elementen zorgen er voor dat de nieuwe functies meer zichtbaar worden en gaan leven en zich vermengen met de reeds aanwezige functies elders in het gebied.
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
De afbeeldingen op de volgende vier paginaâ&#x20AC;&#x2122;s illustreren een bestaand, technisch en functioneel verouderd bouwblok in Rotterdam-Zuid. De twee straten rondom het bouwblok begeleiden de verkeerstromen om het bouwblok heen. De bestaande woningen hebben bergingen op de begane grond en daardoor is de gevel behoorlijk gesloten en niet uitnodigend. Er is geen relatie tussen de aanwezige functies (wonen, werkplaatsen en ateliers) en de omliggende openbare ruimte. Na het transformeren van het bouwblok en het toepassen van een aantal architectonische elementen, krijgt het bouwblok betere routing. De nieuwe functies worden makkelijker bereikbaar, het voorheen gesloten binnenterrein, wordt nu beter gebruikt dan voorheen.
<<<
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//65
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
1/4 v贸贸r
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//67
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
2/4 ontwerp
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//69
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
3/4 ontwerp
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//71
Stedenbouwkundige inpassing en verankering door middel van creeeren binnenhoven en doorgangen door het woningbouwblok te Oud Charlois Rotterdam
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
4/4 nรก
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//73
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
doorgang naar een stadshof
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//75
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
de rotterdammer, de brug, regen op de straten en altijd bereikbaar, maar voor wie?
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//77
Het le taa vastg
eegsande goed onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Het leegstaande vastgoed Bij transformatie van bestaand vastgoed wordt het bestaande casco, de kolomstructuur en vaak de gevels van de gebouwen hergebruikt, waardoor het karakter, de architectonische kwaliteit en hiermee de herkenbaarheid van de gebouwen in de specifieke omgeving behouden blijft voor de wijk en stad, waar het pand in staat. Het toevoegen van verdiepingen en het vergroten van het pand met aan- of uitbouwen, is hierbij ook een mogelijke kwaliteitsslag om het aantal verkoopbare of verhuurbare vierkante meters te vergroten.
Bestaande gebouweigenschappen Elk bestaand gebouw heeft bepaalde gebouweigenschappen, die iets vertellen over de mogelijkheden om het pand te herbestemmen of te transformeren. De begane grond van een pand bijvoorbeeld, sluit aan op het straatniveau en is daarmee het eerste wat wordt gezien als het pand wordt benaderd. Daarmee is van belang hoe de begane grond is ingericht en wat voor functies zich daar bevinden of gaan bevinden na herbestemming of transformatie.
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
De bestaande hoogte, de inrichting en de constructieve structuur laten zien welke functies hier wel of niet voor geschikt zijn. CommerciĂŤle functies, als winkels en horeca, hebben bijvoorbeeld etalages nodig. Als deze niet aanwezig zijn op de begane grond of als het constructief lastig is of te duur om dit aan te passen, dan sluit deze gebouweigenschap de genoemde functies al gelijk uit. Datzelfde geldt voor de hoogte, de inrichting en de constructieve structuur van de verdiepingen. Een souterrain met voldoende stahoogte kan prima worden gekoppeld aan de gebruiksruimte op de daarboven gelegen begane grond, door bijvoorbeeld het toevoegen van vides en trappen naar beneden. Voorheen niet te gebruiken of te donkere ruimten in het souterrain, kunnen wellicht op deze manier eenvoudig worden veranderd in bruikbaar, dus verkoop- of verhuurbare vierkante meters. Als de nieuwe functie wonen gaat worden, is een dichte kelderbak wellicht ideaal voor het huisvesten van parkeerplekken, een fietsenstalling of bergingen met ruimte voor afvalcontainers. Mocht de kelder uitsteken boven het maaiveld, dus boven het straatniveau, dan kan het toevoegen van ramen, ten behoeve van daglicht, ervoor zorgen dat de kelder wellicht ook geschikt is te maken voor functies als wonen of werkplaatsen voor ZZPâ&#x20AC;&#x2122;ers.
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//81
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Parijs maart 2013 Stedelijke verankering door het verbinden van de straten met elkaar door winkels op de hoeken van de bouwblokken. De groenteboer heeft etalages aan twee parallel aan elkaar liggende straten, waardoor er doorkijk door de winkel van straat naar straat ontstaat.
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//83
Bestaande installaties, bij bijvoorbeeld kantoren, zijn vaak ingericht op collectief gebruik voor het hele kantoor. We hebben het dan over zoals brandmeld-, ventilatieen verwarmingsinstallaties. Nog los van de technische staat van de genoemde installaties, kan het zijn dat bijvoorbeeld bij een nieuwe functie als wonen, er zoveel veranderd en aangepast of vernieuwd moet worden aan de bestaande installaties, dat bij deze gebouweigenschap het wellicht logischer is om te gaan kijken naar functies als werkplaatsen voor ZZPâ&#x20AC;&#x2122;ers, ruimten voor onderwijs en andere maatschappelijk functies, die meer overeenkomen bij de gebruikseisen van de oorspronkelijke kantoorfunctie. Het toevoegen van verdiepingen of het vergroten van het bestaande pand door aan- of uitbouwen is afhankelijk van de bestaande constructie en fundering. Als de constructie en / of de fundering, die mate van over-dimensionering heeft, dan leert dit ons of het vergroten Ăźberhaupt mogelijk is. Andere gebouweigenschappen, die op voorhand functies kunnen uitsluiten, of juist kunnen leiden naar geschikte functies zijn; _
eigenschappen gevels, open of gesloten, hoog of laag, wel of geen borstwering
_
doorspuibaarheid, ventilatie, spuiventilatie
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
>>>
_ _ _ _ _ _
geluidsisolatie, warmte- koude isolatie te open ramen ontsluiting van het pand bestaande trappenhuizen, vluchttrappenhuizen, liften, hellingbanen locaties en afmetingen van leidingschachten bestaande collectieve voorzieningen als sanitair
en keukens
Flexibiliteit en inwisselbaarheid van functies Zoals eerder genoemd, is het lastig in te schatten hoelang een nieuwe functie in het pand blijft zitten. Binnen de bestaande gebouwstructuur is het daarom wenselijk om de nieuwe functies op zodanige flexibele manier in te passen, op te tuigen en in te richten, dat er relatief eenvoudig aanpassingen te realiseren zijn voor nu en in de toekomst. Door deze flexibiliteit en flexibele indeling zijn de nieuwe functies onderling makkelijker inwisselbaar en wordt er daarmee geanticipeerd op veranderende functie- en gebruikerseisen in de nabije of verre toekomst. Door de vervlechting van verschillende functies, wordt het daadwerkelijke gebruik van een gebouw zeer elastisch. Daarbij wordt de levensvatbaarheid in tijd wordt vergroot.
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//85
>
480 m2
Plattegrond bestaande kolomstructuur kantoor
> 60 m2
55 m2
55 m2
Plattegrond bestaande geschakelde woningen
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
60 m2
unit 1 120 m2
unit 2 60 m2
Invulling kolomstructuur kantoor
horizontaal geschakkeld 115 m2
Horizontaal of verticaal (zie foto) geschakeld
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//87
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
massa of ruimte
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//89
Dat betekent dat de invulling van de functies onafhankelijk moeten zijn van de ruimte die beschikbaar is en dat er flexibel aanpassingen gedaan kunnen worden. In bijvoorbeeld leegstaande kantoren zien we een kolomstructuur met stramienmaten van bijvoorbeeld 5,4, 6,6 of 7,8 meter. Deze structuur leent zich uitermate goed voor om op een flexibele manier een nieuwe invulling te geven aan het pand. Eén segment van bijvoorbeeld 7,8 bij 7,8 meter levert een bruikbaar oppervlak op van circa 60 vierkante meter. Voor bijvoorbeeld een starterswoning, maar ook een werkplaats of kantoor aan huis is dit een ideale oppervlakte. Door verschillende, door kolommen begrensde, segmenten aan elkaar te verbinden krijgen we die mate van flexibiliteit in oppervlakte, dat functies die gedurende de tijd een andere ruimtevraag krijgen, eenvoudig zijn te vergrootten of te verkleinen. Bij standaard woningen kunnen de afzonderlijke woningen, als ze niet los van elkaar worden beschouwd, maar als ware het één gebouw, gemakkelijk aan elkaar worden geschakeld. Zowel horizontaal als verticaal. Bij horizontaal schakelen (samenvoegen) wordt het bruikbare oppervlak vergroot, waarbij grotere woningen, met winkel of kantoor aan huis mogelijk worden gemaakt. Verticaal schakelen levert hetzelfde principe op.
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Tijdelijke herbestemming of definitieve transformatie De panden die leeg staan zijn vaak ontworpen voor één functie, voor de gehele exploitatieperiode van het pand. Echter laat leegstand zien, dat niet elke functie, decennia lang geschikt is voor elk pand. Als een pand eenmaal leeg staat, moet er worden gezocht naar een andere functie, waar momenteel wel vraag naar is. De vraag die daarbij gesteld moet worden is voor hoe lang? Gaat de nieuwe functie wél de volledige nieuwe exploitatie periode mee en wordt het leegstaande pand zodanig getransformeerd dat gedurende die nieuwe levensduur de nieuwe functie gehuisvest zal blijven? Of kiezen we voor een kortere exploitatieperiode, zodat aan de ene kant het desbetreffende pand niet meer leeg staat en aan de andere kant de nieuwe functies binnen een overzichtelijk periode van bijvoorbeeld maximaal 5 of 10 jaar kan blijven bestaan? Projecten waarbij bijvoorbeeld lege kantoren worden getransformeerd naar woningen zullen vaker permanent worden getransformeerd. Zoals ook eerder beschreven, zien we dat de vraag naar woningen (zorgwoningen en starterswoningen) in binnenstedelijke gebieden nog steeds toeneemt. Het risico van transformeren naar woningen is er daarbij dan ook kleiner.
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//91
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
de schaapskooi of de wolf in schaapskleren
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//93
Hoe zit het dan bijvoorbeeld met studentenhuisvesting? In Nederland is er de komende jaren, in de grote studentensteden, vraag naar tienduizenden studentenwoningen. Echter kun je gelijk de vraag stellen of dat over 5 of 10 jaar nog steeds zo zal zijn. Bij deze projecten is het vaak verstandiger om te kiezen voor tijdelijke transformatie. Dit maakt procedures en kosten voor benodigde vergunningen en bestemmingen makkelijker. Daarnaast kan deze tijdelijke verhuur plaatsvinden op basis van de Leegstandswet . Daarmee wordt er gezorgd dat de huurbescherming niet geldt, zodat na de tijdelijke periode, huurcontracten met relatief korte opzegtermijn kunnen worden ontbonden. Deze voorwaarde is aantrekkelijk, zowel voor de eigenaar als voor de investeerder in het pand.
Bestemmingen Zowel bij herbestemming als bij transformatie mag er geen strijdigheid ontstaan met het bestemmingsplan. Een gemeente kan alleen een vergunning voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet afgeven, als het de functie â&#x20AC;&#x2DC;wonenâ&#x20AC;&#x2122; betreft in het bestemmingsplan. Een gemeente kan wel voor een leegstaand kantoor tijdelijk afwijken van het bestemmingsplan, zodat het leegstaande gebouw tijdelijk voor een andere bestemming, dus wonen, gebruikt kan worden.
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Op het moment dat een pand van functie verandert, moet er worden gekeken naar de mogelijkheden of ruimte binnen het bestemmingsplan. Vaak is de functie waarvoor een pand is ontworpen, dezelfde functie als in het bestemmingsplan wordt genoemd. Het bestemmingsplan volgt hiermee het gebruik van de oorspronkelijk bedachte functie van het pand. Hierbij is niet gelet op of het wel of niet de jĂşiste bestemming is. Het betreft een momentopname op het moment dat die ene functie in het pand was gesitueerd en het bestemmingsplan werd vastgesteld. Dit vormt bij functiewijziging een belemmering. Gemeenten zijn vaak wel bereid mee te werken aan wijziging of verruiming van het bestemmingsplan. Echter zijn hier meestal lange procedures voor nodig. Ook de kosten, zoals leges en advieskosten, gemoeid met deze procedures vormen vaak een belemmering. Dit geldt vooral bij kleinere transformatieprojecten, of bij projecten waar we spreken over tijdelijk herbestemming. De keuze voor tijdelijke herbestemming of definitieve transformatie, kan ook afhangen van de mate waarin het bestemmingsplan gewijzigd kan worden.
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//95
Bij tijdelijke herbestemmingen tot 10 jaar gaat de gemeente vaak relatief gemakkelijk akkoord op tijdelijke verruiming van het bestemmingsplan en de daarbij behorende mogelijkheden tot verhuur binnen de Leegstandwet. Hierbij hoeven dan geen ellenlange procedures te worden doorlopen, gepaard met hoge legeskosten. Gedurende de 5 of 10 jaar dat een nieuwe tijdelijke functie in het tot dan toe lege pand zit, kan jaar op jaar worden bekeken of de functie nog langer gewenst is. Na het aflopen van deze periode zal het gebouw weer terug moeten naar de oorspronkelijke bestemming. Tenzij in de tussenliggende jaren anders wordt besloten en wellicht definitieve wijzigingen op het bestemmingsplan zijn aangevraagd en de daarvoor benodigde procedures zijn doorlopen.
Vergunningen en eisen Bij elke herbestemming of transformatie moeten er verschillende vergunningen worden aangevraagd, een aantal belangrijke worden hieronder opgesomd en kort beschreven. Bij elke functiewijziging moet worden getoetst of het pand na wijziging voldoet aan de eisen gesteld in het bestemmingsplan, gemeentelijke verordeningen en bijvoorbeeld het Bouwbesluit.
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
De omgevingsvergunning is één geïntegreerde vergunning en is nodig voor de deelaspecten: bouwen, wonen, monumenten, ruimte, natuur en milieu. De omgevingsvergunning moet worden aangevraagd, als er op een bepaalde plek iets gesloopt, (ver)bouwd, opgericht of in gebruik genomen gaat worden. Sinds de invoering van deze vergunning kan via één digitaal loket, alle voor de bouw benodigde vergunningen tegelijkertijd worden aangevraagd. Elke functiewijziging heeft hiermee te maken.
<<<
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//97
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
de stad als podium? met de stedelijke omgeving als decor!
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//99
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
we zijn er bij!
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//101
Fun typolo flexib
cties, ogie & biliteit onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Functies, typologie en flexibiliteit Het meeste leegstaande vastgoed is ooit gebouwd voor één functie, al dan niet met aanvullende voorzieningen. Zoals een kantine, gezamenlijke sanitairruimte, koffiehoek en printerruimte bij kantoren. Die voorzieningen zijn gebaseerd op die ene functie en zijn bij herbestemming en transformatie vaak overbodig of zitten niet op de goede plek in het pand. Belangrijk is om onderzoek te doen naar de functiemix in binnenstedelijke woongebieden en naar wat de mogelijkheden zijn van herbestemming en transformatie. De visie en strategie van het onderzoek ‘De Vakman Centraal’ (Smoes Ontwerpen, 2010) zet in op het stimuleren van de economische vitaliteit van binnenstedelijke (woon) gebieden en steden. De focus ligt hierbij op bestaand, verouderd en / of leegstaand vastgoed, zoals leegstaande kantoren of (woon) gebouwen. Hierbij richt het zich op de functiemenging in de bestaande woonomgeving, ten behoeve van de huidige, maar ook de nieuwe bewoner en gebruiker van de wijk. Deze functiemix klinkt wellicht logisch, echter zien we dit vaak niet terug in de monofunctionaliteit van de leegstand.
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
De mix van de functies (wonen, werken, leren en studeren, zorg en andere (wijk)voorzieningen) binnen bestaande gebouwstructuren kunnen de oplossing zijn voor verouderde en leegstaande gebouwen en gebieden. Daarbij biedt de functiemix een impuls voor de vitaliteit van onze steden en woonwijken. Door middel van het combineren van bijvoorbeeld woonprogrammaâ&#x20AC;&#x2122;s met functies die aansluiten op de vraag en behoefte uit de stad, wordt er gestreefd naar multifunctionaliteit in (woon)wijken, waarbij de kwaliteit van de woonomgeving wordt versterkt door diversiteit. Met de ontwikkelde ruimtelijke strategie wordt er ingezet op de groei van de wijkeconomie en de sociaaleconomische ontwikkeling wordt gefaciliteerd en gestimuleerd.
Functie - het ambacht en het vakmanschap In Nederland vinden we relatief veel ambachtelijke bedrijven. Ze zijn onmisbaar in onze economie. De variĂŤteit en diversiteit zorgen er voor dat het levendigheid brengt in onze maatschappij en dus ook in de wijken van onze steden waarin we wonen. De bedrijven vallen onder de kleinschalige stedelijke sector en komen veel in woonwijken voor.
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//105
+
+ werken, zorg, studeren, (wijk)functies
wonen
faciliteitenzone
=
schakeling
Vervlechting van de functies wonen, werken, leren en studeren, zorg en andere (wijk)functies in de bestaande woonomgeving
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
>
> invulling
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//107
Kenmerkend voor stedelijke bedrijven is dat ze, zoals de naam al zegt, in de regel kleinschalig van opzet zijn. Deze bedrijven passen moeiteloos in binnenstedelijke situaties en geven het wonen een meerwaarde. Termen die de kracht duiden voor deze bedrijven zijn: vakmanschap, ondernemerschap en klantgerichtheid. Hierdoor staan deze bedrijven dicht bij de mensen en het werk dat wordt verricht en de producten die worden gemaakt zijn herkenbaar voor een grote groep. Het werk bij een dergelijk bedrijf heeft een arbeidsintensief karakter, hierdoor zorgen deze bedrijven voor veel werkgelegenheid. Omdat we deze bedrijven vooral vinden in binnenstedelijke gebieden, komt deze werkgelegenheid in zijn geheel toe aan de bewoner van de stad. Als we spreken over de kleinschalige stedelijke bedrijvigheid dan bedoelen we bijvoorbeeld de horlogemaker en de glasblazer, maar ook de kapper, schoonheidsspecialist en de pedicure. De bedrijvigheid strekt zich verder uit van boekbinder tot de maquettebouwer, van de gouden zilversmid tot aan de schoenmaker, de glazenier, de opticien en de meubelmaker. Genoeg bedrijven waar we alle dagen van de week gebruik van maken en ze het liefste vinden om de hoek in de eigen woonwijk, zodat we er niet te ver voor hoeven reizen. Bedrijven die dan ook uitermate geschikt zijn in binnenstedelijke situaties.
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Her en der, verspreid in de woonwijken, vinden we reeds veel van deze bedrijven, maar door de verspreiding is er verder geen echte samenhang of versterking tussen de bedrijven onderling in de wijken. De kleinschalige stedelijke sector is een belangrijke voor de werkgelegenheid van een stad. Het is bovendien een dynamische sector die door zijn verscheidenheid de stad kleur geeft. De meeste beroepen zijn te noemen onder het ambacht en vakmanschap. Het werk staat voor kwalitatief handwerk of vakwerk. Vakmanschap laat zich zien doordat er producten worden gemaakt en diensten worden geleverd die veelal uit handarbeid bestaat. Met veel inzet en energie, vanuit eigen expertise en kracht, worden in kleine schaal producten gemaakt en diensten geleverd. Het ondernemerschap uit zich door de kleinschalige opzet en grote inzet van de eigenaar van het bedrijf, eventueel met een of meerdere werknemers, waarbij de focus van het ondernemen zich richt op het product of dienst die er gemaakt of geleverd wordt. De klant staat hierbij altijd voorop. Over het algemeen worden unieke producten geproduceerd. Door de veranderende samenleving en opkomst van nieuwe technologieĂŤn denken veel mensen dat het ambachtswerk in mindere mate aanwezig is en dat we er zonder kunnen, maar niets is minder waar.
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//109
Shanghai China juli 2010 Wat voor ruimte heb je nodig om je vak uit te oefenen? En waar moet die ruimte dan zijn? De straat als werkplaats is in sommige landen daarvoor een oplossing!
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//111
Als je je realiseert hoeveel mensen met geschoold handwerk zijn of haar geld verdienen, dan zien we dat het ambacht breed vertegenwoordigd is in onze maatschappij. Zeker in tijden dat het economisch minder gaat, zien we dat veel mensen hun huisraad laten repareren, in plaats van deze te vervangen voor nieuwe. Hier is de vakman uit de wijk dan weer voor nodig. We spreken dan bijvoorbeeld over het werk van een timmerman, die zorg draagt voor wijkherstel of meubels kan maken en herstellen of een stoelmatter die de oude keukenstoelen weer nieuw leven in blaast. Maar ook een fietsenmaker die op de wijk is georiĂŤnteerd of een bedrijfje dat kapotte kleding herstelt. Natuurlijk zijn er de laatste jaren ook verscheidene nieuwe beroepen binnen de kleinschalige stedelijke sector ontstaan. Bijvoorbeeld in de uiterlijke verzorging, zoals de kapper, de schoonheidsspecialist, de pedicure en de nagelstudio. Aansluitend aan de nieuwe technologie zien we in deze moderne sectoren ook het vakmanschap ontstaan bij de beroepen als een webdesigner, de websitebouwer, de pc-reparateur, maar ook de zonnecollectorspecialist. Al deze werkzaamheden worden met passie gedreven en met de hand gemaakt en gedaan. Dit illustreert de dynamiek die in dit werk te vinden is. De behoefte van producten en diensten zal in de toekomst niet afnemen, dus deze bedrijven en ook het werk uit de ambachtsbedrijven zullen blijven bestaan.
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Volgens het Hoofdbedrijf Ambachten werken er in Nederland momenteel ruim 900.000 mensen bij circa 225.000 verschillende ambachtsbedrijven. Deze bedrijven zijn veelal gesitueerd in kleine werkplaatsen en ateliers aan huis in woonwijken waar de vraag en aanbod dicht bij elkaar liggen en hand in hand gaan met elkaar. De vraag die je nu kunt stelen is op wat voor manier deze kennis van het vakmanschap en de kleinschalige bedrijvigheid een versterkende rol kan gaan spelen in binnenstedelijke woonsituaties. Door in woonwijken de functies wonen met kleinschalige stedelijke bedrijvigheid binnen het ambacht en vakmanschap te vervlechten, wordt er zorg gedragen voor meer levendigheid in deze wijken. Deze mix van functies is een prima oplossing voor het herbestemmen en transformeren van het leegstaande stedelijke vastgoed en beantwoord geheel aan de vraag naar functies die er ligt. De vervlechting, van de functies wonen met werken, levert een verbetering op van het woonklimaat, maar er wordt ook een impuls gegevens aan de werkgelegenheid. Dit resulteert weer in een goede wijkeconomie. Zowel het wonen als het werken spelen zich af rondom de eigen woning en in de eigen wijk, waardoor er sprake is van toenemende levendigheid. Als gevolg daarvan ontstaat er een grotere sociale controle. Hierdoor zal ook de veiligheid in de wijk toenemen. Het gebruik van de wijk gedurende de dag neemt immers toe.
<<<
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//113
beroep: houtdraaier bron: paul huf
beroep: houtsnijder bron: picasaweb.google.com-sjaantje90
beroep: botenbouwer bron: paul huf
beroep: ijsmaker bron: foodbattle.files.wordpress.com
beroep: beeldensnijder bron: paul huf
beroep: glas in lood maker bron: wcp.oudeambachtenatelier.nl
beroep: glaszetter bron: www.schoehuijs-glas.nl
beroep: tuinman bron: picasaweb.google.com/surewaard
beroep: vioolbouwer bron: paul huf
beroep: restaurateur wandtapijten bron: paul huf
beroep: voeger bron: www.dvlvanloon.nl
beroep: wasserette bron: www.stomerij-uniforma.nl
beroep: tuinaanleg bron:
beroep: wagenmaker bron: paul huf
beroep: cafetaria bron: picasa/fotoalbum.dhc.waasmunster
beroep: opticien bron: www.elskamp.org
beroep: prothesemaker bron: www.handicap-international.de
beroep: deocorbouwer bron: paul huf
beroep: diamantslijper bron: www.costerdiamonds.com
beroep: glazenwasser bron: www.arjenlubach.nl
beroep: goudsmid bron: paul huf
beroep: ciseleur bron: paul huf
beroep: dakdekker bron: hoekdak.nl
beroep: drukker bron: www.deventerinbeeld.nl
beroep: edelsmid bron: paul huf
beroep: fietsenmaker bron: www.mugweb.nl/media/2007-10
beroep: vishandel bron: www.eat2gather.nl
beroep: stempelmaker bron: paul huf
beroep: beensnijder bron: paul huf
beroep: biljartballenmaker bron: paul huf
beroep: huisschilder bron: www.rodermondcorte.nl
beroep: damastwever bron: paul huf
beroep: edelsteengraveur bron: paul huf
beroep: juwelen ontwerper bron: www.juwelen.be
beroep: graanstoker bron: www.rutte.nl
beroep: porselein schilder bron: portal.skipov.nl
beroep: pottenbakker bron: paul huf
beroep: pruikenmaker bron: paul huf
beroep: quilter bron: thequiltersalley.files.wordpress.com
beroep: restaurateur bron: paul huf
beroep: geluidstudio bron: www.fdodesign.nl
beroep: pettenmaker bron: paul huf
beroep: bijenkorfvlechter bron: www.imkersverenigingblaricum.nl
beroep: blaasinstrumentenmaker bron: paul huf
beroep: bloemdecorateur bron: www.zoetermeer.nl
beroep: blokfluitbouwer bron: www.ambachten.nla
beroep: boekbinder bron: paul huf
beroep: parketvloerlegger bron: picasaweb.google.com/louisgerrits
beroep: pc reparateur bron: pascalr.com
beroep: kledingmaker bron: picasaweb.google.com/hegevd
beroep: klokkenmaker bron: paul huf
beroep: klompenmaker bron: s202.photobucket.com/franky44_2007
beroep: koffiebrander bron: www.hetpijpenhuis.nl
beroep: koperslager bron: paul huf
beroep: piano stemmer bron: www.parool.nl/static/FOTO
beroep: restaurateur stuc-werk bron: paul huf
beroep: stoffeerder bron: paul huf
beroep: stratenmaker bron: www.famoomen.nl
beroep: tandtechnicus bron: www.brunette.brucity.be
beroep: tapijtwever bron: picasaweb.google.com/yvonnepieter
beroep: tassenmaker bron: www.brabantsdagblad.nl
beroep: reparateur tapijten bron: paul huf
beroep: poffertjesbakker bron: home.hccnet.nl/h.werk
beroep: klussenbedrijf bron: www.rlbklussen.nl
beroep: eetgelegenheid bron: picasaweb.google.com/lut.defieuw
beroep: reparateur witgoed bron: www.sgwb.nl
beroep: poppenmaker bron: poppenreparatie-restauratie.nl
beroep: ringeloorder bron: paul huf
beroep: pijpenmaker bron: paul huf
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
beroep: mondprothesemakera bron: www.aok.de
beroep: uniform maatkleermaker bron: paul huf
beroep: tegelzetter bron: www.tegel-zetter.be
beroep: goudborduurster bron: paul huf
beroep: diamantklover bron: paul huf
beroep: emailleur bron: paul huf
beroep: boekhandelaar bron: librarything.com/../boekenhuiz
ambacht en vakmanschap beroep: stroopwafelbakker bron: paul huf
beroep: shoarmazaak bron: www.jomofood.nl
beroep: nagelstylist bron: www.freewebs.com
beroep: orgelbouwer bron:
beroep: loodgieter bron: picasaweb.google.com/bollekoens
beroep: tafelzilversmid bron: paul huf
beroep: mandenvlechter bron: picasaweb.google.com-robsimchina
beroep: mozaiekbewerker bron: www.kidstegengeweld.nl
beroep: schachtenmaker bron: paul huf
beroep: bronsgieter bron: picasa.com/bronsgieterijjaapklijnstra
beroep: broodbakker bron: www.sibamail.be/siba
beroep: cartograaf bron: geneaknowhow.net
beroep: chocolatier bron: paul huf
beroep: palingroker bron: www.brabantsdagblad.nl
beroep: papiermaker bron: picasaweb.com/Nederlandse.molens
beroep: leidekker bron: picasaweb.com-/Bonifatiuskerk
beroep: lijstenmaker bron: www.larson-juhl.nl
beroep: likeurstoker bron: www.montanawhiskey.com
beroep: machinewerker bron: www.hamelinknatuursteen.nl
beroep: theeproever bron: paul huf
beroep: schrijnwerker bron: paul huf
beroep: broodjeszaak bron: picasaweb..com/ruslandreis2007
beroep: textielontwerper bron: www.solera-dansencultuur.nl
beroep: timmerman bron: www.birdonacliff.org
beroep: tingieter bron: paul huf
beroep: touwslager bron: www.debinnenvaart.nl
beroep: traiteur bron: users.telenet.be
beroep: sneevergulder bron: paul huf
beroep: parfumeur bron: paul huf
beroep: zeefdrukker bron: www.tschip.nl
beroep: wiegenmaker bron: paul huf
beroep: kantklosser bron: paul huf
beroep: woningstoffeerder bron: picasaweb.google.com-saroben
beroep: visfileerder bron: picasaweb.google.com-evelineschut
beroep: glasmozaiek bron: www.mozaineke.nl
beroep: hoornsnijder bron: www.indoshop.nl
beroep: rozenkweker bron: paul huf
beroep: emailleur bron: paul huf
beroep: oculeerder bron: paul huf
beroep: zevenmaker bron: paul huf
beroep: vertaler bron: www.corsica.maritbroer.nl
beroep: naaimachinetechnicus bron: members.lycos.nl/zmpc
beroep: natuursteenbewerker bron: www.rewan.nu
beroep: scharensliep bron: picasaweb.google.com/wijenbergh132
beroep: slachter bron: www.agripress.be
beroep: plaatwerker bron: www.aspmetaalbewerking.nl
beroep: molenaar bron: home.hetnet.nl-~philip73
beroep: reclametekenaar bron: portal.skipov.nl-scholen
beroep: stiptekenaar bron: weblogs.vpro.nl
beroep: dakdekker hellend dak bron: picasaweb.google/lh/photo
beroep: lichtdrukker bron: nl.dreamstime.com
beroep: glasslijper bron: picasaweb.google.com
beroep: fijnbankwerker bron: www.nlms.info
beroep: etaleur bron: sander smoes
beroep: antiquair bron: www.antiek-hetpand.be
beroep: verfmaker bron: www.pdlfinishing.nl
beroep: prostituee bron: www.writeaholic.nl
beroep: verfspuitstation bron: www.ebbersgiesbeek.nl
beroep: sierradendesigner bron: www.tesselart.nl.jpg
beroep: bontwerker bron: www.marreeinternational.com
beroep: damastwever bron: paul huf
beroep: mutsenmaakster bron: paul huf
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
beroep: orgiedeenkweker bron: paul huf
onderzoek//115 beroep: leerbewerker bron: picasaweb.google.com/lh/photo
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
hoe gebruik je een stad als parijs? waar is je woonkamer? en slaap je daar dan ook?
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//117
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
de etalage als gezicht van de stad? gezien om bekeken te worden! bekeken om gezien te worden?
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//119
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
wie bekijkt wie? wie ontleedt wie?
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//121
Inves ha heid &
stering, aalbaarbeheer onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Investering, haalbaarheid en beheer Bij bestaand vastgoed begint de investerings- en exploitatieberekening met de waarde van het bestaande pand en de grond waar het pand op is gebouwd. Deze waarde is gebaseerd op de functie die er voorheen in zat en destijds vastgesteld aan de hand van de toenmalige projectkosten, ge誰ndexeerd naar nu. De vraag is of de genoemde waarde in verhouding staat tot de werkelijke waarde van het pand dat leeg staat. De volgende vraag is of het bedrag dat de waarde vertegenwoordigd, in verhouding staat tot de nieuwe functies na herbestemming of transformatie, versus de benodigde investeringen om deze nieuwe functies te kunnen huisvesten. Nog los van het te investeren bedrag voor functiewijziging.
Afboeken of (her)investeren Hoe ogenschijnlijk gemakkelijk er ooit is ge誰nvesteerd in al het vastgoed dat heden ten dage leeg staat. Hoe lastig het heden ten dage blijkt te zijn om herbestemmingen en transformaties mogelijk te maken. Hoe succesvol de voorstellen voor functiewijzigingen en herbestemmingsen transformatievoorstellen ook lijken te zijn.
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
Dat een gebouw dat leegstaat niets oplevert, maar daarentegen veel geld kost, is eerder beschreven. Rentekosten, beheer, onderhoud, stookkosten, etcetera, zijn voorbeelden van kosten die jaarlijks doorlopen als een gebouw leeg staat. Het lijkt dan ook logisch dat herbestemming en transformatie naar een andere functie, waar wĂŠl vraag naar is, dan een logische oplossing is. Echter kost elke herbestemming en transformatie veel tijd en geld. Deze kosten, samen met de huidige waarde van de grond en het bestaande vastgoed zelf, moet bij een functiewijziging worden terugverdiend. De bestaande waarde van de grond en het vastgoed, inclusief de benodigde investering om de functiewijziging mogelijk te maken, schrikken veel eigenaren, maar ook investeerders af, ook omdat het onbekend is. En daarmee worden vaak de hoog oplopende leegstandskosten voor lief genomen. Hoe moet je nou kijken naar de complexe opgaven als herbestemmen en transformeren van leegstaand vastgoed? Er valt in ieder geval op te maken, dat op het moment dat voor een specifiek leegstaand pand, in haar specifieke (stedelijke) omgeving, de juiste programmatische mix van functies wordt geprojecteerd, dit een meerwaarde is voor ons allemaal. En dat als de juiste voorgestelde functies, beantwoorden aan de vraag die er nĂş is. Dat de investering zinvol kan zijn en een daaraan gezonde exploitatie mogelijk is.
>>>
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//125
beroep: handwever bron: paul huf
beroep: ganzenvanger bron: www.anouckvrouwe.n.nl
beroep: gitaarbouwer bron: www.desteigerboom.be
beroep: glasblazer bron: paul huf
beroep: glasgraveur bron: www.glaskunst-stadler.de
beroep: fotograaf bron: www.gerardhekkert.nl
beroep: hullenmaakster bron: paul huf
beroep: rietdekker bron: www.renebouwknegt.nl
beroep: schoenmaker bron: www.trabel.com
beroep: schoonheidsspecialist bron: www.ritasalon.nl
beroep: siersmid bron: paul huf
beroep: sigarenmaker bron: www.eosdigitaal.n
beroep: graveur bron: paul huf
beroep: grimeur bron: paul huf
beroep: uitbeender bron: picasaweb.google.com/jeroenkas
beroep: pizzabakker bron: picasaweb.google.com/roelharms
beroep: kalligrafeur bron: www.bodeminikita.nl
beroep: kunstnaaldwerkster bron: paul huf
beroep: stomerij bron: www.netex.nl
beroep: spiegelmaker bron: paul huf
beroep: hoefsmid bron: cafesonore.radio6.nl/files/2008
beroep: kok bron: paul huf
beroep: kuiper bron: paul huf
beroep: kunstknipper bron: paul huf
beroep: garage bron: www.autoservice-wessel.nl
beroep: lithograaf bron: paul huf
beroep: hoedenmaker bron: www.fox.nl/groepsreizen
beroep: kleurenproeftrekker bron: paul huf
beroep: maquettebouwer bron: Geoffry van Beek
beroep: metselaar bron: www.busokristuskoning.be
beroep: meubelmaker bron: picasaweb.google.com/onno.schweers
beroep: mondharmonicamaker bron: picasaweb.google.com/wdefossez
beroep: mosterdmaker bron: www.toerismevlaanderen.nl
beroep: klokkengieter bron: paul huf
beroep: horlogemaker bron: paul huf
beroep: maker etalage-figuren bron: paul huf
beroep: zeilmaker bron: paul huf
beroep: behanger bron: www.cg-productions..be
beroep: bezembinder bron: picasaweb.google.com/grijzeherman
beroep: bierbrouwer bron: paul huf
beroep: reparateur audio en tv bron: forum.audiofreaks.nl
beroep: installateur bron: www.sibamail.be
beroep: kaarsenmaker bron: paul huf
beroep: kaasmaker bron: media.photobucket.com
beroep: kapper bron: picasaweb.google.com-HansdeRegt
beroep: karikatuurtekenaar bron: farm1.static.flickr.com/90
beroep: keramiekmaker bron: www.gerritrietveldacademie.nl
beroep: websitedesigner bron: www.blogcdn.com
beroep: wolspinner bron: mariecusbruyn.web-log.nl
beroep: slager bron: www.eediete.nl
beroep: smid bron: www.deworkumersmid.nl
beroep: steenhouwer bron: www.huisvandekunsten.nl
beroep: stylist bron: www.lifepr.de
beroep: stoelmatter bron: staphorst.allesvan.nl
beroep: onderhoudswerk bron: www.elfu.nl
beroep: cafe bron: www.cafedesnor-bergeijk.nl
beroep: betonijzervlechter bron: www.wijna.nl
beroep: betonwerker bron: www.bouwbedrijfoenema.nl
beroep: sloper bron: www.autoweek.nl
beroep: steigerbouwer bron: www.we-steigerbouw.nl
beroep: schoonmaker bron: www.trettin.nl
beroep: zadelmaker bron: paul huf
beroep: zeepmaker bron: www.elfenstof.be
beroep: toneelkostuumnaaister bron: paul huf
beroep: orgelpijpenmaker bron: paul huf
beroep: perkamentmaker bron: paul huf
beroep: expressobar bron: baristachampion.files.wordpress.com
beroep: zilversmid bron: paul huf
beroep: banketbakker bron: www.hotelbedrijf.be
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
beroep: beeldhouwer bron: picasaweb.google.com/fotosvanstock
Al dan niet tijdelijk. Al dan niet permanent. Al dan niet, gebruik makend van bestaande gebouw- en omgevingseigenschappen, om bijvoorbeeld een tijdelijke herbestemming, gefaseerd uit te rollen tot wellicht een definitieve transformatie! Een letterlijk flexibele, procesen planvorming is hiervoor nodig. Om uiteindelijk te komen tot de juiste investering, exploitatie en bijbehorend verdienmodel!
<<<
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//127
aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie
geinvesteerd vermogen
opbrengsten
cash‐flow
aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie
koop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie
n jaarlijkse kosten exploitatie
1
2
3
4
5
6
7
geinvesteerd vermogen
geinvesteerd vermogen
geinvesteerd vermogen
8
10
11
12
13
opbrengst
opbrengsten
opbrengsten
9
gei
cash‐flow
cash‐flow
14
15
16
17
18
19
20
21
Model 1; opbrengsten versus investeringen permanente invulling na aantal jaren herontwikkeling aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie geinvesteerd vermogen opbrengsten cash‐flow Koop pand jaar 0 en start exploitatie maatschappelijke functies tegen minimale verbouwkosten, 2 jaar verbouwen, na jaar 3 volledig verhuurt met commerciele functies
aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie aankoop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie
koop pand, bouwkosten en jaarlijkse kosten exploitatie
n jaarlijkse kosten exploitatie
geinvesteerd vermogen
geinvesteerd vermogen
2
5
3 6
8
4
5
7 9 1
3
3
6
8
4
12 5
6
11 13
7
8
9 12
14 9
10
11
4
12
5
7
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16 13
6
6
13 15
cash‐flow
cash‐flow
3 5
8
10
11
2 4
7
9
10 2
2
opbrengst
opbrengsten
opbrengsten 1
1
gei
geinvesteerd vermogen
17 14
15
16 18
16
17
15
17
19
18 20
20
9 11
14
19 18
8 10
19 21
21
Koop pand jaar 0 en start exploitatie maatschappelijke functies tegen minimale verb
Model 2; Koop pand jaar 0 en start exploitatie maatschappelijke functies tegen minimale verbouwkosten, 2 jaar verbou opbrengsten versus investeringen gefaseerde invulling vanaf jaar 0, snellere invulling van de leegstand, hoger rendement in begin jaren aar 0 en start exploitatie maatschappelijke functies tegen minimale verbouwkosten, 2 jaar verbouwen, na jaar 3 volledig verhuurt met com
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
appelijke functies tegen minimale verbouwkosten, 2 jaar verbouwen, na jaar 3 volledig verhuurt met commerciele functies
minimale verbouwkosten, 2 jaar verbouwen, na jaar 3 volledig verhuurt met commerciele functies architectuur & stadsontwerpen
lling m2 functies in percentage
Invulling m2 maa
ties in percentage
Invulling m2 maatschapelijk/sociaal to
uncties in percentage
Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel
lling m2 functies in percentage lling m2 functies in percentage Oppervlakte 3%
3%
10%
10%
3%8% 3% 3%
8%
muziek / theater / dans
muziek / theater / dans muziek / theater / dans
muziek / theater / dans musea / expositie musea / expositie muziek / theater / dans
10%
8%
musea / expositie
10%
8% 8%
onderwijs
10% 14%
Invulling m2 maa Invulling m2 maa
Publieke musea / expositie onderwijs musea / expositie 36% onderwijs maatschappelijke fun 36% 14%bijeenkomst/sociaal onderwijs 49% bijeenkomst/sociaal Publieke commerciele bijeenkomst/sociaalonderwijs Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel horeca Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieelfuncties Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel 49% 14% 49% 14% bijeenkomst/sociaal zorgwinkels horeca horeca bijeenkomst/sociaal Commerciele functies 49% muziek / theater / dans detailhandel/retail 49% horeca zorgwinkels zorgwinkels 7% horeca 7% musea / expositie wonen appartementen 15% zorgwinkels detailhandel/retail zorgwinkels detailhandel/retail 7% onderwijs Publieke zorgwonen / long&short stay 7% 36% Publieke maatschappelijke fun Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel 7% bijeenkomst/sociaal 7% detailhandel/retail atelierruimtenwonen appartementen wonen appartementen 15% Publieke 36%detailhandel/retail maatschappelijke functies
14%
18% uncties in percentage
7% 18% 18% ek / theater / dans 18% 8% ek / theater / dans 18% 3% 7% ea / expositie 10% ea / expositie 18% 7% erwijs 14% uncties in percentage erwijs 4% 4% enkomst/sociaal 18% enkomst/sociaal 18% 18% 7%7% ca 3% 8% 4% 10% ca 4% er functie 18% 4% 4% 18% winkels 7% winkels 4% 14% 4% 4% 4% ilhandel/retail ilhandel/retail 18% 7% 5% 18% 11% 2% en appartementen 4% 8% functie en appartementen 4% wkosten per functie 7% wonen / long&short stay wonen / long&short stay 9% wkosten per functie wkosten per functie 7% erruimten ties in percentage er functie erruimten 4% 5% plekken 2% 7% 25% 18% 11% 5% 8% 6% plekken
Bouwkosten 2% 4%
11%
4%
maatschappelijke functies 49%
Publieke commerciele
36% horeca flexplekken maatschappelijke functies zorgwonen / long&short stay 7% wonen appartementen functies zorgwonen / long&short stay 7% muziek / theater / dans 49% wonen appartementen Publieke commerciele 7% 49% zorgwinkels Publieke commerciele Commerciele functies atelierruimten functies musea / expositie zorgwonen / long&short stay atelierruimten Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel zorgwonen / long&short stay detailhandel/retail 7% onderwijs functies 7% Publieke flexplekken Commerciele functies wonen appartementen atelierruimten flexplekken 15% 36% maatschappelijke fun atelierruimten Commerciele functies bijeenkomst/sociaal muziek / theater / dans zorgwonen / long&short stay horeca / musea / expositie iti atelierruimten 15% zorgwinkels onderwijs 15% flexplekken detailhandel/retail bijeenkomst/sociaal
flexplekken flexplekken
49%
Ratio vierkante meter in functies % Bouwkosten maatschapelijk/sociaal to
Publieke commerciele
26%
maatschappelijke fun Bouwkosten maa Bouwkosten maa
muziek / theater / dans wonen appartementen horeca zorgwonen / long&short stay musea / expositie / iti zorgwinkels
Bouwkosten maa Publieke Commerciele functies
Publieke commerciele Invulling m2 maatschapelijk/sociaal to 15% Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel muziek / theater / dans functies
muziek / theater / dans
musea / expositie / iti62% muziek / theater / dans atelierruimtenonderwijs muziek / theater / dans detailhandel/retail muziek / theater / dans
12%
Commerciele functies
26% 8% 5% flexplekken musea / expositie iti musea / expositie / iti onderwijs wonen appartementen 5% musea / expositie // iti 2% musea / expositie bijeenkomst/sociaal 10%2% 9% Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel 8% 8% onderwijs 26% Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel zorgwonen / long&short stay Publieke onderwijs bijeenkomst/sociaal onderwijs 9% onderwijs 3% horeca er functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieelmaatschappelijke fun bijeenkomst/sociaal atelierruimten 9% 23% 36% 14% 4% bijeenkomst/sociaal ek / theater / dans horeca 9% Publieke commerciele bijeenkomst/sociaalbijeenkomst/sociaal zorgwinkels horeca Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel flexplekken 9% ek / theater / dans 25% muziek / theater / dans functies 4% 4% 12% 49% Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel 62% ea / expositie / iti zorgwinkels detailhandel/retail horeca 6% zorgwinkels horeca horeca 5% 18% ea / expositie / 25% musea / expositie / iti 12% Commerciele functies 62% 2% iti 11% 25% 6% er functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel 62% 4% detailhandel/retail 8% erwijs 26% 4% ek / theater / dans 6% zorgwinkels detailhandel/retail zorgwinkels 26% zorgwinkels Publieke wonen appartementen onderwijs 26% 4%7% erwijs Publieke 25% ek / theater / dans wonen appartementen 4% 25% Publieke 62% maatschappelijke functies 62% nkomst/sociaal maatschappelijke fun ea / expositie 6% bijeenkomst/sociaal 9% detailhandel/retail detailhandel/retail 6% zorgwonen / long&short stay wonen appartementen 4% maatschappelijke functies detailhandel/retail 3% zorgwonen / long&short stay nkomst/sociaal muziek / theater / dans ea / expositie Publieke commerciele 2% 3% horeca 3% Publieke commerciele 2% ca erwijs Publieke wonen appartementen 2% 4% 7% atelierruimten wonen appartementen atelierruimten 4% functies15% zorgwonen / long&short stay musea / expositie 12% Publieke commerciele 8% 23% 4% ca 23% 4% erwijs functies Publieke zorgwinkels 36%wonen appartementen maatschappelijke functies 25% winkels 3% enkomst/sociaal flexplekken functies 12% 36%zorgwonen / long&short stay Commerciele functies onderwijs d ij 62% zorgwonen / long&short stay flexplekken maatschappelijke functies Publieke 6% atelierruimten Commerciele functies winkels 18% detailhandel/retail 7% 23% enkomst/sociaal 12%zorgwonen / long&short stay 62% 49% 8% Publieke commerciele maatschappelijke fun bijeenkomst/sociaal ilhandel/retail 3% 12% ca Commerciele functies 62% 15% 49% 3% atelierruimten wonen appartementen 4% 4% Publieke commerciele atelierruimten functies ilhandel/retail er functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel flexplekken 4% ca atelierruimten 23% Publieke commerciele horeca 4% 23% functies en appartementen winkels zorgwonen / long&short stay functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal to functies flexplekken en appartementen flexplekken Commerciele functies zorgwinkels i k l 3% % 4% winkels flexplekken 2% 3%
11%
5%
33% wonen / long&short stay 23% ilhandel/retail
3% ilhandel/retail rengsten per functies wonen / long&short stay ilhandel/retail 2%
4% 11% 8% 8% 11%
2%
atelierruimten muziek / theater / dans detailhandel/retail
Commerciele functies
Commerciele functies
Ratio bouwkosten in % Opbrengsten ma
flexplekken 73% 2% erruimten musea / expositie functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal to 12% 8% 4% wonen appartementen wonen appartementen en appartementen 3% muziek / theater / dans 15% rengsten per functies Opbrengsten ma erruimten en appartementen engsten per functies Opbrengsten ma 2% 15% onderwijs d ij zorgwonen / long&short stay lekken 2% Publieke er functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel wonen / long&short stay 2% 30% ties in percentage Invulling m2 maatschapelijk/sociaal to musea / expositie 12% 8% 4% 8% lekken maatschappelijke fun wonen / long&short stay 3% bijeenkomst/sociaal atelierruimtenmuziek / theater / dans 15% muziek / theater / dans erruimten 2% onderwijs d ij Publieke commerciele 2% horeca flexplekken 4% erruimten 3% 2%muziek / theater / dans 3% 5% muziek / theater / dans Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel musea / expositie / iti muziek / theater / dans musea / expositie 8% 8%3% 4% functies muziek / theater / dans 2% 2% 11% plekken 2% zorgwinkels i k l bijeenkomst/sociaal Opbrengsten maatschapelijk/sociaal tov. commercieel % 4% 2% 2%8% 2% 15% 2% plekken 2% 33% 12% 8% Commerciele functies 2%musea / expositie 4% onderwijs 26% musea / expositie 8% 2% onderwijs d ij 4% 3% 8% detailhandel/retail musea / expositie musea / expositie 8% 10% 4% horeca 73% 4% onderwijs d ij Publieke 8% wonen appartementen wonen appartementen bijeenkomst/sociaal onderwijs 9% Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel ek / theater / dans bijeenkomst/sociaal onderwijs 8% onderwijs dd ijij maatschappelijke fun bijeenkomst/sociaal zorgwinkels i k l % Bouwkosten maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel 4% 15% ek / theater / dans 36% zorgwonen / long&short stay 8% 14% 33% horeca 8% 30% Publieke commerciele ea / expositie bijeenkomst/sociaal bijeenkomst/sociaal horeca horeca 12% 4% 4% bijeenkomst/sociaal Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel atelierruimtendetailhandel/retail functies ea / expositie 4% Invulling m2 maatschapelijk/sociaal tov. Commercieel 12% ek / theater / dans 49%73% zorgwinkels i k l zorgwinkels % 4% erwijs ij33% horeca horeca zorgwinkels i k l 25% 4% % 4% ek / theater / dans flexplekken 18% horeca Commerciele functies Publieke wonen appartementen wonen appartementen 4% 12% 62% erwijs 33% detailhandel/retail ea / expositie /ij iti 6% Publieke detailhandel/retail maatschappelijke functies ek / theater / dans 73% nkomst/sociaal zorgwinkels zorgwinkels i k l 7% % 4% ea / expositie / iti detailhandel/retail 15% zorgwinkels i k l zorgwonen / long&short stay % appartementen 4% ek / theater / dans wonen wonen appartementen maatschappelijke functies nkomst/sociaal 33% 73% erwijs 26% 15% 30% 4% 33% wonen appartementen Publieke commerciele ea / expositie ca Publieke detailhandel/retail detailhandel/retail erwijs 26% detailhandel/retail zorgwonen / long&short stay wonen appartementen wonen appartementen atelierruimten ea / expositie Publieke Publieke commerciele ca 30% maatschappelijke functies functies 73% nkomst/sociaal 73% zorgwonen / long&short stay Publieke 7% erwijs winkels i k l atelierruimtenwonen appartementen maatschappelijke functies functies nkomst/sociaal 15% wonen wonen appartementen appartementen zorgwonen / long&short stay flexplekken 36%wonen appartementen erwijs Publieke wonen appartementen 3% winkels Publieke commerciele Commerciele functies maatschappelijke functies cai k l 30% flexplekken atelierruimten 36% enkomst/sociaal zorgwonen / long&short stay 23% ilhandel/retail Publieke commerciele Commerciele functies maatschappelijke functies ca functies 18% zorgwonen / long&short stay 7% atelierruimten enkomst/sociaal 73% zorgwonen / long&short stay ilhandel/retail Publieke commerciele winkels 30% 49% functies flexplekken 73% ca 30% 49% atelierruimten 12% en appartementen 4% 4% en appartementen Publieke commerciele winkels Commerciele functies functies 62% atelierruimten ca appartementen flexplekken en en appartementen ilhandel/retail 12%atelierruimten Commerciele functies functies 62% winkels flexplekken wonen / long&short stay ilhandel/retail winkels flexplekken Commerciele functies wonen / long&short stay functies Opbrengsten maatschapelijk/sociaal to flexplekken en appartementen Commerciele functies ilhandel/retail erruimten en appartementen ilhandel/retail erruimten wonen / long&short stay functie Bouwkosten maatschapelijk/sociaal to en appartementen lekken 15% wonen / long&short stay en appartementen lekken 15% 3% erruimten muziek / theater / dans wonen / long&short stay erruimten 2% wonen / long&short stay 2% muziek / theater / dans lekken 2% erruimten musea / expositie 12% 8% 4% 129 lekken erruimten 5% musea / expositie /ij iti 11% plekken 2% onderwijs d 8%
Opbrengsten
Ratio opbrengsten in %
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
en investeren buiten de landsgrenzen?
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//131
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
doorgang naar een stadshof
onderzoek// onderzoek// onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
onderzoek//133
colo
Smoes Ontwerpen // architectuur & stadsontwerpen, 2014 Titel EEN LEGE HULS, OF HET NIEUWE MONUMENT, een instrumentarium tegen leegstand...
Onderzoek Deze publicatie is onderdeel van het doorlopende onderzoek naar transformatie van leegstaand vastgoed â&#x20AC;&#x2DC;De Vakman Toolâ&#x20AC;&#x2122;, een instrumentarium tegen leegstand... Ontwerp, teksten en layout Team Smoes Ontwerpen Eindredactie Sander Smoes, architect Contact info@smoesontwerpen.nl +31(0)10 - 75 264 75 +31(0)62 - 22 877 69
ofon Meer informatie www.smoesontwerpen.nl www.devakmantool.nl www.devakmancentraal.nl Druk 1e druk, ©januari 2014, Rotterdam ISBN nummer ISBN 978-1-291-62813-5 Voorbehoud Alle in deze publicatie gepubliceerde foto’s, tekeningen, teksten, schema’s, etcetera, zijn intellectueel eigendom van Smoes Ontwerpen, tenzij de bronvermelding anders vermeld. Niets uit deze uitgave mag worden verspreid of gereproduceerd zonder schriftelijk toestemming van Smoes Ontwerpen. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan de inhoud van deze publicatie.
architectuur & stadsontwerpen A Professor Poelslaan 3C 3028 EP Rotterdam
onderzoek// onderzoek//
T +31 (0)10 – 75 264 75 M +31 (0)6 – 222 877 69
architectuur & stadsontwerpen
E info@smoesontwerpen.nl I www.smoesontwerpen.nl
Een lege huls het nieuwe monument of
... een instrumentarium tegen leegstand!
ISBN 978-1-291-62813-5
90000
9 781291 628135
onderzoek//
architectuur & stadsontwerpen
| SANDER SMOES