英国
利物浦
季逸中央港湾 Quay Central
利物浦： 宏观概览 利物浦区域经济体 150万人口 预计在2040年，利物浦区域经济体量将翻番，达到 500亿英镑。 利物浦市 48.35万人口 在未来的25年间，预计将会增加2万家新企业，并创 造10万个新就业岗位。
信息来源：英国国家统计署
季逸中央港湾
斯坦利路
项目位置
利物浦地图
邦德瑞街
A59
季逸中央港湾 沃克豪路
18
A5050
霍姆大道
苏格兰路
霍华德大街
莱珍特路
9
顿 路
9 04 A5 滑铁卢路
A59
1
妮 圣安
53 A50
街
利兹街
布
A5052
10
灵顿 伊斯
11
兰
维 斯
巴 恩 斯 迪
8
12
潘布鲁克
街
山 路 乐 思
库 珀
戈
汉
诺
威
8 03 A5
岛 雷
7
街
12
圣乔治大厅
4
皇家利物浦大学医院
13
卡文俱乐部
5
圣约翰大教堂
14
利物浦博物馆
6
利物浦一号购物中心
15
阿尔伯特码头
7
约翰路易斯百货
16
回声体育馆
8
圣约翰花园
17
利物浦会展中心
9
埃佛顿斯凯特公园
18
泰坦尼克酒店
普莱 森
交通出行 -
特山
路
3
坦 斯 德 街
利物浦水域开发项目群建有公共交通通道及公交车站，可直达城市中心及其他各个站点。 临近的展望公园（Prospect Park）也设有车站。
A50 38
A5039
园 公
上
巷
沃平
街
A5039
杜 克
乔治大街
16
37 A50
沙
卡文街区
诺街 龙
17
上议会
步行前往
街
乘坐巴士出行
B5 17 5
购物区
A562
鲁普沃步行街(ROPEWALKS) 7
56 1
顿 萨夫
B5 17
A
街
16
利物浦约翰摩尔斯大学（普莱森山 校区）
2
布朗洛山路
杜克 街
商业街区
唐人街
3
牛津街
利物浦水域开发项目群
波罗地三角区
中央图书馆
6
15
圣乔治街区
11
罗素街
街
14
现有水岸建筑
利物浦大学
西德 比街
5
13 特
2
4 伦敦路
A50 38
路隧道 王
尔街
华
世界博物馆
路 克
路 布里斯科
街
38 50 A
头 新码
查普
10
厄斯金路
新伊斯灵顿
汉特街
女
利物浦约翰摩尔斯大学（城市校区）
佛 埃
A5038
A59
季逸中央港湾
1
500m
以上为电脑合成图，仅作展示用途使用
1
距离最近的去往市中心的公交车站（6分钟）
2
摩菲火车站（16分钟）
3
利物浦詹姆斯街火车站（20分钟）
4
利物浦城市中心（20分钟）
1
利物浦城市中心（16分钟）
17
周边房价对比
地产开发项目 斯坦利路
季逸中央港湾 QUAY CENTRAL
邦德瑞街
A59
沃 克豪 路
霍华德大街
A5050
均价一居室 : 均价二居室 :
霍姆大道
苏格兰路
季逸中央港湾 QUAY CENTRAL 14.1万英镑 20.8万英镑
莱珍特路
滑铁卢卫城 WATERLOO WAREHOUSE
季逸中央港湾是一处新建的高档住宅项目，地处未来即将建成的文化 与休闲中心 - 利物浦水域开发项目群的中央码头。季逸中央港湾楼宇 的外观散发着丝丝重工业时期的美感，与利物浦工业化历史遗迹遥相 呼应的同时也与周围的气氛浑然天成。
二手房
23万英镑
无尽水湾 INFINITY WATERS
佛 埃
顿 路
均价二居室 :
仅接受全款购买
布
街
利兹街
0 A5
14.2万英镑 21.1万英镑
妮 圣安
A59
滑铁卢路
均价一居室 : 均价二居室 :
A5052
二手房 - 2008竣工
头 新码
特
路 布里斯科
伦敦路
均价一居室 : 均价二居室 :
华
路 克
厄斯金路
新伊斯灵顿 灵顿 伊斯
亚历山大大厦 ALEXANDRA TOWER
兰
维 斯
15万英镑 23万英镑
滨海居 THE STRAND 均价一居室 : 均价二居室 :
街
西德 比街
14.15万英镑 23.1万英镑 布朗洛山路
戈 8 03 A5
岛 雷
普莱 森
特山
路
坦 斯
美恩岛 MANN ISLAND
德 街
均价一居室 : 均价二居室 :
牛津街
16.25万英镑 19.25万英镑
A5039
园 公
柱廊大厦 THE COLONNADES
巷
沃平
均价二居室 :
35.25万英镑
诺街 龙
37 A50
沙
南沃平码头 SOUTH QUAY, WAPPING DOCK 均价一居室 :
28.5万英镑
均价一居室 : 均价二居室 :
18
15.2万英镑 24万英镑
B5 17
7
赫库兰尼姆码头 HERCULANEUM QUAY
以上为电脑合成图，仅作展示用途使用
19
地产开发项目
收益模型演示
二居室公寓均价
208,000英镑
可贷款比例(LTV)
65%
贷款利率（只还息）
3.25% (25 年)
偿还贷款后，每月净收入有多少呢？ 偿还贷款后，每月净收入有多少呢？
金额（英镑） 700 600 500 432 400 336
366
464
495
523
549
595
573
396
300 200 100
第1年
第2年
收入： 租金收入
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年
支出： 租户管理费 运营成本 房贷成本
下载楼层平面图 20
以上为电脑合成图，仅作展示用途使用
21
经济
经济
多元化经济结构 -
与英国其他城市区域相比，利物浦的经济增速处领先地位。 2014年至2015年，利物浦国民生产总值增幅为3.6%。 英国其他城市区域的平均增幅为2.9%。
利物浦拥有伦敦之外最大的财富管理中心，管理着130亿英镑的资产，从事该行业的人 员也高达6万人 利物浦医疗与生命科学产业市值17亿英镑，已创造超过10万个就业岗位。利物浦同时 是欧洲最大的生物医药产业集中地 斥资10亿英镑的超级港（Superport）项目将整合利物浦的港口、机场、货运中心与 周边物流区，将其建设成一个国际货运枢纽，可容纳世界上95%的货运邮轮
英国北部振兴计划 -
2018年，利物浦将举办世界最大的商业界活动 - 国际商业节。这将是利物浦第三年 举办该活动。届时，国际商业节将邀请200位世界级商业人物围绕9个增长迅猛的产业 专题发表演说，并将包含50项大型活动
英国北部振兴计划将投资超过70亿英镑，旨在加强交通能力，创造更加多元高效的 区域经济结构，从而使整个英国从中受益。
聚焦利物浦 2013年至2015年，针对国民生产总值与人均经济状况方面，利物浦在英 国北部振兴计划的核心城市当中，取得了最为强劲的经济增长 英国北部振兴计划划拨5亿英镑，用于助力中小企业，盘活地方经济。利 物浦区域经济体将会从中受益7200万英镑 利物浦于2017年选举出首位“区域经济体市长”，控制教育、规划、住 房、交通与卫生的预算
教育 利物浦拥有6万名学生人口，占总人口15% 利物浦拥有1万名留学生，据英国文化协会统计，利物浦是最受中国留学生欢迎的 英国城市 依据2017年1月统计数据，约有31%的大学毕业生选择留在利物浦就业与生活 学生群体每年为利物浦经济贡献3亿英镑 在过去5年当中，利物浦排名前三的大学招生数量增长26%
信息来源：英国城市中心，英国文化协会，利物浦市议会
06
07
住房供应
住房竣工净值 家庭数量 竣工净值 年需求量 年平均数
• 截至2033年，每年的新建住房目标为1,408套 • 利物浦房屋供应自2009年起便无法达到政府的每年目 标，政府目标住房数量与实际住房供应存在高达59% 的落差 • 住房目标无法达成加上房产交付速度减缓，造成长期 结构化住房供应短缺
信息来源：利物浦市政厅，2016年9月，利物浦市政数据
08
09
住房需求
房产交易市场
与区域内的其他城市相比，据预测，利物浦的人口增长速度将十分迅 猛。城市经济发展是人口增长的驱动力，而人口增长又带来了更多的 住房需求。
人口增长 利物浦 VS 西北地区 -
利物浦 VS 利物浦区域经济体 -
利物浦人口（千人）
利物浦人口（千人）
购房自住的需求仍集中于已发展的城市中心与水岸地段，使得这些区域 成为房产买卖市场中变现能力较高的地带。
利物浦公寓平均房价 截至2016年末 -
利物浦房价增长预测（年变化百分比） -
一居室
12万英镑
11.5%
二居室
6.4%
19.5万英镑
来源：仲量联行
来源：仲量联行
西北 利物浦
利物浦 利物浦区域经济体 来源：英国国家统计署，仲量联行
房产均价 -
• 自2015年，房价上涨14% 英镑
房产均价 英镑
截至2040年，利物浦区域经济体的人口预计将增长至160万，城市中心人口将增加5万
• 房价自经济危机以来已恢 复23% • 然而，与金融危机之前的 地产市场峰值相比，目前 利物浦的房价仍低于峰值 7%左右
上述经济数据预示着人口城市内迁的步伐将会加速，随着高校学生、商业企业及经济机会 的增加，将有力带动利物浦城区范围及城市外围区域的住房需求 据仲量联行预测，2017年至2021年期间，家庭数量将每年增加2,000个；为满足快速增 长的住房需求，需在现有基础上新建10,000套住房 来源：英国土地登记局
10
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房屋租赁市场
利物浦私人房屋租赁市场现正呈上升的趋势 – 年轻专业人士的 数量剧增，使得市中心区域的高质量房源受到追捧。
66% 的利物浦市中心住宅是私人出租房屋 50% 的市中心居民是年轻专业人士 15% 的利物浦人口是学生
利物浦租金价格增长预测 （年变化百分比） -
利物浦公寓平均月租 截至2016年末 -
一居室
695 英镑 每月
二居室
900 英镑 每月
来源：仲量联行
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来源：仲量联行
城市复兴改造规划
利物浦水域开发项目群： “利物浦水域开发项目群”面积将达150 公顷，集中对城市北部历史气息浓厚的码头区域进行改 造。项目建成后，该区域将包含住宅、商用与休闲空间，也是暨阿尔伯特港口引人瞩目的复兴与 重建之后的又一大型项目。皮尔集团（Peel Group）是世界知名地产集团，也正是利物浦水域开 发项目群强有力的开发商。皮尔集团曾斥资8亿英镑，打造了曼彻斯特创意与数字中心 - 曼彻斯特 媒体城。利物浦水域开发项目群将包含5个街区，均可呈现梅西河的靓丽风景，为栖居于此的居民 创造出无与伦比的乐居之所与生活方式。 该区域拥有诸多知名跨国集团，如普华永道、毕马威、嘉吉、达飞海运等。同时，依据30年长远 发展战略，该区域将持续增长，最终成为利物浦首屈一指的水畔空间，并倚靠其较强经济实力， 成为全球范围内颇具竞争力的港口地带。
中央码头区 中央码头区坐落于利物浦水域开发项目群的中心位置，如同一颗跳动的心脏，使该区域成为强劲 悦动的娱乐、商务与休闲中心。依据项目策划，该区域将交付16.6万平方米的商业办公楼宇以及 2.5万平方米的餐饮酒吧区域，届时将成为利物浦梅西河畔浓郁绿景当中富有文化气息的闪耀点 缀。中央码头区将成为饱含利物浦历史文化风情的区域。同时，新建的马恩岛大使馆与渡轮码头 也将落户于中央码头区。
15
收益模型演示
收益模型演示
我的房产将会增值多少呢？
我的租金总收入有多少呢？
金额（英镑）
租金（英镑）
资本增值（%）
350,000
300,000
50%
16,000
45%
14,000
租金收益率（%） 7.5%
6.5% 40%
250,000
12,000
35%
5.5%
10,000
30%
200,000
8,000
4.5%
25% 150,000
6,000
20%
100,000
3.5%
15%
4,000
10%
2,000
2.5%
50,000 5% 0
0% 第0年
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
1.5%
0 第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
资本增值 ( % )
0
房价演示
1
2
3
4
第7年
第8年
第9年
第10年
第10年
租金收入 房价演示
第6年
租金收益率
每年增长
5
6
7
8
9
10
208,000 218,400 224,952 233,950 244,478 255,479 265,826 275,516 284,554 292,955 300,740
资本增值
-
5%
8.1%
12.5%
17.5%
22.8%
27.8%
32.5%
36.8%
40.8%
44.6%
每年增长
-
5.0%
3.0%
4.0%
4.5%
4.5%
4.1%
3.7%
3.3%
3.0%
2.7%
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
租金收入
11,400
11,799
12,212
12,700
13,145
13,559
13,943
14,299
14,628
14,930
租金收益率
5.5%
5.7%
5.9%
6.1%
6.3%
6.5%
6.7%
6.9%
7.0%
7.2%
五年租金总收入： 61,256英镑 十年租金总收入： 132,615英镑
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收益模型演示
收益模型演示
五年的收益
十年的收益 毛收益
毛收益
英镑 净收益
24
英镑 净收益
毛收益： 租金收入和房产增值 净收益： 毛收益减去购置成本、运营成本、房贷成本和税费
毛收益： 租金收入和房产增值 净收益： 毛收益减去购置成本、运营成本、房贷成本和税费
房产购置价格： 208,000英镑
房产购置价格： 208,000英镑
房产出售价格（第5年）： 255,479英镑
房产出售价格（第10年）： 300,740英镑
可贷款比例(LTV)： 65% (135,200英镑)
可贷款比例(LTV)： 65% (135,200英镑)
贷款利率： 3.25% (25 年)
贷款利率： 3.25% (25 年)
5年毛收益： 108,736英镑
10年毛收益： 225,355英镑
租金收入： 61,256英镑
租金收入： 132,615英镑
资本增值： 47,479英镑
资本增值： 92,740英镑
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