Årsberetning og regnskap 2016

BO BRA MED HABO

ĂĽrsberetning og regnskap

2016 habo.no

ÅRSBERETNING FOR 2016 VIRKSOMHETEN Halden Boligbyggelag er et samvirkeforetak som har til hovedformål å skaffe boliger til andelseierne gjennom borettslag eller på annen måte og å forvalte boliger for andelseierne. Halden Boligbyggelag er autorisert regnskapsførerselskap. Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2016

I tillegg har boligbyggelaget til formål å: – føre regnskap for andre – framforhandle fordeler på vegne av andelseierne – forestå oppføring og forvaltning av bygg på vegne av andre enn andelseierne – eie boliger, enten direkte eller gjennom selskap med begrenset ansvar, som skal leies ut – drive virksomhet av betydning for andelseierne i boligbyggelaget, enten direkte eller gjennom selskap med begrenset ansvar – foreta forvaltning og investering av boligbygge­ lagets kapital – drive eiendomsmegling

H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

MØTER MV. Det er i løpet av 2016 vært avholdt en ordinær general­ forsamling. Styret har hatt 5 møter og behandlet 26 saker. 1. vararepresentant til styret har møtt fast på styremøtene. Videre er det holdt møte for andelseiere som ikke er tildelt bolig, hvor det ble valgt delegater til generalforsamlingen.

Representanter for boligbyggelaget har deltatt på forskjellige kurs og konferanser arrangert av NBBL og andre. Direktør representerte HABO på NBBLs landsmøte i Oslo 14.–15. juni 2016.

ADMINISTRASJONEN, STYRET, LIKESTILLING, MILJØ SAMT FORSKNING OG UTVIKLING Ved utgangen av 2016 hadde boligbyggelaget åtte ansatte, som fordeler seg på fem kvinner og tre menn.

Boligbyggelagets styre besto av fire menn og en kvinne. Fast møtende vara er kvinne.

Styrets leder er mann. Boligbyggelaget følger likestillingslovens bestemmelser og tilstreber like­ stilling ved valg av tillitsvalgte og ved nyansettelser.

Det har ikke forekommet eller blitt rapportert alvorlige arbeidsforhold eller ulykker i løpet av året.

Sykefraværet hos ansatte er lavt og arbeidsmiljøet må sies å være godt.

HABO driver ikke virksomhet som forringer det ytre miljøet utover det som kan anses som normalt for et boligbyggelag. Boligbyggelaget har ikke bedrevet noen form for forsknings og utviklingsaktiviteter.

2

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG

ÅRSREGNSKAPET, ØKONOMI OG ­UTSIKTENE FRAMOVER Årsregnskapet er avlagt under forutsetning om fort­ satt drift. 2016 har vært et bra år for HABO. De totale inntektene i 2016 ble på kr 13.123.105 (12.737.679) som er 3 % høyere enn 2015.

Driftskostnadene ble på kr 10.213.796 (10.425.693) som er 2 % lavere enn 2015. Driftsresultatet ble på kr 2.909.308 (2.311.986) som er 22,2 % (18,2 %) av driftsinntekten. Resultat etter skatt ble kr 2.478.897 (1.988.134),- som er 18,9 % (15,6 %) av driftsinntektene.

Overskuddet foreslås overført til annen egenkapital.

Egenkapitalen er pr 31.12.2016 på kr 25.388.490 (22.791.393) og 66,3 % av totalkapitalen (64,3 %).

Det er viktig at egenkapitalen øker med tanke på den betydelige egenkapitalen som kreves ved kjøp av tomter og utvikling av gode boligprosjekter.

Egenkapitalen betegnes som tilfredsstillende.

Ved tomtekjøp og oppføring av boligprosjekter har HABO valgt å gjøre dette i datterselskapet HABO Prosjekt AS. HABO Prosjekt AS står for utbygging, enten alene eller sammen med andre.

Uavhengig av modell krever boligutvikling b ­ etydelig kapital.

Bygging av nye boliger innebærer alltid en ­økonomisk risiko. Styret er klar på at nybygging må tilpasses til HABOs økonomiske situasjon. HABO har ingen andre måter å øke sin egenkapital på enn ved årlige overskudd. Det er styret og administrasjonens klare målsetting at HABO skal gå med overskudd for å bygge egenkapital og trygge driften.

I tillegg til egne midler må selskapet ha tilgang på kapital fra en finansinstitusjon i alle byggeprosjekter.

Det er derfor av aller største viktighet at HABO drives på en slik måte at selskapet har tillit i markedet.

HALDEN BOLIGBYGGELAG PROSJEKT AS Selskapet er HABOs utbyggingsselskap og HABO står som eier av 100 % av aksjene i selskapet.

Selskapets styre har bestått av: leder Richard Sverre Olsen med styremedlemmer Stein Viken og Bjørn Thorvik samt varamedlem Jan-Erik Solheim Selskapet hadde ved årsskiftet et prosjekt på Skansen i Sponvika under bygging. Prosjektet er orga­ nisert i et eget datterselskap som heter Skansenlia Bolig AS. Prosjektet er på totalt 12 enheter (6 stk. tomannsboliger), her er 2 stk. solgt. De fire første enhetene ferdigstilles sommeren 2017 og de neste fire enhetene ved årsskiftet 2017/2018. De fire siste enhetene er planlagt ferdigstilt sommeren 2018.

HABO Prosjekt AS har blitt medeier (10 %) i Oreid Eiendom AS i 2016, som er et tomteselskap som eier et område på Oreid i Halden på over 430.000 kvm

hvor det er planlagt over 100.000 kvm med boliger.

HABO Prosjekt AS jobber også med 3 bolig­ prosjekter i Halden sentrum. Pilestredet er byggesøkt mens de to andre må igjennom en reguleringsprosess.

BYGGEVIRKSOMHETEN – NYE BOLIGER Det er via datterselskapet HABO Prosjekt AS igang­ satt bygging av 12 enheter på Skansen i Sponvika.

Hele området vil bestå av 12 boliger organisert som sameiet Skansenlia når det er ferdigstilt.

I tillegg jobbes det med flere sentrumstomter.

Et av prosjektene kommer sannsynligvis for salg i løpet av høsten 2017.

I 2016 gikk også HABO inn som deleier i Oreid Eiendom AS (10 %) sammen med blant annet

H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

FORVALTNINGSVIRKSOMHET Kjernevirksomheten er å medvirke til en god for­ valtning av de borettslag, stiftelser og sameier som HABO er forretningsfører for. Oppgavene omfatter i første rekke god forretningsførsel i samsvar med lover og regelverk. For øvrig er viktige felles utfordringer boligselskapenes vedlikehold og modernisering av bygningene og uteområdene, samt bevaring og videreutvikling av et trygt og godt bomiljø for alle.

Pr. 31.12. 2016 forvalter boligbyggelaget 2688 boliger i 64 tilknyttede borettslag, 2 stiftelser, 10 sameier, 4 frittstående borettslag. Dette er basisvirksomheten i HABO. Vi har i tillegg avtale med Halden kommune om forvaltningen av kommunens 200 leiligheter i boretts­ lag tilknyttet Halden Boligbyggelag. I tillegg forvaltes 28 kommunale leiligheter organisert på annen måte.

Samlet innkrevde felleskostnader for bolig­ selskapene var i 2016 på ca 150 mill. kroner.

Samtlige borettslag tilknyttet Halden Boligbyggelag er innmeldt i selskapet Borettslagenes Sikringsordning AS som eies av stiftelsen Borettslagenes sikringsfond.

Sikringsordningen har til formål å forestå utbetalinger til borettslag som lider tap ved mangelfull oppfyllelse av andelseieres plikt til å betale felleskostnader.

Ordningen er en ren forsikringsordning. Erstatning dekkes etter at tap er påvist minus egenandel.

VEDLIKEHOLD OG REHABILITERING I BOLIGSELSKAPENE Den samlede bygnings- og eiendomsmassen som HABO forvalter for boligselskapene har en samlet forsikringsverdi til vel 6 milliarder kroner.

De aller fleste boligselskapenes styrer har utført et godt løpende vedlikehold av bygningsmassene.

I de senere år er mange lag modernisert og opp­ gradert for betydelige summer. Dette vedlikeholdet fortsetter. Styret har ansvar for at bygningsmassen opprettholder sin verdi. Styrene tar dette ansvaret på alvor. Kravene til bygningsmessig og økonomisk kunnskap er betydelig. Styrene ser dette og etterspør derfor tekniske og økonomiske tjenester for å ha et så godt beslutningsgrunnlag som mulig. Det har i 2016 som årene før, vært økende etterspørsel etter våre tjenester for teknisk og økonomisk planlegging og oppfølging både når det gjelder vedlikehold, fornying, oppgradering og ordinær drift. Det er etter hvert flere lag som ser behovet for en løpende oppfølging uavhengig av hvem som sitter i styret. Flere lag har igangsatt ganske store prosjekter for over 10 mill. kr knyttet til rør- og bad rehabilitering.

Det er i året startet eller avsluttet vedlikehold og modernisering for nesten 60 mill. Her har både teknisk-, økonomi- og forvaltningsavdelingen vært engasjert med planlegging, prosjektering, bygge­ ledelse og gjennomføring. Det er så godt som ingen som påtar seg ansvaret for å gjennomføre opp­ gradering, fornying og periodisk vedlikehold i egen regi. Til det er risikoen for at ting kan gå galt for stor.

De aller fleste ser nødvendigheten og fordelen med å ha en profesjonell partner med i slike prosesser.

Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2016

HALDEN BOLIGSENTER AS Halden Boligsenter AS eies 100 % av Halden Boligbyggelag. Selskapet driver eiendomsmegling og har en franchiseavtale med DNB Eiendom AS som er et selskap i DNB konsernet.

Selskapet har lagt bak seg et bedre driftsår i 2016.

Styret har bestått av: leder Richard Sverre Olsen med styremedlemmer Stein Viken og Bjørn Thorvik samt varamedlem Jan-Erik Solheim.

boligbyggelaget TOBB (Trondheim). Oreid er på totalt 430.000 kvm og er planlagt med 100.000 kvm boliger i mange år fremover. Bygging i Oreid er i gang og HABO planlegger nye boliger for salg over ­sommeren 2017.

MEDLEMMER Halden Boligbyggelag hadde pr. 31.12.2016 totalt 5.413 medlemmer hvorav 2.431 boende og 2982 ikke boende.

I 2016 fikk HABO 399 (329) nye medlemmer. 140 (181) medlemmer er utmeldt/strøket. Det betyr en økning i medlemsmassen på 259 (148). Dette er i konkurranse med andre medlemsorganisasjoner.

Administrasjonen ser derfor nytten av kampanjer for å få frem fordelene i medlemskapet slik at flere blir medlem. I tillegg til mange gode medlemsfordeler er forkjøpsretten den største fordelen. Jo lenger medlemskap, jo bedre ansiennitet.

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG

3

Å R S B ER ETN INÅGR SOG B ERRET EGNNIN S KA G O P G2016 R E G N S K A PH A2013 LDE N B O LIHGABLDE YG GNE LAG B O LI G B YG G ELAG

MEDLEMSFORDELER – FORKJØPSRETTEN MED MER Ved boligsalg har medlemmer i HABO med best ansiennitet rett til å tre inn i høyeste bud ved kjøp av bolig i et tilknyttet boligselskap.

I 2016 var det 18 medlemmer som brukte denne retten til å få sin bolig. Totalt ble det omsatt 162 andeler i tilknyttede borettslag. Sammenlignet med landet for øvrig, er det få som benytter forkjøpsretten.

I prosent var det 11,1 % som benyttet forkjøpsretter mot 11,6 % i 2015.

HABOs oppgave er å fremme fordelene ved og være medlem av boligbyggelaget, være andelseier og bo i borettslag. Det er derfor av stor betydning at HABO sørger for å knytte til seg samarbeidspartnere som kan bidra til en positiv utvikling - praktisk som økonomisk - for våre medlemmer, og tegner kontrak­ ter som gir fordeler av et medlemskap. Gjennom medlemskapet i HABO har medlemmene i flere år kunnet benytte seg av en lang rekke tilbud frem­ forhandlet både lokalt av HABO og sentralt via Boligbyggelagenes Partner AS. Lokale avtaler gir medlemmene rabatter på hånd­ verkstjenester, byggevarer, maling, interiør, blomster og hageartikler for å nevne noen. I 2016 ble det inngått ny avtale med G-Sport, Expert (Power) og Til Bords.

INFORMASJON HABO har egne internettsider under www.habo.no og egen facebook side.

Medlemsbladet ”HABO bladet” ble i 2016 distribuert i Halden og omegn først og fremst som innstikk i Halden Arbeiderblad. Bladet kommer ut fire ganger i året, med et opplag pr. utgivelse på ca 12 000. Bladet baserer seg primært på lokalt stoff som blant annet HABOs boligprosjekter, praktisk informasjon om borettslag og sameier samt medlemsfordeler og aktuelle temaer.

Bladet blir i tillegg til å ligge på nettsidene til HABO, sendt til utenbys medlemmer og til andre som vi ønsker å informere om vår virksomhet.

HABO bladet, utgis i samarbeid med Suveren Kommunikasjon AS.

4

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG

KONTAKT MED BOLIGSELSKAPENE Kontakten mellom boligbyggelaget og kundene, boligselskapene fungerer godt. Administrasjonen har i 2016 som tidligere år vært representert på samtlige generalforsamlinger og årsmøter. HABO ansatte stiller dessuten opp på styremøter og beboer­møter når det er behov for det. Der HABO er engasjert som prosjektleder ved større vedlikeholds, ut­­byggings og moderniseringsarbeider, er HABOs ansatte en aktiv medspiller i møter med entreprenører og bebo­ ere. Boligbyggelaget har omfattende kontakt med boligselskapene og medlemmene i forbindelse med omsetning av boliger og utførelse av tekniske tjenester.

I tillegg til kurs ved behov, avholdes det to faste kurs i året.

Den årlige konferansen for tillitsvalgte i bolig­ selskaper ble i 2016 avholdt på Støtvig Hotell på Rygge i egen regi. Konferansen gikk over to dager 11.–12. november. Første dag og deler av andre dag gikk med til presentasjon fra flere av våre partnere samt et interessant foredrag om naboskap. Videre fikk vi en innføring i nettløsningen PORTAL. Siste økt på lørdag var hovedtema jus. Deltagelsen var god. I tillegg til høstkonferansen, avholdes det et kveldskurs i styrearbeid for nye styremedlemmer.

Kurset avholdes hvert år i mai etter at alle general­ forsamlinger og årsmøter er avholdt.

Deltakelsen og tilbakemelding etter begge kurs viser at dette er et nyttige, populære og lærerike kurs.

Som autorisert regnskapsførerselskap kan HABO påta seg oppdag som forretningsfører for alle typer boligselskaper. Etterspørselen fra sameier som ønsker tilbud på forretningsførsel er stadig økende. Det er derfor svært gledelig at tilbudene fører til at det hvert år inngås nye kontrakter.

SAMARBEID MED HALDEN KOMMUNE OG ANDRE SAMARBEIDSPARTNERE HABO har i 2016 som tidligere år hatt et nært og godt samarbeid med administrasjonen i Halden kommune. Samarbeidet har i hovedsak bestått i forvaltning og tekniske tjenester i omsorgsboliger,

Halden Boligbyggelag arbeider i et stadig mer ­krevende marked. Det blir stadig større ­enheter og færre boligbyggelag. Det stilles derfor store krav til til­ pasning og kontinuerlig omstilling. Hovedutfordringene vil fortsatt være å styrke HABOs fortrinn som den som kan ivareta alle boligrelaterte utfordringer innenfor nybygging, vedlikehold, ­modernisering, forretnings­ førsel og forvaltning. I arbeidene med strategiplan

H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

VEIEN VIDERE

i 2014 og for de nærmeste årene mener adminis­ trasjonen og styret at forholdene fortsatt ligger til rette for at Halden Boligbyggelag skal være et selv­ stendig boligbyggelag. Den lokale tilhørigheten er svært viktig. Likevel må man være åpen for at det i byggeprosjekter kan være formålstjenlig å inngå allianser eller kompaniskap med andre utbyggere, entreprenører eller andre boligbyggelag.

Styret legger vekt på at HABOs organisasjon skal omstilles i takt med nye rammebetingelser og arbeide aktivt for å opprettholde og øke kundetilfredsheten gjennom nært samarbeid med medlemmene hva angår både tjenestenes omfang, servicegrad og kvalitet, slik at HABO har tilpassede og moderne produkter.

Styret ønsker at organisasjonen skal være preget av stabilitet, ha ordnet økonomi og bli oppfattet som en trygg og seriøs forvalter og utbygger.

Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2016

stiftelser og øvrige kommunale boliger i borettslag og utleieboliger for øvrig. Det er viktig at HABO på en positiv og servicemessig måte legger for­ holdene tilrette for kommunen til å benytte seg av det apparatet vi har både på administrativt, teknisk og forvaltningsmessig nivå.

Styret og administrasjonen vil takke vår revisor, våre bankforbindelser, entreprenører og håndverkere vi har forbindelse med for et godt samarbeid i perioden.

Halden, 11. mai 2017 I styret for Halden boligbyggelag:

Stein Viken Styrets leder

Jan-Erik Solheim Styremedlem/ansattes representant

Bjørn Thorvik Nestleder

Else-Marie Andersen Guldahl Styremedlem

Stein E. Murud Styremedlem

Richard Sverre Olsen Direktør

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG

5

STYRET 2016/2017 STYRET HAR BESTÅTT AV FØLGENDE: (PERSONER MERKET MED * ER PÅ VALG I 2017)

Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2016

Leder: Nestleder: Medlemmer

Varamedlemmer:

Valgkomite: Leder: Medlemmer: Varamedlemmer:

H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

Stein Viken * Bjørn Thorvik * Stein Erik Murud Else-Marie Andersen Guldahl Jan-Erik Solheim Ann Christin Due * Emilie Nyberg Andreasen * Heidi Lagerholt

ikke boende boende boende ikke boende ansattes rep. boende boende ansattes rep.

Sten Lilleby * Vigdis Solvang * Stein Erik Murud Eva Bjørndal * Flemming Banzon *

boende ikke boende HABOs styre boende ikke boende

Revisjon: BDO

MEDLEMSBLAD FOR HALDEN BOLIGBYGGELAG

HABO-bladet

HABO-bladet

HABO-bladet

MEDLEMSBLAD FOR HALDEN BOLIGBYGGELAG

NR. 1 – MARS 2016

MEDLEMSBLAD FOR HALDEN BOLIGBYGGELAG

NR. 2 – JUNI 2016

HABO-bladet

NR. 3 – OKTOBER 2016

MEDLEMSBLAD FOR HALDEN BOLIGBYGGELAG

Julegavene

– Her skal jeg bo!

HABO-dagene ga 25 nye medlemmer

Petter er første kjøper på Skansen

du kan lage selv

Les mer på side 6

Les mer på side 22

NR. 4 – DESEMBER 2016

Ti

Støpps: egnedine lys

Les mer på side 26

Nytt medlemstilbud: Kredittkort med fordeler Les mer på side 2 og 3 Foto: nouw.com/Malinjanine

Reddet på målstreken!

Halden Topphåndballs keeper Daniel Nybøle fikk HABO-leilighet med fem dagers margin på ansienniteten.

Side 4–5

Side 4–5

margin på ansienniteten.

Nybøle fikk HABO-leilighet med fem dagers Halden Topphåndballs keeper Daniel

Reddet på målstreken!

«Skansen» tar form

I Sponvika får du innfridd drømmen om hus og hytte i ett. Etter påske kommer Skansen boligfelt i Sponvika ut for salg.

Side 6

Side 6

boligfelt i Sponvika ut for salg. og hytte i ett. Etter påske kommer Skansen I Sponvika får du innfridd drømmen om hus

«Skansen» tar form

HABOs nye samarbeidspartner

Stortrives som styrelder

– Vi byr på én gratis måned og en bag for HABO-medlemmer som melder seg inn. På kjøpet får de bedre helse, sier senterleder Veronica Lund hos Spenst Halden.

Side 24

Jeanette Karlsen (31) har alltid trivdes godt med organisasjonsarbeid. Derfor var det naturlig for henne å takke ja til jobben som styreleder for 32 boenheter i Tangen 1 borettslag.

Side 4

Side 24 Veronica Lund hos Spenst Halden. kjøpet får de bedre helse, sier senterleder HABO-medlemmer som melder seg inn. På – Vi byr på én gratis måned og en bag for

Side 4 borettslag. styreleder for 32 boenheter i Tangen 1 naturlig for henne å takke ja til jobben som med organisasjonsarbeid. Derfor var det Jeanette Karlsen (31) har alltid trivdes godt

HABOs nye samarbeidspartner

Stortrives som styrelder

– Nå bygger vi i Sponvika

Hockeyens førstekvinne

– Et godt sted å bo

– Prosjektet har blitt flott og tilbakemeldingene er så gode at det ikke er noe å lure på. Nå bygger vi i Sponvika, sier HABO-direktør Richard Olsen.

Side 6–7

Søsterveien borettslag runder 25 år, og Reidun Hansen har vært beboer her i alle år.

– Her trives jeg veldig godt, sier hun til HABObladet.

Side 14

Therese Andersen har funnet sin plass både i hockeymiljøet i Comet og i borettslaget i Båstadlundveien. – Jeg stortrives begge steder, fastslår hun.

Side 4

Side 6–7

Side 14

Side 4

HABO-direktør Richard Olsen. å lure på. Nå bygger vi i Sponvika, sier meldingene er så gode at det ikke er noe – Prosjektet har blitt flott og tilbake-

– Nå bygger vi i Sponvika

bladet.

– Her trives jeg veldig godt, sier hun til HABOHansen har vært beboer her i alle år.

Søsterveien borettslag runder 25 år, og Reidun

steder, fastslår hun. i Båstadlundveien. – Jeg stortrives begge i hockeymiljøet i Comet og i borettslaget Therese Andersen har funnet sin plass både

– Et godt sted å bo

Hockeyens førstekvinne

Her skal HABO bygge åtte leiligheter

Byggene i Pilestredet vil gli fint inn i det skrånende terrenget, ha god utsikt og gode lys- og solforhold.

Side 10

Side 10

lys- og solforhold. skrånende terrenget, ha god utsikt og gode Byggene i Pilestredet vil gli fint inn i det

leiligheter Her skal HABO bygge åtte

Omfattende arbeider ved Refne og Refnekollen borettslag

Idyllen tar form

Vellykket rørutskiftning i Refnekollen borettslag

To av boligene i Sponvika er solgt. Her vil

Siden 2013 har styret diskutert utskiftning av et aldrende rørsystem. Nå er arbeidene med nye bad og utskifting av gamle rør i gang.

Side 24

Side 24 nye bad og utskifting av gamle rør i gang. et aldrende rørsystem. Nå er arbeidene med Siden 2013 har styret diskutert utskiftning av

borettslag Refne og Refnekollen Omfattende arbeider ved

det bli attraktivt å bo, sier daglig leder Joacim Dahl hos Tømrerfirma Hansen & Dahl og daglig leder Rino Bråthen hos Rino Bråthen Graving og Transport AS.

Side 6

Side 6

Graving og Transport AS. daglig leder Rino Bråthen hos Rino Bråthen Dahl hos Tømrerfirma Hansen & Dahl og det bli attraktivt å bo, sier daglig leder Joacim

To av boligene i Sponvika er solgt. Her vil

Idyllen tar form

Britt og Aage Henriksen er fornøyd med resultatet av utskiftningen av de gamle rørsystemene på badet. Ekteparet har fått nytt bad og toalett som følge av rørutskiftningen.

Her finner du julenostalgien Renée Anett Stenbock Riis er nå inne i sin femte jul som butikksjef for Tilbords. Dette er den travleste tiden på året, med lange dager og mange kunder.

Side 25

Side 19

Side 19

bad og toalett som følge av rørutskiftningen. rørsystemene på badet. Ekteparet har fått nytt med resultatet av utskiftningen av de gamle Britt og Aage Henriksen er fornøyd

Refnekollen borettslag Vellykket rørutskiftning i

Side 25 dager og mange kunder. er den travleste tiden på året, med lange femte jul som butikksjef for Tilbords. Dette Renée Anett Stenbock Riis er nå inne i sin

Her finner du julenostalgien

Foto: nouw.com/Malinjanine

Kredittkort med fordeler Nytt medlemstilbud: Les mer på side 2 og 3

HABO-bladet MEDLEMSBLAD FOR HALDEN BOLIGBYGGELAG

6

NR. 1 – MARS 2016

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG

Julegavene

Les mer på side 6

Petter er første kjøper på Skansen

– Her skal jeg bo!

HABO-bladet MEDLEMSBLAD FOR HALDEN BOLIGBYGGELAG

du kan lage selv Les mer på side 26

ga 25 nye medlemmer HABO-dagene Les mer på side 22

NR. 2 – JUNI 2016

HABO-bladet MEDLEMSBLAD FOR HALDEN BOLIGBYGGELAG

NR. 3 – OKTOBER 2016

lys egnedine Støpps:

Ti

HABO-bladet MEDLEMSBLAD FOR HALDEN BOLIGBYGGELAG

NR. 4 – DESEMBER 2016

RESULTATREGNSKAP for 2016 Note

2016

2015

DRIFTSINNTEKTER 6

1 620 054

1 903 269

Forretningsførsel

6

5 566 996

5 372 289

Andre forvaltningstjenester

6

1 648 198

1 454 725

1 098 835

1 082 763

Andre inntekter Gevinst ved salg anleggsmidler

50 000

Provisjonsinntekter

716 675

640 761

1 513 446

1 391 172

908 900

892 700

13 123 105

12 737 679

115 743

118 334

6 142 363

6 652 691

Leieinntekter Kontingenter og andre medlemsinntekter Sum driftsinntekter DRIFTSKOSTNADER 6

Lønn og andre personalkostnader

3, 5

Avskrivninger

2

937 596

821 877

Annen driftskostnad

5

3 018 095

2 832 792

Sum driftskostnader

10 213 796

10 425 693

Driftsresultat

2 909 308

2 311 986

400 000

400 000

61 828

60 438

5 239

11 181

78 584

101 727

545 651

573 347

Rentekostnader

214 226

253 031

Sum finanskostnader

214 226

253 031

Netto finansposter

331 425

320 316

3 240 733

2 632 302

761 836

644 163

Ordinært resultat

2 478 897

1 988 139

Årsoverskudd

2 478 897

1 988 139

2 478 897

1 988 139

2 478 897

1 988 139

Inntekt på investering i datterselskap

6

Aksjeutbytte BBL Datakompetanse AS Renteinntekt fra tilknyttede selskaper Andre renteinntekter Sum finansinntekter

Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat

11

H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

Forkjøpsrettsannonser og varer for videresalg

Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2016

Tekniske tjenester

Overføringer Overført til annen egenkapital Sum

1

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG

7

BALANSE

pr. 31. desember 2016

Note

2016

2015

11

119 040

75 056

119 040

75 056

2, 4

15 631 192

16 423 186

2

324 558

111 770

15 955 750

16 534 956

1 320 000

EIENDELER Anleggsmidler Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2016

Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Kontorlokaler og annen fast eiendom Inventar, utstyr og maskiner Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Aksjer i datterselskaper

6

1 320 000

Lån til datterselskaper

6

6 000 000

Lån til tilknyttet selskap

6, 8

H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

6

388 250

155 000

Andre aksjer og andeler

6

290 100

290 100

7 998 350

1 998 359

24 073 140

18 608 371

Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Fordringer Kundefordringer

7

1 178 486

705 094

Andre fordringer

7

161 867

179 361

Opptjent ikke fakturert inntekt

41 700

Sum fordringer

1 382 052

884 455

12 847 452

15 912 403

Sum bankinnskudd, kontanter og lignende

12 847 452

15 912 403

Sum omløpsmidler

14 229 504

16 796 858

Sum eiendeler

38 302 644

35 405 229

Kontanter og bankinnskudd

8

233 259

Aksjer i tilknyttede selskaper

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG

9

BALANSE

pr. 31. desember 2016

Note

2016

2015

1

863 050

769 800

863 050

769 800

24 525 440

22 021 593

24 525 440

22 021 593

1

25 388 490

22 791 393

3

525 303

540 127

525 303

540 127

EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital

1

Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser

Annen langsiktig gjeld Langsiktige banklån

8 434 555

9 471 968

Sum annen langsiktig gjeld

4, 8

8 434 555

9 471 968

Sum langsiktig gjeld

8 959 858

10 012 095

Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld

6

512 316

388 787

Betalbar skatt

11

805 820

657 275

661 652

688 270

1 423 907

325 259

550 600

542 150

Skyldige offentlige avgifter Annen kortsiktig gjeld

10

Skyldig feriepenger-lønn Sum kortsiktig gjeld

3 954 295

2 601 741

Sum gjeld

12 914 153

12 613 836

38 302 644

35 405 229

Sum egenkapital og gjeld

H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

Sum avsetning for forpliktelser

Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2016

Andelskapital

Halden, 11. mai 2017 I styret for Halden boligbyggelag:

Stein Viken Styrets leder

Jan-Erik Solheim Styremedlem/ansattes representant

Bjørn Thorvik Nestleder

Else-Marie Andersen Guldahl Styremedlem

Stein E. Murud Styremedlem

Richard Sverre Olsen Direktør

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG

9

REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regn­ skapsloven og god regnskapsskikk for små foretak.

SALGSINNTEKTER/PROSJEKTER UNDER UTFØRELSE/FORSKUDD FRA KUNDER Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2016

Gebyr fra boligsalg inntektsføres ved oppgjør av boligen. Tjenester inntektsføres etter hvert som de leveres. Selskapet bruker fullført kontraktsmetode for inntektsføring i prosjekter. Det betyr at inntekts­ føring av salgsinntekter og dekningsbidrag skjer på leveringstidspunktet. Fram til levering føres direkte prosjektkostnader som prosjekter under utførelse i balansen.

KLASSIFISERING OG VURDERING AV BALANSEPOSTER

H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

Anleggsmidler er eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Andre eiendeler er omløpsmidler. For fordringer gjelder en ett-årsgrense. Langsiktig gjeld er gjeld som forfaller senere enn ett år etter etableringstidspunktet.

Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelses­ kost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.

Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost.

Varige anleggsmidler avskrives etter en fornuftig avskrivnings­plan. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.

VARIGE DRIFTSMIDLER Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlenes levetid dersom de har antatt levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger kr 15.000.

Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet.

INVESTERINGER I ANDRE SELSKAPER Investeringer i andre selskaper vurderes etter kost­ metoden. Når utbytte/konsernbidrag vesentlig overstiger andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, anses den overskytende delen som tilbakebetaling av investert kapital, og fratrekkes investeringens verdi i balansen. Det utarbeides ikke konsernregnskap.

10

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG

FORDRINGER Fordringer er oppført i balansen til pålydende med fradrag for forventet tap.

KLIENTMIDLER/KLIENTANSVAR Midler som oppbevares av Halden Boligbyggelag på egen klientkonto i bank (klientmidler), og tilhørende gjeld til klienter (klientansvar) er i følge forskrift til regnskapsloven ikke ført opp i balansen.

PENSJONER Direkte pensjonsforpliktelser er balanseført. Det betyr at kostnaden er lik årets pensjonsutbetaling korrigert for endringen i gjenværende forpliktelse.

Pensjonsforpliktelser knyttet til AFP-ordning for selskapets ansatte er ikke balanseført, det vil si at kostnaden er lik årets utbetalinger til ordningen.

Forpliktelser/pensjonsmidler knyttet til kollektiv pensjonsordning ikke er balanseført, det vil si at kost­ naden er lik årets innbetalinger til forsikringsselskapet.

Selskapet kommer inn under lov om obligato­ risk tjenestepensjon. Selskapet har to avtaler, en ytelsesbasert og en innskuddsbasert. Begge pen­ sjonsavtalene dekker mer enn lovens krav til OTP

SKATT Som boligbyggelag må HABO svare inntektsskatt etter ordinære skattregler. Som andelslag må sel­ skapet i tillegg til skatt på oppnådd resultat også betale formuesskatt.

Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Midlertidige forskjeller mellom regnskaps­ messige og skattemessige verdier fører til at det oppstår utsatt skatt eller skattefordel i balansen.

Utsatt skatt beregnes med 24 % av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt lignings­ messig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret.

NOTER NOTE 1 EGENKAPITAL Egenkapital 01.01.

Andelskapital

Annen Egenkapital

Sum

769 800

22 021 593

22 791 393

Nye andeler

118 200

Slettede andeler overført til EK

-24 950

118 200 0

2 478 897

2 478 897

24 525 440

25 388 490

Disponering av årets resultat Egenkapital 31.12.

NOTE 2 VARIGE DRIFTSMIDLER

863 050

Inventar Utstyr

Totalt

3 505 420

26 786 418

Tilgang

212 788

212 788

Avgang

-134 851

-134 851

Anskaffelseskost 1.1.

Anskaffelseskost 31.12.

Akkumulerte avskrivninger 31.12. Årets avskrivninger

2 871 252

1 904 358

18 505 388

2 871 252

1 904 358

18 505 388

3 583 357

26 864 355

-418 740

-72 174

-7 158 892

-3 258 799

-10 908 605

2 452 512

1 832 184

11 346 496

324 558

15 955 750

143 568

0

613 390

180 638

937 596

20 år

40 år

20–50 år

10 år

Lineær

Lineær

Lineær

Lineær

Økonomisk levetid Avskrivningsplan

NOTE 3 PENSJONSFORPLIKTELSER Selskapet har en pensjonsordning ovenfor tidligere direktør som finansieres over selskapets drift. Pensjonsfor­ pliktelsen er beregnet ut fra 3,5 % diskonteringsrente og 2,5 % årlig regulering av pensjonen. Nåverdien av forpliktelsen er balanseført som gjeld. Ved utgangen av året er forpliktelsen beregnet til kr 525 303,-

H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

Balanseført verdi 31.12.

H. Sehstedts Niels Stubs Øvrige gate 12 gate 5 kontorlokaler verkst., lager boligeiendom

Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2016

24 950

Foretakets kollektive pensjonsforsikring omfatter alle 8 ansatte. Den ene ordningen omfatter 2 av de 8 ansatte og gir rett til definerte fremtidige ytelser. Disse er i hovedsak avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivå ved oppnådd pensjonsalder og størrelsen på ytelsene fra folketrygden. Den andre ordningen som omfatter 6 av de 8 ansatte, er innskuddsbasert. Forpliktelsene er dekket gjennom et forsikringsselskap. Årets pensjonspremie, korrigert med eventuelle innbetalinger til eller trekk på premiefondet, er regnskapsført som pensjonskostnad.

Premiefondet er på kr 199 923,- og er ikke balanseført.

Selskapets ansatte har i tillegg rett til avtalefestet pensjon (AFP) i henhold til tariffavtale mellom Halden Bolig­ byggelag og Fagforbundet. De ansatte kan velge å gå av med AFP fra fylte 62 år

2016

2015

Utbetalte pensjoner fra selskapet

28 183

27 703

Endring balanseført direkte pensjonsforpliktelse

14 824

13 747

Utbetalinger til AFP-ordningen

87 906

61 051

Årets pensjonspremie til kollektiv ordning

607 268

553 260

Årets netto pensjonskostnad

738 181

655 761

Årets netto pensjonskostnad fremkommer på følgende måte:

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG

11

NOTER NOTE 4 PANTSTILLELSER OG GARANTIER M.V. 2016

2015

Gjeld til kredittinstitusjoner

8 434 555

9 471 968

Sum

8 434 555

9 471 968

Balanseført verdi av eiendeler pantsatt for egen gjeld

15 631 192

16 423 186

Gjeld som er sikret ved pant o.l.

Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2016

NOTE 5 LØNNSKOSTNADER, ANTALL ANSATTE, GODTGJØRELSER, LÅN TIL ANSATTE M.V. 2016

2015

4 473 289

4 918 027

Arbeidsgiveravgift

758 379

744 210

Pensjonskostnader

542 340

491 088

Andre lønnsrelaterte ytelser

368 355

499 366

6 142 363

6 652 691

7,2

7,4

Lønnskostnader består av Lønninger

Sum Gjennomsnittlig antall årsverk

H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

Ytelser til ledende personer Lønn Pensjonskostnad

Daglig leder

Styret

780 166

61 500

27 623

-

Revisor: Kostnadsført revisjonshonorar utgjør kr 101 000,-. Av dette er lovpålagt revisjon kr 89 000,- og annen bistand kr 12 000,-.

NOTE 6 AKSJER OG ANDELER Postene aksjer og andeler består av:

Eierandel

Selskapets årsresultat

Selskapets egenkapital

Bokført verdi

Aksjer i Halden Boligbyggelag Prosjekt AS

100%

419 190

7 998 710

110 000

Aksjer i Halden Boligsenter AS

100%

461 338

3 235 831

1 210 000

880 528

11 234 541

1 320 000

24 168

379 276

388 250

24 168

379 276

388 250

Aksjer i datterselskap

Sum aksjer i datterselskap Aksjer i tilknyttede selskap Aksjer i Halden og Moss Sydenboliger AS Sum aksjer i tilknyttede selskap Andre aksjer og andeler

12

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG

50%

290 100

NOTER NOTE 6 – fortsetter Følgende interne transaksjoner har funnet sted med og mellom datterselskaper og tilknyttede selskaper i regnskapsåret: Beløp 11 709

Fra Halden Boligbyggelag til Halden og Moss Sydenboliger AS, ­foretningsførsel

15 550

Fra Halden Boligbyggelag til Halden Boligsenter AS, foretningsførsel, ­utleie av arbeidskraft, opplysninger vedr borettslagsandeler Fra Halden Boligsenter AS til Halden Boligbyggelag, forhåndsavklaring inkl mva Fra Halden Boligsenter AS til Halden Boligbyggelag mottatt utbytte

326 850 70 560 400 000 2015

6 088 714

99 500

1 406

4 341

Fordringer på tilknyttede selskaper

0

233 259

Gjeld til tilknyttede selskaper

0

0

2016

2015

1 178 486

2 627

Forskuddsbetalte kostnader

63 793

44 471

Andre kortsiktige fordringer

139 774

132 263

1 382 053

179 361

2016

2015

0

233 259

2 882 605

4 041 783

Fordringer på datterselskaper Gjeld til datterselskap

NOTE 7 ANDRE FORDRINGER Andre utlegg for tilknyttede borettslag

Sum andre fordringer

H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

2016

Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2016

Fra Halden Boligbyggelag til Halden Boligbyggelag Prosjekt AS – forretningsførsel

NOTE 8 FORDRINGER OG GJELD Fordringer som forfaller senere enn ett år Langsiktig gjeld som forfaller senere enn 5 år

NOTE 9 BUNDNE MIDLER I posten bank og kontanter inngår bundne midler med kr 209 906,-

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG

13

NOTER NOTE 10 ANNEN KORTSIKTIG GJELD

Forskudd fra kunder Lønn Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2016

Ansattes sparekonto Påløpte kostnader Annen kortsiktig gjeld leie inntekt DNB Sum annen kortsiktig gjeld

2015

29 978

70 000

0

223 700

21 000

0

11 819

31 294

1 361 110

265

1 423 907

325 259

NOTE 11 MIDLERTIDIGE FORSKJELLER OG SKATT Midlertidige forskjeller knyttet til:

H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

01.01.2016

31.12.2016

Endring

Anleggsmidler

238 941

95 131

143 810

Omløpsmidler

961

-65 826

66 787

Pensjonsforpliktelse

-540 127

-525 303

-14 824

Netto forskjeller

-300 225

-495 998

195 773

Sum midlertidige forskjeller

-300 225

-495 998

195 773

-75 056

-119 040

43 983

2016

2015

3 240 733

2 632 302

Ikke fradragsberettingende kontingenter

1 760

4 000

Ikke fradragsberettignde gaver

1 130

300

Skattefrie renteinntekter

0

-198

Ikke skattepliktig utbytte

-461 828

-460 438

195 773

70 802

2 977 568

2 246 768

744 392

606 627

61 428

50 648

Sum betalbar skatt i balansen

805 820

657 275

Årets endring i utsatt skattefordel

-13 112

27 189

761 836

644 163

Utsatt skatt Årets skattekostnad Ordinært resultat før skattekostnad

Endring midlertidige forskjeller Skattepliktig inntekt Betalbar skatt basert på 25 % av skattepliktig inntekt Formueskatt i samvirkeforetak

Sum skattekostnad i resultatregnskapet

14

2016

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG

Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2016

H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

15

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG

SUVEREN KOMMUNIKASJON AS