GESTÃO CONDOMINIAL

TROCA DE SÍNDICO EM HOME CLUB DE JOINVILLE É EXEMPLO DE TRANSIÇÃO TRANSPARENTE, ÉTICA E COLABORATIVA

Passagem de bastão no Condomínio Garden Atiradores ocorreu com muito diálogo, tranquilidade e seguindo todos os procedimentos necessários na mudança de gestão

Atroca de síndico é um momento que requer muita transparência, ética e colaboração de ambas as partes - tanto da pessoa que deixa a gestão do condomínio quanto daquela que está assumindo o cargo. Nessa passagem de bastão, além de uma boa conversa entre os síndicos para que sejam esclarecidas todas as dúvidas, há alguns procedimentos obrigatórios a serem cumpridos, dentre eles, a entrega de toda a documentação administrativa. Adotar esta postura colaborativa e amigável, que nem sempre é uma prática recorrente no mercado condominial, garante uma transição tranquila para o condomínio e a continuidade dos serviços.

Um excelente exemplo de boas práticas que deve ser replicado por todos os gestores condominiais é a recente transição de gestão no Condomínio Garden Atiradores, um dos maiores home club’s de Joinville. Apesar de ser um condomínio de grande porte - 5 torres, 354 unidades e mais de 1100 moradores - todo o processo de troca de síndico ocorreu de forma tranquila, com total transparência e muito diálogo, beneficiando assim os profissionais de gestão, os moradores, os prestadores de serviços e o próprio condomínio. A experiência foi tão bem-sucedida que será apresentada como um dos cases do Prêmio Síndicos Planning.

Quem liderou esse processo de transição foi Josué Cavalcante de Lavor, sócio-proprietário da Lavor Síndico Profissional, que administra atualmente 58 condomínios em Joinville e tem 14 anos de experiência no ramo. Depois de quase cinco anos como síndico do Garden Atiradores, Lavor sentiu que era o momento de passar a gestão para outra pessoa. Na opinião do síndico profissional, que tem formação em Pedagogia, Direito, pós-graduação em Psicopedagogia e MBA Finanças e Administração existe um ciclo de vida para o síndico.

“Na minha opinião, o síndico tem um período de vida para fazer um bom trabalho em qualquer condomínio. Não pode ser superior a três mandatos, ou seja, o ideal é ficar entre cinco e seis anos na gestão de um mesmo edifício. Depois é hora de dar espaço para um novo síndico, que pode e deve dar continuidade ao trabalho, mas também vai somar com o seu conhecimento e experiência, trazendo um novo olhar e uma outra forma de gerir. É um fim de relação necessário para evitar o desgaste e que acaba sendo muito saudável para o condomínio e para o profissional que entrega a gestão”, avalia.

Com essa decisão tomada de maneira muito ponderada, a primeira atitude de Lavor foi comunicá-la a todos os moradores e aos cinco conselheiros do Garden Atiradores. A partir daí iniciou-se um processo de seleção de candidatos, realizada com o apoio da Lavor e da Administradora, e posteriormente foi convocada uma assembleia virtual para fazer a última prestação de contas e a eleição do novo síndico. Com a maioria dos votos foi eleito como novo síndico Fernando Raulino Esbiteskoski, formado em Administração de Empresas, com MBA em Gestão Empresarial, atuação de pouco menos de dois anos como síndico em 16 condomínios de Joinville e São Francisco do Sul.

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Vantagens da transição colaborativa

De acordo com Lavor, no momento seguinte à eleição, após parabenizar o seu sucessor, já se colocou à disposição para esclarecer todas as dúvidas. “Combinamos uma data para fazer a apresentação do prédio e o processo de transição começou com um check list de mais de 100 itens, entre documentos, contratos, aditivos, livros-caixa, histórico financeiro e outras documentações. Apresentei o Fernando a todos os funcionários e prestadores de serviço. Pedi ao zelador que mostrasse cada cantinho do condomínio, os depósitos com estoque de material de limpeza, elétrico, de piscina etc. E depois dessa vistoria, para ficar mais transparente e sabendo também da complexidade do condomínio, passei meu telefone pessoal e da equipe que cuidava do prédio para tirar qualquer dúvida que surgisse no caminho”, explica.

Na avaliação de Fernando, a transição aconteceu de uma forma muito positiva e o ponto principal foi justamente a forma colaborativa. “Até esse momento não tínhamos tido a oportunidade de nos conhecer pessoalmente. Mas a Lavor, representada pelo Josué, nos recepcionou com excelência, conversamos e ajustamos algumas informações. E encontramos um condomínio muito bem cuidado e organizado com suas normas e procedimentos e também nenhuma pendência ou problema ficou para trás. As informações foram todas passadas com clareza. Claro que, em um condomínio desse porte, vão surgindo dúvidas no decorrer dos 30 primeiros dias, mas todas foram prontamente atendidas pela equipe Lavor”, conta.

Josué Cavalcante de Lavor

Para Lavor, fazer uma transição de síndicos com esse nível de transparência e desta forma ética e colaborativa é um diferencial da sua empresa. “Independente de ser uma eleição em que a gente pediu para sair ou de alguém que concorreu e ganhou, tem que ser um processo democrático. Nós fazemos questão de apresentar tudo com total transparência e ética, para ninguém ter dúvidas do nosso trabalho e sairmos do condomínio de cabeça erguida. No caso do Garden, entregamos o prédio sem dívidas, com excelente fundo de reserva, saldo em caixa e as manutenções 100% feitas e conferidas. Já recebi prédio de síndico que se diz profissional, que mandou o funcionário entregar chave e tag através da administradora do condomínio e com o seguinte recado: “O síndico novo que se vire, e que não me ligue”’, relata.

Já Fernando acredita que, na grande maioria das vezes, essa transição amigável e principalmente colaborativa ocorre, mas reconhece que existem empresas que não têm qualificação ou capacitação para tal prática. “A transição deve ser primeiramente com transparência e ética. A empresa que passa o bastão, deve ficar à disposição para esclarecimentos de dúvidas que possam surgir no decorrer da gestão. E a Lavor foi uma surpresa muito agradável que encontramos nesta transição. Quando ela é feita desta forma colaborativa ajuda muito para que o condomínio não desacelere seu processo de gestão, pois quando se têm muitas dúvidas e muitas informações desencontradas, atrapalha o gerenciamento do condomínio e, consequentemente, incomoda os condôminos”, analisa.

Lavor complementa que deixar a gestão de um condomínio de forma amigável e com uma postura correta contribui também para manter uma imagem positiva do profissional diante do mercado. “Se você sai com tudo comprovadamente correto deixa também uma porta aberta para o futuro. Quem sai de forma grosseira, sem ética e sem mostrar a verdade, dificilmente terá uma oportunidade de trabalho neste e até mesmo em outros prédios, porque esse tipo de conduta acaba ganhando uma repercussão negativa em toda a cidade”, afirma.

Uma das grandes satisfações ao deixar o Garden, segundo Lavor, foi receber dezenas de mensagens dos moradores agradecendo pela gestão, a transparência e elogiando a postura da empresa. “Hoje, com a grande concorrência que existe, isso tem muito valor, porque só aqueles que são éticos e transparentes permanecerão no mercado. Eu entendo que uma das funções como síndico é ensinar novos síndicos que estão entrando no segmento. Por isso, acho importante participar do Prêmio Síndicos Planning com este case da transição de síndicos do Garden Atiradores. Vamos deixar esse exemplo como legado para as futuras gerações, para que possam se espelhar em boas práticas”, resume.

PORQUE FAZER INSPEÇÃO PREDIAL

No mercado imobiliário existe uma relação direta entre manutenção e valorização. A falta de manutenção faz sua edificação desvalorizar pelo menos 2% ao ano, ou seja, 10% em 5 anos. Quanto mais tempo sem manutenção, mais o seu imóvel desvalorizará e mais cara ela se tornará, pois as patologias avançam dia a dia.

Uma das formas mais eficazes de valorizar seu patrimônio, e obter êxito no desempenho da sua função, e fazer uma manutenção predial de acordo com suas prioridades e necessidades, é fazer a inspeção predial.

Desde 21 de maio de 2020, está em vigor em todo território nacional a NBR 16.747/20 – INSPEÇÃO PREDIAL. Esta norma objetiva auxiliar na gestão da edificação, contribuir com a mitigação de riscos técnicos e econômicos associados à perda de desempenho da mesma, também constatar o estado de conservação da edificação junto aos seus sistemas e subsistemas, para que sejam mantidas as questões mínimas de segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação, desta forma instruindo na gestão de uso, operação e manutenção da edificação.

O Engº Álvaro Ling Junior salienta que corriqueiramente encontra nas edificações infiltrações nas coberturas, riscos de ruptura nas caixas d´água, pisos cerâmicos soltos devido a falhas executivas, revestimentos (reboco e pastilhas) apresentando manifestações patológicas, fissuras por recalque de fundação, corrosão avançada da armadura, etc. “Muitas manifestações patológicas são encontradas apenas com olhos clínicos. Num laudo de inspeção predial, você saberá o grau de risco que cada uma destas manifestações patológicas oferecem integridade da edificação, sua necessidade temporal para serem feitas as intervenções, e os fatores que originam tais fatos. – pontua Álvaro.

Outra Finalidade da Inspeção Predial é identificar anomalias e buscar junto à empresa Construtora suas obrigações legais (CPC, NBR´s), visando risco da prescrição.

Estendendo a inspeção predial a uma “Inspeção Técnica de Engenharia”, podemos também diagnosticar (avaliar a situação no instante em que se encontra a anomalia), dar um prognóstico (prever o que pode acontecer à edificação decorrente da patologia) e a profilaxia de uma patologia (aplicação de meios tendentes a evitar evolução das patologias), indicar e especificar soluções de recuperação das anomalias.

A vantagem da inspeção predial é que junto das prioridades elencadas no laudo é possível fazer o planejamento financeiro, priorizar manutenções, evitar chamadas de capital repentinas, e aumentar consideralvelmente a vida útil da edificação e da valoração financeira do seu patrimônio.

A equipe da Técnica Engenharia conta com profissionais especializados e altamente capacitados para assessorar tecnicamente o síndico em seu condomínio.

Álvaro Ling Junior é Formado em Engenharia Civil pela Furb, Pós graduação em Engenharia de Avaliações e Perícias pelo Ibape/SC, Perito Judicial na Justiça Federal e Justiça Estadual de SC, MP, Assistente Técnico Judicial para condomínios e empresas, Membro do CREA–SC, CREA–Goiás, Membro do IBAPE–SC.

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