Årsberetning og regnskap for 2017 by Suveren Kommunikasjon AS

– en enkel og bedre hverdag

FOTO: GEIR-OVE HAUGE

2017

ÅRSBERETNING OG REGNSKAP Sarpsborg og Omegns Boligbyggelag

ÅRSBERETNING FOR 2017

ÅRSBERETNING OG REGNSKAP 2017 SA R PSBORG OG OM EGN S BOL I G BYGGE L AG

VIRKSOMHETEN

Sarpsborg og Omegns Boligbyggelag (SOBBL) er et samvirkeforetak som har til hovedformål å skaffe boliger til andelseierne gjennom borettslag eller på annen måte og forvalte boliger for andelseierne. I tillegg har boligbyggelaget til formål å: – framforhandle fordeler på vegne av andelseierne – forestå oppføring og forvaltning av bygg på vegne av andre enn andelseierne – eie boliger, enten direkte eller gjennom selskap med begrenset ansvar som skal leies ut – drive virksomhet av betydning for andelseierne i boligbyggelaget, enten direkte eller gjennom selskap med begrenset ansvar – foreta forvaltning og investering av boligbyggelagets kapital – drive eiendomsmegling SOBBL har sitt hovedkontor i St. Mariegate 112, Sarpsborg og avdelingskontor i Storgaten 21, Rakkestad. SOBBL Eiendomsmegling AS har p.t. kun salgskontor i St. Mariegate, Sarpsborg. SOBBLs vaktmestertjeneste har sin base i Tunebakken 13A, Sarpsborg.

Strategiplanen

SOBBL har strategi- og handlingsplan for perioden 2015–2020. Borettslagene og medlemmene har hovedfokus i SOBBLs strategi.

Medlemmer MEDLEMMER PR. 31. DESEMBER 2017 Medlemmer 1. januar 2017

14 312

Innmeldt 2017

887

Utmeldt 2017

197

Medlemmer 31. desember 2017

15 002

SOBBLs medlemmer er fordelt slik : Boende medlemmer

5 786

Ikke boende medlemmer

9 216

Tilsammen

15 002

Dette gir en medlemsøkning på hele 690 medlemmer for 2017. SOBBL er forretningsfører for 186 tilknyttede borettslag, SOBBL Eiendom AS, 20 frittstående borettslag, 10 sameier, 1 utleieselskap og 2 bolig-aksjeselskap. To tilknyttede borettslag har kommet til og ett har gått ut i 2017. De 219 boligselskapene utgjør til sammen 5806 boenheter.

SOBBL-konsernet har en egenkapital på kr 145,6 mill., som gir en egenkapitalprosent på 46. Det er også prioritert å utvikle organisasjonen slik at medlemmene får et godt tjenestetilbud. Styret mener årets resultat gir et meget godt grunnlag for fortsatt drift og positiv utvikling av SOBBLs virksomhet. Styret foreslår at årets resultat etter skatt kr 822.669,- i morselskapet, overføres annen egenkapital.

Storgata terrasse

SOBBL med datterselskap regnes som konsern ifølge regnskapsloven. Dette gir utslag på avsetninger og egenkapital. Det vises i den forbindelse til notene om regnskapsprinsipper og egenkapitalen.

Årets resultat

SOBBL som konsern oppnådde i 2017 et overskudd før skatt på kr 19.691.727,RESULTATET FOR 2017 FORDELER SEG SLIK: før skatt

etter skatt

SOBBL morselskapet (inkl. utbytte)

1.985.025

822.669

SOBBL Eiendom AS

5.287.268

4.284.366

SOBBL Boliger AS

11.676.524

8.874.138

SOBBL Eiend.megling AS (avgitt utbytte fra SOBBL Eiend.megling AS)

1.742.910 (1.000.000)

1.327.504 (1.000.000)

Konsernresultat

19.691.727 14.308.677

Samlet sett har virksomheten en sunn forretningsmessig drift. SOBBLs overskudd totalt sett, skal benyttes til hovedformålet: Skaffe boliger til medlemmene. Solid egenkapital er en nødvendig forutsetning for videre utvikling av SOBBL i tråd med vårt formål. Egenkapitalen i morselskapet er på kr 59,4 mill., som gir en egenkapitalprosent på 76.

Byggeaktivitetene

Det ble ferdigstilt 2 boligprosjekt i regi av SOBBL Boliger AS i 2017. Helgebyveien Brl. i Sarpsborg kommune med 20 leiligheter og Augustaborg III Brl. i Halden kommune med 13 leiligheter. Augustaborg III Brl. vil totalt bestå av 19 andeler ferdig utbygd. Alle ferdigstilte leiligheter er solgt og borettslagene er tilknyttede borettslag til SOBBL.

Pågående prosjekter/bygging og planlagte prosjekter med oppstart i 2018

SA R PSBORG OG OM EGN S BOL I G BYGGE L AG

HOVEDTREKK

Samlet kontantstrøm fra driften i konsernet var på kr 50.290.677, mens årsresultatet for konsernet utgjorde kr 14.308.677. Differansen skyldes i hovedsak endring i varelager/igangværende prosjekter, ordinære avskrivninger samt andre tidsavgrensningsposter hvorav endringen hovedsakelig gjelder endring i pensjonsforpliktelsen. De samlede investeringene i konsernet i 2017 var kr 8.780.545. Av årets investeringer har kr 7.308.407 medgått til lån til tilknyttede selskap.

ÅRSBERETNING OG REGNSKAP 2017

Samlet kontantstrøm fra driften i morselskapet var på kr 5.791.272, mens årsresultatet for selskapet utgjorde kr 822.669. Differansen skyldes i hovedsak endring i varelager samt andre tidsavgrensningsposter, hvorav endringen hovedsakelig gjelder endring i pensjons forpliktelsen.

Ved årsskiftet var de siste 6 leilighetene som skal inngå i Augustaborg III Brl. i sluttfasen mht. ferdigstillelse. Kun 1 leilighet var usolgt pr. januar 2018. I regi av Storgaten Terrasse AS, der SOBBL eier 50% av selskapet, pågår byggingen av 70 boenheter hvorav 2 hybler i Sarpsborg sentrum. Prosjektet er planlagt ferdigstilt våren/ sommeren 2019. I januar 2018 ble det besluttet oppstart av «Grålum II» Brl. på Langemyr i Sarpsborg kommune. Prosjektet bygges ut i regi av SOBBL Boliger AS med 8 andeler. 2 andeler var forhåndssolgt ved oppstart. Planlagt ferdig stillelse er desember 2018.

Prosjekt fremover i tid

SOBBL, datterselskap og selskap der SOBBL er medeier, besitter attraktive tomteområder i Sarpsborg sentrum, Grålum, Halden og Askim – utover de planlagte prosjektene med oppstart i 2018. SOBBL ønsker hele tiden å være aktiv i boligutvikling til det beste for våre medlemmer og har derfor en jevn tilstrømning av h envendelser i forbindelse med salg av tomteområder eller samarbeide om bolig prosjekter.

ORGANISASJON OG PERSONELL

Ved årsskiftet hadde SOBBL 23 ansatte (21,8 årsverk). ÅRSBERETNING OG REGNSKAP 2017

SOBBL er organisert i 3 avdelinger:

• Teknisk – 7 ansatte, hvorav 4 vaktmestere • Økonomi – 10 ansatte • Forvaltning – 5 ansatte Økonomi og forvaltning er tilordnet egne avdelingsledere med resultat- og personal ansvar. SOBBL er et autorisert regnskapsførerforetak.

SA R PSBORG OG OM EGN S BOL I G BYGGE L AG

Sykefraværet i 2017 var 7,4 % som i vesentlig grad omfattet langtidssykemeldte.

Likestilling

SOBBL følger likestillingsloven. Styret består av 5 valgte medlemmer, hvorav 3 er kvinner. De ansatte velger styrets 6. medlem. Ansattes representant i denne perioden er mann. Lov om boligbyggelag inneholder egne krav til kjønnskvotering i styret. SOBBLs styresammensetning oppfyller disse kravene. Av SOBBLs 23 ansatte, er 11 kvinner.

Miljø

Virksomheten forurenser ikke det ytre miljø.

TEKNISK AVDELING

Avdelingen er i hovedsak engasjert med prosjektutvikling av nye prosjekter i alle faser fra reguleringsplaner til ferdigstilling av bygge prosjekter. Avdelingen er også engasjert av borettslag til å gjennomføre prosjektledelse på større og mindre rehabiliteringsoppdrag. Teknisk avdeling har i tillegg ansvaret for skadebehandling med oppgjør i mindre forsikringsskader for borettslagene, samt vaktmestertjenesten og IT-systemet i SOBBL.

ØKONOMI OG FORVALTNING

I hovedsak består virksomheten av forretningsførsel og forvaltning av SOBBLs tilknyttede borettslag og andre boligselskaper. Tjenestene er regulert gjennom forretnings føreravtaler. I dette arbeidet inngår bl.a. komplett regnskap og forslag til budsjett, samt koordinering og gjennomføring av general forsamlinger. En annen viktig og ikke minst krevende oppgave er å bistå borettslagenes styrer med råd og veiledning i mange ulike hverdagsproblemer. Styreportalen er en online tjeneste som benyttes av 200 borettslag i SOBBL. Det utgjør hele 95% av alle leilighetene som SOBBL forvalter. Gjennom Styreportalen kan styrene i borettslagene fortløpende finne oppdatert informasjon.

KURS

SOBBL har gjennomført følgende opplærings tiltak for styrene i borettslagene: Kurs i regnskap og budsjett i borettslag – 1 kurs med 24 deltagere. Kurs for nye styremedlemmer i borettslag – 2 kurs med til sammen 44 deltagere. Målet med alle våre kurs og samlinger er å styrke kompetansen for styrene i boretts lagene. En vellykket Tillitsmannskonferanse ble avholdt på Scandic Laholmen i Strømstad den 21.–22. oktober. Fra våre borettslag og samarbeids partnere deltok hele 130 personer og 56 borettslag var representert.

MEDLEMSFORDELER

Som medlem av SOBBL får du fordelskortet som er et kombinert medlems- og fordelskort. Du får en rekke medlemsfordeler uavhengig av om du bor i borettslag eller ikke. Som medlem får du rabatter og bonus fra flere leverandører både sentralt og lokalt. SOBBL har en løpende prosess med å tilknytte seg flere gode lokal avtaler. SOBBL har en egen hjemmeside på internett samt medlemsapp til mobil som jevnlig blir oppdatert. All løpende informasjon blir lagt ut her. I tillegg utgis medlemsbladet SOBBL-NYTT to ganger i året.

STYRENDE ORGANER

DATTERSELSKAPER

Generalforsamlingen

SOBBL Eiendomsmegling AS

Styret

Styret har avholdt 8 styremøter og behandlet i alt 35 saker i 2017. 2017 var et svært godt år for SOBBL totalt sett.

Styret har i året bl.a. fattet følgende vedtak for å styrke SOBBL på kort og lang sikt: • Etablert rutiner iht. Hvitvaskingsloven med hvitvaskingsansvarlig. • Revidert – Kvalitetssikringssystem for økonomiavdelingen. Ut over dette er spørsmål knyttet til SOBBLs langsiktige utvikling, løpende forretningsdrift og utbyggingsprosjekter blitt behandlet. Styret arbeider for at SOBBL skal være preget av stabilitet, ha betryggende økonomi og være en god boligforvalter og utbygger. Styret er opptatt av å kunne tilby gode boligtilbud til sine medlemmer.

Styret har bestått av: Trygve Kristoffersen (styreleder), Knut J. Knoll og Jonas Nikolai Grimsøen. Rammebetingelser Virksomheten er regulert av lov om eiendomsmegling og er underlagt kontroll og tilsyn av Finanstilsynet. Markedssituasjonen Fra 1. januar 2017 og ut året ble det formidlet totalt 216 boliger. 3 av disse ble omsatt i Rakkestad. Dette er en oppgang i Sarpsborg og en nedgang i Rakkestad fra året før. Markeds andelen i Sarpsborg er den samme som året før. Gjennom året har Sobbl Eiendomsmegling AS, profilert som Eie Eiendomsmegling, oppnådd en markedsandel i Sarpsborg på 9 % mens den i Rakkestad var på 6 %.

SA R PSBORG OG OM EGN S BOL I G BYGGE L AG

Driften av SOBBL som konsern, har i 2017 vært god. Det ble ferdigstilt 33 nye borettslags leiligheter fordelt på 2 nye borettslag. Disse er bygget i regi av SOBBL Boliger AS. Finansinstitusjonenes krav til egenkapital i forbindelse med bygging må SOBBL imøte komme ved å levere gode økonomisk resultater.

Selskapet ble stiftet i 2009 og inngikk etter kort tid en franchiseavtale med Privatmegleren med varighet frem til 28/2-2015. Selskapet inngikk deretter en franchiseavtale med «Eie Eiendomsmegling» med virkning fra 1 mars 2015. Selskapet hadde ved årsskiftet totalt 6 ansatte (5 årsverk). 4 ansatte meglere og 2 oppgjørsmedarbeidere/medhjelpere. Jonas Nikolai Grimsøen er daglig leder.

ÅRSBERETNING OG REGNSKAP 2017

SOBBLs generalforsamling ble avholdt den 1. juni 2017 i Filadelfiakirken i Sarpsborg. Det møtte i alt 103 stemmeberettigede delegater. 93 var delegater fra borettslag og 10 møtte som delegater for våre ikke-boende medlemmer.

UTVIKLING AV SOLGTE BOLIGER I SOBBL EIENDOMSMEGLING AS PROFILERT SOM EIE EIENDOMSMEGLING SAMLET, I SARPSBORG/RAKKESTAD 2014 2015 2016 2017 Antall bolig- og eiendomssalg

460

244

192

216

SOBBL Eiendom AS

Selskapet ble stiftet i 1998 og besitter følgende eiendommer/boliger: • Kurland bofellesskap..........................29 boliger • Valaskjold bofellesskap......................20 boliger • Eplehagen bofellesskap.....................16 boliger • Haugeveien 9.......................................... 6 boliger • Sikatunet 1–7 (Navestad)..................26 boliger • Næringsseksjon i tilknytning til Thranesgate borettslag

ÅRSBERETNING OG REGNSKAP 2017

Hele bygningsmassen med unntak av Sikatunet 1-7 og Haugeveien 9, er leiet ut til Sarpsborg kommune på langtidskontrakter. Haugeveien 9 med 6 leiligheter har vært utleiet til Sarpsborg kommune i hele 15 år og er fra 2018 et ordinært utleieobjekt i SOBBL Eiendom AS. Daglig leder er adm. dir. i SOBBL, Trygve Kristoffersen. Styret har bestått av: Steinar Strøm (styreleder), Knut J. Knoll og Trygve Kristoffersen.

SOBBL Boliger AS

SA R PSBORG OG OM EGN S BOL I G BYGGE L AG

SOBBL Boliger AS ble stiftet i 2005 som et utbyggingsselskap på bakgrunn av revidert lov om boligbyggelag og borettslag. Våre egne byggeprosjekter skal og vil i hovedsak foregå i dette selskapet. Selskapet eier bl.a. en regulert festetomt på Helgeby og en regulert tomt på Skarpnord. Begge på Hafslundsøy i Sarpsborg kommune. Selskapet eier også en mindre tomt på Langemyr som skal bygges ut i 2018. SOBBL Boliger AS vil eie usolgte boliger i våre prosjekt inntil hele prosjektet er ferdig solgt. Det var pr. 31.12. ingen usolgte ferdigstilte leiligheter. Daglig leder er adm. dir. i SOBBL, Trygve Kristoffersen. Styret har bestått av: Steinar Strøm (styreleder), Knut J. Knoll og Trygve Kristoffersen.

DELEIERSKAP OH. Torget AS

Selskapet ble stiftet i desember 2013 i forbindelse med kjøp av Olav Haraldsonsgate 10 i Sarpsborg kommune med overtagelse i februar 2014. Selskapet har som formål å utvikle denne eiendommen til bolig og næringsvirksomhet. Selskapet eies av SOBBL og REMA Etablering Østre Østland AS med 50% hver.

Hoen Utvikling AS

Selskapet er reell eier av en større eiendom sentralt i Askim kommune. Eiendommen utvikles videre som næringsområde og boligområde. SOBBL eier 50% av selskapet.

Storgaten Terrasse AS

Selskapet ble stiftet i desember 2014. Selskapet har som formål å utvikle Jacob Hildich gt. 1–15 6

(tidligere Vingulmork brl.) sentralt i S arpsborg kommune. Eiendommen ble ferdig regulert i november 2016. Selskapet eies av SOBBL og NIPAS Invest AS med 50% hver. Bygging pågår med forventet ferdigstillelse i 2019.

Tune Tomteselskap AS

Selskapet ble stiftet i desember 2015. Selskapet har som formål å utvikle Langemyr på Grålum i Sarpsborg kommune. SOBBL eier 50% av selskapet.

Østfold Prosjekt AS (ØPAS)

Selskapet med hovedkontor i Fredrikstad hadde 4 ansatte ved årsskiftet. ØPAS tilbyr bl.a. tjenester innen prosjektledelse, byggeledelse og bygge kontroll. SOBBL eier 24 % av selskapet. Den øvrige eier er OBOS Prosjekt AS (heleid datterselskap av OBOS) med 76 %. Selskapet leverer positive resultater og benyttes spesielt til utarbeidelse av tilstandsvurderinger og prosjektledelse i rehabiliteringsoppdrag for våre borettslag.

BBL Partner AS

Selskapet med kontor i Oslo, eies av 37 bolig byggelag i Norge. Selskapet arbeider i hovedsak med å tilrettelegge produkter og tjenester dvs. sentrale medlemsfordeler for boligbyggelag, borettslag og medlemmer. I tillegg bistår de boligbyggelagene med å fremskaffe lokale medlemsfordeler.

BBL Datakompetanse AS

Selskapet som er lokalisert i Oslo eies av 37 boligbyggelag i Norge. BBL Datakompetanse AS leverer og drifter bl.a. Hårfagre og portaler som SOBBL benytter seg av i sin leveranse som forretningsfører for 219 boligselskap.

UTSIKTENE FREMOVER

SOBBL vil ferdigstille 2 nye prosjekt i 2018 med totalt 14 leiligheter. Kontinuerlig utvikles det nye prosjekt i SOBBL regi. Oppstart av byggearbeider er avhengig av markedet og øvrige forutsetninger. SOBBL er og skal være en solid og fremtidsrettet organisasjon og skal fortsatt ha sitt fokus på kjernevirksomheten og medlemsarbeidet. Styret ønsker at organisasjonen skal være preget av stabilitet og bli oppfattet som en trygg og seriøs boligforvalter og ikke minst – boligutbygger. Styret er av den oppfatning at SOBBL også etter 2017 er godt rustet til å møte fremtidige oppgaver og utfordringer. Styret retter en stor takk til SOBBLs ansatte for innsatsen og et godt engasjementet til medlemmenes beste gjennom året.

Sarpsborg, 19. april 2018. Styret for Sarpsborg og Omegns Boligbyggelag

Nina Pettersen Nestleder

Elisabeth Teien Styremedlem

Mona Lindh Myhrer Styremedlem

Tommy A. Eriksen Styremedlem

Trygve Kristoffersen Adm. dir.

TILLITSVALGTE I PERIODEN 01.06.2017 – 31.05.2018 Funksjon

Medlem

Valgt

Varamedlem

Valgt

Styreleder

Steinar Strøm

2016 1. Knut J. Knoll

2017

Styremedlem/nestleder

Nina Pettersen

2016 2. Anlaug M.L. Wennevold

2017

Styremedlem

Tommy Andre Eriksen

2017

Styremedlem

Elisabeth Teien

2017

Styremedlem

Mona Lindh Myhrer

2017

Ansattes representant

Rolf Bekkstrand

2016 Lars Henning Stang

SA R PSBORG OG OM EGN S BOL I G BYGGE L AG

Rolf Bekkstrand Ansattes representant

ÅRSBERETNING OG REGNSKAP 2017

Steinar Strøm Styreleder

2016

Første varamedlem møter på alle styremøtene.

VALGKOMITÉ Medlemmer

Varamedlemmer

Representerer

Mona C. Myhrer

Tommy Andre Eriksen

styret

Jan Egil Aas

Asbjørn Langsæter

boende medlemmer

Anette Brudalen

Sølvi Jørgensen

ikke-boende medlemmer 7

ÅRSBERETNING OG REGNSKAP 2017 SA R PSBORG OG OM EGN S BOL I G BYGGE L AG

ÅRSREGNSKAP FOR 2017: RESULTATREGNSKAP PER 31. DESEMBER 2017 Morselskapet 2017

Konsernet

2016

Note

2017

2016

1 Driftsinntekter 24 030 085

24 495 939

Salgsinntekt

147 170 019

59 007 492

3 482 203

3 317 499

Annen driftsinntekt

17 042 264

17 329 954

27 512 288

27 813 438

Sum driftsinntekter

164 212 283

76 337 446

Varekostnad

104 010 859

25 244 429

3, 10

Lønnskostnad

23 993 545

17 613 538

Driftskostnader 19 909 007

13 193 238

1 043 104

959 122

Avskrivning

3 570 704

3 478 032

6 947 520

7 281 316

Annen driftskostnad

11 943 703

13 000 512

27 899 631

21 433 676

Sum driftskostnader

143 518 812

59 336 511

-387 343

6 379 762

Driftsresultat

20 693 471

17 000 934

2 462 311

681 166

Annen finansinntekt

2 027 755

965 502

89 944

93 286

Annen finanskostnad

3 029 499

2 432 351

1 985 025

6 967 643

19 691 727

15 534 086

1 162 356

1 090 058

5 383 050

2 962 906

822 669

5 877 585

Årets resultat

14 308 677

12 571 180

822 669

5 877 585

Overført til egenkapital

14 308 677

12 571 180

Resultat før skattekostnad 12

Årets skattekostnad

Morselskapet 2017

Konsernet

2016

Note

2017

2016

EIENDELER A n l eg g s m id ler Varige driftsmidler 12 930 988

12 662 948

1 129 150

885 155

14 060 138

13 548 104

Tomter, bygninger og annen fast eiendom

150 665 856

152 887 817

Driftsløsøre, inventar, verktøy, kontormaskiner

1 166 350

959 955

151 832 206

153 847 772

Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler

1 863 285

5, 13

Investeringer i datterselskap

31 373 382

25 047 226

Lån til tilknyttet selskap og felles kontrollert virksomhet

32 355 633

25 047 226

1 370 722

Investeringer i aksjer og andeler

1 370 722

5 361 220

Investeringer i tilknyttet selskap

5 361 220

39 968 609

33 642 454

Sum finansielle anleggsmidler

39 087 575

31 779 169

54 028 747

47 190 557

Sum anleggsmidler

190 919 781

185 626 940

36 646 228

63 443 388

O ml øp sm id ler 11 866 156

15 348 725

Arbeid under utførelse/tomtereserver

SA R PSBORG OG OM EGN S BOL I G BYGGE L AG

4, 11

ÅRSBERETNING OG REGNSKAP 2017

ÅRSREGNSKAP FOR 2017: BALANSE PER 31. DESEMBER 2017

Fordringer 2 838 957

1 165 855

Kundefordringer

5 912 427

2 329 951

1 270 828

1 351 631

Andre fordringer

1 969 911

1 797 592

1 082 620

79 647

5 192 405

2 597 133

Sum fordringer

7 882 337

4 127 544

7 097 202

9 679 823

Bankinnskudd og kontanter

78 857 909

49 914 582

24 155 762

27 625 682

Sum omløpsmidler

123 386 474

117 485 514

78 184 509

74 816 239

Sum eiendeler

314 306 255

303 112 455

Konsernfordringer

ÅRSREGNSKAP FOR 2017: BALANSE PER 31. DESEMBER 2017 Morselskapet 2017

Konsernet

2016

Note

2017

2016

EGENKAPITAL OG GJELD Egen ka p ita l Innskutt egenkapital 4 461 825

4 237 425

Andelskapital

4 461 825

4 237 425

4 461 825

4 237 425

Sum innskutt egenkapital

4 461 825

4 237 425

Opptjent egenkapital 54 966 804

54 144 135

Annen egenkapital

141 163 836

126 020 159

54 966 804

54 144 135

Sum opptjent egenkapital

141 163 836

126 020 159

59 428 629

58 381 560

Sum egenkapital

145 625 661

130 257 584

G j e ld ÅRSBERETNING OG REGNSKAP 2017

Avsetning for forpliktelser 9 803 818

7 312 532

Pensjonsforpliktelser

9 803 818

7 312 532

Utsatt skatt

6 121 665

6 179 413

9 803 818

7 312 532

15 925 483

13 491 945

Gjeld til kredittinstitusjoner

106 713 447

115 364 214

Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld

SA R PSBORG OG OM EGN S BOL I G BYGGE L AG

3 200 000

4 000 000

3 200 000

4 000 000

Sum annen langsiktig gjeld

106 713 447

115 364 214

13 003 818

11 312 532

Sum langsiktig gjeld

122 638 930

128 856 159

Gjeld til kredittinstitusjoner

17 762 821

20 502 582

Leverandørgjeld

11 287 507

8 104 269

Betalbar skatt

5 440 798

2 939 315

Kortsiktig gjeld 0

876 072

779 133

1 162 356

1 090 058

2 023 373

1 883 212

Skyldige offentlige avgifter

2 786 949

2 298 939

1 690 261

1 369 745

Annen kortsiktig gjeld

8 763 589

10 153 606

5 752 062

5 122 148

Sum kortsiktig gjeld

46 041 664

43 998 712

18 755 880

16 434 680

Sum gjeld

168 680 594

172 854 871

78 184 509

74 816 239

Sum egenkapital og gjeld

314 306 255

303 112 455

Sarpsborg, 19. april 2018 Styret for Sarpsborg og Omegns Boligbyggelag

Steinar Strøm Styreleder

Nina Pettersen Nestleder

Tommy A. Eriksen Styremedlem

Mona Lindh Myhrer Styremedlem

Rolf Bekkstrand Ansattes representant

Elisabeth Teien Styremedlem

Trygve Kristoffersen Adm. dir.

ÅRSREGNSKAP FOR 2017: KONTANTSTRØMOPPSTILLING PER 31. DESEMBER 2017 Morselskapet 2017

Konsernet

2016

14 308 677

12 571 180

-83 000

-120 000

Likvider tilført/brukt på virksomheten 822 669

5 877 585 Årsresultat

-83 000

-120 000 Tap/gevinst ved salg av anleggsmidler

1 043 104

959 122 + Ordinære avskrivninger

3 570 704

3 478 032

0 +/- Endring i utsatt skatt

-57 748

23 591

17 738 633

15 952 803

26 397 922

-30 103 669

1 782 773 1 906 407

6 716 707 Tilført fra årets virksomhet 849 144 +/- Endringer i beholdninger, kunder og leverandører

2 102 092

-3 137 809 +/- Endringer i andre tidsavgrensningsposter

6 154 122

-6 026 435

5 791 272

4 428 042 A = Netto likviditetsendring fra virksomheten

50 290 677

-20 177 301

-1 555 138

-837 126

83 000

120 000

Likvider tilført/brukt på investeringer -1 555 138 83 000

-766 006 - Investeringer i varige driftsmidler 120 000 + Salg av varige driftsmidler (salgsum)

-6 326 155

-5 946 674 +/- Endringer i andre investeringer

-7 308 407

-5 946 674

-7 798 293

-6 592 680 B = Netto likviditetsendring fra investeringer

-8 780 545

-6 663 800

SA R PSBORG OG OM EGN S BOL I G BYGGE L AG

2017

ÅRSBERETNING OG REGNSKAP 2017

Grålum II borettslag

Likvider tilført/brukt på finansiering 0 -800 000

0 + Opptak av ny gjeld (kort- og langsiktig) - Nedbetaling av gammel gjeld

224 400

213 600 + Innbetaling av egenkapital/nedskrevet tilskudd

-575 600

213 600 C = Netto likviditetsendring fra finansiering

17 958 110 -13 626 205

-6 592 953

1 059 400

1 048 600

-12 566 805

12 413 757

9 679 823

11 630 860 Likviditetsbeholdning 01.01.

49 914 582

64 341 926

-2 582 621

-1 951 038 A+B+C Netto endring likvider gjennom året

28 943 327

-14 427 344

7 097 202

9 679 823 Likviditetsbeholdning 31.12.

78 857 909

49 914 582

PATRICK

MORTENSEN

Sarpsborg 08s Patrick Mortensen jubler under eliteseriekampen mellom Sarpsborg 08 og Vålerenga på Sarpsborg stadion. FOTO: AU DU N B RAASTAD / NTB SCANPI X

NOTER TIL REGNSKAPET

NOTE 1 Regnskapsprinsipper og virkning av eventuell prinsippendring ÅRSBERETNING OG REGNSKAP 2017

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med bestemmelsene i lov om boligbyggelag, regnskapsloven og god regnskapsskikk for øvrige foretak.

Klassifisering og vurdering av balanseposter

SA R PSBORG OG OM EGN S BOL I G BYGGE L AG

Eiendeler bestemt for varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakeføres i løpet av ett år etter balansedagen. For gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etablerings tidspunktet. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.

Varige driftsmidler

Varige driftsmidler balanseføres hvis de har en antatt levetid over tre år, og en kostpris som over stiger kr 15 000. Varige driftsmidler som forringes i verdi, avskrives lineært over forventet økonomisk levetid.

Aksjer i datterselskap og tilknyttede selskap

Kostmetoden er benyttet for investeringer i datterselskaper og tilknyttede selskap.

Arbeid under utførelse/tomter

Arbeid under utførelse og innkjøp av tomter for framtidig utbygging er vurdert til det laveste av anskaffelseskostnad og virkelig verdi.

Fordringer

Kundefordringer og andre fordringer er ført opp i balansen etter fradrag for eventuelle avsetninger til forventet tap.

Pensjonsforpliktelser

Forsikret pensjonsforpliktelse er balanseført, for så vidt gjelder ytelsesbasert pensjon. Pensjons kostnader og pensjonsforpliktelser beregnes etter lineær opptjening basert på forventet sluttlønn. Planendringer fordeles over gjenværende opp tjeningstid. Arbeidsgiveravgift er inkludert i tallene. Det vises for øvrig til Note 10.

Skatter Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatter og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 23%/24% på grunnlag av de midlertidige forskjellene som eksisterer mellom regnskaps messige og skattemessige verdier. Det er ikke beregnet utsatt skattefordel på bakgrunn av det lange tidsperspektiv før skattefordelen kan bli effektiv. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode, er utlignet. Som boligbyggelag betaler SOBBL formuesskatt i tillegg til inntektsskatt.

Kontantstrømoppstillingen

Kontantstrømoppstillingen utarbeides etter den indirekte metoden. Kontanter og kontant ekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer som umiddelbart og med uvesentlig kursrisiko kan konverteres til kjente kontantbeløp og med forfallsdato kortere enn tre måneder fra anskaffelsesdato.

Storgata terrasse

NOTE 2: DRIFTSINNTEKTER Morselskapet

Konsernet

2016

2017

2016

Salgshonorar/gebyrer

3 808 990

3 833 019

12 810 483

12 985 420

Inntekter teknisk

7 292 188

7 932 110

5 230 119

6 755 039

Forretningsfører inntekter

12 618 230

12 312 618

12 555 730

12 062 618

Medlemskontingent

1 937 250

1 877 000

1 937 250

1 877 000

Leieinntekter

843 920

825 666

14 303 687

14 707 900

Andre inntekter

1 011 710

1 033 025

1 182 003

1 166 226

116 193 011

26 783 243

27 512 288

27 813 438

164 212 283

76 337 446

Prosjekter Sum

Morselskapet

Konsernet

2017

2016

2017

2016

Lønnskostnader

12 295 710

11 656 091

15 461 999

15 274 244

Folketrygden

2 119 618

2 066 785

2 630 977

2 628 642

Pensjonskostnader

1 970 409

2 328 106

2 016 150

2 461 205

Endring i pensjonsforpliktelsen

2 491 286

-3 769 709

2 491 286

-3 769 709

Andre personalkostnader

1 031 984

911 966

1 393 134

1 019 156

19 909 007

13 193 238

23 993 545

17 613 538

Ytelse til ledende personer

Daglig leder

Styret

Lønn og andre godtgjørelser

1 276 272

232 000

SUM

SA R PSBORG OG OM EGN S BOL I G BYGGE L AG

NOTE 3: LØNNSKOSTNADER

ÅRSBERETNING OG REGNSKAP 2017

2017

Antall ansatte/årsverk: 23/21,8

Daglig leder i Morselskapet er også daglig leder i datterselskapene SOBBL Boliger AS og SOBBL Eiendom AS. Det blir ikke utbetalt lønn fra datterselskapene. Revisor Morselskap

Konsern

Lovpålagt revisjon

120 000

202 375

Teknisk bistand med likningspapirer etc.

34 000

79 000

154 000

281 375

Sum

Honorarene er delvis inkludert merverdiavgift, avhengig av det enkelte selskaps merverdiavgiftssituasjon.

NOTE 4: VARIGE DRIFTSMIDLER Mors el s ka p et Driftsløsøre Anskaffelseskost 01.01.2017 Tilgang Avgang

Bygninger/tomter

Sum

2 748 201

20 656 058

23 404 259

526 613

1 028 525

1 555 138

316 664

Anskaffelseskost 31.12.2017

2 958 150

21 684 583

24 642 733

Akkumulerte avskrivninger pr. 31.12.2017

1 829 000

8 753 594

10 582 594

Balanseført verdi pr. 31.12.2017

1 129 150

12 930 988

14 060 138

Årets avskrivninger

282 618

760 485

1 043 104

Økonomisk levetid

3–5 år

50 år

Avskrivningsplan

Linær

Inkludert i anskaffelseskost for bygninger/tomt er kostpris på tomt St.Mariegt.112 på kr. 1 073 916, investering i borettslagsleilighet på Sjusjøen med kr. 570 000 og kostpris på tomt vaktmesterlokaler Tunebakken 13 A med kr. 1 028 525.

Kons ernet ÅRSBERETNING OG REGNSKAP 2017

Driftsløsøre Anskaffelseskost 01.01.2017 Tilgang

Bygninger/tomt

Sum

2 861 221

195 531 103

198 392 324

526 613

1 028 525

1 555 138

Avgang

316 664

Anskaffelseskost 31.12.2017

3 071 170

196 559 628

199 630 798

Akkumulerte avskrivninger pr. 31.12.2017

1 904 820

45 893 772

47 798 592

Balanseført verdi pr. 31.12.2017

1 166 350

150 665 856

151 832 206

Årets avskrivninger

320 218

3 250 485

3 570 704

Økonomisk levetid

3–5 år

50 år

Avskrivningsplan

Linær

SA R PSBORG OG OM EGN S BOL I G BYGGE L AG

Inkludert i anskaffelseskost for bygninger/tomt har konsernet pr. 31.12.2017 tomter og ikke avskrivbare eiendommer som til sammen beløper seg til kr 52 017 309.

NOTE 5: AKSJER I DATTERSELSKAP SOBBL Eiendom AS

Antall aksjer

Eierandel

Bokførte verdier

Resultat

Egenkapital

863 285

100 %

863 285

4 284 366

42 559 577

SOBBL Boliger AS

500

100 %

500 000

8 874 138

39 679 594

SOBBL Eiendomsmegling AS

500

100 %

500 000

1 327 504

5 821 146

Aksjer i datterselskap

1 863 285

NOTE 6: AKSJER OG ANDELER Eierandel

Bokførte verdier

Resultat

Egenkapital

OH Torget AS

50,00 %

1 705 000

-327 112

2 173 897

Hoen Utvikling S

50,00 %

3 256 720

-190 768

-824 414

Aksjer Storgaten Terrasse AS

50,00 %

150 000

Aksjer i Tune Tomteselskap AS

50,00 %

57 500

ØPAS

24,00 %

192 000

BBL Datakompetanse AS

2,38 %

810 722

BBL Partner AS

2,20 %

550 000

NBBL

1,00 %

10 000

Sum aksjer og andeler

6 731 942

Det er gitt et ansvarlig lån til OH Torget AS på kr.1 305 870 samt lån til Storgaten Terrasse AS på kr. 4 150 000,-. SOBBL har også utlegg på Storgaten Terrasse AS, Tune Tomteselskap AS og Hoen Utvikling AS. Utlegg Storgaten Terrasse AS består av kjøp av andel og primært dekning av rentekostnader på lån. Utlegg Tune Tomteselskap består av kjøp av tomter og utlegg på blant annet infrastrukturen på området. Utlegg Hoen Utvikling AS består av kjøp av eiendommen Hoen gnr. 60, bnr. 2 i Askim kommune og primært dekning av rentekostnader på lån. 16 16

NOTE 7: ARBEID UNDER UTFØRELSE / TOMTER Posten gjelder innkjøpte tomter og prosjektkostnader for fremtidig utvikling. Bokførte verdier Græsdal

2 377 252

Oskarsgate 56

926 172

Pellygata 51

572 419

Tomter Augustaborg, Halden

2 400 000

Pellygaten 49

1 796 447

Augustaborg felles

83 123

Rosenkrantz gate 16

3 690 525

Augustaborg V

19 723

Grålum II

494

Arbeid under utførelse/tomter

11 866 156

ÅRSBERETNING OG REGNSKAP 2017

NOTE 8: BANKINNSKUDD M o rse l ska pe t I posten inngår bundet bankinnskudd for skattetrekk med kr 588 061,Ko nse rne t I posten inngår bundet bankinnskudd for skattetrekk med kr 823 403,-

NOTE 9: EGENKAPITAL Mors el s ka p et Andelskapital Nytegnet andelskapital

4 237 425

54 144 135

58 381 560

224 400

822 669

4 461 825

54 966 804

59 428 629

Årets resultat Egenkapital pr. 31.12.2017

Sum

Kons ernet Andelskapital Egenkapital pr. 01.01.2017

Annen EK

Sum

4 237 425

126 020 159

130 257 584

224 400

Nedskrevet omsorgstilskudd

835 000

Årets resultat

14 308 677

4 461 825

141 163 836

145 625 661

Nytegnet andelskapital

Egenkapital pr. 31.12.2017

SA R PSBORG OG OM EGN S BOL I G BYGGE L AG

Egenkapital pr. 01.01.2017

Annen EK

17 17

NOTE 10: PENSJONSKOSTNADER OG PENSJONSFORPLIKTELSER Pensjonsordninger Laget har pensjonsordninger for alle ansatte, dels ytelsesbasert, dels innskuddsbasert. Deltagelse i ordningene er avhengig av når ansettelsesforholdet startet. Et av datterselskapene har kun ansatte som inngår i ordningen med innskuddsbasert pensjonsordning. Konsernets pensjonsordninger tilfredsstiller krav i lov om obligatorisk tjenestepensjon. Den ytelsesbaserte ordningen gir rett til definerte fremtidige ytelser, og disse er i hovedsak avhengig av antall opptjenings år ved oppnådd pensjonsalder (67 år) og størrelsen på ytelsene fra folketrygden. Beregningen nedenfor omfatter bare den ytelsesbaserte ordningen, og er utarbeidet av lagets forsikringsselskap. Prinsippet for beregning og presentasjon av pensjonsforpliktelsen i balansen ble endret i 2013. Tidligere har man regnskapsmessig kunnet fordele endringen i pensjonsforpliktelsen over flere år for å unngå at regnskapet blir for sterkt påvirket av svingninger i forventningene til finansmarkedet. Det forelå internasjonale forslag til endring av denne praksis fra 2013, noe også Norge har sluttet seg til. På denne bakgrunn valgte man å ta inn hele den aktuarberegnede forpliktelsen ved utløpet av 2013 i balansen. I 2013 ble endringen ført mot egenkapitalen direkte på grunn av prinsippendring, mens senere er endringen i forpliktelsen resultatført.

ÅRSBERETNING OG REGNSKAP 2017 SA R PSBORG OG OM EGN S BOL I G BYGGE L AG

18 18

Aktuarmessig beregnet pensjonskostnad Morselskapet 2017

2016

Nåverdi av årets pensjonsopptjening

1 053 659

1 054 964

Rentekostnad på pensjonsforpliktelsen

805 927

861 873

Administrasjonskostnader

281 890

352 623

Avkastning på pensjonsmidler netto

-910 970

-773 023

Periodisert arbeidsgiveravgift

173 501

210 998

Resultatført aktuarielt tap/gevinst

67 065

329 002

-211 674

1 471 072

1 824 763

2017

2016

Påløpte pensjonsforpliktelser (DO)

34 373 121

31 501 231

Pensjonsmidler til markedsverdi

25 780 818

25 092 352

Påløpte pensjonsforpliktelser (DBO)

-8 592 303

-6 408 880

Arbeidsgiveravgift

-1 211 515

-903 652

Netto balanseført pensjonsforpliktelse

-9 803 818

-7 312 532

Økonomiske forutsetninger

31.12.2017

31.12.2016

Diskonteringsrente

2,40 %

2,60 %

Forventet avkastning på pensjonsmidler

4,10 %

3,60 %

Årlig forventet lønnsvekst

2,50 %

Årlig forventet G-regulering

2,25 %

Årlig forventet regulering av pensjoner under utbetaling

2,25 %

Amortiseringsfaktor (forventet gjenstående tjenestetid)

9,41 %

10,18%

Ønsket størrelse på korridor

10,00 %

Gjennomsnittlig arbeidsgiveravgiftssats

14,10 %

Resultatført planendringseffekt Pensjonskostnader

Aktuarmessig beregnet pensjonsforpliktelse M o rse l ska pe t

Antall deltagere i pensjonsordningene:

2017

2016

Aktive

Pensjonister

Aktive Morselskapet

Aktive Konsern

2017

2016

Kostnad ytelsesordning

1 732 481

2 087 646

Endring pensjonsforpliktelse

2 491 286

-3 769 709

Kostnad innskuddsordning

283 669

373 560

Sum pensjonskostnader

4 507 436

-1 308 504

Ytelsesbaserte

Innskuddsbasert

Regnskapsført pensjonskostnad Konsern

NOTE 11: LANGSIKTIG GJELD, PANTSTILLELSER OG GARANTIER 2016

2017

2016

Gjeld til kredittinstitusjon, pantsikret

3 200 000

4 000 000

Balanseført verdi av eiendeler stillet som sikkerhet: Bygninger og tomter

2 400 000

5 400 000

2017

2016

67 696 496

73 454 000

124 475 268

135 866 796

2 785 000

3 620 000

164 914 941

193 719 531

Gjeld som forfaller mer enn fem år etter regnskapsårets slutt Gjeld til kredittinstitusjoner Pantst i l l e l se r

Kon se rne t Gjeld som forfaller mer enn fem år etter regnskapsårets slutt Gjeld til kredittinstitusjoner Pantst i l l e l se r Gjeld til kredittinstitusjon, pantsikret Av dette gjelder følgende beløp tilskudd som nedskrives over 20 år Balanseført verdi av eiendeler stillet som sikkerhet: Bygninger og tomter

SA R PSBORG OG OM EGN S BOL I G BYGGE L AG

2017

ÅRSBERETNING OG REGNSKAP 2017

Mors e l ska p

Gara nt ia nsva r SOBBL Boliger AS

2017

2016

19 044 523

16 493 123

19 19

NOTE 12: SKATTEKOSTNAD Morselskapet

Konsernet

2017

Ordinært resultat før skattekostnad

1 985 025

19 691 727

Permanente forskjeller

-1 009 517

10 907

Endring midlertidige forskjeller

2 632 115

1 731 831

Sum årets skattegrunnlag

3 607 623

21 434 465

Morselskapet

Konsernet

2017

Betalbar inntektsskatt

865 830

5 144 272

Formuesskatt i samvirkeforetak

296 526

1 162 356

5 440 798

Sum betalbar skatt Endring utsatt skatt

-57 748

Sum skattekostnad i resultatregnskapet ÅRSBERETNING OG REGNSKAP 2017 SA R PSBORG OG OM EGN S BOL I G BYGGE L AG

1 162 356

5 383 050

01.01.2017

31.12.2017

Endring

Anleggsmidler

-1 009 946

-1 100 063

90 117

Omløpsmidler

-249 800

-320 000

70 200

Gevinst og tapskonto

-97 438

-77 950

-19 488

Pensjonsforpliktelser

-7 312 532

-9 803 818

2 491 286

Netto forskjeller

-8 669 716

-11 301 831

2 632 115

Skattereduserende forskjeller som ikke utlignes

8 669 716

11 301 831

-2 632 115

Sum midlertidige forskjeller

Utsatt skatt 31.12.2017 basert på 23% og 24%

01.01.2017

31.12.2017

Endring

Anleggsmidler

24 656 398

25 446 758

-790 360

Omløpsmidler

-419 062

-462 494

43 432

Kortsiktig gjeld

Pensjonsforpliktelser

-7 312 532

-9 803 818

2 491 286

Gevinst og tapskonto

-62 635

-50 108

-12 527

Netto forskjeller

16 862 169

15 130 338

1 731 831

Skattereduserende forskjeller som ikke utlignes

8 885 386

11 485 598

-2 600 212

Sum midlertidige forskjeller

25 747 555

26 615 936

-868 381

Utsatt skatt 31.12.2017 basert på 23% og 24%

6 179 413

6 121 665

57 748

ENDRING MIDLERTIDIGE FORSKJELLER M o rse l ska pe t

Ko nse rne t

Skattemessig fremførbart underskudd

NOTE 13: DATTERSELSKAPER RESULTATREGNSKAP SOBBL Boliger AS

SOBBL Eiendom AS

2017

2016

2017

2016

Driftsinntekter

116 263 011

27 406 224

13 729 768

14 186 008

Driftskostnader

103 545 328

23 971 257

6 748 663

7 365 564

Driftsresultat

12 717 683

3 434 967

6 981 105

6 820 444

1 041 159

302 914

1 693 837

1 837 398

Netto finanskostnader (inntekter) Resultat før skattekostnad

11 676 524

3 132 053

5 287 268

4 983 047

Skattekostnad

2 802 386

786 013

1 002 902

988 281

Årsresultat

8 874 138

2 346 040

4 284 366

3 994 766

BALANSEN PR. 31.12.2017 SOBBL Boliger AS Anleggsmidler

SOBBL Eiendom AS

2017

2016

2017

2016

982 251

137 734 868

140 224 868

70 773 601

64 460 220

21 392 811

19 136 377

Sum eiendeler

71 755 852

64 460 220

159 127 679

159 361 245

Egenkapital

39 679 594

30 805 457

42 559 577

37 440 211

6 121 665

6 179 413

Langsiktig gjeld

4 400 000

5 500 000

99 113 447

105 864 214

Kortsiktig gjeld

27 676 257

28 154 763

11 332 990

9 877 407

Sum gjeld og egenkapital

71 755 852

64 460 220

159 127 679

159 361 245

Avsetning for forpliktelser

RESULTATREGNSKAP

SOBBL Eiendomsmegling AS 2016

9 760 992

9 279 346

Driftskostnader

8 378 967

8 913 584

Driftsresultat

1 382 025

365 762

Netto finanskostnader(inntekter)

-360 885

-85 582

Resultat før skattekostnad

1 742 910

451 344

415 406

101 554

1 327 504

349 790

Driftsinntekter

Skattekostnad Årsresultat OVERFØRINGER Utbytte Annen egenkapital Sum BALANSEN PR. 31.12.2017 Anleggsmidler

1 000 000

327 504

349 790

1 327 504

349 790

SA R PSBORG OG OM EGN S BOL I G BYGGE L AG

2017

ÅRSBERETNING OG REGNSKAP 2017

Omløpsmidler

SOBBL Eiendomsmegling AS 2017

2016

37 200

74 800

Omløpsmidler

9 460 847

6 835 332

Sum eiendeler

9 498 047

6 910 132

Egenkapital

5 821 146

5 493 642

Langsiktig gjeld

Kortsiktig gjeld

3 676 901

1 416 491

Sum gjeld og egenkapital

9 498 047

6 910 132

ÅRSBERETNING OG REGNSKAP 2017

SA R PSBORG OG OM EGN S BOL I G BYGGE L AG

ÅRSBERETNING OG REGNSKAP 2017

SA R PSBORG OG OM EGN S BOL I G BYGGE L AG

s u v eren kommu n ikas jon . n o

SARPSBORG OG OMEGNS BOLIGBYGGELAG Besøksadresse: St. Mariegt. 112, 1725 Sarpsborg. Postadresse: Postboks 335, 1702 Sarpsborg Telefon 69 13 10 00. Fax 69 15 01 01 www.sobbl.no