trudo visie 2011 supporting people augustus 2011
inhoudsopgave Voorwoord
5
Inleiding
7
Interview #1 Colin Pulley
10
1 Passie voor de publieke zaak
12
2 Meervoudige publieke doelen
15
3 Geen commercieel vastgoed, tenzij...
21
Interview #2 Lisa Coviello
24
4 Dare to be different
26
5 Selectieve specialist
30
6 Verduurzaming
33
Interview #3 Dunya Olmez
40
7 Supporting People
42
Interview #4 Sabur Mortazawi
50
8 Zeggenschap
52
9 Menselijke schaal
57
Interview #5 Semanur Dulger
60
10 Competent
62
11 Continu en systematisch verbeteren
65
12 Transparant
68
Interview #6 Yasmina Shaker
70
13 Netwerkorganisatie
72
Index Deelnemers debatten DVD ‘Recht & Respect’
75
trudo visie 2011 supporting people voorwoord
voorwoord Elke vijf jaar actualiseert Trudo haar visie. Onze laatste visie, De Publieke Zaak, kwam eind 2005/begin 2006 tot stand. Aan de hand van een conceptvisie, de Trudo Top 10, debatteerden we destijds met onze stakeholders uitvoerig over de tien belangrijkste strategische keuzes. Tijdens de debatten kregen we veel lof voor een aantal keuzes die we voor ogen hadden. Maar ook snoeiharde kritiek. Een groot deel van onze stakeholders was van mening dat we ons als corporatie niet alleen op het fysieke, maar ook op het sociale domein zouden moeten richten. Die kritiek hebben we ons aangetrokken en in De Publieke Zaak namen we ons voor om ons werkterrein met name in de stedelijke vernieuwing en voor Bijzondere Klanten te verbreden richting het sociale domein.
Inmiddels zijn we vijf jaar verder. Woonondersteuning behoort tot de core business van ons team Bijzondere Klanten. Emancipatie is zelfs als zevende kernactiviteit toegevoegd aan het activiteitenpallet van Trudo. We zijn anno 2011 dus zowel in het fysieke als in het sociale domein actief. In de zomer van 2010 zijn we opnieuw gestart met het actualiseren van onze visie. Wederom dachten we na over onze eigen positie, ons beleid en onze strategieÍn voor de komende jaren. Maar vooral ook over de wijze waarop we invulling willen geven aan onze ambities als maatschappelijk ondernemer. Uiteraard betrokken we daar ook onze stakeholders weer bij. In zeven debatten met medewerkers, het klantenplatform, ambtenaren, wethouder Fiers, raadsleden, partijen uit het maatschappelijk middenveld en andere partijen in ons professionele netwerk peilden we de mening van in totaal zo’n 365 stakeholders.
P4
P5
In de nieuwe visie trekken we de lijn richting het sociale domein door. Meer nog, we stellen het centraal. In onze nieuwe visie geldt Supporting People als het centrale thema: het ondersteunen of vooruit helpen van mensen. Uit de debatten en een gehouden enquête blijkt dat 96% van onze stakeholders dat de juiste keuze vindt.
trudo visie 2011 supporting people
Naast het centrale thema Supporting People schetsen we in deze visie aan de hand van nog 12 andere punten de koers die Trudo de komende jaren gaat varen.
inleiding
De kinderen in deze visie zijn leerlingen van de Trudo Weekendschool. Als afsluiting van het schooljaar hebben zij, onder leiding van gastdocenten Martie Dekkers en Jan-Willem Geurts, in vijf zondagen geleerd hoe een echte videoclip wordt gemaakt. En hoe leer je dat nu beter dan door er zelf een te maken? Het hele, creatieve, proces hebben de kinderen doorlopen. Het eindresultaat, een adembenemend mooie en dynamische videoclip, staat op de DVD achterin deze brochure.
inleiding De corporatiesector strompelt al jaren van incident naar incident, waardoor haar imago enorme deuken heeft opgelopen. Wij zijn van mening dat de oorzaken van die imagocrisis te herleiden zijn tot vijf belangrijke ontwikkelingen.
Thom Aussems, augustus 2011.
In de eerste plaats is er de beweging van vereniging naar stichting, die de meeste corporaties hebben gemaakt. Toen corporaties nog verenigingen waren, was duidelijk dat zij van en voor de leden waren. Maar op het moment dat ze stichtingen werden, werd onduidelijk van wie de corporatie nu eigenlijk is. Hiermee ontstond een serieus legitimatieprobleem.
Ste lli ng #1 Supporting People is het juiste c entr a le them a in de v isie va n Trudo
RvC
% on een s
N
75
25
4
medewerkers Trudo
98
2
86
klantenplatform
90
10
10
comités
100
0
6
gemeenteraad EHV
100
0
4
gemeente EHV
96
4
22
100
0
27
corporaties
80
20
10
leveranciers/bedrijfsleven
98
2
59
overige
93
7
14
tota a l
96
4
242
maatschappelijk middenveld
P6
% een s
In de tweede plaats zien we dat veel corporaties na de brutering naast hun klassieke publieke taak (het voorzien in huisvesting van hen die daartoe zelf niet in staan zijn) een commerciële weg zijn gaan bewandelen. Oorspronkelijk gebeurde dat vanuit de sympathieke Robin Hood gedachte: stelen van de rijken om te kunnen geven aan de armen. We kunnen echter constateren dat deze aanpak onze sector geen goed heeft gedaan en wel om verschillende redenen. Zo’n organisatie met twee gezichten is voor de buitenwereld lastig te vatten. Maar ook intern is het niet altijd even helder, omdat er bijvoorbeeld aan een en hetzelfde project verschillende criteria worden gehangen. Daarnaast lijkt commercieel werken niet langer een middel, maar is het
P7
trudo visie 2011 supporting people inleiding
voor sommige collega’s een doel op zich geworden. Ze komen daarmee in de keiharde wereld van het vastgoed terecht en daar kleeft momenteel geen bijzonder goed maatschappelijk imago aan. Allerlei integriteitscodes moeten een en ander in goede banen leiden. En tot slot zijn er veel risico’s aan commerciële projectontwikkeling verbonden. Hoe competent zijn de bestuurders om dit tot een goed einde te brengen? Een belangrijke vraag, want als het fout gaat, komen de verliezen toch echt ten laste van het eigen volkshuisvestelijk vermogen. In de derde plaats constateren we dat het vermogen van corporaties de afgelopen 15 jaar enorm is toegenomen, als gevolg van de prijsstijgingen van het vastgoed. Opeens blijken de corporaties wel heel veel ‘vrienden’ te hebben, meestal van buiten het publieke domein, die iets met of beter van hen willen. Een vierde oorzaak van de imagocrisis ligt volgens ons in de uit de hand gelopen drang naar schaalgrootte. Wat hebben al die fusies in corporatieland nu eigenlijk opgeleverd? Een hogere efficiëntie? Meer kracht om complexe vraagstukken te kunnen oppakken? Niets van dat alles. Het belangrijkste resultaat is veelal het afbrokkelen van de lokale voeling en juist meer bureaucratie en stroperigheid in plaats van meer daadkracht. Tot slot noemen we de arbeidsvoorwaarden van corporatiebestuurders die de afgelopen 20 jaar sterk zijn verbeterd. Zozeer dat meer en meer bestuurders de sector zijn binnengestapt met heel andere drijfveren dan passie voor de volkshuisvesting. Kortom, diverse ontwikkelingen hebben er naar onze mening voor gezorgd dat de perceptie van corporaties door stakeholders in negatieve zin is veranderd. Onze corporatie wil zich nadrukkelijk inzetten om het geschade vertrouwen te herstellen. Daarvoor maken we in deze visie een aantal essentiële en principiële keuzes.
P8
P9
interview #1 trudo visie 2011 supporting people interview #1 Colin Pulley
Zijn favoriete vak nu, op de brugklas vmbo-t/havo van het Christiaan Huygens College? “Science; dat is natuur- en scheikunde. Wiskunde ligt me ook wel goed. Maar het allerleukste vind ik toch wel biologie.” Hoe kan het ook anders, voor een dierenliefhebber als Colin Pulley? Het allerliefste zou hij later dierenarts willen worden. De 12-jarige Colin heeft een Brits paspoort, maar is gewoon geboren in Nederland. Net als zijn moeder en zijn jongere broertje. “Ook mijn vader is hier geboren, maar hij heeft wel de Engelse nationaliteit. Thuis spreken we dan ook regelmatig Engels, als er familie op bezoek is, dus met die taal heb ik niet zoveel moeite. En omdat ik een vriend heb die goed Spaans spreekt, kan ik ook wel een paar woordjes in die taal.” Voeg daarbij de talen Duits en Frans die hij nu op school leert en het is duidelijk dat de wereld voor Colin open ligt. Temeer omdat hij zulke duidelijke toekomstplannen heeft. Vrolijke beestenbende “We hebben thuis drie huisdieren. Een hond, een Beagle, die Zoë heet. En twee poezen: Makita en Despero. Ik wil later graag iets met dieren en natuur gaan doen. Dierenarts, dat lijkt me wel wat.” De Weekendschool zit er voor Colin inmiddels op. Hij heeft zijn diploma op zak en kijkt met veel plezier terug op de zondagbijeenkomsten. “We hadden een erg leuke juffrouw en een heel gezellige groep. En we hebben er echt heel veel geleerd.” Dierenvriend in hart en nieren Colin’s liefde voor dieren komt niet uit de lucht vallen. Als kind al was duidelijk waar zijn hart naar uitging. Lag er een dood vogeltje op straat, dan was Colin er al snel bij met een schep om het beestje te begraven. Zijn lievelingsdier? “Een nog niet zo lang geleden ontdekte vis, die op meer dan een kilometer diepte leeft. Een prachtig dier met allemaal glitters, dat enorm snel kan zwemmen. Zoiets vind ik nou interessant.” Het is dan ook niet zo verrassend welke toekomstwensen Colin tot slot noemt. “Dat ik dierenarts kan worden. En ik hoop dat zoveel mogelijk bedreigde diersoorten weer een kans krijgen.” Het lijkt ons wel duidelijk. Iemand met zoveel passie als Colin, die komt er wel!
Wilt u het gefilmde interview met Colin zien? www.youtube.com/stichtingtrudo P10
P11
P10
P11
trudo visie 2011 supporting people 1 passie voor de publieke zaak
1 passie voor de publieke zaak
Veel van de problemen die onze sector momenteel kent, hadden naar onze mening kunnen worden voorkomen als de mensen die het voor het zeggen hebben, meer passie zouden hebben voor de publieke zaak. Dat is waarvoor wij pleiten; voor meer mensen die zich met passie voor de publieke zaak willen inzetten. Daar gaat volgens ons een zelfreinigend effect van uit. Wie passie heeft voor de publieke zaak, laat zich niet rondrijden in een Maserati met chauffeur. Passie voor de publieke zaak. Daar begint en eindigt het mee. Ook binnen Trudo. We vinden het belangrijk dat onze mensen inderdaad passie voor de publieke zaak hebben. Op bestuursniveau, maar net zo goed op het niveau van de teamleiders en de medewerkers die actief zijn op de werkvloer binnen onze zeven kernactiviteiten. Dat uit zich in een betrokken of bevlogen houding en in daadkracht. Passie is het tegenovergestelde van ambtelijk en onverschillig. Passie voor de publieke zaak moet een belangrijk selectiecriterium zijn bij de werving van nieuwe medewerkers. Niet alleen van onze eigen medewerkers verwachten we die passie. Ook als het gaat om het netwerk waarin we opereren, proberen we samen te werken met partijen en personen die onze passie delen. Het zal een beoordeling- en selectiecriterium voor leveranciers en partners worden. Hoe lastig dat misschien ook is te beoordelen, we gaan het in ieder geval proberen en we zullen het meenemen in het auditsysteem dat we in het kader van ons competentiemanagement hebben ontwikkeld. Is Trudo voldoende gedreven? Gaat zij daadwerkelijk voor het publieke doel waarvoor zij bestaat? Dat zijn de vragen waar het om gaat.
P12
Ste lli ng #2 pa ssie voor de publiek e z a a k : da a r begint het mee en da a r eindigt het mee % eens RvC medewerkers Trudo klantenplatform
% on eens
N
100
0
4
95
5
86 10
90
10
comités
100
0
7
gemeenteraad EHV
100
0
5
gemeente EHV
100
0
22
maatschappelijk middenveld
100
0
31
corporaties
100
0
11
leveranciers/bedrijfsleven
100
0
60
overige
87
13
15
tota a l
98
2
251
P13
Ste lli ng #3 trudo heef t pa ssie voor de publiek e z a a k % een s RvC medewerkers Trudo klantenplatform comités
% on een s
N
100
0
4
99
1
86
90
10
10
100
0
7
gemeenteraad EHV
100
0
5
gemeente EHV
100
0
21
maatschappelijk middenveld
100
0
28
91
9
11
leveranciers/bedrijfsleven
100
0
58
overige
100
0
14
tota a l
99
1
24 4
corporaties
trudo visie 2011 supporting people 2 meervoudige publieke doelen
2 meervoudige
publieke doelen We constateren dat de avonturen van corporaties op het terrein van het commerciële vastgoed tot een fors aantal debacles hebben geleid. We zijn dan ook van mening dat het voor onze sector goed zou zijn als corporaties ‘terug het hok in’ zouden gaan. Terug naar het publieke domein van het wonen. Trudo maakt de keuze om ‘terug het hok in’ te gaan. Maar die keuze voor het publieke domein van het wonen betekent beslist niet dat we overwegen om weer een traditionele corporatie te worden. Integendeel!
Uit de visiedebatten is gebleken dat ook onze stakeholders vinden dat alles staat of valt met passie voor de publieke zaak. Daarover bestond geen enkele discussie. Het was goed te constateren dat onze stakeholders vrijwel unaniem van mening zijn dat Trudo die passie ten toon spreidt. Maar, zo kwam tijdens een van die debatten naar voren, met alleen goede bedoelingen red je het niet. Naast passie is uiteraard ook de kwaliteit en de deskundigheid van onze mensen van belang. In hoofdstuk 10, Competent, komen we daarop terug.
P14
Veel traditionele corporaties hebben hun focus nog altijd liggen op de fysieke woningen. Toch kunnen we constateren dat het domein Wonen waarbinnen zij opereren, op zichzelf behoorlijk is geëvolueerd. Vóór de brutering draaide het bij de meeste corporaties uitsluitend om het realiseren en beheren van woningen. Dit met het oog op het klassieke corporatiedoel: het huisvesten van mensen met een bescheiden inkomen. Na de brutering zag men echter twee bewegingen. Enerzijds begaven corporaties zich naast het terrein van woningen voor hun doelgroep ook op het terrein van het commerciële vastgoed. Anderzijds werd het domein Wonen verbreed. Er was immers niet alleen oog voor de woning, maar ook steeds meer voor de omgeving en voor de klant.
P15
trudo visie 2011 supporting people
We kiezen er in deze visie verder voor om het aspect klant binnen het domein Wonen te verdiepen. Die verdieping zit hem in de wijze waarop wij onze klanten ondersteunen of vooruit helpen: Supporting People.
2 meervoudige publieke doelen
Figuur 1: ‘terug in het hok’, terug naar publieke doelen in het domein Wonen
Ook Supporting People heeft zich in feite in de tijd ontwikkeld. De intensiteit van de ondersteuning die wij onze klanten bieden, is geleidelijk aan toegenomen.
Waar corporaties voorheen hun energie vooral in de woning staken, bestaat nu veel meer oog voor wat er zich buiten die woning, in de omgeving, afspeelt. Corporaties spannen zich in om een bijdrage te leveren aan de leefbaarheid van buurten. Zo ook Trudo. We hebben ons al een aantal jaren geleden ten doel gesteld dat minimaal 50% van de tijd van onze winkelmedewerkers gericht moet zijn op verbetering van de leefbaarheid in buurten. Binnen dat begrip leefbaarheid onderscheiden we vier dimensies: voorzieningen, fysieke omgeving, sociale omgeving en veiligheid. Uitgangspunt van Trudo is om bewoners te faciliteren bij het oplossen van leefbaarheidsproblemen in hun buurt rondom die vier dimensies.
In eerste instantie was er uitsluitend sprake van sociaal beheer. Daarbij gaat het erom dat we proberen te voorkomen dat mensen hun contractuele verplichtingen niet meer na (kunnen) komen. Een voorbeeld is het afsluiten van betalingsregelingen. Vervolgens zijn we ons ook gaan richten op ondersteuning. Daarbij gaat het erom dat we proberen mensen die dreigen af te glijden, ‘binnen boord’ te houden. Veelal spelen problemen als schulden, vervuiling en het veroorzaken van overlast. Andere voorbeelden zijn de woonondersteuning die het team Bijzondere Klanten biedt en het ondersteunen van bewoners bij het aanpakken van leefbaarheidsproblemen in hun buurt.
Meer focus op de klant betekende vooral dat corporaties wat klantgerichter gingen opereren. Men startte met klantenregistratie en meting van de klanttevredenheid. Men ging in beperkte mate verschillende klantsegmenten onderscheiden, om daar vervolgens producten en diensten op af te stemmen. Zo ontstond het portfoliobeleid. Prima, maar de corporatiesector heeft die klant wel erg laat ontdekt. Zeker in vergelijking met andere branches. En nog steeds zijn veel van onze collega-corporaties vooral gefocust op het fysieke product in plaats van op de klant. Bij Trudo proberen we de klant daadwerkelijk meer en meer centraal te zetten. Een goed voorbeeld daarvan is ons streven om co-creatie breed toe te passen in onze kernactiviteiten.
Figuur 3: verdieping van het domein Wonen met Supporting People Figuur 2: het domein Wonen: van woning naar woning, omgeving en klant
P16
P17
De laatste jaren is hier emancipatie aan toegevoegd. Daarbij gaat het niet om ‘binnen boord’ houden, maar om het daadwerkelijk vooruit helpen van mensen. Helpen op te klimmen op een van de vier maatschappelijke ladders op het gebied van wonen, opleiding, werk c.q. dagbesteding en vrije tijd.
Ste lli ng #4 trudo moet zic h uitsluitend ric hten op publiek e doelen % eens
% on eens
N
RvC
25
75
4
medewerkers Trudo
41
59
86
klantenplatform
50
50
10
0
100
7
gemeenteraad EHV
50
50
4
comités gemeente EHV
36
64
22
maatschappelijk middenveld
21
79
29
corporaties
58
42
12
leveranciers/bedrijfsleven
18
82
60
overige
36
64
14
tota a l
33
67
246
trudo visie 2011 supporting people 2 meervoudige publieke doelen
P18
P19
Trudo richt zich dus op meervoudige publieke doelen binnen het domein Wonen, zoals we dat hierboven hebben geschetst. Voorbeelden van die publieke doelen zijn het aanbieden van goedkope woningen, het ondersteunen of vooruit helpen van bewoners, het bestrijden van overlast, het bevorderen van de leefbaarheid, het creëren van aantrekkelijke woonmilieus, het verhogen van de beeldkwaliteit in Eindhoven en het leveren van een bijdrage aan de stedelijke ontwikkeling. De stelling dat Trudo zich uitsluitend nog op publieke doelen zou moeten richten, leidde tijdens de debatten tot heftige discussies. Een meerderheid van onze stakeholders vindt het niet nodig dat Trudo ‘terug in het hok’ gaat en zich uitsluitend nog op publieke doelen richt. Men prijst de daadkracht van onze corporatie en zou het jammer vinden als we zaken die niet precies binnen het publieke domein vallen, zouden laten liggen. Een deel van onze stakeholders is van mening dat Trudo juist zoveel bereikt in de stad, omdat we buiten de paden treden en daarbij ook af en toe uitstapjes maken in het commerciële vastgoed. Wij zijn echter van mening dat de hybriditeit die in onze sector is ontstaan vanuit de Robin Hood gedachte, volledig is doorgeslagen. We willen breken met de tendens waarbij commercieel vastgoed een doel op zich is geworden. In beginsel zullen we ons alleen nog op meervoudige publieke doelen in het domein Wonen richten. De legitimatie voor die publieke doelen leggen we bij onze stakeholders (zie hoofdstuk 8, Zeggenschap).
3 geen commercieel
vastgoed, tenzij... De keuze om ons exclusief te richten op publieke doelen in het domein Wonen heeft als consequentie dat we in beginsel geen commercieel vastgoed meer zullen realiseren. Dus geen huurwoningen boven de huurtoeslaggrens, geen koopwoningen boven de oude NHG-grens (€265.000,-), geen winkels, geen bedrijfsruimte. We maken echter twee uitzonderingen: - Wanneer het gemeentebestuur ons vraagt om in het belang van de stad bepaalde opgaven op te pakken. Dat zullen meestal opgaven zijn die de gemeente zelf niet kan oppakken, omdat zij daarvoor bijvoorbeeld niet is toegerust, of die de markt niet wil oppakken, omdat het commercieel niet interessant genoeg is. Een voorbeeld is de realisatie van goedkope bedrijfsruimte op Strijp S. - Wanneer Trudo zelf het initiatief neemt, maar wel met de uitdrukkelijke toestemming van het gemeentebestuur. Bijvoorbeeld zoals bij de Lichttoren en het nieuwe woonprogramma in de Kruidenbuurt het geval is geweest.
trudo visie 2011 supporting people 3 geen commercieel vastgoed, tenzij...
P20
P21
Alleen met toestemming van het gemeentebestuur geven we onszelf dus de vrijheid om in commercieel vastgoed te gaan. Dit is een minder grote trendbreuk dan het wellicht lijkt. Ook bij de ontwikkeling van de Lichttoren hebben we immers aan het gemeentebestuur gevraagd of men het een goed idee vond dat onze corporatie dat zou gaan doen. Het gemeentebestuur heeft dat destijds per brief bevestigd. Ook voor de gekozen aanpak van de Kruidenbuurt hebben we toestemming. We willen dit uitgangspunt met deze visie vooral formaliseren. Tijdens de debatten bleek dat onze stakeholders het voor een belangrijk deel oneens zijn met onze keuze. Als argumenten gaven ze bijvoorbeeld dat er te weinig continuïteit in het gemeentebestuur zit en dat afhankelijkheid van het gemeentebestuur ten koste zou kunnen gaan van de innovatiekracht en slagvaardigheid van Trudo. We begrijpen deze reactie. Maar we laten in dit tijdsgewricht het borgen van onze legitimatie prevaleren boven onze slagvaardigheid. Ook als dat zou betekenen dat we om deze reden een aantal projecten aan ons voorbij zouden moeten laten gaan.
trudo visie 2011 supporting people 3 geen commercieel vastgoed, tenzij...
Ste lli ng #5 Trudo m ag zic h a lleen ric hten op com merc ieel va stgoed, wa nneer zij voor een spec ifiek projec t de toestem ming heef t va n het gemeentebestuur Figuur 4: het legitimatievraagstuk
% eens
% on eens
RvC
50
50
4
medewerkers Trudo
49
51
86
klantenplatform
60
40
10
comités
43
57
7
100
0
5
gemeente EHV
74
26
19
maatschappelijk middenveld
19
81
26
gemeenteraad EHV
P22
N
corporaties
18
82
11
leveranciers/bedrijfsleven
20
80
59
overige
21
79
14
tota a l
39
61
241
P23
interview #2 trudo visie 2011 supporting people interview #2 Lisa Coviello
Toekomstplannen? “Iets met ontwerpen,” antwoordt Lisa Coviello. Wat dat betreft beschikt deze 13-jarige over een prima startpositie. Wonend in Eindhoven, City of Design. Met een vader uit Italië, land van topontwerpers (“en lekker eten, al is oma’s friet toch favoriet!”). Een creatieve moeder die niet alleen danst, maar ook heel verdienstelijk schildert. En met tekenen en knutselen als hobby’s. Genoeg kwaliteiten om haar dromen waar te kunnen maken, lijkt ons zo. Lisa gaat naar de brugklas van het Lorentz Casimir Lyceum, waar ze erg naar uit kijkt. “Mijn basisschool is een Jenaplanschool en dat vind ik erg leuk. Elke vrijdag vieringen. Veel uitstapjes en dingen ontdekken buiten school.” Haar favoriete vakken? Tekenen en handvaardigheid natuurlijk. Maar ook Engels. Voeg daarbij Nederlands en Italiaans (“papa sprak vroeger thuis altijd Italiaans en elk jaar gaan we naar familie in Italië op vakantie”) en het zou ons niet verwonderen als straks de internationale designerswereld iets van deze ambitieuze jongedame gaat horen. Glitters en kleuren Het zal niemand verrassen dat Lisa het thema Design een van de leukste thema’s vond op de Weekendschool, die ze inmiddels heeft afgesloten. “Maar ook Ondernemerschap, waarbij we veel zelf konden doen. En Recht, waarbij we zelf ook een rechtszaak naspeelden. Ik was toen advocaat.” In een interview dat een Weekendschool-klasgenootje afnam, vertelde Lisa dat haar het beroep van etaleur wel wat leek. “Een ruimte inrichten met een bepaald thema. Met veel glitters en kleuren en dat soort dingen. Leuk!” Verstandige meid Een laatste vraag aan Lisa. Stel, je hebt drie wensen. Lang hoeft ze niet na te denken. “Mijn eerste wens is geld om leuke dingen mee te doen. En die andere twee wensen bewaar ik voor als ik ze een keer echt nodig heb.” Heel verstandig. We hopen dat je er goed gebruik van maakt, Lisa!
P24 P24
Wilt u het gefilmde interview met Lisa zien? www.youtube.com/stichtingtrudo P25
4 dare to be different
In 1995, net na de fusie, had Trudo het bezit met de slechtste prijs/kwaliteit verhouding van Eindhoven. Ook financieel stond de corporatie er in die tijd zeer slecht voor. Om zich staande te kunnen houden, was daarom het positioneringsvraagstuk voor Trudo erg belangrijk. Er was een aantal scenario’s mogelijk, zoals ‘kleiner en beter’ te worden dan de concurrentie. Met een dergelijke positionering zouden we ons echter onvoldoende kunnen onderscheiden. Uiteindelijk maakten we in ’97 de meest strategische keuze, namelijk de keuze om ‘anders’ te worden. Om een ‘andere’ corporatie te worden dan de gemiddelde collega in de stad, regio en het land. Dat ‘anders’ zijn, noemden we veel later 'Dare to be different'. P26
Anders zijn betekent nieuwe wegen inslaan. Zaken oppakken die anderen laten liggen, juist omdát anderen ze laten liggen. Trudo wil als innovatieve corporatie naar buiten treden. Aanvankelijk zochten we de vernieuwing vooral in nieuwe producten en diensten. In de Flexwoning, in Huurgarant en Huurzeker … Innovatieve initiatieven die mede de weg hebben gebaand naar ons succesvolle en elders ongekende Slimmer Kopen®. Qua diensten zijn we onderscheidend met bijvoorbeeld de woonondersteuning die we bieden aan bijzondere klanten en met de Weekendschool. Geleidelijk zijn we ook in onze processen en projecten tot belangrijke vernieuwingen gekomen. De Nieuwe Combinatie, waarin we projectontwikkeling structureel aanpakken in nauwe samenwerking met een externe marktpartij, is een unicum in corporatieland. Geleidelijk aan implementeren we co-creatie als belangrijk uitgangspunt bij onze processen in de kernactiviteiten. Projecten als de Lichttoren en de stedelijke vernieuwing in de Kruidenbuurt kunnen zeker als innovatief worden gekenmerkt. En ook de manier waarop we met onze belanghouders communiceren – denk aan het Jaarplan, Jaarverslag, LEV, ansichtkaarten, conferenties, website … – mag absoluut vernieuwend heten. We doen het anders. We zijn innovatief.
trudo visie 2011 supporting people 4 dare to be different
P27
Ste lli ng #6 Trudo is ‘ net ff a nders’ % een s
% on een s
N
RvC
100
0
4
medewerkers Trudo
100
0
86 10
90
10
comités
klantenplatform
100
0
7
gemeenteraad EHV
100
0
5
gemeente EHV maatschappelijk middenveld
95
5
21
100
0
29
corporaties
91
9
11
leveranciers/bedrijfsleven
98
2
59
overige
100
0
15
tota a l
98
2
247
‘Dare to be different’ staat niet ter discussie. Ook niet bij onze stakeholders. Men is unaniem van mening dat Trudo zich moet blijven positioneren als innovatieve corporatie. Ook vindt bijna elke stakeholder dat Trudo ‘net ff anders’ is. Dit bevestigt het beeld dat eerder uit ons reputatieonderzoek kwam.
trudo visie 2011 supporting people
Ste lli ng #7 Trudo moet zic h blij v en positioneren a l s innovatie v e corpor atie % eens
P28
4 dare to be different
% on eens
N
RvC
100
0
4
medewerkers Trudo
100
0
86 10
klantenplatform
100
0
comités
100
0
7
gemeenteraad EHV
100
0
5
gemeente EHV
100
0
22
maatschappelijk middenveld
100
0
30
corporaties
100
0
12
leveranciers/bedrijfsleven
100
0
60
overige
100
0
15
tota a l
10 0
0
251
P29
De doelgroep startende ondernemers uit de creatieve industrie behoort niet tot het domein Wonen. Toch richten we ons ook op deze doelgroep, omdat het gemeentebestuur ons expliciet heeft verzocht om ook huisvesting voor deze groep te realiseren. De keuze om ons te focussen op de vier genoemde klantsegmenten wordt breed gedragen onder onze stakeholders, zo bleek tijdens debatten. Wel kregen we regelmatig de vraag waarom we ons niet ook richten op senioren. Ons antwoord daarop is tweeledig. Ten eerste is strategie keuzes maken en vooral ook kiezen wat je niet doet. Op senioren richten wij ons niet. Ten tweede vinden wij dat bijvoorbeeld collega-corporatie Wooninc. daar veel bekwamer in is, dan wijzelf.
trudo visie 2011 supporting people 5 selectieve specialist
5 selectieve specialist
We richten ons niet zoals Woonbedrijf op de gehele huurmarkt. Trudo is zich meer en meer aan het ontwikkelen tot een nichespeler. Maar niet een nichespeler die zich met één product richt op één doelgroep. We zijn een speler die zich met een beperkt aantal producten op een beperkt aantal doelgroepen richt. Een selectieve specialist, zoals dat in de marketing heet. Trudo richt zich niet uitsluitend op de primaire doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid, zoals het ministerie die definieert. We richten ons op klanten met een inkomen tot € 40.000,-.1 Daarbinnen richten we ons in belangrijke mate op een beperkt aantal afgebakende klantensegmenten: - starters op de koopwoningmarkt; - bijzondere klanten; - huishoudens met cumulatieve achterstanden; - startende ondernemers uit de creatieve industrie/cultuur.
1 Hoe lang die € 40.000,- met de aanscherping van de financieringseisen van banken voor kopers nog houdbaar is, is de vraag. We zullen dit kritisch volgen en indien nodig de grens bijstellen.
P30
P31
6 verduurzaming Ste lli ng #8 Trudo moet zic h ric hten op
RvC
h u ishou dens
s ta rters i n
sta rters op
bi jzon dere
me t c umu l ati e v e
de c re ati e v e
de koopm a rk t
k l a nten
ac htersta n den
i n dustri e
% eens
% eens
% eens
% eens
75
100
100
25
medewerkers Trudo
97
96
88
91
klantenplatform
90
80
70
90
comités
86
100
100
71
100
100
100
100
gemeente EHV
100
100
100
91
maatschappelijk middenveld
100
97
97
85
corporaties
82
100
100
60
leveranciers/bedrijfsleven
93
100
100
98
overige
93
87
93
100
tota a l
95
97
93
88
gemeenteraad EHV
Met het oog op onze doelgroepen dienen we onze beoogde portefeuille te definiëren. Door onze voorraad te transformeren willen we voor onze klantgroepen een optimale mix creëren van locatie, woonmilieus, woningtype, woninggrootte, beeldkwaliteit, prijs, eigendoms- en beheervorm. De transformatie van de voorraad vindt plaats door woningen te vervangen of te verbouwen, door woningen om te zetten van huur naar koop, door wooneenheden te splitsen of juist samen te voegen. Maar we breiden onze voorraad ook uit. Niet alleen met woningen, maar dus ook met goedkope bedrijfsruimte.
P32
Duurzaamheid is in de afgelopen decennia een zeer belangrijk onderwerp geworden. Trudo wordt regelmatig verweten (bijvoorbeeld in de INK-audit en de visitatie) te weinig aan duurzaamheid te doen. Daarbij wordt met die term vooral gedoeld op energiebesparende maatregelen. Voor een deel is die kritiek onterecht. Met name bij nieuwe ontwikkelingen hebben we fors geïnvesteerd in duurzaamheid. Denk aan de WKO-installaties in de Lichttoren en de Kruidenbuurt en het grootste zonnedak van Nederland op het Klokgebouw. Maar ook in de bestaande voorraad hebben we bij het opknappen van verschillende complexen energiebesparende maatregelen getroffen.
trudo visie 2011 supporting people 6 verduurzaming
Voor een deel is de kritiek echter ook terecht. Tot voor kort kende onze corporatie eigenlijk geen beleid op duurzaamheid. Pas zeer recent beginnen de contouren van ons duurzaamheidbeleid zichtbaar te worden. Een belangrijke eerste stap daarin is de definitie. Duurzaamheid is een containerbegrip. Wij willen hiertoe meer rekenen dan alleen energiebesparing. Binnen het begrip duurzaamheid onderscheiden we vooralsnog vijf thema’s. P33
trudo visie 2011 supporting people 6 verduurzaming
Het allerbelangrijkste thema is in onze ogen dierbaarheid. Trudo wil een bijdrage leveren aan duurzaamheid door gebouwen en omgevingen te creëren waar mensen van houden. Gebouwen en omgevingen die mensen dierbaar zijn. Mensen zijn immers bereid om te investeren in de instandhouding van gebouwen en omgevingen die hen dierbaar zijn. Vervolgens gaat het wat ons betreft om accommodatievermogen. Door gebouwen te realiseren die in de tijd kunnen worden aangepast aan wijzigende behoeften, gaan ze langer mee. Ook daar zetten we op in. Het derde thema binnen ons duurzaamheidbeleid zijn energieprestaties. Mede omdat de verwachting is dat het aandeel van de energielasten in de totale woonlasten de komende jaren fors zal stijgen, is ook dit een belangrijk thema. Bij het formuleren van beleid hieromtrent, maken we onderscheid tussen (1) nieuwe ontwikkelingen en (2) de bestaande voorraad. Als het gaat om energieprestaties bij nieuw te ontwikkelen gebouwen, willen we in de kopgroep rijden. Belangrijke voorwaarde is echter wel dat we uitsluitend proven technology toepassen. Dit vooral met het oog op het managen van de verwachtingen van de klant. Als we een besparing beloven, moeten we die ook waarmaken.
P34
P35
trudo visie 2011 supporting people
Ste lli ng #9 Trudo moet fors in v esteren in de v erduur z a ming va n h a a r woningvoorr a a d, ook a l s die in v esteringen onrenda bel zijn
6 verduurzaming
% een s
% on een s
N
RvC
50
50
4
medewerkers Trudo
69
31
86 10
klantenplatform
60
40
comités
86
14
7
gemeenteraad EHV
75
25
4
gemeente EHV
67
33
21
maatschappelijk middenveld
79
21
28
corporaties
64
36
11
leveranciers/bedrijfsleven
70
30
60
overige
80
20
15
tota a l
70
30
246
In deze formule is het van belang dat de klant een deel van het profijt van de lagere energiekosten afdraagt aan de Energiecoöperatie. Een proefballonnetje tijdens een van de debatten wees uit dat ook klanten de oprichting van een Energiecoöperatie een goede ontwikkeling zouden vinden. Het beeld ontstond dat de klant bereid is zo’n tweederde van zijn voordeel af te staan. Wel werd als kritische kanttekening gemaakt dat er een gebrek aan keuzevrijheid zou zijn, als klanten hun energie ook bij Trudo moeten afnemen. Een belangrijke vraag bij deze aanpak is waar in de voorraad we moeten beginnen met de verduurzaming.
Gaat het om de energieprestaties in onze bestaande voorraad, dan kiezen we voor een plek achter in het peloton. 54% Van de woningen van Trudo heeft energielabel E of lager. Er ligt dus een forse opgave met betrekking tot het verduurzamen van onze voorraad. Maar omdat het met de huidige regelgeving zo werkt dat de corporatie investeert, de klant profiteert en de maatschappij applaudisseert, kiezen we niet voor complexgewijze verduurzaming. Simpelweg omdat dit te grote onrendabele investeringen vraagt.
Dit standpunt leidde tijdens de debatten tot heftige discussies. De meerderheid vindt dat Trudo, ondanks het feit dat de investering onrendabel is, de voorraad toch moet verduurzamen. We moeten dus iets slims verzinnen waarmee de verduurzaming van de voorraad betaalbaar wordt. We onderzoeken momenteel met een aantal experts op dit terrein mogelijkheden om met enkele andere partijen in de regio een Energiecoöperatie op te richten. Deze coöperatie zou goedkoop energie kunnen inkopen, om vervolgens de marge (tot zo’n 20%) tussen de inkoop en verkoop van energie in te zetten voor verduurzaming van de voorraad. In een later stadium kan die coöperatie ook de stap maken naar het zelf opwekken van energie en daarmee geleidelijk toewerken naar het gebruik van niet fossiele brandstoffen.
P36
P37
Tijdens de debatten stelden we voor om te beginnen bij de woningen van mensen met een laag inkomen. Het is tegenwoordig immers mogelijk om pandsgewijs energiebesparende maatregelen te nemen. Ongeveer tweederde van de stakeholders was hier voorstander van. Toch kiezen we vooralsnog voor een andere aanpak. Belangrijk onderdeel van Supporting People is dat we vooral mensen willen ondersteunen die zelf ook willen. Dat leidmotief zetten we hier door. In eerste instantie gaan we de woningen verduurzamen van de bewoners die zelf willen, onder de voorwaarde dat een deel van hun profijt naar de Energiecoöperatie gaat. Met deze insteek zijn de handelingskosten het laagst en zijn we niet genoodzaakt om veel arbeidsintensief missiewerk te gaan doen. Voor de verduurzaming van de voorraad zullen we periodiek een bedrag beschikbaar stellen (tranches). Is het aantal inschrijving groter dan we binnen die tranche kunnen handelen, dan beginnen we met de woningen met het laagste label.
Als je hem vraagt wat hij het mooiste gebouw van Nederland vindt, kijkt hij ook naar een ‘hernieuwd’ gebouw: Westraven van Rijkswaterstaat langs de A12. Een kantoorkolos uit de jaren zestig die door iedereen was opgegeven maar een prachtig tweede leven kreeg van bureau Cepezed.
Volkskrant; een gesprek met architect Wytze Patijn.
Naast (1) dierbaarheid, (2) accommodatievermogen en (3) energieprestaties zijn ook (4) CO2-uitstoot en (5) duurzame productontwikkeling thema’s waarop we nog beleid zullen ontwikkelen. trudo visie 2011 supporting people 6 verduurzaming
Ste lli ng #10 De prioriteit bij het v erduur z a men va n de voorr a a d moet liggen bij de woningen va n mensen met een l a ag inkomen
P38
% eens
% on een s
N
RvC
75
25
4
medewerkers Trudo
69
31
86 10
klantenplatform
90
10
comités
86
14
7
gemeenteraad EHV
50
50
4
gemeente EHV
73
27
22
maatschappelijk middenveld
86
14
29
corporaties
73
27
11
leveranciers/bedrijfsleven
55
45
58
overige
40
60
15
tota a l
68
32
246
P39
interview #3 Wat ze later wil worden? Nou ja, dat is nog niet zo duidelijk als je 12 bent. Maar Dunya Olmez heeft op de Weekendschool wel ontdekt waar haar talenten liggen. “Op het gebied van creativiteit. Schilderen, dansen, dingen maken … daar hou ik van. Ik vond Design dan ook het allerleukste thema dat we behandeld hebben.” De twaalfjarige Dunya is in Eindhoven geboren, net als haar broertje van 5. Haar ouders komen uit Turkije. “Een heerlijk land om op vakantie te gaan, lekker aan het strand. En om familie te bezoeken.” Tijdens die trips steekt ze wel wat Turks op, maar ze leert die taal toch vooral van haar opa en oma, die eveneens in Nederland wonen. “Thuis spreken we vooral Nederlands.” Leergierige jongedame Dunya zit in de eerste brugklas van het Christiaan Huygenscollege en doet het daar uitstekend. “Ik had gedacht dat het veel moeilijker zou zijn, maar tot nu toe haal ik best goede punten.” Toen ze van de Weekendschool hoorde, zat ze nog op basisschool Rapenland, waar ze het erg naar haar zin had. Haar favoriete vakken daar? “Spelling, rekenen en natuurkunde.” Zozo, een leergierige dametje kennelijk. (Op de Weekendschool staat Dunya bekend als ‘het meisje dat altijd zoveel vragen stelt’) “Mijn moeder las in de krant een stukje over de Weekendschool en zei ‘dat is echt iets voor jou, Dunya!’ Ze is meteen gaan rondbellen en toen kwam juf Marga bij ons thuis om van alles te vertellen. Ik heb me direct aangemeld en daar heb ik geen moment spijt van gehad. Het is erg gezellig op de Weekendschool en je leert er allerlei zaken over interessante beroepen. Over dokter of advocaat bijvoorbeeld, wat je dan precies doet en hoe je dag er uit ziet.” Dokter of advocaat … Misschien gaat deze jongedame die kant wel op. Of ze gaat dansen als haar idool Timor – so you think you can dance – Steffens. Of schilderen als haar favoriete kunstenaar Paul Megens. De wereld ligt voor je open als je 12 bent!
Wilt u het gefilmde interview zien met Dunya? www.youtube.com/stichtingtrudo
trudo visie 2011 supporting people interview #3 dunya Olmez
P40
P41
P40
P41
7 supporting people
Trudo kiest voor Supporting People: het ondersteunen of vooruit helpen van mensen. In tegenstelling tot bijvoorbeeld de Britse corporaties die simpelweg domeinen als Welzijn, Zorg en Re-integratie aan hun speelveld hebben toegevoegd, kiezen wij ervoor om in principe binnen het speelveld van het domein Wonen te blijven. Als het gaat om ondersteuning van klanten, zien we onszelf niet als uitvoerende partij, maar als intermediair. Als de verbindingsofficier die verbinding legt met partijen uit anderen domeinen, zoals het Onderwijs, Welzijn, Zorg en Re-integratie. Als verbindingsofficier brengen we klanten en partijen in ons netwerk uit die domeinen samen en in beweging. Daarom is het van belang dat Trudo beschikt over een breed en diep netwerk met partijen die, net als onze corporatie, passie hebben voor de publieke zaak.
trudo visie 2011 supporting people 13 supporting people
Figuur 5: Supporting people: vooral verbindingsofficier
P42
P43
trudo visie 2011 supporting people 7 supporting people
Zo nu en dan moet je wel het lef hebben om het domein Wonen te verlaten. We hebben afgelopen jaren rondom het onderwerp emancipatie regelmatig ervaren dat er helemaal niets gebeurt als elke partij netjes binnen zijn eigen domein blijft. Soms is het nodig dat we tijdelijk ons ‘hok’ verlaten om iets voor elkaar te krijgen. Een mooi voorbeeld daarvan is onze bemoeienis met Hakim, het zoontje van Somalische vluchtelingen. Hakim was een van de eerste kinderen die in 2008 deelnamen aan het mentorenproject dat Trudo samen met Basisschool de Zevensprong en een aantal andere partijen is gestart. Zijn mentor, in dit geval een medewerker van Trudo, ondersteunde Hakim bij de overgang van groep 8 van de basisschool naar de brugklas van het voortgezet onderwijs. Hij regelde een fiets voor Hakim, ging mee naar informatieavonden, kocht samen met Hakim boeken en regelde een PC voor het gezin. Inmiddels doet Hakim het prima op de havo en wordt ook ondersteuning voor de rest van het gezin georganiseerd. Zo draait nu ook het zusje van Hakim mee in het mentorenproject en doet de vader mee in een re-integratiepilot die we samen met Atlant zijn gestart. Voor de moeder proberen we een vorm van dagbesteding te organiseren. En voor Hakim en zijn zusjes is inmiddels geregeld dat ze ook lid zijn van een sportvereniging. Dit voorbeeld laat precies zien hoe Trudo haar rol als verbindingsofficier wil invullen. Op een manier waarbij we af en toe het domein van het wonen als vanzelfsprekend verlaten.
Binnen Supporting People onderscheiden we twee niveaus: het individuele en het collectieve niveau. Op het eerste niveau gaat het om het ondersteunen van individuen. Daarbij richten we ons op twee groepen die we willen ondersteunen of vooruit helpen: (a) Mensen met cumulatieve achterstanden en (b) starters. Op het tweede niveau gaat het om het ondersteunen van mensen op collectieve schaal. Hierbij onderscheiden we (a) niet-ingrijpende interventies op het gebied van leefbaarheid en (b) ingrijpende interventies op het vlak van stedelijke vernieuwing.
Figuur 6: Supporting People
P44
P45
trudo visie 2011 supporting people
Bij emancipatie gaat de ambitie verder dan enkel het ‘binnen boord’ houden van mensen met cumulatieve achterstanden. Onze activiteiten in dit kader zijn erop gericht om mensen ook echt vooruit te helpen op de maatschappelijke ladder, op het gebied van wonen, opleiding, werken/dagbesteding en vrije tijd. Op dit terrein zien we voor Trudo zoals gezegd vooral de rol van intermediair of verbindingsofficier. Voor de uitvoering zoeken we vooral samenwerking met partijen of mensen uit ons netwerk. Professionals, maar zeker ook zo veel mogelijk vrijwilligers.
7 supporting people
Supporting People gericht op mensen met cumulatieve achterstanden, draait bij Verhuur en Beheer en bij Bijzondere Klanten voor een belangrijk deel om het ‘binnen boord’ houden van mensen. Zo is de woonondersteuning van Bijzondere Klanten gericht op het voorkomen dat deze mensen weer afglijden in hun oude problematiek, zoals verslaving. Daarbij wordt heel nauwkeurig in beeld gebracht op welke terreinen en in welke mate ondersteuning gewenst is. Vervolgens wordt een plan gemaakt waarin de vorm en de frequentie van de ondersteuning zijn opgenomen en wordt de ondersteuning conform plan uitgevoerd. De winkel zal een soortgelijke aanpak hanteren bij circa 250 huurders met problemen. Mensen die door huurschulden uit hun woning gezet dreigen te worden bijvoorbeeld. Of mensen die het niet zomaar lukt om zonder problemen goed samen te leven met andere buurtbewoners. Onze medewerkers in de winkel spannen zich, samen met partners in hun netwerk, in om deze mensen waar mogelijk te ondersteunen bij het oplossen van hun problemen, zodat ze op een goede manier in hun woning en buurt kunnen blijven wonen.
P46
P47
Starters bieden we de kans om te stijgen op de wooncarrièreladder, doordat we met Slimmer Kopen® en Slimmer Financieren® enkele ontbrekende sporten op die ladder invullen. Vanuit het perspectief Supporting People is het van belang dat we doorstroming creëren. Zo veel mogelijk Slimmer Kopers moeten doorstromen naar de reguliere koopmarkt, zodat er voortdurend woningen vrijkomen voor nieuwe starters. Daarbij zullen we bewoners ondersteunen. Maar wellicht zullen we ook bij kopers aan sociaal beheer gaan doen. Bijvoorbeeld door ook diensten te richten op ondersteuning van kopers met betalingsproblemen. Op het collectieve niveau onderscheiden we enerzijds leefbaarheid. Daarbij ligt de focus op het ondersteunen van bewoners bij het verbeteren van de leefbaarheid in hun buurten. We willen hen faciliteren om in kleine tijdelijke netwerkjes overzichtelijke leefbaarheidsproblemen dicht bij huis op te lossen. In buurten waar we in co-creatie met bewoners interveniëren, moet het effect zijn dat de leefbaarheid op termijn hoger wordt gewaardeerd. Bij de stedelijke vernieuwingsopgaven verbeteren we de leefbaarheid van de buurt door bestaande woningen op te knappen of te vervangen door nieuwbouw. Maar ook omzetting van huurwoningen naar Slimmer Kopen® woningen komt de leefbaarheid in buurten ten goede, doordat daarmee de bewonerssamenstelling in de buurten verandert. Anders dan veel andere corporaties zetten we bewoners bij stedelijke vernieuwing mee aan het stuur. In de Kruidenbuurt bijvoorbeeld hebben bewoners van begin af aan veel invloed gehad op de ontwikkeling van hun nieuwe wijk (bijvoorbeeld sociaal plan, programma, inrichting openbare ruimte). Bij stedelijke vernieuwing ondersteunt Trudo bewoners in het proces om samen met hen tot interventies te komen die de buurt in de perceptie van bewoners verbeteren.
Ste lli ng #11 Trudo moet meer tijd, geld en energie stek en in het ondersteunen va n k l a nten die vooruit willen in het le v en % eens
% on eens
RvC
75
25
4
medewerkers Trudo
86
14
86 10
klantenplatform
100
0
comités
100
0
7
gemeenteraad EHV
100
0
4
gemeente EHV
80
20
20
maatschappelijk middenveld
90
10
29
corporaties
92
8
12
leveranciers/bedrijfsleven
79
21
58
overige
86
14
14
tota a l
86
14
24 4
Verreweg het grootste deel van onze stakeholders is het eens met de stelling dat we ons vooral moeten richten op het ondersteunen van mensen die vooruit willen in het leven. Tijdens de debatten kregen we regelmatig de vraag waarom we ons niet zouden richten op mensen die zelf niet ‘van de bank’ willen komen. Het antwoord is simpel. We willen vooral tijd, geld en energie steken in zaken waarmee we met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid resultaat kunnen behalen. Maar uiteraard blijven we ons wel inspannen om huurders die dreigen af te glijden, ‘binnen boord’ te houden.
P48
N
trudo visie 2011 supporting people 7 supporting people
P49
interview #4
trudo visie 2011 supporting people interview #4 Sabur mortazawi
“Dat de oorlog voorbij zou zijn. En dat het land net zo modern zou zijn als Europa.” Meer wensen heeft Sabur niet voor zijn geboorteland Afghanistan. Wellicht dat de 13-jarige brugklasleerling aan het Augustinianum daar later een bijdrage aan kan leveren. Als hij zijn studie aan Cambridge University heeft voltooid. Want dat is zijn ambitie! Sabur Mortazawi kwam in 2006 vanuit Herat, Afghanistan, via Iran naar Nederland. Samen met zijn moeder, broertje en twee zusjes. Na acht jaar werd het gezin eindelijk herenigd met vader, die al in Nederland was. Na enkele maanden in een asielzoekerscentrum kregen de Mortazawi’s een woning in Eindhoven en konden ze een nieuw bestaan gaan opbouwen. Diploma Weekendschool Sabur zat net in groep 7 van de basisschool, toen hij de kans kreeg op zondagmiddag naar de Weekendschool te gaan. “Doen,” zei mijn vader, “dan kun je straks veel beter kiezen wat je wilt worden. Bovendien leek het me gewoon heel leuk!” En leuk was het; Sabur heeft na twee jaar net zijn Weekendschool diploma ontvangen en vindt het jammer dat het erop zit. Op naar Cambridge Gelukkig biedt de brugklas van het Augustinianum genoeg nieuwe uitdaging. Of het nu havo, vwo of gymnasium wordt, dat weet Sabur nog niet. “Maar ik hoop in ieder geval dat ik straks na zes jaar naar Cambridge kan om te studeren. Dat lijkt me geweldig. Wat ik uiteindelijk zou willen worden? Archeoloog misschien. Uitvinder of wetenschapper.” Aan zijn toewijding en enthousiasme zal het niet liggen. Veel succes Sabur!
Wilt u het gefilmde interview zien met Sabur? www.youtube.com/stichtingtrudo P50
P51
P50
P51
trudo visie 2011 supporting people 8 zeggenschap
Ste lli ng #12 Stop de be voogding in onze sec tor . Co - c reëren met k l a nten is de toekomst % eens
8 zeggenschap Op het niveau van producten, projecten, processen en complexen willen we onze klanten meer invloed geven. Daarbij doelen we op co-creatie en co-productie. Het uitgangspunt is dat we producten, projecten en processen zo veel mogelijk samen met onze klanten ontwikkelen. En dat we, waar mogelijk, ook in de uitvoering meer verantwoordelijkheid bij de klant leggen. Trudo heeft daarbij geen uitvoerende, maar een faciliterende rol. Wanneer het bijvoorbeeld gaat om de leefbaarheid in buurten en complexen, vinden we dat bewoners zelf daar in de eerste plaats voor verantwoordelijk zijn. Wij zien het als onze taak om hen te ondersteunen bij het verbeteren van de leefbaarheid.
RvC medewerkers Trudo klantenplatform
% on eens
N
100
0
4
92
8
86 10
80
20
comités
100
0
7
gemeenteraad EHV
100
0
5
gemeente EHV
96
4
22
maatschappelijk middenveld
92
8
26
100
0
12
leveranciers/bedrijfsleven
corporaties
98
2
56
overige
86
14
14
tota a l
94
6
242
Ook bij onze stakeholders is er geen enkele twijfel dat co-creatie de toekomst is. Als het gaat om de zeggenschap op het niveau van de organisatie, ligt dat anders. Hierbij gaat het wederom om het vraagstuk van de legitimatie. Zoals eerder aangegeven, halen we de legitimatie van onze eventuele zijstapjes in het commerciële domein bij het gemeentebestuur. Voor onze activiteiten in het publieke domein Wonen lijkt het op het eerste gezicht voor de hand te liggen dat we de legitimatie zoeken bij onze klanten. Trudo heeft een Klantenplatform, maar we constateren dat de invloed van dat orgaan, zoals geregeld in de overlegwet, toch vooral beperkt blijft tot advisering en bindende voordracht van twee leden van de Raad van Commissarissen. Voor de legitimatie van onze activiteiten is dit onvoldoende. Wij zijn van mening dat de zeggenschap van onze klanten moet worden vergroot.
P52
P53
Ste lli ng #13 De zeggensc h a p bij Trudo moet bij de k l a nten liggen
RvC medewerkers Trudo
Met de stelling dat de zeggenschap bij Trudo bij de klanten moet liggen, is ongeveer de helft van de stakeholders het eens. Een belangrijk bezwaar dat tijdens de debatten werd aangevoerd, is dat het voor klanten lastig zou zijn om in het algemene belang te denken. Dat kennis nodig is om belangrijke besluiten te kunnen nemen. Dat het de innovatie remt. En dat het vertragend werkt, omdat continu consensus wordt gezocht. Bovendien werd de vraag geopperd of het alleen klanten zouden moeten zijn die zeggenschap hebben binnen Trudo. Wat ons betreft zijn er twee mogelijke richtingen. Terug naar het verleden, naar een structuur (zoals vroeger de vereniging) waarbij alleen klanten zeggenschap hebben. Of naar een structuur waar stakeholders in bredere zin dan alleen klanten zeggenschap hebben. In de context van meervoudige publieke doelen lijkt de tweede richting het meest voor de hand te liggen. Tijdens de debatten bleek ook relatief veel draagvlak voor een structuur waarin stakeholders zeggenschap krijgen.
% eens
% on eens
N
0
100
4
37
63
86 10
klantenplatform
90
10
comitĂŠs
50
50
6
gemeenteraad EHV
75
25
4
gemeente EHV
79
21
19
maatschappelijk middenveld
59
41
22
corporaties
60
40
10
leveranciers/bedrijfsleven
40
60
58
overige
64
36
14
tota a l
49
51
233
trudo visie 2011 supporting people 8 zeggenschap
Een volgende keuze die we dan moeten maken, is waarover de stakeholders dan zeggenschap krijgen. We denken daarbij aan het vaststellen van het jaarplan, de begroting, de jaarrekening en aan een bindende voordracht van alle leden van de Raad van Commissarissen. In de komende periode gaan we op zoek naar een goede structuur om stakeholders zeggenschap binnen onze corporatie te geven. Vervolgens zullen we daar een aantal jaren mee gaan proefdraaien, voordat we die zeggenschap formaliseren.
P54
P55
trudo visie 2011 supporting people 9 menselijke schaal
9 menselijke schaal Veel problemen in de sector worden naar onze mening veroorzaakt door een uit de hand gelopen drang naar schaalgrootte. Maar wat hebben de fusies in corporatieland nu eigenlijk opgebracht? Een hogere efficiëntie? Meer kracht om complexe vraagstukken te kunnen oppakken? Niets van dat alles. Het belangrijkste resultaat is juist meer bureaucratie en stroperigheid, in plaats van meer daadkracht. Bovendien gaat de grootschaligheid veelal ten koste van de lokale of regionale verankering van corporaties, waardoor ze de voeling met de lokale en regionale context verliezen. Daarom staat Trudo nog steeds achter haar keuze om klein en lokaal (of regionaal) te blijven. Met klein bedoelen we dat we geen fikse groei van onze voorraad nastreven. Zo’n 12.500 eenheden (inclusief Slimmer Kopen® woningen) is het maximum. Dat is een schaalomvang die mensen kunnen overzien. We willen niet de grootste zijn, maar de beste.
P56
P57
trudo visie 2011 supporting people 9 menselijke schaal
Waar we groots in willen zijn, zijn de activiteiten die we voor onze klanten ontplooien. Bij een corporatie die klein wil zijn in bezit, maar groots in activiteiten, hoort een organisatie die lenig en beweeglijk is en die zich daardoor continu kan aanpassen aan de actuele opgave. Trudo heeft daarom gekozen voor kleine zelfsturende teams met allround medewerkers in de front-office, gekoppeld aan de zeven kernactiviteiten. Daar vinden de contacten met onze klanten plaats. Deze teams zijn herkenbaar en gemakkelijk bereikbaar voor onze klanten. De teams in de front-office worden ondersteund door eveneens kleine zelfsturende teams in de back-office. Alle teams staan onder leiding van een meewerkend voorman. Om de lokale/regionale verankering van Trudo te waarborgen, blijven we uitsluitend werkzaam in onze eigen regio. Daarnaast is het wenselijk dat bestuurders en commissarissen uitsluitend uit de regio komen. Hetzelfde geldt voor een substantieel deel van onze medewerkers. Verlokalisering, zoals Lenny Vulperhorst het noemt.
P58
P59
interview #5 Wat ze vooral heeft geleerd op de Weekendschool? Dat er zoveel mogelijkheden zijn. “Vroeger wilde ik zoals zoveel kinderen politieagent of arts worden. Later architect, omdat ik best goed kan tekenen. Maar dan ontdek je al die beroepen op de Weekendschool en nu weet ik het niet meer. Misschien wel rechter.” En waarom niet? Aan hersens en ambitie ontbreekt het de 13-jarige Semanur Dulger in ieder geval niet! Semanur Dulger zit nu in de brugklas havo/atheneum van het Bisschop Bekkerscollege, waar ze het uitstekend doet. Ze is van Turkse afkomst, maar geboren in Nederland. “Net als mijn broer en mijn ouders. Thuis spreken we gewoon Nederlands, maar als we in gezelschap van familie of Turkse vrienden zijn, dan praten we Turks.” Voeg daarbij de talen die ze nu leert op school – Frans, Engels, Duits en Spaans – en de wereld ligt letterlijk voor Semanur open. Zoveel mogelijkheden Semanur was een voorbeeldige leerling op basisschool ‘t Palet. Met een Cito-score van maar liefst 545. “Daar was ik best trots op. De leukste vakken vond ik rekenen en geschiedenis.” Op de Weekendschool leerde ze vooral dat er meer is in het leven. Dat je keuzes kunt maken als het om je toekomst gaat. “Maar het was er vooral ook heel leuk hoor. Vooral de lessen rondom ondernemerschap. En het thema Recht dus, waarbij we samen een echte rechtszaak mochten spelen.” Bezige tante De toekomst ligt open, als je ervoor wilt werken. En dat wil Semanur. Na school naar huis om huiswerk te maken. Natuurlijk af en toe ook tijd nemen voor andere dingen. Tennis en zwemmen bijvoorbeeld. Beetje kokkerellen in de keuken. “Nou ja, de wat makkelijkere gerechten als soep, rijst en spaghetti.” En in de vakantie met het gezin erop uit. “Het ene jaar maken we leuke dagtrips in Nederland. Het andere jaar gaan we naar Turkije, meestal naar een appartement in de buurt van Istanbul. Beetje rondkijken, wat luieren en natuurlijk ook familie bezoeken. Heerlijk.”
trudo visie 2011 supporting people interview #5 semanur Dulger
We zijn ervan overtuigd dat Semanur een mooie toekomst wacht. “Ik hoop dat ik gezond en gelukkig kan leven. Niet alleen ik, maar ook mijn familie en andere mensen om me heen.” Moge je wensen uitkomen, Semanur!
Wilt u het gefilmde interview met Semanur zien? www.youtube.com/stichtingtrudo P60 P60
P61
Aansluitend op het vaststellen van deze visie, starten we met het actualiseren van de vergezichten van onze kernactiviteiten, waarbij we onze ambities nader concretiseren. Vervolgens zal per kernactiviteit in beeld worden gebracht welke competenties daarvoor nodig zijn. Dit leidt per team tot een competentieprofiel. Met een systeem van zelfevaluaties en audits zal jaarlijks worden getoetst in hoeverre de werkelijke competenties van een team aansluiten bij benodigde competenties. Is er sprake van een ‘gap’ tussen die twee, dan zullen we actie ondernemen om dat gat te dichten. Die actie kan variëren van het opleiden van medewerkers of het aantrekken van nieuwe collega’s, tot het aangaan van een samenwerking met partijen waar de benodigde competenties wel in voldoende mate aanwezig zijn.
10 competent We vinden het belangrijk dat directie, teamleiders en medewerkers die op de werkvloer actief zijn binnen de zeven kernactiviteiten, passie hebben voor de publieke zaak. Maar met goede bedoelingen alleen redden we het niet. Onze mensen moeten uiteraard ook competent zijn.
trudo visie 2011 supporting people 10 competent
Over welke competenties onze medewerkers moeten beschikken, hangt af van de opgaven die er liggen. Maar vooral ook van de ambities die onze corporatie binnen haar zeven kernactiviteiten heeft. Het maakt nogal een verschil of je mee wilt draaien in de Jupiler-league of dat je Champions-league wilt spelen. Vertaald naar Trudo: of je een rijtje nieuwbouwwoningen realiseert op een uitbreidingslocatie of dat je een gebied als Strijp S herontwikkelt. Zoals het ook nogal verschil maakt of je simpelweg woningen verhuurt en beheert, of dat je ook woonondersteuning biedt.
P62
P63
trudo visie 2011 supporting people 11 continu en systematisch verbeteren
11 continu en
systematisch verbeteren In 2009 heeft Trudo zich laten auditeren door het INK (Instituut Nederlandse Kwaliteit). Het resultaat was zeer positief en heeft ons zelfs – als eerste corporatie in Nederland – de INK-onderscheiding opgeleverd. Maar het audit-rapport kende naast een groot aantal complimenten ook een aantal zeer bruikbare aanknopingspunten voor verbetering. Eén van de belangrijkste conclusies was dat Trudo een organisatie is met twee snelheden. Het wat binnen Trudo (ambities, strategie en beleid, prestaties) loopt harder dan het hoe (verbetering en vernieuwing van de bedrijfsvoering, de driehoek processen - middelen - mensen). Dit levert een spagaat op die niet goed voelt. Nu zijn er twee manieren om dat verschil in snelheden te dichten. We zouden het wat kunnen temporiseren en dus een pas op de plaats kunnen maken. Maar we zouden ook met het hoe een stapje extra kunnen zetten. Het moge duidelijk zijn dat we geen concessies willen doen aan onze ambities, aan het wat. We streven daarom naar een stapje extra van het hoe.
P64
P65
Trudo zal zich moeten ontwikkelen tot een lerende organisatie die continu en systematisch werkt aan verbetering van haar bedrijfvoering. Verbeteren moet in de haarvaten van de organisatie komen te zitten. We hanteren daarbij het model van de Deming-cirkel. In termen van dat model hebben we ons de afgelopen jaren vooral gefocust op Plan en Do. Vanaf nu moeten we meer energie gaan steken in het verbeteren, in Check en Act. Uitgangspunt bij het verbeteren is verhoging van de klanttevredenheid en/of verhoging van de efficiëntie.
trudo visie 2011 supporting people 11 continu en systematisch verbeteren
Om dat verbeteren systematisch te kunnen aanpakken, zijn we gestart met het maken van bedrijfsmodellen per team. In die bedrijfsmodellen wordt, als afgeleide van de ambities per kernactiviteit, beschreven wat nodig is in termen van processen, middelen en mensen. Bij mensen gaat het dan vooral om de benodigde competenties. Jaarlijks zullen we deze ‘SOLL-situatie’ actualiseren op basis van eventueel veranderende ambities. Het maken van de jaarlijkse teamplannen is het moment waarbij de ‘IST-situatie’ wordt gespiegeld aan de ‘SOLL-situatie’ en de verbeterpunten in de bedrijfsvoering voor het opvolgende jaar worden geïnventariseerd. Maar ook op andere momenten in het jaar krijgen we input voor verbetering van de bedrijfsvoering. Uit de klanttevredenheidsmetingen, de personeelsenquête, de voortgangsgesprekken van medewerkers, de managementrapportage, controles in het kader van het interne controleplan, de accountantscontrole, de zelfevaluaties en audits gericht op competenties en elke vier jaar de INK-audit en de visitatie halen we continu verbeterpunten die we opnemen in het verbeterprogramma voor de bedrijfsvoering. Daarmee is het verbeterprogramma een voortschrijdend programma, waar continu nieuwe verbeterpunten aan worden toegevoegd en gerealiseerde verbetering worden weggestreept. Het hoofd staf is verantwoordelijk voor de uitvoering van dit verbeterprogramma.
P66
P67
12 TRANSPARANT De corporatiesector strompelt zoals gezegd van incident naar incident. Dit heeft het imago van de sector de afgelopen jaren fors aangetast. De enige manier waarop wij de buitenwereld kunnen laten zien dat Trudo wel verantwoord en integer opereert, is door op een transparante wijze verantwoording af te leggen over ons doen en laten. We vinden het belangrijk dat we transparant zijn op vier terreinen. Strategie en beleid Trudo geeft via deze visie inzicht in haar beleid voor de lange termijn. Prestaties Via het jaarplan en het jaarverslag geven we elk jaar inzicht in de prestaties van onze corporatie. Beide zijn bedoeld voor alle belanghouders. Het jaarplan noemt de belangrijkste prestaties die we voor een opvolgend jaar beogen. Over de voortgang op deze prestaties leggen we elk kwartaal verantwoording af op onze website. Daarnaast leggen we elk jaar in het jaarverslag verantwoording af over de prestaties van het voorgaande jaar. Trudo maakt ook prestatieafspraken met individuele partijen, zoals bewonersorganisaties. Elk kwartaal leggen we naar die betreffende partij verantwoording af over de voortgang rond de prestaties. Ook ontvangt elke partij jaarlijks een specifiek jaarverslag over het voorgaande jaar. Klantenprocessen Binnen elke corporatie bestaan er uiteenlopende processen, waarbij sprake is van interactie met de klant. Denk aan verhuur, onderhoud, verkoop, financiering en beheer. Voor veel klanten is de afwikkeling door de corporatie een black box. Wij streven ernaar om de klant inzicht te verstrekken in de afwikkeling van die primaire processen en daar verantwoording over af te leggen. Ook over zaken als lotingresultaten bij woningtoewijzingen. Arbeidsvoorwaarden In de afgelopen jaren is er veel commotie geweest over de beloning van directeuren en bestuurders en vergoedingen van de commissarissen. Het bestuur van Trudo wil hier absoluut niet geheimzinnig over doen. Wij volgen de adviezen van de Commissie Izeboud en geven conform de adviezen van de Comissie Glasz in het jaarverslag en op de website jaarlijks openheid van zaken over de beloning en vergoedingen van deze personen. P68
trudo visie 2011 supporting people 12 TRANSPARANT
P69
interview #6 De leukste les tot nu toe? De videoclip maken! “Samen naar de villa van mijnheer Ed en mevrouw Imelda, voor de opnames in de studio. En tussendoor lekker buiten spelen met het hondje Ot!” Yasmina Shaker heeft het erg naar haar zin op de Weekendschool. ‘Word je allerbeste zelf’ blijkt voor deze vrolijke dame een leuke en gezellige klus! Yasmina Shaker woont in Eindhoven, in Vaartbroek, met haar vader, moeder en kleine broertje Omar. Moeder is Nederlands, vader Egyptisch. “Eerst was het de bedoeling dat we in Egypte zouden gaan wonen, maar dat ging niet door. Nu zou dat wel erg lastig zijn, want dan zou ik in groep 1 terechtkomen tussen alle kleintjes. We hebben wel een huis in Egypte, een flatje waar we regelmatig naartoe gaan. Op bezoek bij familie of gewoon lekker naar zee.” Een basisschool als alle andere Yasmina zit op de islamitische basisschool Tarieq Ibnoe Ziyad. “Gewoon een basisschool net als alle andere. Alleen krijgen wij ook lessen over de islam en aan het einde van de dag bidden we samen.” Sporten vindt ze leuk. Net als dansen en zingen. “Ook thuis op mijn kamertje. Computer aan en lekker dansen. Wel met de deur op slot, anders loopt mijn broertje steeds binnen om te kijken wat ik aan het doen ben. Irritant!” Talenten ontdekken Pa en ma hebben allebei hun talenten gezocht en ambities waargemaakt. Moeder als tolk/vertaalster, vader als gids/reisleider. Yasmina: “Ze vinden het belangrijk dat ik ook ontdek wat ik kan en leuk vind en daarom vinden ze de Weekendschool zo’n goed idee. Toen de meester in groep 6 ons een DVD’tje over de Weekendschool liet zien, wist ik meteen ‘daar wil ik naartoe’. Het is er erg gezellig, ik heb er veel vriendinnen en we doen allerlei leuke dingen. Ik wil later graag modeontwerpster worden of zoiets en ik denk dat de Weekendschool me daar wel in helpt.” Iemand die zo ontwapenend en vriendelijk het leven in kijkt, gaat dat vast wel lukken, Yasmina. Veel succes! Wilt u het gefilmde interview met Yasmina zien? www.youtube.com/stichtingtrudo
trudo visie 2011 supporting people interview #6 yasmina shaker
P70 P70
P71
13 NETWERKORGANISATIE Zoals we in deze visie al eerder aangaven, is Trudo een corporatie met een breed pallet aan activiteiten die zich richten op een fors aantal opgaven. Van relatief eenvoudige tot uiterst complexe. Om die opgaven het hoofd te kunnen bieden, gaan we verbindingen aan met de buitenwereld. We hebben immers zelf lang niet alle benodigde competenties, kennis en mankracht in huis om alles in ons eentje het hoofd te kunnen bieden. Onze corporatie heeft inmiddels een professioneel netwerk opgebouwd van zo’n 2.500 mensen. De kracht van Trudo zit hem ook in de kracht van dat netwerk en in ons vermogen om partijen uit ons netwerk aan elkaar te verbinden om snel tot oplossingen te komen. Als het gaat om activiteiten binnen de kernactiviteit Emancipatie, zijn we vooral verbindingsofficier en zoeken we voor de uitvoering andere partijen. Dat hoeven lang niet altijd professionele partijen te zijn. Integendeel, om onnodige bureaucratie te vermijden, werken we voor veel activiteiten bij voorkeur met vrijwilligers. Bijvoorbeeld met de inplaatsers in Woensel West.
trudo visie 2011 supporting people 13 NETWERK ORGANISATIE
Bij het oppakken van leefbaarheidsvraagstukken leggen we de uitvoering zo veel mogelijk bij de bewoners. Veel problemen op het gebied van leefbaarheid zijn immers het beste op te lossen in kleine mini-netwerkjes, die zich dicht bij huis richten op de aanpak van een overzichtelijk probleem. Tijdens de debatten werd het voorbeeld van de Kruidenbuurt genoemd, waar elke avond een tweetal bewoners een rondje door de wijk loopt om alle poorten dicht te doen. Een simpele, maar zeer effectieve aanpak van een leefbaarheidsprobleem. Het opbouwen en onderhouden van sterke netwerken gaat niet vanzelf. Dat kost tijd en energie. We streven naar passende en sterke netwerken rond al onze kernactiviteiten. Netwerken in alle soorten en maten, zowel voor de aanpak van grote stedelijke opgaven als voor de aanpak van relatief kleine leefbaarheidsproblemen in buurten.
P72
P73
INDEX Deeln emer
bedri j fsn a a m
de heer W. Aarts
Raadslid D66 Eindhoven
de heer A. Amar Ouyaala
Welzijn Eindhoven
de heer R. Ariens
Het Venster
de heer R. Arts
Domein
mevrouw L. Baaijens mevrouw E. Bakker
Ergon
de heer A. Bakx
Knaapen Groep
mevrouw S. Beekman
Gemeente Eindhoven
de heer R. Beijnsbergen
Gemeente Eindhoven
de heer F. Bergwerff
Buurtonderneming Woensel West
de heer P. Beterams
BMC Interlink
de heer J. Boag
Boag
de heer J. Bodd
P74
de heer J. Bogaard
RvC Trudo
de heer D. Boidin
SDK Vastgoed
de heer F. Boomen
Bouwfonds
mevrouw A. Boonen-Janssen
Gemeente Eindhoven
de heer E. Boselie
City Dynamiek
de heer W. Boselie
Lunetzorg
de heer R. Bouw
Bouwtotaal Onderhoud
de heer J. Bouw
Bouwtotaal Onderhoud
de heer H. Broekman
Progere B.V.
de heer J. Coopmans
Coopmans Lutters Bouw
de heer R. Cornelisse
Ballast Nedam
de heer R. Cox
Gustaaf Geldrop Groenspecialisten
de heer P. Damen
GGZE
de heer H. de Jong
Lumensgroep
de heer T. de Joode
Gemeente Eindhoven
de heer P. de Lange
Rondom Wonen
de heer J. de Langen
BAM Woningbouw Weert
de heer B. de Rooij
Jansen Recycling B.V.
de heer S. de Ruijter
Hurks
de heer M. de Ruiter
Dynamic Concepts Consultancy B.V.
de heer M. Dekkers
Martie Dekkers
de heer M. Delil
Gemeente Eindhoven
de heer H. Dellemann
Novadic-Kentron
de heer A. den Otter
TU/e
de heer F. Depla
Raadslid PvdA Eindhoven
de heer P. Diederen
Diederendirrix b.v.
de heer C. Donkers
Gemeente Eindhoven
de heer A. Donkers
Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders B.V.
de heer M. Eggermont
Woonbedrijf
de heer C. Eijsenring
Indigo - Wereld
de heer J. Erkens
508 GP
de heer R. Erven
Architectuur Centrum Eindhoven
mevrouw M. Fiers
Wethouder Eindhoven
mevrouw L. Folker
Edhv P75
Deeln emer
bedri j fsn a a m
Deeln emer
bedri j fsn a a m
de heer F. Fonteijn
BAM Woningbouw Weert
mevrouw E. Kunz
Gemeente Eindhoven
mevrouw T. Franssen
Ergon
mevrouw Y. Kurtulan
Chainworks
de heer W. Franz
Office P&D Care B.V.
de heer S. Langeslag
Wonen Limburg
de heer F. Geers
Gemeente Eindhoven
de heer E. Leijten
Hurks
de heer H. Geertman
Huybregts Relou
de heer F. Lier
Fontys Hogescholen
de heer C. Louwers
Politie Brabant Zuid-Oost
de heer C. Geerts de heer S. Georgi
Indigo - Wereld
mevrouw J. Lucius
Klantenplatform Trudo
de heer W. Giesbers
Adriaan Bouwgroep B.V.
de heer F. Luyten
HeRe
de heer J. Goudriaan
Van Nimwegen
de heer P. Maas
Rode Kruis
de heer A. Grashof
Woonlab
de heer T. Manders
Ton Manders Tekst & Publiciteit
de heer B. Grijseels
Ergon
de heer C. Manders
de heer W. Hamers
Talis
de heer J. Mandigers
Knaapen Groep
de heer G. Hanssen
Brink Groep
de heer R. Mansveld
Mansveld B.V.
de heer G. Heesakkers
HeRe
mevrouw I. Mantingh
Hendriks Schulten
mevrouw K. Heezen
Lumensgroep
mevrouw A. Marx
Marx&Stetekee architecten bv
de heer M. Heezen
Heezen
de heer M. Meijer
CTO
de heer R. Heijmans
Jansen Infra B.V.
de heer J. Migchels
Stam + De Koning Bouw bv
de heer P. Heijmans
WSP Infra
de heer H. Mollen
De Loods architecten en adviseurs b.v.
mevrouw S. Heins
Woonbedrijf
mevrouw J. Moonen-Gerrits
CDA statenfractie Provincie Brabant
de heer T. Hendrickx
Stichting Buurtbeheer Kruidenbuurt
mevrouw R. Muller
Buurtcomité Schôn Bennekel
de heer B. Hendriks
Hendriks Coppelmans Bouwgroep
de heer P. Nagelkerken
de heer G. Hendriks
Hendriks Schulten
de heer M. Oomen
KPMG Accountants
de heer M. Hendriks
Little Mountain
de heer M. Oosterbos
Indigo - Wereld
de heer L. Overmars
Wovesto A.T.B. bv
mevrouw R. Hermanussen de heer P. Heymans
Nederlandse Waterschapsbank N.V.
de heer T. Pauly
de heer P. Hoen
Bouwfonds
mevrouw G. Poetiray
mevrouw M. Holtzer
Ergon
de heer J. Post
de heer S. Hoorntje
Catharina Ziekenhuis
de heer P. Quik
Ergon
de heer T. Horn
Horn Consultancy
mevrouw N. Ramaekers
Gemeente Eindhoven
de heer C. Horsten
Gemeente Eindhoven
mevrouw C. Reijngoud
Reijngoudcoaching
de heer H. Horsten
Horsten & Boxstart
de heer M. Riemersma
Profond
de heer J. Huisman
Huisman Kennistransfer
de heer K. Rijnders
Raadslid leefbaar eindhoven
de heer H. Hulshuizen
HvA stichting
de heer J. Rijpma
DHV
de heer P. Hunting
Atlant Groep
de heer H. Robertus
Design Cooperation Brainport - Dutch Design Week
de heer J. Hurkmans
ICS Services B.V.
de heer S. Roijers
Simpact B.V.
de heer G. Hurks
Hurks
de heer J. Roijmans
Gemeente Eindhoven
de heer T. Jansen
A. Jansen B.V.
de heer J. Rooymans
Rooymans Van Boxtel
de heer R. Jansen
ROC Eindhoven
de heer K. Rovers
Close the Gap
de heer J. Janssen
Gemeente Eindhoven
de heer T. Ruitenbeek
De Combinatie
de heer M. Rümke
Het Zuidelijk Toneel
de heer W. Kars
P76
de heer M. Karssemakers
Gemeente Eindhoven
mevrouw Th. Sanders
Bewonersvereniging Steijgerweg
de heer A. Kivits
Gemeente Eindhoven
de heer E. Schampers
gendermarketing.nl
de heer P. Kivits
Klantenplatform Trudo
mevrouw P. Scheepers
Leger des Heils
de heer P. Klaver
ANBO
de heer R. Scherpenisse
Tiwos
de heer P. Knaapen
Knaapengroep
de heer H. Scholte
Park Strijp Beheer b.v.
mevrouw I. Knuever
Lunetzorg
de heer J. Smeets
TU/e
de heer G. Koning
RO Groep
de heer R. Smid
Dupre-groenprojecten
mevrouw K. Koning
Woonbedrijf
de heer R. Smulders
Sint Annaklooster
de heer E. Kooijmans
Van Asperdt
de heer V. Snels
Minos & Twisk
de heer P. Koppens
Humanitas
de heer W. Spapens
Dakaccent
de heer C. Kortbeek
Klantenplatform Trudo
mevrouw J. Speldenbrink-Verhoeven
ANBO
de heer H. Krijger
Innovatie|en|en
de heer G. Swart
Spierings & Swart Architectenbureau P77
Deeln emer
bedri j fsn a a m
Deeln emer
bedri j fsn a a m
de heer M. Terzibasiyan
UArchitects
mevrouw F. van Lieshout
PSW
de heer T. Theunissen
Gemeente Eindhoven
de heer M. van Loon
Klantenplatform Trudo
de heer C. Theuws
Bergopwaarts
de heer C. van PagĂŠe
Lumensgroep
de heer P. Tholenaars
Woonbedrijf
de heer A. van Rangelrooij
Architecten-en-en
de heer C. Thomassen
Lunet Zorg
de heer K. van Rassel
Architektenburo van Rassel bna bv
de heer H. Tilman
Gemeente Eindhoven
de heer M. van Rietschoten
Het Venster
de heer P. Tondeur
Gemeente Eindhoven/ veiligheidshuis
de heer M. van Rooij
GGN Brabant
de heer K. Udo
Louter projectmanagement
de heer A. van Tilburg
Stam + De Koning Bouw bv
de heer P. van Amerongen
NVT Onderhoudsgroep BV
de heer B. van Valburg
FlexManagement B.V.
de heer N. van Berckel
Deerns raadgevende ingenieurs
de heer E. van Vugt
UArchitects
de heer F. van de Kam
VB&T groep
de heer D. van Wijgerden
Klachtencommissie trudo
de heer J. van de Ven
Gemeente Eindhoven
de heer W. van Wijk
Stichting Vluchtelingen in de Knel
de heer H. van de Ven
VB&T VVE Diensten
de heer H. van Zijl
Raadslid Groen Links Eindhoven
mevrouw L. van de Ven
TU/e
de heer M. van Zijl
Ista Nederland B.V.
de heer D. van de Vleuten
A3P Groep
de heer H. Verbruggen
Gemeente Eindhoven
mevrouw F. van de Vorst
Gemeente Eindhoven
mevrouw M. Verhees
Raadslid PvdA Eindhoven
de heer J. van de Wiel
BMC interlink
de heer J. Verhoeven
Start Foundation
de heer G. van den Akker
Huybregts Relou
mevrouw G. Vermeulen
Gemeente Eindhoven/Armoedegezant
de heer P. van den Berg
B+I beveiliging
de heer S. Villavicencio
Indigo - Wereld
de heer A. van den Brand
MEE zuidoostbrabant
de heer G. Visser
KWH
de heer A. van den Dungen
A.punto Training & Coaching
de heer T. Vliegen
Electrotechniek van Lit
de heer H. van den Elzen
Klantenplatform Trudo
de heer L. Vogels
Welzijn Eindhoven
de heer M. van den Heuvel
HeRe
de heer J. Volgel
Gemeente Eindhoven
de heer J. van den Hoff
Van den hoff Installatiebedrijf bv
mevrouw M. Vossen
GGZE
de heer H. van den Homberg
Woonlab
de heer M. Vrehen
HeRe
de heer F. van den Tillaard
Gemeente Eindhoven
de heer W. Vugts
Welzijn Eindhoven
mevrouw H. van der Aa
Bewonersvereniging Steijgerweg
mevrouw K. Wagt
Raadlid CDA Eindhoven
de heer J. van der Bent
Domein
de heer W. Weide
Fakton
de heer L. van der Hoeven
Florius
de heer P. Westerman
Habitask
de heer P. van der Laar
Stichting Pikaspon
de heer E. Wiersema
ADP Architecten
de heer J. van der Laar
Mansveld
de heer R. Wijdeveld
VAC Eindhoven
mevrouw D. van der Linden
Lumensgroep
mevrouw M. Wolter
Welzijn Eindhoven
mevrouw T. van der Maas
Woningbelang
de heer J. Wouters
architectenburo JMW
de heer W. van der Pasch
Odeon Architecten
de heer A. Zaal
SG Automatisering bv
de heer H. van der Plas
Gebroeders van der Plas Schilderwerken
de heer H. van der Reijden
Zuidzorg
de heer D. van der Ven
Hurks
mevrouw L. van der Voort
Extrema
mevrouw T. van der Wielen
Woonservice
de heer E. van Diepen
IPC+ consult
de heer H. van Dijck
P78
de heer T. van Gemert
Sankomij
de heer J. van Gerwen
Gemeente Eindhoven
de heer J. van Gerwen
Deerns raadgevende ingenieurs
de heer A. van Gils
PSW
de heer A. van Grinsven
Standvast Wonen
de heer H. van Helmond
Helmond Zuidam Architecten
de heer H. van Herwaarden
Gemeente Eindhoven
de heer H. van Iersel
RvC Trudo
de heer R. van Kalmthout
Proper-Stok Groep B.V.
de heer E. van Kessel
Gemeente Eindhoven
de heer Th. van Kroonenburg
Atlant Groep P79
colofon Een uitgave van Trudo, augustus 2011 Co nc ep t Thom Aussems, Patrick Dogge, Edhv Proj ec tm a n ag e m en t Patrick Dogge, RenĂŠ Bakkerus, Edhv Tek s t Patrick Dogge, Ton Manders O n t w er p en r e a li s ati e Edhv R edac ti e Thom Aussems, Patrick Dogge B eeld Lisa Klappe Marga Hermes Martie Dekkers (beeld van de videoclip) V i d eoc li p ' r ec h t en r e spec t' Martie Dekkers Ed van Otterdijk Imelda van Maasakker Jan-Willem Geurts Marga Hermes Bazelmans AVR Veldhoven D i sc l a i m er Deze publicatie is met de grootst mogelijke zorg samengesteld. Niettemin aanvaarden de samenstellers geen enkele aansprakelijkheid voor eventuele onjuistheden. Aan de gepresenteerde informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Co p y r ig h t Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze publicatie of dvd mag zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Trudo worden gekopieerd of verveelvoudigd.
met dank a an leer li n g en va n d e tru do w eek en dsc h oo l : Abdul Baki Bilal Burak Colin Dalal Dunya Esther Ezra Imran Jacques Jacqueline Janice Khadija Kim
Lisa Mervenur Mirjam Nada Naomi Norine Ossama Sabur Saidenur Semanur Shakana Yasmina Yassmina Zakaria