EL ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y SU IMPORTANCIA EN EL DESARROLLO INMOBILIARIO

Por:

Luis Pedro Bermejo Quiñonez

lpbermejo@bermejo-bermejo.com

Master en Derecho Internacional de los Impuestos Experiencia en asesoría legal en derecho inmobiliario y ordenamiento territorial.

Elordenamiento territorial en Guatemala debe importarnos a todos, especialmente a los promotores inmobiliarios. Es un tema que poco se discute, sin embargo, representa el pilar del desarrollo futuro de la ciudades en la República de Guatemala. El ordenamiento territorial y la prestación de los servicios públicos locales le fue encomendado a los municipios en el artículo 253 de la Constitución Política de la República de Guatemala, facultándolos a emitir las ordenanzas y reglamentos para el cumplimiento de tan importante funciones; sin embargo, se reguló pobremente su alcance en el Código Municipal, Decreto 12-2001 del Congreso de la República y sus reformas (carencia que también se evidencia en los Códigos anteriores). Un Plan de Ordenamiento Territorial de forma general busca el desarrollo futuro de un territorio de forma planificada y adecuada, generando oportunidades de desarrollo económico y social a todos los habitantes y permitiendo el acceso a los servicios públicos a una población. Para cumplir esas condiciones claves en el desarrollo humano y económico las leyes y normativas deben identificar funciones y obligaciones tanto de los actores públicos como privados en los procesos de urbanización y transformación del suelo.

El Código Municipal obliga a los municipios “a formular y ejecutar planes de ordenamiento territorial y de desarrollo integral de sus municipios, y por consiguiente, les corresponde la función de proyectar, realizar y reglamentar la planeación, proyección, ejecución y control urbanísticos, así como la preservación y mejoramiento del entorno y el ornato” (Art. 142), sin embargo, dicho cuerpo normativo poco aporta a la pregunta: ¿Qué comprende el ordenamiento territorial en Guatemala? ¿Cómo cumple su función pública de ordenamiento territorial un municipio?” Se puede discutir sobre el contenido que tiene el ordenamiento territorial, principalmente analizando derecho extranjero sobre la materia, sin embargo, cómo ha evolucionado su contenido en la legislación municipal guatemalteca es lo que debe ser de interés para toda persona interesada en el desarrollo urbano de una Ciudad

El primer Plan de Ordenamiento Territorial fue aprobado por la Municipalidad de Guatemala en octubre de 2008, entrenado en vigencia en enero de 2009. Su contenido difería de otros cuerpos normativos municipales vigentes (principalmente “Reglamentos de Construcción”), trazando una visión a corto, mediano y largo plazo sobre tres ciclos fundamentales del desarrollo urbanístico:

La distribución de sus potenciales de edificación en “zonas generales” también marco un antes y un después en el desarrollo inmobiliario. Dentro de sus pilares teóricos se encuentra el “Transecto”, el cual básicamente permite mayores potenciales de construcción sobre arterias urbanas de mayor jerarquía que tienen la “posibilidad” de albergar sistemas multimodales de transporte (zonas generales G5, G4 y G3) y restringe el desarrollo sobre suelos de riesgo y ambientalmente valiosos (zona general G0 y G1). De esa cuenta, dicho cuerpo normativo puso la primera piedra en “proyectar” y “planear” el futuro del desarrollo urbano de la ciudad de Guatemala.

No obstante lo anterior, poner en marcha el Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Guatemala no fue ni es tarea fácil; dicho cuerpo normativo ha tenido que sufrir reformas, sin embargo, es indiscutible que dicho cuerpo normativo puso las bases del futuro desarrollo permitiendo que se diera el proceso de densificación de la Ciudad. Se migró de un modelo de desarrollo que principalmente constituía en extenderse a lo largo del horizonte, a un modelo de “Ciudad Compacta y Densificada”. La carencia de nuevo suelo urbanizable en la ciudad de Guatemala demandó que el municipio habilitara y habilite una densificación de sus suelo urbanos con mejor infraestructura de soporte (zona 4, 9,

10, 13, 14 y 15); incentive el desarrollo de sectores céntricos con potencial alto de mejora de su infraestructura o de interés histórico (1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 11, 12 y 19), y promueva que en suelos no urbanizados surja el desarrollo inmobiliario (zona 16, 17 y 18 y 21; inclusive zona 24).

Sin embargo, ¿Qué rol cumple la normativa municipal en el desarrollo inmobiliario de la ciudades? Dependiendo a quién se pregunte y cuál sea su filosofía sobre los derechos de propiedad, se pueden tener distintas respuestas. No obstante, es incuestionable que “en la práctica y en la ciudad de Guatemala” la norma modeló una Ciudad que en el pasado no se ha había previsto, y su desarrollo actual se montó sobre infraestructura de soporte planificada “existente” y “proyectada” administrada por la autoridad pública. Dejando en evidencia que el actuar municipal constituye un “tema” de interés para todos los que quieren “invertir” y “desarrollar” en la Ciudad.

Se hace hincapié a lo anterior, ya que comprender la función pública y el alcance del ordenamiento territorial en la República de Guatemala constituye una de las lecciones que dio la Municipalidad de Guatemala a la colectividad. Haberse atrevido a cambiar el “estatus quo” y las “reglas del juego” fue lo que marcó el cambio para muchos municipios del país, por lo que debe ser de interés de todos los desarrolladores inmobiliarios que otros municipios puedan profundizar sobre su propio desarrollo territorial. La oportunidad de transformación de los territorios es única (el suelo es finito) y no se debe tomar a la ligera ni dejarla al tiempo. No tener un claro panorama de su desarrollo puede truncar su futuro desarrollo. La previsión de infraestructuras y equipamientos en el territorio debe analizarse por todos los municipios con el objeto que esa función pública de ordenar el territorio y de prestar servicios públicos locales pueda cumplirse. Las personas responsables de dichos instrumentos normativos son las autoridades municipales quienes deben conformar equipos técnicos especializados en la disciplina de planificación del territorio (o contratar los servicios profesionales de los que conozcan en la materia), quienes en trabajo conjunto con la ciudadanía tienen la función de definir los objetivos territoriales, sociales, ambientales y económicos que se desean alcanzar.

Hoy en día, es difícil pensar que en el municipio de Guatemala no tenga “sus zonas generales” reguladas (sus reglas del juego), sin embargo, aun quedan muchos municipios que no han trazado su visión a largo plazo, y es de importancia de todos los propietarios, usuarios, vecinos y ciudadanos de la República de Guatemala requieran que todos los municipios inicien su proceso de aprendizaje en el tema; y con fuerza, insten procesos para conocer su territorio, permitiéndoles delinear su desarrollo futuro. Se puede enumerar muchas dificultades que los municipios pueden afrontar al realizar e implementar sus planes de ordenamiento territorial, sin embargo, se listan las siguientes: a)

La falta de un marco jurídico nacional y por tanto local que defina herramientas de gestión del territorio que permita alcanzar los objetivos trazados, b)

La incomprensión por parte de la ciudadanía de la función pública de ordenar el territorio a nivel municipal, metropolitano y nacional, ya que los resulta- dos suelen verse o sentirse a largo plazo, que es donde queda demostrado cómo el ejercicio continuo de acciones planificadas en el territorio generarán una adecuada dotación de los servicios públicos, infraestructura para la productividad y un desarrollo humano para todas las personas, y

La carencia de una base catastral adecuada y demás competencias técnicas necesarias para el correcto estudio del territorio y elaboración de propuestas técnicas con sostenibilidad financiera y territorial para las acciones a corto plazo pero con visión e incidencia a largo plazo.

Sin embargo, las dificultades anteriores se solventan con capacitación y socialización de los beneficios y responsabilidades que tenemos todos los ciudadanos en todos los niveles para superar los retos en la materia. El ordenamiento territorial es un proceso continuo, que demanda espacios de diálogo, que permitan mediar y lograr resolver los conflictos que de manera natural existen en las limitaciones individuales que deben atenderse, buscando el bienestar general en el uso y aprovechamiento del territorio que busca ser ordenado.

La valorización del suelo (esa plusvalía deseada por todos) hoy en día está en manos de los promotores inmobiliarios (especialmente en el interior del país), teniendo sus aciertos y desaciertos, sin embargo, otros Estados Latinoamericanos (Colombia y Brasil) nos han demostrado que a través de procesos de ordenamiento territorial “públicos y privados” profundos han transformado sus territorios, los han vuelto más competitivos y consecuentemente, han mejorado sustancialmente la calidad de vida de sus habitantes, generando un valor agregado incuestionable en todos los suelos urbanos y rurales en donde se han instado dichos procesos.

Haber “aceptado” las reglas del juego puestas por la Municipalidad de Guatemala ha provocado un cambio en el desarrollo inmobiliario de la Ciudad. Dicha aceptación requirió un “pacto social”, pero también requirió de una curva de aprendizaje por parte de la autoridad pública y todos los promotores inmobiliarios. Sin lugar a duda, los planes de ordenamiento territorial a escala local, zonal, interzonal y municipal puede delinear un alentador y futuro desarrollo de los territorios, y para ello, todos los participantes (sector público, propietarios, desarrolladores, constructores y vecinos) deben promover, facilitar y generar las “reglas” que habiliten un ordenado desarrollo, con una visión a mediano y largo plazo, previendo principalmente aquellas infraestructuras de soporte (vías públicas, sistemas de drenajes y alcantarillado, colectores, plantas de tratamiento, parques) y servicios públicos (electricidad, transporte público y agua) que permitan un adecuado desenvolvimiento de cada uno de los actores del desarrollo inmobiliario y que genere una mejor calidad de vida para todos y un mejor escenario de desarrollo urbano y territorial para el país.