Gli alleati dello smart building dopo il COVID-19

di Sandro Ghirardini*

Nell’immobiliare italiano le cose, forse, si stanno complicando. Il combinato disposto di diversi eventi come la pandemia da COVID-19, gli obiettivi del Green Deal europeo, la questione demografica, con l’aumento della speranza di vita, la diminuzione delle nascite e l’avanzare delle nuove generazioni Millennial Generation (1981-1996) e Z Generations (1997-2012), la richiesta di asset class immobiliari plurifunzionali stanno influenzando e modificando il mercato immobiliare nella domanda e nell’offerta, è un dato di fatto. È ragionevole pensare che alla riduzione degli spazi necessari agli uffici nei grandi centri urbani faccia da contraltare un significativo incremento degli spazi abitativi nelle periferie e questo richiede, e richiederà, sempre più abitazioni con più stanze e servizi ad elevati livelli tecnologici per consentire lo smart working. A solo titolo di esempio, se fino a prima del Covid-19 la fibra ottica era un plus, appannaggio solo di certi building, in zone business, d’ora in avanti sarà un discrimine per la commerciabilità di molte abitazioni anche in periferia. Non disporre dell’accesso alla rete web ad alta velocità potrebbe essere, per un fabbricato, più discriminante che non avere accesso all’acquedotto comunale. Ma, la rete internet, non sarà l’unico problema, lo sarà anche la qualità complessiva del costruito esterno e degli ambienti interni sotto l’aspetto energetico, sismico, acustico, climatico, ambientale, di barriere architettoniche e di flessibilità degli spazi. Si pensi solo, al riguardo, che fino a pochi mesi fa, i climatizzatori estivi erano dimensionati per funzionare poche ore (serali) nelle abitazioni e molte ore (giornaliere) negli uffici. Mentre dalla prossima estate funzioneranno prevalentemente nelle abitazioni, ove disponibili. Detto ciò, possiamo solo immaginare che saranno necessari nuovi impianti per sostituire/aggiornare quelli esistenti, sperando in una scelta/proposta oculata volta ad un minor consumo e a maggiori funzionalità di controllo. perto che, al posto di fare i pendolari 5 giorni su 7, possono ridurre i loro spostamenti a 1 o 2 giorni alla settimana e le imprese hanno scoperto che conviene anche a loro. Questo comporterà, probabilmente, un minor inquinamento ambientale derivato da un minor pendolarismo, una maggior attenzione all’ambiente e una dotazione impiantistica domestica più performante e quindi una qualità di vita migliore? È ancora presto per poterlo affermare con certezza, di sicuro tutti questi cambiamenti inducono diverse domande fra le quali: dovremo aggiornare i canoni con cui si definiva precedentemente un edificio Smart? Diminuirà il valore degli spazi uffici al centro e aumenterà il valore delle case in periferia? Converrà trasformare parte degli spazi uffici al centro in spazi abitativi o polifunzionali? Servono forse spazi di ritrovo e polifunzionali intermedi fra centro e periferia? Le grandi strutture come alberghi, centri congressi e commerciali, teatri, palestre devono essere ripensate per rendere più flessibile l’utilizzo degli spazi? Gli attuali Piani Regolatori Generali organizzati per zonizzazione sono ancora utili?

Ma la domanda delle domande è: sarà la nostra classe professionale di tecnici, imprenditori e politici preparata e capace di affrontare e vincere queste sfide? Al momento non resta che ispirarsi al motto manzoniano “ai posteri l’ardua

sentenza”. ■

*Sandro Ghirardini, CEO STIMATRIX & Secretary General of E-Valuations - Institute of Estimation and Valuation