7099-968-6

Utveckling

av Fastighetsfรถretagande

i Offentlig

Sektor (U.F.O.S)

Energiskt sparande Energieffektivisering genom brukarmedverkan

Energieffektivisering

genom brukarmedverkan

Förord

Energieffektivisering inom fastighetssektorn har fått ökad uppmärksamhet, bl a pga krav på högre kostnadseffektivitet och införande av miljöledningssystem. Hyresgästerna ställer också i ökad omf.1ttning krav på miljödeklarerade produkter och ~änster.

Denna rapport beskriver hur fastighetsförvaltningen tillsammans med brukarna av offentliga lokaler kan effektivisera energianvändningen. En viktig förutsättning är en bättre dialog mellan förvaltare och hyresgäst och ett större engagemang om energifrågan.

En utgångspunkt i arbetet med rapporten var att hitta exempel på utvecklad ansvarsfördelning mellan fastighetsfastighetsförvaltare och nyt~are. Incitament till effektivisering borde kunna skapas genom att hyresgästen tar över delar av energikostnaden och därmed mer direkt blir medveten om och ansvarig för förbrukningen.

Vi upptäckte emellertid att det i stort sett saknas exempel på organisationer som i praktiken lyckats åstadkomma detta. Därför har skriften istället utformats som ett ide- och debattunderlag.

Skriften har initierats och finansierats av samarbetsprojektet "Utveckling av Fastighetsföretagande i Offentlig Sektor" (U.F.OS) i vilket ingår Svenska Kommunförbundet, Landstingsförbundet, Församlingsförbundet, Fortifikationsverket, Statens Fastighetsverk, Akademiska hus AB samt Specialfastigheter Sverige AB. I detta projekt har också Byggforskningsrådet bidragit till finansieringen.

Rapporten har utarbetats av Hans Isaksson och Pär Vikström, K-Konsult Energi AB. En styrgrupp har medverkat i arbetet genom att bistå med material och lämna värdefulla synpunkter. Styrgruppen har utgjorts av Stig Hoff, Akademiska hus AB; Torsten Ros, Landstingsfastigheter Dalarna AB; Kjell Andersson, Fortifikationsverket; Jari Lalli, Statens Fastighetsverk; Jan Lindberg, Landstingsfastigheter Västernorrland; Anders Öhrn, Uppsala kyrkliga samfällighet; Pål Albing, Halmstad kommun; Maria Edvinsson, Borlänge kommun; Sven Erik Hallbeck, Specialfastigheter Sverige AB. Ted Lindqvist, handläggare UFOS, har varit sammankallande. Ansvarigt kansli har varit Församlingsförbundet med Björn Gustavsson som projektledare.

Stockholm ijanuari 2001

1

Energieffektivisering

genom brukarmedverkan

Innehåll

Drivkrafter att energieffektivisera

7

Ökat miljömedvetande Fastighetssektorn har nyckelroll för måluppfyllelse energi- och miljöområdet Kostnaden för energi

7 inom 8 9

Energianvändning i en byggnad

12

Flera energislag i komplext samspel Vem kan påverka/vem har rådighet? - En aktörsanalys Mäta och fördela energiförbrukningen på hyresgästerna

Fastighetsägaren dekla rera

har möjligheten att energi- och miljö17

Begär in uppgifter om den inköpta energins miljöbelastning Nyckeltal för att jämföra och följa utvecklingen

Samverkan

12 13 14

17 18

en förutsättning för ständig förbättring

Brett samarbete i hela organisationen

20 20

Goda exempel

23

Miljö- och energikontrakt Del i en kommuns miljöarbete

23 23

Litteratu r

25

@

Svenska Kommunförbundet

11882

Stockholm

2001

. Tfn 08-452 7100

Epost: fastighet@svekom.se

. Webbplats: www.ufos.to

ISBN: 91-7099-968-6 Tryckeri: Danagårds Grafiska Text: Hans Isaksson och Pär Vikström Omslag: Michael Schneider Redigering och form: Björn Hårdstedt Distribution:

Tfn 020-31 32 30, fax 020-31 32 40

2

Energieffektivisering

genom brukarmedverkan

Sammanfattning

Energieffektivisering inom fastighetssektorn har fått ökad uppmärksamhet under senare år. Motiven är flera, bl a krav på högre kostnadseffektivitet och införande av miljöledningssystem med en strävan mot bättre anpassning till ekologisk uthållighet. Det senare omfattar även hyresgäster som i ökad omfattning ställer krav på miljödeklarerade produkter och tjänster, däribland fastighetstjänsten.

Incitamenten kan bli bättre Studien startade med utgångspunkten att nuvarande ansvarsfördelning mellan fastighetsfastighetsägare och hyresgäst borde kunna förbättras vad gäller energieffektivisering. Det ursprungliga målet var att inventera goda exempel som redovisade hur nya ansvarsgränser och avtalsformer kan ge ökad brukarmedverkan och skapa bättre incitament för energieffektivisering. Sådana incitament skulle kunna skapas genom att hyresgästen tar över delar av energikostnaden, eventuellt genom mätning på hyresgästnivå av värme och el, och därmed mer direkt blir medveten om och ansvarig för energiförbrukningen. Det uppdagades dock ganska snabbt att det var magert med goda exempel som löst den "magiska knuten", trots att många organisationer söker nya framkomliga vägar.

Viktigt att incitament är kopplade till möjlighet att påverka - rådighet!

Det finns i princip två ytterligheter för att debitera energikostnaden: kallhyra och varmhyra.

Vid kallhyra ges maximalt incitament för hyresgästen att spara, eftersom minskade kostnader för mediaförbrukning direkt tillfaller denne. Frågan är bara om hyresgästen har rådighet över de åtgärder som kan sänka kostnaderna. Genom en aktörsanalys, som redovisar olika nyttigheter - värme, ventilation, belysning, m floch vem som kan göra vad, kan man konstatera att det endast är i marginell omfattning som hyresgästen kan påverka byggnadens energibehov. Möjlighet att påverka omfattar främst vald temperaturnivå, förbrukning av tappvarmvatten och verksamhetens egen

3

Energieffektivisering

elförbrukning.

genom brukarmedverkan

Huvuddelen

av rådigheten,

när det gäller behovet

av värme, el och kyla, ligger på fastighetsägaren

som kan göra de

ingrepp och injusteringar i fastigheten som resulterar i en lägre förbrukning. I fallet kallhyra kan man som ytterlighet säga att fastighetsägaren betala räkningarna,

lutar sig tillbaka och överlåter utan att hyresgästen

till hyresgästen

egentligen

att

har någon

möjlighet eller kompetens att åtgärda byggnaden och dess tekniska system. Vid varmhyra gör fastighetsägaren de investeringar som kan bedömas lönsamma mot den minskade kostnaden för köpt energi.

Att koncentrera sig på det man är bra på kärnverksamheten Man kan även fråga sig om det är rätt att lägga över ansvaret för effektivare energianvändning på användaren av lokaler, exempelvis på en rektor eller överläkare. Det ter sig mer logiskt att lägga ansvaret på den part som kan utveckla organisation och kompetens för att driva fastighetsföretagande, i vilket bör ingå att minska användningen av ändliga resurser. Den strävan går också hand i hand med flera fastighetsföretags utveckling mot "Facility Management" (ett sätt att hantera samtliga stödfunktioners förhållande till kärnverksamheten - beskrevs i skrift från U.EOS. 1997).

Det krävs en bättre dialog Aktörsanalysen pekar mot att det är inom vissa områden som hyresgästen har störst påverkansmöjlighet, exempelvis elförbrukningen för den egna verksamheten, s k verksamhets-el.

Det ger argument för att hyresgästen själv tar ansvar för sin egen elförbrukning.

I dagens moderna samhälle ökar också användningen av kontorsutrustning.

Spillvärmen från denna utrustning, och från belysningen, minskar behovet av uppvärmning under vintern, men skapar också problem sommartid när värmeöverskottet måste kylas bort. System för klimatkyla medför ytterligare energibehov och miljöbelastning.

Det sista visar på samspelet i en fastighet och att både hyresgäst och förvaltare måste medverka för en minskad energianvändning och därmed miljöbelastning.

4

Energieffektivisering

genom brukarmedverkan

Koncernnyttan Behovet av ett bättre samarbete

och dialog styrks också i organisa-

tioner där hyresgäst och fastighetsägare finns i samma koncern.

Bäst effekt för koncernen fås om fastighetsägaren tar ansvar för fastigheten och dess tekniska system. Hyresgästens

engagemang

är

dock av väsentlig betydelse för att uppnå en optimal energianvändning. Engagemanget måste stödjas genom olika informationsinsatser där inte minst energianvändningen det totala miljöarbetet.

lyfts fram som en del i

Nya incitamentslösningar

sökas och utformas så att hyresgästen

bör också under-

får del av den uppnådda

koncernnyttan.

Hur kommer man vidare?

I dagsläget är varmhyra vanligt förekommande och ofta är energiförbrukningen inbakad" gratis" i den totala hyreskostnaden. Det är inte tillfredsställande. Energiförbrukningen bör åskådliggöras på ett tydligare sätt. Ett ställningstagande i denna skrift är att miljöledningssystemet, ML, bör vara den drivande kraften för att lyfta fram olika möjligheter till energieffektivisering i en dialog mellan fastighetsägare och hyresgäst. Enligt ML ställer varje beställare krav på miljödeklarerade produkter och ~änster. Det gäller även fastighetssektorn. Förvaltaren sammanställer miljödeklarationer från sina leverantörer över de produkter och ~änster som sammantaget bildar fastighets~änsten, och redovisar underlaget mot sina kunder, hyresgästerna. Energiförbrukningen kan redovisas som specifika förbrukningstal och miljöbelastning (C02-ekvivalenter), nyckeltal för andra jämförbara fastigheter, mål för förbättringar, etc. I den dialog som uppstår i samband med redovisningen av energi- och miljödeklarationer, har förvaltaren möjlighet att med sin fackkompetens förklara systemsambanden och stödja hyresgästen i en gemensam strävan att minska energiförbrukning och miljöbelastning. Här finns det också möjlighet att ingå affärsöverenskommelser, såsom att dela på investeringar och vinster i form av lägre energikostnader.

5

Energieffektivisering genom brukarmedverkan

Några exempel Trots de diskuterade svårigheterna att skapa direkta incitamentssystem för brukarmedverkan, visar skriften några exempel där man arbetat i riktningen att öka dialogen mellan fastighetsägare och hyresgäst.

En utvecklingsfråga Om fastighetssektorn ska kunna utvecklas i enlighet med de uppställda nationella miljökvalitetsmålen krävs ett utvecklingsarbete.

I skriften påpekas att det finns en del" oplöjda fåror" - områden som inte utforskats.

Ansvaret för att ta fram relevanta miljödeklarationer ligger i huvudsak på marknadens aktörer, leverantör-beställare, men ett engagemang erfordras också från berörda myndigheter, för att säkerställa ett standardiserat tillvägagångssätt.

Också när det gäller jämförande nyckeltal för olika lokaltyper behövs en branschsamverkan, eventuellt med insatser från organ som stödjer Forskning och Utveckling (FoU). Frågan torde vara "forskningsbar" .

6

Kapitel 1

Drivkrafter att energieffektivisera

Kapitel 1.

Drivkrafter att energieffektivisera Under senare år har behovet av energieffektivisering inom fastighetssektorn fått ökad uppmärksamhet. Motiven är flera, bl a krav på högre kostnadseffektivitet och införande av miljöledningssystern med en strävan mot bättre anpassning till ekologisk uthållighet. Det senare omfattar även hyresgäster som i ökad omfattning ställer krav på miljödeklarerade produkter och tjänster, däribland fastighetstjänsten. Sett i en byggnads livscykelperspektiv är energiförbrukningen en väsentlig del både av miljöbelastningen och kostnaden.

Ökat miljömedvetande Det ökande medvetandet om jordens ändliga resurser och det moderna samhällets miljöpåverkan har medfört effekter som påverkar fastighetssektorn bland annat i riktning mot nya incitament för energieffektivisering. Några exempel på sådana effekter är: • Miljöfrågorna har blivit en viktig politisk fråga. Riksdagen har bland annat beslutat om nationella miljökvalitetsmål som skall vara uppnådda inom en generation. Olika myndigheter har bemyndigats att ange delrnål och följa upp dessa. För fastighetssektorn har Boverket ansvaret för att ange konkreta mål, initiera åtgärder och följa upp utvecklingen .

• Allt fler konsumenter lägger in miljöaspekter vid val av konsumtionsvaror, resor, boende etc.

• Företag använder "miljövänlighet" som ett konkurrensmedel.

Detta gäller för såväl de produkter och tjänster man levererar som miljöpåverkan från den egna verksamheten. Produkter och tjänster miljödeklareras.

• Allt fler företag arbetar efter något miljöledningssystem till exempel ISO 14001. Ett centralt förhållningssätt i miljöledningssystem är att verksamheten skall leda till "ständig förbättring".

7

Energieffektivisering genom brukarmedverkan

• Miljöfrågorna är tillsammans med demokrati, ett övergripande mål i all undervisning i läroplanen för grundskolan.

Detta innebär att dessa mål skall genomsyra all undervisningen i alla ämnen.

Fastighetssektorn har nyckelroll för måluppfyllelse inom energi- och miljöområdet Det svenska byggbeståndet står idag för ca 40 % av den totala energianvändningen i Sverige. Eftersom all energianvändning, med undantag av solenergi, medför negativ miljöpåverkan är det ett stort samhällsintresse att följa energianvändningen inom fastighetssektorn.

Målsättningen är, enligt Boverkets förslag till delmål för de nationella miljökvalitetsmålen, att energianvändningen inom fastighetssektorn år 2050 skall vara hälften av den år 1995. Eftersom byggnadsbeståndet förnyas långsamt, endast ca 0,25-0,5 % per år, måste energianvändningen effektiviseras även i det befintliga byggnadsbeståndet för att målet skall uppnås.

Man kan således förvänta

sig att det kommer

sering på energiförbrukning och miljöpåverkan sektorn under de kommande åren.

att ske en ökad fokuinom fastighets-

Boverket: "Den allmänna kompetens och utbildningsnivån beträffande alla relevanta miljöförhållanden för verksamma i bygg och anläggningssektorn skall höjas.

Mål år 2020: Sektorns formulär, dokument, blanketter, avtal, ackord, dokument, konteringsplaner, standardbeskrivningar, rapporter, deklarationer osv är uppgjorda med hänsyn tagen till möjligheterna att miljöoptimera och förbättra ekologiska förhållanden.

Andelen förvaltningsföretag som har som policy eller arbetar med kretsloppsanpassade skötselavtal vari ingår driftsincitament för energi-, vatten och avlopp samt avfall skall öka. Avtalen, vare sig de är funktionsbaserade eller transaktionsbaserade, skall ha tydliga anvisningar som hindrar suboptimering av miljöaspekter när motstående intressen finns, samt inkludera premier för reparationer i stället för utbyte. " Ur byggsektorns miljömål Boverket 1999.

Skolverket: Genom ett miljöperspektiv den miljö de själva direkt ningssätt till övergripande hur samhällets funktioner skapa hållbar utveckling.

får de (eleverna) möjligheter både att ta ansvar för kan påverka och att skaffa sig ett personligt förhålloch globala miljöfrågor. Undervisningen skall belysa och vårt sätt att leva och arbeta kan anpassas för att Ur Skolan värdegrund och uppdrag, Skolverket

8

Kapitel 1

För hyresgäster

Drivkrafter att energieffektivisera

och lokalanvändare

är det också nödvändigt

känna till och ha ett aktivt förhållningssätt

att

till energiförbrukning

och miljöpåverkan

i de lokaler man verkar i för att kunna leva upp

till egna åtaganden

vad avser miljöpolicy och miljöledningssystem.

Kostnaden tör energi Energikostnaden för uppvärmning och elanvändning är en icke försumbar del av den totala driftkostnaden för en byggnad. Den kan i ett kontors-

Kostnader för drift av kontorshus Adminstration o d

50-100 kr / kvm hus uppgå till storleksordningen av totalt ca 500-600 kr /kvm (exkl kapitalkostnader). Se figur på denna sida som redovisar driftkostnadens fördelning i ett kontorshus.

.

...

Vem som betalar för energin, och därmed har de ekonomiska incitamenten, beror på hur avtalet mellan hyresvärd och hyresgäst är utformat.

Nedanstående exempel belyser detta:

o

10

Fall 1. Kallhyra Hyresgästen hyr en "naken" lokal och svarar själv för värmekostnaden, ventilation, kyla och el. Det närmast jämförbara torde vara butikslokaler, men där har man oftast en grundservice med värme, ventilation, viss belysning och vatten. Avtalskonstruktioner av detta slag kan också vara aktuellt i industrilokalsammanhang, lager etc. Exemplet kan också vara tillämpligt på offentlig förvaltning där verksamheten står för alla driftskostnader för de lokaler man använder.

Hyresgästen har i detta fall alla incitament till reducerad energianvändning. Spillvärme från den eldrivna utrustning hyresgästen använder i lokalen reducerar uppvärmningsbehovet men ökar värmeöverskottet och därmed eventuellt kylbehov.

Om hyresgästen vill minska sitt behov av köpt värmeenergi krävs en diskussion med fastighetsägaren om förbättrat klimatskal, byte till energisnåla

fönster etc.

Fastighetsägaren står enbart för byggnaden / klimatskalet. Hans enda intresse är att se till att hyresgästens energianvändning/brist på energianvändning inte leder till skador på byggnaden. En begäran t ex om insättning av energisnåla fönster kan accepteras om hyresgästen betalar för det.

9

...

20 Procent

30

4C

Energieffektivisering

genom brukarmedverkan

Fall 2. Varmhyra Hyresgästen komfortkyld

hyr en uppvärmd, ventilerad lokal, ofta inklusive drifts-el.

och eventuellt

Hyresgästen förser sin lokal med kontorsutrustning, datorer, arbetsplatsbelysning, etc. Hyresgästen har i detta fall inget incitament att köpa energisnål kontorsutrustning eftersom verksamhetselen betalas av fastighetsägaren.

Ej heller har hyresgästen incitament för att minska värmeenergin i lokalen. Konsekvensen blir snarare i dagens moderna samhälle att det ökade behovet av kontorsutrustning leder till övertemperaturer sommartid, vilket i sin tur leder till krav på fastighetsägaren

att installera

kyla.

Fastighetsägaren står för värme, driftsel och vanligen också verksamhetsel.

Oftast är kostnaden för denna mediaförbrukning, även vatten, inbakad kostnaden.

som en anonym

del i den totala hyres-

Fastighetsägaren genomför de åtgärder, isolering, fönsterbyten, värmeåtervinning, m fl, som han bedömer lönsamma bl a mot de energibesparingar som uppnås. Vanligen görs åtgärderna i samband med det löpande fastighetsunderhållet.

Fall 3. "Allt ingår" - en ytterlighet Hyresgästen hyr en komplett utrustad lokal med möbler, datorel~ kopiatorer, köks- och annan utrustning, värme, el, kyla etc. Exemplet kan närmast

jämföras

med kontorshotell

som en Facility Management,

och skulle kunna ses

FM-Iösning.

Hyresgästen har i detta fall inga incitament alls att reducera energianvändningen.

Valet av belysning och utrustning i lokalen är ju fastighetsägarens, som med sin kompetens förhoppningsvis har valt energieffektiva och miljödeklarerade produkter för att optimera energibalansen i byggnaden. Hyresgästen betalar en totalhyra där energikostnaden inte är specificerad och eventuella åtgärder från hans sida leder inte till lägre kostnader man inte träffar ett särskilt avtal härom.

Fastighetsägarens

incitament

till att installera

för honom om

energisnål

apparatur

och belysning är lägre kostnader för elförbrukningen, visserligen till priset av högre värmekostnad under eldningssäsongen, men samtidigt mindre behov av kyla sommartid. Montering av energi-

10

Kapitel 1

snåla fönster, behovsstyrd

Drivkrafter att energieffektivisera

ventilation

och uppvärmning

ger vinster

i form av lägre energikostnad.

Energikostnaden kan sättas i relation till ett företags eller verksamhets totala kostnad. Ju större andel av omsättningen desto större bör den ekonomiska

drivkraften

att spara energi vara. Hos många

hyresgäster utgör kostnaden för energi, oberoende av i vilken form den debiteras, en liten del av omsättningen.

Se exemplet som följer, det pekar mot att de ekonomiska

incitamenten

för energibesparing

är små hos många hyresgäster.

Svaga incitament -

exempel

Exempel som visar hur svaga incitamenten att effektivisera energianvändningen kan vara, satta i relation till den totala ekonomin: En anställd i ett dataföretag antas ha en årslön på 450 000 kr, företagets kostnader för personen är då ca 625 000 kr. Hans andel av företagets overhead-kostnader uppskattas till 75000 kr varav hyran för hans arbetsplats är ca 18 000 kr. Energikostnaden för hans arbetsplats utgör uppskattningsvis 10 % av hyreskostnaden 1 800 kr / år vilket utgör mindre kostnad

än 3 promille

för den anställde.

11

av företagets

totala

Energieffektivisering genom brukarmedverkan

Kapitel 2.

Energianvändning i en byggnad En byggnad måste värmas dels för att skydda installationer och byggnadskonstruktionen för frysskador, dels för att skapa en bra komfort för brukarna. El måste tillföras för att driva pumpar och fläktar samt för belysning och all elektrisk utrustning som finns i dagens byggnader.

Flera energislag i komplext samspel Den största delen av energiförbrukningen för en kontorsbyggnad avser uppvärmning, tappvarmvatten och eventuell kyla, ca 60 %.

Resten utgörs avelförbrukning för belysning, verksamhetsel (kontorsutrustning, datorer etc) och drifts-el (för drift av fläktar pumpar, hissar etc). Se figur nedan. I en skola är andelen energi för uppvärmning ännu större, ca 70 %. Elförbrukningen avser där i huvudsak belysning, och drifts-el (se figur nedan).

Utvecklingen har under en lång tid gått mot att elförbrukningen, såväl driftsel som verksamhetsel, har ökat i kontor och ändamålsbyggnader (vård, omsorg, utbildning etc). Eftersom den största delen av elförbrukningen avges som värme i byggnaden betyder det att behovet av uppvärmning minskar medan behovet av kyla

Energi i kontorshus/skola

Utveckling värme & elförbrukning 300 Värme & varmvatten (inkl el för uppvärmning)

250 Uppvärmning,

tappvatten

200 Skola

150 100

Fast.

Uppvärmning, tappvatten

el

50 El (exkl el för uppvärmning)

Kontor

o

o

20

80

100

1970

12

1980

1990

2000

Kapitel 2

sommartid

Energianvändning i en byggnad

ökar. Moderna kontors byggnader (O

har idag ett kylbehov under större delen av

~

året.

"Q.l

E

På samma sätt påverkar personbelastningen i lokaler värme- och kylbehovet. Ju fler personer

:(0

som vistas i en lektionssal eller i ett kontor ju

.J::

större blir värmeutvecklingen

(se figur till

> >

(O

~ Q.l

c:o

höger).

Elförbrukning,

personbelastning Ökande intern värmeutveckling medför lägre uppvärmningsbehov men större kylbehov.

Vem kan påverka/vem har rådighet?

- En aktörsanalys En byggnads energianvändning bestäms aven rad olika förhållanden. Förutsättningarna ges till stor del av byggnaden själv och dess installationer. Över dem råder fastighetsägaren. Har byggnaden dålig värmeisolering i väggar och tak, blir värmebehovet stort under eldningssäsongen.

För att minska detta kan fastighetsägaren överväga att till exempel tilläggsisolera eller sätta in energisnåla fönster. Ur ett ekonomiskt perspektiv är denna typ av åtgärder aktuella i första hand vid större renovering eller ombyggnad.

Energiförbrukningen påverkas också av hur fastighetsägaren organiserar driften av värme-, kyl- och ventilationsinstal1ationerna.

Genom att trimma de tekniska systemen, kontinuerligt anpassa dem till aktuella behov och följa energiåtgången, kan ofta betydande besparingar göras. Omvänt kan dåligt underhållna och felaktigt inställda system ge en kraftigt ökad energiåtgång. Ett ytterlighetsfall är exempelvis om styrsystemet är felinställt så att värme- och kylsystemen arbetar samtidigt och motverkar varandra.

De som använder byggnaden påverkar också i hög grad energianvändningen genom sina beteenden och sätt att använda lokalerna exempelvis genom vald temperaturnivå, användning av tappvarmvatten, belysning och vädring, Den utrustning som verk-

13

Energieffektivisering genom brukarmedverkan

samheten köper in och använder i lokalerna totala energianvändningen i byggnaden.

påverkar

också den

I tabellen nedan på denna sida visas en övergripande

aktörsanalys,

mellan fastighetsägaren och hyresgästen, och vilka delar av energiförbrukningen som kan påverkas, "vem har rådighet". Vidare belyses också vem av dessa två aktörer som får en ekonomisk fördel beroende av vald avtalsform, kallhyra respektive varmhyra.

I både fastighetsägarens

och hyresgästens

organisation

finns ytter-

ligare aktörer som på olika sätt kan påverka energianvändningen.

De har också olika incitament/ drivkrafter för att göra det. I tabellen på motstående

sida visas ett exempel

från en skola.

Mäta och fördela energiförbrukningen hyresgästerna

Vem har rådighet? (källa: specifik förbrukning i kontorslokaler, SeB och Vattenfall Uppdrag 2000)

Nyttighet

på

All inköpt energi mäts. Syftet med mätningen är att leverantören skall få ersättning för såld energi. Syftet är normalt inte att mäta för att följa upp energiförbrukningen för olika användningsområden eller för olika hyresgäster i samma byggnad. När det gäller el kan det förekomma att hyresgästen är kund hos el-leverantören.

För kontor och ändamålslokaler kan det se mycket olika ut beroende på byggnadens storlek, utformning, läge, energiförsörjning mm.

I många fall är det svårt eller förenat med stora kostnader att mäta energiförbrukning på hyresgästnivå.

Här följer tre exempel från olika verksamheter - barnstuga, kontorshus och sjukhus: kWh/kvm

Värme inkl tappvatten

• tappvarmvatten Fläktar, el

14

Klimatkyla

4

Belysning inne

Vem får ekonomisk fördel av åtgärder vid varm hyra

183

• värme

Pumpar, el

Vem har störst Vem får ekonomisk möjlighet att påverka fördel av åtgärder energiförbru kning vid kallhyra

3 33

fastighetsägaren

hyresgästen

fastighetsägaren

hyresgästen

hyresgästen

fastighetsägaren

fastighetsägaren

fastighetsägaren

fastighetsägaren

hyresgästen

fastighetsägaren

fastighetsägaren

fastighetsägaren

båda fastighetsägaren

båda

hyresgästen

fastighetsägaren

Belysning ute

7

fastighetsägaren

fastighetsägaren

fastighetsägaren

Kontorsutrustning

4

hyresgästen

hyresgästen

fastighetsägare

Summa värme inkl tappvatten Summa el (ej elvärme)

183

kWh/kvm

65

kWh/kvm

14

Kapitel 2

EnergianvändningI en byggnad

Exempel 1 - Barnstuga Om en friliggande barnstuga är ansluten till fjärrvärme mäts dels energin från fjärrvärmen som går till uppvärmning, ventilation och varmvatten. Elförbrukningen mäts separat och det är möjligt att följa utvecklingen av värme- och elförbrukningen. Om barnstugan har elvärme avser elmätningen all elförbrukning i barnstugan. Det är inte möjligt att från el-leverantören få uppgift på hur stor del av elanvändningen som går till uppvärmning, ventilation och varmvatten eller hur stor del som går till belysning, köksutrustning och annan elförbrukning.

Möjligheter och incitament att påverka, exempel från skola.

Brukare/aktör

Påverkansmöjlighet

Miljöincitament

Ekonomiskt incitament

Elev

Fönstervädring, släcka belysning, varmvattenanvändning, stänga av utrustning etc.

Miljömedvetande. Eget intresse att leva upp till miljömål.

Inget.

*

Lärare

Fönstervädring, släcka belysning, varmvattenanvändning, stänga av utrustning etc.

Eget intresse att leva upp till verksamhetsmål.

Använda energiförbrukning och påverkansmöjligheter som pedagogiskt exempel i miljöundervisningen.

Inget.

*

Rektor

Inköp av skolutrustning, lokalutnyttjande.

För att profilera skolan som miljömedveten.

Inget.

*

Vaktmästare

Felanmälan, anpassa belysning efter behov.

Ge info till drifttekniker om brister avseende energifrågor och aktuella behov.

Miljömedvetande. Eget intresse att leva upp till miljömål.

Inget.

*

Drifttekniker Driftansvarig

Anpassa drifttider, justera temperaturer, välja driftstrategi föreslå förändringar i installationsoch styrsystem.

Miljömedvetande. Eget intresse att leva upp till miljömål.

Ev avtal om belöningssystem vid uppnått sparmål.

Investeringar tör energibesparing. Val av energislag och leverantör etc

Möjlighet leva upp till miljömål.

Lägre driftskostnad ägda byggnader

Investeringar för energibesparing. Val av energislag och leverantör etc

Profilera sig som fastighetsägare med miljöprofil.

Låg energiförbrukning ger lägre driftskostnader.

Kommundelsnämnd

Fastighetsägare

od

tör

* Finns överenskommelse med fastighetsägaren om mål för energibesparing, kan det var möjligt att skolan får del av eventuell besparing, t ex som extra tjänster från fastighetsägaren i form av försköning av den inre eller yttre miljön.

15

Energieffektivisering genom brukarmedverkan

Exempel 2 - Större kontorshus med flera hyresgäster Om kontorshuset är anslutet till fjärrvärme till huset. En mätning som visar fördelning

mäts levererad energi på olika hyresgäster är

mycket ovanlig. Värmesystemen är inte uppbyggda för en sådan mätning. I nya hus kan det vara tekniskt möjligt att utforma värmesystem för mätning är ekonomiskt rimligt.

Elförbrukningen

per hyresgäst

mäts också vanligen

men det är tveksamt

gemensamt

om det

för hela huset.

Det förekommer också mätning per hyresgäst men det är mindre vanligt. Det är givetvis tekniskt möjligt att bygga om befintliga elsystem för mätning per hyresgäst, men det är tveksamt om det är ekonomiskt

lönsamt.

I nya hus är det möjligt att planera

den elek-

triska installationen så att man kan mäta på hyresgästnivå.

Efter ett antal år kan dock lokalfördelning ändå ha ändrats så att den ursprungliga uppdelningen avelanvändningen inte stämmer.

Exempel 3 - Sjukhusområde med egen panncentral Här mäts vanligtvis den totala bruttoenergiförbrukningen inom hela området, till exempel i förbrukad mängd olja eller annat bränsle, vid panncentralen.

För att kunna bestämma värmeförbrukning per byggnad kan man installera undermätare, vilket kan vara kostsamt i förhållande till de besparingar i minskad värmeanvändning som kan erhållas. Alternativet är relativ trubbiga beräkningar som fördelar energiförbrukningen mellan olika byggnader.

16

Kapitel 3

Energl- och mIljödeklaration

Kapitel 3.

Fastighetsägaren har möjligheten att energi- och miljödeklarera Varje leverantör deklaration förvaltaren

aven vara eller ~änst bör kunna lämna en miljö-

till sina kunder. att sammanställa

När det gäller lokaler ligger det på de olika varor eller ~änster som ingår

i fastighets~änsten i en miljöredovisning mot sina kunder, hyresgästerna. I miljöredovisningen bör det framgå vilken miljöpåverkan fastigheten har till följd av energianvändning, byggnadsmaterial, avfallshantering, servicetransporter förvaltaren ställer krav på sina leverantörer, tag och organisationer modellen

"katten

att bli involverade

etc. Genom att kommer allt fler förei miljöarbetet,

enligt

på råttan och råttan på repet. .. ".

Begär in uppgifter om den inköpta energins miljöbelastning Inom energiområdet har det under de senaste åren tagits fram underlag inom olika användningsområden (motorer, pannor etc), som visar vad olika energislag medför för utsläpp till luft både på lokal/nationell nivå och globalt sett. Det gäller främst koldioxid men även utsläpp av CO, NOx, SOx, VOC m fl emissioner.

Som köpare av energi i andra former (fjärrvärme, närvärme, gas, olja, pellets, flis, torv etc) bör man kräva av leverantören att få en miljödeklaration på den inköpta energin i form av till exempel: • gram C02/kWh köpt energi • mg NOx/kWh köpt energi • gram SOx / år kWh köpt energi, etc Att beräkna eller uppskatta miljöbelastningen av varor och ~änster är ofta ingen lätt uppgift. Resultatet beror bl a på hur ett antal olika förhållanden hanteras i beräkningen, exempelvis hur långt tillbaka i en tillverknings- eller leveranskedja man går och hur olika typer av miljöbelastningar

vägs samman.

17

Energieffektivisering genom brukarmedverkan

Vidare saknas en nationell utsläpp från elanvändning.

standard för hur man skall räkna Man diskuterar allt från att bara räkna

utsläpp som sker vid svenska elproducerande anläggningar till att all elanvändning i Sverige, på marginalen räknat, skall anses ha producerats i kolkondenskraftverk i Danmark, Tyskland eller Polen.

Begreppet "nordisk mix" är möjligen en rimlig kompromiss.

Begreppet innebär att utsläppen från samtliga elproduktionsanläggningar i hela Norden delas med den slutliga elkonsumtionen inom samma område. För koldioxid innebär nordisk utsläpp av ca 110 g C02/kWh el, beräknat för år 1992.

mix ett

Ovanstående pekar mot att fastighetsbranschen måste bli tydligare mot sina leverantörer och kräva av dessa att de lämnar relevanta miljödeklarationer.

Det är viktigt att man som beställare driver utvecklingen mot bättre miljöredovisningar.

Vad gäller frågan om hur el ska värderas krävs en nationell samsyn och medverkan från berörda statliga myndigheter.

Nyckeltal för att jämföra och följa utvecklingen Exempel på nyckeltal för olika kommunala lokalkategorier.

Källa: Förvaltningsnyckeln 98, Svenska Kommunförbundet.

Nyckeltal används för att ge en sammanfattande bild av verksamheten ur en viss aspekt. Inom energiområdet används nyckeltal som exempelvis kWh/kvm av olika energislag. Nyckeltal gör det möjligt att jämföra likartade verksamheter, sätta upp mål och följa utvecklingen under förutsättning att de är entydigt definierade.

Exempel på nyckeltal, kr/kvm bruttoarea BRA (normalt) Värme

*

El Vatten

Skola

Barnomsorg

Äldreomsorg mm

59

53

55

50

38

58

43

38

Förvaltning (kontor m m)

7

13

14

5

Avhjälpande underhåll

19

31

20

14

Långtidsplanerat

39

54

29

23

Städning

134

226

Kapitalkostnad

302

430

428

296

143

146

138

120

69

93

82

71

kWh/kvm Värme

underhåll

105

BRA (medianvärden)

*

El

* Om lokalenär eluppvärmd redovisas60

% av elen som värme och 40 % som el (fastighetsel m m)

18

Kapitel 3

Energi- och miljödeklaratIon

Det kan behövas flera nyckeltal eller kombinationer av nyckeltal för att beskriva en verksamhet på rätt sätt. Om energiförbrukningen i till exempel två likartade skolor jämförs enbart med nyckeltalet kWh/kvm och skillnaden är stor, kan en förklaring vara att den ena skolan används även kvällstid för kursverksamhet vilket leder till större förbrukning avel för belysning och värme för ventilation. Ett nyckeltal som också är kopplat till verksamhetens omfattning, till exempel antalet årselever eller lektionstimmar, etc, kan ge ökad förståelse för skillnader och utveckling av energiförbrukningen.

Exempel på energinyckeltal för fastigheten: • • • •

kWh kWh kWh kWh

värme / kvm och år fastighetsel/kvm och år verksamhetsel/kvm och år kyla/kvm och år

Exempel på nyckeltal som är kopplade till verksamheten: • • • • • •

antal kvm per elev antal kvm / vårdtagare lokalkostnad per elev, energikostnad per elev kWh/ elev, vårdtagare etc kWh/ anställd, årsanställd. kWh/ kontorsarbetsplats

Genom att sammanställa miljödeklarationer från varje energileverantör kan den totala miljöbelastningen för den aktuella fastigheten belysas. Därefter kan relevanta nyckeltal beräknas som exempelvis: • kg C02/ kvm och år • kg SOx, NOx etc / kvm och år etc Med utgångspunkt från dessa nyckel tal för hela fastigheten kan varje hyresgästs andel av fastighetens totala energianvändning och miljöbelastning beräknas. Ä ven när det gäller att ta fram bra nyckeltal krävs ett utvecklings-

arbete. Det gäller inte minst referenstal för olika lokaltyper och byggnadsår, där branschen och FoU stödjande organ bör samverka.

19

Energieffektivisering

genom brukarmedverkan

Kapitel 4.

Samverkan en förutsättning för ständig förbättring Det finns drivkrafter

för att effektivisera

energianvändningen

hos

både fastighetsägare och hyresgäst. Miljöskälen är huvudsakligen gemensamma.

De ekonomiska drivkrafterna är mer komplicerade.

Det är i många fall så att den som kan påverka energianvändningen inte får del av den ekonomiska

Aktörer: Fastighetsägare: . styrelse, nämnd . ledningsgrupp . förvaltare . driftstekniker . entreprenör för drift . fastigh.skötare

vinsten aven besparing.

Genom att ta fasta på de gemensamma incitamenten - att minska byggnadens negativa miljöpåverkan och resursanvändning - och diskutera mål för att uppnå detta, kan man också komma fram till överenskommelser om hur vinster i form av lägre driftkostnader och eventuella

kostnader

för investeringar

skall fördelas .

Brett samarbete i hela organisationen Enerigeffektivisering är ingen ny aktivitet inom fastighetssektorn .

Det nya är att det kommit in nya drivkrafter, nya aktörer och att det finns gemensamma miljöfrågor att samarbeta kring. Det kan därför finnas skäl att anpassa arbetet med energieffektivisering till de nya förutsättningarna.

Givetvis bör form och arbetssätt utgå

Hyresgäst: . styrelse, nämnd . verksamhetsledning . enhetschef . personal . elever, patienter . vaktmästare

från hur organisationen ser ut och hur arbetet kan inordnas i redan befintliga strukturer för samarbete mellan fastighetsägare och hyresgäst.

Övriga: . agenda 21samordnare . miljöpedagoger . enerigrådgivare . inköpare . miljöingenjör

Många är berörda av energibesparingsoch miljöarbetet. Till vänster syns några av de olika parternas aktörer. Bästa resultatet nås om alla arbetar utgående från en gemensam målsättning som fastläggs högst upp i organisationen.

I den offentliga verksamheten kan det vara samma organ, till exempel kommunfullmäktige, verksledning etc. På den nivån finns ingen motsättning mellan

20

Kapitel 4

Samverkan en förutsättning

hyresgäst och fastighetsägare eftersom det är samma organisation, man ser till "koncernnyttan" . På lägre nivåer finns ett resultatansvar där det är viktigt att hantera de ekonomiska frågorna avseende vinster och investeringskostnader på ett riktigt sätt och att finna samarbetsformer.

Nedan har vi skissat på ett exempel på uppläggning av ett samarbete mellan aktörerna - hyresgäst, fastighetsägare och övriga - om energifrågorna. En erfarenhet från förändringsarbete i organisationer, som exempelvis införande av miljöledningssystem, är att processen måste ha ett uttalat stöd från ledningen och att införandeprocessen måste anpassas till tillgängliga resurser för att nå ett lyckat resultat. Detta torde också gälla arbetet med energieffektivisering.

Fastighetsägaren arbetar fram förslag till nyckeltal och beräknar dem för sitt bestånd. Uppgifter om totalförbrukning för större hyresgäster m m tas fram. Principfrågor diskuteras med lokalansvarig eller motsvarande hos större hyresgäster.

1. Fastighetsägaren informerar och utbildar sin egen personal.

2. Diskussioner sker med hyresgäster eller företrädare för hela enheter som till exempel barnstuga, skola, kontorsbyggnad etc: • Hur ser energiförbrukning och miljöbelastning ut jämfört med andra byggnader, genomsnittsbeståndet etc?

• Vad är rimligt att uppnå?

• Kom överens om en handlingsplan. Vem gör vad till när?

• Hur fördelas kostnader och eventuella vinster i form av lägre kostnader för energiförbrukning?

• Hur sprids information till alla berörda? Vilken information behöver vem?

• Fastställ en rutin för kontinuerlig uppföljning.

3. Uppföljning. Bedömning av hur stor del av energiförbrukningen som är klimatberoende, dvs bör korrigeras om aktuellt år är varmare eller kallare än normalt.

I det praktiska samarbetet med hyresgästerna kan ett bra hjälpmedel vara skriften "Miljökrav på hyresvärdar" som utarbetats av en arbetsgrupp inom ramen för ett regeringsprojekt "Miljöledningssystem i statlig förvaltning". Denna finns att läsa på Internet, länkad från U.EG.S webbsida www.ufos.to.

21

Energieffektivisering

genom brukarmedverkan

En kontinuerlig information till brukarna om energiförbrukning är en viktig del i samarbetet. Detaljerad information ges till kontaktpersoner om absolut förbrukning och nedbrutet Nedan visas en skiss till en sådan information.

på nyckelta1.

r ~~ v~~;(;a;~~~e:l':'. _.

Exempel på formulär med information till lokalansvarig.

E

n(!!r~ '" t:'t:.17

ro i/id

~Vh~~1DJr:'.....

'"J"t;1..:J"Vhe 1-- .••.•

Ii'f~f';(d ... - ., bl1bl:.,J.p~

1..et2:11

d~ 4:.k:v",Q-liM

7'tk-./7~,Ji1;

C'A'Jk1cl-peIt:Jh'1

.'

.'

1It,-n:i e-rhJ "'"

..•.

••

. .

m~

,A./r'::'kC:: I k I , (~.m::~;<t:WIver;,AA/t!J

n!rmc::

'$'41 ..•. ~"-J"/11I ~ •. 00J<...3/",L ,

A:.w1J/ptl...

iiJ.,1i,J~r~J Krh /l4vhJ/rll.. ••• '

'CCJz.

)/tJ~ 9/m2.. "

.

7f.,1b1 ~en;'Ä1r'a;,d()t1 "u, 41m(3.t,'),'n&;o "j;"'c I:~ ~I/ If k7 H.tn-~'lll..J~ A::.w he-l •• , : ~l!: : ~.17~~ ~h

drmt:

,l;wh

~/",

.'

C()z. ••i-rn j;" N~4.I'

_"~

'"

,

_

"

_"

.

För brukarna

-

,

.... __

-

- .

elever, vårdtagare,

anställda

etc -

kan man ge en

mycket sammanfattande information, till exempel om de mest relevanta nyckeltalen. Det skulle kunna se ut så här: Exempel på information till brukare.

Energiförbrukning i fastigheten

"Grodan 3"

150 Streckad lin'e =

125 100

mål för 2001

----

75 50 25 O 2000

2001

22

Jämförbar fastighet

5. Goda exempel

KapitelS.

Goda exempel

Miljö- och energikontrakt LandstingsFastigheter Dalarna har utarbetat ett system där deras hyresgäster erbjuds att teckna ett samarbetsavtal, ett "Miljö- och Energikontrakt" . Det innebär att den fastighetstekniska avdelningen under avtalstidens början gör en inventering av installationer, utrustningar m m och att man utgående från denna inventering anger ett besparingsmål för el, värme och vatten. Hyresgäst, driftoperatör och hyresvärd kommer överens om att på olika sätt verka för att målen uppfylls. För medverkan i denna process erbjuds hyresgästen en hyresrabatt på 2 %.

Del i en kommuns miljöarbete I miljörnålen för ekokommunen Ekerö anges bland annat att "vi skall sträva efter att minska energianvändningen" och att "den energi vi använder i kommunen skall användas effektivt". Som ett medel att uppnå målen inom energiområdet kommer varje enhet att få uppgifter om sin energi- och mediaförbrukning. De som önskar skall också få möjlighet att diskutera sin förbrukning med miljösamordnare och teknisk personal inom kommunen.

Iiyr ••••

23

ard

Energieffektivisering

genom brukarmedverkan

Litteratur

Inte för kråkorna. Energieffektivisering U.EOS. 1999. ISBN 91-7099-821-3

genom driftoptimering.

Smörja i tid. Förebyggande underhåll i kommunens verksamhetslokaler. Svenska Kommunförbundet 1999. ISBN 91-7099-819-1 Miljöledning i offentliga ISBN 91-7099-848-5

fastigheter.

U.EOS.

Gröna nyckel tal i kommunal miljöredovisning Kommunförbundet 1996. ISBN 91-7099-597-4

1999.

- ideskrift.

Svenska

Gröna nyckeltalen metod för att jämföra kommuner (vidareutveckling) Svenska Kommunförbundet 2000. ISBN 91-7099-909-0 Effektiv ventilation spar el. Undersökning stadshus. Byggforskningsrådet.

Tll:1994.

Miljöanpassad lokal energiplanering, Rapport 3973, 1991.

aveleffektivitet

i flerbo-

MILEN, Naturvårdsverket,

Miljöanpassad effektiv uppvärmning - 20°C men hur? Supplement till MILEN. Naturvårdsverket rapport 4526. 1996.

U.EOS. och Svenska Kommunförbundets tfn 020-31 3230 eller fax 020-31 3240.

24

skrifter beställs på

Utveckling

av Fastighetsföretagande

i Offentlig

Sektor (U.F.O.S)

Energiskt sparande Energieffektivisering genom brukarmedverkan

Energieffektivisering inom fastighetssektorn har fått ökad uppmärksamhet under senare år. En orsak till detta är krav på högre kostnadseffektivitet och införande av miljöledningssystem. Hyresgäster och omvärld ställer krav på miljödeklarerade produkter och tjänster, även på fastighetstjänster.

Denna ideskrift beskriver hur fastighetsförvaltningen tillsammans med brukarna av offentliga lokaler kan effektivisera energianvändningen, och lyfta fram denna som en del av det samlade miljöarbetet.

Fler exemplar av denna skrift kan beställas på tfn 020-31 32 30 eller fax 020-31 32 40.

ISBN 91-7099-968-6