Habo årsrapport 2014

boligsamvirket.no

BO BRA MED HABO

70 HABO

– byens boligbyggelag

ÅR

årsberetning og regnskap

2014

ÅRSBERETNING FOR 2014 VIRKSOMHETEN Halden Boligbyggelag er et samvirkeforetak som har til hovedformål å skaffe boliger til andelseierne gjennom borettslag eller på annen måte og å forvalte boliger for andelseierne. Halden Boligbyggelag er autorisert regnskaps­førerselskap. Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2014

I tillegg har boligbyggelaget til formål å: – føre regnskap for andre – framforhandle fordeler på vegne av andelseierne – forestå oppføring og forvaltning av bygg på vegne av andre enn andelseierne – eie boliger, enten direkte eller gjennom selskap med begrenset ansvar, som skal leies ut – drive virksomhet av betydning for andelseierne i boligbyggelaget, enten direkte eller gjennom selskap med begrenset ansvar – foreta forvaltning og investering av boligbygge­ lagets kapital – drive eiendomsmegling

H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

MØTER MV. Det er i løpet av 2014 vært avholdt en ordinær general­ forsamling. Styret har hatt 4 møter og behandlet 46 saker. 1. vararepresentant til styret har møtt fast på styremøtene. Videre er det holdt møte for andelseiere som ikke er tildelt bolig, hvor det ble valgt delegater til generalforsamlingen.

Representanter for boligbyggelaget har deltatt på forskjellige kurs og konferanser arrangert av NBBL og andre.

Styrets leder og direktør representerte HABO på NBBLs landsmøte i Oslo i juni 2014.

ADMINISTRASJONEN, STYRET, LIKESTILLING, MILJØ SAMT FORSKNING OG UTVIKLING Ved utgangen av 2014 hadde boligbyggelaget sju ansatte, som fordeler seg på fem kvinner og to menn.

Boligbyggelagets styre besto av fire menn og en kvinne. Fast møtende vara er kvinne.

Styrets leder er mann. Boligbyggelaget følger likestillingslovens bestemmelser og tilstreber like­ stilling ved valg av tillitsvalgte og ved nyansettelser.

Det har ikke forekommet eller blitt rapportert alvorlige arbeidsforhold eller ulykker i løpet av året.

Det har heller ikke vært registrert sykefravær hos ansatte. Arbeidsmiljøet må sies å være godt HABO driver ikke virksomhet som forringer det ytre miljøet utover det som kan anses som normalt for et boligbyggelag. Boligbyggelaget har ikke bedrevet noen form for forsknings- og utviklingsaktiviteter.

2

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG I 70 Å R

ÅRSREGNSKAPET, ØKONOMI OG UTSIKTENE FRAMOVER Årsregnskapet er avlagt under forutsetning om fort­ satt drift.

2014 har som foregående år vært et godt år for HABO. De totale inntektene i 2014 ble på kr 12 305 086,-. Driftskostnadene ble på 10 140 647,som er 82,4 % av driftsinntektene.

Driftsresultatet ble på kr 2 164 439,- som i prosent av driftsinntekten er 17,6 %.

Resultat etter skatt ble kr 1 781 157,- som er 14,5 % av driftsinntektene.

Overskuddet foreslås overført til annen egenkapital.

Egenkapitalen er pr 31.12.2014 på 64,1 % mot 62,8 % i 2013.

Det er viktig at egenkapitalen øker med tanke på den betydelige egenkapitalen som kreves ved kjøp av tomter og utvikling av gode boligprosjekter.

Egenkapitalen betegnes som tilfredsstillende. For at økonomien skal kunne betegnes som god bør fri egenkapital være så stor at den dekker 20–25 % av kapitalbehovet i ethvert byggeprosjekt.

Ved tomtekjøp og oppføring av boligprosjekter har HABO valgt å gjøre dette i datterselskapet HABO Prosjekt AS. HABO Prosjekt AS står for utbygging, enten alene eller sammen med andre.

Uavhengig av modell krever boligutvikling ­betydelig kapital.

Bygging av nye boliger innebærer alltid en øko­ nomisk risiko. Styret er klar på at nybygging må tilpasses til HABOs økonomiske situasjon. HABO har ingen andre måter å øke sin egenkapital på enn ved årlige overskudd. Det er styret og administrasjonens klare målsetting at HABO skal gå med overskudd for å bygge egenkapital og trygge driften.

I tillegg til egne midler må selskapet ha tilgang på kapital fra en finansinstitusjon i alle byggeprosjekter.

Det er derfor av aller største viktighet at HABO drives på en slik måte at selskapet har tillit i markedet.

HALDEN BOLIGBYGGELAG PROSJEKT AS Selskapet er HABOs utbyggingsselskap og HABO står som eier av 100 % av aksjene i selskapet.

Selskapets styre består av: leder Eli K. Andreassen med styremedlemmer Stein Viken og Bjørn Thorvik.

Ved årsskifte var 11 av totalt 19 seksjoner ferdigstilt.

Av disse var 9 solgt. De 19 seksjonene består av tre eneboliger og 8 tomannsboliger. Alle seksjonene ventes å stå ferdig høsten 2015.

HALDEN BOLIGSENTER AS Halden Boligsenter AS eies 100 % av Halden Boligbyggelag. Selskapet driver eiendomsmegling og har en franchiseavtale med DNB Eiendom AS som er et selskap i DNB-konsernet.

Selskapet har lagt bak seg nok et godt driftsår i 2014.

Styret består av: leder Eli K. Andreassen med styre­ medlemmer Ole Christian Rabe Gjerlaugsen og Stein Viken.

BYGGEVIRKSOMHETEN – NYE BOLIGER Det er via datterselskapet HABO Prosjekt AS ferdigstilt 11 boliger på Brekkerød ytterligere 9 boliger vil bli ferdig i 2015. Da er hele området ferdigstilt.

For å lykkes i byggeprosjekter, må man ha tilgang på attraktive tomter.

De fleste vil bo på områder med lett adkomst til skole, butikk og marka.

I tillegg vil mange godt voksne bo sentrumsnært og gjerne i umiddelbar nærhet til sentrum. I ­sentrum er det imidlertid knapphet på tomter. Det som finnes er som regel bebygd og med strenge krav til riving og hva man får lov å bygge opp igjen. Bygging i sentrum krever derfor store ressurser og tilgang på kapital i tillegg til langsiktighet. Den nye sentrumsplanen legger i så måte ikke opp til at det skal bli lettere å fortette i sentrumsnære områder.

Trenden i Halden er den samme som ellers i landet, godt voksne og eldre vil bo lettvint gjerne på en

BOLIGER UNDER PLANLEGGING/ PROSJEKTERING Sameiet Brekkerødlia Bygging pågår i regi av datterselskapet Halden Boligbyggelag Prosjekt AS. Det å realisere et pro­ sjekt tar tid. Det jobbes med prosjekter, men fra prosjektering til presentasjon tar det tid. Det er derfor pr i dag ingen konkrete planer som kan fremlegges rundt nye prosjekter.

VEDLIKEHOLD OG REHABILITERING I BOLIGSELSKAPENE Den samlede bygnings- og eiendomsmassen som HABO forvalter for boligselskapene har en samlet forsikringsverdi på litt under 6 milliarder kroner.

De aller fleste boligselskapenes styrer har utført et godt løpende vedlikehold av bygningsmassene. De senere år er mange lag modernisert og oppgradert for betydelige summer. Dette vedlikeholdet fortsetter.

Styrene ser verdien av et godt vedlikehold. Styret har ansvar for at bygningsmassen opprettholder sin verdi. Styrene tar dette ansvaret på alvor. Kravene til bygningsmessig og økonomisk kunnskap er betyde­ lig. Styrene ser dette og etterspør derfor tekniske og økonomiske tjenester for å ha et så godt beslutnings­ grunnlag som mulig. Det har i 2014 som årene før, vært stor etterspørsel etter våre tjenester for teknisk og økonomisk planlegging og oppfølging både når det gjelder vedlikehold, fornying, oppgradering og ordinær drift. Det er etter hvert flere lag som ser behovet for en løpende oppfølging uavhengig av hvem som sitter i styret. Flere lag har derfor tegnet tilleggsavtale om løpende vedlikeholdsplaner ved hjelp av vedlikeholdsprogrammet BEVAR. I pro­ grammet BEVAR registreres alt vedlikehold som er gjort og som må påregnes å utføres i en løpende 10 års plan. Planen er rullerende.

Det er i året startet eller avsluttet vedlikehold og modernisering for nesten 70 millioner. Her har både tekniske avdeling og økonomi og forvaltnings­ avdelingen vært engasjert med planlegging, prosjektering, byggeledelse og gjennomføring. Det er så godt som ingen som påtar seg ansvaret for å gjennomføre oppgradering, fornying og periodisk vedlikehold i egen regi. Til det er risikoen for at ting kan gå galt for stor. De aller fleste ser nødvendigheten og fordelen med å ha en profesjonell partner med i

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG I 7 0 Å R

H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

Kjernevirksomheten er å medvirke til en god for­ valtning av de borettslag, stiftelser og sameier som HABO er forretningsfører for. Oppgavene omfatter i første rekke god forretningsførsel i samsvar med lover og regelverk. For øvrig er viktige felles utfordringer boligselskapenes vedlikehold og modernisering av bygningene og uteområdene, samt bevaring og videreutvikling av et trygt og godt bomiljø for alle.

Pr. 31.12. 2014 forvalter boligbyggelaget 2401 boliger i 64 tilknyttede borettslag, to stiftelser, sju sameier, fire frittstående borettslag. Dette er basis­virksomheten i HABO. Vi har i tillegg avtale med Halden kommune om forvaltningen av kommunens 227 leiligheter i borettslag tilknyttet Halden Boligbyggelag. I tillegg forvaltes 30 kommunale leiligheter organisert på annen måte.

Samlet innkrevde felleskostnader for bolig­ selskapene var i 2014 på litt under 140 mill. kroner.

Samtlige borettslag tilknyttet Halden Boligbyggelag er innmeldt i selskapet Borettslagenes Sikringsordning AS som eies av stiftelsen Borettslagenes sikringsfond.

Sikringsordningen har til formål å forestå utbetalinger til borettslag som lider tap ved mangelfull opp­fyllelse av andelseieres plikt til å betale felleskostnader.

Ordningen er en ren forsikringsordning. Erstatning dekkes etter at tap er påvist minus egenandel.

Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2014

FORVALTNINGSVIRKSOMHET

flate med heis og parkering i kjeller. Den voksne befolkningen blir mer og mer urbane og ønsker det gode liv med nærhet til det meste både by og land.

I så måte er Halden en perle som har alt innen korte avstander. Det er bare noen minutter fra sentrum til sjø eller ferskvann, friluftsområder og marka.

3

Å R S B ER ETN INÅGR SOG B ERRET EGNNIN S KA G O P G2014 R E G N S K A PH A2013 LDE N B O LIHGABLDE YG GNE LAG B O LI G B YG G ELAG 4

slike prosesser. I tillegg til at blokker oppgraderes og moderniserer, er det over 100 andeler i rekkehus som har gjennomført eller påbegynt totalrehabilitering av tak, vinduer, dører og fasader i 2014. Samt at flere og flere oppgraderer parkeringsanlegg med nye garasjeanlegg slik at alle leiligheter får en garasje tilknyttet sin andel. Flere lag har startet planlegging av utskifting av vann og avløpsrør i løpet av året.

Utskiftingen vil skje de nærmeste årene.

MEDLEMMER Halden Boligbyggelag hadde pr. 31.12.2014 5004 med­ lemmer hvorav 2429 boende og 2575 ikke boende.

I 2014 fikk HABO 329 nye medlemmer. 181 med­ lemmer er utmeldt/strøket. Det betyr en økning i medlemsmassen på 148. Dette er i konkurranse med andre medlemsorganisasjoner. Administrasjonene ser derfor nytten av kampanjer for å få frem fordelene i medlemskapet slik at flere blir medlem. I tillegg til mange gode medlemsfordeler er forkjøpsretten den største fordelen. Jo lenger medlemskap, jo bedre ansiennitet.

MEDLEMSFORDELER – FORKJØPSRETTEN MED MER Ved boligsalg har medlemmer i HABO med best ansiennitet rett til å tre inn i høyeste bud ved kjøp av bolig i et tilknyttet boligselskap.

I 2014 var det 27 medlemmer som brukte denne retten til å få sin bolig. Totalt ble det omsatt hele 324 andeler i tilknyttede borettslag. Sammenlignet med landet for øvrig, er det få som benytter forkjøpsretten.

I prosent var det ikke fler enn 8,3 % som benyttet forkjøpsretten. Gledelig er at av disse var det flere unge som fikk sin første bolig ved å bruke forkjøpsretten.

HABOs oppgave er å fremme fordelene ved å være medlem av boligbyggelaget, være andelseier og bo i borettslag. Det er derfor av stor betydning at HABO sørger for å knytte til seg samarbeidspartnere som kan bidra til en positiv utvikling - praktisk som økonomisk - for våre medlemmer, og tegner kontrakter som gir fordeler av et medlemskap. Gjennom medlemskapet i HABO har medlemmene i flere år kunnet benytte seg av en lang rekke tilbud fremforhandlet både lokalt av HABO og sentralt via Boligbyggelagenes Partner AS. Lokale avtaler gir medlemmene rabatter på hånd­ verkstjenester, byggevarer, maling, interiør, blomster

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG I 70 Å R

og hageartikler for å nevne noen. I 2013 ble det inngått ny og forbedret avtale med byggevarehuset Montér om både rabatter og bonus ved bruk av medlems­ kortet når man handler. Forsikring for medlemmer har skiftet leverandør fra Sparebank 1 til Vardia som er et helnorsk forsikringsselskap.

INFORMASJON HABO har egne internettsider under www.habo.no som orienterer om virksomheten. I slutten av 2014 ble i tillegg Facebook tatt i bruk som markedskanal.

Medlemsbladet «HABO bladet» ble i 2014 distribu­ ert i Halden og omegn først og fremst som innstikk i Halden Arbeiderblad. Bladet kommer ut fire ganger i året, med et opplag pr. utgivelse på 12 000. Bladet baserer seg primært på lokalt stoff som blant annet HABOs boligprosjekter, praktisk informasjon om borettslag og sameier samt medlemsfordeler og aktuelle temaer.

Bladet blir i tillegg til å ligge på nettsidene til HABO, sendt til utenbys medlemmer og til andre som vi ønsker å informere om vår virksomhet.

«HABO-bladet», utgis i samarbeid med Suveren Kommunikasjon AS.

KONTAKT MED BOLIGSELSKAPENE Kontakten mellom boligbyggelaget og kundene, boligselskapene fungerer godt. Administrasjonen har i 2014 som tidligere år vært representert på samtlige generalforsamlinger og årsmøter. HABO-ansatte stiller dessuten opp på styremøter og beboermøter når det er behov for det. Der HABO er engasjert som prosjektleder ved større vedlikeholds, utbyg­ gings- og moderniseringsarbeider, er HABOs ansatte en aktiv medspiller i møter med entreprenører og beboere. Boligbyggelaget har omfattende kontakt med boligselskapene og medlemmene i forbindelse med omsetning av boliger og utførelse av tekniske tjenester.

I tillegg til kurs ved behov, avholdes det to faste kurs i året.

Den årlige konferansen for tillitsvalgte i bolig­ selskaper ble i 2014 avholdt på Støtvig Hotell på Rygge i egen regi. Konferansen gikk over to dager den siste helga i september, fredag ettermiddag og hele lørdagen. Fredag gikk med til informasjon og grundig innføring i nettløsningen PORTAL. I løpet av 2014 er alle styrer inne på elektronisk kommunikasjon

HABO har i 2014 som tidligere år hatt et nært og godt samarbeid med administrasjonen i Halden kommune. Samarbeidet har i hovedsak bestått i forvaltning og tekniske tjenester i omsorgsboliger, stiftelser og øvrige kommunale boliger i borettslag og utleieboliger for øvrig. Det er viktig at HABO på en positiv og servicemessig måte legger for­holdene til rette for kommunen til å benytte seg av det apparatet vi har både på administrativt, teknisk og forvaltnings­ messig nivå.

Styret og administrasjonen vil takke vår revisor, våre bankforbindelser, entreprenører og håndverkere vi har forbindelse med for et godt samarbeid i perioden.

Halden Boligbyggelag arbeider i et stadig mer ­krevende marked. Det blir stadig større enheter og færre boligbyggelag. Det stilles derfor store krav til tilpasning og kontinuerlig omstilling.

Hovedutfordringene vil fortsatt være å styrke HABOs fortrinn som den som kan ivareta alle bolig­relaterte utfordringer innenfor nybygging, vedlikehold, ­modernisering, forretningsførsel og forvaltning.

Det er i 2014 utarbeidet en ny strategiplan for de nærmeste tre årene med blikk mot 2020. I arbeidet med strategiplanen har administrasjonen og styret kommet frem til at forholdene fortsatt ligger til rette for at Halden Boligbyggelag skal kunne møte disse utfordringene som et selvstendig boligbyggelag.

Den lokale tilhørigheten er svært viktig. Likevel må man være åpen for at det i byggeprosjekter kan være formålstjenlig å inngå allianser eller kompaniskap med andre utbyggere, entreprenører eller andre boligbyggelag.

Styret legger vekt på at HABOs organisasjon skal omstilles i takt med nye rammebetingelser og arbeide aktivt for å opprettholde og øke k ­ undetilfredsheten gjennom nært samarbeid med medlemmene hva angår både tjenestenes omfang, servicegrad og kvalitet, slik at HABO har tilpassede og moderne produkter.

Styret ønsker at organisasjonen skal være preget av stabilitet, ha ordnet økonomi og bli oppfattet som en trygg og seriøs forvalter og utbygger.

H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

SAMARBEID MED HALDEN KOMMUNE OG ANDRE SAMARBEIDSPARTNERE

VEIEN VIDERE

Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2014

via PORTAL. Lørdag var hovedtema forsikring og jus.

Deltagelsen var god. I tillegg til høstkonferansen, avholdes det et kveldskurs i styrearbeid for nye styre­ medlemmer. Kurset avholdes hvert år i mai etter at alle generalforsamlinger og årsmøter er avholdt.

Deltakelsen og tilbakemelding etter begge kurs viser at dette er et nyttige, populære og lærerike kurs.

Av styrene var det 35 til 40 % som deltok på høst­ konferansen og tett opp mot 100 % av lag med nyvalgte ledere og medlemmer som møtte opp til kurset i mai.

Som autorisert regnskapsførerselskap kan HABO påta seg oppdag som forretningsfører for alle typer boligselskaper. Etterspørselen fra sameier som ønsker tilbud på forretningsførsel er stadig økende. Det er derfor svært gledelig at tilbudene fører til at det hvert år inngås nye kontrakter.

Halden, 23. april 2015 I styret for Halden boligbyggelag:

Stein Viken Styrets leder

Jan-Erik Solheim Styremedlem

Bjørn Thorvik Nestleder

Stein E. Murud Styremedlem

Else-Marie Andersen Guldahl Styremedlem

Eli K. Andreassen Direktør

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG I 7 0 Å R

5

STYRET 2014/2015 STYRET HAR BESTÅTT AV FØLGENDE: (PERSONER MERKET MED * ER PÅ VALG I 2015) Leder:

Stein Viken *

ikke boende

Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2014

Nestleder:

Bjørn Thorvik *

boende

Medlemmer

Stein Erik Murud

boende

Else-Marie Andersen Guldahl

ikke boende

Jan-Erik Solheim

ansattes rep.

Ann Christin Due*

boende

Emilie Nyberg Andreasen *

boende

Heidi Lagerholt

ansattes rep.

Leder:

Sten Lilleby *

ikke boende

Medlemmer:

Vigdis Solvang *

ikke boende

Stein Erik Murud

HABOs styre

H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

Varamedlemmer:

Eva Elders *

boende

Flemming Banzon *

ikke boende

6

Varamedlemmer:

Valgkomite:

Revisjon: PricewaterhouseCoopers AS

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG I 70 Å R

RESULTATREGNSKAP for 2014 2014

2013

Tekniske tjenester

1 676 505

1 847 488

Forretningsførsel

5 272 640

4 967 840

Andre forvaltningstjenester

1 538 970

1 382 822

Andre inntekter

996 809

900 132

Provisjonsinntekter

627 529

419 497

1 340 733

1 187 264

851 900

823 650

Gevinst ved salg anleggsmidler

0

61 180

Skadeerstatninger

0

1 587

12 305 086

11 591 460

143 911

175 276

Note DRIFTSINNTEKTER

Kontingenter og andre medlemsinntekter

Sum driftsinntekter DRIFTSKOSTNADER Forkjøpsrettsannonser og varer for videresalg 5

6 111 339

6 069 854

Avskrivninger

2

801 819

658 385

Annen driftskostnad

5

3 083 577

2 327 719

10 140 647

9 231 235

2 164 439

2 360 225

400 000

350 000

Aksjeutbytte BBL Datakompetanse AS

27 164

0

Utbytte fra Gjensidige

10 561

6 427

Renteinntekt fra tilknyttede selskaper

11 781

3 242

Andre renteinntekter

91 446

98 796

Sum finansinntekter

540 952

458 465

Rentekostnader

336 663

312 061

Sum finanskostnader

336 663

312 061

Netto finansposter

204 289

146 404

2 368 728

2 506 629

587 571

666 078

Ordinært resultat

1 781 157

1 840 551

Årsoverskudd

1 781 157

1 840 551

1 781 157

1 840 551

1 781 157

1 840 551

Sum driftskostnader Driftsresultat Inntekt på investering i datterselskap

6

Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat

10

H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

Lønn og andre personalkostnader

Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2014

Leieinntekter

Overføringer Overført til annen egenkapital Sum

1

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG I 7 0 Å R

7

BALANSE

Balanse pr. 31. desember 2014

Note

2014

2013

10

61 944

89 033

61 944

89 033

2–4

15 037 042

12 886 174

2

193 966

205 175

15 231 009

13 091 349

EIENDELER Anleggsmidler Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2014

Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Kontorlokaler og annen fast eiendom Inventar, utstyr og maskiner Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Aksjer i datterselskaper

6

1 320 000

1 320 000

Lån til tilknyttet selskap

6

233 259

501 509

H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

Aksjer i tilknyttede selskaper

6

155 000

545 000

Andre aksjer og andeler

6

290 100

290 100

1 998 359

2 656 609

17 291 312

15 836 991

Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Fordringer Kundefordringer

6

653 534

1 303 791

Andre fordringer

8

401 352

33 581

Fordring på datterselskap

6

5 507 917

5 440 705

6 562 804

6 778 077

8 427 838

7 350 295

8 427 838

7 350 295

Sum omløpsmidler

14 990 642

14 128 372

Sum eiendeler

32 281 953

29 965 363

Sum fordringer Kontanter og bankinnskudd Sum bankinnskudd, kontanter og lignende

8

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG I 70 Å R

9

BALANSE

Balanse pr. 31. desember 2014

Note

2014

2013

1

698 200

626 000

698 200

626 000

20 006 354

18 198 097

20 006 354

18 198 097

1

20 704 554

18 824 097

3

534 447

624 799

534 447

624 799

EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital

1

Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser

Annen langsiktig gjeld Langsiktige banklån

8 921 527

8 298 348

Sum annen langsiktig gjeld

8 921 527

8 298 348

Sum langsiktig gjeld

9 455 974

8 923 147

6

386 535

287 909

10

560 482

701 734

645 373

562 582

47 619

75 195

481 415

483 927

4–8

Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldige offentlige avgifter Annen kortsiktig gjeld Skyldig feriepenger-lønn Sum kortsiktig gjeld

2 121 425

2 111 347

Sum gjeld

11 577 399

11 838 252

Sum egenkapital og gjeld

32 281 953

29 965 363

H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

Sum avsetning for forpliktelser

Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2014

Andelskapital

Halden, 23. april 2015 I styret for Halden boligbyggelag:

Stein Viken Styrets leder

Jan-Erik Solheim Styremedlem

Bjørn Thorvik Nestleder

Stein E. Murud Styremedlem

Else-Marie Andersen Guldahl Styremedlem

Eli K. Andreassen Direktør

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG I 7 0 Å R

9

DIREKTØREN HAR ORDET

Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2014 H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

I 2015 er det 70 år siden HABO ble stiftet.

I 1945 var det stor boligmangel i Norge. Det ene boligbyggelaget etter det andre så dagens lys. Mange borettslagsboliger ble bygd i årene etter krigen.

I Halden startet det med firemannsboligene på Fridheimjordet og blokkene i Karl Johans gate. Folk sto i kø for å bli tildelt en moderne bolig.

Disse boligene er i dag oppgradert, modernisert, velholdte og fortsatt gode, populære sentrumsnære boliger etter nærmere 70 år!

2014 var nok et godt år for HABO og dets datter­ selskap. Jeg tør si at HABO fremstår som et veldrevet boligbyggelag med dyktige dedikerte medarbeidere som er glade i jobben sin. Sykefraværet er et bevis på det.

Og inntjeningen er av de bedre i landet særlig sett i forhold til omsetning og antall ansatte. Les års­beretning og regnskap så skjønner dere hva jeg mener.

I 2014 er det jobbet mye med HABOs strategi de neste årene.

Vår visjon er: «Fortsatt størst på boligforvaltning».

Vi ønsker å være en trygg og god boligforvalter ­forankret i Halden. Å være et selvstendig bolig­ byggelag de nærmeste årene, er vårt valg til tross for at det er mange boligbyggelag som ser fordelen av å slå seg samme til større enheter.

HABO ansatte sitt verdigrunnlag er bygget på: • stolthet og engasjement • vilje og evne til å holde et høyt effektivitetsnivå, uten at det går utover kundefokus • genuin interesse for jobben og kundene • å skaffe nye medlemmer • et mål om 10.000 medlemmer i år 2020 HABO skal i årene fremover fortsatt ha som mål: • å bygge, forvalte og selge boliger i Halden og omegn.

10

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG I 70 Å R

Styret vedtok ved juletider 2014 en helt ny strategiplan gjeldende fra 2015. Planen skal være styringsverktøy for styret, administrerende og ansatte i de nærmeste årene.

Som kjent er det ansatt ny direktør som vil tiltre stillingen i august.

Jeg er trygg på at den som overtar roret, overtar et friskt selskap med flotte medarbeidere. Et godt grunnlag for videre drift og suksess.

For meg har det vært 17 minnerike og fantastiske år i HABO, hvorav de siste 5 som administrerende.

Lykke til videre med Halden Boligbyggelag i Halden også i fremtiden!

Eli K. Andreassen, adm. direktør

REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskaps­ loven og god regnskapsskikk for små foretak.

SALGSINNTEKTER/PROSJEKTER UNDER UTFØRELSE/FORSKUDD FRA KUNDER

KLASSIFISERING OG VURDERING AV BALANSEPOSTER

VARIGE DRIFTSMIDLER Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlenes levetid dersom de har antatt levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger kr 15.000.

Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet.

FORDRINGER Fordringer er oppført i balansen til pålydende med fradrag for forventet tap.

KLIENTMIDLER/KLIENTANSVAR Midler som oppbevares av Halden Boligbyggelag på egen klientkonto i bank (klientmidler), og tilhørende gjeld til klienter (klientansvar) er i følge forskrift til regnskapsloven ikke ført opp i balansen.

PENSJONER Direkte pensjonsforpliktelser er balanseført. Det betyr at kostnaden er lik årets pensjonsutbetaling korrigert for endringen i gjenværende forpliktelse.

Pensjonsforpliktelser knyttet til AFP-ordning for ­selskapets ansatte er ikke balanseført, det vil si at kostnaden er lik årets utbetalinger til ordningen.

Forpliktelser/pensjons­midler knyttet til kollektiv pensjonsordning er ikke balanseført, det vil si at kost­ naden er lik årets inn­betalinger til forsikringsselskapet.

Selskapet kommer inn under lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapet har to avtaler, en ytelsesba­ sert og en innskuddsbasert. Begge pensjonsavtalene dekker mer enn lovens krav til OTP.

H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

Anleggsmidler er eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Andre eiendeler er omløpsmidler. For fordringer gjelder en ett-årsgrense. Langsiktig gjeld er gjeld som forfaller senere enn ett år etter etableringstidspunktet.

Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelse­ skost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.

Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost.

Varige anleggsmidler avskrives etter en fornuftig avskrivnings­plan. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.

Investeringer i andre selskaper vurderes etter kost­ metoden. Når utbytte/konsernbidrag vesentlig overstiger andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, anses den overskytende delen som tilbakebetaling av investert kapital, og fratrekkes investeringens verdi i balansen. Det utarbeides ikke konsernregnskap.

Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2014

Gebyr fra boligsalg inntektsføres ved oppgjør av boligen. Tjenester inntektsføres etter hvert som de leveres. Selskapet bruker fullført kontraktsmetode for inntektsføring i prosjekter. Det betyr at inntekts­ føring av salgsinntekter og dekningsbidrag skjer på leveringstidspunktet. Fram til levering føres direkte prosjektkostnader som prosjekter under utførelse i balansen.

INVESTERINGER I ANDRE SELSKAPER

SKATT Som boligbyggelag må HABO svare inntektsskatt etter ordinære skattregler. Som andelslag må sel­ skapet i tillegg til skatt på oppnådd resultat også betale formuesskatt.

Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Midlertidige forskjeller mellom regnskaps­ messige og skattemessige verdier fører til at det oppstår utsatt skatt eller skattefordel i balansen.

Utsatt skatt beregnes med 27 % av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ­eventuelt lignings­ messig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret.

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG I 7 0 Å R

11

NOTER NOTE 1 EGENKAPITAL Egenkapital 01.01.

Andelskapital

Annen Egenkapital

Sum

626 000

18 198 097

18 824 097

Nye andeler

99 300

Slettede andeler overført til EK

99 300

-27 100

Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2014

27 100

0

1 781 157

1 781 157

20 006 354

20 704 554

Disponering av årets resultat Egenkapital 31.12.

NOTE 2 VARIGE DRIFTSMIDLER

698 200

H. Sehstedts gate 12 verkst., lager

Anskaffelseskost 1.1.

Tilgang

Busterud­Øvrige gata 31 kontorlokaler kontorlokale 5 875 000

12 630 388

2 871 352

Avgang Anskaffelseskost 31.12.

Akkumulerte avskrivninger 31.12.

H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

Balanseført verdi 31.12. Årets avskrivninger

Inventar Utstyr

Totalt

3 564 650

22 070 038

70 226

2 941 578

-129 456

-129 456

2 871 352

5 875 000

12 630 388

3 505 420

24 882 160

-131 704

-1 101 000

-5 106 994

-3 311 454

-9 651 152

2 739 648

4 774 000

7 523 394

193 966

15 231 008

131 704

183 500

405 280

81 335

801 819

20 år

20–50 år

20–50 år

10 år

Lineær

Lineær

Lineær

Lineær

Økonomisk levetid Avskrivningsplan

NOTE 3 PENSJONSFORPLIKTELSER Selskapet har en pensjonsordning ovenfor tidligere direktør som finansieres over selskapets drift. Pensjons­ forpliktelsen er beregnet ut fra 3,5 % diskonteringsrente og 3,0 % årlig regulering av pensjonen. Nåverdien av forpliktelsen er balanseført som gjeld. Ved utgangen av året er forpliktelsen beregnet til kr 526 380,Foretakets kollektive pensjonsordning omfatter alle 7 ansatte. Den ene ordningen omfatter 3 av de 7 ansatte og gir rett til definerte fremtidige ytelser. Disse er i hovedsak avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivå ved oppnådd pensjonsalder og størrelsen på ytelsene fra Folketrygden. Den andre ordningen, som omfatter 4 av de 7 ansatte, er innskuddsbasert. Forpliktelsene er dekket gjennom et forsikringsselskap. Årets pensjonspremie, korrigert med eventuelle innbetalinger til eller trekk på premiefondet, er regnskapsført som pensjonskostnad.

Premiefondet er på kr 155 589,- og er ikke balanseført.

Selskapets ansatte har i tillegg rett til avtalefestet pensjon (AFP) i henhold til tariffavtale mellom Halden Bolig­ byggelag og Fagforbundet. De ansatte kan velge å gå av med AFP fra fylte 62 år.

2014

2013

27 238

193 166

Endring balanseført direkte pensjonsforpliktelse

-81 254

-70 537

Utbetalinger til AFP-ordningen

120 969

116 761

Årets pensjonspremie til kollektiv ordning

926 510

842 288

Årets netto pensjonskostnad

993 463

1 081 678

Årets netto pensjonskostnad fremkommer på følgende måte: Utbetalte pensjoner fra selskapet

12

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG I 70 Å R

NOTER NOTE 4 PANTSTILLELSER OG GARANTIER M.V. 2014

2013

Gjeld til kredittinstitusjoner

8 921 527

8 298 348

Sum

8 921 527

8 298 348

15 037 042

12 088 826

Gjeld som er sikret ved pant o.l.

Balanseført verdi av eiendeler pantsatt for egen gjeld

2014

2013

4 169 060

3 996 048

Arbeidsgiveravgift

759 287

720 134

Pensjonskostnader

946 467

1 023 954

Andre lønnsrelaterte ytelser

236 525

329 718

6 111 339

6 069 854

7

7

Lønnskostnader består av Lønninger

Sum Gjennomsnittlig antall årsverk Daglig leder

Styret

Lønn

984 262

59 300

Pensjonskostnad

367 767

Revisor: Kostnadsført revisjonshonorar utgjør kr 82 867,-. Av dette er lovpålagt revisjon kr 75 370,- og annen bistand kr 7 497,-.

H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

Ytelser til ledende personer

Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2014

NOTE 5 LØNNSKOSTNADER, ANTALL ANSATTE, GODTGJØRELSER, LÅN TIL ANSATTE M.V.

Note 6 AKSJER OG ANDELER Postene aksjer og andeler består av:

Eierandel

Selskapets årsresultat

Selskapets egenkapital

Bokført verdi

Aksjer i Halden Boligbyggelag Prosjekt AS

100%

1 699 451

3 411 785

110 000

Aksjer i Halden Boligsenter AS

100%

934 700

3 300 095

1 210 000

2 634 151

6 711 880

1 320 000

28 429

-117 303

155 000

28 429

-117 303

155 000

Aksjer i datterselskap

Sum aksjer i datterselskap Aksjer i tilknyttede selskap Aksjer i Halden og Moss Sydenboliger AS Sum aksjer i tilknyttede selskap Andre aksjer og andeler

50%

290 100

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG I 7 0 Å R

13

NOTER NOTE 6 – fortsetter Følgende interne transaksjoner har funnet sted med og mellom datterselskaper og tilknyttede selskaper i regnskapsåret: Beløp Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2014

Fra Halden Boligbyggelag til Halden Boligbyggelag Prosjekt AS – prosjektadministrasjon

314 000

Fra Halden Boligbyggelag til Halden og Moss Sydenboliger AS, foretningsførsel

12 300

Fra Halden Boligbyggelag til Halden Boligsenter AS, foretningsførsel, utleie av arbeidskraft, opplysninger vedrørende borettslagsandeler

366 416

Fra Halden Boligsenter AS til Halden Boligbyggelag, forhåndsavklaring inkl mva

101 750

Fra Halden Boligsenter AS til Halden Boligbyggelag mottatt utbytte

400 000

Fordringer på datterselskaper H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

Gjeld til datterselskap Fordringer på tilknyttede selskaper Gjeld til tilknyttede selskaper

2014

2013

5 568 845

3 660 630

2 750

5 500

233 259

233 259

0

0

2014

2013

NOTE 7 ANDRE FORDRINGER Andre utlegg for tilknyttede borettslag

0

2 683

Forskuddsbetalte kostnader

95 953

19 688

Andre kortsiktige fordringer

305 135

11 210

Sum andre fordringer

401 088

33 581

2014

2013

233 259

233 259

3 994 603

4 292 552

NOTE 8 FORDRINGER OG GJELD Fordringer som forfaller senere enn ett år Langsiktig gjeld som forfaller senere enn 5 år

NOTE 9 BUNDNE MIDLER I posten bank og kontanter inngår bundne midler med kr 216 071,-

14

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG I 70 Å R

NOTER NOTE 10 MIDLERTIDIGE FORSKJELLER OG SKATT Midlertidige forskjeller knyttet til:

31.12.14

Endring

Anleggsmidler

294 529

303 961

-9 432

Omløpsmidler

518

1 064

-546

Pensjonsforpliktelse

-624 799

-534 447

-90 352

Netto forskjeller

-329 752

-229 422

-100 330

Sum midlertidige forskjeller

-329 752

-229 422

-100 330

-89 033

-61 944

-27 089

Utsatt skattefordel 31.12. basert på 27 % Årets skattekostnad Ordinært resultat før skattekostnad

2 368 728

Ikke fradragsberettigede kontingenter

3 800

Ikke fradragsberettigede gaver

1 965

Skattefrie renteinntekter

-513

Ikke skattepliktig utbytte

-437 725

Endring midlertidige forskjeller

-100 330

Betalbar skatt basert på 27 % av skattepliktig inntekt Formueskatt i samvirkeforetak Sum betalbar skatt i balansen Årets endring i utsatt skattefordel Sum skattekostnad i resultatregnskapet

1 835 925 495 700 64 782 560 482 27 089 587 571

H A B O – B Y E N S B O L I G B YG G E L AG I 7 0 Å R

H A LDE N B O LI G B YG G E LAG

Skattepliktig inntekt

Å R S B ER ETN IN G OG R EG N S KA P 2014

01.01.14

15

SUVEREN KOMMUNIKASJON AS