Ă…rsmelding 2014
Administrasjonens beretning 2014 Nytt godt år for bonord BONORD år preget av høyt tempo og positive interne prosesser. Driftsmessig går BONORDkonsernet svært godt. Rutineendringer og økt samhandling på tvers av avdelingene har bidratt positivt til dette, og er en prosess vi forventer vil bidra ytterligere også i 2015. I tillegg til ordinær drift har laget lansert og lagt flere bygge prosjekter ut for salg i perioden, samt ferdigstilt første byggetrinn i prosjektet Gammelgård borettslag. Dette prosjektet hadde innflytting desember 2014.
Eiendomsmarkedet Markedet var i 2014 på lik linje med 2013 preget av få brukte enheter tilgjengelig til salgs, og totalt sett få nybyggprosjekter som ble realisert. Tromsø opplevde Norges største prisvekst med 16,6% i snitt. BONORD har opplevd stor interesse rundt prosjektene Gammelgård I-III og Sundet 2. Så langt har boligbyggelaget vært eneste aktør i markedet som har lansert prosjekter etter borettslagsmodellen, og i kombinasjon med våre systemer for trygging og sikring, har dette blitt svært positivt mottatt. Selv med et tøft marked med begrenset tilgang på objekter, viser GARANTIkontoret god utvikling, og har solgt 13% flere boliger enn forutgående år. For andre år på rad gjør kontoret seg særlig bemerket nasjonalt med blant annet kåringer som årets beste bruktboligmegler, nest beste nyboligmegler, størst utvikling på salg av andre typer boliger (utenom borettslag), størst omsetning, årets leder og beste kontor i kjeden.
ordinære. Generelt en økende inngang på oppdrag innen prosjekt og byggeledelse. Avdelingen har fortsatt fokuset på BONORDs elektroniske tjenester, og PlussPlan viser en fin økning i antall kunder. Det samme gjelder ESR og Totalforsikringen. Antall skadesaker er nesten halvert i Harstad i 2014, mens Tromsø viser en liten økning.
Forvaltning Forvaltningsporteføljen var ved utgangen av 2014 på 271 boligselskaper. Totalt utgjør den forvaltede boligmassen 9.592 boenheter. Dette er en hyggelig netto økning fra fo rutgående år. Avdelingen har stor fokus på samhandling med BONORDs andre avdelinger, for i større grad enn tidligere synliggjøre bredden og tverrfagligheten i vårt tjenestespekter ovenfor våre eksisterende og potensielt nye kunder. Dette er et arbeid vi i 2014 begynte se resultater av, og forventer i 2015 vil gi ytterligere effekt. Det samme gjelder ansvarliggjøring internt i avdelingen gjennom dedikering av roller med produktansvarlig for en rekke felt.
Foreliggende beretning viser at lagets drift og resultater på de fleste felt er meget gode i 2014.
Medlemsutvikling i 2014 Vi hadde en netto økning av medlemmer på 3,6% i 2014, som brutto utgjør 985. Tallet er høyt og svært positivt. Presset i leiemarkedet og gode medlemskampanjer har bidratt til dette. Vår viktigste fordel forkjøpsretten, ble i tillegg benyttet ved 48% av omsatte enheter hvor denne var utlyst. Dette er en økning på 10% fra foregående år.
Tekniske tjenester og forsikring 2014 var et år på det jevne for teknisk avdeling. Total mengden av oppdrag for IshavsTakst var noe ned fra forutgående år, men dette skyldes i all hovedsak at det i 2013 var en del oppdrag som kan sies å være ekstra
2 Årsmelding 2014
Svein Dalsbø Administrerende direktør Boligbyggelaget Nord
BONORD Teknisk Totalforsikring Ved utgangen av 2014 hadde vi totalt 180 boligselskaper på avtalen for Totalforsikring. 2014 viser en svak økning i antall skader i Tromsø, henholdsvis 81 i 2014 mot 74 i 2013. I Harstad ble skadetallene tilnærmet halvert i 2014 mot forutgående år. Henholdsvis 19 i 2014 mot 36 i 2013. Det er mottatt tilskudd fra skadeforebyggende fond som bl.a. har vært benyttet i forbindelse med fullskala brann øvelse og til vannsjekk i flere borettslag.
Eierskiftekontroll Etterspørselen etter eierskiftekontroll og -rapport ved omsetning av leiligheter er relativt stabil, men viser en positiv utvikling i begge byer. I alt ble det foretatt 275 kontroller i 2014 i Tromsø, og 25 i Harstad. 32 av de 42 tilknyttede borettslagene i Tromsø har vedtatt kontroll ved eierskifte som fast ordning. Tjenesten ble lansert i Harstad i 2013, og ved utgangen av 2014 er 15 kommet med på avtalen.
Prosjekt- og byggeledelse BONORD Teknisk hadde gjennom året flere større prosjek ter i Tromsø hvor man hadde prosjekt- og byggeledelse, herunder Solveien, Granittveien, Solsiden, Slettaelva, Måseveien, Myrheim II og Myrheim III. Det har ikke vært levert tjenester innen prosjekt- og byggeledelse i Harstad i 2014. Feltet er forventet å øke også i Harstad fremover.
PlussPlan og Bevar-HMS BONORDs digitale verktøy viser en positiv utvikling markedsmessig. Plussplan kan vise til 20 nye avtaler i 2014, hvorav 2 i Harstad. Totalt er det nå etablert 30 avtaler for vedlikeholdsplanlegging. Ved utgangen av året var 22 lag i Tromsø og Harstad tilknyttet avtalen om Bevar-HMS. Nytt i 2014 var utviklingen av produktet «Effektivt styrearbeid», som også inkluderer våre elektroniske verktøy, og er tiltenkt de største lagene under forvaltning. Produktet er tenkt lansert i 2015.
IshavsTakst Produktet har hatt en positiv økning i antall oppdrag siden etableringen, og tilgangen er stabil. 115 takster ble utført i 2014 mot 150 i 2013. Nedgangen skyldes i all hovedsak et ekstraordinært år i 2013. I tillegg til taksering gjør IshavsTakst mindre oppdrag innen prosjekt- og byggeledelse, samt er byggelånskontrollør på nybyggprosjekter.
GARANTI Eiendomsmegling Bruktboligmarkedet i Tromsø har gjennom hele året vært preget av «selgers marked». De fleste boligene selges etter første visning. Boligene absorberes etter hvert som de legges ut i markedet, og totalvolumet på antall boliger til salgs forblir rimelig konstant, eller svakt nedadgående. Det ble likevel solgt 13 % flere boliger AV GARANTI i Tromsø i 2014 enn i 2013. Per utgangen av februar 2015 er det 110 bruktboliger for salg i Tromsø. Antall nye boliger for salg er på samme tidspunkt 171 stk. Tromsø hadde i 2014 landets desidert høyeste prisvekst, på hele 16,6 %. Antall omsatte tilslutta borettslagsboliger i 2014 er på nivå med forutgående år, og har gjennom året vist en god prisutvikling.
Boligprosjekter nybygg Prosjekter lagt ut, Gammelgård II og III. Sundets II (Blokk B) har blitt svært positivt mottatt i markedet. Sundets II (Blokk D) ble lagt ut i januar 2015, og er så langt også en suksess. Garanti solgte over dobbelt så mange nye boliger i 2014, som forutgående år. BONORD var i 2014 den eneste aktøren som så langt har satset på borettslagmodellen på nybygg. Som utbygger nyter BONORD stor tillit i markedet, som også reflekteres i antall salg i nybyggprosjektene. Tromsøkontoret markerte seg også i 2014 sterkt i GARANTI-kjedens kåringer. Av kjedens 27 kontorer mottok kontoret heder for «årets beste bruktboligmegler», nest beste «nyboligmegler» i landet, størst utvikling på salg av andre typer boliger (utenom borettslag), størst omsetning på omsetning, «årets leder» og «beste kontor i kjeden». GARANTI i Harstad viser positiv utvikling og solgte i 2014 41 boliger mot 26 i 2013. Fortsatt er totalvolumet for lavt, men markedssituasjonen forventes bedre seg i 2015 bl.a. gjennom nybyggprosjekter og økt satsning innen markedsføring. Markedssituasjonen i Tromsø 2015 forventes å bli rimelig lik 2014, med relativt flere kjøpere enn objekter for salg. Dette tilsier fortsatt prisvekst, men forhåpentligvis noe mer moderat, sett med førstegangskjøpernes øyne. Markedsituasjonen i Harstad forventes å være stabil og tilsvarende 2014.
BONORD Medlemstjenester BONORD hadde ved utgangen av året 18 640 med lemmer, som tilsvarer 3,6% netto økning fra forutgående år. Brutto antall nye medlemmer i 2014 var 985. Vi har også i 2014 en god økning på juniormedlemskap (0-18).
Årsmelding 2014 3
Det har vært gjennomført to større rekrutteringskampan jer med god respons i begge byer. Det jobbes kontinuer lig med å informere om BONORDS medlemsfordeler der den viktigste er forkjøpsretten.
Forkjøpsretten fortsatt viktigst Forkjøpsretten er den del av Medlemsprogrammet som fortsatt benyttes mest. Totalt i Tromsø og Harstad var det utlyst 326 brukte boliger med forkjøpsrett, hvor forkjøps retten ble benyttet for 154 av disse. Dette utgjør 47 % og viser en økning på 9% fra året før. Primært skyldes dette presset i boligmarkedet, spesielt i Tromsø.
BONORDs medlemsfordeler Medlemsprogrammet inneholder et variert utvalg av varer og tjenester. BONORDs medlemmer har tilgang til rabatter og bonus (utvalgte)hos 14 nasjonale og 24 lokale leverandører. Det ble ikke etablert nye lokale avtaler i 2014 med bonus utover eksisterende avtaler. Det jobbes i tillegg aktivt i Harstad med å etablere flere lokale avtaler.
Utleiekontrakter Medlemsavdelingen forvaltet 80 leiekontrakter pr. 31.12. 2014. Av disse er 58 BONORDs egne leiligheter i BONORD Utleieboliger. Resterende leiligheter tilhører et eksternt borettslag, og vil bli faset ut i starten av 2015.
BONORD Forvaltning Forvaltningsporteføljen var ved utgangen av 2014 totalt på 271 boligselskaper. 103 er tilknyttede borettslag, 89 er frittstående borettslag, 69 er boligsameier og 10 andre typer boligselskaper. Totalt utgjør den forvaltede bolig massen 9.592 boenheter. I 2013 ble det ihht strategiplan påbegynt en markedsog salgsorientering av avdelingen. Dette for å sikre at vi til enhver tid er i «takt» med markedet vi skal betjene. Et viktig arbeid fremover blir å ta ytterligere grep for å markedsorientere avdelingen videre. Et viktig redskap i denne sammenheng er kundeundersøkelsen som ble gjennomført for forvaltning i 2014. Utvikling av forvaltningstjenestene dreier seg både om å forbedre og kvalitetssikre allerede eksisterende tjenester, samt i enda større grad få relevante kunder til å benytte seg av produktene til BBL Finans for sikring og trygging, indivi duell nedbetaling (IN) og rådgivning. I 2014 er det tatt betydelige grep for i større grad å tydeliggjøre ansvarsforholdene med hensyn til spesielt fag- og produktansvar i avdelingen. Det er også gjen
4 Årsmelding 2014
nomført kundelønnsomhetsanalyser på kundenivå og på porteføljenivå. Rådgivning og BONORDskolen er satsningsområder for avdelingen. I 2015 vil det bli vektlagt å få etablert et helhetlig konsept for «Effektivt styrearbeid» i boligselskap. BONORDskolen er et viktig tilbud til boligselskapene, og noe vi er alene om å kunne tilby. Deltagelse i begge byer har vært svært gode på de seminarer og kurs som ble avviklet i 2014. Avdelingens fokus på kvalitet og effektivisering sto også i 2014 i sentrum internt. Økt fokus på samhandling mellom avdelingene i BONORD er et prioritert område. Målet med arbeidet er i større grad en tidligere å synlig gjøre bredden og tverrfagligheten i vårt tjenestespekter ovenfor våre eksisterende og potensielt nye kunder. I 2014 har avdelingen vektlagt å få et enda tettere samarbeid med våre samarbeidspartnere. Dette gjelder spesielt innen for bank, forsikring, kabel-TV/Internett og strøm. Stabiliteten har vært god i året som er gått, som også har medført at tilgjengeligheten blant forvaltningskonsu lentene har vært god.
Styrets årsberetning for 2014 BONORD-konsernet og deleide selskap Boligbyggelaget Nord er morselskap i BONORD- konsernet, som i tillegg består av datterselskapene BONORD Eiendomsutvikling AS, BONORD Utleieboliger AS og BONORD Eiendomsmegling AS. I tillegg har BONORD etablert selskapet Tomasjord Park AS, i samarbeid med Peab Bolig AS som har byggetillatelse til 37 leiligheter ved Evjenvegen på Tomasjord. Selskapet har 18 leiligheter under bygging og har i januar 2015 iverksatt salg av 19 leiligheter i siste byggetrinn. Utbyggingsselskapet Gammelgård Utbygging AS som er stiftet i samarbeid med Mæhlen Holding AS er godt i gang med utbygging av 40 leiligheter på Gammelgård, beliggende ca 4 km fra Tromsø sentrum. Finansieringsselskapet BBL Finans AS som er etablert i lag med de øvrige samarbeidspartnerne i Storbybolig, har ved utgangen av 2014 driftet i ca et år. Selskapet har ansvaret for leveranse av sikringsordningen mot husleie tap og forskuttering av felleskostnader for forvaltede lag. I Harstad er utbyggingsselskapet Ruggevik AS etablert i samarbeid med Per Strand Eiendom AS. Selskapet vil bygge ut et tyvetalls rekkehus ikke langt fra sentrum. Boli gene vil bli lagt ut for salg tidlig i 2015. BONORD er også deleier av flere felleseide selskaper innen boligsamvirket, som har til formål å utvikle tjeneste tilbudet til medlemmer og forvaltede lag.
Virksomhetens art BONORDs virksomhet er knyttet til 5 hovedområder: byg ge boliger for medlemmer, forretningsførsel, eiendoms megling, tekniske konsulenttjenester knyttet til vedlikehold og rehabilitering av boligselskaper, samt å skape attrak tive fordeler knyttet til det å være medlem i BONORD.
Drift i bonord BONORD er i dag godt sammensmeltet organisasjon med ny strategiplan vedtatt sommeren 2013. Et hovedtrekk i denne er et fullverdig tjenestespekter for våre medlemmer og forvaltede lag i Tromsø og Harstad, samt en økt satsning på boligbygging. Selskapets ordinære drift viser et driftsresultat på kr 5,6 mill. Resultatet vurderes som tilfredsstillende. Selskapets økonomiske situasjon er meget god, med solid egenkapital og god likviditet.
I driftsåret ble antall medlemmer økt med 3,6 % med lemmer til totalt 18 640 medlemmer. Antall nyinnmeldte var 985 medlemmer. Forvaltningsvirksomheten utgjør 9 592 leiligheter fordelt på 271 boligselskaper ved utgan gen av beretningsåret. BONORDs eiendomsmeglervirksomhet - GARANTI har hatt et meget godt år i 2014. GARANTI Tromsø var også i 2014 markedsleder på salg av tilsluttede borettslags leiligheter i Tromsøområdet. I Harstad foregår meglingen gjennom BONORD Eiendomsmegling AS. Selskapet er deleid med 34% av aksjene av Harstad Sparebank. Styret ser dette som et viktig strategisk grep for å få etablert et fullverdig tjenestetilbud for våre medlemmer i Harstad området. Antall brukte boliger for salg har også i år vært lav i begge markeder. Styret ser det som naturlig at de mange nye bolig prosjekter for salg vil medføre økt til gang på brukte boliger framover. Hammerfest og Omegn Boligbyggelag tok høsten 2014 kontakt for forhandlinger om en mulig fusjon. Det arbeides med sikte på å få saken behandlet i ordinær generalforsamling i begge lag i 2015.
Drift i konsernet I selskapet Bonord Eiendomsutvikling AS har det ikke vært drift i 2014. Bonord Eiendomsutvikling AS hadde et årsunderskudd på kr 45.276,-. BONORD Utleieboliger AS hadde en omsetning på 5 178 444,- og årsoverskuddet etter skatt ble på kr 915 655,-. BONORD Eiendomsmegling AS hadde en omsetning på kr. 1.172.225,- og et årsunderskudd på kr 127.770,-.
Arbeidsmiljø og personale Pr. 31.12.2014 var det i BONORD ansatt 42 personer. Totalt utgjør dette 40,3 årsverk, en reduksjon på 0,8 årsverk fra året før. I konsernet er det totalt ansatt 44 personer, tilsvarende 42,3 årsverk. Andel kvinner i ledende stillinger i BONORD var ved utgangen av året 30%. Det er ingen lønnsforskjeller mellom kjønnene, og fastsettelse av lønn skjer med basis i stillingskategori. BONORDs styre består av 4 kvinner og 4 menn. Styrets leder er mann. Sykefraværet i BONORD var i 2014 på totalt 4,8% , som er en reduksjon på 0,3 prosentpoeng fra 2013. Korttids
Årsmelding 2014 5
fraværet i BONORD er på 2,2%, som ansees som relativt lavt. Bonord har inngått avtale om inkluderende arbeids liv (IA-avtale).
Miljørapportering Som tjenesteytende virksomhet forurenser ikke BONORD det ytre miljø i nevneverdig grad. BONORD er sertifisert som miljøfyrtårn.
Framtidig utvikling BONORD framstår i dag som et solid boligbyggelag med en sterk posisjon i Troms fylke, til nytte for kunder og eiere. Det satses aktivt på nybygging i begge markeder i hovedsak i lag med andre utbyggere/tomteeiere. Erfarin gene tilsier at markedet ønsker en seriøs utbygger som BONORD representerer, og vi har ambisjoner om å være en betydelig aktør på dette feltet fremover. Styret ser med spenning fram til et mulig satsning i Finnmark fylke, som framstår som område med mange muligheter.
Fortsatt drift Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Til grunn for denne antakelsen ligger selskapets ordinære driftssituasjon, egenkapitalsituasjonen, samt budsjett for 2015.
Årsregnskap for 2014 BONORD hadde et årsresultat etter skatt på kr 6 453 792,-. Egenkapitalen var på kr 63 342 295,- eller 85,6% av totalkapitalen. Konsernet hadde et årsresultat etter skatt på kr 7 209 233,-. Egenkapitalen var på kr 92 733 271,- eller 65,0 % av totalkapitalen. Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av selskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat.
Disponering av årsresultat Årsresultat på kr 6 453 792,- foreslås overført til annen egenkapital.
Tromsø, 26. mars 2015 I styret for Boligbyggelaget Nord
6 Årsmelding 2014
Boligbyggelaget nord Resultatregnskap MORSELSKAP 2014
KONSERN
2013
NOTE
DRIFTSINNTEKTER OG D RIFTSKOSTNADER
2014
2013
7 427 231
7 413 000
Medlemsinntekter
7 427 231
7 413 000
9 689 000
8 566 000
Inntekter eiendomsmegling
10 856 725
8 943 161
17 482 000
18 273 133
Inntekter forvaltning
7 774 000
6 336 000
7 915 490
7 862 000
2 313 510
0
14
17 150 241
17 987 133
Inntekter teknisk
7 774 000
6 167 219
Inntekter avdeling Harstad
7 402 257
7 251 809
Gevinst ved salg anleggsmidler
2 613 275
23 845 366
0
0
Leieinntekter
4 697 281
4 359 081
0
0
Annen driftsinntekt
47 674
30 373
52 601 231
48 450 133
Sum driftsinntekter
57 968 684
75 997 142
30 692 126
27 848 561
VAREKOSTNAD 3, 4
473 019
461 848
5
171 168
171 168
15 3
15 664 280
15 578 616
47 000 593
44 060 193
5 600 638
4 389 940
Lønnskostnad Ordinær avskrivning Avskrivning immaterielle eiendeler
0
7 034
32 066 882
28 508 025
1 035 186
1 022 147
171 168
171 168
Annen driftskostnad
17 897 296
18 807 030
Sum driftskostnader
51 170 532
48 515 404
6 798 152
27 481 738
2 569 862
1 619 370
Driftsresultat
FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER 0
Inntekt på invest i datterselskap
1 619 370
2 471 627
2 090 165
Annen finansinntekt
2 471 627
2 812 400
-385 489
-647 417
Annen rentekostnad
-1 165 369
-1 793 092
3 591 004
3 062 118
Netto finansresultat
3 876 120
2 638 678
9 191 642
7 452 058
Ordinært resultat før skattekostnad
10 674 272
30 120 416
2 737 850
2 737 850
6 453 792
5 135 786
0
0
0
0
6 453 792
5 135 786
Annen renteinntekt
0
1 504 866
13
Skattekostnad på ordinært resultat
3 465 039
8 131 766
Ordinært resultat
7 209 233
21 988 650
Ekstraordinær inntekt
0
0
Ekstraordinær kostnad
0
0
7 209 233
21 988 650
7 243 622
21 988 650
-34 389
0
7 209 233
21 988 650
ÅRSRESULTAT OVERFØRINGER
6 453 792
5 135 786
11
Overført til annen egenkapital
0
0
11
Overført til fonds
0
0
11
Minoritetsandel
6 453 792
5 135 786
Sum overføringer
Årsmelding 2014 7
Balanse pr. 31. desember MORSELSKAP 2014
KONSERN
2013
NOTE
EIENDELER
2014
2013
Anleggsmidler Immaterielle eiendeler 510 868
15
0
0
13
339 699
510 868
339 699
Forskning og utvikling Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler
339 699
510 868
0
0
339 699
510 868
44 865 211
41 489 872
1 056 678
1 436 824
45 921 889
42 926 696
0
0
Varige driftsmidler 12 251 488
7 651 108
5
Tomter, bygninger og annen fast eiendom
975 426
1 328 444
5
Driftsløsøre, maskiner og inventar
13 226 914
8 979 552
7 518 942
7 485 891
7 586 500 13 431 961
10 832 677
Sum varige driftsmidler
Finansielle anleggsmidler 6
Investering i datterselskap
0
7
Lån til foretak i samme konsern
7 553 170
9
Lån til tilknyttet selskap
8
Investeringer i aksjer og andeler Obligasjoner og andre fordringer
0
0
7 586 500
7 553 170
13 431 961
10 832 677
0
0
0
0
28 537 403
25 871 738
Sum finansielle anleggsmidler
21 018 461
18 385 847
42 104 016
35 362 158
Sum anleggsmidler
67 280 049
61 823 411
4 950 000
7 495 483
3 266 048
2 222 741
Omløpsmidler 4 950 000
7 495 483
14
3 091 718
2 029 253
9
Kundefordringer
45 706
48 268
7
Fordringer på foretak i samme konsern
742 372
446 382
9
Fordring på borettslag
9
Andre fordringer
2 479 854
2 094 976
Sum fordringer
6 488 274
4 764 099
Investering i spareprodukt
3 674 025
3 619 768
Sum investeringer
3 674 025
3 619 768
60 332 711
63 602 986
Prosjekter under utførelse Fordringer
2 113 022
1 928 100
5 992 818
4 452 003
3 674 025
3 619 768
3 674 025
3 619 768
17 348 908
21 049 783
31 965 751
36 617 037
Sum omløpsmidler
74 069 767
71 979 195
SUM EIENDELER
8 Årsmelding 2014
8
10
Bankinnskudd, kontanter o.l.
0
0
742 372
446 382
75 445 010
79 482 336
142 725 059
141 305 747
Balanse pr. 31. desember MORSELSKAP 2014
KONSERN
2013
NOTE
EGENKAPITAL OG GJELD
2014
2013
Egenkapital Innskutt egenkapital 3 313 600
3 095 400
3 313 600
3 095 400
60 028 695
53 574 903
2,11
Andelskapital
3 313 600
3 095 400
Sum innskutt egenkapital
3 313 600
3 095 400
0
0
89 073 060
81 829 438
Opptjent egenkapital 11
Annen egenkapital
11
Fonds
11
Minoritetsinteresser
346 611
60 028 695
53 574 903
Sum opptjent egenkapital
89 419 671
81 829 438
63 342 295
56 670 303
Sum egenkapital
92 733 271
84 924 838
Utsatt skatt
5 162 808
6 236 716
Sum avsetning for forpliktelser
5 162 808
6 236 716
Gjeld Avsetning for forpliktelser 66 726
18 978
66 726
18 978
13
Annen langsiktig gjeld 0
6 299 992
12
Gjeld til kredittinstitusjoner
31 240 816
38 075 849
0
0
12
Øvrig langsiktig gjeld
0
0
0
6 299 992
Sum langsiktig gjeld
31 240 816
38 075 849
1 730 914
807 480
2 110 566
1 140 324
749 506
397 944
7
Gjeld til selskap i samme konsern
0
0
0
0
9
Gjeld til borettslag
0
0
2 677 877
2 003 381
13
Betalbar skatt
4 538 947
3 883 598
2 592 822
2 164 621
Skyldig offentlige avgifter
2 680 011
2 212 667
Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld
9
2 909 627
3 616 496
10 660 746
8 989 922
Annen kortsiktig gjeld
10 727 472
15 308 892
Sum gjeld
74 069 767
71 979 195
SUM EGENKAPITAL OG GJELD
Sum kortsiktig gjeld
4 258 640
4 831 755
13 588 164
12 068 344
49 991 788
56 380 909
142 725 059
141 305 747
Tromsø, 26. mars 2015 I styret for Boligbyggelaget Nord
Årsmelding 2014 9
Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskaps lovens bestemmelser, bustadbyggjelagslova og god regnskapsskikk for små foretak Datterselskap/tilknyttet selskap Datterselskapet og tilknyttede selskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt ned skrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapi tal, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Salgsinntekter Inntektsføring ved salg av varer skjer på leveringstids punktet. Tilretteleggingsgebyr og markedspakke inntektsføres på oppdragsdato, mens provisjon inntekts føres på akseptdato. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster somknytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men ned skrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.
10 Årsmelding 2014
Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer, inkludert fordringer på medlemmer, en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over drifts midlets forventede økonomiske levetid dersom de har antatt levetid over 3 år og har en kostpris over kr 15.000. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere. Leasing/leieavtaler Leasing av driftsmidler er kostnadsført. Forskudds betalinger balanseføres som forskuddsbetalt kostnad som fordeles over leasingperioden. Pensjoner Selskapet har forsikrede pensjonsforpliktelser som ikke er balanseført ihht unntaksreglene for små foretak. Skatter Konsernet beskattes etter ordinære regler for aksje selskaper. Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Utsatt skatte fordel er balanseført.
Konsernregnskapet Konsernregnskapet omfatter morselskapet Boligbygge laget Nord og datterselskapene; BONORD Utleieboliger AS, BONORD Eiendomsutvikling AS og BONORD Eien domsmegling AS. Konsernregnskapet er utarbeidet som
om selskapet var én økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminiert, bortsett fra i de tilfeller vare/tjenesteleveranser er aktivert, se nærmere omtale i note for konsernselskap og aksjer.
Note 2 Andelskapital Andelskapitalen gjenspeiler reelle antall medlemmer pr 31.12 i regnskapsåret. Bustadbyggjelagslova trådte i kraft fra 15. august 2005, og av § 3-1 (3) fremgår at nytegnede andeler etter den dato skal lyde på minst 300 NOK.
Antall medlemmer Pålydende pr. andel Andelskapital
Andel 100 NOK
Andel 300 NOK
Sum
11 398
7 246
18 644
100
300
-
1 139 800
2 173 800
3 313 600
Note 3 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. BONORD Lønnskostnader Lønninger
KONSERNET
2014
2013
2014
2013
24 479 462
22 737 735
25 664 686
23 262 023
467 300
404 200
515 300
473 400
Arbeidsgiveravgift
Styrehonorar
1 999 873
2 028 907
2 085 161
2 078 723
Pensjonskostnader
3 571 977
2 508 938
3 609 533
2 511 701
173 514
168 781
192 202
182 178
30 692 126
27 848 561
32 066 882
28 508 025
42
44
44
46
Andre ytelser Sum Antall ansatte pr 31.12
Antall hele årsverk i mor er lik 42,3 og i konsernet lik 44,3. Det er ikke gitt lån eller ytt sikkerhetsstillelser e.l til ledende personer mv. Styret tar ut honorar. Det finnes ikke faste avtaler om etterlønn/bonus.
Ytelser til ledende personer (BONORD) Lønn Andre godtgjørelser
Daglig leder
Styret
1 284 336 9 745
Godtgjørelse styreleder
103 500
Honorar til øvrige styremedlemmer
363 800
Sum
Revisor
Ordinær revisjon Andre tjenester inkl. teknisk utarbeidelse av årsregnskap Sum kostnadsført
1 294 081
467 300
BONORD
KONSERNET
2014
2014
223 613
286 351
7 834
61 598
231 447
347 949
Beløpet er eksklusiv et forholdsmessig fradrag for merverdiavgift.
Årsmelding 2014 11
Note 4 Pensjoner (kun BONORD) Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i denne lov. Selskapet har en pensjonsordning som omfatter alle ansatte (jf note 3) inkl. pensjonister. Pensjonsordningen er delvis organisert gjennom en kollektiv pensjonsforsikring. Ordningene gir rett til definerte fremtidige ytelser. Disse er i hovedsak avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivå ved oppnådd pensjonsalder og størrelsen på ytelsene fra folketrygden. Forpliktelsene er dekket gjennom et forsikringsselskap. I 2007 tegnet selskapet en avtale om innskuddspensjon som dekker alle nyansatte/fremtidige ansatte. Eksisterende ansatte fikk velge om de ønsket å stå i gammel ordning (ytelsespensjon) eller ta overgang til ny ordning. Innskuddspensjonsordningen er å anse som en «spareordning» og er midler som den ansatte selv disponerer over i en bestemt periode etter oppnådd pensjonsalder. Begge ordningene inneholder også uførepensjon. Pr 31.12.14 er det 13 ansatte som har ytelsespensjon, resten har innskuddspensjon. Det er i 2011 tegnet en avtale om supplerende pensjon med daglig leder, og det betales inn til en forsikringsordning i Vital. Ihht. unntaksreglene for små selskap er pensjonsforpliktelsene knyttet til ordningen ikke balanseført, og den årlige pensjonspremien anses som årets pensjonskostnad (jf note 3).
Årets pensjonspremie til kollektiv forsikring (ytelsespensjon) Administrasjonskostnader (ytelsespensjon)
2014
2013
2 135 294
1 321 444
175 978
137 899
Årets pensjonspremie (innskuddspensjon)
834 513
637 296
Premie AFP-pensjon
393 039
372 940
Periodiseringer eget regnskap Netto pensjonskostnad
33 153
39 359
3 571 977
2 508 938
2,3 %
4,0 %
Økonomiske forutsetninger (ytelsespensjon) Diskonteringsrente Forventet avkastning på pensjonsmidler
3,2 %
4,4 %
Årlig forventet lønnsvekst
2,8 %
3,8 %
Årlig forventet G-regulering
2,5 %
3,5 %
Årlig forventet regulering av pensjoner under utbetaling
0,0 %
0,6 %
Amortiseringsfaktor (forventet gjenstående tjenestetid)
10
10
Note 5 Varige driftsmidler Tomter etc
Bygninger
Maskiner og inventar
Påkostning leide lokaler
Totalt
Anskaffelseskost 01.01.
1 860 044
6 493 950
5 479 814
637 850
14 471 658
Tilgang kjøpte driftsmidler
4 720 380
-
-
-
-
-
Anskaffelseskost 31.12.
6 580 424
6 493 950
Akk. avskrivinger 31.12.
-
-822 886
Balanseført verdi 31.12.
6 580 424
5 671 064
-
BONORD
Avgang
Årets ordinære avskrivinger Økonomisk levetid Avskrivningsplan
4 720 380 -
-
5 479 814
637 850
19 192 038
-4 932 998
-209 240
-5 965 124
546 816
428 610
13 226 914
120 000
225 450
127 569
473 019
2%
3-5 år
5 år
Lineær
Lineær
Tomtens andel av anskaffelseskost bygninger utgjør kr 475 000, og gjelder eiendom i Harstad. I disse lokaler drives BONORD’s avdelingskon tor Harstad fra. Tilgang tomt gjelder reguleringsplan Øvre kroken og Kanebogen, arkitekt for påbygging blokk Myrheim samt kjøp av tomt i Ruggevik, Harstad. I Tromsø driver BONORD sin virksomhet i leide lokaler. Leieperioden for lokalene utløper 31.12.2023. Påkostninger på leide lokaler avskrives over gjenværende leietid.
12 Årsmelding 2014
Note 5 Varige driftsmidler Tomter etc
Bygninger
Maskiner og inventar
Påkostning leide lokaler
Totalt
Anskaffelseskost 01.01.
1 958 985
67 882 961
5 941 039
637 850
76 420 835
Tilgang kjøpte driftsmidler
4 720 380
KONSERNET
Avgang Anskaffelseskost 31.12.
-690 000 6 679 365
Akk.avskrivinger 31.12. Akk. frigjøring tilskudd 31.12. Balanseført verdi 31.12.
-
4 720 380 -
-690 000
67 192 961
5 941 039
637 850
80 451 215
-6 665 115
-5 312 971
-209 240
-12 187 326
628 068
428 610
-
-22 342 000
6 679 365
38 185 846
-22 342 000 45 921 889
Årets ordinære avskrivinger
-
655 041
252 576
127 569
1 035 186
Sum avskrivninger
-
655 041
252 576
127 569
1 035 186
2%
3-5 år
5 år
-
Lineær
Lineær
Type
Kontor
Eierandel
Stemmeandel
BONORD Eiendomsutvikling AS
Datter
Tromsø
100 %
100 %
BONORD Utleieboliger AS
Datter
Tromsø
100 %
100 %
BONORD Eiendomsmegling AS
Datter
Harstad
66 %
66 %
Økonomisk levetid Avskrivningsplan
-
Note 6 Datterselskap BONORD
Investeringen i datterselskapene vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet.
Aksjekapital
Balanseført verdi
BONORD Eiendomsutvikling AS
1 000 000
1 774 002
1 915 263
-45 276
BONORD Utleieboliger AS
2 200 000
5 279 750
33 975 210
915 655
BONORD Eiendomsmegling AS Sum investering i datterselskap
Egenkapital
Årsresultat
606 000
465 190
1 019 445
-127 163
-
7 518 942
36 909 918
-
Årsmelding 2014 13
Note 7 Mellomværende med selskap i samme konsern og tilknyttet selskap BONORD Kortsiktige fordringer
2014
2013
BONORD Utleieboliger AS
17 932
48 009
BONORD Eiendomsmegling AS
27 774
259
0
0
66 502
0
BONORD Eiendomsutvikling AS Tomasjord Park AS Gammelgård Utbygging AS
1 664 991
0
1 777 199
48 268
2014
2013
733 330
25 702
16 176
11 060
BONORD Eiendomsmegling AS
0
217 208
HABO Service AS (er fusjonert i 2014)
0
143 974
749 506
397 944
Eierandel
Balanseført verdi
Tomasjord Park AS
50,00 %
100 000
Plussplan AS
50,00 %
50 000
Gammelgård Utbygging AS
50,00 %
100 000
Ruggevik AS
50,00 %
500 000
Boligbyggelagenes Finansieringsforetak AS
10,93 %
8 470 769
Gjeld BONORD Eiendomsutvikling AS BONORD Utleieboliger AS
Note 8 Tilknyttet selskap, aksjer og andeler andre selskap Selskap
BBL Datakompetanse AS
2 782 292
NBBL Partner AS
950 000
Storbyboliger AS
25 000
Garanti Eiendomsmegling
40 000
Kalvskinnet AS
22,00 %
402 500
NBBL (1 andel) Diverse andre poster i Harstad (andeler borettslag mv) Sum
100 11 300 13 431 961
Investering i spareprodukt Selskapet har plassert kr 3 000 000 i spareforsikringsproduktet Vital Garanti Kapital (fra desember 2007). Plasseringen har en planlagt løpet id på 10 år, men hovedstolen kan tas ut når som helst. Avkastningen på plasseringen bokføres i samsvar med årsoppgave (prognose). I tillegg til å være en spareordning, inneholder Vital Garanti Kapital også en nøkkelmannsforsikring. Adm direktør er forsikret og selskapet står som begunstiget.
14 Årsmelding 2014
Note 9 Fordringer og gjeld BONORD
2014
2013
Forskuddsbetalte kostnader
570 184
714 708
Fordringer medlemmer
591 787
559 180
Andre fordringer (påløpte inntekter)
951 050
654 212
2 113 021
1 928 100
7 150 000
7 150 000
Kortsiktige fordringer
Sum Langsiktige fordringer Ansvarlig lån Tomasjord Park AS Ansvarlig lån Garanti Ansvarlig lån Gammelgård Utbygging AS Likviditetslån Kalvskinnet AS Sum
53 170
53 170
350 000
350 000
33 330
0
7 586 500
7 553 170
742 372
446 382
3 346 718
2 284 253
Fordringer i tilknyttede borettslag Sum 104 tilknyttede borettslag Kundefordringer Kundefordringer Avsetning Sum
-255 000
-255 000
3 091 718
2 029 253
Avsetning for tap på fordringer inneholder også avsetning for tap på fordringer på medlemmer. Annen kortsiktig gjeld Klientkreditorer
125 235
41 167
Påløpne kostnader
169 834
491 570
2 614 558
2 483 759
0
600 000
2 909 627
3 616 496
BONORD 2014
KONSERNET 2014
1 300 765
1 392 156
Klientinnskudd
34 061 245
34 306 476
Klientansvar
-33 942 509
-34 176 848
118 736
129 628
Skyldige feriepenger Andre kreditorer Sum
Note 10 Fordringer og gjeld Bundne skattetrekksmidler Avstemming klientmidler/ansvar
Sum
Differansen skyldes renter pr 31.12 som er overført til klient fra driftskonto ved oppgjør, men blir overført mellom konto året etter.
Årsmelding 2014 15
Note 11 Egenkapital BONORD
Opptjent
Sum
Egenkapital
Egenkapital
53 574 903
56 670 303
6 453 792
6 453 792
3 313 600
60 028 695
63 342 295
Opptjent
Minoritetsinteresser
Egenkapital
0
84 924 838
381 000
381 000
Andelskapital
Egenkapital pr. 01.01.
3 095 400
Andelskapital nye medlemmer
218 200
Årets resultat Egenkapital pr 31.12.
Konsernet Egenkapital pr. 01.01.
Andelskapital 3 095 400
Egenkapital 81 829 438
Rettet emisjon Bonord Eiendomsmegling AS Andelskapital nye medlemmer
218 200
Årets resultat Egenkapital pr 31.12.
218 200
3 313 600
Sum
218 200 7 243 622
-34 389
7 209 233
89 073 060
346 611
92 733 271
Note 12 Pantestillelser og garantier m.v. BONORD 2014
Pantestillelser
KONSERNET 2013
2014
Gjeld som er sikret ved pant og lignende
-
6 299 992
31 240 816
Balanseført verdi av eiendeler pantsatt
-
8 979 552
32 613 723
Bankgaranti (DnB NOR) for husleie i Nerstranda AS
1 350 000
1 350 000
Sikkerhet stillet for bankgaranti: Pant i kundefordringer, pålydende
6 000 000
6 000 000
811 083
811 083
335 000
335 000
Garantiforpliktelser som ikke er regnskapsført (BONORD) Garanti for leiekontrakt; Bankgaranti (DnB NOR) for husleie i
Sikkerhet stillet for bankgaranti: Pant i driftsløsøre, pålydende Kausjonserklæring Låntaker Kalvskinnet AS Rest kausjonsansvar
Solidaransvar Selskapet inngår fra og med 2007 i BONORD-konsernets fellesregistrering av merverdiavgift. Alle konsernselskap som inngår i fellesregistering hefter solidarisk for utestående merverdiavgift i selskaper omfattet av fellesregistrering.
16 Årsmelding 2014
Note 13 Skatt Årets skattekostnad fordeler seg på:
Betalbar skatt Formuesskatt
BONORD 2014
2013
2014
2 422 236
1 774 035
4 283 306
255 641
229 346
255 641
-
-
2 677 877
2 003 381
4 538 947
12 225
57 902
-
-
236 011
-
47 748
18 978
-1 073 908
2 737 850
2 316 272
3 465 039
For mye-/lite avsatt tidligere år Sum betalbar skatt Skatteeffekt av konsernbidrag Endring i utsatt skattefordel Endring i utsatt skatt Årets totale skattekostnad
KONSERNET
Beregning av årets skattegrunnlag:
BONORD
Ordinært resultat før skattekostnad Permanente forskjeller Avgitt konsernbidrag til datter Endring i midlertidige forskjeller
2014
2013
9 191 641
7 452 058
1 726
3 760
-45 276
-206 792
-176 845
-913 187
Årets skattegrunnlag
8 971 246
6 335 839
Betalbar skatt, 27%
2 422 236
1 774 035
Oversikt over midlertidige forskjeller:
BONORD 2014
KONSERNET 2013
2014
Forskjeller som utlignes: Anleggsmidler
507 728
446 214
349 595
Omløpsmidler
-248 993
-247 212
-248 993
-11 600
-128 712
19 020 912
-
-
247 135
70 290
19 121 514
66 726
18 978
5 162 808
Andre midlertidige forskjeller Fremførbart underskudd Sum midlertidige forskjeller
Utsatt skatt 27%
Note 14 Prosjekter under utførelse Selskapet har bokført ett prosjekt under utførelse ved årsslutt. Prosjekt Harstadåsen ble solgt med gevinst på kr 2 313 510 i januar 2014 Prosjekt Gammelgård, er bokført med kr 4 950 000 som er kjøp av en ideell andel av tomt. Det pågår utbygging i området. Byggevirksom heten skjer i et eget selskap; Gammelgård Utbygging AS.
Note 15 Forskning og utvikling Selskapet utviklet i 2012 et vedlikeholdsverktøy for borettslag “Plussplan” i et samarbeid med TOBB. Denne ble bokført med 50% av kost nadene i regnskapet med kr 684 674, og avskrives i takt med salget. Det er mottatt et tilskudd fra Innovasjon Norge med kr 785 000 for dette prosjektet. Avskrivning for 2014 utgjør kr 171 168 og balanseført verdi er kr 339 699 pr 31.12.2014.
Årsmelding 2014 17
18 Årsmelding 2014
Årsmelding 2014 19
Boligbyggelaget Nord – BONORD, er i dag landsdelens største boligbyggelag med mer enn 18 700 medlemmer og kontorer i Tromsø og Harstad. Til sammen forvalter BONORD rundt 10 000 boliger gjennom 270 boligselskaper. Vårt mål er å skape de beste avtalene for våre medlemmer, bygge boliger for disse, og bidra til en trygg og sunn forvaltning og omsetning av boligmassen.
BONORDs visjon er: «VI BYGGER NORD-NORGE» Dette gjør vi gjennom å: • Skape trygge bomiljøer, og felleskap • Bygge gode boliger for folk flest • Ansvarlig boligforvaltning og planlagt vedlikehold • Boligsosialt perspektiv og ansvar • Utvikle organisasjonen med fokus på fremtidens utfordringer • Være langsiktig eiendomsutvikler • Borettslag som attraktiv boform for alle livets faser
Våre verdier er: «Kompetent – Tilstede – Engasjert», som reflekterer hva alle i vår organisasjon skal bestrebe og leve etter både i kontakt med deg som kunde og som medlem.
20 Årsmelding 2014
Hovedkontor Tromsø
Avdeling Harstad
Tromsø +47 77 60 32 00
Postboks 6156,
Postboks 95,
Harstad +47 77 01 84 60
9291 Tromsø
9481 Harstad
Post @bonord.no
Besøksadresse:
Besøksadresse:
www.bonord.no
Nerstranda senter, 4 etg.
Magnus gate 1
Org.nr. 847 890 622 mva.