A FONDO
INVERSIONES EN EL MERCADO INMOBILIARIO
Francisco Xavier Quintana Finanzas para no financieros Como lo mencionaba en mi primera participación, una opción de ahorro e inversión son los activos inmobiliarios, entendiendo estos como un área de terreno con o sin una construcción sobre este; es decir terrenos rústicos o urbanos, casas, departamentos, bodegas, locales comerciales, oficinas, en fin, usted escoja el uso que pueda dársele a esa construcción.
Inversiones en el Mercado Inmobiliario El objetivo principal reside en proteger nuestra inversión en el largo plazo y obtener dos tipos de rendimiento, uno determinado por el aumento en el precio en el tiempo de dicha propiedad y el otro entendido como el rendimiento que se obtendrá por el arrendamiento del mismo. La primera ventaja de invertir en este tipo de activos es que muy raramente el terreno pierde su valor, de hecho, solo un evento negativo muy importante como pudiera ser un desastre natural, desplazamientos sociales o incluso alguna invasión sería un factor para que nuestro terreno perdiera valor. Estos casos son contados, lo que nos deja una de las inversiones más seguras que existen. Otra cosa sucede con las construcciones, ya que adicionalmente al costo de adquisición o construcción, debemos agregar el costo de mantenimiento y sustitución, ya que si bien es cierto que una buena construcción dura para toda la vida, también es cierto que si no se le da mantenimiento adecuado los pequeños problemas como humedades, pintura, jardinería, electricidad, plomería, etc., provocarían necesariamente la sustitución o reparación de los mismos, lo que representará un costo mucho mayor. Para una mejor decisión sobre qué tipo de activo inmobiliario adquirir considere un horizonte de largo plazo, esto es de 10 años en adelante, tratando de maximizar a lo largo del tiempo el retorno de la inversión. ¿Qué quiero decir con esto? Bueno, es simple, podríamos pensar que adquirir un terreno en las afueras de la ciudad pareciera una mala decisión, aún cuando el costo de adquisición fuera muy bajo, pero si ubicamos la tendencia de crecimiento de la ciudad, las zonas en las que se está dando este crecimiento y el tipo de población que se asentará en esa zona, además tenemos las bases para pensar que la ciudad crecerá hacia esa zona y que al ritmo que está creciendo la ciudad en menos de 10 años esa zona será parte de la mancha urbana, la idea ya no solo resulta tan mala, sino que se perfila como una buena oportunidad de inversión. Si no le gusta andar haciendo estudios de mercado, ¡Aproveche las preventas! Los desarrolladores normalmente suelen ofrecer terrenos, casas o departamentos en preventa. Los precios son considerablemente menores y se puede pensar que habrá una revaluación del activo en el corto plazo. Por ponerle un ejemplo, si compra una casa cuyo valor comercial es de 100, pero recibe un descuento del 20% por comprar en preventa al contado, usted pagará por ese activo 80 y lo podrá vender en 100 una vez terminada la construcción, o una suma mayor dependiendo de la ley de la oferta y la demanda; pero suponiendo el escenario en el que usted vende en 100 su rendimiento habrá sido del 25%, ¡Ah caray! ¿De 20% de descuento a 25% de rendimiento? Así es, y tan simple como
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que los 20 que a usted le descontaron representan el 20% de 100, pero representan el 25% de 80. Considere también que no hay buena inversión sin riesgo. Se ha dado el caso en que las tendencias de crecimiento cambian, lo que parecía ser un gran fraccionamiento se quedó estancado y en el peor de los casos ¡el desarrollador simplemente desapareció del mapa! Siempre será importante que antes de hacer cualquier negociación que implique un desembolso de su patrimonio haga una pequeña investigación sobre la reputación del vendedor, recuerde, es su patrimonio, cuídelo. Si en cambio, la idea es comprar para poner en arrendamiento el activo inmobiliario considere sus rentas como el rendimiento de su inversión, esto es, haga una comparación entre las mejores tasas de rendimiento que le ofrecerán las instituciones financieras, la inflación acumulada de años anteriores y busque que la renta sea un monto superior a lo que usted pudiera recibir en un banco o por lo menos, mantener el valor de la inversión tomando como base la tasa de inflación anual. Si utilizamos el mismo ejemplo de un bien inmueble con un valor de 100, el valor mínimo de la renta anual debería de ser de 4.3, que es la tasa de inflación anual en nuestro país y el valor máximo de la renta será la que resulte de los pagos mensuales que tendríamos que hacer para adquirir ese activo, esto es un valor entre 10 y 12 anual. Déjeme insistir en que aún el arrendamiento tiene sus riesgos, por el inquilino abusivo que no quiera salirse, el que no paga la renta, el tiempo en que el inmueble quede vacio entre un inquilino y otro, el maltrato de las instalaciones eléctricas o hidráulicas. Minimice los riesgos, exija un depósito en garantía o una fianza por un número determinado de meses. Dudas y comentarios vía Twitter: @fxquintana