PROYECTOS INMOBILIARIOS
INTRODUCCIÓN ANALISIS DE SITIO ÍNDICE NORMATIVIDAD COMPARACIÓN DE MERCADO 01 02 03 04
PROYECTOS INMOBILIARIOS
ENTREGA 1 | 2
INTRO
Desarrollo inmobiliario de usos mixtos donde se identifico una oportunidad de terreno y se analizó en términos de entorno, movilidad, uso de suelo, áreas verdes y alturas. Además se hizo una investigación de mercado para identificar la oferta y demanda, se definió el tipo de proyecto a ejecutar.
PROFESORA RUT RODRIGUEZ
DARIAN + RAMÓN + SOFIA
LOGROS
Se identificó una oportunidad en la ciudad de Querétaro, en un terreno en la zona céntrica, en calle Epigmenio González y se definió el tipo de proyecto, donde permite la convergencia de vivienda, comercio e industria ligera.
NOTAS
Con esta entrega se definió el terreno a trabajar, orientandonos en cual pudiera ser la mejor inversión y oportunidades para la zona.
Así mismo realizamos un análisis del entorno donde identificamos el uso de suelos,
los servicios próximos, y la conveniencia de construir ahí. Donde además analizamos la datos demográficos, respecto a la población y al crecimiento de la ciudad, por último identificamos inmobiliarios par a poder comparar
1.3 HA 1000 M2AREA TOTAL ZONIFICACIÓN COMERCIO | VIVIENDA
AREA TERRENO
ANALISIS DE SITIO NORMATIVAS INVESTIG
ACIÓN DE MERCADO
EDIFICIO COUTURA
EPIGMENIO GONZÁLES, QUERÉTARO
INFORMACIÓN DEL TERRENO
UBICACIÓN Y ENTORNO
Terreno ubicado en el centro de la ciudad de Querétaro.
Es un terreno con que colinda con dos calles, con una ubicación privilegiada pues podría convertirse en un andador peatonal para conectar los servicios que se aíslan en la calle posterior.
El terreno se encuentra delimitado por la calle Epigmenio González, y detrás la calle secundaria Roberto Ruiz Obregón.
RESÚMEN
DIRECCIÓN Calle Epigmenio González
ÁREA 13,567 M2
HECTAREAS 1.3 HA
VIAS
Conectándose con Avenida Bernardo Quintana, cerca se encuentra la colonia centro histórico y álamos.
El precio de venta del terreno ronda aproximadamente los $16,000,000.00 de pesos mexicanos, por un lote de 1000 m2.
Calle Epigmenio González
PERIMETRALES Calle Epigmenio González
EQUIPAMIENTO CERCANO
Univ Tecnológico de Monterrey
Univ. Tecnológico de Monterrey
DIMENSIONES Frente A Frente B
GENERALES
PRECIO M2 $6500 mxn
PRECIO LOTE $6 5 millones mxn
ZONIFICACIÓN COMERCIO Y SERVICIO INDUSTRIA LIGERA
ALTURA MAX 6 NIVELES
Hospital Star Médica
Hospital EBOR
Cotsco Sam´s Club
Walmart
Soriana
Chedrahui
Parque Querétaro 2000
Plaza del Parque
Vista aérea macro Fuente Google Maps
Vista aérea micro Fuente Google Maps
ANALISIS DE SITIO
A 5 MINUTOS CAMINANDO
En un radio de 400 metros equivalente a una caminata de 5 minutos desde el terreno, tenemos el Tec de Monterrey, una diversos restaurantes, farmacias, y dos supermercados.
Es una zona donde encontramos lo necesario para no tener que trasladarnos fuera del perímetro, donde no suele haber tráfico pesado.
Además es una ubicación que conecta a uno de los bulevares principales de la ciudad Bernardo Quintana
HOSPITAL PLAZA GASOLINERA
TEC WALMART PARQUE 2000 5 MIN WALK TERRENO E P I G M E N I O G O N Z Á L E S LOTE DEL TERRENO EQUIPAMIENTO
SAMS
ANÁLISIS MACRO
Vialidad principal Vialidad secundaria
CENTRO COMERCIAL Plaza del parque PLAZA Áreas verdes
H I T O S
Vialidad metropolitana Zona industrial Paradas bus
VIALIDAD METROPOLITANA BLVD. Bernardo Quintana
UNIVERSIDAD Tec de Monterrey Ciclovia
USO DE SUELO
Industria ligera
El uso de suelo del predio es de industria ligera y comercio y servicio, sin embargo la zona está optando por desplazar la industria para poder satisfacer las necesidades de vivienda y servicios.
Vivienda
COMERCIO GASTRONÓMICO
Comercio y servicio
ZONA RESIDENCIAL DENSIDAD MEDIA
VIVIENDA 66.7% RESTAURANTES 16.7% COMERCIO 16.7%
ESTADO ACTUAL
USO DE SUELO
El comercio de la zona se basa en restaurantes, conglomeración de supermercados, y un poco de industria como corporativos, rodeado de vivienda.
Industria ligera Habitacional Comercio y servicio Tiendas de cadena Restaurantes Escuelas Comercio general Salud Corporativos | Industria Gasolinera Plaza comercial
TERRENO Y ENTORNO El4°lugarmás seguroparavivir delpaís
ANÁLISIS FODA
FORTALEZAS
Ubicación céntrica
Querétaro se clasificó como “la ciudad más habitable de México” en lo que se refiere a calidad de vida
Accesibilidad a transporte público en la zona (más de 15 paradas de autobús cercanas)
Conexión de ciclovías y banquetas peatonales
Variedad de usos de suelo dentro de la zona (habitacional, industria ligera y comercial/servicios)
Cercanía de negocios y servicios clave Escuelas (universidad)
Servicios básicos como gasolineras, supermercados, restaurantes, hospitales, hoteles, en un radio de 5 km. Áreas verdes y tiendas de conveniencia colindantes con el terreno
Múltiples salidas a vialidades principales y secundarias de la zona
OPORTUNIDADES
Querétaroesel 1erlugaren generaciónde empleosdelpaís
Zona considerada como de oportunidad por el plan de desarrollo urbano de Querétaro
Potencial de zonas verdes si se rehabilitan
Alta demanda de vivienda en la zona
Previsiones de crecimiento del sector inmobiliario en México
Regreso a la presencialidad tras la pandemia
Variedad de población
Crecimiento y demanda del sector inmobiliario en Querétaro
Auge de los proyectos de crecimiento vertical con uso de suelo mixto
F O
DEBILIDADES
Inseguridad en la zona (asaltos y robos)
Cercanía con zona industrial
Áreas verdes poco atendidas
Falta de zonas con accesibilidad para personas con capacidades diferentes
Falta de escuelas de educación básica y media superior cercanas
Necesidad de fraccionar para realizar el proyecto
Zona con escasez de agua
Posible creación de tráfico en vialidad
frontal al tener acceso y salida de estacionamiento
Aumento de un 73% de vehículos en una década
ESTRATEGIAS FODA
Creación de espacios de reunión y atractivos que se puedan sustentar por medio del comercio en planta baja, para atraer gente y lograr financiar el desarrollo.
AMENAZAS
Riesgo de inundaciones
Riesgo de sismos
Aumento en la inflación
Aumento en tasas de interés
Riesgo de recesión
Aumento en los precios de los materiales de construcción
D A
Potencializar que los accesos sean peatonales, para promover el caminar por la zona, así evitar el congestionamiento de trafico y espacios muy grandes de estacionamiento.
Encontrar los vacíos comerciales en la competencia y proponerlos para aprovechar el foco comercial de la zona.
USO DE NORMATIVA
ALTURAS
Ningún edificio podrá estar a mayor altura de 1 75 veces su distancia al paramento vertical correspondiente al alineamiento opuesto de la calle
Máximo 6 niveles permitidos (21 metros) según la zona
ÁREAS VERDES
Residencial densidad alta
10% De areas verdes en viviendas
12.5% De areas verdes en comercios
ESTACIONAMIENTO
Residencial densidad alta
1Vivienda : hasta 120 m2 - 1 cajon
120 - 250 m2 - 2 cajones
Comercio : 40 m2 - 1 cajon
Gimnasio : 20 m2 - 1 cajon
4% Considerar para personas con discapacidad
ASOLEAMIENTO
Los conjuntos habitacionales con más de 50 viviendas, deberán garantizar que cuando menos el 75% de los locales habitables reciban asoleamiento
PERMEABILIDAD
En estacionamientos descubiertos con área mayor a 200 m2, la superficie de pavimento en área de cajones deberá ser como mínimo de adopasto, adocreto o materiales similares y el pavimento del área de circulaciones deberá ser de cualquier material exceptuando concreto asfáltico Estos estacionamientos deberán contar con área verde y cuando menos un árbol por cada 3 automóviles. Para efectos de contabilizar el costo con respecto a la
FRENTES
Con dos frentes a diferentes calles sin ser esquina; Uno de ellos da a una calle de menor sección; la altura resultante deberá mantenerse hasta una distancia de un 1/3 del largo del predio hacia la calle de menor sección o remeterse para lograr la altura
COLINDANCIA
Plan Parcial de Desarrollo Urbano
Todas las edificaciones de más de 5 niveles, deberán observar una restricción mínima en la colindancia posterior de un 15% de su altura y una separación lateral que no podrá ser menor a 4 mts
1
Articulo 14°, Seccion (D)
2
Articulo 14°, II
3
Articulo 355°, Seccion 2
4
Articulo 64°
Articulo 81°
Articulo 14°, Seccion (F).
ANÁLISIS DE OCUPACIÓN DE ESPACIO
Después del análisis de ocupación de espacios, donde se calculó el COS, CUS y CAS, para poder seguir las normativas de construcción, y definir el el tamaño del proyecto.
1.3 HA 1830 M2
AREA TOTAL ZONIFICACIÓN COMERCIO | VIVIENDA AREA TERRENO COS CAS 1101.6 m 2 6609.6 m 2 220.32 m 2 - 0.6 CUS- 3.6 - 12.5% Estacionamiento 438 m 2 Altura max 21 m 6 niveles Densidad hab/ha 22 hab
ESTUDIO DE
DEMANDA DEL
MERCADO
EDIFICIO COUTURA
EPIGMENIO GONZÁLES, QUERÉTARO
DEMANDA
ESTUDIO DE MERCADO POBLACIÓN
QUERÉTARO ZONA METROPOLITANA
CRECIMIENTO POBLACIONAL DE 2010 A 2020 EN CIUDADES MEXICANAS DE TAMAÑO SIMILAR
DE 2010 A 2020 La población creció un 29.57%
Datos INEGI
Datos Observatorio Ciudades
AUMENTO DE VIVIENDA EN QUERÉTARO 2010 2020
DE 2010 A 2020 las viviendas aumentaron 63.4%
Datos INEGI
+193,335
304,700 Viviendas
498,035 Viviendas
Ocupantes por vivienda
3.4
Datos INEGI
D E N S I D A D D E P O B L A C I O N A D O L E C E N T E 0-40 40-60 60-80 80-100 Población foránea D E N S I D A D D E P O B L A C I O N F O R Á N E A D E N S I D A D D E P O B L A C I Ó N
ESTUDIO DE MERCADO VIVIENDA
COMPORTAMIENTO DEL MERCADO INMOBILIARIO EN QUERÉTARO 2022
POR SUBSECTOR, LA OFERTA Y EL CRECIMIENTO INMOBILIARIO
Notamos una alto potencial en el mercado residencial, donde en la zona escogida, tenemos una demanda de vivienda y de zonas comerciales, donde son los puntos con más oferta en el sector inmobiliario.
OFERTA DE CASAS Y DEPARTAMENTOS QUERÉTARO 2022
Nuestro desarrollo se enfoca en crear un edificio de departamentos, donde notamos que hay mayor mercado en la venta de estos, y hay una oportunidad de negocio debido a la alta demanda de renta de inmuebles en la zona
Venta casas Renta casas Venta depto Renta depto 90% 10% 72% 28% 0% 25% 50% 75% 100% PARTICIPACIÓN DE LA OFERTA RESIDENCIAL
DEMANDA
Datos Estudio de mercado Lamudi
Datos Estudio de mercado Lamudi
DEMANDA RESIDENCIAL POR SEGMENTO
Demanda de mercado se enfoca en la venta de propiedades inmobiliarias, donde la demanda se concentra en la vivienda de interés medio, es por esto que es nuestra potencial propuesta
BÚSQUEDA DE INMUEBLES POR GENERACIÓN
Las personas entre los 25 y los 54 años representan más del 60% de la demanda de inmuebles en Querétaro
Donde nuestro mercado potencial se encuentra entre los 18 a 34 años, donde sería un 38.9% de las búsquedas de inmuebles.
DEMANDA VENTA Y RENTA
En la zona donde nos encontramos, la oferta de propiedades en venta es casi inexistente, debido a que la demanda de ocupación es muy alta, por lo que vemos un potencial negocio para la venta de departamentos, y los propietarios puedan tener el departamento para uso propio o para rentar.
Distribución con base en la participación de las solicitudes de información
FICHAS COMPARATIVAS
DE ARRENDAMIENTO
DIRECCIÓN El refugio
COSTO $13,000.00
h
Habitacional
ESPACIO 93 m2 construidos
AREAS
2 habitaciones, sala-comedor, cocina equipada, baño, área de lavado y secado, un estacionamiento
DIRECCIÓN Juriquilla, Qro.
COSTO $19,000.00
ESPACIO 70 m2 construidos
AREAS
2 habitaciones, baño, sala, comedor, cocina y área de lavado, gas estacionario
DIRECCIÓN Los Girasoles
COSTO $9000.00
ESPACIO 80 m2 construidos
AREAS
2 habitaciones, baño, sala, comedor, cocina, aire lavado, un estacionamiento, filtro de seguridad, área comercial y pareas comunes dentro de fraccionamiento
DIRECCIÓN h
La Pradera
COSTO $10,000.00
ESPACIO 70 m2 construidos
AREAS
2 habitaciones, 2 baños, sala, comedor, área de lavado, un estacionamiento, pareas comunes (juegos y palapas)
DIRECCIÓN El Roble
COSTO $7,500 00
ESPACIO 50 m2 construidos
AREAS
2 habitaciones, baño, cocina, sala, comedor, calentador solar
O P C I O N 2
h
O P C I O N 3
h
O P C I O N 4
h
O P C I O N 5
O P C I O N 1
h
DIRECCIÓN El Marques
COSTO $8,000 00
ESPACIO 68 m2 construidos
AREAS
2 habitaciones, 2 baños, cocina, closets, persianas, canceles, estacionamiento, amenidades (alberca, terraza, áreas verdes)
DE ARRENDAMIENTO c Comercio
DIRECCIÓN Los Candiles
COSTO $4,500.00
ESPACIO 34 m2 construidos
AREAS
Con baño, luz independiente, agua prorrateada, estacionamiento
DIRECCIÓN Niños Heroes
COSTO $6,000 00
ESPACIO 34 m2 construidos
AREAS
Medio baño, servicios independientes, sin problemas de estacionamiento
DIRECCIÓN Centro
COSTO $6,500 00
ESPACIO 35 m2 construidos
AREAS
Medio baño, sin problemas de estacionamiento
DIRECCIÓN Centro
COSTO $7,000.00
ESPACIO 36 m2 construidos
AREAS Medio baño, estacionamiento amplio (sin problemas)
h c c c c
O P C I O N 6
O P C I O N 1
O P C I O N 2
O P C I O N 3
O P C I O N 3
DIRECCIÓN Pie de la Cuesta
COSTO $7,200 00
ESPACIO 635 m2 construidos
AREAS Medio baño, cortina metálica, en plaza comercial
DIRECCIÓN El Marques
COSTO $8,870 00
ESPACIO 30 m2 construidos
AREAS En plaza comercial, estacionamientos disponibles, con mantenimiento
DE VENTA DE INMOBILIARIOS
DIRECCIÓN Privalia Ambienta
COSTO $1,180,000 00
h Habitacional
ESPACIO Terreno y construcción de 70m2
AREAS 2 habitaciones, 2 baños, un estacionamiento
DIRECCIÓN Cumbres del Lago
COSTO $1,950,000 00
ESPACIO Terreno y construcción 64m2
AREAS 1 habitación, baño, cocina, sala, comedor, cuarto de lavado techado, 2 estacionamientos, áreas verdes, áreas recreativas
DIRECCIÓN Pirules 1
COSTO $1,850,000.00
ESPACIO Terreno y construcción de 76m2
AREAS 2 habitaciones, 2 baños, un estacionamiento, sala, comedor, cocina (equipada), área de lavado, amenidades (juegos, albercas, asador)
c
O P C I O N 5 c
O P C I O N 6
h
h
h
O P C I O N 1
O P C I O N 2
O P C I O N 3
DIRECCIÓN San Isidro
COSTO $1,250,000
ESPACIO Terreno y construcción de 54 m2
AREAS
1 habitaciones, 1 baño, un estacionamiento, sala, comedor, cocina, área de lavado, patio trasero en planta baja, balcón trasero
DIRECCIÓN El Marques
COSTO $1,650,000.00
ESPACIO Terreno y construcción 75m2
AREAS
2 habitaciones, baño, cocina, sala, comedor, cuarto de lavado techado, un estacionamiento, áreas verdes, áreas recreativas
DIRECCIÓN Eduardo Lorca
COSTO $1,000,000 00
ESPACIO Terreno y construcción 51 m2
AREAS
2 habitaciones, baño, un estacionamiento, amenidades (parque, juegos, gimnasio), seguridad
DE VENTA DE INMOBILIARIOS
c Comercio
DIRECCIÓN Juriquilla
COSTO $810,000.00
ESPACIO 30 m2
AREAS
Medio baño, en plaza comercial, 2 estacionamientos
DIRECCIÓN Plaza Mirador
COSTO $830,000.00
ESPACIO 32 m2
AREAS
Medio baño, no incluye mantenimiento, servicio de agua y luz, en plaza comercial con estacionamiento techado, terraza común
h h h c c
O P C I O N 4
O P C I O N 5
O P C I O N 6
O P C I O N 1
O P C I O N 2
DIRECCIÓN El Monte
COSTO $830,000.00
ESPACIO 40 m2
AREAS
Medio baño, un estacionamiento, dentro de un fraccionamiento
DIRECCIÓN Cumbres del Lago
COSTO $990,000 00
ESPACIO 34 m2
AREAS
Preparación para medio año, en plaza comercial (elevadores, vigilancia, estacionamientos, baños)
DIRECCIÓN Álamos 3ª Secc.
COSTO $1,300,000 00
ESPACIO 40 m2
AREAS Recepción, oficina, privado, cocineta y medio baño
DIRECCIÓN San Angel
COSTO $1,325,000 00
ESPACIO 40 m2
AREAS 2 baños, dos estacionamientos, preparación para ser oficina, dentro de centro comercial
c c c c
O P C I O N 6
O P C I O N 3
O P C I O N 4
O P C I O N 5
TABLA COMPARATIVAS
1 2 3 4 HABITACIONAL VENTA 5 6 OPCIÓN PRECIO M2 PRECIO / M2 $1,180,000.00 70 $16,857.14 $1,950,000.00 64 $30,468.75 $1850,000.00 76 $24,342.11 $1,250,000 00 54 $23,148 15 $1,000,000.00 51 $16,857.14 $1,650,000.00 75 $22,000.00 PROM $1,100,000.00 71 $22,278.88 1 2 3 4 HABITACIONAL ARRENDAMIENTO 5 6 OPCIÓN PRECIO M2 PRECIO / M2 $13,000.00 93 $139.78 $19,000.00 70 $271.43 $9,000 00 80 $112 50 $10,000.00 70 $142.86 $7,500.00 50 $150.00 $8,000.00 68 $117.65 PROM $13,300 00 53 33 $155 70 1 2 3 4 COMERCIO VENTA 5 6 OPCIÓN PRECIO M2 PRECIO / M2 $820,000 00 30 $27,000 00 $830,000 00 32 $25,670 00 $831,600.00 40 $20,790.00 $990,000.00 34 $29,170.00 $1,300,000 00 40 $32,500 00 $1,325,000 00 40 $33,125 00 PROM $1,014,433.00 36 $28,167.90 1 2 3 4 COMERCIO ARRENDAMIENTO 5 6 OPCIÓN PRECIO M2 PRECIO / M2 $4,500.00 34 $132.56 $6,000.00 34 $176.20 $6,500.00 35 $185.34 $7,000 00 36 $194 90 $7,200.00 35 $205.15 $8,870.00 30 $295.00 PROM $6,678.67 34 $196.00
TABLA DE PROPUESTA
Demanda creciente de la venta de departamentos y comercio Personas por vivienda en la zona
Costo del departamento se eleva debido a la plusvalía y demanda de la zona
PROPUESTA COMERCIAL PROPUESTA HABITACIONAL
OPCIÓN PRECIO VENTA M2 PRECIO RENTA $1086,254.50 35 $14,583.70 OPCIÓN PRECIO VENTA M2 PRECIO RENTA $1,850,000.00 60 $13,300.00 - 35 $16,000.00 Propuesta Inicial Propuesta Real $2,500,000.00
Propuesta Inicial Propuesta Real O B S E R V A C I O N E S
60 -
Rango de metraje que buscan 2 dormitorios con 2 baños Población objetivo, en constante búsqueda de departamentos 50 - 80metros 2 1-2 2 dorms.
COSTOS DE CONSTRUCCIÒN
DEPARTAMENTOS
Construcciones tipo a
COMERCIO
Construcciones tipo a
TERRENO Y ENTORNO
PROYECTOS INMOBILIARIOS ENTREGA FINAL
INTRO
Desarrollo de la viabilidad económica del proyecto, a partir de la diferencia entre los ingresos por ventas y alquiler y los costos asociados. Con los el análisis se pudo obtener el VAN y el TIR Finalmente se evaluaron las posibilidades de financiamiento.
PROFESORA RUT RODRIGUEZ
+ RAMÓN + SOFIA
DARIAN
LOGROS
Se identificó y detalló las distintas categorías de gastos dados en la realización del proyecto. Se especificó la proyección de ventas y el retorno de utilidades.
GASTOS E INGRESOS
TOTAL DE GASTOS -$24,265,000
TOTAL DE INGRESOS $30,827,225
TASA INTERNA DE RETORNO
33.92%
NOTAS
Entre nuestras lecciones aprendidas, se encuentra la importancia de realizar un buen estudio de mercado, para evaluar las características del mercado inmobiliario al cual nos adentremos, al igual que las de nuestro mercado potencial.
De este modo, lograremos desarrollar un proyecto que cubra las necesidades de nuestro mercado meta y que nos ofrezca una Tasa Interna de Retorno atractiva para los posibles inversionistas.
ANÁLISIS ECONÓMICO Y FINANC
IERO
EDIFICIO COUTURA
EPIGMENIO GONZÁLES, QUERÉTARO
Gastos Admon. 2% GASTOS Gastos Op. 3% ISR 35% Retorno Esperado 23.94%
TERRENO $6,500,000.00 INVERSIÓN ANÁLISIS ECONÓMICO Y FINANCIERO $ LOCALES $4,615,000.00 $ DEPARTAMENTOS $13,150,000.00 TOTAL EGRESOS - $24,265,000.00 VNA $30,827,225.02 INVERSIÓN INVERSIÓN G o P -$24,265,000.00 -$24,265,000.00 33.92% TIR El retorno de inversión tiene un lapso de 3 años
EVALUACIÓN ECONÓMICA
7.94% INFLACIÓN 2023
INGRESOS 20
UNIDADES COSTO UNITARIO
12
$16,000.00
$2,500,000.00
INMUEBLE
RENTA LOCALES VENTA DEPARTAMENTOS
Diferencia entre Retorno Esperado y TIR
9.98%
A nuestra opinión es un muy buen negocio para invertir, pues tenemos un retorno de inversión holgado, donde podemos estar prevenidos a un mal escenario
Donde en un lapso de 10 años las ganancias serán elevadas, al tener un modelo de renta y venta, no se dejarán de obtener ingresos a lo largo de los años.
SOCAP,CasadeAhorro Lotedereferencia
https://www condusef gob mx/? p=contenido&idc=468&idcat=1#: :text=Actualmente%2C%20las%20tasas%2 0de%20inter%C3%A9s,%25%20y%2029 92%25%2C%20respectivamente
https://elpais com/mexico/2023-01-24/la-inflacion-en-mexico-se-acelera-yllega-al-794-en-la-primera-quincena-de-enero html
INDICADORES FINANCIEROS CONCLUSIONES
VAN
SE ASEGURA UN VALOR MÍNIMO DE $30,827,225.02
TIR
EL PROYECTO GENERA
HASTA UN 9.98% MÁS DEL RETORNO ESPERADO RECUPERÁNDOSE EN UN LAPSO DE 3 AÑOS
FUENTES BIBLIOGRÁFICAS
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Proyectos Inmobiliarios
Profesor Alumnos
Rut Rodriguez
Sofia + Darian + Ramón