Condomeeting #30

ANO: 08 | EDIÇÃO: 30 |

GESTÃO CONDOMINIAL

Contrate uma equipe eficiente, ética e profissional para seu condomínio.

Páginas 8 e 9

R M R

GESTORA DE CONDOMÍNIOS

EXPEDIENTE

AGÊNCIA ECO PUBLICIDADES Comercial e Redação

TELEFONE:

(47) 99602.2022

(47) 99719.2579

E-MAIL: condomeeting@gmail.com

INSTAGRAM: @condomeeting.of @condocasa.of

ENDEREÇO:

Rua 3030, nº 123

Balneário Camboriú – SC

12

O que dá direito ao adicional de insalubridade em condomínios?

– DÉBORA CAMAROSKI

16 A ausência da manutenção como excludente de responsabilidade

– PATRICIA ELOIZA HERMES

18 Mitos e verdades sobre segurança em condomínios

– EYTRAN MAGAL

24

Assembleia de condomínio e os limites do presidente

– KAREL MARIK

26

O arquétipo do síndico profissional do futuro

– VANDER FERREIRA DE ANDRADE

MARCIA RODRIGUES

Jornalista e CEO Condomeeting DRT-PR 015154

38

Fiscalização contratual da portaria – Evitando riscos trabalhistas

– TATIANE DIONÍZIO

MIRIAN RODRIGUES

Arquiteta e CEO Condocasa CAU-A-46037-0

40

Bulliyng: Mitos e verdades num condomínio residencial

– VANESSA GANTMANIS MUNIS

EM BUSCA DE CONDOMÍNIOS MAIS HUMANIZADOS

Recentemente, a falta de segurança tem dominado os noticiários sobre condomínios. Síndico, os sistemas de segurança estão funcionando corretamente nos condomínios que administra? Os processos, tecnologias e equipamentos blindam a edificação?

Outra notícia que abalou a área condominial recentemente foi o desvio de alto valor de forma fraudulenta, de 40 condomínios, por parte de uma administradora de SP. Sabemos que uma gestão corrupta pode levar o condomínio à falência, sendo necessário fiscalizar a administradora.

Também trouxemos à tona nesta edição a questão do bullying entre adolescentes e até que ponto os pais são responsáveis por manter a ordem dentro do condomínio.

Destacamos as novidades que vêm para facilitar a vida em condomínio, trazendo novas soluções e serviços personalizados. Mas, a questão que fica: síndico, você está acompanhando esta evolução? Muitos condomínios estão se atualizando com lavadoras compartilhadas, tomadas de carro elétrico, cervejeiras, espaço de coworking, espaço pet, portaria remota, telas digitais nos elevadores e reaproveitamento da água da chuva.

A frase “o mercado seleciona” está em alta na área condominial. Estamos acompanhando de perto o engajamento dos síndicos em busca de conhecimento e profissionalização, participação em eventos e grupos de WhatsApp. Os condomínios devem ser administrados por gestores comprometidos, não por meros “ocupantes” de vagas.

E no seu condomínio tem muitos problemas com latidos? Nesta edição trouxemos dicas valiosas sobre os motivos para o cão latir e o que fazer para que parem.

Outro assunto importante que chegou até nossa redação é sobre autistas que moram em condomínios. O que fazer para acolher e melhorar o convívio das pessoas com TEA - Transtorno Espectro Autista? Que tal criar uma rede de conscientização entre vizinhos e colaboradores do condomínio?

Temos acompanhado o dia a dia dos síndicos profissionais, administrando vários condomínios e nada melhor do que terem uma equipe para dar suporte com qualidade.

Nossa capa desta edição destaca como é possível entregar um trabalho de qualidade, quando os gestores estão alinhados na execução das tarefas, através de um sistema de processos. O interessante de uma equipe de gestores é que cada um se adapta de acordo com o perfil do condomínio e seus moradores. Assim, cada um sabe o que precisa fazer e os erros diminuem.

O trabalho em equipe integra o serviço de forma a tornar a execução das tarefas mais simples e ágil, gerando um resultado melhor. O gestor de uma equipe deve acompanhar cada parte da execução de uma função, para entender como os membros trabalham e se relacionam.

Além disso, deve-se disponibilizar para sanar qualquer dúvida e resolver qualquer problema que a equipe encontre.

Com uma relação de trabalho mais pessoal na equipe, diminuímos o foco nas funções, permitindo que os membros tornem o trabalho menos automático e maçante.

Quando os profissionais se conhecem, no entanto, há uma relação de empatia e amizade e dessa integração nasce a interação casual entre condôminos, funcionários e administração, em conjunto.

Incentivar o diálogo não é apenas prezar pelo convívio amigável entre as pessoas, mas também pela resolução de conflitos, discussões e decisões. Uma equipe que não se comunica não é capaz de trabalhar de forma integrada, pois não há resultado ou tomada de decisão na execução de uma tarefa.

O DIÁLOGO É FUNDAMENTAL NO DESEMPENHO DAS FUNÇÕES

Se a equipe tem o hábito do diálogo, ela se torna mais independente. Desse modo, o resultado final é mais unificado e de acordo com as expectativas. Ainda que as equipes conversem entre si, conflitos são inevitáveis, principalmente quando há choque de opiniões.

Mas é da diferença que outros pontos de vista são alcançados por óticas não projetadas. O modo como a empresa lida com situações desse tipo reflete diretamente no desempenho do todo.

Planejar cada etapa do trabalho de uma equipe simplifica sua execução e evita o surgimento de surpresas, já que fica definido quais membros vão executar tal etapa, quanto tempo ela deve

durar e como a entrega final deve ser. Por meio dessas definições, a equipe consegue trabalhar aproveitando melhor seu tempo, e conseguindo focar em outras funções.

Uma das vantagens do trabalho em equipe é conhecer as competências e limites de cada membro, tornando a divisão de tarefas mais justa e eficiente. Nenhum dos membros ficam sobrecarregados e as chances de erros acontecerem são menores.

O valor de uma equipe. Administrando por processos.

Quando cada um sabe exatamente o que precisa fazer, a execução de uma tarefa se torna mais organizada e ágil, e também sabem onde conseguir ajuda diante de alguma dificuldade, ou seja, qual colega de trabalho será capaz de ajudar.

Quando uma equipe atinge determinada meta ou entrega um resultado é reconhecida por seu trabalho, nos sentimos valorizados e, consequentemente, motivados a continuar se esforçando para realizar mais. Ou seja, sentimos que nosso trabalho agrega e foi agente transformador.

Segundo o morador do edifício Miramar, "a Rosecler nos passa a segurança de que o condomínio está sendo bem cuidado de forma profissional e com bastante solicitude".

A UNIÃO DE NOSSAS EXPERIÊNCIAS REFLETE NO SUCESSO  DA GESTÃO

Com ética, transparência e engajamento, lidamos com as mais variadas adversidades condominiais. Cada vivência em um condomínio novo, será um guia novo de aprendizado. Acreditamos que, sendo múltiplos, seremos mais assertivos e o processo de tomada de decisão será minimizado. A união das experiências é um dos fatores mais relevantes para o trabalho em conjunto. É dessa premissa que a RRM Síndicos parte. Unindo administradores, gestores, síndicos e advogados. Oportunizamos a parceria para atender com excelência nossos condomínios.

O QUE É O MÉTODO DE ADMINISTRAÇÃO POR PROCESSO

A RRM Síndicos Associados utiliza o método de administração por processo; cria planilha de manutenção preventiva dentro dos prazos exigidos pela NBR. Controla estoque de bens e materiais diversos através de quatro práticas: previsão de demanda, tempo de reposição, ponto de pedido e contagem de inventário, afim de otimizar as informações para um controle total.

Fazemos reuniões com os conselhos dos prédios para debater e ouvi-los. Fazemos a gestão de contratação, treinamento e gestão de equipes de acordo com as particularidades de cada condomínio.

Estamos sempre em constante aperfeiçoamento fazendo cursos. Tudo com o objetivo de utilizar métodos melhores e inovadores para a implementação da gestão.

Disponibilizamos 24h de atendimento de acordo com a gravidade da ocorrência. Contamos com prestadores idôneos e de credibilidade para todos os tipos de serviços. A equipe é formada por administradores, gestores e advogados com especializações em condomínios.

Focamos no bom relacionamento com uma postura discreta e positivista. Temos a certeza de que juntos, compartilhando experiências e expertise, somos melhores.

Venha conhecer a nossa equipe, teremos grande satisfação em conhecê-los.

Novidades nos condomínios:

Mais do que um lar, uma experiência de vida

Os condomínios residenciais estão se reinventando para oferecer aos moradores não apenas um lugar para morar, mas também uma experiência de vida completa. Com a crescente demanda por qualidade de vida, segurança e comodidades, esses empreendimentos têm investido em diversas novidades para atrair e encantar os moradores. Neste artigo, exploraremos algumas das principais tendências e novidades que os condomínios estão oferecendo hoje em dia.

TECNOLOGIA INTELIGENTE

Os condomínios modernos estão cada vez mais integrados à tecnologia inteligente, oferecendo soluções inovadoras para melhorar a segurança e a comodidade dos moradores.

Sistemas de automação residencial permitem controlar a iluminação, temperatura e até mesmo a abertura de portas por meio de aplicativos. Além disso, a segurança é reforçada com o uso de câmeras de vigilância, acesso biométrico e portarias virtuais, garantindo tranquilidade aos moradores.

ÁREAS DE LAZER E BEM-ESTAR

Os condomínios estão investindo cada vez mais em espaços destinados ao lazer e ao bem-estar dos moradores. Academias completas, piscinas, áreas verdes, quadras esportivas e espaços gourmet são algumas das opções encontradas nesses empreendimentos. Além disso, espaços para meditação, salões de jogos e até mesmo cinemas privativos estão se tornando comuns, proporcionando momentos de relaxamento e diversão sem sair de casa.

Além disso, alguns condomínios estão disponibilizando lavanderias compartilhadas, pet care, serviços de limpeza e até mesmo restaurantes ou cafeterias dentro das suas instalações.

SERVIÇOS PERSONALIZADOS

Oferecer serviços personalizados é outra tendência em condomínios modernos. Concierges 24 horas estão disponíveis para auxiliar os moradores em suas necessidades diárias, desde a recepção de entregas até o agendamento de serviços domésticos.

SUSTENTABILIDADE

A preocupação com o meio ambiente tem sido uma prioridade em muitos condomínios atualmente. Práticas sustentáveis, como captação de energia solar, reaproveitamento de água da chuva e coleta seletiva de lixo, são implementadas para reduzir o impacto ambiental e promover um estilo de vida mais ecologicamente correto. Além disso, jardins verticais e áreas verdes são criados para melhorar a qualidade do ar e proporcionar um ambiente mais saudável aos moradores.

ESPAÇOS DE COWORKING

Com o aumento do trabalho remoto, muitos condomínios estão adaptando suas estruturas para oferecer espaços de coworking. Esses ambientes proporcionam um local de trabalho produtivo e inspirador, equipado com conexão de internet de alta velocidade e infraestrutura completa para atender às necessidades dos profissionais. Essa facilidade promove a interação entre os moradores e estimula a colaboração.

Os condomínios estão se tornando verdadeiros refúgios completos, oferecendo uma gama de comodidades e serviços para melhorar a qualidade de vida dos moradores.

TOHEÁ RANZETTI ANTUNES

Portal Síndico Legal.

Dentre as demandas trabalhistas trazidas por condomínios um pedido vem ganhando destaque nas iniciais dos trabalhadores que auxiliam na limpeza das áreas comuns: o adicional de insalubridade por tirar o lixo e limpar banheiro de salão de festa ou uso pessoal dos funcionários.

As alegações são sempre as mesmas, exposição a agente insalubre e equiparação dos banheiros dos condomínios a banheiros públicos. O pedido vem amparado na Súmula nº 448 do Tribunal Superior do Trabalho, no seu item II, a qual estabelece que: “A higienização de instalações sanitárias de uso público ou coletivo de grande circulação, e a respectiva coleta de lixo, por não se equiparar à limpeza em residências e escritórios, enseja o pagamento de adicional de insalubridade em grau máximo, incidindo o disposto no Anexo 14 da NR-15 da Portaria do MTE nº 3.214/78 quanto à coleta e industrialização de lixo urbano”.

Sabe-se que a constatação do adicional de insalubridade ao trabalhador depende do caso concreto, conforme as condições reveladas em laudo específico por um perito e decisão tomada pelo juiz que analisa a ação.

Todavia, os síndicos podem se tranquilizar, pois o lixo produzido em apartamentos ou casas de condomínio residencial é considerado doméstico e os banheiros não são considerados como de utilização por inúmeras e indeterminadas pessoas (públicos).

Neste sentido, a Subseção I Especializada em Dissídios Individuais (SDI-1) do Tribunal Superior do Trabalho decidiu que o lixo produzido em condomínio residencial, não importando a quantidade coletada, é qualificado como doméstico e não se iguala a lixo urbano. Com esse entendimento, “a SDI-1 afastou o pagamento do adicional de insalubridade a uma faxineira que, por cinco anos, recolheu o lixo de 50 apartamentos no Condomínio Residencial Duplex Barão Geraldo, em Campinas (SP)”.

Desta forma, seguimos no entendimento de que as atividades desempenhadas na limpeza de banheiros e recolhimento de lixo das áreas comuns dos condomínios não figuram entre os trabalhos ou operações que ensejam o pagamento de insalubridade.

DÉBORA CAMAROSKI

Advogada Especialista em Direito Condominial.

O que dá direito ao adicional de insalubridade em condomínios?

Autistas em condomínios: O que fazer

para incluir e melhor conviver?

A Organização Mundial da Saúde (OMS) estima que 70 milhões de pessoas no mundo têm autismo. No Brasil, são 2 milhões. Por isso, as chances de você já ter convivido ou conviver com uma pessoa com o transtorno espectro autista (TEA) são altas.

A acessibilidade e inclusão de pessoas é garantida pela Lei n.º 13.146/2015 (Estatuto da Pessoa com Deficiência). A presença de autistas em condomínios revela particularidades, entre elas, histórias de acolhimento, bem como aumento significativo de casos de discriminação e intolerância.

Nestes casos, o que fazer primeiro? Você pode começar buscando informação e ajuda sobre o tema autismo, iniciando uma rede de conscientização entre vizinhos, funcionários e visitantes, para que a boa convivência prevaleça no condomínio e, principalmente, sejam garantidos os direitos da pessoa autista.

Você pode encontrar ajuda na Associação de Pais e Amigos do Autista da sua cidade, como, a AMA Itajaí, entre outras instituições públicas e privadas, que podem agendar palestras ou ações de sensibilização sobre o tema. Pode-se incluir esta pauta na assembleia do condomínio, levando informações para todos.

Outras dicas que podem auxiliar são a comunicação clara e concisa, além da previsibilidade, com horários regulares para eventos e atividades, e a criação de áreas mais preservadas, calmas e tranquilas. Estas são estratégias que podem auxiliar pessoas com autismo, de forma a se sentirem mais confortáveis e bem no ambiente do condomínio.

Para conquistar a inclusão social é necessário atitude e uma estrutura arquitetônica adequada. Assim, evita-se a discriminação (capacitismo), busca-se aumentar a segurança, apresenta-se elementos que ajudam na identificação de uma crise ou desregulação sensorial e, por consequência, diminuem as reclamações de barulho e acusações ou suspeitas de maus-tratos ou brigas entres visitas.

Informação para dentro das casas e apartamentos é um passo importante nesta caminhada inclusiva. Rede de apoio entre vizinhos e o síndico amigo do autista são diferenciais para uma sociedade mais justa para todos.

ALINE SEUBERT

Diretora Pedagógica da AMA de Itajaí Professora, Psicopedagoga Especialista em Educação Especial e Autismo.

Carros elétricos e os condomínios

O uso de carros elétricos e híbridos no país já é uma realidade. Esse é um mercado que vem crescendo e que crescerá ainda mais. Hoje, segundo levantamento da NeoCharge, a frota de elétricos triplicou no país entre 2020 e 2023. Se comparar com 2015, o aumento foi de quarenta vezes.

Segundo um novo levantamento, a frota de elétricos brasileira deve chegar a 11 milhões de unidades em 2040 (McKinsey & Company – 2023).

É importante saber que, hoje, cerca de 69% são híbridos ou híbridos leves, já os híbridos plug-in representam 22% e os carros elétricos os 9% restantes. Os híbridos convencionais, que têm ainda a maior fatia desse mercado, não utilizam tomadas.

Ainda assim, o mercado de elétricos vem em alta em todo mundo, o que faz com que no Brasil a busca venha crescendo. Dessa forma, as cidades, nos próximos anos, precisam se ajustar. Claro que os condomínios também precisarão se adaptar para receber esses tipos de veículos que necessitam de pontos de recarga elétrica.

CONDOMÍNIOS ANTIGOS

A pergunta que fica é: em condomínios onde ainda não há essa estação de recarga, como implementar isso e quem deve arcar com os custos?

Bom, existem duas formas no mercado:

1. A primeira é a instalação de uma estação individual, que fica na própria vaga de quem utiliza e a instalação fica por conta do usuário. Esse sistema tem um relógio de luz que registra o gasto que deverá ser pago pelo morador de cada unidade.

2. A segunda opção é quando o condomínio decide projetar um sistema de recarga elétrica para todas as vagas, sendo assim, cada unidade terá sua tomada para recarregar e o gasto individual será repassado pela administradora do condomínio mensalmente, como um acréscimo na cota condominial.

Nessa segunda opção, para que isso seja implementado no condomínio, é necessário fazer uma assembleia tendo esse tema como pauta, a fim de que a comunidade decida pela instalação ou não.

Também é importante saber que é preciso buscar uma empresa especializada na área, com um engenheiro elétrico devidamente registrado, que poderá dizer se o condomínio pode receber essas estações de recarga.

CONDOMÍNIO NOVOS

Já no caso dos condomínios novos, alguns municípios e estados têm leis que obrigam os novos empreendimentos a terem estações de recarga.

Por exemplo, na cidade de São Paulo, a Lei nº 17.336/2020, dispõe que condomínios tanto residenciais quanto comerciais precisam prever formas de recarga de veículos, sendo que ela entrou em vigor no dia 31/03/2021. Ela é válida para projetos de edificações novas, protocolados a partir da data de vigência desta Lei (Art. 6º - I).

Importante: a lei não se aplica a empreendimentos de programas habitacionais públicos ou que foram subsidiados com recursos públicos desde que comprovada a impossibilidade técnica ou econômica.

Já em âmbito federal existe o Projeto de Lei 710/23, de autoria do Deputado Fábio Macedo (Pode-MA), que busca tornar obrigatória a instalação de pontos de recarga em estacionamentos de uso coletivo e vias públicas, sendo que nos estacionamentos privados, as estações de recarga deverão corresponder a 5% das vagas e 2% nos públicos.

RODRIGO KARPAT

Especialista em direito imobiliário e questões condominiais.

Ao adquirir um carro novo, no momento da entrega do bem, prontamente é apresentado o manual do proprietário, sendo que nesse encontram-se presentes todas as informações referente o veículo como a respeito das manutenções necessárias, havendo ainda advertência que na ausência da manutenção adequada caberá a perda da garantia.

Diferente não acontece ao adquirir um imóvel, sendo direito básico do adquirente, conforme disposto no Código de Defesa do Consumidor, receber as informações claras e precisas.

De tal sorte é de direito do usuário receber o Manual De Uso e Operação (é um pressuposto da garantia) com todas as informações referente a unidade, bem como em relação às manutenções que devem ser realizadas, a fim de garantir a vida útil, sendo que referido manual deve ser realizado em conformidade com a NBR 14037.

Importante estar atento, pois muitas vezes pode ocorrer que o dano não seja originário de algum vício, mas sim por falta de manutenção adequada.

Igual direito/obrigação cabe ao síndico em relação às áreas comuns, pois, igualmente deverá receber o Manual De Uso e Operação a fim de promover as conservações necessárias, bem como ter um plano de manutenção, deixando devidamente arquivado as notas fiscais, contratos de prestação de serviços, fotos entre outros documentos que comprovem a realização.

No mais, é importante consignar que o cumprimento do programa de manutenção fornecerá subsídios para o bom funcionamento da edificação atendendo assim as condições de saúde, segurança e salubridade dos usuários.

Portanto cabe ao usuário/síndico ao receber a edificação exigir a apresentação do Manual De Uso e Operação (muitas vezes não ocorre a entrega em edificação menores), e realizar corretamente, “não deixar no porta luvas”, pois, a ausência pode conduzir a uma excludente de responsabilidade.

Ainda, importante é ter ciência que somente poderá ser arguido por parte do construtor/incorporador tal excludente quando efetivamente prestou as informações em conformidade com a legislação pertinente.

PATRÍCIA ELOIZA HERMES

A ausência da manutenção como excludente de responsabilidade

Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Processo Civil. Professora universitária na instituição UNIASSELVI-FAMEG.

Seguro da edificação

Quando falamos das responsabilidades assumidas pelo síndico percebemos o quão extensas elas são e o quanto devem ser levadas com responsabilidade e afinco pelo gestor. Mas neste artigo iremos tratar de uma das responsabilidades que entendo como mais importantes que o gestor deve se ater, o Seguro da Edificação.

É sabido que o síndico é o único responsável pela contratação do seguro da edificação (art. 1348, IX, Código Civil), respondendo civil e criminalmente por este ato, ou seja, o gestor em caso de não contratação ou contratação inadequada e aqui podemos elencar as coberturas inadequadas e insuficientes para cobrir eventual sinistro, acabará culminando na responsabilidade do seu patrimônio pessoal, ou seja o gestor que não efetuar corretamente ou deixar de segurar a edificação poderá ter comprometido seu patrimônio pessoal.

Quando se fala em seguro é importante o gestor se atentar se as coberturas estão de acordo com a edificação, a análise desta contratação é muito criteriosa e não deve se ater somente a valores do seguro mais barato, e sim, uma análise profunda se a proposta é adequada a realidade do Condomínio a ser segurado.

O valor a ser segurado deverá observar critérios que assegurem um valor de reposição real da construção, ou seja, a quantia segurada não deve levar em conta somente o valor do terreno, o valor de mercado ou a depreciação pelo uso da estrutura, porém, devem ser incluídos todos os equipamentos, como os elevadores, etc.

Cabe aqui reforçarmos que além da contratação do seguro o gestor deve estar atento a alguns aspectos dentre eles: se o Condomínio está adaptado às normas de segurança, e aí vale uma inspeção na validade dos extintores, saídas de emergência, iluminação adequada, laudos dos Bombeiros em dia, a escolha da corretora de seguros autorizada, conferência da área coberta pelo seguro e por fim, manter toda a documentação registrada nos arquivos físicos e digitais do Condomínio, inclusive com apresentação da apólice aos moradores.

Acreditamos que através destes tópicos e de uma boa diligência cada gestor possa avaliar de forma criteriosa o melhor seguro para a edificação.

TÁRSIA SMEHA QUILIÃO Advogada Especialista na Área Condominial, Ambiental, Compliance, Governança Corporativa, Professora, Escritora e Palestrante.

Mitos e verdades sobre segurança em condomínios

A pergunta que sempre faço é a seguinte: o condomínio deve ser nossa fortaleza, certo? Errado! Pois não é! Nós buscamos bem-estar e segurança, mas nos iludimos, principalmente porque é falsa a sensação que domina nossas mentes quando falamos de segurança em condomínios.

POR QUE ISSO OCORRE?

Na verdade, os gestores não tomam o cuidado necessário nesse processo tão sensível e importante. O Brasil, assim como outros países da América Latina enfrenta crescimento nos índices de violência e desigualdade social.

As barreiras que nos dividem do mundo exterior dentro de um condomínio não são capazes de conter a violência das cidades. A violência chegará aos condomínios, inicialmente ao menos preparados e com menor cultura de Segurança.

Frequentemente encontro gestores, administradores, zeladores e gerentes de empresas de segurança e a todos eles faço uma pergunta frequente: Vocês se atentam e se questionam sobre a visão do processo como um todo? Quando foi a última vez que o porteiro de seus empreendimentos foi auditado?

ELE FOI TREINADO?

Uma metáfora que cabe à área de segurança é a de que o treinamento de nossos profissionais deve ser igual ao de um atleta. Se parar de treinar o homem de Segurança “murcha” perde “musculatura” e consequentemente, vai falhar. Se não cobramos e não auditamos processos, iremos nos deparar com falhas.

O SER HUMANO, FALHA!

Então temos que cuidar muito bem o tempo todo e fazer a gestão de pessoas e no sistema integrado de segurança.

Outro assunto é a respeito de tecnologias. Quando foi a última vez que foi feita a manutenção preventiva no seu sistema? Seja CFTV, controle de acessos, alarmes…

A Lei de Murphy é o maior inimigo na área de segurança. Exatamente no momento que o sistema tinha que estar funcionando, ele não funciona e é então que acontecem os problemas.

Normas e procedimentos também são importantes. Quando foi a última vez que foi revisto ou atualizado? Se não documentamos, o conhecimento não fica no condomínio.

Portanto, gestores fiquem atentos! Aproveitem o momento que temos para cuidar e se dedicar a auditar processos e capacitar pessoas constantemente.

Momentos de “sossego” e silêncio não são bons sinais. Em hebraico, dizemos: “Que depois do silêncio, vêm a tempestade”.

É momento de ação, pois a tempestade está logo aí! Então façam a lição de casa, cuidem das pessoas, tecnologias, implementos físicos e procedimentos, pois precisaremos de um sistema bem implantado e funcional, porque riscos e ameaças se aproximam.

Uma última dica: uma boa empresa de assessoria, pode auxiliar na organização de um plano conceitual de segurança, que irá nortear corretamente todos estes pontos.

Sem planejamento, “rasgamos dinheiro” em soluções arquitetônicas e tecnológicas que muitas vezes não representam solução adequada a nosso condomínio.

Nosso propósito na Eytan Magal, é “Better Safe Than Sorry”. Melhor estar seguro do que lamentar depois…

EYTAN MAGAL

Israelense naturalizado brasileiro, Formado pelos órgãos de segurança de Israel, Consultor Master de Segurança e Gestão.

Em março deste ano foram veiculadas matérias em sites on-line*, que apontaram indícios de atos lesivos contra 40 Condomínios de São Paulo, onde, os valores que estavam sob a guarda de uma Administradora, não foram devolvidos aos Condomínios.

Associando ao caso em tela com indícios de fraude, é importante destacar que a fraude indica, (ação de manipulação, adulteração via ato intencional) e já o erro contém, (ato involuntário, desatenção, interpretação equivocada). Sendo confirmados esses indícios, de certo, todo esse processo, não ocorreu de um dia para o outro. Foram traçadas diversas ações de médio e longo prazo pelo (s) autor (es), visto que, a mentira não é método para esconder a verdade, ela é um método para alcançar objetivos.

E quando o objetivo é o uso de dinheiro de terceiros, sinais são dados na própria documentação e somados a isso, a ausência de controles por parte do Corpo Diretivo e falta de monitoramento de um profissional independente como o de Auditoria Mensal. Sem acesso ao caso concreto e aos documentos, a Auditoria será contributiva nesta matéria, descortinando alguns procedimentos que podem alertar os leitores, com procedimentos que devem ser revisados imediatamente, dentre eles cito:

• Mesmo não havendo ainda, obrigatoriedade para a escrituração contábil (elaboração de demonstrações contábeis) para Condomínios, é dever da Contabilidade/Administradora efetuar registro de contas reais e individuais da edificação, dessa forma, as contas (conjuntas, virtuais, pool), não devem ser utilizadas;

• Condomínios devem obrigatoriamente possuir conta corrente própria e individual. A conta pool deve ser transitória, em curto espaço de tempo (usada apenas no período de regularização documental do Condomínio, se necessário).

• O controle deve ser realizado com documentos que garantam a guarda dos saldos nas contas do Condomínio e dentre eles, ressalto, os extratos das instituições financeiras.

O que a auditoria recomenda no caso do calote em 40 condomínios de São Paulo?

Os extratos bancários devem ser verificados tanto do ponto de vista da movimentação de entradas e saídas de recursos, quanto com relação aos saldos de contas correntes e saldos de aplicações financeiras, seja com os bancos tradicionais, fintechs ou cooperativas, evitando que as contas não apresentem a transparência devida e deixem de refletir fidedignamente os saldos reais.

Para que controles possam ser instituídos, recomendamos nas Auditorias que os Condomínios:

• Possuam centros de custos financeiros, separando o dinheiro de acordo com a finalidade (separar o Fundo de Reserva, do Fundo para Obras etc), sendo prestado contas dos saldos mensalmente;

• Com dinheiro guardado para fins de utilização do Fundo de Reserva e outros Fundos, os valores devem ser alocados em Aplicações Financeiras em nome do Condomínio, e estas aplicações possuem rendimentos, os chamados, rendimentos de aplicações financeiras (que são considerados pela Auditoria como marcadores do dinheiro guardado);

• Condomínios, como utilizam o rateio de despesas, devem possuir movimentação em instituições financeiras, compatível com a arrecadação; as edificações com déficits (que gastam mais do que o que arrecadam), precisam de Auditoria, ou seja, de monitoramento.

• Além dos cuidados com a movimentação bancária e os extratos, se o Condomínio recebeu nas pastas de prestação de contas, por exemplo, contas de consumo [água, energia elétrica] como quitadas, mas, em dado momento aparecem multas, juros, cobranças e até parcelamentos de contas, devem ser verificados que os valores que estão sob a guarda dos bancos, estarão sendo consumidos.

• Faz-se necessário monitorar, e por isso, é indicado para Condomínios que não incluíram na Previsão Orçamentária a Auditoria Preventiva Mensal, que contratem a Auditoria por Período, em cada troca de Síndico, da Contabilidade e da Administradora, bem como, um Conselho Fiscal atuante, a fim de salvaguardar a edificação.

Além das recomendações expostas, na Gestão de Condomínios deve haver a definição de papéis: quem planeja, quem executa, quem controla, quem monitora; e posso garantir a todos, isso é mais simples do que parece, e evitaria casos desagradáveis e não palatáveis como esse.

Dra.

www.grupolordelo.com.br

@grupolordelomichelelordelo

MICHELE LORDÊLO

Especialista em Auditoria para Condomínios desde 2004. Ceo do Grupo Lordêlo.

A CIDADE ON Energia solar por assinatura para condomínios – Quando vale a pena?

O mercado condominial foi invadido por empresas oferecendo descontos na conta de luz sem quaisquer investimentos/custos por parte do condomínio, apenas assinando um contrato com elas.

Em que pese aparentar ser um excepcional negócio, é preciso tomar alguns cuidados jurídicos antes de assinar um desses contratos. Mas, antes de passarmos a falar dos cuidados jurídicos, é importante você, leitor, saber como isso funciona. Vamos lá!

COMO FUNCIONA?

Algumas empresas possuem usina de energia própria, e ‘fabricam’ essa energia através de painéis solares localizados em ‘fazendas’, configurando, assim, o que chamamos de energia limpa e renovável. Outras empresas sublocam essas usinas.

A energia gerada pelos painéis solares é injetada diretamente na rede local, sendo que no caso do Estado de Santa Catarina esse processo é feito através da CELESC (Centrais Elétricas de Santa Catarina), do Rio Grande do Sul através da CEEE (Companhia Estadual de Energia Elétrica) e assim por diante.

Daí, a partir do momento que você fornece seus dados para a empresa, há uma comunicação automática para a concessionária de energia do número do seu medidor e você começa a receber um desconto que pode variar entre dez e vinte por cento do valor total da sua conta mensal.

A título de exemplo, se o seu condomínio gasta R$ 2.000,00 (dois mil) reais de energia mensalmente nas áreas comuns, o desconto pode chegar a até 20% (vinte) por cento desse valor. Após isto, você passa a receber duas contas de energia por mês – uma da concessionária com apenas o valor dos impostos e outra da empresa cedente dos serviços com o valor real do consumo.

CUIDADOS JURÍDICOS

Sempre orientamos a não assinar nenhum contrato sem ler com bastante atenção as cláusulas contratuais, de preferência com auxílio de um advogado.

Pode ser que uma empresa esteja oferecendo um percentual mais atrativo de desconto, porém, ela insere cláusulas com valores significativos para adesão, de longa fidelização ou ela não tem produção própria de energia. Outra questão muito importante a ser verificada é o capital social da empresa. Muitas são novas no mercado e não tem lastro financeiro suficiente para suportar eventuais revezes financeiros, ou mesmo uma estrutura administrativa e técnica suficiente para atender à demanda.

Ainda, é sempre bom pesquisar se há processos judiciais contra a empresa e sócios antes de fechar qualquer negócio.

CONCLUSÃO

Visto que não há custo algum para o condomínio, parece ser uma ótima opção de economia após se fazer todo o levantamento que mencionamos, contratando a melhor empresa. Talvez você, síndico, opte por uma empresa que esteja oferecendo um percentual menor de desconto, porém, com todas as garantias de que você não terá dor de cabeça. Todos os condomínios que não têm condições de investir na instalação de painéis solares - o que seria o ideal devido ao percentual de economia, em muitos casos, chegar a 90% (noventa por cento), tem essa boa oportunidade de obter um desconto, por mínimo que seja, para ajudar no orçamento anual. Pense nisso!

MARCIO SPIMPOLO Advogado Especialista em Direito Condominial, Professor, Palestrante e Idealizador

do Programa “Condomínios pelo Mundo”.

Assembleia de condomínio e os limites do presidente

A figura de presidente da Assembleia de moradores é determinada em geral pela norma convencional ou regimental. Em condomínios mais antigos, ou nos condomínios informais, esta figura pode não existir nos documentos, valendo assim os costumes, onde se elege alguém para orientar os trabalhos daquele ato.

É “cargo” normalmente eleito, e como dito, tudo sempre dependerá do que vem escrito na convenção ou regimento interno, que acabam regulando sua função, e principalmente os limites de atuação do Presidente (se este poder votar, ser um voto de desempate, ou ser indicado, etc.). Mas em geral é cargo eleito pelos moradores presentes, para presidir o ato formal, ajustando, conferindo e permitindo o exercício democrático dos trabalhos daquela assembleia. Alguns condomínios aceitam qualquer um dos presentes para presidente. Vemos um grande equívoco nisso, empresas administradoras terceirizadas por seus funcionários, inquilinos sem procuração de outorga, advogados contratados por moradores ou pelo condomínio, são pessoas que não possuem o vínculo direto da comunhão de interesses daquele condomínio, e por isso, não poderiam opinar com voto, tampouco presidir atos por uma questão lógica de poderem possuir interesses comerciais ou pessoais diferentes dos interesses daquela coletividade.

O caráter temporário dado pela “eleição” ao presidente da assembleia é unicamente, o de regulador do Ato Assemblear, durante sua vigência, não se estendendo sem previsão ou voto para além disto.

Assim não cabe ao Presidente em um primeiro momento, sem autorização, fiscalizar documentos de terceiros, fiscalizar funcionários, verificar barulho,

convocar assembleias (função precípua do síndico ou de determinado número de condôminos - código civil Art. 1.350 e seguintes), só cabe presidir ao ato e seguir a pauta da assembleia, que termina com seu anúncio de finalização.

Deve também, caso existam irregularidades presenciadas, avisar imediatamente à todos os presentes.

Temos visto, por exemplo, uma grande resistência de alguns presidentes que após tudo terminado e longe daquele ambiente que o elegeu, começam empecilhos injustificados além de sua função.

Muitas vezes por interesses pessoais distintos, depois de finalizada a assembleia, alguns presidentes seja porque possuem desavenças seja porque seus interesses não se materializaram, não querem assinar documentos para registros, alegam que existem documentações erradas e até mesmo falsas, alegam que existiram erros no decorrer de uma assembleia sendo que estes mesmos deveriam ter tido o cuidado de não deixarem acontecer, etc.

Tudo além da sua função, e que pode desembocar em prejuízos ao condomínio, com reflexos e eventuais danos à coletividade, como suspensões bancárias por falta de ata assinada de eleição, atraso na verificação de livros por conselheiros por retenção indevida, crimes de honra, etc.

Assim, para outras conferências, como aquelas contábeis, administrativas, judiciais, temos outros envolvidos que possuem estas atribuições. Caso o presidente gere outros prejuízos será cobrado judicialmente por seus atos injustificados.

KAREL MARIK

Advogado. Pós-graduado em Direito Processual Penal e em Direito Registral e Imobiliário.

O arquétipo do síndico profissional do futuro

A gestão condominial tradicional encontra sua base de sustentação em quatro pilares fundamentais: concentração, centralização, controle e padronização.

Este modelo, em voga há décadas, uma vez confrontado com as necessidades atuais dos condomínios, se manifesta obsoleto e defasado, isso porque a contemporaneidade, o advento da tecnologia avançada e o novo perfil dos diversos stakeholders passou a exigir uma forma de gestão ampliada, compartilhada, linear, conectada e colaborativa.

A nova administração de condomínios, conhecida como gestão 4.0, refere-se à 4ª Revolução Industrial, na medida em que representa uma grande transformação, analogamente comparável à proporcionada, em séculos anteriores, pela descoberta do motor a vapor, pelo advento das máquinas industriais, da produção em série e do começo da informatização.

Neste mercado incipiente, o síndico profissional precisa se distanciar dos conceitos antigos de gestão e fazer uso das competências e habilidades de todos os colaboradores que o cercam, a favor dos mais legítimos anseios da coletividade condominial. Conquanto persistam existindo modelos de gestão resistentes e refratários aos sistemas contemporâneos, que seguem enaltecendo a centralização de poder, concebida como a melhor forma de gerenciamento de bens, recursos financeiros e de pessoas, os modais inovadores se impõe cada vez mais, num verdadeiro tsunami disruptivo, cujas ondas não costumam poupar nenhuma empresa e, por lógico e imanente consectário, nenhum condomínio.

Ao certo, muitos gestores e operadores que atuam no segmento condominial da atualidade desenvolveram suas capacidades e competências em ambientes onde a centralização e o poder de decisão eram o único modelo conhecido e apto a gerir equipes e estruturas condominiais.

VALORIZANDO COMPETÊNCIAS, HABILIDADES E EQUIPES

Estes gestores, em verdade, precisam se dissociar dos modelos concentradores de administração, adotando algumas práticas como valorizar as competências e habilidades dos colaboradores, delegar tarefas de relevo, supervisionar fazendo uso de ferramentas tecnológicas, empreender escuta ativa, dar instruções claras e precisas, desenvolver e aplicar a cordialidade e empatia nas relações interpessoais.

Assim agindo, o síndico do futuro se aproxima dos modais comportamentais próprios das novas gerações, com isso favorecendo uma gestão democrática, colaborativa e humanizada, embasada na delegação de poder e autoridade, valorizando novas ideias e reforçando o engajamento das equipes na busca de resultados coletivos e individuais.

Inegável depreender que os condomínios ingressaram na era da 4ª Revolução Industrial onde os principais focos deixaram de ser os processos e as rotinas administrativas, para se amoldar às pessoas, à massa condominial e ao meio ambiente.

Para atuar com propriedade e eficiência, os síndicos do futuro precisam desenvolver novas competências e habilidades. Dentre estas, podem ser enunciadas a capacidade de saber lidar com a diversidade, a agilidade de compreensão e de aprendizagem, inteligência emocional e trato nas relações interpessoais, conciliando a geração de resultados com a formação de pessoas.

Conhecendo e sabendo lidar com seus próprios componentes emocionais, não olvidando a expectativa de resultados daquele que postula a atenção do gestor.

Nesse contexto, o processo decisório impõe ser realizado com máxima celeridade. Isso porque a expectativa da massa condominial é a de que o síndico conheça o condomínio, em suas nuances e realidades, o que lhe permite, em tese, tomar decisões complexas de forma racional, ainda que em meio a mudanças ou cenários demarcados por imprevisibilidade ou incerteza. Deve o síndico do futuro conciliar a geração de resultados com a formação de pessoas, mantendo constante aumento de desempenho, compreendendo as razões que mantem as equipes engajadas e comprometidas com os objetivos esperados, alinhados com posturas voltadas para a proatividade e para a contribuição criativa.

Na seara da inovação, o síndico do futuro deve estimular as habilidades de todos os colaboradores, com isso criando um ambiente propício para o advento de novas ideias.

VANDER FERREIRA DE ANDRADE

Especialista, Mestre e Doutor em Direito. Advogado especializado em Direito Condominial. Professor, Palestrante e Presidente da Associação Nacional de Síndicos e Gestores Condominiais.

Erros em assembleias

A assembleia dos condôminos é uma reunião formal pela qual se manifesta a vontade do condomínio, com o objetivo de levar suas demandas a debate e promover deliberações, as quais irão vincular à todos os seus membros.

Para garantir uma assembleia de sucesso, importante observar alguns erros frequentes que comprometem o bom resultado da reunião. São eles:

Economizar no Edital de convocação: O edital precisa ser claro e preciso em suas informações.

Juntar vários assuntos polêmicos numa mesma pauta: Evitar pautas extensas e vários assuntos polêmicos na mesma reunião.

Sair da pauta: O síndico não deve entrar em assuntos que não estejam inclusos na pauta. Essa prática tira o foco da reunião e os presentes acabam ficando desinteressados.

Não se preparar: Um erro fatal é o síndico não se preparar para a assembleia. O síndico como gestor e responsável pelos assuntos de interesse comum, precisa dominar com profundidade cada item que será tratado na assembleia.

Mediar uma assembleia definitivamente não é tarefa fácil. Devido à grande quantidade de pessoas e às divergências de ideias, longos debates acabam se iniciando entre os assuntos da pauta. Esses desvios de foco prejudicam o andamento da assembleia tornando-a mais longa e cansativa. Ponto importante é o síndico ter total domínio da Convenção e Regimento Interno do condomínio. Desta forma, quando for arguido, terá a resposta baseada na convenção evitando, assim, informações errôneas. Concluindo, o síndico quanto mais preparado e bem informado das questões condominiais, atento as peculiaridades dos condôminos em assembleia, terá uma atuação assertiva e com pouquíssima probabilidade de erros.

VANISI FERREIRA

Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/RJ de Volta Redonda. Diretora Adjunta da ANACON Rio de Janeiro. Produtora de conteúdo nas redes sociais e palestrante.

Qual o impacto para os condomínios com a nova Norma da ANPD?

A ANPD - Autoridade Nacional de Proteção de Dados publicou a Resolução CD/ANPD Nº 04 que aprovou o Regulamento de Dosimetria e Aplicação de Sanções Administrativas. Em vigor desde a sua publicação em fevereiro de 2023, a denominada “norma da dosimetria” cumpriu o requisito legal para que a Autoridade possa aplicar as sanções pecuniárias e não pecuniárias no caso de descumprimento da Lei Geral de Proteção de Dados.

Para os leigos no direito, de forma simplificada, dosimetria nada mais é do que a forma como é realizado o cálculo para a imposição da pena.

Isso significa que agora a ANPD sairá multando todos os condomínios que estiverem em desconformidade com a Lei?

De certo que não, contudo os síndicos não podem adiar a adequação dos condomínios sob a sua administração já que agora a ANPD concluiu todos os requisitos exigidos em lei para que ela possa ter um processo fiscalizatório eficiente.

QUAIS AS PENAS PREVISTAS?

Entre as sanções pecuniárias estão a multa simples e a multa diária, e foram estabelecidos valores mínimo e máximo que definirão o valor-base da multa, bem como as circunstâncias atenuantes ou agravantes que poderão diminuir ou aumentar o valor a ser pago.

Leva-se em consideração entre outros fatores, a gravidade e a natureza da infração, os direitos pessoais atingidos, a boa-fé, a condição econômica e a cooperação do infrator, bem como a reincidência do descumprimento a lei.

A resolução estipula que as penalidades sejam aplicadas após decisão fundamentada da ANPD, em proces-

so administrativo que assegure o direito à ampla defesa, ao contraditório e ao devido processo legal, proporcionando transparência e maior segurança jurídica para as partes envolvidas.

As sanções serão aplicadas de forma gradativa, isolada ou cumulativamente, em conformidade com as particularidades de cada caso.

QUAL O IMPACTO DA RESOLUÇÃO PARA OS CONDOMÍNIOS?

A segurança dos dados pessoais é mais um dever para os síndicos que devem evitar que sejam pegos de surpresa, já que o objetivo da Autoridade é que todo incidente com vazamento de dados pessoais seja prontamente solucionado e o controlador demonstre, documentalmente, em prazo hábil, que adotou as medidas preventivas necessárias para evitar riscos.

Caso o síndico ainda não tenha realizado a implementação, recomenda-se que de imediato seja criado um canal de comunicação, que poderá ser um e-mail, para que os titulares de dados possam esclarecer suas dúvidas ou formular reclamações diretamente para o Condomínio e não seja necessário recorrer a ANPD.

Outra dica importante é o mapeamento dos dados pessoais que circulam no condomínio para que sejam coletados apenas os dados necessários para necessidades especificas. Devem ser realizados aditivos contratuais com cláusulas de privacidade, treinamentos, política de governança e a implantação de um programa de privacidade e proteção de dados.

VALZIRA SOUZA

Advogada Condominialista especialista em Direito Civil, Gestão e Direito Condominial, professora, colunista, síndica orgânica, Pósgraduada em Lei Geral de Proteção de Dados. @valzira_souza.adv

na resolução de conflitos condominiais

Condomínios são lugares onde pessoas totalmente diferentes acabam sendo obrigadas a dividir espaços e conviver. É perfeitamente normal que, vez ou outra, aconteçam alguns atritos, e é para evitar que essas situações se tornem corriqueiras e saiam de controle que entra em cena a gestão emocional.

“Existe legislação para praticamente todos os principais aspectos da vida em condomínio. O ideal, no entanto, é que todos os conflitos, na medida do possível, sejam resolvidos sem recorrer à Justiça”, afirma o advogado Felipe Ferrarezi, presidente da Comissão de Direito Condominial da Subseção OAB/SC em Blumenau.

Podemos entender a gestão emocional como a capacidade de identificar e lidar com os sentimentos envolvidos em cada situação, administrando-os positivamente. Isso permite que as melhores decisões sejam tomadas para que todas as partes se entendam.

São diversos benefícios para o dia a dia condominial: tranquilidade para agir em situações de estresse, capacidade de foco no problema a ser resolvido, força para superar situações de tensão, entre outros.

Uma boa gestão emocional é fundamental para que o síndico consiga desempenhar bem o seu papel. Para desenvolvê-la, é necessário saber ouvir, ter uma boa comunicação, ter empatia pelos condôminos, incentivar feedbacks, exercitar a paciência e não se deixar levar pelo calor do momento.

Um síndico bem preparado emocionalmente consegue criar uma conexão com os condôminos, acalmar os ânimos e apresentar alternativas.

Essa habilidade se mostra muito útil em diversos momentos, como nas assembleias, onde é comum que aconteçam discussões e em situações de desentendimentos entre um ou mais condôminos, como também na hora de lidar com fornecedores, prestadores de serviços e colaboradores.

FELIPE FERRAREZI

A importância da gestão emocional

Advogado Especialista em Direito Condominial. Presidente da Comissão de Direito Condominial da Subseção OAB/SC em Blumenau.

em condomínios de acordo com a LGPD

A divulgação da lista de inadimplentes em condomínios é tema polêmico que deve ser avaliado com cautela, tendo em vista a proteção da privacidade dos condôminos inadimplentes.

Basicamente, atualmente, existem duas correntes de pensamento sobre a possibilidade desta divulgação, quais sejam:

• Aqueles que entendem que é possível a divulgação da lista de inadimplentes, tendo em vista a necessidade de prestação de contas.

• Os que entendem que não devem ser divulgadas em locais públicos a lista desses devedores e que, qualquer tipo de divulgação (seja em balancetes, assembleias, etc.) despeitaria o artigo 6º da Lei Geral da Proteção de Dados.

QUAL DESTAS CORRENTES É A MAIS ADOTADA NA ATUALIDADE?

Em primeiro lugar, deve-se ressaltar que a Lei Geral de Proteção de Dados (Lei nº 13.709/2018), publicada no ano de 2018, não possui um regramento específico que trate sobre a legalidade da divulgação da lista de inadimplentes em condomínios.

Sendo assim, para respondermos a indagação, recorremos ao posicionamento dos juízes/desembargadores sobre o tema.

Basicamente, a jurisprudência majoritária do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo vem reiteradamente decidindo que a divulgação das unidades que contam com débitos condominiais/associativos em aberto (comumente em balancetes ou assembleias) não pode ser traduzida como ato ilícito, mas sim exercício regular de direito da associação ou condomínio, até mesmo para dar publicidade e justificar o ajuizamento de demandas, rateio de despesas e valores cobrados dos associados.

Todavia, com relação a fixação da lista de inadimplentes no quadro de avisos do condomínio, a jurisprudência alega ser desnecessário e abusivo.

Como, por exemplo, no julgamento da Apelação nº 0287208-29.2009.8.26.0000, em que o Desembargador João Batista Vilhena, disse que devido ao quadro de avisos ser veiculado diversas informações de acesso livre, expor aspectos da intimidade pode comprometer a moral dos devedores.

CONCLUSÃO

Podemos concluir que, atualmente, é mais adequada a divulgação da relação de inadimplentes apenas em balancetes, como o que ocorre de praxe em inúmeros condomínios. A fixação da lista em quadro de avisos, por outro lado, pode dar margem a uma eventual impugnação judicial.

Além disso, a divulgação da lista de inadimplentes deve ser utilizada apenas para fins de cobrança das dívidas condominiais, sendo vedado o uso dessas informações para outros fins, como discriminação ou constrangimento dos condôminos inadimplentes.

Em caso de descumprimento das normas de proteção de dados pessoais, os responsáveis pela divulgação da lista de inadimplentes podem ser responsabilizados administrativa, civil e criminalmente, sujeitando-se a multas e sanções legais.

Por fim, é importante ressaltar que a cobrança das dívidas condominiais deve ser realizada de forma responsável e justa, respeitando os direitos dos condôminos inadimplentes.

THYAGO GARCIA

Advogado

Especialista

em Direito do Trabalho, Processo Civil, Direito do Consumidor e Condominial.

A legalidade da divulgação da lista de inadimplentes

Corrupção e fraude em condomínios

Em todos os âmbitos das nossas vidas deparamo-nos com a corrupção e na comunidade condominial não é diferente. Uma gestão fraudulenta e lesiva pode levar um condomínio à “falência”, trazendo desvalorização e desordem financeira. Restando ainda mais importante a participação dos condôminos ativamente, afim de fiscalizar e coibir conduta inapropriada pela gestão condominial.

Algumas condutas exercidas pela gestão condominial podem acender o alerta de que algo pode estar inapropriado naquela gestão. O síndico dificulta o acesso dos condôminos aos contratos, balancetes, prestação de contas, orçamentos, controles financeiros, controles trabalhistas, controles tributários, campanha de desencorajamento dos demais condôminos em assumir a gestão, dentre inúmeros outras condutas.

Geralmente uma gestão fraudulenta ou corrupta envolve outros colaboradores para que ela perpetue, como por exemplo, conluio com prestadores de serviços, empregados, outros moradores, etc.

OS PRINCIPAIS MEIOS DE CORRUPÇÃO EM CONDOMÍNIO SÃO:

Compra para uso pessoal ou utilizar “sobras” para uso pessoal realizando compras a mais de materiais cotidianos ou materiais de reforma, que “sobram” e o administrador condominial utiliza os materiais para sua residência. Vivenciamos casas de praia de síndicos construídas com sobras da obra do condomínio;

Superfaturamento e comissão para contratação de fornecedores ou prestadores de serviços pode ser praticado nas várias esferas da administração condominial, síndicos, administradoras e até zeladores, que requerem contraprestação em favor de si para a efetivação da contratação, sendo que, o valor recebido como propina deveria ser abatido em favor da coletividade

condominial; Desvio de dinheiro quando a administração condominial que tem acesso as contas do condomínio, utiliza-se de artifícios para acessar o dinheiro em proveito próprio, através de cheques, saques e transferências.

A má gestão condominial trará consequências importantes para o condomínio, sendo a principal delas o desequilíbrio financeiro, que acarretará na desvalorização patrimonial, custo alto para readequar a gestão e restabelecer a ordem.

Muito além de atentar-se aos gastos extras que ocasionam a oneração da taxa condominial, devem se atentar os condôminos a gestão do síndico ou administradora, que podem fraudar documentos e contratar empresas suspeitas, que ofertam baixa qualidade de serviços prestados com honorários bastantes significativos, podendo ocasionar aumento na inadimplência, desequilibrando a manutenção e preservação do patrimônio.

Outra medida comum neste tipo de gestão é superfaturar orçamentos para que recebam um comissionamento, onerando e causando desvantagem financeira à coletividade em favor apenas de si.

Para tentar evitar uma gestão fraudulenta ou corrupta no seu condomínio, é importante que os condôminos primem por seus direitos, acompanhem a gestão condominial de perto e participem desta, verifiquem as contratações e os contratos, exijam o balancete mensal, realizem a conferência das prestações de contas pelo menos trimestralmente, e, se possível, participem das assembleias.

Verificando fundamento às suas suspeitas relacionadas à gestão condominial, o condômino deve apresentar o tema em assembleia, para que possibilite aos demais condôminos que também se valham dos seus direitos e busquem averiguação das condutas daquela gestão. Ou seja, é importantíssimo que o condômino não seja alheio ao que acontece no seu condomínio, afinal é o seu patrimônio que será afetado.

Ao passo que se concretizem as suspeitas de fraude e/ou corrupção, é importante que seja contratado uma auditoria para averiguação e emissão de laudo, para embasar pretensa ação judicial junto ao Poder Judiciário, pois o síndico que exerce uma gestão fraudulenta e corrupta, pode ser responsabilizado civil e criminalmente, principalmente tendo que reparar o aniquilamento financeiro que causou àquela comunidade condominial.

Uma boa gestão condominial fará questão de agir em parceria com a comunidade condominial, e buscará uma gestão transparente, participativa e comunicativa.

FERNANDA MACHADO PFEILSTICKER SILVA

Pós-graduação em Direito Imobiliário, Negocial e Civil. Pós-graduação em Direito Processual Civil. Experiência em Direito Imobiliário - ramo condominial.

Na maioria esmagadora dos condomínios que temos Brasil afora, o síndico, função essencial para o pleno funcionamento da gestão condominial, é remunerado mensalmente pelo exercício do seu mandato.

O Código Civil, apesar de pontuar vastas atribuições, foi omisso em relação a remuneração devida ao síndico, mas não veda sua fixação, portanto cabe a convenção regulamentar, e, se a convenção for omissa, a assembleia que elege o síndico fixará sua remuneração, que é comumente chamada de "pró-labore" no caso de remuneração direta, e há também a remuneração indireta, mediante isenção da taxa condominial.

Mas atenção, o síndico não é um funcionário do condomínio, ele é eleito em assembleia e representa o condomínio por mandato, logo, não recebe salário, tampouco tem direito a 13º salário, ajuda de custo, reembolso ou qualquer parcela adicional sem autorização da assembleia geral de condôminos.

Ainda, qualquer revisão, modificação ou alteração da forma de remuneração prevista em convenção, dependerá de quórum qualificado de 2/3, sob pena de ser declarada nula.

A mesma regra vale ao subsíndico: se a convenção determina que a função será exercida gratuitamente, por exemplo, não basta a assembleia lhe fixar remuneração ou conceder isenção de taxa condominial, será necessário alterar a convenção.

Vale esclarecer que, o síndico de condomínio edilício pessoa física, que for remunerado, seja através de pró-labore ou isenção da taxa de condomínio, é considerado contribuinte individual pelo Regime Geral da Previdência Social (I.N.S.S), o que implica recolhimento da cota patronal em 20% por parte do Condomínio.

Outra observação importante, o síndico logicamente não pode aumentar sua remuneração, sem o crivo da assembleia, mas caso o seu pró-labore tenha sido fixado com base no salário-mínimo vigente, anualmente haverá uma majoração, uma vez que, acompanha o reajuste feito pelo Governo Federal.

Com a profissionalização da função do síndico e suas responsabilidades, já não há mais espaço para amadorismo e serviço meramente voluntário, sendo assim primordial remuneração justa para essa figura tão corajosa que se tornou o síndico.

MORGANA SCHOENAU

Salário, honorários, isenção ou pró-labore: Como remunerar o síndico do condomínio?

Advogada Especialista na Área Condominial.

Fiscalização contratual da portaria – Evitando riscos trabalhistas

A portaria é o cartão de visita de um empreendimento. É por ela que se tem o parâmetro da qualidade e organização de um Condomínio e de seus gestores.

Para esse atendimento, o Condomínio contratará uma equipe, seja via contratação direta, ou por empresas terceirizadas, importante destacar que quem conduzirá a eficácia do objeto contratado será sempre o Síndico.

E é neste momento que muitos Condomínios acabam se envolvendo em demandas, até mesmo judiciais, ao agirem de forma irregular na condução da determinação das atividades ali realizadas.

Neste sentido, exemplifica-se o que o Síndico, em nome do condomínio, deve ou não fazer.

1. FUNCIONÁRIOS DIRETOS, O SÍNDICO PODE:

• Selecionar a equipe e aprovar em assembleia à contratação;

• Treinar os funcionários, criar, emitir e alterar as regras de forma direta, quando quiser;

• Advertir pelos descumprimentos das normas;

• Suspender ou demitir os funcionários ali lotados.

2. FUNCIONÁRIOS TERCEIRIZADOS, O SÍNDICO PODE:

• Selecionar propostas e aprovar em assembleia à contratação;

• Assinar contrato com a empresa para a intermediação da mão de obra;

• Criar as regras e enviar à empresa, para adequação e treinamento dos funcionários;

• Notificar à empresa pelos descumprimentos das regras e obrigações trabalhistas;

• Fiscalizar as atividades e o cumprimento das normas trabalhistas da empresa com os colaboradores ali lotados;

• Solicitar à empresa, substituições em caso de não adequação, faltas, atrasos;

Nota-se que mesmo prezando pela boa qualidade no atendimento ao condomínio, a condução das atividades muda se o funcionário for contratado pelo condomínio ou via empresa terceirizada.

Se terceirizado, deve-se cuidar para não incorrer em subordinação direta (ordens diretas). Observação importante a se fazer é que se um condômino estiver insatisfeito com alguma atitude ou atividade desempenhada, ele deve se reportar ao Síndico, que por sua vez tomará a providência. É o Síndico quem fala pelo Condomínio em ambos casos.

Ainda, o Condomínio não deve se abster de sua responsabilidade como Tomador dos serviços, se terceirizados, quanto ao pagamento mensal aos colaboradores.

O Tribunal Superior do Trabalho tem vigente a súmula que determina a responsabilidade do Condomínio Contratante, em caso de falha no cumprimento das obrigações trabalhistas da empresa com seus colaboradores.

Desta feita, é preciso que o Síndico tenha em sua rotina a fiscalização, para que, verificando intercorrências, notifique à empresa, peça a regularização, e do contrário, encerre o contrato o quanto antes.

Caso seja comprovada a irregularidade nas obrigações trabalhistas dos funcionários (mesmo terceirizados), em uma ação trabalhista, o Condomínio poderá responder diretamente (funcionários próprios) ou de forma subsidiária (terceirizados), conforme prevê a súmula 331, IV do TST:

CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. LEGALIDADE. (...)

IV - O inadimplemento das obrigações trabalhistas, por parte do empregador, implica a responsabilidade subsidiária do tomador dos serviços quanto àquelas obrigações, desde que haja participado da relação processual e conste também do título executivo judicial. (...)

Nesta fiscalização, o ideal é vincular ao pagamento mensal da nota fiscal dos serviços prestados à comprovação da regularidade. Recomenda-se que o síndico solicite mensalmente, por exemplo, a documentação referente ao mês anterior cobrado, como cópias: das folhas de pagamento, contracheques, folhas ponto, FGTS, INSS, férias 13º salários – se for o caso, e as certidões negativas de débitos municipais, estaduais, federais e trabalhistas, e de sua falta, notificar à empresa e reter o pagamento em casos graves, até a regularização.

Atenção: não basta cobrar, acompanhar, fiscalizar as obrigações contratuais terceirizadas para evitar passivo trabalhista – importante comprovar documentalmente tal fiscalização, caso necessite de provas futuras, com e-mails, notificações, planilhas de conferências, entre outras formas.

TATIANE DIONÍZIO

Advogada atuante em Direito Empresarial e Condominial há quase 10 anos. Faz parte da Comissão de Direito Imobiliário na OAB PR.

Bullying: Mitos e verdades num condomínio residencial

Viver em condomínio não é tarefa fácil! É conviver num ambiente familiar, sujeitando os moradores às normas de direito de vizinhança, Código Civil e regras internas, cabendo a administração condominial zelar, fiscalizar e orientar os moradores para o cumprimento das normas, inclusive, relatar indícios de práticas desabonadoras de condutas que possam afetar o convívio social.

Em grandes condomínios, o convívio entre crianças e jovens pode ser afetado pela prática de BULLYING, o que pode afetar diretamente as normas de boa vizinhança e convivência harmônica entre vizinhos, visitantes e prestadores de serviços.

Bullying é uma prática sistemática e repetitiva de atos de violência física e psicológica, tais como: intimidação, humilhação, xingamentos e agressão física, de uma pessoa ou grupo contra um indivíduo.

A palavra bullying não pertence ao vocabulário da Língua Portuguesa pois faz parte da Língua Inglesa, mas nem por isso esse estrangeirismo significa algo louvável, digno, decente e moralmente correto tanto num condomínio residencial, quanto em qualquer espécie ou tipo de habitação coletiva, organização ou até mesmo na Sociedade Contemporânea!

Mas traduzindo a infame palavra inglesa "bullying" para a nossa língua, ela literalmente quer dizer "Assédio Moral"! E para aqueles que sabem o que é ou que já sofreram assédio moral perpetrado por parte de outro ser humano, não é preciso dizer muita coisa sobre como é a dor da infeliz vítima desse mal que, via de regra, é aplicado muitas vezes por crianças e adolescentes contra outras crianças e adolescentes de seu próprio círculo social, educacional, recreativo, religioso ou condominial.

OS FATORES QUE LEVAM AO BULLYING

Mas como é que uma criança inocente ou um adolescente rebelde são capazes de causar sofrimento, escárnio e humilhação contra alguém que aparentemente é como ele mesmo? Por sua própria vontade, devido a vários fatores como ausência de educação familiar e de valores morais positivos!

Do ponto de vista moral e ético o assédio moral ou bullying é uma praga, uma doença contagiosa, uma vergonha e uma desumanidade da pior espécie. Do ponto de vista legal é um Crime previsto na Legislação Penal Brasileira!

Se moralmente poucos pais se importam em ensinar aos seus filhos o motivo pelo qual não se pode tratar e enxergar outro ser humano como inferior, menor e passível de ser marginalizado e maculado, pelo menos legalmente ou por força de Lei, se os pais não cumprirem seu papel preventivo na boa educação for-

mal e moral dos seus queridos e diletos filhos, caso eles sejam flagrados, filmados ou denunciados por estarem cometendo o crime de assédio moral contra o seu semelhante, não apenas o jovem mas seus pais serão responsabilizados e processados criminalmente pelos atos insanos, desumanos e criminosos de seus jovens pupilos que, caso sejam condenados por um Juiz de Menores serão penalizados conforme determina o leniente Estatuto da Criança e do Adolescente!

A RESPONSABILIDADE DA EDUCAÇÃO NÃO É DOS GESTORES

Lamentavelmente, alguns pais e responsáveis estão querendo delegar suas responsabilidades aos gestores condominiais, aos seus empregados ou não, prestadores de serviço, escolas, comunidades, bandidagem, e a quem quer que seja para se ver livre do papel ou dos papéis que lhe competem.

Os moradores de forma equivocada, entendem que o pagar condomínio, lhe dar o direito de cobrar a educação e o respeito que os seus filhos deveriam ter, vindo de casa, do berço. Cabe a esses pais ou responsáveis, a criação de consciência de que são eles os provedores e responsáveis pela educação e ações e consequências do seus filhos.

Não dá para tolerar nos dias de hoje os mandos e desmandos de pessoas que não entendem que respeito e educação deve partir das famílias. É preciso tomar consciência de que não é de responsabilidade do síndico ou dos funcionários do condomínio educar crianças e adolescentes. Respeito é a palavra de ordem. É inegociável o respeito para o convívio entre as pessoas, principalmente no lugar onde decidiram viver. "Para os ordeiros e conscientes tudo! Para os desordeiros e selvagens a LEI".

VANESSA GANTMANIS MUNIS Síndica Profissional / Advogada / Mentora.

Como lidar com latidos excessivos

Latir é uma forma de comunicação. Os cães latem para se comunicar com outros cães e humanos, em certos momentos e por vários motivos, como:

CÃO DE GUARDA

Não importa o porte ou a raça, cães latem para alertar seus donos sobre possíveis ameaças de um invasor no território, seja o carteiro, um ladrão, o coletor de lixo ou alguém que passa em frente a casa. Nesses casos o objetivo dos latidos é para defender o território, a sua casa.

MEDO

É normal e comum os cães sentirem medo do desconhecido, por exemplo: trovão, vento forte, fogos, barulhos nos corredores do apartamento e até objetos desconhecidos, e nesse momento pode acontecer os latidos como uma autodefesa. Eu, como terapeuta canino, sou chamado diariamente para resolver essas questões.

ANSIEDADE

Os cães latem por ansiedade de separação quando seus donos saem de casa. Cerca de 30% dos cães sofrem de ansiedade de separação, que é uma dependência de pessoas. Eu atendo em média dois casos por semana.

SAÚDE

Alguns cães latem devido a problemas de saúde, como dor ou perda de visão e audição. Fique atento e, na dúvida, leve ao veterinário.

LATIDOS EXCESSIVOS E CONSEQUÊNCIAS

Por mais que os latidos sejam a forma de comunicação entre os cachorros, muitas vezes, quando excessivos, esses barulhos podem causar estresse aos tutores e vizinhos.

Os latidos excessivos podem levar a reclamações de vizinhos, multas e até mesmo ações legais na justiça. Eu já fui chamado para resolver casos de latidos que o morador foi convidado a se retirar do imóvel.

Em outro caso, um morador foi condenado pela justiça a pagar uma indenização de dez mil reais para uma vizinha que se incomodou com os latidos excessivos.

De acordo com a Lei 4591/64, todos os condôminos têm direito a criar animais de estimação em condomínios residenciais. Porém, é importante saber lidar com esta situação para evitar conflitos entre os moradores e manter a boa convivência.

Neste caso, a presença do animal só pode ser questionada se a saúde ou segurança dos outros moradores estiver em jogo. Caso contrário, o dono do cachorro precisa apenas seguir o Regimento

Interno, podendo ser multado se ferir alguma regra.

Normalmente, pede-se que os pets só circulem pelo condomínio com uso de guia, focinheira e usem o elevador de serviço, a depender de cada gestão.

Na convivência em um condomínio, o síndico precisa zelar para que os direitos sejam iguais para todos. Quando todos respeitam os limites, a convivência se torna mais agradável.

A SOLUÇÃO PARA OS LATIDOS EXCESSIVOS

É necessário identificar a causa para, então, resolver. Doar não resolve, já adestrar sim. Não abandone jamais, até porque, no Brasil, abandonar ou maltratar animais é crime (Lei 9.605/98).

O adestramento comportamental resolve os latidos causados pela ansiedade de separação, ensinando ele a ficar sozinho. Ajuda a reduzir os latidos do medo ou da necessidade desnecessária de ser um cão de guarda, melhorando o comportamento e a qualidade de vida do seu cachorro.

Gritar com o cão quando ele late só piora a situação. Na verdade, os cachorros podem entender gritos como latidos altos e sentem que você está reforçando este comportamento.

Se o seu cão late toda vez que ouve uma campainha ou interfone, é importante fazer um trabalho de dessensibilização com ele. De modo que se acostume com o barulho e não lata toda vez que alguém chegar.

Por isso, um adestrador ou educador canino pode auxiliar com a situação da melhor e mais positiva maneira. Isso porque deve-se evitar punições exageradas. Assustar o cachorro com outros ruídos, por exemplo, é uma péssima maneira de lidar com o problema. Isso pode desencadear o medo de ruídos de alta intensidade no animal.

Bater no cão não ensina nada, ao contrário, pode piorar e desencadear problemas emocionais como: medo, agressividade, ansiedade etc.. Buscar ajuda de um profissional, terapeuta canino especialista em adestramento comportamental é a SOLUÇÃO CORRETA. Quem ama cuida. Adestrar sim, abandonar Jamais.

Mas lembre-se: o latido pode ser um aviso de que algo está errado com o animal. Fique atento aos sinais!

CÉLIO RIBEIRO

Terapeuta Canino. Desde 2011 ajudando cães e pessoas a conviverem em harmonia. Criador do Método CoNat, em que o cachorro aprende até 10x mais rápido do que outros métodos.

Como fazer uma prestação de contas assertiva

O código civil determina que anualmente, na assembleia ordinária, compete ao síndico prestar contas do exercício, sendo normal surgir dúvidas sobre a forma ideal de desenvolver essa tarefa.

Importante destacar que apesar do código civil determinar que o prazo da prestação de contas é anual, hoje existem tecnologias e sistemas que possibilitam ao síndico, demonstrar em menor periodicidade as movimentações financeiras, oferecendo maior transparência no decorrer da gestão.

Para que o resultado seja positivo alguns itens que precisam compor a prestação de contas são: saldos iniciais do exercício versus saldos finais, relação das receitas creditadas no ano, identificando as devidas classes (quota condominial, fundo de reserva, chamada de capital, reserva de espaços, etc..), detalhamento das despesas anuais por classe (pessoal, administrativa, serviços, manutenção e etc…), alinhado a um demonstrativo aberto de cada débito feito nas referidas contas.

Sugiro que o síndico também aproveite esse momento para detalhar as manutenções preventivas e de melhorias executadas, apresentando registros fotográficos do antes e depois das intervenções. Essas demonstrações além de aumentar o entendimento dos condôminos, gera maior valor para a gestão desenvolvida.

Dentre os relatórios a compor a prestação de contas, sugiro as Certidões Negativas de Débito, comprovando que não consta em aberto obrigações fiscais, previdenciárias ou contratuais, bem como o Comparativo Financeiro entre o Previsto e Realizado, visto que este possibilita uma análise sistêmica das contas. Embora em alguns momento a prestação de contas possa simbolizar o fim de um mandato, ela também é o início de outro; e para que este novo ciclo seja produtivo, o síndico deve alinhar junto aos condôminos, através de um Plano de Gestão, as prioridades do condomínio. Deste modo, além de criar uma gestão colaborativa, ele tem a oportunidade de demonstrar a importância do papel do síndico na valorização do patrimônio.

LETÍCIA DUARTE Síndica Profissional / Mentora e Idealizadora do @sindicosdecoragem e @condomínio7mulheres

A miopia na eleição

Certa vez, uma construtora decidiu na assembleia de instalação de um condomínio, colocar em votação o valor a ser pago ao futuro síndico antes da eleição do mesmo.

Apresentou 3 valores com a seguinte pergunta: quanto vocês querem pagar para o síndico? Obviamente o menor valor foi escolhido. A eleição ocorreu em seguida com o candidato a síndico sem oportunidade de defender os seus honorários. Ficam as seguintes perguntas: a construtora faz isso com seus fornecedores? Como seria se os compradores fizessem uma reunião e determinassem em conjunto o valor a ser pago pelas unidades à venda? Este não é um caso isolado.

Muitos condomínios fazem feira ou rifa nas assembleias de eleição chamando muitos candidatos para se apresentarem, ao ponto de formar fila com mais de 10 candidatos. Sem critério na escolha, com 2 a 3 minutos de apresentação e número alto de candidatos não é possível analisar o perfil do candidato, suas qualificações, seus antecedentes.

O QUE OS CONDÔMINOS ESPERAM DE UM SÍNDICO?

Seriedade, conhecimento, comprometimento, não é verdade? Então porque na hora da eleição os condôminos têm uma visão míope, sem olhar a longo prazo e submetem o cargo de tanta responsabilidade, inclusive civil e criminal, à barganha do menor preço, da melhor oratória, do amigo sem qualificação?

A escolha do síndico deve ser planejada e criteriosa. Não existe uma fórmula milagrosa que resolverá todos os problemas, pois cada condomínio tem um perfil, uma realidade diferente, com muitas variáveis. Porém, algumas ações podem melhorar o processo feito pelo conselho ou comissão eleita para este fim:

1. Planeje a eleição com antecedência, mesmo que seja reeleição. Se o síndico fez um bom trabalho a probabilidade de ser reeleito é muito grande. Por isso, não deve ter medo de trabalhar com o conselho ou comissão, no cronograma e critérios da candidatura. Reeleição por um processo ético e transparente fortalece e consolida a nova gestão.

2. Entreviste o candidato. O olho no olho faz toda a diferença e exclui candidatos sem perfil adequado.

3. Selecione previamente 3 candidatos, no máximo, para assembleia.

4. Padronize a proposta. Forma de trabalho, assistência, custos, metodologia de trabalho...

5. Entre em contato com os síndicos, visite condomínios que foram ou ainda são do síndico candidato. Das conversas informais saem grandes ideias e informações.

6. Peça as certidões negativas civil, criminal, fiscal e trabalhista. Existem candidatos, pessoas físicas ou jurídicas, que se comprometem a gerir condomínios, entretanto, não cumprem com suas obrigações pessoais.

7. Escolha síndicos qualificados. Um síndico que se estuda e se certifica está mais apto, como em qualquer outra profissão.

8. Não esconda a situação atual do condomínio. A demanda real faz parte da formação de preço e do planejamento do trabalho a ser executado. Não existe condomínio tranquilo. Sempre há uma demanda que precisa ser levada em conta.

9. Se preocupe com o trabalho a ser executado e com a qualidade. A quantidade de horas que ele passa dentro de um condomínio faz menos diferença do que a qualidade da gestão propriamente dita.

10. E entre os qualificados, escolha o ético.

Ainda em dúvida? Multiplique o número dos apartamentos pelo valor médio de mercado. Esse é o capital a ser administrado. Agora, multiplique o número de apartamentos pelo valor do condomínio. Esse é o fluxo de caixa do mês.

Somados a isso, calcule quantas pessoas moram neste condomínio. Esse é o número de pessoas afetadas diretamente pela gestão. Se estes valores representassem uma empresa, e você fosse o dono dela, quem você colocaria para gerir? Como seria o processo de seleção? Você confiaria esse capital e pessoas nas mãos de quem? Pronto!

Olhe com mais cuidado a próxima eleição. Olhe para a frente. Mentalize como quer seu condomínio no futuro. Escolha um síndico que saiba gerir patrimônio e pessoas, levando em conta a legislação, as necessidades, as possibilidades do condomínio. Ou seja, diga não à miopia na eleição.

MARCIA TELLES NELLER Síndica 5 Estrelas. Coordenadora da Câmara de Gestão de Condomínio do CRA-PR.