Ă…rsmelding 2013
ADMINISTRASJONENS BERETNING 2013 Svært godt år for bonord BONORD har hatt et hektisk og godt år. Rutineendringer og implementering av nye produkter bl.a. i Harstadmarkedet som følge av fusjonen, har bidratt positivt til dette. I tillegg til ordinær drift har laget lansert og lagt flere byggeprosjekter ut for salg i perioden, samt reetablert meglertjenesten i Harstad. Juni 2013 vedtok konsernet ny strategi for perioden 2013-2016. Denne ble påbegynt i 2012, og har vært behandlet i alle ledd i organisasjonen.
BBL Finans Gjennom vårt strategiske samarbeidsorgan STORBY, har vi etablert finansieringsselskapet BBL Finans AS. Totalt har STORBYlagene investert ca.50 mill. kr i selskapet. 01.07.2013 ble alle tilslutta lag flyttet fra NBBL over til vår egen sikringsordning. Dette var første trinn i nye og bedre tjenester innen sikring og trygging. Fase to, med forskutterte felleskostnader, ble forberedt høsten 2013, og implementert januar 2014. Vi tror dette vil være et av de viktigste grep som er gjort, for å bygge opp igjen omdømmet til borettslagsmodellen.
Eiendomsmarkedet Markedet var også i 2013 preget av få brukte enheter tilgjengelig til salgs. Like fullt har begge kontorer en økning i antall omsatte enheter, og GARANTI Tromsø befestet sin posisjon ytterligere som borettslags spesialisten, med nesten dobbelt så mange salg av borettslagsleiligheter som nærmeste konkurrent. I løpet av året har BONORD i tillegg lagt ut egne prosjekter for salg i Evjenveien borettslag, og de to første bygge trinnene i Gammelgård borettslag. Sist nevnte prosjekt er første nybygg siden 2010 for BONORD. Tromsøkontoret markerte seg i tillegg sterkt i GARANTi-kjeden i 2013, bl.a. gjennom å bli kåret til beste kontor fire ganger i løpet av året i kjedens månedlige kåring.
partner blitt knyttet opp i det nasjonale fordelskortet, med kontantbonus for medlemmene.
Tekniske tjenester og forsikring Det har vært et utfordrende år for teknisk avdeling. Primært skyldes dette økt konkurranse i markedet. Innsalg av BONORDs digitale tjenester har vært en prioritert oppgave, og resultater av dette forventes i 2014. Totalforsikringsløsningen boligbyggelaget tilbyr våre kunder har blitt reforhandlet med godt resultat, og laget har kunnet tilby en forbedring av premiebeløp for våre kunder som i snitt gir en besparing på 21%, avhengig av skadehistorikk.
Forvaltning Forvaltningsporteføljen var ved utgangen av 2013 totalt på 268 boligselskaper. Totalt utgjorde den forvaltede boligmassen 9.477 boenheter. I 2013 ble det ihht til ny strategi satt fokus på en ytterligere markeds- og salgsorientering av avdelingen for å sikre at vi til enhver tid leverer gode, framtidsretta produkter og tjenester til markedene vi skal betjene. Et viktig arbeid fremover blir å fortsette utviklingen av forvaltningstjenestene igjennom samspill med tekniske tjenester og styrerådgivning ovenfor våre forvalta lag. Foreliggende beretning viser at lagets drift og resultater på de fleste felt er meget gode i 2013.
Medlemsutvikling i 2013 Som følge av et tøft bolig- og leiemarked i Tromsø så vi i 2013 en økt tilstrømming av medlemmer. Vår viktigste fordel forkjøpsretten, ble i tillegg benyttet ved 38% av omsatte enheter hvor denne var utlyst. Dette er en økning på 14% fra foregående år. Tilsvarende nasjonale tall for året var 19%. I løpet av 2013 har første samarbeids
2 Årsmelding 2013
Svein Dalsbø Administrerende direktør Boligbyggelaget Nord
BONORD Teknisk Totalforsikring Ved utgangen av 2013 hadde vi 173 boligselskaper på avtalen for Totalforsikring. Verdien av bygningsmassen i denne porteføljen er rundt 19,5 mrd. kr. I løpet av 2013 var det en svak nedgang i antall skader i Tromsø i forhold til 2012, henholdsvis 100 skader i 2013 mot 119 skader i 2012. I hovedsak er det skader etter lekkasjer av vann, og noen få brannskader. I Harstad så vi en svak økning i antall skader fra 31 i 2012 til 38 i 2013 (22,5%). BONORD har i løpet av året reforhandlet avtalen med IF som ligger til grunn for Totalforsikringen. Dette medførte en gjennomsnittlig nedgang på 21 % i premiebeløpene på eksisterende avtaler. I tillegg har reforhandlingen løst ut fondsmidler til skadeforebyggende tiltak, som boligselskapene som er på avtalen kan søke tilskudd fra. Eierskiftekontroll Etterspørselen etter eierskiftekontroll og -rapport ved omsetning av leiligheter er relativt stabil. I alt ble det foretatt 256 kontroller i 2013 i Tromsø. 26 av de 42 til knyttede borettslagene i Tromsø har vedtatt kontroll ved eierskifte som fast ordning. Tjenesten ble lansert i Harstad i 2013, og ved utgangen av året var 10 lag kommet med på avtalen. Prosjekt- og byggeledelse BONORD Teknisk hadde gjennom året flere større prosjekter i Tromsø hvor man hadde prosjektledelse, herunder Knausen brl, Håpet II brl og Solvegen brl. Byggeledelse viste en nedgang for året, noe som bl.a. skyldes økt konkurranse og prosjekter hvor framdrift er blitt utsatt. Det har ikke vært levert tjenester innen prosjekt- og byggeledelse i Harstad i 2013. Feltet er forventet å øke også i Harstad fremover. PlussPlan og Bevar-HMS BONORDs digitale verktøy viser en positiv utvikling markedsmessig. Alle boligselskaper som tidligere har hatt systemet Bevar Vedlikehold ble i løpet av året flyttet over på den nye og bedre plattformen PlussPlan. Innsalg gjort i 2013 forventes å gi resultater i 2014. Ved utgangen av året var 22 lag i Tromsø og Harstad tilknyttet avtalen om Bevar-HMS. Nytt i 2013 var at det tilbys hjemmeside med intranett for boligselskapene som tilleggstjeneste inkludert i etableringen av planen. IshavsTakst Produktet har hatt en positiv økning i antall oppdrag siden etableringen, og tilgangen er stabil. 150 takster ble
utført i 2013 mot 136 i 2012. Det er differensierte priser for medlem/ikke-medlemmer.
GARANTI Eiendomsmegling GARANTI Eiendomsmegling Tromsø solgte 12 % flere boliger i 2013 enn i 2012. Antall boliger for salg i Tromsø markedet har gjennom hele året vært lavt, og har ligget rundt 150-200 boliger. Markedssituasjonen gjør at det blir stor konkurranse blant meglerforetakene om salgsoppdragene, og GARANTI holder sin posisjon som klar markedsleder på salg av leiligheter tilslutta Boligbyggelaget. Kontoret i Harstad viser en svak positiv utvikling på omsetning sett i forhold til 2013. Reetablering av kontoret med flere ressurser forventes å gi resultater i 2014. Tromsøkontoret markerte seg sterkt i GARANTI-kjeden i 2013, med blant annet årets beste og femte beste bruktboligmegler, samt kjedens sjette beste nyboligmegler. Kontorets leder ble i tillegg tildelt pris som Årets leder i kjeden. Det ble ansatt to nye meglere i 2014. En med oppstart medio september i Tromsø og fullmektig i Harstad i desember, som følge av reetablering av kontoret der. Det ble solgt 16 % færre tilslutta borettslagsboliger i 2013 enn i 2012. Tilslutta borettslagsleiligheter i Tromsø hadde en prisstigning på hele 14 % fra jan 2013 til jan 2014. På landsbasis hadde tilslutta leiligheter en pris stigning på 2,5 % i samme periode. Det ble totalt i Tromsø omsatt 14 % færre boliger i 2013 enn i 2012. Generell prisstigning totalt for leiligheter i Tromsø, 2012-2013 ble 4,9 %, og totalt 6 % for alle typer boliger. Markedssituasjonen i 2014 forventes å bli rimelig lik 2013, med relativt flere kjøpere enn objekter for salg. Dette tilsier fortsatt prisvekst. En økning av boliger for salg kan først forventes om 1,5 til 2 år, når de nye boligene som nå selges, er klar til innflytting. Først da legger de som har kjøpt ny bolig ut sine brukte boliger for salg.
BONORD Medlemstjenester BONORD har 17994 medlemmer pr 31.12.13. Brutto tilgang nye medlemmer i løpet av året ble 905. Som følge av rydding og harmonisering av medlemsregistrene etter fusjonen fikk vi en teknisk justering bokført i 2013 med avgang på 608 medlemmer. Netto tilgang i 2013 ble 297, som tilsvarer 2%. Rekrutteringskampanjer er gjennomført vår, sommer og vinter, med god respons i begge byer.
Årsmelding 2013 3
Forkjøpsretten fortsatt viktigste medlemsfordel Forkjøpsretten er den del av fordelsprogrammet som fortsatt benyttes mest. Totalt var det utlyst 425 boliger med forkjøpsrett, hvor forkjøpsretten ble benyttet på 162 av disse. Dette utgjør 38% og er dobbelt så høyt som det nasjonale snittallet for 2013, og en økning på 14% fra året før. Primært skyldes dette presset i boligmarkedet, spesielt i Tromsø. BONORDs fordelsprogram Det har i 2013 vært spesielt jobbet for å få implementert Fordelskortet lokalt. Det ble i 2013 inngått Fordelskort avtale og kjøpebonus med Neumann Bygg Tromsø, Harstad og Finnsnes. Porteføljen over samarbeids partnere har blitt gjennomgått og reforhandlinger startet i 2013, for å bedre avtalene ytterligere for medlemmene. Det jobbes i tillegg aktivt i Harstad med å etablere flere lokale avtaler. Utleiekontrakter Medlemsavdelingen forvalter rundt 160 utleieenheter. Av disse er 57 BONORDs egne leiligheter i BONORD Utleieboliger. Resterende leiligheter tilhører eksterne borettslag. På egne utleieobjekter ble det i 2013 etablert ordning med krav til ansiennitet, for å få en mer rettferdig fordeling av disse.
BONORD Forvaltning Forvaltningsporteføljen var ved utgangen av 2013 totalt på 268 boligselskaper. 96 er tilknyttede borettslag, 97 er frittstående borettslag, 61 er boligsameier og 14 andre typer boligselskaper. Totalt utgjør den forvaltede boligmassen 9.477 boenheter.
4 Årsmelding 2013
I 2013 ble det ihht strategiplan påbegynt en markedsog salgsorientering av avdelingen. Dette for å sikre at vi til enhver tid er i «takt» med markedet vi skal betjene. Et viktig arbeid fremover blir å fortsette utviklingen av forvaltningstjenestene og medarbeiderne tilknyttet avdelingen i den retning markedet etterspør. Utvikling av forvaltningstjenestene dreier seg både om ytterligere å forbedre og kvalitetssikre allerede eksisterende tjenester, samt i enda større grad få relevante kunder til å benytte seg av produktene til BBL Finans for sikring og trygging. Rådgivning og BONORDskolen er satsningsområder for avdelingen, og er tjenester som skal videreutvikles i årene som kommer. BONORDskolen er et viktig tilbud til boligselskapene, og noe vi er alene om å kunne tilby. Deltagelse i begge byer er svært god på de seminarer som har blitt avviklet. Ny styreportal ble lansert i 2013, på alle plattformer. Portalen er et av lagenes viktigste verktøy, og ny utgave har vært ønsket over lang tid både av BONORD og av våre kunder. Mottagelsen i begge byer har vært svært positiv. I dag benytter 90 % av alle våre forvaltede boligselskaper løsningen. Avdelingens fokus på kvalitet og rutiner sto også i 2013 i sentrum internt. Økt fokus på samhandling mellom avdelingene i BONORD, er et prioritert område, for i større grad en tidligere synliggjøre bredden og tverrfagligheten i vårt tjenestespekter ovenfor våre eksisterende og potensielt nye kunder. Stabiliteten har vært god i året som er gått, som også har medført at tilgjengeligheten blant forvaltnings konsulentene har vært god.
STYRETS ÅRSBERETNING FOR 2013 BONORD-konsernet og deleide selskap Boligbyggelaget Nord er morselskap i BONORD- konsernet, som i tillegg består av datterselskapene TBBL Eiendomsutvikling AS, Habo Service AS, BONORD Utleieboliger AS og BONORD Eiendomsmegling AS. I tillegg har BONORD etablert selskapet Tomasjord Park AS, i samarbeid med Peab Bolig AS som har byggetillatelse til 38 leiligheter ved Evjenvegen på Tomasjord. Selskapet planlegger salgsstart av 18 leiligheter april/ mai 2014. BONORD har i lag med Trondheim og Omegn Bolig byggelag, TOBB utviklet et webbasert vedlikeholds program for boligselskaper – Plussplan, som selges gjennom det felles eide selskapet Plussplan AS. Utbyggingsselskapet Gammelgård Utbygging AS som er stiftet i samarbeid med Mæhlen Holding AS er godt i gang med utbygging av 40 leiligheter på Gammelgård, beliggende ca 4 km fra Tromsø sentrum. Våren 2013 ble finansieringsselskapet BBL Finans AS etablert i lag med de øvrige samarbeidspartnerne i Storbybolig. Selskapet overtok fra 01.07.13 sikrings ordningen mot husleietap og fra 10.01.14 forskuttering av felleskostnader for tilsluttede lag. Det tas sikte på å utvide ordningen til også å omfatte andre aktuelle bolig selskaper under forvalting av BONORD. I Harstad er utbyggingsselskapet Ruggevik AS etablert i samarbeid med Per Strand Eiendom AS. Selskapet vil bygge ut et tyvetalls rekkehus ikke langt fra sentrum. Boligene vil bli lagt ut for salg i løpet av 2014. BONORD er også deleier av flere felleseide selskaper innen boligsamvirket, som har til formål å utvikle tjeneste tilbudet til medlemmer og forvaltede lag.
Virksomhetens art BONORDs virksomhet er knyttet til 5 hovedområder: bygge boliger for medlemmer, forretningsførsel, eiendoms megling, tekniske konsulenttjenester knyttet til vedlikehold og rehabilitering av boligselskaper, samt å skape attraktive fordeler knyttet til det å være medlem i BONORD.
Drift i BONORD BONORD er i dag godt sammensmeltet organisasjon med ny strategi plan vedtatt sommeren 2013. Et hoved trekk i denne er et fullverdig tjenestespekter for våre medlemmer og forvaltede lag i Tromsø og Harstad.
Selskapets ordinære drift viser et driftsresultat på kr 4,4 mill. Resultatet vurderes som tilfredsstillende. Selskapets økonomiske situasjon er meget god, med solid egenkapital og god likviditet. I driftsåret ble antall medlemmer økt med 2 % med lemmer til totalt 17 994 medlemmer. Antall nyinnmeldte var 905 medlemmer. Forvaltningsvirksomheten utgjør 9 477 leiligheter fordelt på 268 boligselskaper ved utgangen av beretningsåret. BONORDs eiendomsmeglervirksomhet - GARANTI har hatt et meget godt år i 2013. GARANTI Tromsø var også i 2013 markedsleder på salg av tilsluttede borettslags leiligheter i Tromsøområdet. I Harstad foregår meglingen gjennom BONORD Eiendomsmegling AS. I dette selskapet har man i beretningsåret inngått samarbeid med Harstad Sparebank, som gjennom rettet emisjon eier 34% av aksjene i selskapet. Styret ser dette som et viktig strategisk grep for å få etablert et fullverdig tjeneste-tilbud for våre medlemmer i Harstadområdet. Antall brukte boliger for salg har også i år svært lavt spesielt i Tromsømarkedet. Nye prosjekter for salg er derfor betydelig øket i i beretningsåret.
Drift i konsernet I selskapet TBBL Eiendomsutvikling AS har det ikke vært drift i 2013. TBBL Eiendomsutvikling AS hadde et årsoverskudd på kr 130,-. BONORD Utleieboliger AS hadde en omsetning på kr 28 414 468,- og årsoverskuddet ble på kr 16 991 948,-. Det gode resultatet skyldes lave faste renter, et meget godt marked for utleie i Tromsø og salg av 24 utleieenheter til et nystiftet borettslag. BONORD Eiendomsmegling AS hadde en begrenset omsetning på kr 377 161,- og et årsunderskudd på kr 67 030,-. HABO Service AS hadde minimal drift og omsatte for kr 6 496,- og hadde et årsunderskudd på kr 72 184,-.
Arbeidsmiljø og personale Pr. 31.12.2013 var det i BONORD ansatt 43 personer. Totalt utgjør dette 41,11 årsverk, en reduksjon på 4,7 årsverk fra året før. I konsernet er det totalt ansatt 45 personer, tilsvarende 43,1 årsverk. Andel kvinner i ledende stillinger i BONORD var ved utgangen av året 38%. Det er ingen
Årsmelding 2013 5
lønnsforskjeller mellom kjønnene, og fastsettelse av lønn skjer med basis i stillingskategori. BONORDs styre består av 3 kvinner og 5 menn. Styrets leder er mann. Sykefraværet i BONORD var i 2013 på totalt 5,1% , som er en reduksjon på 2,9 prosentpoeng fra 2012. Kortidsfraværet i BONORD er på 1,5%, som ansees som lavt. BONORD, Tromsø flyttet 01.02.13 inn i nye lokaler på Nerstranda Senter som er moderne og representative.
Miljørapportering Som tjenesteytende virksomhet forurenser ikke BONORD det ytre miljø i nevneverdig grad. BONORD er sertifisert som miljøfyrtårn.
Framtidig utvikling BONORD framstår i dag som et solid boligbyggelag med en sterk posisjon i Troms fylke, til nytte for kunder og eiere. Det satses aktivt på nybygging i begge markeder i hovedsak i lag med andre utbyggere/tomteeiere. Erfaringene tilsier at markedet ønsker en seriøs u tbyggingsaktør som
BONORD representerer, og vi har ambisjoner om å være en betydelig aktør på dette feltet fremover.
Fortsatt drift Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Til grunn for denne antakelsen ligger selskapets ordinære driftssituasjon, egenkapitalsituasjonen, samt budsjett for 2014.
Årsregnskap for 2013 BONORD hadde et årsresultat etter skatt på kr 5 135 786,-. Egenkapitalen var på kr 56 670 303,- eller 78,7% av totalkapitalen. Konsernet hadde et årsresultat etter skatt på kr 21 988 650,-. Egenkapitalen var på kr 84 924 838,- eller 60,1 % av totalkapitalen. Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av selskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat.
Disponering av årsresultat Årsresultat på kr 5 135 786,- foreslås overført til annen egenkapital.
Tromsø, 27. mars 2014 I styret for Boligbyggelaget Nord
Pål Wilhelmsen Styreleder
Jan Erik Kristoffersen Nestleder
Anne Cathrine Arnesen Styremedlem
Bjørn Vestgøte Styremedlem
Vibeke Ek Styremedlem
Berit I.D. Antonsen Styremedlem
Råger Mathisen Styremedlem (valgt av de ansatte)
Tony Winkler Styremedlem (valgt av de ansatte)
Svein Dalsbø Adm. Direktør
6 Årsmelding 2013
BOLIGBYGGELAGET NORD Resultatregnskap MORSELSKAP 2013
KONSERN
2012
NOTE
DRIFTSINNTEKTER OG D RIFTSKOSTNADER
2013
2012
7 413 000
7 979 223
Medlemsinntekter
7 413 000
7 979 223
8 566 000
8 439 766
Inntekter eiendomsmegling
8 943 161
9 488 406
18 273 133
16 944 940
17 987 133
16 681 840
6 336 000
7 484 798
6 167 219
8 197 568
7 862 000
6 671 660
0
0
Inntekter forvaltning Inntekter teknisk Inntekter avdeling Harstad Gevinst ved salg anleggsmidler
7 251 809
6 135 595
23 845 366
9 094 012
0
0
Leieinntekt
4 359 081
5 626 226
0
0
Annen driftsinntekt
30 373
64 564
48 450 133
47 520 387
Sum driftsinntekter
75 997 142
63 267 434
28 618 029
28 200 527
461 848
311 674
5
Ordinær avskrivning
171 168
0
5
Avskrivning immaterielle eiendeler
3
Annen driftskostnad
18 037 562
16 952 185
Sum driftskostnader
48 515 404
47 851 887
Driftsresultat
27 481 738
15 415 547
Varekostnad
14 809 148
14 710 794
44 060 193
43 222 995
4 389 940
4 297 392
3, 4
Lønnskostnad
7 034
848 907
29 277 493
28 932 723
1 022 147
1 118 072
171 168
0
FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER 0
0
0
135 000
1 619 370
1 271 241
Annen renteinntekt
Inntekt på invest i datterselskap
1 619 370
1 271 241
2 090 165
1 334 651
Annen finansinntekt
2 812 400
1 747 229
0
0
0
0
Reversering av nedskrivning av fi nansielle anleggsmidler
– 647 417
– 492 473
Annen rentekostnad
– 1 793 092
– 1 917 915
3 062 118
2 113 419
Netto finansresultat
2 638 678
1 235 555
7 452 058
6 410 811
Ordinært resultat før skattekostnad
30 120 416
16 651 102
2 316 272
1 893 711
Skattekostnad
8 131 766
4 653 846
5 135 786
4 517 100
ÅRSRESULTAT
21 988 650
11 997 256
OVERFØRINGER 5 135 786
4 517 100
11
Overført til annen egenkapital
0
0
11
Overført til fonds
21 988 650
11 997 256
5 135 786
4 517 100
Sum overføringer
21 988 650
11 997 256
Årsmelding 2013 7
Balanse pr. 31. desember MORSELSKAP 2013
KONSERN
2012
NOTE
EIENDELER
2013
2012
Anleggsmidler Immaterielle eiendeler 510 868
684 674
15
0
236 011
13
510 868
920 685
Forskning og utvikling Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler
510 868
684 674
0
0
510 868
684 674
41 489 872
54 288 112
1 436 824
442 616
42 926 696
54 730 728
0
0
Varige driftsmidler 7 651 108
6 386 064
5
Tomter, bygninger og annen fast eiendom
1 328 444
297 944
5
Driftsløsøre, maskiner og inventar
8 979 552
6 684 008
7 485 891
7 337 001
6
Investering i datterselskap
Sum varige driftsmidler
Finansielle anleggsmidler
0
0
7
Lån til foretak i samme konsern
7 553 170
7 201 950
9
Lån til tilknyttet selskap
10 832 677
3 711 908
8
Investeringer i aksjer og andeler Obligasjoner og andre fordringer
0
0
7 553 170
7 201 950
10 832 677
3 711 908
0
0
0
0
25 871 738
18 250 859
Sum finansielle anleggsmidler
18 385 847
10 913 858
35 362 158
25 855 552
Sum anleggsmidler
61 823 411
66 329 260
7 495 483
7 000 483
2 222 741
3 236 698
Omløpsmidler 7 495 483
7 000 483
14
Prosjekter under utførelse Fordringer
2 029 253
2 959 792
9
Kundefordringer
48 268
416 550
7
Fordringer på foretak i samme konsern
446 382
357 638
9
Fordring på borettslag
9
Andre fordringer
2 094 976
1 702 538
Sum fordringer
4 764 099
5 296 874
Investering i spareprodukt
3 619 768
3 348 974
Sum investeringer
3 619 768
3 348 974
63 602 986
48 443 357
1 928 100
1 270 935
4 452 003
5 004 915
3 619 768
3 348 974
3 619 768
3 348 974
21 049 783
28 752 030
36 617 037
44 106 402
Sum omløpsmidler
71 979 195
69 961 954
SUM EIENDELER
8 Årsmelding 2013
8
10
Bankinnskudd, kontanter o.l.
0
0
446 382
357 638
79 482 336
64 089 688
141 305 747
130 418 947
Balanse pr. 31. desember MORSELSKAP 2013
KONSERN
2012
NOTE
EGENKAPITAL OG GJELD
2013
2012
Egenkapital Innskutt egenkapital 3 095 400
2 920 000
3 095 400
2 920 000
53 574 903
48 439 117
53 574 903
48 439 117
56 670 303
51 359 117
2,11
Andelskapital
3 095 400
2 920 000
Sum innskutt egenkapital
3 095 400
2 920 000
81 829 438
59 839 542
Sum opptjent egenkapital
81 829 438
59 839 542
Sum egenkapital
84 924 838
62 759 542
Utsatt skatt
6 236 716
1 993 632
Sum avsetning for forpliktelser
6 236 716
1 993 632
38 075 849
51 649 861
Opptjent egenkapital 11 11
Annen egenkapital Fonds
Gjeld Avsetning for forpliktelser 18 978
0
18 978
0
13
Annen langsiktig gjeld 6 299 992
12
Gjeld til kredittinstitusjoner
0
12
Øvrig langsiktig gjeld
0
0
Sum langsiktig gjeld
38 075 849
51 649 861
1 140 324
2 712 332
0
0
6 299 992
Kortsiktig gjeld 807 480
1 819 001
397 944
236 902
Leverandørgjeld 7
Gjeld til selskap i samme konsern Gjeld til borettslag
0
0
9
2 003 381
1 840 543
13
2 164 621
2 509 323
3 616 496
5 547 072
9
0
0
Betalbar skatt
3 883 598
2 786 134
Skyldig offentlige avgifter
2 212 667
2 600 504
Annen kortsiktig gjeld
4 831 755
5 916 942
8 989 922
11 952 841
Sum kortsiktig gjeld
12 068 344
14 015 912
15 308 892
18 602 837
Sum gjeld
56 380 909
67 659 405
71 979 195
69 961 954
SUM EGENKAPITAL OG GJELD
141 305 747
130 418 947
Tromsø, 27. mars 2014 I styret for Boligbyggelaget Nord
Pål Wilhelmsen Styreleder
Jan Erik Kristoffersen Nestleder
Anne Cathrine Arnesen Styremedlem
Bjørn Vestgøte Styremedlem
Vibeke Ek Styremedlem
Berit I.D. Antonsen Styremedlem
Råger Mathisen Styremedlem (valgt av de ansatte)
Tony Winkler Styremedlem (valgt av de ansatte)
Svein Dalsbø Adm. Direktør
Årsmelding 2013 9
Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskaps lovens bestemmelser, bustadbyggjelagslova og god regnskapsskikkfor små foretak. Datterselskap/tilknyttet selskap Datterselskapet og tilknyttede selskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Over stiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Salgsinntekter Inntektsføring ved salg av varer skjer på leverings tidspunktet. Tilretteleggingsgebyr og markedspakke inntektsføres på oppdragsdato, mens provisjon inntektsføres på akseptdato. Eiendomsmeglingsvirksomheten er regulert i forskrift om eiendomsmegling av 23.11.2007. Etter § 3-8 i forskriften skal selskapet holde betrodde midler (klientmidler) atskilt fra egne midler og andre midler som ikke tilhører klienter. Klientmidler og klient ansvar er ført netto under bankinnskudd og er spesifisert nærmere i note 10. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster somknytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.
10 Årsmelding 2013
Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer, inkludert fordringer på medlemmer, en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede økonomiske levetid dersom de har antatt levetid over 3 år og har en kostpris over kr 15.000. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere. Leasing/leieavtaler Leasing av driftsmidler er kostnadsført. Forskudds betalinger balanseføres som forskuddsbetalt kostnad som fordeles over leasingperioden. Pensjoner Selskapet har forsikrede pensjonsforpliktelser som ikke er balanseført ihht unntaksreglene for små foretak. Skatter Konsernet beskattes etter ordinære regler for aksje selskaper. Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Utsatt skatte fordel er balanseført.
Konsernregnskapet Konsernregnskapet omfatter morselskapet Bolig byggelaget Nord (tidligere navn Tromsø Boligbyggelag) og datterselskapene; BONORD Eiendomsmegling AS, BONORD Utleieboliger AS, HABO Service AS og TBBL Eiendomsutvikling AS. Konsernregnskapet er utarbeidet
som om selskapet var én økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminiert, bortsett fra i de tilfeller vare/tjenesteleveranser er aktivert, se nærmere omtale i note for konsernselskap og aksjer.
Note 2 Andelskapital Andelskapitalen gjenspeiler reelle antall medlemmer pr 31.12 i regnskapsåret. Bustadbyggjelagslova trådte i kraft fra 15. august 2005, og av § 3-1 (3) fremgår at nytegnede andeler etter den dato skal lyde på minst 300 NOK.
Antall medlemmer Pålydende pr. andel Andelskapital
Andel 100 NOK
Andel 300 NOK
Sum
11 520
6 478
17 998
100
300
–
1 152 000
1 943 400
3 095 400
Note 3 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. BONORD Lønnskostnader
KONSERNET
2013
2012
2013
2012
22 737 735
22 544 019
23 262 023
23 119 264
404 200
504 100
473 400
575 700
Arbeidsgiveravgift
2 028 907
1 915 640
2 078 723
1 969 578
Pensjonskostnader
2 508 938
2 737 089
2 511 701
2 761 426
938 249
499 679
951 646
506 755
28 618 029
28 200 527
29 277 493
28 932 723
44
45
46
46
Lønninger Styrehonorar
Andre ytelser Sum Antall ansatte pr 31.12
Antall hele årsverk i mor er lik 41,8 og i konsernet lik 43,8. Det er ikke gitt lån eller ytt sikkerhetsstillelser e.l til ledende personer mv. Styret tar ut honorar. Det finnes ikke faste avtaler om etterlønn/bonus. Ytelser til ledende personer (BONORD) Lønn Andre godtgjørelser
Daglig leder 11 669
Godtgjørelse styreleder
99 600
Honorar til øvrige styremedlemmer Sum
Styret
1 231 426
304 600 1 243 095
404 200
BONORD
KONSERNET
2013
2013
Ordinær revisjon
100 000
137 500
Andre tjenester inkl. teknisk utarbeidelse av årsregnskap
124 700
175 850
Sum kostnadsført
224 700
313 350
Revisor
Beløpet er eksklusiv merverdiavgift.
Årsmelding 2013 11
Note 4 Pensjoner (kun BONORD) Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i denne lov. Selskapet har en pensjonsordning som omfatter alle ansatte (jf note 3) inkl. pensjonister. Pensjonsordningen er delvis organisert gjennom en kollektiv pensjonsforsikring. Ordningene gir rett til definerte fremtidige ytelser. Disse er i hovedsak avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivå ved oppnådd pensjonsalder og størrelsen på ytelsene fra folketrygden. Forpliktelsene er dekket gjennom et forsikringsselskap. I 2007 tegnet selskapet en avtale om innskuddspensjon som dekker alle nyansatte / fremtidige ansatte. Eksisterende ansatte fikk velge om de ønsket å stå i gammel ordning (ytelsespensjon) eller ta overgang til ny ordning. Innskuddspensjonsordningen er å anse som en “spareordning” og er midler som den ansatte selv disponerer over i en bestemt periode etter oppnådd pensjonsalder. Begge ordningene inneholder også uførepensjon. Det er i 2011 tegnet en avtale om supplerende pensjon med daglig leder, og det betales inn til en forsikringsordning i Vital. Ihht. unntaksreglene for små selskap er pensjonsforpliktelsene knyttet til ordningen ikke balanseført, og den årlige pensjonspremien anses som årets pensjonskostnad (jf note 3).
Årets pensjonspremie til kollektiv forsikring (ytelsespensjon)
2013
2012
1 321 444
1 694 654
Administrasjonskostnader (ytelsespensjon)
137 899
126 157
Årets pensjonspremie (innskuddspensjon)
637 296
577 281
Premie AFP-pensjon
372 940
303 105
Periodiseringer eget regnskap Netto pensjonskostnad
39 359
35 892
2 508 938
2 737 089
4,0 %
4,2 %
Økonomiske forutsetninger (ytelsespensjon) Diskonteringsrente Forventet avkastning på pensjonsmidler
4,4 %
4,0 %
Årlig forventet lønnsvekst
3,8 %
3,5 %
Årlig forventet G-regulering
3,5 %
3,3 %
Årlig forventet regulering av pensjoner under utbetaling
0,6 %
0,2 %
10
10
Amortiseringsfaktor (forventet gjenstående tjenestetid)
Note 5 Varige driftsmidler BONORD Anskaffelseskost 01.01. Tilgang kjøpte driftsmidler Avgang
Tomter etc
Bygninger
Maskiner og inventar
Påkostning leide lokaler
Totalt
475 000
6 493 950
1 385 044
-
4 745 316
-
11 714 266
734 498
637 850
2 757 392
–
-
-
-
-
Anskaffelseskost 31.12.
1 860 044
6 493 950
5 479 814
637 850
14 471 658
Akk.avskrivinger 31.12.
–
– 702 886
– 4 707 549
– 81 670
– 5 492 105
1 860 044
5 791 064
772 265
556 180
8 979 553
–
120 000
260 178
81 670
461 848
2%
5 år
5 år
Lineær
Lineær
Balanseført verdi 31.12. Årets ordinære avskrivinger Økonomisk levetid Avskrivningsplan
Tomtens andel av anskaffelseskost forretningsbygg og tomt utgjør kr 475 000, og gjelder eiendom i Harstad. Tilgang tomt gjelder reguleringsplan Øvre kroken, samt arkitekt for påbygging blokk Myrheim. I Tromsø driver BONORD sin virksomhet i leide lokaler. Leieperioden for lokalene utløper 31.12.2023. Påkostninger på leide lokaler avskrives over gjenværende leietid. I Harstad drives virksomheten i eide lokaler.
12 Årsmelding 2013
Note 5 Varige driftsmidler KONSERNET Anskaffelseskost 01.01. Tilgang kjøpte driftsmidler Avgang Anskaffelseskost 31.12.
Tomter etc
Bygninger
Maskiner og inventar
Totalt
634 828
81 361 351
5 206 541
–
87 202 720
734 498
637 850
2 757 392
–
–
– 13 539 277
67 882 961
5 941 039
637 850
76 420 835
– 6 010 074
– 5 060 395
-81 670
– 5 142 065
1 385 044 – 60 887 1 958 985
Akk.avskrivinger 31.12. Akk. frigjøring tilskudd 31.12.
Påkostning leide lokaler
– 13 478 390
–
– 22 342 000
1 958 985
39 530 887
880 644
556 180
42 926 696
Årets ordinære avskrivinger
–
644 008
296 469
81 670
1 022 147
Sum avskrivninger
–
644 008
296 469
81 670
1 022 147
30 år
3 – 5 år
Lineær
Lineær
Balanseført verdi 31.12.
Økonomisk levetid Avskrivningsplan
Avskrives ikke
Avskrives ikke
– 22 342 000
Frigjøring av tilskudd gjelder boligtilskudd fra Husbanken til BONORD utleieboliger AS. Tilskuddet ble nedskrevet med 10 prosent per fullførte 12 måneder fra utbetalingsdato, og ble i sin helhet nedskrevet pr 31.12.2011.
Note 6 Datterselskap BONORD
Type
Kontor
Eierandel
Stemmeandel
BONORD Utleieboliger AS
Datter
Tromsø
100 %
100 %
BONORD Eiendomsmegling AS
Datter
Harstad
100 %
100 %
HABO Service AS
Datter
Harstad
100 %
100 %
TBBL Eiendomsutvikling AS
Datter
Tromsø
100 %
100 %
Det er tatt beslagsforbud i aksjene i TBBL Eiendomsutvikling AS for gjeld som BONORD har pådratt seg for utbetaling av tilskudd fra staten på kr 2 500 000 i 1993. Investeringen i datterselskapene vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet.
Aksjekapital
Balanseført verdi
Egenkapital
Årsresultat
2 200 000
5 279 850
33 059 555
16 991 948
BONORD Eiendomsmegling AS
400 000
465 190
765 608
– 67 030
HABO Service AS
300 000
409 561
553 869
– 72 184
1 000 000
1 331 290
1 361 394
130
–
7 485 891
35 740 426
–
BONORD Utleieboliger AS
TBBL Eiendomsutvikling AS Sum investering i datterselskap
Årsmelding 2013 13
Note 7 Mellomværende med selskap i samme konsern og tilknyttet selskap BONORD Kortsiktige fordringer BONORD Utleieboliger AS
2013
2012
48 009
36 530
259
168 270
HABO Service AS
0
203 750
TBBL Eiendomsutvikling AS
0
8 000
48 268
416 550
2013
2012
BONORD Eiendomsmegling AS
Gjeld TBBL Eiendomsutvikling AS BONORD Utleieboliger AS
25 702 11 060
0
BONORD Eiendomsmegling AS
217 208
180 092
HABO Service AS
143 974
101 902
397 944
281 994
Eierandel
Balanseført verdi
Tomasjord Park AS
50,00 %
100 000
Plussplan AS
50,00 %
50 000
Gammelgård Utbygging AS
50,00 %
100 000
Ruggevik AS
50,00 %
500 000
Boligbyggelagenes Finansieringsforetak AS
10,68 %
6 470 769
Note 8 Tilknyttet selskap, aksjer og andeler andre selskap Selskap
BBL Datakompetanse AS
2 183 008
NBBL Partner AS
950 000
Storbyboliger AS
25 000
Garanti Eiendomsmegling Kalvskinnet AS
40 000 22,00 %
402 500
NBBL (1 andel) Div andre poster overtatt fra HABO (andeler borettslag mv) Sum
100 11 300 10 832 677
Investering i spareprodukt Selskapet har plassert kr 3 000 000 i spareforsikringsproduktet Vital Garanti Kapital (fra desember 2007). Plasseringen har en planlagt løpe tid på 10 år, men hovedstolen kan tas ut når som helst. Avkastningen på plasseringen bokføres i samsvar med årsoppgave (prognose). I tillegg til å være en spareordning, inneholder Vital Garanti Kapital også en nøkkelmannsforsikring. Adm direktør er forsikret og selskapet står som begunstiget.
14 Årsmelding 2013
Note 9 Fordringer og gjeld BONORD
2013
2012
Forskuddsbetalte kostnader
714 708
336 870
Fordringer medlemmer
559 180
695 882
Kortsiktige fordringer
Andre fordringer (påløpte inntekter) Sum
654 212
238 183
1 928 100
1 270 935
7 150 000
7 201 950
Langsiktige fordringer Ansvarlig lån Tomasjord Park AS Ansvarlig lån Garanti Ansvarlig lån Gammelgård Utbygging AS Sum
53 170 350 000 7 553 170
7 201 950
446 382
357 638
Fordringer i tilknyttede borettslag Sum 104 tilknyttede borettslag Kundefordringer Kundefordringer
2 284 253
3 964 792
Avsetning
– 255 000
– 1 005 000
Sum
2 029 253
2 959 792
Annen kortsiktig gjeld Klientkreditorer Påløpne kostnader Skyldige feriepenger Andre kreditorer Sum
41 167
664 465
491 570
328 743
2 483 759
2 553 864
600 000
2 000 000
3 616 496
5 547 072
BONORD 2013
KONSERNET 2013
1 300 400
1 356 861
275 747
275 747
1 576 147
1 632 608
Note 10 Fordringer og gjeld Bundne skattetrekksmidler Garanti ved utleie Sum Avstemming klientmidler/ansvar Klientinnskudd Klientansvar Sum
7 080 456
9 171 578
– 6 578 920
– 9 102 692
501 536
68 886
Differansen skyldes renter pr 31.12 som er overført til klient fra driftskonto ved oppgjør, men blir overført mellom konto året etter. Klientinnskuddet er redusert med klientansvaret og ført netto under bankinnskudd, kontanter mv.
Årsmelding 2013 15
Note 11 Egenkapital BONORD Egenkapital pr. 01.01. Andelskapital nye medlemmer
Andelskapital
Opptjent Egenkapital
Sum Egenkapital
2 920 000
48 439 117
51 359 117
5 135 786
5 135 786
3 095 400
53 574 903
56 670 303
Andelskapital
Opptjent Egenkapital
Sum Egenkapital
2 920 000
59 839 542
62 759 542
175 400
175 400
Årets resultat Egenkapital pr 31.12.
Konsernet Egenkapital pr. 01.01. Fusjon med Harstad Boligbyggelag
0
Egenkapitaleffekt av datterselskap HABO
0
Andelskapital nye medlemmer
175 400
Årets resultat Egenkapital pr 31.12.
3 095 400
175 400 21 988 650
21 988 650
81 829 438
84 924 838
Note 12 Pantestillelser og garantier m.v. BONORD Lønnskostnader
2013
KONSERNET 2012
2013
Pantestillelser Gjeld som er sikret ved pant og lignende
6 299 992
6 649 996
38 075 849
Balanseført verdi av eiendeler pantsatt
8 979 552
6 684 009
42 128 316
Bankgaranti (DnB NOR) for husleie i Nerstranda AS
1 350 000
502 832
Sikkerhet stillet for bankgaranti: Pant i kundefordringer,
6 000 000
6 000 000
811 083
811 083
335 000
0
Garantiforpliktelser som ikke er regnskapsført (BONORD) Garanti for leiekontrakt; Bankgaranti (DnB NOR) for husleie i
pålydende Sikkerhet stillet for bankgaranti: Pant i driftsløsøre, pålydende Kausjonserklæring Låntaker Kalvskinnet AS Rest kausjonsansvar Solidaransvar Selskapet inngår fra og med 2007 i BONORD-konsernets fellesregistrering av merverdiavgift. Alle konsernselskap som inngår i felles registering hefter solidarisk for utestående merverdiavgift i selskaper omfattet av fellesregistrering.
16 Årsmelding 2013
Note 13 Skatt Årets skattekostnad fordeler seg på:
Betalbar skatt Formuesskatt Sum betalbar skatt For mye-/lite avsatt tidligere år Skatteeffekt av konsernbidrag Endring i utsatt skattefordel Endring i utsatt skatt Årets totale skattekostnad
BONORD
KONSERNET
2013
2012
2013
1 774 035
1 717 116
3 654 252
229 346
123 427
229 346
2 003 381
1 840 543
3 883 598
–
– 32
3 839
57 902 236 011
27 944 53 200
236 011
18 978 2 316 272
Beregning av årets skattegrunnlag:
3 980 374 1 893 711
8 131 766
BONORD
Ordinært resultat før skattekostnad Permanente forskjeller
2013
2012
7 452 058
6 410 810
3 760
17 672
Avgitt konsernbidrag til datter
– 206 792
– 45 092
Endring i midlertidige forskjeller
– 913 187
– 250 832
Årets skattegrunnlag
6 335 839
6 132 558
Betalbar skatt, 28%
1 774 035
1 717 116
Oversikt over midlertidige forskjeller:
BONORD
KONSERNET
2013
2012
2013
446 214
281 961
– 421 587
Omløpsmidler
– 247 212
– 997 104
– 247 212
Andre midlertidige forskjeller
– 128 712
– 127 754
23 767 749
–
–
70 290
– 842 897
Forskjeller som utlignes: Anleggsmidler
Fremførbart underskudd Sum midlertidige forskjeller Utsatt skattefordel 28% (i fjor) Utsatt skatt 27%
23 098 950
– 236 011 18 978
6 236 716
Ikke balanseført utsatt skattefordel
Note 14 Prosjekter under utførelse Selskapet har bokført to prosjekter under utførelse. Prosjekt Harstadåsen er bokført med kr 2 545 483. Styret har vurdert at den virkelig verdi av tomten overstiger bokført verdi. Det foreligger en salgskontrakt og tomten blir solgt med gevinst i januar 2014. Prosjekt Gammelgård, er bokført med kr 4 950 000 som er kjøp av en ideell andel av tomt. Det er startet opp med utbygging i området. Byggevirksomheten skjer i et eget selskap; Gammelgård Utbygging AS.
Note 15 Forskning og utvikling Selskapet utviklet i 2012 et vedlikeholdsverktøy for borettslag “Plussplan” i et samarbeid med TOBB. Denne ble bokført med 50% av kostnadene i regnskapet med kr 684 674, og avskrives i takt med salget. Det er mottatt et tilskudd fra Innovasjon Norge med kr 785 000 for dette prosjektet. Avskrivning for 2013 utgjør kr 171 168 og balanseført verdi er kr 510 868 pr 31.12.2013.
Årsmelding 2013 17
18 Ă…rsmelding 2013
Ă…rsmelding 2013 19
Boligbyggelaget Nord – BONORD, er i dag landsdelens største boligbyggelag med mer enn 18 000 medlemmer og kontorer i Tromsø og Harstad. Til sammen forvalter BONORD rundt 10 000 boliger gjennom 270 boligselskaper. Vårt mål er å skape de beste avtalene for våre medlemmer, bygge boliger for disse, og bidra til en trygg og sunn forvaltning og omsetning av boligmassen.
BONORDs visjon er: «VI BYGGER NORD-NORGE» Dette gjør vi gjennom å: • Skape trygge bomiljøer, og felleskap • Bygge gode boliger for folk flest • Ansvarlig boligforvaltning og planlagt vedlikehold • Boligsosialt perspektiv og ansvar • Utvikle organisasjonen med fokus på fremtidens utfordringer • Være langsiktig eiendomsutvikler • Borettslag som attraktiv boform for alle livets faser
Våre verdier er: «Kompetent – Tilstede – Engasjert», som reflekterer hva alle i vår organisasjon skal
20 Årsmelding 2013
Hovedkontor Tromsø
Avdeling Harstad
Tromsø +47 77 60 32 00
Postboks 6156,
Postboks 95,
Harstad +47 77 01 84 60
9291 Tromsø
9481 Harstad
Post @bonord.no
Besøksadresse:
Besøksadresse:
www.bonord.no
Nerstranda senter, 4 etg.
Magnus gate 1
Org.nr. 847 890 622 mva.
LU N D B L A D M E D I A A S – S VA N E G O D K J E N T T R Y K K S A K – 241 762
bestrebe og leve etter både i kontakt med deg som kunde og som medlem.