Marstad årsredovisning 2022

VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ÖVERSIKT

Ett annorlunda år

Verksamhetsåret 2022 har varit ett resultatmässigt bra år. Årets omsättning blev 4,504 miljoner euro (4,462 milj.), rörelseresultatet landade på 1,097 miljoner euro (1,153 milj.) och vinsten blev 754 751 euro (862 288). Utöver god och effektiv förvaltning har också ett lågt och fördelaktigt ränteläge över en längre tid varit en bidragande orsak till de senaste årens starka och stabila resultat. Under andra halvan av året uppstod dock ett trendbrott med stigande räntor och därmed ökade kostnader för bolagets finansiering. Bolaget har bra hyresgäster som sköter sina hyresbetalningar utan betydande anmärkningar, vilket mot verkar nämnvärda kreditförluster.

En ekonomi i skick och en god likviditet är en avgörande fram gångsfaktor för en fortsatt stabil och väl fungerande verksamhet. Bolaget har varit verksamt sedan 1978 och de äldsta delarna av fastighetsbeståndet har fyllt 40 år. Det krävs ett kontinuerligt underhåll av fastigheterna samt reinvesteringar i fastigheterna för att de fortsättningsvis skall vara attraktiva och framgångsrika på hyresmarknaden. En stor del av bolagets resultat återinvesteras varje år i fastigheterna.

Utmaningar på grund av världsläget

Situationen med Covid­19 viruset blev långvarigare än vad vi kunde förutspå. Detta påverkade förstås bolagets dagliga verksamhet precis som samhället i övrigt. Rysslands invasion av Ukraina i februari förstärkte därefter ytterligare osäkerhetssituationen i världen. Under året har räntorna stigit och infla tionen har varit kraftig vilket har skapat ett tryck på höjda hyresnivåer. Energikostnaderna som utgör en betydande kost nadspost för fastighetsbolag har varit mycket svåra att förutspå.

STYRELSENS VERKSAMHETSBERÄTTELSE

Allmän översikt

Verksamhetsåret 01.01.2022–31.12.2022, bolagets fyrtiofjärde år, har varit ett resultatmässigt bra år. Rörelseresultatet på 1 096 611 euro och vinsten på 754 751 euro är dock fem respektive tolv procent lägre än föregående år. Det fördelaktigt låga ränteläget som under en lång tid har gynnat bolagets ekonomi har under året stigit och ökat kostnaderna för bolagets finansiering. Det har under året inte funnits några vakanser i fastigheterna förutom de lägenheter som varit tagna ur drift för renovering. Ett stort utbud på bostadsmarknaden har medfört historiskt sett mycket korta, alternativt obefintliga kötider, vilket nu hållit i sig ett flertal år. Aktiviteten och rörelserna på bostadsmarknaden har under året återgått till det normala och påminner nu om situationen för pandemin innan olika samhällsrestriktioner infördes. Bolaget har under året varit skonat från större skador frånsett en vattenskada på Måsvägen 8. Verksamheten har fortgått planmässigt med renovering av de lägenheter som åldersmässigt stått på tur. De största renoverings­ och förnyelseinsatserna av lägenheter och allmänna utrymmen har gjorts på Skeppargatan 2 och ’Edlagården’, totalt har ett tiotal lägenheter grundrenoverats. Under året har takbytesprogrammet återupptagits med byte av taket på Lindstigen 3, den enskilt största återinvesteringsåtgärden under verksamhetsår. Styrelsen har under året tillsammans med bolagets revisor arbetat

med att kartlägga skattemässiga och finansiella konsekvenser vid ett uppförande av ett eventuellt demensboende i bolagets regi. Bolaget äger 618 lägenheter med en total uthyrningsbar yta om 33 777 kvadratmeter. Bolaget äger även 60 procent av Fastighets Ab Dalnäs som har 108 lägenheter med en total uthyrningsbar yta om 5 119 kvadratmeter.

Ekonomiskt översikt

Bolagets omsättning steg marginellt under räkenskapsperioden med 0,9 procent till 4,504 miljoner euro (4,462 miljoner euro). Bolagets rörelseresultat uppgick till 1,097 miljoner euro (1,153 miljoner euro). Hyrorna har varit oförändrade under året, den genomsnittliga hyran per kvadratmeter har varit 11,11 euro. Kreditförlusterna uppgick till 7 094 euro (1 184 euro). Det finansiella nettot uppgick till ­341 860 euro (–291 040 euro). Bolagets vinst blev 754 751 euro (862 144 euro).

Nyckeltal

(Resultat före bokslutsdispositioner och skatter – inkomstskatt)

(Resultat före bokslutsdispositioner och skatter + finansiella kostnader)

(Balansomslutning – räntefria skulder) genomsnitt för perioden

Personal

Antalet anställda i bolaget har under året i medeltal varit 6,55 (6,70) personer fördelat med 2,72 (2,97) på kontoret och 3,83 (3,73) på fastighetsskötsel, varav 3 kvinnor och 5 män. Bolaget köper tjänster för ekonomiadministration från externt bolag. Personalkostnadernas förhållande till omsättningen var 11,4 procent (11,1 procent).

Bolaget erbjuder personalen företagshälsovård samt friskvård. Friskvården sker i förebyggande syfte och erbjuds i form av subventionering av kostnaden för simhalls­, gym­, bowling­ och massagebesök. För att stärka arbetsgemenskapen görs årligen någon gemensam aktivitet utanför arbetsplatsen. Under året har personalen tillsammans besökt Käringsund och Jakt och fiskemuseet.

Kontinuerlig fortbildning sker normalt inom bolaget genom deltagande i olika externa kursverksamheter. Under året har dock ingen fortbildning skett.

Utvecklingssamtal hålls årligen och statistik över sjukfrånvaro förs samt följs upp i samarbete med företagshälsovården. Sjukfrånvaron under året uppgick till 5,5 procent (2,4 procent) av arbetade dagar.

Investering

Bolagets investeringar under året uppgick till 0,863 miljoner euro (0,497 miljoner euro). I huvudsak handlar det om grundrenoveringar av lägenheter på fastigheterna Skeppargatan 2 och Odalvägen 12 samt grundrenovering av bastu och tvättstuga på ’Edlagården’.

Taket på Lindstigen 3 har bytts under året. Förnyelse av vitvaror i lägenheterna har gjorts i de delar av fastighetsbeståndet där behov funnits. Bolaget har investerat i ny programvara för att digitalisera administrationen av uthyrningsverksamheten och kundkontakten.

Finansiering

Bolagets finansiering har varit fördelad mellan Ålands landskapsregering, Nordea, och Ålandsbanken. De långfristiga lånen uppgick per den sista december 2022 till 31,920 miljoner euro (33,019 miljoner euro). Bolaget erhåller räntestöd från Ålands Landskapsregering och följer reglerna för räntestödslån.

Risker

Bolagets resultat är beroende av utbud och efterfrågan på hyreslägenheter på den lokala marknaden. Arbetsmarknadsläget på Åland samt in ­ och utflyttning är faktorer som kan påverka bolagets verksamhet och resultat. Hög arbetslöshet och låg inflyttning kan leda till minskad efterfrågan på hyreslägenheter. Ökad nyproduktion på bostadsmarknaden kan leda till överutbud av bostäder vilket i förlängningen kan leda till vakanser i fastigheterna och en press nedåt på hyresnivåerna. Bolaget är utsatt för finansiell risk beroende av förändringar i ränteläget och hyresgästernas betalningsförmåga. Risken kopplad till högt ränteläge minskas delvis med räntestödslånen. För att minska kreditrisken kopplad till uteblivna hyresbetalningar gör bolaget kreditupplysning på nya hyresgäster samt uppbär en depositionsavgift före inflyttning.

Miljö

Bolaget är miljöcertifierat enligt ISO 14001 och revideras regelbundet. Det sker ett fortlöpande arbete med att minska miljöpåverkan genom att arbeta med åtgärder för att minska energi­ och vattenförbrukningen i fastigheterna. Kontinuerligt görs uppgradering av styr­ och reglerteknik samt injustering och styrning av värme och ventilation. Samtliga fastigheter,

Nyckeltal miljö

förutom Odalvägen 12, är anslutna till stadens fjärrvärmenät. Det långsiktiga arbetet med värme ­ och ventilationsjusteringar har över tid medfört betydande inbesparingar i värmeförbrukningen. Bolagets inköp av fastighetsel från Mariehamns Energi utgörs av certifierad grön el som är producerad på ett förnyelsebart sätt. Bolagets totala koldioxidutsläpp var under året 165 094 kilogram och kommer i huvudsak från den energi som används för att värma upp fastigheterna och den el som går åt till fastigheternas drift. Använder Mariehamns Energi fossilt bränsle i sin värmeproduktion påverkar det bolagets koldioxidutsläpp. Hyresgästernas elförbrukning är inte inräknat i bolagets totala koldioxidutsläpp. Styrelsen har under året tillsammans med en konsult från energieffektiviseringsföretaget EPAB gjort en översiktlig genomgång av bolagets energiförbrukning för att identifiera möjliga effektiviseringsåtgärder.

Utöver ekonomisk­ och miljöhållbarhet jobbar bolaget med den sociala hållbarheten. Som ett led i att öka tryggheten i boendemiljön har vissa av fastigheterna utrustats med så kallade hjärtstartare. Bolaget tillämpar programmet för Huskurage enligt den svenska modellen med syfte att bekämpa våld i nära relation samt även skapa en tryggare boendemiljö i fastigheterna.

Bolagsstämma

Ordinarie bolagsstämma hölls den 12 maj 2022. Stämman valde Ian Bergström, Camilla Hägglund ­ Palmqvist, Julia Birney, Kristin Mattsson och Simon Holmström till ordinarie styrelsemedlemmar. Ian Bergström valdes till styrelsens ordförande. Stämman valde revisorssamfundet BDO Audiator Oy till revisor med Andreas Holmgård, CGR, som ansvarig revisor, revisorssamfundet BDO Audiator Oy fungerar som revisorssuppleant. Styrelsen har sammanträtt till 8 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret.

Framtidsutsikter

Bolaget arbetar vidare med målsättningen att se till att det finns ett tillräckligt antal prisvärda hyreslägenheter av normal standard med god kvalitet och servicenivå i Mariehamn. Bolaget upplever ett allmänt ökat utbud av hyresbostäder på marknaden och en marknad i balans beträffande utbud och efterfrågan. Prognosen är att samtliga lägenheter är fullt uthyrda men med fortsatt mycket korta kötider. Under året har styrelsen arbetat fram och fastställt ett reviderat strategidokument för bolaget. En målsättning i strategin är att kunna erbjuda flera hyresbostäder för seniorer. Ränteläget och inflationen förväntas vara fortsatt hög under 2023 i relation

till de senaste åren. Osäkerhetssituationen i världsekonomin och det pågående kriget i Ukraina kommer sannolikt att påverka bolagets verksamhet men dess omfattningen är svår att förutsäga.

Årets resultat

Bolagets resultat visar en vinst på 754 751 euro efter gjorda avskrivningar och bokslutsdispositioner. Styrelsen föreslår att ingen dividend utdelas. Bolagets resultat och ekonomiska ställning framgår av efterföljande resultat­ och balansräkning.

Marstads fastigheter

Måsvägen 8, byggnadsår 1979/2004 36 lägenheter, 2117 m²

Måsvägen 5, byggnadsår 1980/2004 37 lägenheter, 2171 m²

Måsvägen 6, byggnadsår 1982/2003 30 lägenheter, 1574 m²

Måsvägen 3, byggnadsår 1982/2003 30 lägenheter, 1574 m²

Örtvägen 36, byggnadsår 1984 21 lägenheter, 1026 m²

Örtvägen 34, byggnadsår 1986 26 lägenheter, 1223 m²

Odalvägen 12, byggnadsår 1987 24 lägenheter, 1269 m²

Lindstigen 3ABC, byggnadsår 1988 38 lägenheter, 1950 m²

Grindmattesvägen 2, byggnadsår 1989 18 lägenheter, 1041 m²

Väktargränd 9A, byggnadsår 1990 12 lägenheter, 582 m²

Örtvägen 30, byggnadsår 2002 29 lägenheter, 1775 m²

Grantorpsvägen 7, Johannebovägen 10 byggnadsår 2004, 48 lägenheter,

2576 m²

Lillängsvägen 8, byggnadsår 2006 10 lägenheter, 662 m²

Lotsgatan 9, byggnadsår 2007 24 lägenheter, 1376 m²

Skeppargatan 2, byggnadsår 1992 32 lägenheter, 1770 m²

Havsgatan 10–12, byggnadsår 2000 13 lägenheter, 797 m²

Storagatan 22 3 lägenheter, 160 m²

Ljungvägen 21, byggnadsår 2000 6 lägenheter, 618 m²

Lotsgatan 11, byggnadsår 2007 26 lägenheter, 1518 m²

Lotsgatan 8ABC, byggnadsår 2009 70 lägenheter, 4146 m²

Lotsgatan 6, byggnadsår 2014 54 lägenheter, 2627 m²

Mariegatan 31–33, byggnadsår 1972/1984, 31 lägenheter, 1220 m²

Notuppgifter

Bokslutet har upprättats i enlighet med kapitlen 2 och 3 gällande mikroföretags bokslut i Statsrådets förordning om uppgifter som ska tas upp i små­ och mikroföretags bokslut.

Bolagets värderingsprinciper och metoder följer 3: I 2 § och 3 § i förordningen, vilket betyder att inga separata noter presenteras gällande dessa.

Värderingar av maskiner och inventarier, byggnader och konstruktioner samt andra materiella tillgångar

Anläggningstillgångarna har upptagits i balansräkningen enligt direkta anskaffningskostnader med avdrag för planenliga avskrivningar. De planenliga avskrivningarna har beräknats lineärt och de är baserade på anläggningstillgångarnas ekonomiska livslängd.

Avskrivningstiderna

Uppgifter om moderföretaget

Mariehamns Stad äger Fastighets Ab Marstad till 100 %, därför uppgörs inget koncernbokslut.

Uppgifter om Koncernföretag

Placeringar hos företag inom samma koncern

Not 1

Not 2

Not 3

FÖRTECKNING ÖVER BOKFÖRINGSBÖCKERNA OCH VERIFIKATIONSSLAGEN SAMT FÖRVARINGSSÄTTET

Använda bokföringsböcker och förvaringssätt

Bokslut digitalt

Balansspecifikationer, kontoplan med kontospecifik

balans ­ och resultaträkning ...........................................................................digitalt

Huvudbok digitalt

Kundreskontra digitalt

Leverantörsreskontra digitalt

Lönebokföring digitalt

Kassabok, lagerbokföringar och övriga reskontror ...................................digitalt

Verifikationsslag och förvaringssätt

Huvudbokföringsverifikat, 1: 1–64 digitalt

Kundreskontra, 2: 1–7932, 3: 1–9732 digitalt

Leverantörsreskontra, 4: 1–2815, 5: 1–2813 .............................................digitalt

Lönebokföring, 6: 1–12 digitalt

Kontoutdrag, 7: 1–118, 8: 1–26, 9: 1–12, 12: 1–16, 13: 1–13 digitalt

Periodiceringar, 10: 1–22 digitalt

Avskrivningar, 11: 1–23 digitalt

Notuppgiftsverifikat, 1–2 digitalt

Bokföringsmaterialet arkiveras i elektronisk form hos Ålands Företagsbyrå Ab.

Datamedium som har använts för permanent förvaring och dess innehåll finns beskrivna i separat beskrivning. Beskrivningen förvaras hos Ålands

Företagsbyrå Ab.

Bokslutspåteckning

Mariehamn den 9 mars 2023

Ian Bergström Ordförande

Simon Holmström Styrelsemedlem

Kristin Mattsson Styrelsemedlem

Revisorspåteckning

Över utförd revision har idag avgetts berättelse.

Jan Blomqvist Verkställande direktör

Camilla Hägglund­ Palmqvist Styrelsemedlem

Julia Birney Styrelsemedlem

Mariehamn den 20 mars 2023

BDO Audiator Ab, revisionssammanslutning

Andreas Holmgård CGR­revisor

REVISIONSBERÄTTELSE

Till bolagsstämman i Fastighets Ab Marstad

Revision av bokslutet

Uttalande

Vi har utfört en revision av bokslutet för Fastighets Ab Marstad (fo­nummer 0288867­2) för räkenskapsperioden 1.1–31.12.2022. Bokslutet omfattar balansräkning, resultaträkning, finansieringsanalys och noter till bokslutet. Enligt vår uppfattning ger bokslutet en rättvisande bild av bolagets ekonomiska ställning samt av resultatet av dess verksamhet i enlighet med i Finland ikraftvarande stadganden gällande upprättande av bokslut och det uppfyller de lagstadgade kraven.

Grund för uttalandet

Vi har utfört vår revision i enlighet med god revisionssed i Finland. Vårt ansvar enligt god revisionssed beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar för revisionen av bokslutet. Vi är oberoende i förhållande till bolaget enligt de etiska kraven i Finland som gäller den av oss utförda revisionen och vi har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för bokslutet

Styrelsen och verkställande direktören ansvarar för upprättandet av bokslutet och för att bokslutet ger en rättvisande bild i enlighet med i Finland ikraftvarande stadganden gällande upprättande av bokslut samt uppfyller de lagstadgade kraven. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta ett bokslut som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på misstag.

Vid upprättandet av bokslutet ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tilllämpas dock inte om man avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Revisorns ansvar för revisionen av bokslutet

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida bokslutet som helhet innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i bokslutet. Som del av en revision enligt god bokföringssed använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom:

• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i bokslutet, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden.

Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.

• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.

• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i ledningens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.

• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av bokslutet. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i bokslutet om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om bokslutet. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten.

• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i bokslutet, däribland upplysningarna, och om bokslutet återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.

Vi kommunicerar med dem som har ansvar för bolagets styrning avseende, bland annat, revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den, samt betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat under revisionen.

Övriga rapporteringsskyldigheter

Övrig information

Styrelsen och verkställande direktören ansvarar för den övriga informationen. Övrig information omfattar informationen i verksamhetsberättelsen. Vårt uttalande om bokslutet täcker inte övrig information.

Vår skyldighet är att läsa informationen i verksamhetsberättelsen i samband med revisionen av bokslutet och i samband med detta göra en bedömning av om det finns väsentliga motstridigheter mellan informationen i verksamhetsberättelsen och bokslutet eller den uppfattning vi har inhämtat under revisionen eller om informationen i verksamhetsberättelsen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Det är ytterligare vår skyldighet att bedöma om verksamhetsberättelsen har upprättats enligt gällande bestämmelser.

Enligt vår uppfattning är uppgifterna i verksamhetsberättelsen och bokslutet enhetliga och verksamhetsberättelsen har upprättats i enlighet med gällande bestämmelser om upprättande av verksamhetsberättelse.

Om vi utgående från vårt arbete drar slutsatsen att det förekommer en väsentlig felaktighet i informationen i verksamhetsberättelsen bör vi rapportera detta. Vi har ingenting att rapportera gällande detta.

Mariehamn den 20 mars 2023

BDO Audiator Ab, revisionssammanslutning

Andreas Holmgård CGR

Fastighets Ab Marstad

Elverksgatan 1

AX–22100 Mariehamn

Telefon: 531 860

E­ post: info@marstad.ax

FO ­ nummer: 0288867­2