NEGOCIACION DE BIENES CON EL ESTADO
CONTENIDO 1.La Propiedad Privada y su función social. 2.Adquisición de Bienes Inmuebles por parte del Estado. 3.Aspectos Económicos de la Expropiación y de la Negociación de Bienes con el Estado. 4.Afectación de Bienes Inmuebles a causa de obra pública o por Protección Ambiental. 5.Tasación de Perjuicios a Bienes Afectados a causa de Obra Pública
1. La Propiedad Privada y su Funci贸n Social.
LA FUNCION SOCIAL DE LA PROPIEDAD La función social es una de las limitaciones que tiene la propiedad, fue planteada por el jurisconsulto Francés León Duguit considerado como uno de los grandes maestros del derecho en su obra "Las transformaciones Generales del Derecho". En nuestra constitución está contemplada en el artículo 58 “Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o social.
La propiedad es una función social que implica obligaciones. Como tal, le es inherente una función ecológica. El Estado protegerá y promoverá las formas asociativas y solidarias de propiedad. Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa. Esta se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contenciosa - administrativa, incluso respecto del precio”.
Es decir que podríamos resumir los elementos del artículo 58 de la Constitución, así:
a) La garantía de la propiedad privada y los demás derechos adquiridos. b) La protección y promoción de formas asociativas y solidarias de propiedad. c) El reconocimiento del carácter limitable de la propiedad. d) Las condiciones de prevalecencia del interés público sobre el interés privado.
e) El señalamiento de su función social y ecológica. f) Las modalidades y los requisitos de la expropiación. La idea principal consiste en que una persona es dueña de algo, pero ese algo debe estar al servicio de los intereses generales de la nación, la salud pública, el patrimonio ambiental, la tranquilidad privada y la comunidad donde pertenece. Un bien inmueble presta una función social porque sirve para desarrollar la vida de las personas que habitan en él, también al existir genera una serie de obligaciones, como la de pagar impuestos para contribuir con la marcha de la vida nacional.
La Corte Constitucional ha definido la expropiación así: “COMO UNA OPERACIÓN DE DERECHO PÚBLICO POR LA CUAL EL ESTADO OBLIGA A UN PARTICULAR A CUMPLIR LA TRADICION DEL DOMINIO PRIVADO AL DOMINIO PÚBLICO DE UN BIEN, EN BENEFICIO DE LA COMUNIDAD Y MEDIANTE UNA INDEMNIZACION PREVIA” A través de este mecanismo “La Expropiación” el Estado hace efectivo el principio de la función social de la propiedad y por este camino obtiene que el interés particular ceda no solamente ante la utilidad que pueda reportar el Estado (indemnización), sino también ante los beneficios que se invocan en favor de la sociedad.
2. Adquisición de Bienes Inmuebles por parte del Estado • Declaratoria de Utilidad Pública. ● Enajenación Voluntaria o Negociación Directa. ● Expropiación por la Vía Judicial. • Expropiación por la Vía Administrativa.
DECLARATORIA DE UTILIDAD PÚBLICA Los artículos 10 de la Ley 9 de 1989 y 58 de la Ley 388 de 1997, determinan bajo que circunstancia el Estado puede declarar de utilidad pública o interés social la adquisición de inmuebles para destinarlos a una serie de fines públicos. Cuando un bien ha sido declarado como de utilidad pública o interés social por la autoridad competente, significa que ha sido afectado por el Estado para la realización de una obra o proyecto de interés general para la comunidad, como por ejemplo lo sería, para adelantar proyectos de construcción de infraestructura social, vial, de transporte masivo, de seguridad ciudadana, de preservación ambiental entre otros.
Al declararse un predio de utilidad pública autoriza al Estado para adquirir dicho inmueble, lo cual deberá hacer: -Por Enajenación Voluntaria o Negociación Directa. -Por Expropiación Judicial. -Por Expropiación Administrativa.
ENAJENACIÓN VOLUNTARIA O NEGOCIACION DIRECTA CARTA DE CITACIÓN OFERTA DE COMPRA NOTIFICACION PERSONAL 5 días hábiles
NOTIFICACIÓN POR EDICTO 10 días hábiles
INSCRIPCION OFICINA REGISTRO 5 días siguientes a notificación PROMESA Y/O ESCRITURA PÚBLICA 30 días hábiles
RESOLUCIÓN EXPROPIACIÓN Al 31 hábil después de la notificación de la Oferta de Compra
NEGOCIACION DIRECTA Contenido:
Carta de citación
Se debe informar que el objeto de la citación es la notificación de la Oferta de Compra. Se debe enviar por correo certificado a todas las direcciones del propietario.
Notificación de la Oferta de Compra
Puede ser notificación personal o notificación por edicto.
Notificación de la Oferta de Compra
Oferta de Compra
La notificación personal se realiza dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al envío de la carta de citación, de no efectuarse la notificación personal se procede a realizarla por edicto dentro de los diez (10) días hábiles siguientes al vencimiento del término para la notificación personal. La Oferta de compra se entrega en el momento de la notificación.
Oferta de Compra
El documento de la Oferta de Compra contiene: - Transcripción de Normas - Identificación del Inmueble -
Precio = Avalúo Comercial
• La oferta de compra no tiene recurso de reposición, pero se acostumbra dar un término de cinco (5) días hábiles al propietario para aceptar o no la oferta de compra. • Según la norma (Ley 9 de 1989) la oferta de compra debe ir acompañada de la certificación de uso del suelo del inmueble a adquirir.
Oferta de Compra
• Al propietario se le entrega el original del documento de la oferta de compra, copia del avalúo comercial y copia de las normas legales.
Inscripción de la Oferta de Compra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos
Se debe hacer la inscripción de la oferta en la Oficina de Registro dentro de los 5 días siguientes a la notificación.
Inscripción de la Oferta de Compra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos
Si la notificación fue personal se envía a la oficina de Registro el documento con la oferta para que se inscriba en el folio y si la notificación fue por edicto se debe adjuntar al documento de la oferta el documento donde conste la notificación por edicto. Efectos del Registro de la Oferta de Compra •El inmueble queda fuera del comercio. •No se le otorgan licencia de construcción
Inscripción de la Oferta de Compra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos
El propietario acepta o no la oferta de compra
• No se le otorga licencia de urbanización. • No se otorgan permisos de funcionamiento a nuevos establecimientos. • Si el propietario acepta la oferta de compra se firma la promesa de compraventa o según el caso escritura pública. • Si el propietario no acepta la oferta de compra empiezan a correr los 30 días hábiles a partir de la notificación para decretar la resolución de expropiación.
EXPROPIACION POR LA VÍA JUDICIAL RESOLUCION EXPROPIACION CARTA DE CITACIÓN NOTIFICACION PERSONAL 5 días hábiles
NOTIFICACIÓN POR EDICTO 10 días hábiles
RECURSO DE REPOSICIÓN 10 días hábiles DECISIÓN DEL RECURSO 15 días hábiles DEMANDA JUDICIAL Entidad Pública
DEMANDA CONTENCIOSA Afectado: 4 meses
RESOLUCION DE EXPROPIACION
Carta de citación
Contenido: En la carta de citación se informa al propietario que debe presentarse para la notificación de la Resolución de Expropiación. Se debe enviar por correo certificado a todas las direcciones del propietario.
Notificación de la Resolución de Expropiación
Puede ser notificación personal o notificación por edicto.
Notificación de la Resolución de Expropiación
Resolución de Expropiación
La notificación personal se realiza dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al envío de la carta de citación, de no efectuarse la notificación personal se procede a realizarla por edicto dentro de los diez (10) días hábiles siguientes al vencimiento del término para la notificación personal. La Resolución de Expropiación se entrega en el momento de la notificación.
La Resolución de Expropiación contiene:
Resolución de Expropiación
- Los Considerandos: En los cuales se enuncian los antecedentes que llevaron a decretar la resolución de expropiación - La Parte Resolutiva: En la cual se ordena por motivo de utilidad pública iniciar el trámite judicial de expropiación del inmueble. Así mismo: • Se describe el inmueble. • Se manifiesta para cual Proyecto se requiere adquirir el inmueble.
Resolución de Expropiación
Recurso se Reposición
•Se informa que la resolución se debe notificar. •Igualmente se manifiesta que la Resolución de Expropiación tiene el recurso de reposición, el cual se debe presentar dentro de los 10 días hábiles siguientes a la notificación, sin importar si fue personal o por edicto. Si el propietario interpone recurso de reposición la entidad pública tiene 15 días hábiles para resolverlo.
Recurso de Reposición
Demanda de Expropiación
La decisión del recurso se notifica al propietario en forma personal o por edicto, quedando así ejecutoriada la resolución de expropiación.
La demanda debe ser presentada por el representante legal de la entidad a través de abogado titulado e inscrito ante el juez competente dentro de los 2 meses siguientes a la fecha en la cual quede en firme la resolución que ordene la expropiación.
DEMANDA DE EXPROPIACIÓN AUTO ADMISORIO NOTIFICACION PERSONAL TRASLADO A LA PARTE DEMANDADA SENTENCIA AVALÚO PAGO ENTREGA
LA DEMANDA
Si bien el proceso de la demanda judicial tiene la secuencia presentada en la diapositiva anterior, se debe tener presente que dentro de la misma existe la posibilidad de solicitar la entrega anticipada del inmueble, la cual se debe hacer en la presentaci贸n de la demanda. Para la entrega anticipada del inmueble el demandante debe consignar a 贸rdenes del juzgado el 50% del aval煤o comercial.
En el auto admisorio de la demanda el Juez:
AUTO ADMISORIO
Libra oficio al Registrador para que haga la inscripción de la demanda en el folio de matrícula inmobiliaria. Acepta o niega la anticipada del inmueble.
entrega
LA SENTENCIA
En la sentencia que decreta la expropiación el Juez ordena cancelar los gravámenes, embargos e inscripciones que recaigan sobre el inmueble a adquirir. Una vez dictada la sentencia que decreta la expropiación, el juez procede a designar perito para que avalúe el inmueble y avalúe el valor de las indemnizaciones (daño emergente y lucro cesante)
EL AVALUO
La intervención del perito no se limita a avaluar el bien desde el punto de vista de su estimación comercial, sino que además debe tener en cuenta las otras indemnizaciones que pretenden garantizar a los lesionados con la expropiación, los perjuicios provenientes tanto del daño emergente como del lucro cesante.
Una vez en firme el avalúo el demandante consigna el valor de las indemnizaciones y: Se le entregan por medio de Acta al demandante los bienes expropiados. PAGO DE INDEMNIZACIONES Se registra la sentencia y el acta de Y ENTREGA DEL INMUEBLE
entrega en la Oficina de Registro, para que sirva de título de dominio al demandante.
Si hay un tercero que se oponga a la diligencia de entrega, la entrega siempre se efectuará, pero el tercero puede presentarse dentro de los 10 día siguientes al proceso a través de un incidente para que se decida si le asiste o no el derecho alegado.
PAGO DE INDEMNIZACIONES Y ENTREGA DE INMUEBLE
Registradas la sentencia y el acta se entrega a los interesados su respectiva indemnización
EXPROPIACION ADMINISTRATIVA CARTA DE CITACIÓN ACTO ADMINISTRATIVO OFERTA DE COMPRA NOTIFICACION PERSONAL 5 días hábiles
NOTIFICACIÓN POR EDICTO 10 días hábiles
INSCRIPCION OFICINA REGISTRO 5 días siguientes a notificación NEGOCIACION DIRECTA PROMESA Y/O ESCRITURA PÚBLICA 30 días hábiles
ACTO ADMINISTRATIVO DE EXPROPIACIÓN Al 31 día hábil siguiente de terminarse la etapa negociación directa
PAGO DE INDEMNIZACIONES Y ENTREGA DEL INMUEBLE
Carta de citación
Se debe informar que el objeto de la citación es la notificación del acto administrativo que determina el carácter administrativo de la expropiación y contiene la Oferta de Compra. Se debe enviar por correo certificado a todas las direcciones del propietario.
Notificación
Puede ser notificación personal o notificación por edicto.
Notificación
Oferta de Compra
La notificación personal se realiza dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al envío de la carta de citación, de no efectuarse la notificación personal se procede a realizarla por edicto dentro de los diez (10) días hábiles siguientes al vencimiento del término para la notificación personal. La Oferta de compra se entrega en el momento de la notificación.
El documento de la Oferta de Compra contiene:
Oferta de Compra
- Transcripción de Normas - Identificación del Inmueble -
Precio = Avalúo Comercial
• Al propietario se le entrega el original del documento de la oferta de compra, copia del avalúo comercial y copia de las normas legales.
Inscripción de la Oferta de Compra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos
Se debe hacer la inscripción de la oferta en la Oficina de Registro dentro de los 5 días siguientes a la notificación. Si la notificación fue personal se envía a la oficina de Registro el documento con la oferta para que se inscriba en el folio y si la notificación fue por edicto se debe adjuntar al documento de la oferta el documento donde conste la notificación por edicto.
Inscripción de la Oferta de Compra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos
Efectos del Registro de la Oferta de Compra •El inmueble queda fuera del comercio. •No se le otorga licencia de construcción. • No se otorgan permisos de funcionamiento a nuevos establecimientos. • No se le otorga licencia de urbanización.
El propietario acepta o no la negociación directa
• Si el propietario acepta la oferta de compra se firma la promesa de compraventa o según el caso escritura pública. • Si el propietario no acepta la oferta de compra empiezan a correr los 30 días hábiles a partir de la notificación para expedir el segundo acto administrativo en el que se dispone la expropiación administrativa propiamente dicha.
ACTO ADMINISTRATIVO QUE DECLARA LA EXPROPIACION
Este acto debe contener: • Identificación del bien inmueble. • El valor del precio indemnizatorio y la forma de pago. • La destinación del inmueble expropiado de acuerdo con los motivos de la utilidad pública. • Orden de inscripción en la oficina de registro para hacer traslado del inmueble a la entidad expropiante.
ACTO ADMINISTRATIVO QUE DECLARA LA EXPROPIACION
• La orden de notificación a los propietarios, indicando que este acto administrativo solo tiene recurso de reposición, a partir de la notificación. Efectos de la decisión de Expropiación: Traslado del derecho de propiedad a la entidad expropiante, a través del registro de la decisión en la oficina de registro, previo pago del valor de la indemnización.
ACTO ADMINISTRATIVO QUE DECLARA LA EXPROPIACION
Entrega material del inmueble, sin necesidad de intervención judicial. Para este efecto la entidad expropiante podrá acudir a las autoridades de policía si es necesario. El no pago del valor del precio indemnizatorio en los términos señalados por la norma deja sin efecto el acto administrativo que declara la expropiación y la entidad deberá surtir nuevamente todo el trámite expropiatorio.
ACTO ADMINISTRATIVO QUE DECLARA LA EXPROPIACION
La entidad tiene un término máximo de 3 años a partir de la fecha de inscripción en la oficina de registro para utilizar el inmueble de acuerdo a los motivos de utilidad pública que hayan sido invocados, de no ocurrir así la persona expropiada puede iniciar un proceso para recuperar la titularidad del bien.
ACTO ADMINISTRATIVO QUE DECLARA LA EXPROPIACION
El propietario expropiado dispondrá hasta 4 meses calendario para iniciar una acción contencioso administrativa de nulidad y restablecimiento del derecho lesionado o para controvertir el precio indemnizatorio reconocido.
ANALISIS DE LAS DIFERENCIAS EN LA ENAJENACIÓN POR MOTIVOS DE UTILIDAD PÚBLICA E INTERES SOCIAL
DIFERENCIAS Expropiación Judicial
Expropiación Administrativa
La indemnización decretada por juez comprende tanto el daño emergente como el lucro cesante. (daño emergente incluye el avalúo comercial del inmueble.
La indemnización tiene en cuenta solo el valor del avalúo comercial. El expropiado para que se le reconozca una indemnización justa debe recurrir al proceso contencioso administrativo.
La etapa de negociación la realiza la entidad y la etapa expropiatoria es competencia del juez civil del circuito.
La entidad adelanta tanto la etapa de negociación directa como la etapa expropiatoria.
DIFERENCIAS Expropiación Judicial
Expropiación Administrativa
La etapa de negociación se llama enajenación voluntaria.
La etapa de negociación se llama negociación directa.
El juez entrega saneado el inmueble, (es decir libre de hipotecas, embargos, valorizaciones entre otros) a la entidad expropiante.
La entidad expropiante recibe el bien inmueble con los gravámenes que recaigan sobre él al momento de la expropiación.
3. ASPECTOS ECONÓMICOS DE LA EXPROPIACIÓN Y DE LA NEGOCIACIÓN DE BIENES CON EL ESTADO • Sentencia C. C. # 476-07. Su interpretación y alcances. • Reconocimiento de perjuicios. • Valor comercial de los bienes vs. Valores de reposición. • Perjuicios causados a establecimientos de comercio. • Perjuicios causados a arrendatarios.
SENTENCIA C.C. # 476-07. SU INTERPRETACION Y ALCANCES Colombia es un País bastante avanzado en materia legislativa, pero lamentablemente tenemos dos problemas: el primero, que no conocemos las leyes y el segundo, que no exigimos la aplicación de las mismas, es decir, que no reclamamos los derechos que las leyes nos otorgan. Un claro ejemplo de la afirmación anterior, es la forma como elaboran los avalúos para negociaciones con el Estado, las Oficinas de Catastro, las Lonjas de Propiedad Raíz y las Asociaciones Profesionales habilitadas para realizar estas tasaciones. Avalúos que por supuesto han sido solicitados por entidades públicas de una manera incompleta e imprecisa.
Si a estos avalúos mal solicitados y por ende mal realizados, le sumamos la falta de conocimiento por parte de los propietarios acerca de los derechos que les otorga la Ley, tendremos unos propietarios que después de estas negociaciones quedan en condiciones inferiores con respecto a las que tenían antes de dicha operación comercial, lo cual va totalmente en contra de lo consagrado en la Ley 388 de 1989, Ley por la cual se modifica la Ley 9ª de 1989, y la Ley 3ª de 1991.
Estudiemos un poco estas Leyes para determinar por qué se presenta esta situación: El artículo 61 de la Ley 388 de 1989 establece que “… El precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las Lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el Decreto Ley 2150 de 1995, de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avalúos expida el gobierno”… Hasta aquí todo da a entender que el valor a reconocer al propietario se reduce exclusivamente al valor comercial del inmueble. De hecho, así se han venido realizando los avalúos por parte de las oficinas de catastro, Lonjas y asociaciones profesionales que realizan estas valoraciones.
Pero si la negociación no se concreta dentro de los términos fijados por la Ley, se debe proceder a iniciar el trámite de expropiación, bien sea por la vía Judicial o por la vía Administrativa y en esta etapa de la negociación se deben aplicar los artículos 67 y 62 de la Ley 388. El artículo 67 de la Ley 388, que trata sobre la expropiación por vía Administrativa, contempla que “…En el mismo acto que determine el carácter administrativo de la expropiación, se deberá indicar el valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios, el cual será igual al avalúo comercial que se utiliza para los efectos previstos en el artículo 61 de la presente ley”… Todo parece continuar igual, pero.
Ahora bien. El numeral 6º del artículo 62 de la Ley 388 reza lo siguiente: “La indemnización que decretare el juez (en el caso de que la expropiación se tramite por la vía judicial) comprenderá el daño emergente y el lucro cesante. El daño emergente incluirá el valor del inmueble expropiado, para el cual el juez tendrá en cuenta el avalúo comercial elaborado de conformidad con lo aquí previsto”. Si se lee con detenimiento el contenido de este numeral del artículo 62, se puede concluir que la intención del legislador es indicar que el valor del monto a indemnizar debe abarcar algo más que el simple valor comercial del bien inmueble y que el espíritu de la ley es que se indemnice al ciudadano con un valor que le compense en forma justa la totalidad de los daños ocasionados, incluyendo, tanto el daño emergente (disminución o merma en el patrimonio) como el lucro cesante (ingresos dejados de percibir).
El concepto va mucho más allá del mero valor del bien inmueble, como se ha venido predicando equivocadamente hasta hoy por parte de quienes elaboran los avalúos y por parte de las dependencias del Estado que los solicitan. Es apenas sensato pensar que si el fallo del juez (que ocurre en caso de que por alguna razón no se llegue a un acuerdo en la etapa de negociación directa y se opte por la expropiación por la vía Judicial) tiene cobertura para la tasación y pago al ciudadano tanto del daño emergente y del lucro cesante, es obvio que en la etapa de negociación directa y en el caso de la expropiación por la vía Administrativa, se debe hablar en los mismos términos, reconociendo al propietario (vendedor forzado) cobertura sobre daño emergente y lucro cesante.
No admitirlo sería simplemente premiar a quien se hace llevar a un proceso de expropiación judicial, desmotivando la negociación en la denominada “etapa de negociación directa”, cuando dentro del proceso de adquisición se ha optado por expropiación vía judicial. Esta conducta estaría totalmente en contravía del sentido que tiene nuestra legislación, cual es de facilitar las negociaciones directas, evitando que a juzgados y tribunales llegue un mayor número de demandas y reclamos.
No se entiende porqué entonces en los avalúos que se solicitan y se practican por parte de los Catastros Municipales, las Lonjas de Propiedad Raíz y las asociaciones profesionales, solo versan sobre el valor del terreno, más el valor depreciado de las construcciones. Se ignora olímpicamente el resto de perjuicios que con claridad meridiana permite concluir el análisis de estos artículos de la ley 388 de 1997 y se causa con lo anterior un gran perjuicio al ciudadano, ignorando los principios constitucionales de igualdad del ciudadano ante la ley, y del reparto equitativo de cargas y beneficios. Si se validara esta teoría, se aceptaría y patrocinaría el hecho de que la expropiación por vía administrativa, instrumento definido única y exclusivamente para agilizar la adquisición de inmuebles que se requieren con prontitud, según las condiciones de urgencia previstas por el legislador, vulnera de manera injusta y directa los derechos de los propietarios.
Referente al tema antes expuesto, el ciudadano Paúl Lehoucq Montoya solicita a la Corte Constitucional la declaratoria de inexequibilidad de las expresiones “se deberá indicar el valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios, el cual será igual al avalúo comercial que se utiliza para los efectos previstos en el artículo 61 de la presente ley” contenidas en el artículo 67 de la ley 388 de 1997. La corte constitucional resuelve dicha demanda mediante la Sentencia C-476 de 2007, en cuyos considerandos se encuentran argumentos de gran importancia y que deben ser tenidos en cuenta en el momento de realizar los avalúos, cuyo fin sea la negociación por motivo de utilidad pública. Veamos:
La Corte solicita concepto a la Procuraduría General de la Nación, organismo que expresa que “…Para el Ministerio Público, no resulta ajustado al ordenamiento superior, que en todos los casos, el valor de la indemnización de la expropiación administrativa se limite al avalúo comercial del inmueble como en su criterio se establece en el artículo 67 de la Ley 388 de 1997”...
Continúa el concepto de la Procuraduría diciendo: “ Así las cosas, el Ministerio Público, solicita a la Corte Constitucional declarar la EXEQUIBILIDAD del inciso primero del artículo 67 de la Ley 388 de 1997, en lo acusado, pero bajo el entendido que: “en la fijación del precio de la indemnización además del avalúo comercial, que está comprendido en el daño emergente, debe contener los daños y perjuicios sufridos por el afectado por el hecho de la expropiación, cuando dicha propiedad estuviere cumpliendo la función social y además debe consultar la especial protección constitucional del bien o del afectado, de conformidad con los lineamientos sentados al respecto en la sentencia de la Corte Constitucional C-1074 de 2002.” Este concepto es acogido por la Corte Constitucional en los considerandos de la sentencia.
En otro de los considerandos de la Corte Constitucional, se expresa lo siguiente: “…Pero ese daño legítimo debe en principio ser indemnizado (...), porque la persona expropiada no tiene por qué soportar una carga específica que debe asumir toda la sociedad, en razón del principio de igualdad de todos ante las cargas públicas, cuyo fundamento es el derecho de igualdad establecido en el artículo 13 de la Carta. Esto explica entonces que el ordenamiento superior haya consagrado el derecho a la indemnización reparatoria en cabeza del afectado…”
...Por todo lo anterior, es evidente que la indemnización prevista por el artículo 58 de la Constitución es reparatoria (...), ya que ella debe comprender el daño emergente y el lucro cesante que hayan sido causados al propietario cuyo bien ha sido expropiado. Y en caso de que no haya forma de comprobar el lucro cesante, se puede indemnizar con base en el valor del bien y el interés causado entre la fecha de entrega del mismo y la entrega de la indemnización… De lo anterior surge una conclusión clara: que la indemnización no se puede limitar solamente al precio del bien expropiado. Si bien la jurisprudencia reconoce que el particular también sufre daños adicionales a la pérdida patrimonial del inmueble, el cálculo del resarcimiento que deba recibir el particular, no se limita a considerar el valor comercial del bien, sino que debe abarcar los daños y perjuicios sufridos por el afectado, a causa de la expropiación”
No puede afirmarse entonces que, en el caso de la expropiación por vía administrativa, el único valor que puede tomarse en cuenta por la administración para efectos de determinar ell precio indemnizatorio que se pagará a los propietarios del bien expropiado, sea meramente el avalúo comercial. Continúa la Honorable Corte Constitucional con interesantes apreciaciones que resaltan el real espíritu con el cual se deben valorar los bienes inmuebles sometidos a procesos de negociación directa con miras a expropiación por la vía administrativa:
“De lo anterior se desprende claramente que contrario a lo afirmado por el actor y por el señor Procurador, del texto de las disposiciones acusadas - examinadas de manera sistemática dentro del contexto del capítulo VIII de la Ley 388 de 1997 del que hace parte - no se desprende que con las mismas se haya determinado por el Legislador que en el caso de la expropiación por vía administrativa, el precio indemnizatorio que se pagará será únicamente “el avalúo comercial.”
Esta afirmación es absolutamente clara y categórica y resume el criterio con el cual las instituciones del Estado deben solicitar los avalúos que requieran para trámites de adquisición forzosa de inmuebles. Además, el criterio con el cual quienes realizan los avalúos deben abordar la ejecución de sus trabajos. Esta afirmación permite también que los ciudadanos conozcan el criterio con el cual se les debe indemnizar en justicia, cuando realizan operaciones comerciales con el Estado.
Deben tener claridad los ciudadanos Colombianos: el Estado tiene la prioridad en la adquisición de los inmuebles cuando estos se requieran por motivos de utilidad pública pues cabe aplicar el principio constitucional de la primacía del interés general sobre el interés particular, pero también es necesario que los ciudadanos sean conscientes de que tal principio no puede traducirse en pagar o compensar al ciudadano con una suma menor a la que en justicia le corresponde. El ciudadano tiene derecho a percibir una suma que debe abarcar el resarcimiento de todos los daños, llámese daño emergente o lucro cesante, pues es de elemental sentido de justicia que la indemnización que se pague garantice que el ciudadano quede al menos en las mismas de condiciones en las que se encontraba antes de iniciar el proceso de negociación con el Estado y nunca en inferioridad de condiciones.
Corroborando las afirmaciones contenidas en el párrafo anterior, la H. Corte Constitucional expresa en la sentencia C - 476 – 07, varias veces citada, lo siguiente: “Por el contrario, entender que solo después de decidida la expropiación, pagado el avalúo comercial y producida la entrega del bien, podrán valorarse eventualmente por el juez contencioso administrativo aquellos aspectos de la indemnización debida por la expropiación que desborden el valor comercial del bien objeto de la misma, resulta claramente contrario a la Constitución”.
Si bien finalmente la sentencia aludida no admite la pretensión del demandante pues declara exequible (constitucional) el artículo 67 de la ley 388 de 1997, esta sentencia deja unas consideraciones de gran trascendencia en la historia legislativa de la Nación Colombiana toda vez que amplía de manera justa y equitativa la concepción con la cual deben realizarse las valoraciones en los casos de enajenaciones forzosas, bien sea adelantadas en la etapa de negociación directa o en procesos de expropiación por vía administrativa. Deben tener claridad los diferentes actores que participan en estos procesos. Aplica plenamente la famosa frase del célebre Profesor Francisco Maturana cuando sostuvo que “perder es ganar un poco”. En este caso perder es ganar y mucho para los ciudadanos Colombianos que deberán recibir indemnizaciones justas y plenas en los casos de negociaciones con el Estado.
4. Afectación de Bienes Inmuebles a Causa de Obra Pública o por Protección Ambiental.
● Antecedentes Jurídicos ● Legislación Vigente
ANTECEDENTES JURﾃ好ICOS
La afectación es una figura a través de la cual se imponen restricciones a una propiedad de tal magnitud que impiden su aprovechamiento económico (total o parcial), a diferencia de lo que ocurre con la mayoría de las restricciones urbanísticas que simplemente imponen limitaciones pero sin impedir el desarrollo de los inmuebles. La figura de la afectación fue diseñada para que pudiera ser utilizada como mecanismo previo a la adquisición de inmuebles (bien por negociación directa o utilizando la figura de la expropiación), con el fin de que la entidad estatal pudiera “reservar” o “congelar” un predio para que este no fuera desarrollado en tanto la entidad estuviera en capacidad de ejecutar la obra pública o pudiera disponer de los recursos para adquirirlo.
La afectación está fundamentada, al igual que la expropiación, en el principio constitucional de la prevalencia del interés general sobre el interés particular. Hasta antes de la vigencia de la ley 9ª de 1989, el Estado congelaba o afectaba predios y causaba perjuicios económicos a sus propietarios sin existir un marco regulatorio que obligara a reconocer unos resarcimientos económicos por tales actuaciones. También, en el proceso de adquisición de predios, existía un caos total y los valores que se pagaba por dichas propiedades eran bastantes arbitrarios. En muchos de las ocasiones los valores se daban en función del avalúo catastral, históricamente alejado del justo valor comercial de los inmuebles.
El principio de la prevalencia del interés general sobre el particular no significa que los derechos de los particulares no merezcan protección. Así como ocurre en el caso de la expropiación, donde El Estado puede forzar la enajenación de un bien amparado en la prevalencia de dicho interés general, pero compensando la totalidad de los perjuicios ocasionados a su propietario, en la afectación el Estado también puede limitar la posibilidad de aprovechar un inmueble pero a su vez debe compensar los perjuicios derivados de dichas restricciones.
La obligación de compensar surge de la Constitución misma, como consecuencia del respeto a la propiedad privada, consagrada en el artículo 58 y en el principio de igualdad ante las cargas públicas y del equilibrio entre cargas y beneficios que se derivan del artículo 13 de la Constitución, todo ello en concordancia con el artículo 2º de la Carta Política que impone el deber a las autoridades de velar entre otros derechos, por los bienes de los particulares. Lo antes expresado se concreta en el deber que tiene El Estado de indemnizar los perjuicios derivados de daños antijurídicos que se le ocasionen a los particulares, según lo establece el artículo 90 de la Constitución.
LEGISLACIÓN VIGENTE
ARTÍCULO 37 DE LA LEY 9ª DE 1989 Toda afectación por causa de una obra pública tendrá una duración de tres (3) años renovables, hasta un máximo de seis (6) y deberá notificarse personalmente al propietario e inscribirse en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria, so pena de inexistencia. La afectación quedará sin efecto, de pleno derecho, si el inmueble no fuere adquirido por la entidad pública que haya impuesto la afectación o en cuyo favor fue impuesta, durante su vigencia. El Registrador deberá cancelar las inscripciones correspondientes, a solicitud de cualquier persona, previa constatación del hecho. En el caso de las vías públicas, las afectaciones podrán tener una duración máxima de nueve (9) años.
La entidad que imponga la afectación o en cuyo favor fue impuesta celebrará un contrato con el propietario afectado en el cual se pactará el valor y la forma de pago de la compensación debida al mismo por los perjuicios sufridos durante el tiempo de la afectación. La estimación de los perjuicios será efectuada por el Instituto Geográfico "Agustín Codazzi" o la entidad que cumpla sus funciones, en los términos previstos en la presente ley. Para los efectos de la presente ley, entiéndase por afectación toda restricción impuesta por una entidad pública que limite o impida la obtención de licencias de urbanización, de parcelación, de construcción, o de funcionamiento, por causa de una obra pública, o por protección ambiental.
ARTÍCULO 37 DE LA LEY 9ª DE 1989 INTERPRETACIÓN Y ALCANCES La afectación es una interesante figura creada por la ley, que permite “reservar” o “impedir desarrollos” en predios que el Estado prevé van a ser requeridos para la ejecución de obras públicas o por protección ambiental. DURACIÓN: Casos Generales: Hasta 6 años Vías Públicas: Hasta 9 años Para que exista debe ser: •Notificada personalmente al propietario •Inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria •De lo contrario será INEXISTENTE
Dado el PERJUICIO que ocasiona tal afectación, la entidad que imponga dicha afectación o en cuyo favor se imponga, deberá PAGAR AL PROPIETARIO DEL PREDIO afectado un PAGO COMPENSATORIO por los perjuicios sufridos durante el tiempo de la afectación, tal como más adelante lo determinará el IGAC.
ARTÍCULO 122 DE LA LEY 388 DE 1997 Para garantizar el cumplimiento de las normas legales sobre compensación de las cargas del desarrollo urbano, SERÁ REQUISITO para la afectación de inmuebles por causa de obra pública, en los términos previstos por el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, QUE LA ENTIDAD PÚBLICA QUE IMPONGA LA AFECTACIÓN DISPONGA DE LA APROPIACIÓN PRESUPUESTAL CORRESPONDIENTE AL PAGO DE LA COMPENSACIÓN DEBIDA A SU PROPIETARIO POR LOS PERJUICIOS SUFRIDOS DURANTE EL TIEMPO DE LA AFECTACIÓN. También establece que los peritos privados inscritos en Lonjas o asociaciones realizarán tales tasaciones.
ARTÍCULO 1º DEL DECRETO 1.420 DE 1998 Establece que las disposiciones contenidas en este decreto, señalan las NORMAS Y PROCEDIMIENTOS PARA LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS EN VARIOS CASOS (citados taxativamente), entre ellos, el numeral 8º que reza:
“Determinación de la compensación por afectación por obra pública en los términos que señala el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989.”
ARTÍCULO 21 DEL DECRETO 1420 DE 1998 NUMERAL 6º Establece que “para los efectos del avalúo de que trata el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, los inmuebles que se encuentren destinados a actividades productivas y se presente una afectación que ocasione una limitación temporal o definitiva a la generación de ingresos provenientes del desarrollo de las mismas, deberá considerarse independientemente del avalúo del inmueble, la compensación por las rentas que se dejarán de percibir hasta por un período máximo de seis (6) meses.”
ARTÍCULO 8º DE LA RESOLUCIÓN DEL IGAC # 762/98 Establece que “En el aspecto legal se debe prestar especial atención a las afectaciones de uso que pesen sobre los inmuebles y para lo cual es necesario verificar que en el folio de matrícula inmobiliaria se encuentre inscrita tal afectación, teniendo en cuenta lo prescrito en el artículo 37 de la Ley 9a. de 1989, así como a los plazos de validez de la afectación. En caso de no estar inscrita la afectación, se considera inexistente para efectos del avalúo (La inexistencia es jurídica y sólo para efectos del avalúo)
ARTÍCULO 20 DE LA RESOLUCIÓN DEL IGAC # 762/98 Fija la METODOLOGÍA PARA EL CÁLCULO DEL VALOR DE LA COMPENSACIÓN DEBIDA POR CAUSA DE UNA OBRA PÚBLICA (art. 37 de la ley 9ª de 1989) METODOLOGÍA: 1.Estime el afectación.
valor
comercial
del
bien
antes
de
la
Tome como base dicho valor y estime el rendimiento financiero, con la tasa de interés bancaria existente en el momento de la afectación, el cual se multiplicará por el número de meses que dure la afectación, trayendo este monto total a valor presente.
2. Si el bien es susceptible de producir renta (independientemente que lo esté utilizando el propietario) dicho canon mensual multiplicado por el número de meses que dure la afectación, podrá tomarse como el valor de compensación durante el tiempo de afectación. Para su estimación deberán tomarse los valores de arrendamientos de bienes comparables que existan en el entorno. 3. Si la estimación de dicho valor se hace “a posteriori” y el bien no se va a adquirir, el valor de la compensación será calculado de la siguiente manera: Se calcula el avalúo comercial que tenía el bien en el momento de aplicarse la afectación legalmente y con base en dicho valor se calcula el rendimiento financiero, tomando la tasa de interés bancario menos lo que corresponda a la corrección monetaria del período que estuvo afectado, siempre y cuando el bien siga en cabeza del propietario.
Si el bien se va a adquirir y se realiza el avalúo a valor comercial de ese momento teniendo en cuenta el comportamiento del mercado en la zona o sub zona, sin tener en cuenta la restricción que lo puso en condiciones especiales de mercado, en dicho valor estará incluido el valor de la compensación. 4. Para estimar el monto de la compensación de las rentas o ingresos que se dejan de percibir por una limitación temporal o definitiva (numeral 6° del artículo 21, decreto 1420 de 1998) se deberán tener en cuenta: • Las declaraciones para efectos tributarios. • El balance contable que se presente para la Cámara de Comercio.
En caso de que la empresa no esté obligada a presentar ninguna de las anteriores, deberá probar sus ingresos o rentas netas de por lo menos seis meses anteriores, mediante un estado de pérdidas y ganancias mensual firmado por un contador público titulado, con matrícula profesional vigente. Con esta información, calcule los ingresos netos mensuales y multiplique por los meses que se hayan establecido como período de compensación. ARTÍCULO 2º DE LA RESOLUCIÓN DEL IGAC # 149/2002 Modifica el texto del numeral 1º del artículo 20 de la resolución 00762/98 en el sentido de adicionar al término “interés bancario” la siguiente claridad: “interés anual bancario corriente certificada por el secretario General de la Superintendencia Bancaria. …” (la subraya es nuestra)
También modifica el texto del numeral 3º del artículo 20 de la resolución 00762/98 en el sentido de adicionar a la expresión “a tasa de interés bancario” la siguiente claridad: la tasa de interés anual bancario corriente promedio del período afectado.
FALLO DE TUTELA DEL JUZGADO 52 PENAL MUNICIPAL DE SANTAFÉ DE BOGOTÁ Obliga a inscribir una afectación y a pagar la indemnización prevista en el artículo 37 de la ley 9ª de 1989.
5. Tasación de Perjuicios a Bienes Afectados a Causa de Obra Pública • Análisis de la Legislación vigente y explicación de casos prácticos.
ANÁLISIS DE LA LEGISLACIÓN VIGENTE
LA TEORÍA (LA LEY), EN CONTRAVÍA DE LA PRÁCTICA (ACTUACIÓN DE LOS FUNCIONARIOS PÚBLICOS) •La realidad: Desconocimiento y evasión del contenido de estas normas. No realizan la notificación que la ley obliga y menos registran tal acto en el folio de matrícula inmobiliaria. •Se logran dos objetivos que solo benefician al Estado: 1. Que los plazos se vuelvan indefinidos sin someterse a la restricción de 6 ó 9 años. 2. Que se eluda (por el momento) el pago de la indemnización obligatoria que contempla la legislación Colombiana de manera clara y precisa.
•Adicionalmente se genera un pernicioso efecto indirecto consistente en que el inmueble es gravado con la máxima tarifa prevista para el impuesto predial, al calificarlo como un lote urbanizable no urbanizado (lote de engorde) cuando en la realidad no se ha podido desarrollar por impedimentos de la propia municipalidad. •Al no estar registrada puede obtener el trato locales consagran para en la tarifa de impuesto
tal afectación, el propietario no especial que las normatividades los lotes formalmente afectados predial
• La exigencia de vías obligadas implica la cesión gratuita de amplio porcentaje del área del lote, además de la construcción de las vías como tal, que en muchas ocasiones tienen costosas especificaciones y obligan a realizar cuantiosas inversiones, lo cual termina convirtiendo en inviable económica y financieramente cualquier intento de desarrollo urbanístico del lote. • De esta manera las entidades públicas encuentran un argumento para justificar que el inmueble ha dejado de desarrollarse no por la existencia de una afectación sino por la decisión del propietario de no solicitar una licencia de construcción.
• La regulación de vías obligadas ha sido objeto de demandas en Bogotá y Medellín las cuales han provocado que estas entidades territoriales hayan optado por dictar normas propias que aunque mantienen la exigencia de tales vías obligadas, limitan la cesión máxima exigible a los propietarios de lotes. Estas son: • Acuerdo 06 de 1990 – Santa Fe de Bogotá – Artículo # 419 Por medio del cual se restringe al 7% el porcentaje del área bruta de lote a exigir como cesión por vías obligadas. Establece que el excedente por encima de este 30% se debe pagar con base a las normas legales vigentes. • Decreto 0592 del 11 de Junio de 2002 – Municipio de Medellín Por medio del cual se restringe al 30% el porcentaje del área bruta de lote a exigir como cesión por vías obligadas. Establece que el excedente por encima de este 30% se debe pagar con base a las normas legales vigentes.
EXPLICACIÓN DE CASOS PRÁCTICOS
A PRIORI – NUMERAL 1º ARTÍCULO 20 – RES. 762/98 • Estime el valor comercial del bien antes de la afectación. • Tome como base dicho valor y estime el rendimiento financiero, con la tasa de interés bancaria existente en el momento de la afectación, el cual se multiplicará por el número de meses que dure la afectación, trayendo este monto total a valor presente.” • Se trata de un lote con extensión de 5.288,47 m2 ubicado en el cruce de la Avenida El Poblado con la Loma de Los Balsos. El ejercicio se hace en base a la fecha del 30 de agosto de 2004. • De esta área, tiene afectada una extensión de 2.070 m2.
PASOS A SEGUIR: 1. En Agosto de 2004 se investiga y determina que dicho lote tiene un valor comercial de $ 700.000/m2. El valor del área afectada será: 2.070 m2 x $ 700.000/m2 = $ 1.449´000.000. 2. Se investiga y determina que la tasa de interés bancario corriente certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia para dicho mes es del 19.28 % e.a. Se convierte a tasa mensual equivalente, cual es del 1.48 %. Tme = ( ( 1 + tib/100 ) ^ ( 1/12) – 1 ) * 100 = ( ( 1 + 19,28 % / 100 ) ^ ( 1/12 ) – 1) * 100 Tme = 1,48%.
3. Elaboramos el cálculo del perjuicio para un período de un año (12 meses): Perjuicio por mes: $ 1.449´000.000 x 1.48% = $ 21´445.200 mensuales. Cálculo del valor presente neto para los 12 meses indicados: Perjuicios estimados para un período de 12 meses: VPN (12, 1.48%, 21´445.200) = $ 234´205.316 n = 12 ; Tme = 1,48% ; I = $ 21´445.200 VPNI = I * ( 1 –( 1 + 0,0148 ) ^12) 0,0148 VPNI = $ 21.445.200 * 10,921107 VPNI = $ 234.205.316
OTRA OPCIÓN – A PRIORI NUMERAL 2º ARTÍCULO 20 – RES. 762/98 • “Si el bien es susceptible de producir renta (independientemente que lo esté utilizando el propietario) dicho canon mensual multiplicado por el número de meses que dure la afectación, podrá tomarse como el valor de compensación durante el tiempo de afectación. Para su estimación deberán tomarse los valores de arrendamientos de bienes comparables que existan en el entorno.” • Continuando con el mismo lote, de acuerdo a investigaciones realizadas se determina que el lote puede tener uso para parqueadero, un vivero, depósito de materiales, etc. actividades para las cuales puede tener un canon de arriendo equivalente al 0,4 % mensual del valor comercial. De esta manera el canon mensual será igual a:
• Canon mensual estimado: $ 1.449´000.000 x 0,4% = $ 5´796.000 mensuales. • Para el mismo período estimado de un año, el monto total del arriendo previsto como indemnización de acuerdo a lo citado, será de: • Perjuicios estimados para un año: 12 x 5´796.000 = $ 69´552.000.
OPCIÓN – A POSTERIORI: NUMERAL 3º ARTÍCULO 20 – RES. 762/98 •
“Si la estimación de dicho valor se hace “a posteriori” y el bien no se va a adquirir, el valor de la compensación será calculado de la siguiente manera: Se calcula el avalúo comercial que tenía el bien en el momento de aplicarse la afectación legalmente y con base en dicho valor se calcula el rendimiento financiero, tomando la tasa de interés bancario menos lo que corresponda a la corrección monetaria del período que estuvo afectado, siempre y cuando el bien siga en cabeza del propietario”.
•
Pasos a seguir: asumimos que estamos ubicados en el tiempo en Agosto de 2004 y hacemos una valoración retroactiva al año comprendido entre agosto de 2003 y agosto de 2004.
PASOS A SEGUIR: 1. En agosto de 2003 se investiga y determina que dicho lote tiene un valor comercial de $ 650.000/m2. El valor del área afectada será: 2.070 m2 x $ 650.000/m2 = $ 1.345´500.000 2. Se investiga y determina que la tasa de interés bancario corriente certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia para el mes de agosto de 2003, que es del 19.88 % e.a. 3. Investigamos la tasa de corrección monetaria para el mes de Agosto de 2003, advirtiendo que ya no existe este término en el lenguaje financiero ni legal colombiano a partir de la eliminación del UPAC y del nacimiento de la UVR. Asumo para el efecto que la inflación (I.P.C.) equivale a la corrección monetaria pretendida.
Para agosto de 2003, el índice general de precios (I.P.C. nacional) fue del 6.49%, advirtiendo que este dato está calculado sobre el comportamiento del año 2003 completo. 4. Calculamos la tasa de interés neta igual a la tasa de interés bancario menos la corrección monetaria: Tasa neta de interés: 19.88% / 6.49% = 12.57% e.a. TR = ( TIBC/100 ) – ( IPC/100) ( 1 + IPC/100) TR = ( 0,1988 – 0,0649 ) 1,0649 TR = 12,57% Calculamos el rendimiento financiero para un año: $ 1.345´500.000 x 12.57 % = $ 169´129.350
OPCIÓN – A POSTERIORI CON LA VARIANTE DE QUE CORRESPONDE A UN PERÍODO LARGO DE TIEMPO (SUPERIOR A TRES AÑOS). • Ejemplo: Se trata del mismo lote que hemos tratado, con extensión total de 5.288,47 m2, de los cuales tiene afectada una extensión de 2.070 m2. • La afectación se produjo el 1º de diciembre de 1990 y la estimación de los perjuicios se realiza en fecha 30 de agosto de 2004. • Se trata de determinar el perjuicio ocasionado durante un período de 13 años y 9 meses (165 meses)
PASOS A SEGUIR:
1. Se determina el valor comercial del lote a la fecha del inicio de la afectación. Ahora se sugiere introducir los siguientes cambios en la interpretación de la norma (art. 20 de la Res. 00762/98) toda vez que esta Resolución no contempló la necesidad de requerir hacer una estimación de perjuicios retroactiva a un período largo de tiempo. 2. Se calcula el valor del lote a pesos del 1º de enero de cada uno de los 14 años, en base al IPC (indexando). 3. Se consultó para cada uno de los cada uno de los años (15 en total) la tasa de interés bancario (TIBC – tasa de interés bancario corriente) certificada por la Superfinanciera. Como esta tasa se certifica mensual o trimestralmente, se ha tomado un promedio aritmético de las tasas certificadas durante cada año.
4.Igualmente, se consultó la corrección monetaria (o inflación) para cada uno de los períodos de cálculo. Restamos esta corrección monetaria de la TIBC y obtenemos de esta forma la tasa que podríamos denominar tasa de interés neto o tasa de interés deflactada, para cada uno de los períodos anuales.
CONTINUACIÓN PASOS A SEGUIR 5.
Se determina el monto del rendimiento financiero anual para cada año (o proporcional por fracción de año) multiplicando el valor del lote en cada 1º de enero, por la tasa de interés neta o deflactada, calculada en el paso anterior.
6.
Dicho rendimiento financiero calculado para cada año se actualiza, indexa, o se trae a valor presente, a valores del año base (en este caso, agosto de 2004), utilizando para ello las tasas de inflación (IPC nacional) elaboradas por el DANE.
EL VALOR COMERCIAL DE UN LOTE AFECTADO A CAUSA DE OBRA PÚBLICA
•
Se trata de predios con limitaciones para su desarrollo, consistente en una afectación por causa de una obra pública, que puede estar o no inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria.
•
Esta limitación consiste en una especie de “reserva” o derecho prioritario de compra por parte del Estado o de una de sus dependencias.
•
Si esta afectación está inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria, el potencial interesado se enterará de la misma al pedir un certificado de libertad.
• Si no está inscrita, se dará cuenta de la existencia de esta afectación de hecho (no de derecho) al consultar en Planeación Metropolitana acerca de las vías obligadas que tiene el lote, trámite que obligadamente realiza cualquier persona o empresa interesada en la compra de un lote, toda vez que esta información sobre las vías obligadas es de vital importancia para determinar el valor del lote y establecer los posibles costos de urbanización del mismo. Además, requisito para obtener la licencia de urbanismo, trámite paralelo (o anterior) al de la obtención de la licencia de construcción
En el fondo, inscrita o no, la afectación (compromiso vial, congelación, vía obligada o cualquier otro sinónimo) tiene un efecto práctico sobre el lote: lo saca del mercado, limita su comerciabilidad, espanta los compradores, no porque tal acto jurídico lo limite en forma directa y explícita, sino porque cualquier potencial interesado (léase constructor), consulta por el lote de su interés en Planeación y tan pronto conoce de la afectación, que implica o bien una cesión gratuita o en el mejor de los casos, un proceso de negociación futuro con el Estado, descartará muy seguramente el interés mostrado inicialmente por el lote y su posible compra. Su interés normalmente está centrado en la adquisición de un lote para el desarrollo de un proyecto inmobiliario o para satisfacer sus propios requerimientos (construcción de bodegas, oficinas, vivienda, etc.)
• Surge la pregunta lógica: y entonces, cuánto vale comercialmente este lote afectado, congelado, o con un compromiso vial, inscrito o no en forma adecuada y legal? • Se propone la creación de tres escenarios para determinar el probable valor comercial del lote: uno optimista, uno intermedio (normal o racional) y uno pesimista. • La manera más fácil de entender estos escenarios es a través de un ejemplo.
•Asumamos el ejemplo con características básicas son:
el
mismo
lote,
• Área total:
5.288,47 m2
• Área afectada
2.070,00 m2
• Área neta utilizable
3.218,47 m2
• Valor comercial m2 en la zona
$ 700.000/m2
cuyas
Primer escenario: Optimista •
Este escenario corresponde al caso hipotético pero probable, de que el Estado requiera el lote antes de que el propietario solicite una licencia de construcción.
•
En este escenario la totalidad del lote adquiere pleno valor comercial: la parte construible, en razón de poder tener un desarrollo y la parte que el Estado adquiere, porque de acuerdo a la normatividad vigente en la ley 388/97, la valoración y pago del mismo se debe hacer a valores comerciales.
•
En este escenario optimista el valor del lote sería: 5.288,47 m2 x $ 700.000/ m2 = $ 3.701´929.000
Segundo escenario: Pesimista • En este evento el propietario, urgido de desarrollar su predio y desconocedor de los derechos que la ley le otorga, o simplemente, haciendo uso de la tradicional actitud reflejada en el dicho “más vale un mal arreglo que un buen pleito” opta por la opción de ceder en forma gratuita la faja afectada, entregándola a más de ser gratis, normalmente con una adición importante de obras de urbanismo. • Esta área cedida tiene valor cero. Solo queda valor para la parte desarrollable del lote, que hemos denominado “Área neta utilizable”. • En este escenario pesimista, la única parte del lote que adquiere valor es esta (la neta utilizable). Por tanto, el valor total del lote será: 3.218,47 m2 x $ 700.000/ m2 = $ 2.252´929.000
• Bajo esta óptica pesimista el lote pierde un 40% de su valor, toda vez que el valor por metro cuadrado será de: $ 2.252´929.000 dividido 5.288,47 m2 = $ 426.008 / m2 Valor que es casi un 40% inferior al valor comercial pleno de $ 700.000/m2.
Tercer escenario: Racional Bajo esta óptica, sugerimos mirar el valor del lote como un proyecto de inversión, consistente en la compra de lote, a un plazo de nueve años, mirado totalmente desde la óptica de un potencial inversionista. Asumiremos que la totalidad del lote está afectado o al menos fuera de mercado por tal condición, sea su afectación total o parcial. Esa óptica implica la elaboración de un flujo de caja, en el cual se tendrán los siguientes ingresos y egresos:
Ingresos: • Un arrendamiento por el lote, dado el posible uso que este pueda tener en el entretanto (vivero, parqueadero, depósito, etc.). Se estima que puede ser del orden de un 0,3% mensual sobre el valor comercial del lote. • El producido de la venta del lote que se estima se producirá a más tardar en el año 9, toda vez que al final de este plazo, o bien la afectación caduca y el lote se puede negociar, o bien el Estado lo ha adquirido. • Los ingresos provenientes de la indemnización de perjuicios en base a la afectación, tal como lo contempla con claridad meridiana el artículo 37 de la ley 9ª de 1.989, pago que se presume se recibirá año por año, pero que en evento de que no se perciba en tal forma, se percibirá con retroactividad, debidamente indexado, es decir, equivalente en términos financieros.
Tercer escenario: Racional Egresos: El pago del impuesto predial (al 100%, toda vez que si no está afectado en el folio de matrícula inmobiliaria, no tiene derecho a descuento alguno en la tarifa de impuesto predial). Tasa impositiva de predial del 1.62 % anual. Otros supuestos Valorización: asumiremos una valorización equivalente a la tasa de inflación. Tasa de descuento para el inversionista: trabajaremos en un ambiente deflactado (sin inflación). Proponemos una tasa de descuento de 20 % e.a., tasa aparentemente alta pero debe considerarse que se trata de evaluar un tipo de proyecto de inversión nuevo, sin antecedentes, con un relativo alto grado de incertidumbre y riesgo desde el punto de vista financiero.
Tasa de cálculo de la indemnización: del 13,06 e.a., equivalente a la diferencia entre la tasa de interés bancaria corriente 19,28 % y la corrección monetaria (inflación) en la fecha que se realiza este cálculo (Agosto de 2004), del 5,5 %. Se presume esta tasa uniforme para los nueve años del análisis. Resultado Este será el equivalente al valor presente neto del flujo futuro de fondos. Este ejercicio da por resultado un descuento en el valor del lote de un 19,99 % frente al valor pleno del lote, esto es, un valor por metro de $ 560.090 contra $ 700.000/ m2. Miremos el cálculo: 5.288,47 m2 x $ 560.090/ m2 = $ 2.962´020.806
EVALUACION FINANCIERA LOTE AFECTADO VISION DEL INVERSIONISTA AGOSTO 30 DE 2004 AÑO 1 VALOR DEL LOTE EN EL TIEMPO
1 $
AÑO 9
9 3.701.929.000 $
3.701.929.000
TOTAL
INGRESOS INGRESO POR LA VENTA DEL LOTE INGRESO POR ARRENDAMIENTO DEL LOTE INGRESOS POR PAGO DE COMPENSACIÓN
$ $
133.269.444 483.531.579
$ $ $
3.701.929.000 133.269.444 483.531.579
$ 3.701.929.000 $ 1.199.424.996 $ 4.351.784.214
TOTAL INGRESOS
$
616.801.023
$
4.318.730.023
$ 9.253.138.210
EGRESOS IMPUESTO PREDIAL
$
59.971.250
$
59.971.250
TOTAL EGRESOS FLUJO NETO DE EFECTIVO VALOR PRESENTE DE CADA ANUALIDAD VALOR PRESENTE NETO DEL FLUJO
$ $ $ $
59.971.250 556.829.774 464.024.811 2.962.020.806
$ $ $
59.971.250 4.258.758.774 825.375.982
AREA DEL LOTE: PRECIO POR M² - AGOSTO DE 2004 VALOR TOTAL DEL LOTE AREA COMPROMETIDA CON AFECTACIONES VIALES AREA NETA DEL TERRENO INFLACIÓN ESPERADA ANUAL TASA DESEADA POR EL INVERSIONISTA IMPUESTO PREDIAL ANUAL TASA DE INGRESO POR COMPENSACION T.I.B.C. - AGOSTO DE 2004 CORRECIÓN MONETARIA (INFLACIÓN) AGOSTO 2004 RENTABILIDAD MENSUAL POR ARRENDAMIENTO VALOR DEL LOTE A V.P.N. VALOR POR METRO CUADRADO TASA DE DESCUENTO RESULTANTE
$
539.741.248
$ 539.741.248 $ 8.713.396.962 $ 2.962.020.806 $ 2.962.020.806
5.288,47 M² $ 700.000 $ 3.701.929.000 2.070,00 M² 3.218,47 M² 0% 20,0% 1,62% 13,06% 19,28% 5,5% 0,30% $ 2.962.020.806 $ 560.090 19,99%
E. ANUAL E. ANUAL E. A. (T.I.B.C.- C.M.)
MENSUAL
RESUMEN El lote puede tener tres valores, en funci贸n de la 贸ptica con la cual se mire y en funci贸n de la expectativa que se tenga con el predio. Estos son:
ESCENARIO
VALOR M2
VALOR TOTAL
OPTIMISTA
$ 700.000
$ 3.701.929.000
PESIMISTA
$ 426.008
$ 2.252.929.000
RACIONAL
$ 560.090
$ 2.962.020.806
Es un caso en el cual se aplica el criterio del plurivalor admitido y aceptado por la Uni贸n Panamericana de Avaluadores (UPAV)
GRACIAS!!! Lina Mar铆a G贸mez Botero Francisco Ochoa Ochoa habitar.inmobiliaria@gmail.com flochoa@geo.net.co