SEGURANÇA

NOVOS HÁBITOS IMPULSIONADOS PELA PANDEMIA DEMANDAM MAIS CUIDADOS COM A SEGURANÇA DOS CONDOMÍNIOS

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Oaumento das compras online, dos pedidos de delivery e do número de pessoas em home office levou muitos complexos residenciais e comerciais a atualizarem suas regras para atender às necessidades dos seus condôminos e usuários e garantir a proteção de todos.

O coronavírus desencadeou e acelerou uma série de mudanças comportamentais e de formas de consumo que permanecerão no pós-pandemia devido aos benefícios e comodidades que trazem para o dia a dia, como as encomendas feitas pela Internet, o delivery de refeições e o home office. Para se ter uma ideia do crescimento desses segmentos, somente a área de e-commerce no Brasil teve uma elevação de 41% no ano passado em relação a 2019, segundo o estudo Webshoppers desenvolvido pela Ebit/Nielsen & Bexs Banco, com mais de 194 milhões de pedidos realizados. Com um volume maior de entregas nos condomínios, muitos gestores precisaram adaptar regimentos internos e convenções – com alterações aprovadas em assembleias de moradores – e reforçar as normas relacionadas à circulação de pessoas, aos cuidados com a segurança e ao uso dos espaços comuns.

A autonomia que cada empreendimento tem para decidir as normas referentes às entregas, deliveries e home office e a relevância de fazê-las é ressaltada pelo advogado e especialista em Direito Condominial, Vander Ferreira de Andrade. Ele assinala que, conforme o artigo 22 da Lei 6.538/78, os administradores, porteiros ou zeladores podem receber correspondências ou encomendas de residentes, mas ao fazerem isso podem ser responsabilizados por extravio ou violação dos itens. “O artigo 1348 do Código Civil diz que é dever do síndico cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia. Por isso, a necessidade de criar regras sobre esses assuntos que ganharam mais visibilidade com a Covid-19 e não colocar em risco o gestor e o condomínio”, afirma.

Andrade sugere que os administradores levem para as reuniões de moradores uma proposta dos procedimentos que serão permitidos e proibidos em relação a entregas, deliveries e home office e que, após a sua aprovação, eles sejam bem comunicados. “Poucas pessoas comparecem às assembleias, mesmo as virtuais, sendo preciso fazer uma grande ação de divulgação das informações para que elas cheguem a todos”, defende. A orientação do advogado é que os condôminos busquem suas encomendas ou deixem um vizinho responsável por isso. “Não aconselho a custódia (o funcionário do complexo receber e guardar o objeto) porque isso gera o risco de extravio. Nos locais com portaria remota, uma alternativa é contatar o residente, avisar sobre a entrega e dar um tempo para que ele venha buscá-la”, recomenda.

Conforme ele, há empreendimentos que já possuem uma arquitetura planejada para ter um setor destinado ao recebimento dos produtos, seja por meio de gavetas ou aberturas instaladas em um dos acessos ou de portas específicas para esse fim. “Essas estruturas dão mais segurança e evitam o contato entre as pessoas, importante nesse momento de pandemia”, pondera. Andrade complementa que existem também condomínios de alto padrão que têm um mensageiro em seu quadro de funcionários para facilitar a distribuição dos itens, de deliveries e até mesmo das correspondências entregues pelos Correios. “No entanto, isso possui um custo e não é a realidade da maioria dos edifícios”, enfatiza.

Vander Ferreira de Andrade

Divulgação

Em alguns dos dez complexos administrados pelo síndico profissional Clóvis Faistel em Florianópolis (SC) o cenário é diferente. Ele conta que foi estabelecida nos regimentos internos dos empreendimentos com portaria a possibilidade de armazenar os objetos até serem retirados pelos moradores. Ele comenta que nesses locais foi determinado, em conjunto com os condôminos, que mercadorias de pequeno e médio porte podem ser entregues na recepção – os demais devem ser recebidos pelos residentes. Com a pandemia e o aumento das encomendas, Faistel calcula em torno de 50% a 60% esse incremento, foi necessário liberar espaço para guardar o maior volume de itens. “Tivemos que fazer ajustes porque as portarias não têm capacidade para tantos pedidos e definimos um prazo de 24 horas para as pessoas buscarem seus pacotes ou eles são devolvidos”, destaca. Para agilizar esse processo, um aviso é enviado aos moradores por meio do aplicativo do edifício quando os produtos chegam.

Além disso, o gestor comenta que fez treinamento com as equipes para prepará-las para as atividades desse novo período. Faistel adianta que trabalha em um condomínio que está estudando a colocação de armários inteligentes (lockers), que facilitariam as entregas e aumentariam a segurança. Instalados em uma área que não permita o acesso aos espaços internos dos complexos, esses equipamentos são abertos via código que é enviado tanto para entregadores como para quem faz a encomenda, dispensando a necessidade de ter alguém para receber o objeto e um período determinado para buscá-lo. Faistel aponta que todas as mercadorias que chegam às portarias dos empreendimentos em que atua são protocoladas em livro e no aplicativo das edificações e, na sua retirada, os residentes têm que assinar o documento de registro.

Clóvis Faistel

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Segurança, uma preocupação de todos

No atual contexto de elevação dos serviços de entregas em geral nos condomínios, o comandante do 10º Batalhão de Polícia Militar de Santa Catarina, tenente-coronel Cleber Pires, assinala que a responsabilidade pela segurança desses ambientes é tanto dos síndicos e funcionários como dos moradores. A proteção de um empreendimento, explica o tenente-coronel Cleber, acontece por meio das barreiras externas, como muros, grades, sistemas de monitoramento eletrônico, interfones e de uma boa iluminação dos acessos, e dos obstáculos internos, que envolvem o comportamento das pessoas. “Nesse sentido, algumas regras devem ser impostas para aumentar a segurança de todos. E a primeira delas é a de não permitir que entregadores de delivery entrem nos complexos. Quanto menos pessoas circularem na área mais reservada do condomínio, melhor para a segurança”, analisa. O ideal, segundo o comandante, seria que os edifícios criassem um local para que os residentes pudessem buscar suas encomendas sem ser na rua. Portarias duplas, com um espaço entre as duas portas (eclusa), é uma solução que vem sendo adotada em construções mais recentes, argumenta.

“É preciso ter o controle de quem entra nesses lugares”, frisa. Por isso, uma das recomendações dele é que ao chegar um objeto ou delivery sejam conferidas se as informações sobre a unidade que solicitou o pedido e de qual a empresa ele vem estão corretas. No caso de entregas frequentes, como gás e água, a orientação é cadastrar esses fornecedores, com o nome, o telefone e a companhia em que trabalham. Os moradores podem contribuir nessa ação, passando ao síndico ou porteiro os contatos das tele-entregas que utilizam.

Divulgação Cleber Pires

“Em situações que fujam ao normal, cabe ao funcionário ou ao condômino refletir se os dados que estão sendo repassados são verídicos e se podem ser confirmados antes de autorizar a entrada de qualquer pessoa”, reforça.

Embora os golpes sejam mais comuns nos meios virtuais, por meio de e-mails ou do Whatsapp, o comandante observa que eles também podem ocorrer presencialmente nos empreendimentos, o que demanda mais atenção de quem atende ao interfone, seja porteiro ou residente. Manter o registro de moradores, inquilinos e de visitantes temporários é outra dica, assim como dos veículos e bicicletas que ficam nas dependências dos complexos. “É importante estabelecer uma norma de segurança e de boas práticas, formalizá-la e fazer uma divulgação abrangente”, sinaliza. Uma boa ideia, avalia o tenente-coronel Cleber, é ter um grupo de Whatsapp ou um aplicativo do condomínio para tratar de temas ligados à segurança. “Essa proximidade entre as pessoas contribui para a proteção de todos, a troca de informações e para orientar sobre as condutas a serem seguidas naquele local”, lembra.

Maior movimentação de deliveries mostra necessidade de repensar estruturas

Assim como as compras pela Internet, os pedidos de delivery cresceram significativamente em 2020. Levantamento da Mobills, uma startup de gestão de finanças pessoais, apontou que os gastos com aplicativos de entrega de comida no País, como o iFood, Uber Eats e Rappi, tiveram uma elevação de 149% em comparação com 2019. Ainda em alta, porém em um ritmo mais desacelerado, esses serviços continuarão sendo uma realidade na rotina dos complexos residenciais e comerciais. Clóvis Faistel recorda que antigamente as entregas se concentravam no horário do jantar e que, agora, elas começam com o pão para o café da manhã e vão até de noite.

Diferente da situação das encomendas, em que era permitido o recebimento de alguns itens, o síndico afirma que os empreendimentos onde atua como gestor proíbem a entrada de deliveries, sendo responsabilidade dos moradores buscarem seus pacotes. “Além de ficarem na rua, muitas vezes segurando o portão aberto – diminuindo a segurança –, as pessoas sofrem com a falta de estrutura”, considera. Ele revela que às vezes chegam a ficar três ou quatro entregadores esperando ao mesmo tempo, com caixas de comida ou até mesmo uma garrafa de refrigerante no chão. “Acredito que os condomínios e as construtoras precisam planejar um ambiente específico para esse tipo de entrega, pensando em segurança física, do patrimônio e alimentar”, reitera. Portarias maiores, lockers e uma dinâmica melhor para receber esses e outros produtos, como caixas de passagem nas grades ou portões, também precisam ser reavaliadas, na opinião de Faistel.

Nícolas Vasconcelos Marques

Daniel Zimmermann

O tenente-coronel Cleber acrescenta que selecionar adequadamente os funcionários e ter as equipes treinadas para lidar com situações como as de recebimento de deliveries ou de encomendas auxiliam na segurança desses ambientes. De acordo com o advogado Vander Ferreira de Andrade, são pouquíssimos os municípios brasileiros que começam a ter uma regulamentação sobre delivery. “Os complexos, na grande maioria, estão normatizando internamente essa questão, criando um guia de boas condutas ou de procedimentos”, informa o especialista em Direito Condominial. E essas regras precisam, assim como as referentes às encomendas, ser aprovadas em assembleia. Andrade salienta que tem visto um movimento em São Paulo (SP), Rio de Janeiro (RJ) e Belo Horizonte (MG) de condomínios que estão desenvolvendo códigos de conduta pessoal, que podem estar integrados ao regimento interno ou à parte, com o objetivo de serem mais educativos que punitivos. “A ideia desses materiais é incentivar a adoção de uma nova cultura de convívio, comunicando o que os residentes podem fazer no seu dia a dia, seja sobre delivery, encomendas ou outro assunto”, indica.

Home office: atividades pessoais não podem interferir no bem-estar coletivo

Fenômeno que já vinha evoluindo antes mesmo da pandemia, o home office ganhou um novo impulso a partir da quarentena, consolidando-se como uma opção para muitas pessoas e empresas manterem suas funções. Uma pesquisa do portal Vagas.com revelou que as ofertas de trabalho remoto aumentaram 309% entre março de 2020 e o mesmo mês deste ano no Brasil. Outro indicador de que essa é uma mudança que veio para ficar são as alterações na arquitetura dos novos apartamentos, como ressalta o advogado Vander Ferreira de Andrade. “Se no passado era um desejo dos condôminos ter um quarto de empregada em suas unidades, hoje ninguém mais pensa nisso. A novidade em termos de layout é ter um escritório no imóvel, um espaço planejado para isso”, detalha.

Sobre as atividades que podem ser realizadas dentro dos empreendimentos residenciais, Andrade esclarece que qualquer trabalho que cause transtorno ou que atrapalhe o sossego e a tranquilidade dos demais moradores não deve ser permitido. “Um músico ensaiando ou fazendo uma live de casa é uma ação mais ruidosa e que foge dos padrões de barulho determinados nos regimentos internos – até mesmo nos mais antigos. Nessa situação, ele deve ser advertido e, se ocorrer novamente, multado”, explica. Outra circunstância trazida pelo especialista em Direito Condominial é a do residente que começa a fazer comida em larga escala em sua unidade e passa a trazer uma série de deliveries para dentro do complexo, com alta rotatividade de entregas, o que pode comprometer a segurança do local. Além disso, uma iniciativa como essa incomoda os vizinhos por causa do cheiro e da fumaça que saem do apartamento e não deve ser tolerada. “Não pode um interesse pessoal se sobrepor ao da coletividade”, sustenta.

Utilizar as áreas comuns, como salão de festas ou o hall de entrada, para fins comerciais também não pode ser permitido, informa o advogado, pois ocorre um desvio das suas funções. “O Código Civil, em seu artigo 1336, determina que esses ambientes devem ser usados pelos condôminos para as suas finalidades e de maneira que não prejudiquem o sossego, a salubridade e a segurança, assim como os bons costumes”, agrega Andrade. Ele cita como exemplo um morador que é professor de Educação Física e ocupa a academia para dar aula para pessoas que não moram no empreendimento, o que pode trazer risco para a proteção de todos, ainda mais em um momento de pandemia.

Se um novo cenário relacionado ao home office se apresentar, a orientação do advogado é atualizar a convenção e o regimento interno por meio das assembleias, definindo as normas que o condomínio precisa para solucionar dificuldades identificadas no atual panorama. “Quando não há regra, tudo o que não está proibido é permitido, essa é a lógica que as pessoas seguem”, adverte. Andrade faz a ressalva ainda que é dever dos gestores zelar pela segurança dos complexos, o que envolve o cuidado com os residentes, o patrimônio, a manutenção e uso dos elevadores e todos os equipamentos. “Se algo acontecer no empreendimento, o síndico pode ser responsabilizado se ele souber do problema e não fizer nada para resolvê-lo”, diz.

O aumento do número de pessoas trabalhando em casa também foi percebido por Clóvis Faistel nos condomínios que administra. “Não precisamos ajustar as regras nesse sentido, pois todos estão seguindo o que determina os regimentos internos”, conta. A exceção foi a adaptação necessária nas normas de um dos complexos que possui espaços específicos de home office. As estruturas, equipadas com Internet e itens para reuniões virtuais e apresentações, podiam ser usadas por 4 horas por cada morador. Com a pandemia, o síndico destaca que foi preciso reduzir para 2 horas o período de utilização para atender à nova demanda. “É permitido receber até duas pessoas de fora do empreendimento nesses ambientes, que devem seguir os protocolos de cuidados com o coronavírus, como uso de máscara e álcool em gel. Precisa ainda ser repassado à portaria o nome de quem irá se reunir nesses locais”, pontua.

O comandante do 10º Batalhão de Polícia Militar de Santa Catarina frisa que qualquer visita deve ser identificada pelo residente antes de ter a sua entrada liberada. O tenente-coronel Cleber adianta que no pós-pandemia, quando retornarem os eventos, é importante que os moradores forneçam uma lista de convidados para a portaria garantir o acesso seguro ao condomínio. Consenso entre os entrevistados, a comunicação e as ferramentas digitais são fundamentais para manter todos informados sobre as regras e os cuidados que devem ser adotados em relação aos serviços de encomendas e delivery, ao home office e à segurança. Manter os colaboradores treinados e capacitados para lidar com as situações fora do comum que algum desses assuntos possam trazer também é salientada por eles.

PIONEIRO EM SOLUÇÕES PARA CONDOMÍNIOS EM BLUMENAU

Com uma trajetória marcada pelo aperfeiçoamento contínuo e pela dedicação em encontrar saídas para os problemas desses empreendimentos, José Luiz dos Santos Júnior foi o primeiro síndico profissional da cidade catarinense e, hoje, tem o seu legado mantido pelos filhos, que seguem seus passos à frente da empresa familiar – que atende a cerca de 40 condomínios

“Foi por acaso, mas foi bom”, assim José Luiz dos Santos resume o desafio que aceitou há mais de quatro décadas quando assumiu pela primeira vez o cargo de gestor do prédio onde morava no Rio de Janeiro (RJ). Foi no Condomínio Ribeiro Guimarães, em 1979, e depois no Edifício José de Anchieta, que começou a sua missão como administrador e como incansável solucionador das dificuldades que se apresentam diariamente nesses empreendimentos. Caminho esse que o levou a ser precursor como síndico profissional em Blumenau (SC), sua terra natal, em uma época em que esse papel era, em geral, desempenhado por moradores que assumiam o mandato na falta de pessoas com conhecimentos específicos para essa tarefa.

A oportunidade para retornar à cidade catarinense surgiu em 1996, quando José Luiz recebeu um convite para trabalhar em uma empresa de desenho industrial. A mudança, no entanto, não foi apenas de endereço, mas também de campo de atuação. Ex-operador, programador e professor da área de processamento de dados do Banco do Brasil e formado em Direito, José Luiz acabou tornando-se sócio da empresa e síndico do edifício onde funcionava o estúdio de desenho. “Há dois anos o gestor não fazia a prestação de contas e havia problemas de inadimplência que impediam que qualquer melhoria fosse realizada no local”, enfatiza. Em uma assembleia de moradores, em 1997, o administrador disse que não continuaria no cargo e José Luiz se disponibilizou a seguir com o mandato – dando início a uma nova fase em sua vida.

Ele, então, criou um programa para concentrar as informações do condomínio e fazer a prestação de contas e foi atrás do proprietário do imóvel com dívidas para resolver a questão. “Sugeri que ele vendesse as vagas extras de garagem que tinha para os residentes, o que ele achou bacana e me deu carta branca. Além de quitar os débitos, consegui um inquilino para a sobreloja dele”, pontua. Com os resultados efetivos do seu trabalho, os moradores passaram a indicar José Luiz para outros empreendimentos na cidade. “Quando percebi estava cuidando sozinho de seis condomínios, fazendo de tudo: enviando boletos e os balancetes, visitando os lugares, vistoriando os serviços e obras”, frisa.

Ele relembra de uma história que aconteceu enquanto viajava para o Rio de Janeiro e recebeu a ligação de um condômino do primeiro prédio em Blumenau onde assumiu a administração que tinha um problema de vazamento no seu apartamento. “Na mesma hora liguei para o encanador que estava lá perto e foi solucionar a situação. O residente se surpreendeu com a rapidez e ainda mais quando contei que não estava na cidade”, cita ele como exemplo do atendimento imediato que se tornou sua característica e que rendeu muitas outras recomendações. Com mais clientes, José Luiz dedicou-se exclusivamente à gestão desses complexos e decidiu fazer um curso de síndico profissional para se aprofundar nas leis relacionadas aos condomínios, no Código Civil, transformando-se no primeiro administrador qualificado para atuar nesses empreendimentos em Blumenau.

Após trabalhar sozinho por muitos anos, José Luiz passou a contar com a ajuda do filho Sérgio Luís dos Santos a partir de 2003. Influenciado pelo pioneirismo do pai, ele começou fazendo procedimentos internos e participando de assembleias de moradores para, em seguida, atuar também como síndico. Formado em Administração e técnico em Contabilidade, Sérgio recorda que residia no Rio de Janeiro e a companhia em que estava enfrentava dificuldades. “Perguntei ao meu pai se poderíamos trabalhar juntos em Blumenau e ele aceitou meu pedido”, revela. Ele lembra que viu uma oportunidade de iniciar em um novo ramo e auxiliar José Luiz no dia a dia. “O contato diário com meu pai foi fundamental para conhecer como funciona o mercado e entender o comportamento das pessoas que vivem em coletividade”, ressalta.

Profissionalismo de pai para filhos

Lavação Restauração Pintura de Fachadas

A família ganhou mais um reforço quando Vera Regina dos Santos juntou-se ao pai e ao irmão na atenção às demandas dos condomínios. Ela assinala que tudo começou na casa de José Luiz, quando ele e Sérgio desempenhavam suas atividades nos complexos como pessoa física. “Voltei para a cidade em 2004 e passei a trabalhar com os dois. O setor despertou meu interesse e fui estudar Contabilidade”, salienta. Com o crescimento do volume de clientes, o próximo passo dado por eles para qualificar ainda mais os serviços oferecidos foi o de abrir a Síndico Online Gestão Condominial, em 2009. Atualmente com 37 empreendimentos atendidos, a empresa é administrada por Vera e Sérgio, que ocupam o cargo de sócios-diretores.

“Uma particularidade da família Santos é pegar um problema e ficar até conseguir resolvê-lo”, descreve José Luiz. Ele comenta ainda que algo que leva para a vida foi um conselho que ouviu do seu pai: o de fazer qualquer atividade bem-feita, batalhando para ser o melhor no que realiza. “Não esqueci esse lema e digo o mesmo para os meus filhos”, destaca. E o retorno desse empenho, avalia ele, é ver que as pessoas acreditam na companhia e que ela é bem-conceituada no segmento, sendo indicada para novos complexos. O diferencial, aponta José Luiz, é atuar com transparência e ter uma equipe eficiente e de confiança para responder às necessidades dos condôminos com rapidez. A experiência no setor e o atendimento 24 horas, 7 dias por semana, são outras marcas da Síndico Online, acrescenta Sérgio.

A empresa possui serviços de síndico, subsíndico, administração e assessoria para outros gestores. Mesmo aposentado, José Luiz está disponível para trocar ideias sobre a área e o conhecimento que adquiriu como o primeiro gestor profissional de Blumenau. “Gosto de compartilhar o que sei com os outros. Por que guardar pra mim?”, questiona. Segundo Sérgio, o trabalho precursor do pai resolveu as dificuldades de vários condomínios que não possuíam candidatos para o cargo. “Eles viram a iniciativa dele como uma boa chance para profissionalizar a gestão. Inclusive, continuamos atendendo a muitos desses lugares até hoje”, pondera.

Já Vera aponta que José Luiz sempre teve uma postura de correr atrás de alternativas para solucionar as pendências que surgiam nesses espaços, agindo de forma correta e transparente e criando parcerias com fornecedores para cobrir todas as demandas das edificações e de seus condôminos. Além disso, complementa ela, o pai busca constantemente novos aprendizados, mantendo-se atualizado. Durante a pandemia, por exemplo, José Luiz fez 58 cursos pela Internet e se formou, recentemente, como perito judicial. Lições que Vera e o irmão seguem agora na Síndico Online.

Vera Regina dos Santos

Sérgio Luís dos Santos

Fotos Daniel Zimmermann

Um longo e diversificado caminho foi percorrido por José Luiz até se tornar pioneiro como síndico profissional em Blumenau e criar a companhia com dois de seus quatro filhos. Ele brinca que foram os outros que o levaram a ser gestor de diferentes empreendimentos através das indicações que recebia e dos problemas que solucionava. Desde que foi administrador no Rio de Janeiro – local para onde foi transferido com a família em 1975 para fazer um curso de programador de computador promovido pelo Banco do Brasil, onde era funcionário há alguns anos – até hoje, José Luiz acompanha as transformações do segmento.

Quando começou como síndico, ainda na capital fluminense e ao mesmo tempo em que continuava com suas atividades na instituição financeira, ele observa que era muito difícil os condomínios escolherem alguém que não morasse nos complexos para administrá-los, com o cargo sendo assumido por um residente, que na maioria das vezes não tinha tempo e nem as informações básicas para lidar com essas estruturas e os conflitos que aparecem no dia a dia. “A primeira coisa que fiz foi conquistar a confiança das pessoas”, assegura. Ele analisa que, desde 1997 até agora, o setor aumentou muito em Blumenau. Crescimento esse que levou o mercado, durante um período, a perder um pouco da sua credibilidade devido a companhias e profissionais que não estavam preparados para atender a esses empreendimentos e suas demandas.

Hoje, sentencia José Luiz, o movimento é de qualificação da área, com as empresas trocando informações entre si. “Tem muita gente que ainda liga para pegar dicas sobre a gestão de outros condomínios”, informa. Ele complementa que há lugar para todos no segmento, mas que para se manter relevante é preciso trabalhar direito e estar sempre atualizado. Como membro da Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários (CBCSI) na direção do Secovi/SC, José Luiz pretende debater a importância das empresas do setor contarem em suas equipes com um profissional de administração para melhorarem os serviços prestados. Para ele, o mercado está indo bem e foi um dos poucos que não sofreu muito com a pandemia. “Aqui (em Blumenau) valorizou muito a profissão de síndico, assim como em outras localidades de Santa Catarina e de outros estados, algo que não existia quando iniciei”, conclui.