• 24 de septiembre de 2018 •
os avalú ue dictan e d lo q ceso El pro pegarse a res. Pág. 2 a o debe s regulad es e t uebl m los en n i es a
r n e bie dades pa -7 d s o i l uti valú gs. 6 Los a diversas resas. Pá herra allá n p e a m n n e e u ti nas y bién sas, más 0 o s r m e a t p pre g. 1 uye
stit ra las em idad. Pá n o c ión iera pa ontabil c a s a La t ta financ nto de c e mien docum n de u
Tiraje total: 21 620 ejemplares
2
I Información
Las normativas que rigen a la actividad de avalúos
E
l ejercicio de un perito avaluador es determinar cuál es el valor actual que tiene un bien, ya sea este un inmueble o mueble, como maquinaria o un vehículo. Para alcanzar este objetivo, el trabajo de un profesional en este campo contempla algunos pasos, como la revisión del activo que se avalúa y la elaboración de un informe. Todo esto está determinado en normativas existentes que han sido emitidas por los entes que regulan esta actividad. “Los peritos avaluadores estamos regulados bajo la Superintendencia de Bancos para hacer avalúos del sistema financiero”. Esta afirmación de Jheysson
Existen entes reguladores que emiten los lineamientos.
Montúfar, arquitecto y gerente Técnico de Tasaciones de Inmovaluar, se refiere a los avalúos de bienes inmuebles que se realizan previos a la emisión de una hipoteca por parte de una entidad financiera. Por eso, el experto hace una referencia a
que el perito es una especie de árbitro, entre el cliente que pide la hipoteca y el banco que la otorga. La arquitecta Ana María Vera, gerenta Técnica de Pretium Valoraciones, explica que además de la Superintendencia de Bancos, la de Compañías también es un ente regulador para las empresas avaluadoras y los peritos. Las normativas que emiten estas dos instituciones determinan la labor que el profesional en avalúos debe realizar al momento de analizar el bien y la estructura que rija el informe que se emita luego del estudio correspondiente. Dentro de los parámetros que están determinados en los documentos emitidos por estas dos superintendencias constan algunos aspectos. Por ejemplo, está estipulado que un perito avaluador debe calificarse cada dos años con la Superintendencia de Bancos y cada cinco con la de Compañías. Además, se establecen los procedimientos que debe seguir para realizar la inspección del bien –mueble o inmueble–, la estructura y el contenido del informe y la calificación profesional que debe tener el perito. Por ejemplo, si es para realizar avalúos de bienes inmuebles debe ser un arquitecto o ingeniero civil, con una experiencia mínima de dos años. En el caso de que el perito avalúe vehículos debería ser un ingeniero mecánico. Y así, la formación tiene que ajustarse al bien que estudia para determinar su valor real. Los documentos, como las normas generales para las instituciones del sistema financiero y la Resolución de la Junta Bancaria JB-2014-3091, de la Superintendencia de Bancos y la Ley de Compañías de la Superintendencia de esta rama marcan el campo para la labor de las empresas y peritos avaluadores. Además, existen otras normativas pertinentes, como el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (Cootad), la Ordenanza de Valor del Suelo y otras ordenanzas de cada municipio que se toman en cuenta para este trabajo.
P Publicidad
4
I Información
La normativa internacional se relaciona con los avalúos
L
as Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) se implementaron en Ecuador desde hace, aproximadamente, ocho años. Estos documentos establecen parámetros para llevar la contabilidad de las empresas de tal forma que estas se entiendan fuera del país. Guillermo Carrasco Valdiviezo, presidente Ejecutivo de Avaluac, explica que antes de este sistema, estos trabajos se realizaban bajo la Norma Ecuatoriana de Contabilidad. Con este cambio, el Presidente Ejecutivo asegura que las compañías tienen mayores ventajas competitivas al transparentar su contabilidad hacia el exterior. Dentro de estas normativas, existen algunos lineamientos que están relacionados con la valoración de bienes. Fan Valverde, gerente General de Avaluac, explica que las NIIF determinan que todos los activos de una corporación tengan un valor razonable. Es decir, que los valores de los bienes que posee una empresa sean actualizados y estén apegados
a la realidad del mercado. Para cumplir con estos parámetros, Valverde afirma que: “El estudio tiene que ser realizado con técnicas apropiadas para determinar el valor razonable del mercado”. Según lo que se establece en las NIIF se habla de propiedad, planta y equipo, que se traduce a los activos fijos de una compañía. El Gerente General de Avaluac comenta que algunas de las normas que están relacionadas con la valoración de activos son la NIIF 16, la NIC 32, la NIIF 13 y la NIIF 42. En todas estas, se determina cuáles son los activos de una
Las NIIF sirven para realizar la contabilidad de una empresa.
empresa y la forma de plasmar los valores reales en la contabilidad. Además, Valverde confirma que las NIIF se refieren también a los tangibles e intangibles de una compañía. Sobre esto, el Presidente Ejecutivo explica que dentro de una firma es posible realizar una valoración de las infraestructuras o activos fijos, como maquinarias o vehículos. También es factible hacer valoraciones de intangibles, como las marcas y el ‘know-how’ (el conocimiento de saber hacer en su negocio), que maneje una empresa aunque, por lo general, no se realicen con mucha frecuencia estos estudios en Ecuador. La aplicación de las NIIF en Ecuador permite que la contabilidad de las organizaciones sea más transparente. Y parte de este proceso es contar con un estudio de avalúos de los activos de cada empresa, por lo menos, cada tres años. Solo así se consigue el objetivo de tener en el registro contable los valores actualizados de cada bien que conforma una firma.
5
I Información I Información
La capacitación es importante
L
os procesos para realizar la valoración de un bien deben ejecutarse con expertos. La capacitación continua de los peritos responde a la necesidad de realizar un trabajo de calidad. Iván Pozo, presidente de Interprof, explica que es necesario que se desarro-
llen capacitaciones permanentemente, porque la norma cambia siempre. Varios expertos coinciden en que para realizar el trabajo de valoración de un bien no existe una única fórmula mágica. Para determinar el valor real actual, el perito necesita conocer muy bien el ob-
jeto, sus características y la situación del mercado. Además, se deben considerar factores externos al objeto estudiado elementos como la depreciación. Y todos estos deben investigarse con suficiente criterio para tener un buen resultado. Pozo explica que el riesgo de que un perito no maneje las normativas actualizadas y conozca bien su campo de acción es que la tasación del bien no muestre el valor real, sino uno superior o inferior al que le corresponde. Esto complica un proceso de compra-venta, el dueño reciba menos de lo estipulado o el comprador paga demás. La capacitación permite que los peritos estén al día en innovaciones que surgen en sus áreas o los movimientos del mercado. Por eso, un perito debe mantenerse actualizado respecto a las normas y al mercado. Y, así, ofrecer los mejores resultados a sus clientes. P Publicidad
6
I Información
Avalúos de inmuebles
La forma de avaluar bienes raíces
L
os bienes raíces o inmuebles son los terrenos y propiedades como casas, departamentos u otras edificaciones. Cada uno de estos activos tiene un precio en el mercado y es importante conocer el valor real actual por diversas razones. Por ejemplo, quien desee realizar una hipoteca y conseguir un crédito de una institución financiera necesita que se realice un avalúo a su inmueble. Las empresas también realizan valoraciones de sus inmuebles para actualizar sus libros contables. Los peritos avaluadores que se dediquen a determinar los valores de propie-
Conocer el valor real de una propiedad es muy útil.
dades raíces deben ser profesionales en las ramas de la arquitectura o ingeniería civil. Así lo explica Nadia Olalla, gerenta General de Inmovaluar. Con esto coin-
cide también la arquitecta Ana María Vera, gerenta Técnica de Pretium Valoraciones. Este es uno de los requisitos establecidos por las superintendencias de Bancos y Compañías para calificar a los peritos que trabajarán en este campo. La ejecutiva de Inmovaluar explica que es importante que un perito sea calificado para realizar ese trabajo porque con los avalúos que se realicen de bienes inmuebles para instituciones financieras se tiene referencia del valor para una garantía. Si este no es real o tiene alguna falla, es un riesgo para quien emita el préstamo. Por eso, los peritos avaluadores necesitan no solo la profesión, sino también un período mínimo de dos años, seguidos de experiencia en este campo.
7
Bienes como terrenos o construcciones forman parte de esta categoría.
El proceso de la valoración Jheysson Montúfar, arquitecto y gerente Técnico de Tasaciones de Inmovaluar, refiere que el trabajo de un perito incluye visitar el bien inmueble, realizar la inspección técnica y verificar los cuatro principios para un avalúo. El experto comenta que estos son: el objeto, el mercado, la moneda y el derecho. El primero es el bien inmueble que se analizará para determinar su valor. El segundo es el sector o mercado que rodea a este bien. El tercero determina la moneda con la que se realiza la tasación, que en el caso de Ecuador es en dólares. Y, finalmente, el derecho determina que al verificar la situación legal de un inmueble no tenga problemas de litigio o linderos. Por poner un ejemplo: no es posible prendar al banco una garantía que tenga estos inconvenientes. Un perito analiza la situación legal del bien inmueble y revisa todos los documentos, como las escrituras, planos y registro de la propiedad. “Una vez que realizamos este estudio legal, procedemos a la inspección técnica. Se toman las medidas del terreno y se las compara con
las que están detalladas en la escritura”, asegura Montúfar. Dicho proceso contempla la visita al inmueble y la valoración –por separado– del terreno y de la construcción. Esta separación se realiza porque el terreno no pierde valor en el tiempo, sino que gana plusvalía. En cambio, para determinar el valor de la construcción se toman en cuenta los costos actuales de materiales como cemento, hormigón, hierro… Además, se consideran los acabados, el tiempo de antigüedad, el mantenimiento y el valor de mercado de los inmuebles aledaños para determinar el valor real. Esto se debe a que todos estos factores juegan un papel en la depreciación de una edificación.
Usos de la valoración de inmuebles Por lo general, el avalúo de un inmueble sirve para brindar una garantía de hipoteca y recibir un préstamo. Estas valoraciones permiten que el dueño del inmueble conozca su valor real de mercado y que la entidad financiera cuente con un respaldo en el caso de que sea necesario ejecutar esa hipoteca para recuperar el capital que se entregó. Las empresas también requieren de los avalúos de bienes inmuebles para actualizar sus registros contables. En vista de que los terrenos ganan plusvalía, pero las construcciones se deprecian, es importante que cada cierto tiempo –aproximadamente cada cinco o 10 años– las compañías cuenten con un dato seguro del valor de sus inmuebles. Esto les per-
mite tener una contabilidad clara en la que se reflejen los valores actuales de sus distintos activos. Otra utilidad de los avalúos para las instituciones o corporaciones es cuando es necesario realizar un aumento de capital. En este caso, un paso fundamental es tener la contabilidad con los valores actualizados para saber exactamente cuál es el monto que se aumentará. O el avalúo de un bien inmueble sirve también para cuando se constituye una nueva empresa y los distintos socios aportan capital, bienes inmuebles y otros. Solo con un avalúo que refleje el precio real de los bienes se conocerá exactamente cuánto ha aportado cada uno para la constitución de una compañía.
8
I Información
Los bienes muebles también se avalúan P Publicidad
D
entro del mundo de los avalúos, los dos grandes grupos que se estudian para determinar su valor actual son los bienes inmuebles y los muebles. Los primeros responden a todo lo relacionado con terrenos, construcciones e infraestructura. Los segundos son todos los activos de una empresa que tengan movilidad y que no forman parte de la anterior categoría. Por lo general, las personas naturales tienen la posibilidad de realizar avalúos de sus bienes muebles como vehículos. Esto se hace con el objetivo de conocer el valor real de ese automotor y así no perder dinero al momento de venderlo. En cambio, las empresas necesitan realizar avalúos de todos sus activos con algunos propósitos. Uno de estos es
9
para aplicar lo que piden las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) correctamente. Esto es: conocer el valor real actual de cada bien y plasmarlo en la contabilidad de la compañía. Otra razón para que las empresas realicen avalúos de sus bienes muebles es para conocer su capital total y así buscar créditos de instituciones financieras con el respaldo de sus activos.
Las tasaciones de estos bienes buscan conocer su valor real.
Categorías en las que se dividen los bienes muebles
Los procesos de valoración para este tipo de activos
Según el giro de negocio de una compañía estarán definidos los bienes muebles que esta posee. Por lo general, cualquier negocio que cuente con una oficina –incluso en arriendo– la debe amoblar, disponer de equipos de computación y teléfonos. Estos ya se toman en cuenta como los primeros bienes muebles de dicha empresa. Son parte de sus activos y deben constar en la contabilidad con un valor real actualizado. Otros activos de esta categoría que suelen ser parte de las compañías son los vehículos que le pertenezcan, como autos, motocicletas o camiones para la distribución de productos. Estos también tienen una depreciación periódica, por lo que es necesario que, cada cierto tiempo, se actualice el valor de mercado que tienen. Por ejemplo, si se trata de una empresa especializada en transporte y carga, sus vehículos o camiones deben pasar por un proceso de valoración mucho más frecuente que los de una empresa que se encarga de realizar eventos. Esta especificidad en los bienes muebles y en su estudio de tasación viene de lo que hace la empresa. Una fábrica cuenta con maquinaria y equipo que es parte de sus activos. Una imprenta deberá contabilizar en sus libros a las impresoras y otros equipos que le sirvan para entregar sus productos terminados. Una aerolínea deberá conocer el valor real de cada uno de sus aviones, aparte del resto de activos que tengan en las oficinas y distintos puntos de atención.
En vista de que los activos de una compañía son tan diversos, los peritos que se encarguen de realizar el avalúo deben conocer detalles específicos . Por eso, para realizar los avalúos de vehículos y maquinaria, el perito debe ser un ingeniero mecánico o industrial que conozca las prácticas de tasación. Por ejemplo, en caso de que los bienes muebles sean aviones se requiere que el estudio e investigación para determinar el valor lo realice un especialista aeronáutico. Lo propio sucede con embarcaciones, se requiere un ingeniero naval. Un perito debe estar especializado en el bien mueble que someterá a estudio. Germania del Salto, gerenta General de Pretium Valoraciones, asegura que es necesario que un perito cuente con un documento del que pueda partir el estudio de valoración. En el caso de los bienes muebles, se solicitan las facturas de compra de la máquina, vehículo o computadora, por poner algunos ejemplos. En caso de que la empresa no tenga estos documentos, el perito accede a los libros contables en donde está registrado el valor inicial –o con el que se compró– de dicho bien. Luego se realiza el análisis de las condiciones del bien, se revisan las bitácoras de mantenimiento, en caso de que aplique a esos objetos, y se hace también un análisis del mercado para conocer si alguien estaría dispuesto a comprar ese bien y los valores que se están manejando actualmente.
10
I Información
La tasación sirve también como una solución financiera
E
l avalúo de los bienes muebles e inmuebles de una compañía o persona natural sirven para reflejar los valores reales de esos activos y transparentar la contabilidad. Patricio Guambi, quien está a cargo de las operaciones y área de I+D de Valac, explica que: “La tasación es la emisión de un documento legal sobre el valor de un bien”. Esto significa que con este informe se demuestran los valores que tiene cada objeto que le pertenezca a una persona o empresa. Edwin Guambi, representante legal de Valac, explica que la información contenida en el documento de tasación está
La información de una tasación tiene varios usos.
dirigida para los gerentes financieros o gerentes generales de las empresas. Esta sirve como una herramienta que puede ayudar al momento de tomar decisiones. El experto explica que los gerentes finan-
cieros deben enfocarse en cuatro pilares importantes para manejar esta área de una empresa: liquidez, rentabilidad, manejo de la estructura financiera y valor de mercado en bolsa de valores (si la compañía cotiza en la bolsa). Pablo Pantoja, gerente de Negocios de Valac, comenta que un informe de tasación no es solo el producto que se entrega al cliente. Por el contrario, es necesario que exista una asesoría de parte de las empresas avaluadoras para que el usuario tenga claro para qué va a utilizar la información de una tasación. En definitiva, para qué le va a servir que se realice esta valoración. Los tres expertos de Valac coinciden en que con uno de estos informes que refleje los valores de los activos es posible apalancarse con las entidades financieras para conseguir créditos. Por ende, una tasación es una herramienta que sirve para mejorar la liquidez de una empresa, si se la emplea así. Otra forma de utilizar esta información es para formalizar un aumento de capital de la compañía ante el ente regulador. Básicamente, al realizar un informe de tasación se transparentan los valores reales de los bienes como maquinaria. En algunos casos, por normativas tributarias este tipo de objetos tienen establecido un tiempo de vida útil y después se los cuenta solo con su valor residual. Pero, tras realizar un avalúo, es posible conocer que este equipo realmente tiene un valor real superior al residual en el mercado. Esto tiene efectos tanto en el capital total de la empresa, como en la capacidad de la misma para solicitar líneas de crédito.
• Responsable de contenidos: Redacción Comercial • Fotografía: Ingimage • Editor de Suplementos y Revistas: César A. Patiño V. • Redacción : Camila Proaño C. • Editor de Diseño Editorial: Christian Obando • Portada y Diseño Editorial : Giovanny F. Pilatasig • Jefa Comercial de Suplementos: Paula Vallejo • Ventas: Cecilia Sevilla• Circula con Líderes a: escala nacional • Edición y preprensa: Grupo EL COMERCIO, av. Pedro Vicente Maldonado 11515 • suplementos@elcomercio.com
P Publicidad
12
I Información
Otro tipo de valoración es la de impacto ambiental
L
as tasaciones determinan el valor real actualizado de un activo, sea este mueble o inmueble. Pero existe una normativa que determina que también se avalúe el impacto medioambiental de un proyecto de inversión. Se trata de la NIC 37, que es parte de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), que se aplican en las empresas del país.
Los avalúos han llegado también al campo ambiental.
Las compañías que realicen un proyecto de inversión, como una hidroeléctrica, y sepan que deberán desmantelar ese proyecto y retirarlo luego de cierto tiempo –puede ser en 60 o 100 años– deben cumplir con esta normativa. Básicamente, lo que se dictamina es que la empresa presente dentro de sus balances y estados financieros la provisión para el desmantelamiento de las obras de inversión que ellos manejan. Así lo explica Julio Acosta, socio de Acurio & Asociados. Esta provisión es un monto que la institución debe prever. Cuando finalice dicho proyecto de inversión, la corporación que lo realizó deberá destinar esa provisión para remediar el daño ambiental que se causó por la construcción de la infraestructura, por ejemplo, de la hidroeléctrica. Acosta explica que esta valoración para determinar el monto de provisión contempla lo que costará a futuro derrocar lo construido y dar la disposición final adecuada de lo retirado. Pero la idea también es que ese monto sirva para remediar los efectos sobre el medio biótico, los impactos ambientales existentes e incluso afectaciones sociales que haya generado ese proyecto durante los años que estuvo en la zona. Por esta razón, el equipo de expertos que realiza los estudios y analiza la situación del lugar y el impacto ambiental está conformado por profesionales como sociólogos, antropólogos, zoólogos, botánicos e ingenieros de varias ramas, para reconocer los efectos del proyecto y los cambios que este generó. Existe también otra necesidad para realizar avalúos del impacto ambiental: cuando se genera un evento que causa un daño accidental que no debería haber ocurrido. Si esto sucede, la empresa responsable debe notificar al Ministerio de Ambiente. Este se encarga de destinar un equipo que realice la valoración del daño causado. Esta valoración no es lo mismo que la que se realiza para cumplir con las provisiones dictadas por la NIC 37, pero también cuenta con un equipo de expertos que analiza la flora y fauna del lugar, afectaciones sociales, entre otros.
P Publicidad
U N I V E R S I DA D S A N F R A N C I S C O D E QU I TO ¡Líderes en Educación Empresarial y únicos con acreditación internacional!
2do Seminario Internacional de Valoración Actualiza tus conocimientos de valoración, peritaje, normativa internacional, inserción contable, empresas a valor razonable y aplicación de técnicas, análisis de procesos confiables, principios éticos, importancia y realidad local e internacional de la valoración en diferentes sectores.
25-26-27 octubre
Teatro Shakespeare USFQ
20 horas 2,1 CEU’s
Inversión: USD $390 + IVA
INSCRIPCIONES E INFORMACIÓN EN www.escueladeempresas.com
(02) 297 1707 - 1729 / 0998343218
14
I Información
La sistematización facilita la valoración
E
n esta época, la tecnología se ha convertido en un elemento fundamental para personas y empresas. En el caso del sector de los avalúos, este desarrollo también está presente y ofrece algunos beneficios para los peritos y los clientes que necesitan saber el valor de sus activos y manejar sus libros contables. El procedimiento que cumple un experto en avalúos se resume en revisar el bien, tomar todos los datos y contrastar
El uso de software automatiza algunos pasos del proceso.
lo observado con la información que tiene el cliente o dueño. Luego este trabajo se complementa con una investigación del mercado y los precios actuales. Para que, al final, se emita un informe completo de tasación con metodologías técnicas apropiadas que justifiquen con el valor real actualizado de ese bien. Por lo general, estos procesos de toma de información se realizan manualmente, lo que implica tiempo para el perito y no garantiza que al final no existan errores. Fan Valverde, gerente General de Avaluac, comenta que en la compañía han trabajado desde hace muchos años en innovar este procedimiento. Es así que han logrado desarrollar algunos sistemas que permiten facilitar algunos de estos procesos. El experto asegura que esta compañía de avalúos cuenta con un software para el levantamiento de información de los bienes. Además, tienen un
sistema automático de conciliación de estos datos. Y, finalmente, disponen de un sistema de prevaloración de activos. Con el primer software, un perito tiene la posibilidad de registrar en línea la información del activo que está investigando mediante tecnología de última generación: llena los campos y pone todos los detalles que quedan registrados directamente en la base de datos con las seguridades necesarias en la nube. De esta forma, se ahorra tiempo, porque antes debían realizar este levantamiento manualmente en un cuaderno y luego ir a la oficina a registrarlo. Esto minimiza también errores a la hora de leer los códigos de barras y clasificar los bienes. Sobre la conciliación, el sistema facilita que se compare la realidad de los activos del cliente con lo que este tiene en su registro contable. Por lo general, no se refleja siempre en la realidad lo que consta en los libros. A veces los activos se han movido a otras oficinas o se los han dado de baja, pero eso no está registrado en las bases contables. La sistematización permite que estas comparaciones tomen menos tiempo. Y al optimizar recursos, como el tiempo que toma realizar un proceso, los costos también disminuyen.
P Publicidad
P Publicidad