Arrea con las arras

Todos los lectores conocen de las arras matrimoniales que, en sus orígenes, significaban que el novio las entregaba a la novia como sello del enlace por lo que, si había una infidelidad, las arras debían ser devueltas. No es sobre arras nupciales de lo que les voy a escribir. O quizás sí… porque al fin y al cabo las arras de las que va este artículo, según el común entendimiento, son la señal económica que se da en garantía de un contrato y el matrimonio, al fin y al cabo, también lo es.

Analizando el ejemplo clásico es práctica común que, quien tiene intención de vender o comprar un inmueble, firme previamente un documento con la otra parte interesada por el que se hace reserva de la propiedad entregándose una cantidad de dinero y estableciendo un tiempo límite durante el que normalmente se deben gestionar una serie de trámites, papeleos, etc a ver si el negocio cuaja. Y en el imaginario colectivo también está aquello de que si alguno decide retirarse del acuerdo se pierde el dinero o se debe devolver duplicado, sin más consecuencias.

Pero la realidad interpretativa de las arras en un documento es realmente endiablada y nuestros tribunales reconocen sin tapujos que es uno de los constantes “caballos de batalla” en la jurisprudencia por la ambigüedad de las fórmulas que se emplean en la redacción del documento. Les aseguro que cuando viene un cliente al despacho a asesorarse por un contrato de arras ya firmado a pelo no puedo evitar cierto escalofrío.

El único artículo que regula las arras en el Código Civil es el 1.454 que dispone que “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”. He visto muchos contratos que se limitan a remitir a este artículo del Código Civil, que regula las llamadas arras penitenciales, como fórmula mágica que lo explica y resuelve todo, cual Bálsamo de Fierabrás. Y es porque parece meridianamente claro ¿verdad?

¿Y si les dijera que este es un solo tipo de arras de los tres que existen? ¿Y si les dijera que son muchos, demasiados, los incautos que firman un documento de arras o señal pensando que pueden bajarse del carro cuando quieran (perdiendo una cantidad de dinero, claro) cuando en realidad ya están suscribiendo un contrato de compraventa en firme?

Como muestra de la gravedad que encierra firmar unas arras sin asesoramiento técnico y de la auténtica escabechina patrimonial -¡y emocional!- que puede llegar a producir, sepan que el Tribunal Supremo, en una sentencia de 17 de octubre de 2018, tuvo que vérselas con un caso donde el “vendedor” reclamaba al “comprador” casi un millón de euros como pago del resto del precio de lo que consideraba una compraventa en firme mientras que el “comprador” entendía que el contrato de arras firmado por ambas partes le permitía desistir y que sólo tenía que dar por perdidos los más de 240.000 € entregados como arras o señal.

El caso llegó a lo más alto habiendo resuelto el juzgado de primera instancia que el contrato era de arras con facultad de desistimiento para el comprador, resolviendo sin embargo la Audiencia Provincial de Córdoba tras el recurso de apelación que presentó el vendedor que de eso nada, que las arras entregadas eran confirmatorias, como parte del precio, de un contrato de compraventa firme, donde no había facultad de desistimiento alguna para el comprador.

Cuando el caso llega en casación al Tribunal Supremo este consideró que, en efecto, la valoración de la Audiencia cordobesa era la correcta y que existía un contrato de compraventa que había que cumplir debiendo el comprador pagar el resto del precio de la compra.

Imagínense los estragos que algo así puede producir si el comprador, para colmo, confiado en que podía abandonar, desistir libremente de la compra de un inmueble por el contrato de arras, ha adquirido ya otra propiedad (porque le gustó más, porque estaba a mejor precio …) y ahora se ve que debe pagar también por la primera. Estos casos han ocurrido.

Y es que los muy estimados lectores de TENERIFE SUR AHORA deben saber que grosso modo y teniendo en cuenta siempre que cada caso se interpreta de modo diferente según se haya redactado el contrato, existen las arras confirmatorias puras, que perfeccionan el contrato base y que vienen casi siempre esbozadas bajo la fórmula de que la cantidad que se entrega en concepto de arras se descontarán en el precio de la compraventa. Se puede entender incluso que el con- trato de compraventa ya se está ejecutando, al margen de que las partes se citen en la notaría para dentro de un tiempo para elevarlo a escritura pública después de solventar algunos trámites y papeleo en general.

Dentro de las confirmatorias hay una especialidad que son las arras confirmatorias penales, entendidas como un acicate para cumplir con las obligaciones del contrato de tal manera que, el que se retrase o no cumpla los acuerdos que se detallen en el documento, se arriesga a perderlas o a devolver esa cantidad doblada, según sea el que compró o vendió, pero la compraven- ta existe y ya está cerrada.

Y en tercer lugar estarían las arras penitenciales, las que la mayoría de los ciudadanos creen que son las únicas que existen, creyendo que les permiten desligarse de una promesa de contrato de compraventa sin mayor consecuencia que perder un dinero.

El Tribunal Supremo lo tiene claro; si el contrato no está bien redactado, la mera mención al artículo 1.454 del Código Civil no significa que cualquiera se pueda descolgar de lo firmado, puesta esta variedad de arras -penitenciales- son de interpretación restrictiva, es decir, no general, por lo que habría sido preciso acreditar, es decir, redactar claramente, que la intención de los contratantes era pactar, sin género de dudas, que las arras firmadas permitían el desistimiento del comprador, lo cual no se deduce del texto de la cláusula del contrato sometida al estudio del Ato Tribunal.

A que ahora a ustedes también les ha dado un escalofrío.

Ya saben, asesórense bien antes de firmar nada.

Grupo De Gobierno De Granadilla De Abona

GRANADILLA DE ABONA

JENNIFER MIRANDA BARRERA

Alcaldesa

ÓSCAR DAVID DELGADO MELO

Primer Teniente de Alcalde y Concejal de Urbanismo, Patrimonio Histórico y Buen Gobierno.

MARCOS ANTONIO RODRÍGUEZ SANTANA

Segunda Teniente de Alcalde y Concejal de Servicios Públicos Municipales y Transición Ecológica

MARÍA BIANCA CERBÁN HERNÁNDEZ

Tercera Teniente de Alcalde y Concejala del Área de Contratación, Empleo y Desarrollo Económico

MARÍA LUZ FERNÁNDEZ MARTÍN

Cuarta Teniente de Alcalde y Concejala del Área de Economía y Hacienda, Turismo Sostenible y Seguridad

JOSÉ ADÁN GARCÍA CASAÑAS

Quinto Teniente de Alcalde y Concejal del Área de Régimen Interno, Educación y Atención Ciudadana

CAROLINA MARCIA BETHENCOURT GONZÁLEZ

Sexta Teniente de Alcalde y Concejala del Área de Bienestar Comunitario, Vivienda, Mayores, Salud y Bienestar Animal

CAÍN FRANCO GÓMEZ

Séptimo Teniente de Alcalde y Concejal del Área de Deportes, Juventud y Movilidad Sostenible

JOSÉ FRANCISCO SOCAS DÍAZ

Octavo Teniente de Alcalde y Concejal de Cultura, Festejos y Participación Ciudadana

ÁNGELA MARÍA VILLALBA LUIS

Concejal Delegada de Educación, Diversidad e Igualdad

CARMEN DOLORES RODRÍGUEZ DE VERA

Concejal Delegada de Bienestar Animal, Seguridad y Movilidad Sostenible

IGNACIO CARMELO MENDOZA MORALES

Concejal Delegada de Participación Ciudadana y Mayores

CELIA NAVIL TRUJILLO CANO

Concejal Delegada de Juventud y Reclamaciones y Sugerencias