7164-392-6 by Sveriges Kommuner och Landsting

Samverkan kring kommunala stadsrum

Sveriges Kommuner och Landsting

118 82 Stockholm, Besök Hornsgatan 20 Tfn 08-452 70 00, Fax 08-452 70 50 www.skl.se

Konkurrensen om de kommunala skattemedlen hårdnar. Det blir därför allt vanligare att kommuner samverkar med andra för att klara sina uppgifter. När det gäller anläggning och skötsel av städernas och tätorternas centrala stadsrum och dess finansieringen har samverkan mellan kommunen och fastighetsägarna mångåriga traditioner. I denna skrift redovisas båda parters erfarenheter av samverkan från fyra kommuner: Landskrona, Jönköping, Västerås och Falun. Kortare exempel ges från ytterligare nio kommuner. Grundat på dessa exempel konstateras att de viktigaste faktorerna för framgångsrik samverkan bland annat är en tydlig vision, ett starkt engagemang hos kommunens ledning, tydliga roller med tydligt ansvar och, inte minst, en lyhördhet och respekt för varandras behov och intressen. Skriften vänder sig främst till kommunernas tekniska kontor, stadsbyggnadskontor och fastighetskontor.

Alternativa vägar

Alternativa vägar Samverkan kring kommunala stadsrum

© Sveriges Kommuner och Landsting 2008 Formgivning • forsbergvonessen Tryckeri • Edita Foto • sid. 2, 44: Bildhuset/Kjell Johansson; sid. 10: Jeppe Wikström/Scanpix; sid. 18: Rolf Christensen/Scanpix; sid. 36: Johan Solum/Falukuriren/Scanpix; sid. 50: Bildhuset/Alexander Ruas Beställningar • Sveriges Kommuner och Landstings webbplats: www.skl.se (under Publikationer) eller tel: 020-31 32 30, fax: 020-31 32 40 ISBN • 978-91-7164-392-6

Förord Stadskärnan är viktig för att en kommun ska vara attraktiv för både medborgare och näringsliv. Samtidigt som kraven på kvalitativ och utökad service ökar lever de flesta kommuner med en allt kärvare ekonomi. När kommunerna tvingas till allt hårdare prioriteringar finns risken att utvecklingen av de kommunala stadsmiljöerna nedprioriteras. 1998 tog dåvarande Svenska Kommunförbundet fram skriften ”Dela på notan – samfinansiering av gatuarbeten”. SKL har sett ett behov av en uppföljare till skriften från 1998. Den nya skriften har du nu i din hand. Skriften innehåller exempel på hur några kommuner upprustat och utvecklat stadsmiljöer i samverkan med fastighetsägare och handel. Med dessa goda exempel vill vi på ett konkret sätt beskriva olika former av samverkan och samfinansiering för utvecklingen av det kommunala stadsrummet. Skriften vänder sig främst till kommunernas tekniska kontor, stadsbyggnadskontor och fastighetskontor samt till privata fastighetsägare. Mia Wester, Conecti AB, skrev boken. Styrgruppen bestod av Örjan Eriksson (ordförande), Sveriges Kommuner och Landsting; Mari Tastare, Alingsås/Kungsbacka; Göran Gahm, Stockholm; Ulla Persson, Västerås och Åsa Svedjetun samt Christer Widén Falun. Vi vill framföra ett varmt tack till styrgruppen och särskilt tacka de intervjuade som öppet och generöst delat med sig av sina kunskaper och erfarenheter. Stockholm i september 2008 Sveriges Kommuner och Landsting Avdelningen för tillväxt och samhällsbyggnad Gunilla Glasare Bengt Westman

Innehållsförteckning Stadsrummen utvecklas i samverkan

Betydelse av samverkan

Olika samverkansformer

Legala förutsättningar för avgiftsfinansiering

Politiska vindar

Fyra exempel på samverkan

Landskrona– Den trygga staden

Jönköping – Skandinaviens mest attraktiva stadskärna

Västerås – En central attraktionskraft

Falun – Dalarnas stadskärna

Fler goda exempel

Delad drift i driftiga Örnsköldsvik

Extern konkurrens ger nytt liv i Härnösand

Trygg gata öppnar för handel i Borlänge

Engagerade fastighetsägare delar lika med Stockholms Stad

Tryggare miljö på torget i Tranås

Sponsors krav knivig fråga i Alingsås

Trygg länk mellan öst och väst i Värnamo

Samverkan ger uppsving i Malmö

Effektiv samverkan vänder trenden i Ystad

Sammanfattande diskussion

Drivkrafter

Organisation och beslutsprocess

Nyckelpersoner

Ledningens engagemang

Viktigt att värna olika intressen

Samverkan kring drift

Effekter av samverkan

Sammanfattning Konkurrensen om de kommunala skattemedlen hårdnar alltmer på grund av nya krav och förväntningar inom kommunernas alla ansvarsområden. Det blir därför allt vanligare att kommuner samverka med andra aktörer för att klara av sina uppgifter. Utformning av stadsrummet har gått från en ren kommunal angelägenhet till att engagera allt fler intressenter. Genom intervjuer belystes hur upprustning och utveckling av stadsmiljöer skett i samverkan mellan kommunen och fastighetsägare i fyra kommuner. Drivkrafter utöver delad finansiering var ett engagemang för att bidra till kommunens utveckling och för näringsidkarna även långsiktig överlevnad. Samverkan skapade mervärden genom utbyte av erfarenheter samt tillgång till nya idéer och bredare kompetens. I exemplen var samverkan en förutsättning för att investeringarna skulle komma till stånd överhuvudtaget eller för att de skulle kunna bli så omfattande som de blev. De gemensamma projekten fungerade även som dörröppnare för samverkan inom andra områden. Viktiga faktorer för framgångsrik samverkan som identifierades var framför allt: • en tydlig vision med gemensamma målbilder • en eller flera eldsjälar • ett starkt engagemang hos kommunens ledning • en strukturerad organisation för samverkan • tydliga roller med tydligt ansvar • lyhördhet och respekt för varandras behov och intressen

Stadsrummen utvecklas i samverkan Stadsrummet är en mötesplats med stor betydelse för många olika intressenter - boende, studenter, besökare, näringsidkare, gående, cyklister, kollektivtrafik, biltrafik och transportfordon. Att skapa ett säkert, tryggt och estetiskt tilltalande stadsrum är en viktig men också kostsam och svår uppgift. Utformningen ska tillvarata skilda intressen och präglas av helhetssyn. Kraven ökar och utformningen av gaturummet får allt större betydelse för stadens attraktionskraft. Från att enbart ha varit en kommunal angelägenhet är utformningen av stadsrummet idag något som involverar och engagerar allt fler intressenter. För kommunerna är det viktigt att staden är attraktiv för invånarna, företagsetableringar, inflyttning och tillfälliga besökare. Näringsidkare har intresse av att utveckla och försköna stadsmiljön. Det ger fler besökare och ökad försäljning. Fastighetsägare delar detta intresse. God efterfrågan på lokaler och bostäder ökar värdet på fastigheterna.

Betydelse av samverkan I plan- och bygglagen är ansvaret tydligt: Kommunen har planmonopol och ska använda planeringsverktygen till att främja samhällsutvecklingen och skapa en långsiktig hållbar livsmiljö. I plan- och bygglagen finns också föreskrifter om att dialog mellan medborgare och beslutsfattare ska ske så att medborgarna får insyn och påverkansmöjligheter i planeringsprocessen. Allt fler kommuner ser också detta som en framgångsfaktor för tillväxt. De är intresserade av synpunkter och idéer från medborgare och intresseorganisationer och är allt mer aktiva i sin dialog med berörda intressenter. Många kommuner har djupgående samverkan med näringslivet när det gäller det kommunala stadsrummet. Det ger mervärden i form av nya idéer samt kunskaps- och erfarenhetsutbyte mellan parterna. Begränsade ekonomiska resurser är också en viktig orsak till ökat intresse för alternativa vägar att vidareutveckla det kommunala stadsrummet. För många kommuner är samverkan och samfinansiering med näringslivet en förutsättning för att över huvud taget kunna genomföra förnyelse och utveckling i större omfattning.

Alternativa vägar • Samverkan kring kommunala stadsrum

olika samverkansformer

Funktionsupphandling Funktionsupphandling innebär att beställaren anger mål i form av funktioner för den färdiga produkten eller tjänsten. Beställaren anger däremot inte hur målen ska nås. Det blir utförarens sak att välja hur uppdraget ska genomföras för att nå de fastställda målen. Många som prövat denna upphandlingsform är övertygade om dess fördelar. De menar att funktionsupphandling resulterar i större engagemang och leder till förnyelse och utveckling samt att det ger effektivare resursutnyttjande och lägre kostnader.

Mer att läsa: Funktionsupphandlingar av beläggningar – från detaljstyrning till målstyrning, Sveriges Kommuner och Landsting, 2007

Partnering Partnering innebär att beställare, specialister och utförare påbörjar samarbetet redan innan ett projekt är färdigdefinierat. Gruppen tar fram planer och budget. Konsulter och entreprenörer arbetar på löpande räkning. Samarbetsformen bygger på idén om en lärande organisation. Tillsammans får parterna bredare kompetens vilket leder till bättre resultat. Sammansättningen av partneringgruppen är en viktig framgångsfaktor. Medlemmar måste vilja samarbeta, vara kreativa och prestigelösa. Alla parterna måste vara positiva till valet av samarbetsform. Partnering passar främst för komplicerade bygg- och förvaltnings projekt som kräver nytänkande. Samarbetsformen har utvecklats i Storbritannien och bygger på brittisk entreprenadrätt. Partneringprojekt kan genomföras inom ramarna för svensk lagstiftning och är alltså en möjlig samarbetsform även i Sverige. Men det finns legala svårigheter att se upp med, till exempel hur man utkräver ansvar i ett flerpartskontrakt.

Mer att läsa: Gösta Fernström: Från Byggherre till Strategisk Partnering: Executive bok om den senaste utvecklingen inom partnering. Fernia Consulting AB 2006.

Stadsrummen utvecklas i samverkan

Offentligt Privata Partnerskap Offentligt privata partnerskap, OPP, innebär att en offentlig aktör samverkar med minst en privat aktör samt att samarbetet omfattar allt från initiering, planering, design, genomförande till löpande drift och underhåll. Det finns idag ingen officiell definition av OPP. Partnerskap bygger på långsiktiga relationer och innebär ofta, men inte alltid, delad finansiering och riskhantering. Formen kan vara ett gemensamt bolag (institutionell OPP) eller en överenskommelse som regleras i ett avtal (avtalsmässig OPP). Utöver ekonomiska incitament kan drivkrafterna vara att få tillgång till ny kompetens samt nya idéer och arbetssätt för att hitta lösningar på komplicerade tjänster. Samverkansformen har sitt ursprung i Storbritannien och har nu anammats av många länder. Idag finns ett stort antal exempel i ett många länder i Europa och i USA. Offentligt – privata – partnerskap finns bland annat inom områden som infrastruktur, skolor, sjukhus, fängelser, vatten och avlopp med mera.

Mer att läsa: Offentligt Privata Partnerskap – Erfarenheter från samverkan i fyra kommuner. Sveriges Kommuner och Landsting 2007.

Alternativa vägar • Samverkan kring kommunala stadsrum

Legala förutsättningar för avgiftsfinansiering Nuvarande lagstiftning medger att kommuner tar betalt av berörda fastighetsägare vid nybyggnation och upprustning av gator. Men systemet för detta är krångligt och administrativt tungt och endast ett trettiotal av landets kommuner har tillämpat det. I de större kommunerna, med undantag för Göteborg, är det vanligt att fastighetsägarna har ansvar för gångbanedrift. Ett annat system, som tillämpas i Västerås, är att klassa gatorna med olika mycket fastighetsägaransvar beroende på gatutyp. Lagstiftningen medger inte att kommuner tar ut avgifter för drift och underhåll av gator. Sveriges Kommuner och Landsting anser att lagstiftningen bör ändras så att kommunerna får möjlighet att finansiera väghållning med avgifter från fastighetsägarna på samma sätt som man idag kan ta ut avgifter för vatten och avlopp. Det skulle ge ökad tydlighet i vad det kostar att underhålla gator och systemet skulle blir mer rättvist än dagens system.

Politiska vindar För att kunna leva upp till förväntningar om en attraktiv och säker stadsmiljö i en ekonomisk situation där kommunerna tvingas till hårda ekonomiska prioriteringar kommer intresset för samverkan och samfinansiering sannolikt att öka. Kommunernas uppgift blir att leda och samordna utvecklingen av stadsrummet. Sannolikt kommer vi att se fler olika samfinansieringslösningar för infrastruktur och gatunätverk i framtiden. Medfinansiering av lokala aktörer, företag med mera kommer att bli allt vanligare. Även medfinansiering i form av vägavgifter kommer troligen att få fäste på den svenska marknaden. Ett aktuellt exempel är de reviderade projektförslag för investeringsperioden 2004-2015 som Vägverket och Banverket lämnat till regeringen i början av 2008. Vägverket har prioriterat fyra projekt bland annat E4 förbi Sundsvall. Sundsvalls kommun är beredd att gå in med 250 miljoner kronor i projektet som bland annat innebär en bro över Sundsvallsfjärden. I det förslag som Vägverket och kommunen tillsammans presenterar ska finansieringen även ske med broavgifter. I Europa pågår arbete med att finna nya flexibla sätt att samverka mellan det offentliga och det privata. Partnerskapstanken har anammats av många länder inom unionen om än i varierande grad. Vissa länder står i ett initialt skede och andra har utarbetat nationella direktiv och under flera år systematiskt utvecklat olika former för partnerskapsarbete. EU-kommissionen är positiv till ett samarbete mellan kommuner/regioner och det privata näringslivet. Kommissionen menar att partnerskap kan vara lämpligt om det ger ett mervärde till allmänheten i form av ett ökat ansvarstagande från den privata sektorn, delat risktagande och gemensam finansiering samt om det kan bidra till nya idéer och arbetssätt. •

Stadsrummen utvecklas i samverkan

Fyra exempel på samverkan I många av landets 290 kommuner pågår intressanta samverkansprojekt kring det kommunala gaturummet. Inför urvalet av exempel kontaktade vi ett tjugotal kommuner. Vi kan konstatera att samverkan ser likartad ut oberoende av kommunens storlek eller geografiska läge. Vi har i denna skrift valt ut fyra kommuner som får illustrera hur samverkan kan gå till. I Landskrona kommun arbetar man med ett omfattande trygghetsprojekt för en attraktivare stadskärna. Deras arbete skiljer sig på flera sätt från de övriga exemplen och har av den anledningen fått ett större utrymme i skriften. I Jönköpings kommun drevs man av visionen om en trygg och tillgänglig stadskärna. Näringsidkarna i Västerås kände ett hot från externa köpcentra vilket var startskottet till deras samverkan. Falun är i detta sammanhang något av en veteran. De har i princip institutionaliserat samverkan mellan kommunen och fastighetsägarna efter en egen modell.

Landskrona

Landskrona– Den trygga staden

Nästan var tredje hyresgäst i centrala Landskrona var beredd att flytta. Orsaken var att de upplevde otrygghet och brottslighet i centrum. Det framkom i en trygghetsundersökning som de privata fastighetsägarna genomförde tillsammans med kommunen. Resultatet av undersökningen blev startskottet till ett omfattande samverkansprojekt mellan fastighetsägare och kommunen. Gemensamma satsningar skulle skapa den trygga staden.

Antal invånare: 40 321 (november 2007) Projekt: Trygghetsprojekt pågick under två år och utvärderades hösten 2008.

Organisation samverkan: Samverkan organiserades via ett projekt där kommunen var projektägare. Projektet leddes av en styrgrupp med representanter från kommunen samt de privata fastighetsägarna och allmännyttan via deras förening BoStaden.

Ekonomisk modell: Föreningen BoStaden och kommunen har bidragit med 0,5 respektive 1 Mkr till ett trygghetsprojekt. Dessa pengar skulle bland annat täcka konsultkostnader och marknadsföring av föreningen. Därutöver står parterna för sina respektive kostnader, det vill säga fastighetsägarna ansvarar för kostnader som rör fastigheterna och kommunen för kostnader kopplade till utemiljöer i stadsrummet.

Texten om Landskrona är baserad på intervjuer med Jan Nilsson, projektsamordnare Centrum Öster Lyftet; Birthe Bunke, trafikingenjör, Landskrona kommun; Per Lindström, VD för Lindström Fastigheter AB och ordförande i BoStaden; Anders Eneborg, projektledare AB Landskronahem och sekreterare i BoStaden; Lena Mattsson, Hyresgästföreningen Landskrona.

ör att skapa ett tryggare boende i centrum tog fastighetsägarna i Landskrona initiativ till ett samarbete med kommunen. De genomförde tillsammans en trygghetsundersökning bland alla hushåll i centrum. Undersökningen visade att 29 procent av hyresgästerna hade planer på att flytta. 63 procent av dem angav otrygghet eller brottslighet som orsak.

– Hyresgästerna upplevde otrygghet framförallt utanför fastigheterna, på gatorna och i kringliggande yttre miljöer. I övrigt var de egentligen rätt nöjda. Utanför fastigheterna är det ju kommunen som äger marken. Därför måste vi samarbeta med kommunen för att få resultat.

Via sin förening BoStaden kontaktade fastighetsägarna kommunen och sökte medel för ett trygghetsprojekt. Det var viktigt både för fastighetsägarna och för kommunen att minska antalet brott och att skapa ett tryggare boende.

– Syftet var att skapa trygga miljöer för våra hyresgäster så att de skulle bli kvar i våra fastigheter. Vi ville undvika en ond cirkel där människor flyttar från våra fastigheter och från kommunen.

Fyra exempel på samverkan

Teknik- och stadsbyggnadskontoret tog snabbt beslutet att delta i projektet. Kommunen ville göra staden attraktivare att bo i. Projektet fick stark förankring i kommunens ledning både på tjänstemannasidan och i politiken med en enighet över partigränserna. Alla var överrens om att den negativa uppfattningen om stadens bristande trygghet hade negativa effekter på Landskronas utvecklingsmöjligheter.

– Det handlar mycket om attityder hos de som bor i centrum. Om de känner sig lyssnade på och vi vidtar åtgärder tillsammans med fastighetsägarna kommer invånarna att uppleva ökad trygghet. Den här frågan har hög legitimitet inom politiken. Det är den enskilt politiskt viktigaste frågan i Landskrona och den är folkligt förankrad.

Projekt – Att skapa ett tryggare centrum Projektet startade 2006 och pågick under två år. Föreningen BoStaden kom överens med kommunen om att de skulle samfinansiera vissa gemensamma kostnader i projektet med en miljon kronor vardera. I övrigt baserades projektet på att alla parter skulle göra förändringar inom sina ansvarsområden och själva bekosta detta. Kommunen ansvarade för utemiljöerna och fastighetsägarna för sina fastigheter. Fastighetsägarna åtgärdade till exempel källarförråd, bevakning, belysning och inbrottsskydd medan kommunen åtgärdade utemiljöer som till exempel buskage och belysning. Genom att genomföra dessa förändringar och också berätta om det ville fastighetsägarna och kommunen både minska antalet brott och förbättra hyresgästernas upplevda trygghet. Projektet leddes av en styrgrupp med representanter från de privata fastighetsägarna, Landskronahem, Strategikontoret samt Teknik- och stadsbyggnadsförvaltningen. Styrgruppen var aktiv med möten varannan månad. De såg sig om efter kunskaper och erfarenheter från likartade trygghetsprojekt i andra kommuner. Som projektledare anlitade de en konsult med tidigare erfarenhet från likartat arbete i bland annat Göteborg. För att ringa in de otrygga områdena gör Teknik- och stadsbyggnadsförvaltningen återkommande så kallade trygghetsvandringar. Under den första trygghetsvandringen identifierades och dokumenterades en rad otrygghetsfaktorer som mörker, höga buskar, allmänt skräpigt, ojämna trottoarer.

– I maj 2007 samlade vi alla ansvariga i kommunen för parker, gator, el och reningsverk och gjorde en ny gemensam vandring. Vi berättade om resultaten från de tidigare vandringarna. Alla insåg behovet och varje ansvarig tjänsteman fick ett åtagande.

Alternativa vägar • Samverkan kring kommunala stadsrum

I september 2007 genomfördes trygghetsvandringar med ett tjugotal boende, fastighetsägare, polis och med samma tjänstemän som tidigare. Det mesta av det man hade konstaterat under vandringen i maj var nu redan åtgärdat. I november 2007 genomfördes en ny trygghetsvandring i samma område, den här gången i mörker tillsammans med boende, polis och tjänstemän.

– Vi berättade vilka åtgärder vi i kommunen hade genomfört och vad vi planerade men inte hunnit med ännu. Alla var nöjda. Vi startade i april och i november 2007 var allt åtgärdat.

Målsättningen var att de boende ska kunna känna sig trygga när de går ut.

– Under den sista vandringen fick vi ett kvitto på att vi uppnått detta.

Teknik- och stadsbyggnadsförvaltningen hade förstås kunnat göra trygghetsvandringarna på egen hand, men menar att det var viktigt att alla med olika ansvarsområden deltog.

– Det är en styrka att många deltar. Det gör att man får förståelse hos alla. Alla fick något att åtgärda. Det fanns pengar till detta. Det skulle prioriteras. Utan fastighetsägarna hade vi tappat helheten. Syftet med samverkan är ju att jobba mot samma mål för att få effektiva resultat.

Teknik- och stadsbyggnadsförvaltningen har för avsikt att fortsätta med trygghetsvandringarna.

– Det blir en uppföljning och vi kanske ser nya behov. I mars 2008 kommer vi att ha utbildning för politikerna hur man planerar för den goda välmående staden. I samband med det ska vi gå trygghetsvandringar med politikerna. De har själva efterlyst detta så visst finns det ett engagemang i ledningen. Andra kommuner är också mycket nyfikna på hur vi jobbar. Vi är en pilotkommun.

Att trygghetscertifiera sin fastighet innebär att besiktiga och åtgärda fastigheterna ur ett trygghetsperspektiv. Certifieringen omfattar cirka 100 frågor i olika kategorier till exempel förvaltning, miljö, gårdsmiljö, trapphus. För att bli certifierad ska fastighetsägaren utbilda personal, tillhandahålla störningsjour, bygga om till mer stöldsäkra förråd etc. Modellen för certifiering är lokalt anpassad men baseras på erfarenheter från andra kommuner. Via projektet utbildas en lokal certifieringsman.

Fyra exempel på samverkan

Medlemmarna i BoStaden är skyldiga att trygghetscertifiera sina fastigheter. Lindström Fastigheter och Landskronahem är drivande. Fler är på gång. Målet är att alla fastighetsägare ska certifiera sina fastigheter. Föreningen BoStaden utbildar en egen certifieringsman och kommer senare att ta betalt för certifieringarna.

– Trygghetscertifieringarna har precis börjat. Innan sommaren kommer vi att ha 20 fastigheter i centrala stan som är certifierade.

Vinster med samverkan Det skrevs mycket om otryggheten i Landskrona. Den negativa bilden gjorde det lätt att få stöd för projektet.

– Det var rätt tidpunkt för det här projektet. Det fanns ett stort behov. Prisbilden för våra fastigheter i Landskrona var låg jämfört med svenska och danska kommuner i regionen. Nu ser vi att attraktionskraften ökar. Det var bra för kommunen att kunna visa upp detta projekt och hur mycket man kan göra med låga kostnader. Vi har haft lätt att få media att uppmärksamma projektet.

Projektet har fått saker att hända. Bättre och mer stöldsäkra källarförråd, bevakning, belysning med mera har gjort att tryggheten har ökat. Utomhus har kommunen bland annat åtgärdat planteringar, buskage och belysning. När tryggheten ökat har fler vågat sig ut och många upplever att Landskrona har fått ett uppsving med ett mer levande centrum, fler affärer och mer liv och rörelse.

– Det går åt rätt håll. Många är nöjda att vi överhuvudtaget gör någonting. Det är viktigt att vi kommunicerar vad vi gör. Från kommunen ger vi ut ett informationsblad till alla som bor i de berörda områdena.

Samarbetet har fungerat utmärkt. I projektet har man enats kring ett gemensamt syfte och har haft en enad front utåt.

– Arbetet har präglats av förståelse och gemenskap. Vi har genom trygghetsvandringarna lyssnat på medborgarnas åsikter och åtgärdat det mesta. Det har varit fantastiskt att som tjänsteman sedan få höra ”det där gjorde ni bra!” Det blir en stark gemenskap och känslan av att alla är med på tåget. Vi jobbar mot samma mål.

Alternativa vägar • Samverkan kring kommunala stadsrum

Medborgardialog är inte helt enkelt. Trygghetsvandringarna med hyresgästerna har medfört att kommunen har fått en bättre kontaktyta mot medborgarna.

– Det blir verkligt och konkret när vi arbetar direkt mot medborgarna. Det ger oss också möjlighet att få in fler synpunkter.

Reflektioner och lärdomar Det är viktigt att det finns ekonomiska incitament för att få med fastighetsägarna på tåget. Trygghetscertifiering kräver engagemang och tid är och kostsamt för fastighetsägarna. De ska till exempel tillhandahålla störningsjour och utbilda personal. För att bli certifierad ska alla anställda med kundnära arbetsuppgifter gå en halvdagsutbildning.

– Det är svårt att få oss fastighetsägare intresserade innan vi vet om vi kan få ekonomisk avkastning på investeringarna. Vi informerar och upprätthåller en dialog. Möjligheten till hyreshöjning är viktig.

Målsättningen ifrågasattes aldrig av fastighetsägarna. Däremot ställde man sig tveksam till metoderna, till exempel att byta förråd.

– Det är alltid lätt att få med parterna på det goda samtalet men det brukar bli knökigare när man ska betala. Det är lättare att komma överrens om målsättningar än att betala. Det finns ju alltid mer akuta åtgärder, att byta kylskåp, bygga om badrum etc. Man måste prioritera bland de knappa resurser man har som fastighetsägare och det är svårt. Det är svårt att sätta pris på trygghet. Men det kan bli lättare att hyra ut lägenheterna. Man måste se det på lång sikt.

Är hyresgästerna beredda att betala för den ökade tryggheten?

– Vi har skrivit ett ramavtal med Hyresgästföreningen om en hyreshöjning på 100-200 kronor per månad för trygghetscertifierade fastigheter. Detta är rätt unikt. Vi har inte märkt av hyresgästernas reaktioner, men man är väl aldrig beredd att betala mer.

Samarbetet mellan kommunen och fastighetsägarna gjorde att man fick en gemensam syn på hur man skulle agera. Fastighetsägarna i Landskrona var intresserade av att samarbeta och av att tänka långsiktigt.

Fyra exempel på samverkan

– En positiv utveckling i Landskrona påverkar värdet av fastighetsägarnas bestånd. När vi fastighetsägare engagerar oss blir också responsen från kommunen positiv.

Från fastighetsägarnas sida upplevde man initialt problem med kommunens långsamma beslutsgång. Man befarade att det skulle fortgå även efter projektstart.

– Våra farhågor kom på skam. Det har hänt enormt mycket på kort tid i projektet.

Både fastighetsägarna och kommunen har varit mycket engagerade.

– Det var lätt att få igång projektet och att få gehör. Det kunde bara gå bra eftersom utgångsläget var så dåligt. Det kunde bara bli bättre om man tog tag i frågan.

I kommunen finns ett stort engagemang för dessa frågor hos både politiker och tjänstemän. Det har varit värdefullt för projektet att Teknik- och stadsbyggnadsförvaltningens högste chef har suttit med i projektets styrgrupp. Det har gett projektet en direktingång till förvaltningen.

– Kommunen kan tjäna på att samarbeta med privata aktörer som tar för sig och driver på. Kommunen får på så sätt ökad trovärdighet genom samarbetet med oss i det privata näringslivet.

En annan viktig framgångsfaktor har varit trygghetsprojektets eldsjäl, föreningen BoStadens ordförande Per Lindström.

– Utan hans drivkraft hade detta aldrig blivit genomfört. Han har naturligtvis ett egenintresse som fastighetsägare men är även intresserad av stadens utveckling som helhet. Eftersom han är ordförande i fastighetsägarnas förening har kommunen en direktingång till alla fastighetsägare.

Alternativa vägar • Samverkan kring kommunala stadsrum

Framtid Projektet utgjorde basen för utökad dialog och samarbete mellan kommunen och fastighetsägarna. När kommunen och fastighetsägarna träffas ett antal gånger per år blir det en mötesplats även för andra frågor.

– Projektet har öppnat dörren och vi har fått en lättare ingång till kommunen även i andra frågor. Detta kommer att leva vidare som ett nätverk. Det är ett bra komplement till de formella vägarna.

I Landskrona är alla parter överens om att det har varit positivt att samarbeta för att skapa en tryggare och därmed attraktivare stadskärna. Det finns en övertygelse om att i framtiden kommer kommunen och fastighetsägarna att samarbete inom flera områden.

– Vi fastighetsägare kommer att bli alltmer mer involverade i utveckling av staden och inte bara i våra fastigheter.

Framgångsfaktorer 1. Den som vill få till stånd ett samarbetsprojekt måste tydliggöra att man tror på det man vill åstadkomma. Det blir lättare att få med fler parter om man kan visa hur mycket pengar var och en är beredd att satsa. 2. Bejaka initiativ som kommer utifrån och inled dialog. Avspisa inte idéer även om de verkar ”dumma”. 3. Ta fasta på gemensamma intressen, se inte varandra som motståndare. Öppenhet och lyhördhet skapar ett prestigelöst samarbetsklimat. 4. Säkerställ ledningens engagemang. Mellannivåer har för svaga mandat. 5. Avsätt personresurser med tydliga roller och tydligt ansvar. God styrning av projektet gör att ni kommer att kunna påvisa resultat.

Fyra exempel på samverkan

Jönköping

Jönköping – Skandinaviens mest attraktiva stadskärna

I Jönköping pågår sedan många år ett visionsarbete. Med helhetsperspektiv på stadskärnan och med bärande idéer som hållbarhet och tillgänglighet arbetar man för att stadskärnan ska vara en trygg mötesplats för alla.

Antal invånare: 123 500 (november 2007) Projekt: Upprustning av Lundströms plats, utgjorde en del av projektet Omvandling Västra Centrum, pågick under åren 2006–2008. Detta var ett steg på väg mot visionen att skapa Skandinaviens mest attraktiva stadskärna i denna storleksordning.

Organisation samverkan: Kommunen var projektägare och ansvarade för projektering. Tre fastighetsägare var medfinansiärer och deltog på avstämningsmöten både innan och efter byggstart.

Ekonomisk modell: Totala kostnaden för delen Lundströms plats beräknades till cirka 10 miljoner. Cirka 6 miljoner utgjorde kostnader för förnyelse och upprustning av Lundströms plats och anslutande gator. Det var i denna del av projektet som de tre fastighetsbolagen gick in som medfinansiärer. Resterande 4 miljoner avsåg kostnader för åtgärder i anslutning till den centrala trafikterminalen. Den delen finansierade kommunen genom statsbidrag från Vägverket.

Texten baseras på intervjuer med Josephine Nellerup, samhällsbyggnadsstrateg; Ann-Mari Nilsson (c) kommunalråd; Björn Kalin, landskapsarkitekt, Jönköpings kommun; Magnus Olsson, marknadsområdeschef, Norrporten; Peder Karlén, fastighetschef, Fastighets AB Corallen.

önköpings kommun arbetar sedan 90-talet mycket medvetet med stadsutvecklingsfrågor. År 2000 antog kommunfullmäktige den första Stadsbyggnadsvisionen. Visionsarbetet är ett långsiktigt arbete med ambitionen att Jönköping skall bli Skandinaviens mest attraktiva stadskärna i sin storlek. Första delen av Stadsbyggnadsvisionen är avslutad och arbetet är nu inne i fas två. I kommunen finns ett stort engagemang för dessa frågor på högsta politiska nivå. Jönköping växer och mycket kretsar kring långsiktigt hållbar utveckling av stadskärnan. Jönköping är ett regionalt attraktivt centrum. Samverkan är en viktig förutsättning. Kommunen, fastighetsägarna och affärsidkarna har en gemensam bild att sträva mot.

– Kommunen kan inte ensam åstadkomma detta. Det finns många externa intressenter och aktörer och vi måste ta tillvara deras engagemang. Det är viktigt att skapa gemensamma målbilder. Vilken stad vill vi bygga? Självklart är det bra när vi även delar på det ekonomiska ansvaret.

Arbetet med Stadsvisionen sker i ett processinriktat arbetssätt med berörda intressenter som fastighetsägare, affärsidkare, länstrafiken, handikapporga-

Fyra exempel på samverkan

nisationer, brottsförebyggande rådet med flera andra intresseorganisationer. Inom kommunen samarbetar man internt över förvaltningsgränserna. Inom ramarna för Stadsvisionens första version har ett flertal projekt genomförts i samverkan med berörda aktörer. Ett av projekten kallades Omvandling Västra Centrum. Västra Centrum är ett mångfacetterat område. Det är bland annat ett kommunikationscentrum för buss- och tågresenärer. Där finns kommunens största busshållplats. Det är också ett restaurang-, krog- och nöjesintensivt område. Projektets del Lundströms plats startade våren 2006. Den utlösande faktorn var fastighetsägaren Tomas Haags önskemål att bygga Filmstaden på Lundströms plats. Det ställde nya krav på platsens utformning. Lundströms plats skulle formas till ett prominent torgrum i anslutning till Filmstaden samtidigt som det skulle fylla sin funktion som entré till staden för kollektivtrafikens resenärer och vara en mötesplats för stadens invånare, med torghandel, uteserveringar med mera. Ambitionen var att göra en snygg plats med hög kvalitet. Komforten skulle höjas och platsen skulle få högre status. Upprustningen skulle genomföras under 2007-2008. Projektet omfattade ett litet område men var komplicerat på grund av platsens mångfunktionella krav. Kommunen ville genomföra projektet i ett långsiktigt och bra samarbete såväl mellan kommunens egna förvaltningar som med externa berörda intressenter.

Projekt – Omvandling Västra Centrum Kommunen bjöd in till ett möte med länstrafiken, handikappföreningen, brottsförebyggande rådet och fastighetsägarna.

– Kommunen berättade att de var intresserade av våra synpunkter och att eventuellt kunna bredda projektet. De flesta fastighetsägare som var med på mötet ville delta i en fortsättning.

För att ta del av erfarenheter från andra orter arrangerade kommunen seminarier och under perioden juni – september 2006 utvecklades idéerna. Flera olika aktiviteter genomfördes bland annat trygghetsvandringar och belysningsanalyser.

– Fastighetsägarna och andra aktörer deltog i olika diskussionsforum och tog fram kravspecifikationer tillsammans med oss på kommunen. Lundströms plats skulle bli en naturlig samlingspunkt: ljus, säker och trygg.

Alternativa vägar • Samverkan kring kommunala stadsrum

Kommunen föreslog fastighetsägarna att vara medfinansiärer.

– Som medfinansiär skulle vi få ett större inflytande och mer information. Kostnaden skrämde en del mindre fastighetsägare.

Tre fastighetsägare gick in som medfinansiärer: Norrporten, Corallen och Haag Management som driver Filmstaden.

– Förväntningarna var att vi skulle kunna göra något bra tillsammans. Kommunen har ju inte slarvat med sina projekt tidigare. Det vi kunde befara var att det skulle bli långa diskussioner så att vi skulle fastna i detaljer. Ingen privat aktör vill ägna tid åt att diskutera detaljer.

Arbetet drevs som processinriktat projekt under idé- och utredningsfasen och övergick i byggskedet till ett mer traditionellt projekt med cirka tio byggmöten och två större möten innan projektstart, dock med ett fortsatt fokus på de många olika medaktörerna. Däremellan förekom ytterligare möten.

– Det blev ett givande och tagande. Meningsskiljaktigheter löste vi med diskussioner i positiv anda utan hårda ord. Förslagen reviderades flera gånger. Initialt var det en orolig period innan vi fastställt vad platsen skulle användas till. Vi fastighetsägare ville till exempel ha en gågata men kommunen ville ha trafik som passerade. Det blev en gågata. Kommunen gav med sig.

Kommunen ansvarade för upphandlingen.

– Kommunen presenterade en budget. De frågade om det var rimligt att vi fastighetsägare skulle satsa 700 000 kronor vardera. OK sa vi. Överenskommelsen var egentligen rätt löst hållen. Jag gillar att man tar stora grepp och att man litar på varandra.

Kommunen och fastighetsägarna upprättade ett avtal som hänvisade till projekteringsmaterialet. Avtalet omfattade medfinansiering, tidplan och projektorganisation.

– Avtalet innebar att vi skulle uppträda som en gemensam part. Vi var eniga utåt och stod bakom detta projekt. Vi upprättade inget avtal om underhåll. Det skulle följa normal praxis med fastighetsgränser. Kommunen gjorde en muntlig överenskommelse med fastighetsägarna om att de tog ansvar för sin miljö vid entréer med mera.

Fyra exempel på samverkan

När det tillkom kostnader, bland annat för miljösanering och arkeologiska utgrävningar, tog kommunen dessa merkostnader. Fördelning av eventuella merkostnader var inte reglerat i avtalet.

– Det är bra om man hittar lösningar och delar på kostnaden. Kommunen måste vara beredd att ta en större del. Utöver avtalad medfinansiering har vi gjort ytterligare investeringar i våra fastigheter, till exempel belysning.

Fastighetsägarna uppträdde som en enad part gentemot kommunen. Inför varje möte såg de till att ha samsyn i olika frågor. De kom överens om att företräda varandra om inte alla kunde närvara vid mötena.

– I början var vi fastighetsägare inte alltid helt överrens. Vi hade olika synpunkter på hur det skulle se ut utanför våra fastigheter. Bollandet var en process där vi testade idéer. Som utgångspunkt hade vi en tydlig gemensam målbild. Det skulle vara tryggt, ljust och säkert. Vi kom överens om användningen av platsen, att inte bråka om ekonomin, att inte räkna kronor och ören och att framföra varandras synpunkter när det var någon som inte själv kunde närvara vid möten med kommunen.

Vinster med samverkan Både kommunen och fastighetsägarna är nöjda med slutresultatet. De är överens om att samarbetet har varit en förutsättning för att åstadkomma omdaningen av Västra Centrum.

– Med samverkan åstadkommer man mer och kan ta ett större helhetsgrepp. Man får fler synpunkter när flera parter utvecklar projektet. Det blir ringar på vattnet och alla anstränger sig mer när man har en gemensam målbild. Vi får ett bättre slutresultat än om kommunen skulle göra allt på egen hand.

Allmänhetens reaktion har också varit positiv. Jönköpingsborna ser konkreta resultat och många känner sig stolta över det som händer.

– De ser påtagligt att centrum utvecklas.

Fastighetsägarna har tillsammans genomfört ett möte med sina hyresgäster. Hyresgästerna upplever att det nu är ljust, tryggt och säkert att vistas i detta område. Rådhusparken som är en del i projektet Omvandling Västra centrum har blivit ett grönt stadsrum som det känns tryggt att vandra genom.

Alternativa vägar • Samverkan kring kommunala stadsrum

– Parken fick en ansiktslyftning genom en varsam ändring. Idag kan man se rakt igenom hela parken. Det är en trygghetsfaktor.

För kommunen har även samarbetet mellan de egna förvaltningarna varit värdefullt.

– Det är viktigt för oss att vi skapar tillfällen när vi träffas från olika förvaltningar i kreativa mötesplatser. Samverkan internt inom kommunen innebär att vi totalt sett kan satsa mer pengar. Kommunen som helhet vinner på att vi river murar mellan förvaltningarna och samarbetar mer.

Reflektioner och lärdomar Från kommunens sida tycker man att det är angeläget att få med sig flera intressenter i arbetet.

– Det är vi, kommunen, som måste vara den drivande kraften. Det är vi som ser helheten och som har det yttersta ansvaret för stadsutvecklingsarbetet. Men genom att alla drar sitt strå till stacken når vi längre i arbetet för att få en attraktivare stad.

När projektet startade fanns många frågetecken. Skulle det gå att få ihop alla parter och alla förväntningar? Skulle man lyckas ro processen i land? Det har gått bättre än förväntat.

– När vi såg att vi klarat det blev vi mycket stolta.

För att motivera insatsen måste det finnas vinster för alla parter.

– Vi har lärt oss tala mer i ekonomiska termer och hur viktigt det är att kunna visa på ekonomisk hållbarhet. Då får vi med oss fastighetsägarna på vagnen. För fastighetsägarna är det en självklarhet att varje investering måste ge ekonomisk avkastning åtminstone på lång sikt.

Både kommunens representanter och fastighetsägarna är överens om att samarbetet måste baseras på förtroende och ömsesidig respekt

– Det handlar mycket om förtroende. Det går inte att skriva in allt i ett avtal, vad man får och inte får göra. Det är viktigt att alla parter både visar och får respekt. Vi har olika ingångar. Det är

Fyra exempel på samverkan

viktigt att ha högt i tak så att alla får ifrågasätta besluten. Det är jobbigt men väldigt nyttigt.

Det har funnits ett starkt engagemang och alla har kunnat ta upp det som man tyckt varit viktigt.

Vi har varit en grupp där alla har kommit till tals. Vi har inte bråkat om detaljer utan diskuterat de stora greppen. Alla har bidragit.

Framgångsrika projekt behöver eldsjälar och alla är överrens om att projektledaren har varit en starkt drivande kraft i projektet.

– Jag har utgått från att vi måste samverka och ha en gemensam målbild för att lyckas. Som projektledare måste man vara tydlig och våga ta beslut. Det gäller att vara drivande för att hålla tidplanen. Det gäller samtidigt att lyssna och inte vara prestigefylld. Om man fattar fel beslut måste man kunna ändra på det. Man måste vara tydlig och ödmjuk samtidigt. Man måste få ett förtroendekapital för att driva projektet. Allt man gör påverkar förtroendet för framtiden. Parallellt med att driva projektet kan man behöva förklara för de inblandade vad som är vitsen med samarbetet. Det tar mycket tid och är inte alltid helt lätt.

Arbetssättet har varit framgångsrikt. Fastighetsägarna ser ändå några saker som kommunen hade kunnat göra annorlunda. Bland annat hade fastighetsägarna gärna varit mer delaktiga i budgetprocessen. De hade också gärna bidragit i arbetet med att undersöka alternativa priser och lösningar för att stärka kommunen i rollen som beställare gentemot entreprenörerna. Den kompetensen utnyttjade inte kommunen.

– Från början var de mycket lyhörda för våra idéer. Men det minskade med tiden. De måste förstås få slut på projektet någon gång och budgeten var ju begränsad. Men ibland dök det upp nya saker eller försvann saker på ritningarna som vi inte var informerade om. På kommunen är de vana att bestämma själva och ibland tog de beslut utan att diskutera med oss. Det här var ett helt annat arbetssätt. Det är nog en träning för kommunens tjänstemän att stämma av med andra. Det kräver också ett stort engagemang hos oss.

Det tog ett år att projektera och upphandla entreprenörer. Fastighetsägarna önskade ibland att kommunen hade arbetat snabbare.

Alternativa vägar • Samverkan kring kommunala stadsrum

– Men en sådan här process tar tid. Den demokratiska processen är viktig. Många personer måste hinna vrida och vända på frågorna.

Kommunen bytte projektledare under resans gång. Hur upplevde fastighetsägarna det?

– När jag gick med i projektet ingick projektledaren och hennes förtroendekapital i paketet. När hon lämnade projektet naggades förtroendet i kanten. Det var olyckligt. Den nya projektledaren måste få tid på sig att komma in i jobbet. Det hade det varit lättare att byta projektledare om avtal och överenskommelser hade varit tydligare. Nu fick vi förklara mycket för den nya projektledaren.

Det var besvärande för fastighetsägarna att det fanns en otydlighet om vad de egentligen betalade för.

– Vi förde en intern diskussion om vad vi egentligen investerade i. Den otydligheten kan göra det svårt för vissa fastighetsägare att gå med. Vi hade en del problem gentemot vår revisor. Det hade varit bättre att köra en tvåstegsraket. Först skulle vi ha kommit överens om att göra en utredning. Med utredningen som underlag skulle vi ha kommit överens om vilka åtgärder som skulle genomföras och hur de skulle finansieras. Vi skulle ha upprättat ett mer detaljerat avtal, så tydligt att en utomstående part kunnat läsa och förstå vad som ingick till exempel genom att hänvisa till tydliga ritningar.

För den fortsatta utvecklingen av Jönköpings centrum har kommunen beslutat om nästa steg i utvecklingen, Stadsbyggnadsvision 2.0. Fastighetsägarna vill vara med och påverka även i denna fas.

– Vi fastighetsägare kan bidra med kunskap och medfinansiering för att få bättre kvalitet. Små fastighetsägare har förstås inte samma resurser, men om vi kan påvisa att fastigheterna ökar i värde tror jag att man kan locka med även de mindre fastighetsägarna. Vi större fastighetsägare har ett ansvar att gå i bräschen för att visa på värdet av ett lokalt engagemang. Man måste förstå att det som just nu är en kostnad blir en intäkt på lång sikt. De städer som har lokala aktörer med ett lokalt engagemang hos fastighetsägarna kommer att bli vinnare. Samarbete driver staden framåt på ett bra sätt.

Fyra exempel på samverkan

Framtid Samverkan mellan Norrporten och kommunen fortsätter trots att byggnationen är klar.

– Vi har nu ett konkret exempel att utgå från och visa upp. Det har lagt grunden för fler framtida samverkansprojekt.

Det är ingen självklarhet för fastighetsägarna att alltid vara medfinansiärer.

– Kommunen kan inte alltid utgå från att vi ska vara med. Vi kan ibland ifrågasätta varför vi ska vara med och betala och om det verkligen är vårt ansvar.

Framgångsfaktorer 1. Engagemang från högsta ledningen, både i kommunen och i företagen. 2. En tydlig och stark vision med gemensamma målbilder. 3. Personer som kan bygga goda relationer. 4. Ta reda på förutsättningarna både internt och externt. Vilket engagemang krävs? Vilka förväntningar har de andra på oss? 5. Utnyttja samarbetsparternas kompetens.

Alternativa vägar • Samverkan kring kommunala stadsrum

Västerås

Västerås – En central attraktionskraft

Yttre hot av flera externa köpcentra ledde till att näringsidkare i centrum gjorde en kraftsamling och bildade ett gemensamt bolag. Idag har man en tradition av samverkan mellan kommunen och näringslivet. Flera ombyggnationer i centrum har skett i samverkan där kommunen och näringslivet stått för halva kostnaden vardera.

Alternativa vägar • Samverkan kring kommunala stadsrum

Antal invånare: 133 380 (november 2007) Projekt: Ombyggnation av Stora gatan-Vasagatan, pågick under åren 2001–2002.

Organisation samverkan: Västerås Cityförening och Fastighetsägarna i city gick 1997 samman och bildade ett gemensamt bolag, Västerås Citysamverkan AB. Inför ombyggnationen tillsatte kommunen en projektledare. Projektet leddes av en styrgrupp som bestod av företrädare för fastighetsägarna, ledande tjänstemän från Västerås stad samt dåvarande VD för Citysamverkan. Man bildade även en utformningsgrupp som diskuterade konkreta frågor som gatans bredd och utformningen av trottoarer, p-platser, busshållplatser med mera. I utformningsgruppen ingick representanter för affärsidkarna och fastighetsägarna, kommunala tjänstemän med expertkunskap inom olika områden, projektledaren samt dåvarande VD för Citysamverkan.

Ekonomisk modell: Ett avtal upprättades mellan parterna som reglerade vad ombyggnationen skulle omfatta och hur den skulle finansieras. Projektbudgeten var på totalt 15 miljoner. Kommunen skulle betala 50 procent och resterande 50 procent skulle finansieras av fastighetsägarna gemensamt. Fördelningen mellan fastighetsägarna baserades på varje fastighets totala yta och på ytan mot gatan.

Texten baseras på intervjuer med Ulla Persson (s) oppositionsråd; Lars Lindén projektledare, Tekniska nämndens stab, Västerås Stad; Madelaine Ahlqvist, VD, Västerås Citysamverkan AB; Thomas Cajander, enhetschef, Klövern AB.

är Västerås stads tre externa centra etablerades fick kommunen mycket kritik från fastighetsägare och affärsidkare i city. När externhandeln växte drabbade det cityhandeln.

– Det ledde till att vi började samtala med företagen i city. Samtalen började ofta med kritik. Varför gör inte kommunen si eller så? Till slut beslutade vi att nu gör vi något tillsammans. Vad kan vi göra för att ha ett levande city?

Som en följd av detta gick Västerås Cityförening och Fastighetsägarna i city samman och bildade ett gemensamt bolag, Västerås Citysamverkan AB. Bolaget har 265 ägare och omsätter totalt 2 miljoner. Bolagets uppgift är att marknadsföra city som ett shoppingcentra och att arrangera olika evenemang som drar besökare till city. Bolaget är också en remissinstans i frågor som gäller till exempel nyetableringar och parkeringar.

Fyra exempel på samverkan

Bolaget blev näringsidkarnas röst i samtal med kommunen. Det är lät�tare för Citysamverkan än för enskilda fastighetsägare eller handlare att ta upp frågor med kommunen.

Projekt – Ombyggnation av Stora gatan – Vasagatan Det första samverkansprojektet i Västerås handlade om att bygga om en huvudgata som går rakt genom centrum. Initiativet kom från fastighetsägarna. De tog kontakt med kommunen och inledde en dialog om att starta ett ombyggnadsprojekt. Fastighetsägarna föreslog en samfinansiering.

– När vi var beredda att satsa kapital blev också kommunen villig att skjuta till medel. Det var en påtryckning för att få igång kommunen.

Syftet var att få en ökad attraktionskraft till centrum. Ombyggnationen skulle skapa mötes- och handelsplatser och förbättra miljön. Det var en överlevnadsfråga för centrumhandeln. Kommunfullmäktige beslutade att genomföra projektet tillsammans med fastighetsägarna. Totalt omfattade det fler än 15 fastigheter.

– Det blev ett grupptryck på alla fastighetsägare att delta. De små familjeägda fastighetsägarna var mer tveksamma på grund av kostnaden. Men när de förstod helheten gick de med. Det fanns många argument mot, till exempel att det var kommunens angelägenhet. Men vi behövde ett helhetstänkande. En positiv utveckling av city skulle gynna oss alla.

Under den tid projektet pågick gjorde politikerna avstämningar endast två till tre gånger per år.

– Vi politiker höll oss undan. Vi har duktiga tjänstemän och då ska vi politiker inte lägga fingrarna i syltburken. Samhällsbyggnadsdirektören höll ihop den kommunala biten och vi satte in tjänstemän från stadsbyggnadskontoret, gatukontoret och fastighetskontoret.

Det hölls många projektmöten och byggmöten under projektets gång. Man pratade ihop sig tills man var överrens om vad som skulle göras.

– En förutsättning för att lyckas är att det finns en ständig dialog med berörda parter och att man träffas ofta. Vi gjorde avstämningar med taxirörelsen, bussbolaget och åkeribolagen. Det hade varit bra om de hade ingått i styrgruppen. Då hade vi lät�tare fått med deras synpunkter. Alternativa vägar • Samverkan kring kommunala stadsrum

Huvudgatan går rakt genom centrum. Det var en vältrafikerad genomfartsled med hög belastning och höga hastigheter.

– Gatans trafikmiljö dominerade upplevelsen av centrum. Det var inte trevligt att vistats i centrala Västerås.

Trottoarerna skulle breddas på bekostnad av gatans bredd som skulle minskas från 10,5 meter till 6,5 meter. All privattrafik skulle förbjudas. Endast nyttotrafik som bussar, taxi och varutransporter skulle tillåtas. Merkostnader för bland annat utsmyckningar gjorde att den totala kostnaden slutade på 20 miljoner. Kommunen tog hela merkostnaden.

– Ekonomin reglerades i avtalet, men det blir alltid dyrare än beräknat. Vi politiker beslutade att kommunen skulle ta den uppkomna merkostnaden för husfridens skull.

Fastighetsägarna har ett samarbetsavtal med Västerås stad kring den dagliga städningen. Fastighetsägarna ansvarar för vissa delar och kommunen för vissa. För att rengöringen ska ske rationellt på en och samma gång är Västerås stad utförare. Underhållet ingår inte i avtalet. Det har man nu diskuterat eftersom det blev ett snabbt förfall på vissa områden, bland annat på grund av fusk med plattsättningen. I avtalet fanns ett inriktningsbeslut om att öppna Domkyrkoesplanaden för biltrafik. Fastighetsägarna och Västerås stad var överens om behovet av att öka tillgängligheten för privat biltrafik till centrum eftersom ombyggnationen ovan skulle begränsa den. Risken var annars att bilburna konsumenter skulle föredra externa köpcentra. Fastighetsägarna trycker nu på. Men ett inriktningsbeslut är inte bindande för kommunen och Domkyrkoesplanaden har ännu inte (2008) öppnats för biltrafik. Det är fortfarande en het politisk fråga.

Vinster med samverkan Västerås city har blivit mer välkomnande och tillgängligheten har ökat. Med bredare trottoarer har framkomligheten för gångtrafikanter ökat. Smalare gator med lägre hastighet har gjort att biltrafiken minskat. Det har blivit lättare att korsa gatorna.

– Vi har inga övergångsställen. Det är ett självreglerande system med ökad tillgänglighet och ökad säkerhet. Sedan ombyggnationen har vi inte haft några olyckor.

Fyra exempel på samverkan

Handlarna i city har ökat sin omsättning. Västerås är en regionhandelsstad i Mälardalen. Handelsindex för sällanköpsvaror inklusive externhandel är 147, det vill säga handeln omsätter 47 procent mer än det som Västeråsborna själva handlar. Men för handlarna i city är konkurrensen från externhandeln stenhård. Omsättningen i city är 1,8 miljard vilket kan jämföras med externhandelns omsättning på 6,3 miljarder.

– Ombyggnaden var en överlevnadsfråga för att centrumhandeln inte skulle tappa ytterligare till externhandeln. Det var viktigt att öka attraktionskraften till city.

Kommuninnevånarna är överlag positiva. Det har framkommit bland annat via insändare i media. Det upplevs positivt med ökad tillgänglighet, större ytor att röra sig på och ökad trivsel.

– Reaktionen från invånarna har varit lågmäld. Hälsan tiger still. Det flesta tycker att det blivit bättre. De enda som klagar är bilister, busschaufförer och cyklister. De upplever att det har blivit trångt.

Fastigheternas värde baseras på hyresnivå och kontraktstid. Butikslokaler har ofta omsättningsbaserade hyror. Att fastigheterna nu har blivit attraktivare gör att fastighetsägarna kan ta ut högre hyror och att värdet på fastigheterna har ökat.

– Om vi inte hade gjort någonting hade centrum utarmats. Det hade kanske blivit så om vi fastighetsägare inte varit med och betalat.

Fastighetsägarna är nöjda med samarbetet. De tycker att kommunen tar dem på allvar.

– Vi sitter vid samma bord och företräder olika intressen. Vi känner varandra vid namn. Om det uppstår problem mellan mötena är det lätt att ta kontakt och lösa dessa. Vi har en bra dialog. Vi lyssnar på varandra. Relationen mellan kommunen, cityföreningen och fastighetsägarna i Västerås är unik. Även mellan fastighetsägarna är det en bra relation. Det finns till exempel ingen rivalitet när butiker flyttar runt, något som annars är vanligt.

Politikerna är nöjda med att se att det verkligen fungerar.

– Vi har fått synbara effekter. Alla känner att man fått ut något. Handlarna är nöjda för de har fått en vänligare stadsmiljö. Kommunen skulle inte ensam ha genomfört ombyggnaden i samma omfattning.

Alternativa vägar • Samverkan kring kommunala stadsrum

Reflektioner och lärdomar Det var lätt att få politisk enighet om samarbetet.

– I dessa frågor har vi alltid varit politiskt eniga. Det är viktigt. Det har funnits ett starkt engagemang hos alla genom hela processen. Jag tycker att det fungerade så bra som det bara kan. Projektet överträffade alla mina förväntningar.

Det som främst motiverade till samarbetet var att få till stånd det gemensamma engagemanget och ansvarstagande från alla berörda parter.

– Det ligger väl nära till hands att tänka att drivkraften från politiskt håll var ekonomin, men så var det inte. Det viktigaste var att få ett engagemang från alla inblandade parter. När man får engagemang så löser sig ekonomin.

När beslutet väl var taget överlät politiken uppdraget till tjänstemännen.

– Som projektledare saknade jag ett fortsatt politiskt engagemang efter det att beslutet hade tagits i fullmäktige. Vi hade inga politiker med i styrgruppen och fick inga direktiv. Vi höll den tekniska nämnden informerad, men stämde i övrigt aldrig av med politikerna. Om jag skulle ingå i ett liknande projekt igen skulle jag önska större politiskt engagemang hela vägen.

Detta var en medveten hållning från politikerna som menade att det var rätt att överlämna det operativa arbetet till tjänstemännen.

– Det var ideligen frågor som måste lösas och det var samverkansgruppen som hanterade detta, inte vi politiker. Många politiker vet inte hur man lämnar ifrån sig mandat till den operativa organisationen. När tjänstemännen vet sina befogenheter och vågar ta initiativ får vi starka tjänstemän. De vet var gränserna går och att de inte blir halshuggna när de agerar. Politiker som ger löften utan att involvera tjänstemännen får en kräftgång i sin organisation. För att få engagemang måste tjänstemännen vara delaktiga.

Fastighetsägarna är nöjda med samarbetet och tycker att kommunen har varit lyhörd.

– Det blev många ändringar under resans gång innan allt var klart. Men med tanke på att det var så många människor inblandade är det imponerande att det ändå blev ett förslag som alla kunde enas om. Utan samverkan kommer man inte någonstans.

Fyra exempel på samverkan

Ser de inga svagheter?

– Framförhållningen kunde ha varit bättre i vissa frågor. Handlarnas synpunkter fick komma in allt för sent.

Handlarna var överlag tålmodiga under ombyggnaden. Det var få handlare som klagade. De insåg att det skulle bli bättre.

– Det är viktigt att ha väl förankrade förslag. Om handlarna är med tidigt i processen får de större förståelse för att det blir stökigt en period i samband med ombyggnaden.

Citysamverkan förde fastighetsägarnas och näringsidkarnas talan. Citysamverkans dåvarande VD och kommunens projektledare hade täta kontakter.

– Vi träffades en gång per vecka. Det var en kanalisering utanför protokollet och en viktig faktor för att samarbetet blev bra. Kommunikationen fungerade bra både mellan stadens alla tjänstemän och mellan kommunen och de privata verksamheterna. Vi hade en ständig dialog med berörda parter och träffades ofta. Det är nog en förutsättning för att lyckas. Det krävs ett starkt engagemang genom hela processen. Sammantaget var det ett mycket positivt samarbete. Alla parter tyckte att vi nådde målet. Vi skapade ett levande centrum.

Framtid Inför framtida samarbete ser fastighetsägarna en risk att kommunen ska börja ta för givet att de alltid ska betala hälften.

– Vi vill inte vara med i samma omfattning när vi inte ser någon reell värdeökning av våra fastigheter och det endast handlar om underhåll. Det får inte bli någon regel att vi alltid är med och betalar hälften.

Att parterna har genomfört samverkansprojekt ger fördelar inför framtiden.

– Det blir lite lättare att föra fram nya idéer eftersom vi redan har varit parter och lärt känna varandra. Kommunen tar nog oss fastighetsägare på större allvar.

Alternativa vägar • Samverkan kring kommunala stadsrum

Ett nytt projekt, Sigmatorget, är aktuellt. Diskussioner förs med berörda fastighetsägare, men alla är inte lika intresserade.

– Det är tre av fyra fastighetsägare som visat intresse. Det som kan vara avgörande för om vi går med eller inte är om kommunen beslutar att öppna Domkyrkoesplanaden som de tidigare lovat.

Parterna är överrens om att samverkan är en viktig faktor för att lyckas vid utveckling av stadsrummet.

– Det är en spännande stad att verka i. Nu har vi flera goda erfarenheter av lyckade samarbeten och då blir det lättare att gå in i nya projekt.

Framgångsfaktorer 1. Skapa bred förankring och delaktighet – träffas ofta. 2. Lås ekonomin för fastighetsägarna – låt kommunen ta eventuella merkostnader. 3. Redovisa ekonomin öppet. 4. God planering och framförhållning – tänk långsiktigt. 5. Lyft upp alla problem på bordet så fort de uppstår – inget undanhållande. 6. Tydliga roller mellan politiker och tjänstemän.

Fyra exempel på samverkan

Falun

Falun – Dalarnas stadskärna

I Falun var man pionjärer när det gäller samverkan mellan fastighetsägare och kommun. Föreningen Centrala Stadsrum, CS, bildades för nästan 20 år sedan i syfte att och utveckla Falun till ett kommersiellt och kulturellt centrum. Under de senaste tio åren har föreningen varit spindeln i nätet för åtta projekt där fastighetsägare och kommunen delat på notan.

Läge: Falun är Dalarnas största kommun Antal invånare: 55 230 (november 2007) Projekt: Cirka tio olika samverkansprojekt bland annat upprustning av Bergslagsgränd, Holmgatan och Slaggatan.

Organisation samverkan: Föreningen Centrala Stadsrum, CS, startade för nästan 20 år sedan. Idag är alla större fastighetsägare medlemmar. Föreningen har medlemmar även bland köpmän, restauranger, kaféer och kommunala förvaltningar. För närvarande har man totalt cirka 155 medlemmar och omsätter ca 2 miljoner kronor varav hälften betalas av kommunen och hälften kommer från medlemsavgifter. Föreningen har en anställd centrumledare och en administrativ assistent. CS fungerar som koordinator i samverkansprojekt när näringslivet och kommunen förnyar och utvecklar stadsrummet. CS är även remissinstans för kommunen inför beslut som direkt eller indirekt berör stadskärnan.

Ekonomisk modell: Det långvariga samarbetet har lett fram till en ekonomisk modell där respektive fastighetsägares insats baseras på fastighetens totala yta, butiksyta, yta i gatuplan och längd på fasaden. Modellen har hållit i alla år. Den är enkel och alla fastighetsägare har kunnat enas om den.

Texten baseras på intervjuer med Mikael Rosén (m) kommunalråd, Falu kommun; Åsa Svedjetun, centrumledare i Centrala Stadsrum, 1997–2007; Christer Widén, ordförande i CS sedan starten och före detta gatudirektör i kommunen; Robert Östman, ordförande i Affärsfastigheter i Dalarna AB och vice ordförande i styrelsen för CS.

ommunen såg samverkan som en möjlighet att överhuvudtaget få till stånd en upprustning av gaturummet.

– Det är lättare att få igenom ett kommunalt beslut om att starta ett projekt när fastighetsägarna tar halva kostnaden. Många projekt hade överhuvudtaget inte blivit genomförda utan samfinansiering.

Vård och omsorg utgör cirka 80 procent av kommunens budget och är ofta ett prioriterat område i kommunen.

– Jag förstår att det kan vara svårt för kommunen att prioritera gatumiljön framför vård och omsorg. Det är lättare att spara på gator. Men som fastighetsägare tycker jag det är fel. Att spara på gator ger så liten besparingseffekt eftersom gator endast står för tio procent av kommunens totala budget.

Fyra exempel på samverkan

En gemensam drivkraft för både kommunen och fastighetsägarna är att man genom samverkan kan uppnå bättre kvalitet i stadsrummet och därmed skapa en mer attraktiv stadskärna. Samarbetet har hög legitimitet både hos fastighetsägarna och hos kommunens tjänstemän och politiker. Arbetssättet är förankrat hos alla politiska partier.

– Den utlösande faktorn var att vi var trötta på alla krav på vad kommunen skulle göra. Det var därför ett kommunalt initiativ att börja samarbeta kring utvecklingen av centrum. Om vi kunde komma överrens med fastighetsägarna och butiksinnehavarna om vad som skulle åtgärdas var vi från kommunens sida beredda att betala hälften av kostnaden.

I styrelsen för CS finns kommunen representerad av chefstjänstemän. Men där finns inga politiker. Det är ett mycket medvetet val bland annat eftersom majoriteten i Falun hittills har växlat mellan blocken vart fjärde år.

– Vi förankrar alltid med politikerna vid sidan om styrelsearbetet. Det fungerar bättre utan politiker i styrelsen. Man kan bli mer operativ när de inte är med. Dessutom har ett kommunalråd sällan eget mandat utan måste förankra beslut inåt i de politiska leden.

Den politiska förankringen av projekten sker i träffar med politikerna och CS cirka varannan månad. Det är möten utan protokoll. Kommunalrådet anser att det är rätt att hålla politiken utanför det operativa arbetet.

– Våra tjänstemän är med och beslutar om vad som ska genomföras. Om de är osäkra kontaktar de oss. Vi politiker har regelbundna möten med styrelsen och det räcker. Utöver detta har vi informella kontakter om det behövs.

Christer Widén har varit ordförande i CS sedan föreningen startade. Tills för fem år sedan var han även gatudirektör i kommunen. Dessa båda roller gav med tiden insikter i och förståelse för båda parters villkor och förutsättningar. Det underlättade den kommunala beslutsprocessen. Som tjänsteman var han mer neutral än fastighetsägarna och kunde inte beskyllas för att driva frågor av egenintresse.

– Som chefstjänsteman hade jag mandat att agera. Det ger en större kontinuitet att tjänstemän håller i dessa frågor.

Alternativa vägar • Samverkan kring kommunala stadsrum

Fastighetsägarna har också sett positiva effekter.

– För att lyckas med denna typ av samverkan krävs det att kommunen engagerar sig och driver på. Det var en fördel att vår ordförande också var gatudirektör i kommunen.

Men att som kommunal tjänsteman börja samarbete med näringslivet i konstellationer utanför den kommunala organisationen har inte varit helt problemfritt.

– Jag hade mina vurpor i kommunen. Från början fanns det några som ansåg att jag allierade mig med fienden när jag blev ordförande i CS där näringslivet var med. De misstänkte att jag då inte skulle vara lojal med kommunen.

Projekt – Mångårig utveckling av stadskärnan När kommunen och fastighetsägarna ska påbörja ett projekt startar de med att upprätta en avsiktsförklaring för samarbetet. Utgångspunkten är att halva investeringen ska finansieras av kommunen och andra halvan av fastighetsägarna. I praktiken har det ibland blivit så att kommunen betalat lite mer än näringslivet, till exempel när projekten visat sig bli dyrare än de ursprungliga kalkylerna. CS är den sammanhållande parten i alla projekt. Projekten leds av en styrgrupp med fastighetsägare och kommunala tjänstemän. Kommunen tillsätter byggprojektledare och genomför de olika upphandlingarna. Affärsinnehavarna följer de olika projekten men ingår inte som finansiärer. I det första projektet åtgärdades Bergslagsgränd, en tråkig bakgata som främst användes för lagerutrymmen. Projektet initierades av fastighetsägarna.

– Allt gick mycket fort. Det var bara några få från oss fastighetsägare som medverkade tillsammans med kommunen. Ett handslag och sedan till handling. Gatan snyggades upp så att den kunde attrahera fler butiker.

Det andra projektet var en gågata, Holmgatan. Den gången gick det inte lika fort. Fastighetsägarna och köpmännen började tveka. De tyckte att kommunen borde ansvara för att betala upprustningen av kommunens gatumiljö.

– Då var vi tvungna att förklara för fastighetsägarna att deras vinst bestod i att i ett längre perspektiv kunna ta ut högre hyror och öka fastigheternas värde.

Fyra exempel på samverkan

Projektet gav Holmgatan ett stort lyft. I utgångsläget var markbeläggningen nersliten och ojämn och belysningen undermålig.

– Gatan gav inget trivsamt intryck. Det var skräpigt. Även fastigheterna var dåligt underhållna. Det var en tafflig gågata men det var ändå den bästa vi hade.

Resultatet blev också en förnyelse av Holmtorgets, som ligger i förlängningen av gatan, med konstnärlig utsmyckning och möblering, ny beläggning med smågatsten, ny belysning och parkeringsplatser i anslutning till torget. Det senaste projektet var en ombyggnad av Slaggatan.

– Ombyggnaden ledde till en uppgradering från B-stråk till Astråk. I projektet deltog förutom vi i kommunen 10 fastighetsägare som tillsammans ägde 23 fastigheter.

Vinster med samverkan Arbetssättet har gett positiva resultat. Falun är den andra staden i Sverige som blivit EU-certifierad för sitt sätt att arbete och 1998 utsågs Falun till Årets stadskärna. Faluns arbetssätt har även inspirerat ett SIDA-projekt i Sydafrika som har skapat en liknande organisation i staden Kimberley. För att samarbetet ska lyckas måste parterna se till både egennytta och samhällsnytta.

– Detta var ett nytt sätt att tänka för fastighetsägarna. Om deras fastigheter ligger på en gata som är snygg och attraktiv befäster det värdet på fastigheten. De har sett att investeringar resulterar i värdeökningar och möjligheter att ta ut högre hyror. Men fastighetsägarna måste också värdera samhällsnyttan.

Alla är överrens om att centrum har utvecklats på ett positivt sätt tack vare samverkan. Man har nu en bra hyressituation i Falun, bättre än i många jämförbara städer. CS jobbar aktivt med etableringsfrågor och det finns nu en kö för nya etableringar.

– Centrum är mycket attraktivare nu än när vi började för snart 20 år sedan. Då var vårt centrum ganska ödsligt. Nu attraherar vi även kunder och besökare från andra kommuner.

Alternativa vägar • Samverkan kring kommunala stadsrum

Reflektioner och lärdomar Initialt fanns ett visst motstånd från fastighetsägare som ifrågasatte att de skulle vara med och betala. De ansåg att de redan betalat en gång via skattsedeln. Därför har det ibland varit mödosamt för CS att motivera och övertyga om att det är lönsamt för fastighetsägarna att bidra till upprustningen av gaturummet. Ett sätt kan vara att hitta några fastighetsägare som går i bräschen. De kan dra de övriga med sig som en sorts ”följa-John-effekt”.

– Vi fastighetsägare vet att intäkterna baseras på våra hyror, som kortsiktigt kan vara svåra att ändra. Vi skapar därför ett förbättrat resultat genom att minimera våra kostnader och då blir självklart ökade kostnader ett spöke för oss.

När kommunen inbjöd till samarbetet befarade en del av fastighetsägarna att kommunen ville ta dem som gisslan och att man inte skulle ta hänsyn till deras önskemål. Men nu är samarbetsandan god.

– Vi bjöd in näringsidkare som hade samma intressen som kommunen. Alla hade olika utgångspunkter men vi upptäckte att ett samarbete ändå skulle ge fördelar för alla. När vi satt runt samma bord och samtalade om vilken utveckling vi ville ha kunde vi förstå varandra. Det blev ett mycket bra samarbetsklimat. Samverkan måste ske på lika villkor. Det som är bra för Falun är bra för fastighetsägarna och vice versa.

Det kan vara lättare att få lokala fastighetsbolag att engagera sig. Stora fastighetsbolag med svag lokal förankring kan ha svårare att se värdet av lokala projekt. För de riktigt små fastighetsägarna kan det istället vara svårt att investera.

– Det gäller att hitta lösningar på problemen. Kommunen har till exempel erbjudit en avbetalningsplan för vissa fastighetsägare.

Bland fastighetsägarna finns förstås olika motiv för samarbetet.

– Fastighetsägarna utgör ingen homogen grupp. Vissa ser mer långsiktigt än andra. Ju längre från det lokala samhället en fastighetsägare befinner sig och ju mindre förankringen är på orten, desto svårare är det att känna för samhället och ha ett långsiktigt engagemang. Det finns förstås de som skulle vilja göra snabba klipp, men i dessa projekt kan man inte räkna med några kortsiktiga vinster.

Fyra exempel på samverkan

Det finns en risk att samarbetet för stadskärnan kan leda till konkurrens begränsning. Det kan till exempel finnas en motsättning mellan de som är etablerade i centrum och de som vill etablera sig utanför centrum.

– Ibland har vi släppt fram etableringar mot CSs vilja. Ytterst är det ju kommunen som beslutar om en etablering ska tillåtas eller inte. Vi politiker har ett ansvar för att konkurrensen inte begränsas.

När olika kulturer möts gäller det att vara lyhörd och att ha förståelse för varandras olika roller och arbetssätt.

– Det är viktigt att de privata parterna, i detta fall butiksägarna och fastighetsägarna, har en organisation där de pratar sig samman, att de har representanter med mandat som vi i kommunen kan prata med.

Det är viktigt med förankring och dialog med alla: De kommunala tjänstemännen, politikerna, fastighetsägarna och även med kommunmedborgarna.

– Om man inte förankrar ordentligt kan det leda till osämja och fördröjningar i projekten. Den allmänna opinionen skulle också kunna motarbeta projekten, till exempel ifrågasätta med vilket mandat som CS driver ett projekt. Vi har ännu inte råkat ut för en förtroendekris men vi har varit måna om att allmänheten fått ta del av våra planer på olika sätt bland annat via utställningar.

Parterna har inte alltid varit helt överens i alla frågor.

– Vi var pionjärer i Sverige med denna typ av samarbete och vi visste ju inte om det skulle fungera. Det var ett nytt sätt att arbeta och det har fungerat bra. Även om vi inte alltid har haft samma uppfattningar har vi haft som gemensamt mål att stärka Falun. Både vi i kommunen och fastighetsägarna vill att staden ska utvecklas. Detta är ett bra sätt att hålla kontakt med de närmast berörda. Vi får ett bra diskussionsforum.

För att lyckas är det viktigt att kommunen backar upp ordentligt, att det finns ett starkt engagemang hos båda parter samt eldsjälar som driver projekten. Det krävs också en stor portion tålamod. Samverkan kring kommunala gatumiljöer tar tid.

– Vår politiska process måste ha sin gång. Man måste finna sig i det och ha is i magen. Det är inte alldeles enkelt med stadsplanering. Falun är också en gammal stad med minnesmärken att ta hänsyn till. Ibland innebär det att man måste ta små steg för att

Alternativa vägar • Samverkan kring kommunala stadsrum

inte förändringarna ska upplevas som störande. Men om kommunen skulle ha ansvarat för allt själv skulle det kanske inte ha blivit någonting alls, i varje fall inte lika mycket.

Framtid Möjligheterna med samverkan är många och alla är överrens om att man tillsammans kan komma längre än man gör var och en för sig.

– De som är närmast berörda är engagerade. Det ger bra resultat. Utan CS hade vi inte haft denna utveckling. Vi hade inte kunnat göra så mycket utan samverkan. Nu skulle vi kunna rida på det positiva samarbetsklimatet även i andra sammanhang och hitta gemensamma lösningar inom nya områden. Vi funderar till exempel på att tillsammans med fastighetsägarna bilda ett gemensamt ägt parkeringsbolag.

Det har förekommit idéer om att även dela på underhållskostnader men man har inte lyckats landa i den diskussionen. De flesta fastighetsägarna menar att det är kommunens ansvar att underhålla gaturummen, inte fastighetsägarnas. Kommunen är dock öppen för samverkan även kring underhåll.

– Jag skulle kunna tänka mig att vidareutveckla samfinansieringen av underhåll i form av en lokal fastighetsavgift för fastighetsägarna. Avgiften skulle vara klart destinerad till detta och den skulle täcka hela komplexet med gator med mera i kommunen.

Framgångsfaktorer 1. Skapa en gemensam vision om vad ni ska åstadkomma. 2. Arbeta långsiktigt med en organisation där parterna ingår och där alla bidrar med finansiering. 3. Som motpart till kommunen bör det på den privata sidan finnas en stark organisation som har mandat. 4. Formulera spelreglerna med tydliga roller och tydligt ansvar såväl mellan kommunen och fastighetsägarna som mellan politiker och tjänstemän. 5. Var lyhörda för varandras ståndpunkter.

Fyra exempel på samverkan

Fler goda exempel Delad drift i driftiga Örnsköldsvik I Örnsköldsvik finns en lång tradition av samverkan mellan kommun, näringsliv och ideella organisationer. Samarbete med att utveckla city har pågått under många år. Det startade i mitten på 90-talet i syfte att stärka centrumhandeln. Tillsammans med fastighetsägare, köpmän, ideella organisationer och kommunen bildades Centrumlyftet AB där kommunen äger 20 procent. Bolaget anställde en centrumledare som koordinator. Man bildade olika arbetsgrupper som arbetade med utemiljön, utveckling av torget, öppettider, stadsmiljön etc. Ett av de genomförda projekten är markvärme under gågatan. I samband med att bland annat sjukhuset skulle få en kylanläggning och gågatan skulle grävas upp investerade kommunen i värmeslingor för att hålla gågatan snö- och isfri. Kommunen och fastighetsägarna står vardera för hälften av driftkostnaden. Örnsköldsvik blev årets stadskärna 2001 och 2008 med motiveringen att kommunen leder utvecklingen och hela staden präglas av proaktivitet och entreprenörsanda med fokus på världsklass.

Extern konkurrens ger nytt liv i Härnösand Härnösand ligger nära ett stort externt köpcentrum som expanderar kraftigt. För att möta konkurrensen och utveckla Härnösands centrum inledde fastighetsägarna, köpmännen och Härnösands kommun ett samarbete i ett tvåårigt utvecklingsprojekt. Projektet som startade 2007 ska förnya stadsplanen, utveckla shoppingmiljöerna, attrahera nya butiker och arrangera ”På Stan-aktiviteter”. Kommunens ansvar är att skapa goda förutsättningar genom planändringar, parker, gågator, övergångsställen med mera. Fastighetsägarna ansvarar för att förädla sitt fastighetsbestånd och attrahera hyresgäster. Köpmännen ska hjälpa till att se möjligheter att utveckla sina verksamheter. En projektledare är anställd för att driva och samordna frågorna. Totalt har projektet en budget på drygt en miljon varav kommunen står för en tredjedel. Resterande del är privat finansiering. Projektet har en styrgrupp med representanter från de finansiärer som har satsat 50 000 kr vardera.

Trygg gata öppnar för handel i Borlänge I Borlänge stängdes Stationsgatan av för allmän trafik på 1990-talet på grund av låg trafiksäkerhet. Stationsgatan blev en bussgata. När sedan ett

Fler goda exempel

externt köpcentrum byggdes mycket nära centrum blev det en flyttrusch av både affärer och kunder. Fastighetsägarna och affärsidkarna i centrum reagerade och krävde att Stationsgatan åter skulle öppnas för allmän trafik eftersom den upplevdes som ett hinder för besökare som skulle till centrum. Det blev en lång process med diskussioner upp på högsta politiska nivå innan man beslutade att öppna den igen. Inför ombyggnationen ställdes det höga krav på trafiksäkerhet och att alla trafikanter skulle kunna samsas tillsammans med busstrafiken som hade hög prioritet. Fastighetsägarna betalade cirka en tredjedel och kommunen resterande del. I planeringsarbetet fördes diskussioner med centrumföreningen. Man strävade efter att beakta allas behov. Som motprestation har fastighetsägarna lovat att rusta fasader och bebygga tomma tomter i centrum. Projektet ska vara klart under 2008.

Engagerade fastighetsägare delar lika med Stockholms Stad Stockholms Stad har en lång och gedigen erfarenhet av att samverka med fastighetsägare och näringsidkare. Idag sker i princip all ombyggnation i centrum genom samverkan. Kostnaderna delas lika mellan parterna. Drivkraften är att åstadkomma en bättre gatumiljö till en rimlig kostnad. Det finns ett stort engagemang hos fastighetsägarna och de har stora möjligheter att påverka projekten. Ett av de samverkansprojekt som för närvarande planeras är en upprustning av Drottning Kristinas väg. Parter är Tekniska Högskolan, Akademiska hus och Stockholms stad. De total kostnaden kommer att uppgå till 30 miljoner varav Stockholms Stad ska stå för 4 miljoner. Tekniska Högskolan och Akademiska hus står för ombyggnationen. Stockholms stad ska ansvara för drift av vägen. Beslut om genomförande kommer att fattas under 2008. I tidigare projekt för uppbyggnad av Sveavägen, Stureplan och Kungsgatan bidrog fastighetsägarna med mellan 50 och 90 procent av kostnaden. Deras drivkraft var en förväntad värdeökning på fastigheterna. Fastighetsägarna var många och hade svårt att komma överens inbördes på grund av olika intressen. Det ledde till att Stockholms stad fick ett bra förhandlingsläge och hade snabbast beslutgång - vilket förvånade fastighetsägarna!

Tryggare miljö på torget i Tranås I Tranås finns en Citygrupp där kommunen, större fastighetsägare, Svensk Handel och en handikapporganisation ingår. Gruppens medlemmar har samarbetat kring några olika projekt. Kommunen har vid planeringen av centrums utveckling i stor utsträckning lyssnat på fastighetsägarnas och näringsidkarnas behov. De är måna om att behålla attraktionen och tillängligheten till fastigheter och butiker. Ett projekt som planeras är att Torget i

Alternativa vägar • Samverkan kring kommunala stadsrum

Tranås ska byggas om till ett så kallat ”shared space” det vill säga en säkrare trafikmiljö där bilister, cyklister och gångtrafikanter ska kunna samsas. Projektet planeras vara färdigställt 2009 eller 2010. Projektet utformas i samråd med handlare, fastighetsägare, trafiksäkerhetsråd och även med polisen. Kommunen har haft svårt att få medfinansiering från fastighetsägarna för investeringar och underhåll, men hoppas på en samfinansiering vad gäller utsmyckning.

Sponsors krav knivig fråga i Alingsås Alingsås kommun gör ofta spontana avstämningar med näringslivet när det gäller ombyggnationer av det kommunala gaturummet. Om projekten direkt berör fastighetsägare eller näringsidkare arrangeras möten med de berörda. Attityden till samverkan är positiv hos både kommunen och näringslivet, som gärna vill delta tidigt i processen. Ett exempel på ett genomfört projekt är en ombyggnaden av torget i Alingsås. Drivkrafterna var att öka attraktionskraften till city genom en attraktivare stadsmiljö och att sammankoppla ett affärsstråk med järnvägsstationen. Projektet finansierades med bidrag, kommunens egna medel samt med medel från privata företag. I projektet ingick även en sponsor med krav på att synas med namn och staty. Det var en ny och ovan situation för kommunen. I valet mellan att krympa projektet eller acceptera sponsorns krav vann sponsoralternativet. Ett annat projekt genomfördes vid etablering av Lidl och ICA Maxi. Företagen ställde krav på bättre trafiklösningar med högre trafiksäkerhet och högre kapacitet. Ombyggnationen samfinansierades av kommunen, Lidl och ICA Maxi. I avtalet fick företagen option på byggnationen.

Trygg länk mellan öst och väst i Värnamo I Värnamo finns ett citybolag som till 90 procent ägs av fastighetsägarna och affärsinnehavarna. Resterande 10 procent ägs av kommunen. Ett antal projekt har genomförts med samfinansiering mellan parterna. Drivkrafterna för samverkan är lägre kostnader, att externa medel kan påskynda en kommunal investering, värdeökning på fastigheterna samt ökad handel. Ett exempel är ombyggnaden av Torget i Värnamo. Tidigare upplevdes inte Torget som en sammanhängande yta och trafikströmmen av bilar var hög. Det är den naturliga länken mellan stadens östra och västra del. Ett politiskt uppslag var att stänga av Torget för biltrafik. Efter en analys av effekterna för affärsinnehavarna beslutade man att bygga om Torget enligt ”sharedspace” så att alla trafikanter ska kunna samsas på ett trafiksäkert sätt.

Fler goda exempel

Samverkan ger uppsving i Malmö Malmö Citysamverkan är ett bolag som ägs av kommunen, affärsinnehavarna och fastighetsägarna. Bolaget startade i mitten på 1990-talet. Tidigare var hyrorna i city låga och det fanns många vakanser i fastigheterna. En undersökning visade att malmöborna inte var stolta över sin stad. Kommunen tog då initiativet att tillsammans med dåvarande två köpmannaföreningar och en fastighetsförening bilda en citysamverkan. Alla såg behovet av att upprusta stadsrummet. Det gav en fantastisk uppgång i city med låga vakanser, högre hyror och ökad omsättning för affärsinnehavarna. Ett av de genomförda samverkansprojekten är en ombyggnation av Stortorget som genomfördes i samverkan mellan Malmö stad och fastighetsägarna. Ett annat exempel är en ombyggnad av gågatan där fastighetsägarna ansvarade för fasaderna och kommunen för gatumiljön. Det gav ett positivt utfall med värdeökning av de aktuella fastigheterna. Ett tredje projekt var en vidareutveckling av stadskärnan för att attrahera boende, företag och besökare. Stadskärnan var outnyttjad. De inblandade parterna hade alla olika syften med projektet. Fastighetsägarna ville uppnå ett högre marknadsvärde på sina fastigheter. Kommunen ville ha välbesökta och rena gatumiljöer. Butikerna vill ha många kunder.

Effektiv samverkan vänder trenden i Ystad I slutet av 90-talet upplevde Ystad en negativ utvecklingstrend med regementsnedläggning, vikande handel och stor andel outhyrda affärslokaler. Kommunalrådet samlade fastighetsägare och köpmannaföreningarna till ett möte om Ystads framtid. Det resulterade i bildandet av en ideell förening, Citygruppen, med kommunen, fastighetsägarna och köpmännen som medlemmar. Citygruppen arbetar målmedvetet för att öka Ystads attraktionskraft. Medlemmarna träffas fyra till fem gånger per år. Utöver detta träffas en arbetsgrupp varje månad. Föreningens årsbudget är 750 000 per år. Varje medlemsgrupp bidrar med en tredjedel vardera. Alla gemensamma projekt finansieras utifrån denna budget. Citygruppen har samverkat kring ett stort antal projekt, till exempel en stor gemensam parkering från vilken det går tåg till centrum och till kommunens badstränder. Projekten har lett till att handelsindexet har höjts från 90 till 108. Idag har man en omvänd situation med för få lokaler och kö av näringsidkare och affärskedjor som vill etablera sig i city. Ystad blev årets stadskärna 2007 med motiveringen att man åstadkommit mycket med liten budget, ett stort engagemang och samarbete över gränserna. •

Alternativa vägar • Samverkan kring kommunala stadsrum

Sammanfattande diskussion Utvecklingen går mot att näringslivet blir allt mer engagerad i olika frågor som av tradition finansierats och drivits av kommuner. Kommunerna visar också allt större intresse för samverkan med privata aktörer. Med gemensamt engagemang och samfinansiering går det att åstadkomma mer än med enbart skattemedel. Vi ser denna samverkan inom flera olika områden till exempel idrottsarenor, vägar eller som i denna skrift – stadsrummet. När det gäller utveckling och förnyelse av det kommunala stadsrummet finns ofta tre huvudaktörer: Kommunen, fastighetsägarna och affärsidkarna.

Drivkrafter Flera av samarbetsprojekten som beskrivs i denna skrift initierades därför att det fanns en hotbild, till exempel externa handelsetableringar som hotade kundunderlaget i centrum eller otrygghet på grund av kriminalitet. I vissa projekt var det kommunen som tog initiativet till samarbetet - i andra fall var det fastighetsägarna. Motiven från kommunens sida för att engagera flera intressenter i ett samarbete var såväl att få breddad kompetens och synpunkter från flera organisationer som att få förbättrade ekonomiska förutsättningar. I vissa fall var samfinansiering en förutsättning för att projektet över huvud taget skulle komma till stånd. I andra fall möjliggjorde samarbetet ett mer omfattande projekt än om en av parterna skulle ha genomfört det själva. Kommunerna har inom sitt ansvarsområde att utveckla stadsrummet. Några privata näringsidkare var rädda att kommunen skulle få förväntningar på att fastighetsägarna även i framtiden alltid ska vara med och finansiera upprustning av gaturummet. Det fanns fastighetsägare som var tveksamma till att investera i stadsrummet över huvud taget därför att de menade att ”detta är kommunens ansvar”. Om kommunerna tar samfinansiering för givet finns en risk att fastighetsägarna blir mindre villiga till fler samverkansprojekt. För att denna typ av samverkan ska komma till stånd måste det finnas ett starkt engagemang hos alla parter. En viktig faktor för att lyckas gå från samtal till handling är att båda parter är beredda att bidra ekonomiskt. En kommun som vill engagera fastighetsägare måste vara beredd att själv ta en stor del av kostnaderna. Vice versa är det lättare för en kommun att få igenom investeringsbeslut i den egna kommunala beslutsprocessen när de kan påvisa att näringslivet också är beredda att satsa ekonomiskt. För fastighetsägarna är det viktigt att samarbetet kan ge någon form av ekonomiska vinster för deras verksamhet. Det kan vara långsiktiga vinster som värdeökning av fastigheterna men även mer kortsiktiga vinster som

Sammanfattande diskussion

möjlighet att ta ut högre hyror. Fastighetsägarna i skriftens exempel ger också uttryck för ett starkt lokalt engagemang och en vilja att bidra till att stadsrummet och kommunen ska utvecklas. Flera av bolagen är familjeföretag som verkat i kommunen en längre tid och som känner ett starkt engagemang för kommunens utveckling. Fastighetsägarna kan vara allt från mindre familjeägda företag med stark lokal förankring till stora nationella eller internationella koncerner. Det är rimligt att anta att fastighetsägarens lokala förankring har betydelse för investeringsvilja och långsiktigt tänkande. Hos bolag som saknar lokal förankring, eller vars affärsidé är att göra ”snabba klipp”, finns sannolikt mindre intresse av att samverka och investera i långsiktiga, lokala utvecklingsprojekt. Även med mycket små fastighetsägare med starkt begränsade ekonomiska resurser kan det eventuellt vara svårt att få till stånd samfinansiering med kommunen. För denna grupp erbjuder till exempel Falu kommun en lösning med en avbetalningsplan för deras investeringar.

Organisation och beslutsprocess Olika tempo i beslutsfattandet kan i vissa fall utgöra en påfrestning i samarbetet. Offentlig och privat sektor har olika drivkrafter och förutsättningar för sitt beslutsfattande. En kommun ska hantera den demokratiska aspekten vilket kan ge en långsammare beslutsprocess. För de privata företagen är det viktigt att så snabbt som möjligt se avkastning på investerat kapital. Det är viktigt att parterna har ömsesidig respekt och förståelse för sådana skillnader. Det är värdefullt om parterna kan organisera sitt engagemang på ett sådant sätt att det ger projektet förutsättningar för ett flexibelt och smidigt arbetssätt. Fastighetsägare och affärsinnehavare har i samtliga exempel gått samman i en förening eller i ett bolag. Det förbättrade deras förutsättningar att agera som en enad part och det underlättar även för kommunen att slippa ha överläggningar med ett stort antal fastighetsägare. Att ha starka och kunniga företrädare från båda sidor som fått förtroende och befogenheter underlättar och påskyndar processen. Rollfördelningen och samspelet mellan politiker och tjänstemän måste också vara tydlig. Det är viktigt att tjänstemännen har mandat att företräda kommunen och att företrädare för fastighetsägarna har mandat att företräda sina medlemmar. Projekten sträcker sig ofta över många år och det är av stor betydelse att projekten har kontinuitet när det gäller till exempel projektledare, kommunala tjänstemän och representanter för näringslivet. Beslutsprocessen i samverkansprojekt kan gå snabbare än i projekt som drivs enbart av kommunen. Detta kan förstås vara positivt på många sätt. Samtidigt får förstås inte den demokratiska processen stryka på foten. Det kan finnas skäl för medborgarna att ifrågasätta hur deras möjlighet till insyn

Alternativa vägar • Samverkan kring kommunala stadsrum

och ansvarsutkrävande fungerar i samverkansprojekt när projekten styrs utanför den kommunala verksamheten. Privata företagare kan få ett alltför stort inflytande på bekostnad av den demokratiska processen. Politikerna företräder medborgarna och om de inte blir nöjda kommer det att visa sig i nästa val. Det är viktigt att värna medborgarnas insyn och möjlighet att påverka. Ett sätt som de olika exemplen tillämpat är genom utställningar där man låter medborgarna få ta del av planerna.

Nyckelpersoner Projektens eldsjälar utgör viktiga framgångsfaktorer. I alla exemplen fanns en eller flera personer som brann för projektet, drev det framåt och förankrade det inåt i sin egen organisation. I intervjuerna betonar man hur viktiga dessa personer var både för att gå igång och för att genomföra projekten. Sådana nyckelpersoner finns både inom kommunen och bland fastighetsägarna. I de fall kommunen hade en hög chefsperson aktivt involverad i projektet gav det projektet värdefulla ingångar till kommunen. I några av exemplen fanns nyckelpersoner med flera roller i projekten, till exempel i Falun där kommunens gatudirektör var ordförande i cityföreningen och i Landskrona där förvaltningschefen för Teknik- och stadsbyggnadsförvaltningen ingick i projektets styrgrupp. När det fungerar som bäst och alla har stadens bästa för ögonen ger det fördelar. God kännedom om kommunen och bra kontakter in i kommunens högsta ledning underlättar förankring och beslutsgång. Men det kan naturligtvis finnas anledning att fråga sig vilka risker det kan finnas med att kommunala tjänstemän sitter på flera stolar. Vilkas intressen företräder de? Kan näringslivet få för stort inflytande över den kommunala domänen? Hur påverkas medborgarnas möjlighet till insyn, inflytande och ansvarsutkrävande?

Ledningens engagemang Stödet från den högsta ledningen är en viktig framgångsfaktor för genomförandet av projekten. För kommunerna är det viktigt att det finns stöd hos både politiker och tjänstemän. Politikerna bör hålla sig kontinuerligt informerade och stå bakom projekten men inte engagera sig i det operativa arbetet. För tjänstemän som arbetar operativt i projekten är det viktigt att ha stor frihet att agera. I flera av exemplen lyfter alla huvudintressenter fram värdet av denna tydliga rollfördelning och att det bidragit till en snabbfotad och smidig process. Politikens roll är att fatta de övergripande besluten. Partipolitik måste läggas åt sidan vilket man också gjort i de fyra intervjuade kommunerna. Det är viktigt med partiöverskridande enighet så att projektet kan fortgå

Sammanfattande diskussion

över flera mandatperioder. De intervjuade politikerna pekar på risken att oenighet i denna typ av investeringar skulle kunna utgöra en allvarlig påfrestning för förtroendet för det politiska systemet. Tydlig organisation, tydliga befogenheter och tydligt ansvar är viktiga framgångsfaktorer. I flera av exemplen enades man kring en gemensam målbild eller vision. I alla projekten enades man om en modell för hur det ekonomiska ansvaret skulle fördelas. Man tillsatte en gemensam styrgrupp som var aktiv och hade mandat att ta beslut och skapade tydliga spelregler med tydliga roller och tydligt ansvar.

Viktigt att värna olika intressen I alla projekten betonar man hur viktigt det är att skapa ett förtroendefullt samarbetsklimat så att man kan tala öppet med varandra och lita på varandra. För att åstadkomma detta krävs en tät dialog. Det är avgörande för projektets framgång att alla parter som ingår i samarbetet själva har ett genuint engagemang och har tillit till att övriga parter också har ortens bästa för ögonen. Flera av de intervjuade personerna betonar också hur viktigt det är att alla parter i samverkansprojektet har respekt för övriga parters behov. Stadsrummen används av många olika grupper. Vid utvecklingen av stadsrummen är därför förankring och delaktighet viktigt. I de fyra intervjuade exemplen upplevde man att det var lätt att få till stånd samtal med olika intressenter. Man betonar betydelsen av att lyssna till olika intressenters behov och att ta del av deras kunskap. I flera av exemplen involverades handikapporganisationer, brottsförebyggande råd, polis med flera organisationer. Är det något man i efterhand tycker att man skulle ha gjort annorlunda så är det att ha involverat ännu fler intressenter, åtminstone tagit in deras synpunkter. Ibland upplevde man trots goda intentioner att vissa grupper glömdes bort eller tillfrågades i ett alltför sent skede av projekten, till exempel att affärsidkarna i vissa fall inte hade involverats i tillräcklig omfattning. Det är angeläget att affärsidkarna känner sig delaktiga eftersom de är stadsrummets viktigaste ambassadörer gentemot medborgarna både under tiden en ombyggnation sker och när det är klart. Att samråda med många intressenter tar förstås tid. För att underlätta beslutsprocessen förekommer det att fastighetsägarna företräder sina hyresgäster. I till exempel Stockholms stad, Västerås och Falun sköter kommunerna alla kontakter via fastighetsägarna. Man anser att arbetet skulle bli omöjligt att genomföra med alltför många kockar vid spisen och att det ligger i fastighetsägarnas intresse att involvera och inhämta synpunkter från sina hyresgäster.

Alternativa vägar • Samverkan kring kommunala stadsrum

Samverkan kring drift Samverkan som sker kring det kommunala stadsrummet handlar oftast om investeringsprojekt. Det har visat sig vara svårare att samverka kring drift och underhåll. En orsak är att det är tidskrävande att löpande stämma av med många olika parter. Ett exempel finns ändå i Örnsköldsvik där kommunen och fastighetsägarna delar på driftskostnader. I Falun har man diskuterat samverkan kring underhåll i form av en fastighetsägaravgift men inte enats om ett konkret förslag på hur det ska gå till.

Effekter av samverkan Alla projekt som skildras i denna skrift har varit framgångsrika. De parter som ingått i projekten är nöjda med resultaten. Samarbetet gjorde det möjligt att genomföra mer omfattande insatser än om någon av parterna istället skulle ha genomfört en insats själva. Samverkansprojekten har bland annat resulterat i ökad attraktionskraft för handeln, fler besök, nya etableringar och ökad förmåga att attrahera och behålla hyresgäster. Fastighetsägarna har kunnat ta ut högre hyror och/eller sett att värdet på deras fastigheter har ökat. Projekten har också skapat broar och kontakter som kommer att vara värdefulla även för andra framtida frågor och eventuellt nya samverkansprojekt mellan kommunen och näringslivet. I framtiden kommer vi med största sannolikhet att se nya innovativa former av samverkan kring utveckling av en kommun. Samverkansandan har bara börjat. •

Sammanfattande diskussion

Samverkan kring kommunala stadsrum

Sveriges Kommuner och Landsting

118 82 Stockholm, Besök Hornsgatan 20 Tfn 08-452 70 00, Fax 08-452 70 50 www.skl.se

Alternativa vägar

Alternativa vägar Samverkan kring kommunala stadsrum