รูจักกับ DDproperty Property Index การซื้อบานสักหลังนับเปนการตัดสินใจที่ถือวา ยากที่สุดครั้งหนึ่งในชีวิต และอาจจะเปนการ ตัดสินใจครั้งที่แพงที่สุดเลยก็วาได ดังนั้น เมื่อ ตั้งใจที่จะซื้อ การมีขอมูลประกอบการตัดสินใจ จึงเปนเรื่องที่สำ�คัญเปนอยางยิ่ง ขอมูลยิ่งแนน คุณจะตัดสินใจไดอยาง มั่นใจมากขึ้น DDproperty (ดีดีพร็อพเพอรตี้) หวังที่จะเปน สวนหนึ่ง ในการชวยใหคุณตัดสินใจไดอยางมั่น ใจยิ่งขึ้นเราจึงได จัดทำ�รายงาน DDproperty Property Index ฉบับนี้ขึ้นมาเพื่อชวยใหคุณ เขาใจถึงความเคลื่อนไหวของตลาดที่อยูอาศัย ในเมืองไทยมากขึ้น หากคุณกำ�ลังวางแผนที่จะขายอสังหาริมทรัพย รายงานฉบับนี้จะสะทอนใหเห็นแนวโนมราคาใน ปจจุบันและทำ�ให ตั้งราคาขายไดอยางเหมาะสม หรือหากคุณกำ�ลังวางแผนจะซื้อ ขอมูลและ บทวิเคราะหในรายงานฉบับนี้จะชวยใหคุณ วางแผนชวงเวลาในการซื้อไดอยางลงตัว
DDproperty เปนเว็บไซตสื่อกลางในการซื้อ-ขาย อสังหาริมทรัพยชั้นนำ�ของเมืองไทย ในแตละวัน จึงมีขอมูลดานอสังหาฯ จำ�นวนมากที่ถูกอัพเดท ผานระบบของเรา ซึ่งนับเปนแหลงขอมูลที่มี ประสิทธิภาพ สามารถนำ�มาวิเคราะหตอยอดเพื่อ ใหไดขอมูลในเชิงลึกที่นาสนใจและเปนประโยชน ตอผูที่กำ�ลังหาซื้อหรืออยากที่จะขายอสังหาฯ ตอไป DDproperty Property Index เปนการรวบรวม ขอมูลที่อยูอาศัยประเภทตางๆ ในหลากหลาย ทำ�เลทั่วประเทศ โดยเฉพาะแนวโนมของราคา และ จำ�นวนอุปทาน (Supply) ที่มีอยูในทำ�เลนั้นๆ และ นำ�มาวิเคราะหแบบเจาะลึกเพื่อสะทอนมุมมอง และ เปนแนวทางใหกับผูบริโภคเพื่อนำ�ไปประกอบการ ตัดสินใจตอไป
ขั้นตอนในการจัดทำ� DDproperty Property Index จัดทำ�ขึ้นโดยการ รวบรวมขอมูลประกาศขายที่อยูอาศัยบนเว็บไซต DDproperty.com ที่มีจำ�นวนกวา 200,000 รายการ มาทำ�การคำ�นวณโดยวิธีทางสถิติและ จัดทำ�เปนดัชนี เพื่อสะทอนถึงความเคลื่อนไหว ของราคา (Price) และอุปทาน (Supply) ที่อยู อาศัยในขณะที่ทางฝงของผูขาย ขอมูลจาก DDproperty Property Index จะแสดงใหเห็น ถึงแนวโนมราคาที่อยูอาศัยในรอบไตรมาส (3 เดือน) วาเปนไปในทิศทางใด ในระยะสั้น ดัชนีที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นบงบอกถึง สภาพตลาดที่เปนบวก แตในมุมมองระยะยาว DDproperty Property Index แสดงใหเห็น ถึงวงจรลาสุดของตลาดที่อยูอาศัยไทยวาอยู ในระยะใด เชน เปนตลาดของผูขายที่จะสามารถ ทำ�เงินไดจากการขายในชวงนี้ หรือเปนโอกาส ดีของผูซื้อที่จะไดซื้อที่อยูอาศัยในราคาถูกหรือ คุมคากับการลงทุน
ดัชนีราคาใน DDproperty Property Index ใชขอมูลในชวงไตรมาส 1 ป 2558 (1Q58) เปนฐานระดับราคาที่ขึ้น-ลงจะมีความสัมพันธ เกี่ยวเนื่องกับราคาในชวงดังกลาว สำ�หรับขอมูลจำ�นวนอุปทาน (supply) ที่มีอยู ในตลาดนั้น อางอิงจากจำ�นวนประกาศที่อยู อาศัยประเภทตางๆ ที่เขามาโพสตบนเว็บไซต DDproperty.com ซึ่งมีทั้งที่อยูอาศัยใหมและ ที่อยูอาศัยมือสองที่กำ�ลังเปดขายอยู ในตลาดนั่นเอง
DDproperty Property Index | Q3 2560
2
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพยในกรุงเทพฯ
บทวิเคราะห จากรายงาน DDproperty Property Index ดัชนีราคาที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ ชวงไตรมาส 3 ของป 2560 นี้ (3Q60) อยูที่ระดับ 199 เพิ่มขึ้นจากชวงไตรมาสกอนหนารอยละ 5 ซึ่ง เปนการไตระดับเพิ่มขึ้นอยางตอเนื่องมาตั้งแต ชวงตนป สะทอนใหเห็นถึงสัญญาณบวกใน ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพยไทยที่กำ�ลังฟนตัว จากที่กอนหนานี้ตองเผชิญกับภาวะชะลอตัว อันเนื่องมาจากสภาพเศรษฐกิจที่ซบเซา และ กำ�ลังซื้อที่ลดลง โดยเฉพาะในกลุมตลาดระดับ กลางไปจนถึงระดับลาง เนื่องจาสถานการณ หนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น
“ดัชนีราคาที่อยูอาศัยใน กรุงเทพฯ มีการปรับ ตัวเพิม่ ขึน้ ถึงรอยละ 53 ในชวงระยะเวลา 2 ป”
เมื่อเทียบกับชวงเวลาเดียวกันในปกอนหนานี้ (y-o-y) จะพบวาดัชนีราคาที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นรอยละ 13 ทั้งนี้ หากมอง ยอนกลับไปอีกจะพบวาดัชนีราคามีการปรับตัว เพิ่มขึ้นถึงรอยละ 53 ในชวงระยะเวลา 2 ป ซึ่ง นับเปนแนวโนมการเติบโตดานราคาที่ดีในระยะยาว ในฝงของอุปทาน (Supply) จากรายงาน DDproperty Property Index พบวาจำ�นวน อุปทานที่อยูอาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ มีการเปลี่ยน แปลงอยางเห็นไดชัด ในชวงไตรมาส 3 ของป 2559 (3Q59) ที่มีจำ�นวนอุปทานเพิ่มขึ้นจาก
ไตรมาสกอนหนาถึงรอยละ 98 และเมื่อเทียบกับ ชวงไตรมาส 2 กลับพบวาจำ�นวนอุปทานลดลง จาก ชวงไตรมาสแรกของป 2559 ราวรอยละ 23 จำ�นวนอุปทานที่ลดลงในชวงเวลาดังกลาว เปนผลสืบเนื่องมาจากอุปสงค (Demand) ที่ เกิดขึ้นเปนจำ�นวนมากในชวงที่รัฐบาลออก มาตรการกระตุนภาคอสังหาฯ ดวยการลดหยอน ภาษีสำ�หรับผูที่กูซื้อบานที่มีราคาต่ำ�กวา 3 ลาน บาท รวมไปถึงการปรับลดคาธรรมเนียมการ โอนฯ และการจดจำ�นองสำ�หรับผูที่ซื้อที่อยูอาศัย ในชวงระหวาง วันที่ 29 ต.ค. 2558-28 เม.ย. 2559 ซึ่งมาตรการดังกลาวทำ�ใหสินคาที่มีอยู ในตลาดถูกดูดซับไปเปนจำ�นวนมาก ในขณะ เดียวกันบรรดาผูประกอบการเองก็ชะลอก ารเปดตัวโครงการใหมๆ ในชวงเวลาดังกลาว เพื่อ หลีกเลี่ยงภาวะสินคาลนตลาด (Oversupply) แมวาจำ�นวนอุปทานในชวงตนป 2560 จะ คอนขางนอย โดยลดลงจากชวงไตรมาสสุดทาย ของป 2559 ราวรอยละ 9 แตในชวงสอง ไตรมาสตอมา อุปทานที่อยูอาศัยในตลาด กรุงเทพฯ กลับดีดตัวเพิ่มขึ้น โดยใน 2Q60 จำ�นวนอุปทานเพิ่มขึ้นรอยละ 5 และลาสุดใน 3Q60 เพิ่มขึ้นรอยละ 14 ตามลำ�ดับ
DDproperty Property Index | Q3 2560
3
แนวโนมราคา
แนวโนมอุปทาน
ราคาอสังหาฯ ที่ปรับตัวขึ้นใน DDproperty Property Index ชวง 1Q59 ซึ่งนับเปนอัตรา การปรับตัวที่คอนขางสูงจากชวงไตรมาสสุดทาย ของป 2558 ปจจัยสำ�คัญประการหนึ่งคาดวา จะเปนอานิสงสจากการปรับราคาประเมินที่ดิน ของกรมธนารักษรอบใหมที่บังคับใชระหวางป 2559-2562 ซึ่งผูขายอาศัยประโยชนใน ขอนี้ ในการปรับราคาขาย
มาตรการกระตุนภาคอสังหาริมทรัพยซึ่งผานมติ เห็นชอบจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 13 ตุลาคม 2558 นั้น คาดวาจะชวยเอื้อใหประชาชน เปนเจาของที่อยูอาศัยไดงายขึ้น รวมไปถึงแบงเบา ภาระคาใชจายในการซื้อบาน-คอนโดฯ ใหลดลง อีกทั้งยังชวยใหผูประกอบการสามารถระบาย สินคาที่มีอยูในตลาดโดยเฉพาเซ็กเมนตราคาระดับ ลาง-กลางในชวงที่เศรษฐกิจอยูในภาวะชะลอตัว
ทั้งนี้ ดัชนีราคาของที่อยูอาศัยระดับราคาต่ำ�กวา 3.5 ลานบาทปรับตัวลดลงรอยละ 3 ในชวง 4Q59 คาดวาจะเปนผลกระทบจากยอดปฏิเสธ สินเชื่อที่เพิ่มขึ้น ทำ�ใหผูที่กูไมผานตองยกเลิก การซื้อขายเปนจำ�นวนมาก ในขณะที่ดัชนีราคา ของที่อยูอาศัยระดับราคา 8.5-15 ลานบาท และ 15 ลานบาทขึ้นไปกลับขยับตัวสูงขึ้นนับ ตั้งแต 2Q58 เปนตนมา สอดคลองกับทิศทาง ในการดำ�เนินธุรกิจของผูประกอบการที่หันมา โฟกัสกลุมลูกคาระดับบนมากขึ้น นับตั้งแต เศรษฐกิจเริ่มตกอยูในภาวะชะลอตัว
อยางไรก็ดี DDproperty Property Index พบวามาตรการดังกลาวชวยกระตุนใหตลาดมี ความคึกคักเพียงชวงสั้นๆ คือในชวงครึ่งแรก ของป 2559 ซึ่งในชวงเวลาดังกลาวอุปทานมี ปริมาณลดลงอยางมาก แตกลับดีดตัวเพิ่มขึ้น อยางรวดเร็วในชวงครึ่งหลังของป 2560 ซึ่ง เปนชวงหลังจากที่มาตรการกระตุนอสังหาฯ สิ้นสุดลงแลว
เมื่อวิเคราะหเจาะลึกลงไปถึงประเภทของที่อยู อาศัยพบวา ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมมีอัตราการ เติบโตมากที่สุด เมื่อเทียบกับที่อยูอาศัยประเภท ทาวนเฮาสและบานเดี่ยว โดยดัชนีราคาคอนโดฯ ใน DDproperty Property Index ชวง 3Q60 อยูที่ระดับ 219 ปรับตัวเพิ่มขึ้นอยางตอเนื่อง จากชวง 2Q60 ซึ่งอยูที่ระดับ 209 สำ�หรับทำ�เลที่ดัชนีราคามีการปรับขึ้นอยางโดดเดน ในชวง 3Q60 ไดแก เขตจตุจักร ซึ่งมีการปรับ เพิ่มขึ้นจากไตรมาสกอนหนารอยละ 10 ตามมา ดวยเขตพระโขนงที่เพิ่มขึ้นรอยละ 7
ในขณะที่ชวง Q360 ที่ผานมา ดัชนีอุปทานที่อยู อาศัยในกรุงเทพฯ ตามรายงานของ DDproperty Property Index พบวาอยูในระดับสูงสุดที่ 258 เพิ่มขึ้นจากชวงไตรมาส 2 รอยละ 14 และเพิ่มขึ้น ถึงรอยละ 44 ในรอบ 1 ป ปจจัยที่สนับสนุนใหเกิดปรากฏการณดังกลาว เนื่องจากบรรดาผูประกอบการตางพากัน พาเหรดเปดตัวโครงการที่อยูอาศัยใหมอยาง คึกคักนับตั้งแตตนป 2560 นี้ ในขณะที่ความ ตองการ รวมไปถึงกำ�ลังซื้อของผูบริโภคยัง ไมฟนตัวดีนักเชนเดียวกับสภาพเศรษฐกิจของ ประเทศ อีกทั้ง รัฐบาลก็ไมไดออกมาตรการใดๆ เพื่อมากระตุนตลาดในชวงเวลาดังกลาว ผูซื้อ จึงเลือกที่จะชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปกอน ในชวงนี้
DDproperty Property Index | Q3 2560
4
ปจจัยดานเศรษฐศาสตรมหภาค ทามกลางสภาพเศรษฐกิจโลกที่มีความผันผวนและ หลากหลายปจจัยเสี่ยง สิ่งที่เปนตัวขับเคลื่อนให เศรษฐกิจของประเทศไทยโดยรวมยังเดินหนาตอ ไปไดมาจากหลายปจจัย ไดแก แผนยุทธศาสตร การลงทุนดานโครงสรางพื้นฐานขนสงของ ประเทศ พ.ศ. 2558-2565 การที่คณะกรรมการ นโยบายการเงิน (กนง.) มีมติใหคงอัตราดอกเบี้ย นโยบายไวที่รอยละ 1.50 และคาดวาจะคงไวที่ ระดับดังกลาวยาวไปจนถึงสิ้นปนี้เพื่อสนับสนุน การขยายตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศ รวม ไปถึงจำ�นวนนักทองเที่ยวตางชาติที่เดินทาง เขามาในประเทศเพิ่มขึ้นอยางตอเนื่อง ในขณะที่เศรษฐกิจไทยกำ�ลังอยูในชวงฟนตัว อยางชาๆ โดยผลิตภัณฑมวลรวมในประเทศ มีการขยายตัวอยางตอเนื่อง จากอยูที่รอยละ 2.9 เมื่อป 2558 ขยายตัวรอยละ 3.2 ในป 2559 และคาดวาจะขยายตัวราวรอยละ 3.8 ในปนี้ สำ�หรับราคาที่อยูอาศัยโดยภาพรวมแลวคาดวา จะมีมูลคาเพิ่มขึ้นอยางตอเนื่อง โดยไดรับ อานิสงสจากการพัฒนาระบบโครงสรางพื้นฐาน ตางๆ ทั้งที่ผานการอนุมัติและกำ�ลังอยูระหวาง
การกอสราง แมรัฐบาลจะยังไมไดมีมาตรการ กระตุนใดๆ ออกมาสำ�หรับภาคธุรกิจอสังหาฯ โดยเฉพาะ แตนโยบายกระตุนภาคเศรษฐกิจอื่นๆ รวมไปถึงการปรับโครงสรางภาษีเงินไดบุคคล ธรรมดาใหมป 2560 ที่เพิ่มการหักคาใชจายและ คาลดหยอนในหลายรายการ เพื่อชวยลดคา ใชจายดานภาษีใหกับประชาชนในแตละเดือน ทำ�ใหประชาชนมีเงินไดเพิ่มมากขึ้น ซึ่งคาดวา จะชวยใหสภาพเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ฟนตัวไดดีขึ้นไปอีกระดับหนึ่ง อีกหนึ่งปจจัยสำ�คัญที่คาดวาจะมีสวนผลักดัน ใหราคาอสังหาฯในไทยเพิ่มสูงขึ้น ไดแก อุปสงค ที่มาจากผูซื้อ-นักลงทุนชาวตางชาติ ทั้งนี้ ความ เคลื่อนไหวของฝงรัฐบาลโดยกระทรวงการคลัง นั้น ไดมีแนวคิดที่จะดำ�เนินการแกกฎหมายสิทธิ การเชาอสังหาริมทรัพยของชาวตางชาติจาก 30 ป เปน 50 ปเพื่อจูงใจใหชาวตางชาติเขาม ลงทุนในประเทศมากขึ้น ซึ่งคงตองจับตาดูความ เคลื่อนไหวในเรื่องนี้ตอไป เพราะคาดวาจะสงผล เชิงบวกตอราคาอสังหาฯ ในประเทศอยางแนนอน
สถานการณของตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ ในปจจุบันยังเปนโอกาสที่ดีสำ�หรับผูขาย ดังที่ปรากฏในรายงาน DDproperty Property Index ดัชนีราคาที่อยูอาศัยเพิ่มขึ้น อยางตอเนื่องในชวงหลายไตรมาสที่ผานมา อยางไรก็ดีตลาดในปจจุบันก็ยังเปน โอกาสที่ดีสำ�หรับผูซื้อเชนกัน เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยูในระดับที่ถือวาต่ำ� ผนวกกับโปรโมชั่นและสวนลดตางๆ ที่บรรดาผูประกอบการแขงขันกันออกมาเพื่อ ดึงดูดใจผูซื้อเปนจำ�นวนมาก แนวโนมราคาอสังหาฯ จะคอยๆ ปรับตัวขึ้นอยางตอเนื่อง โดยมีปจจัยสนับสนุน ไดแก การทุมเม็ดเงินลงทุนของภาครัฐในการเดินหนาพัฒนาโครงการสาธารณูปโภค อยางตอเนื่อง กำ�ลังซื้อของภาคครัวเรือนที่ปรับตัวดีขึ้นรวมไปถึงอุปสงคจาก ตางชาติที่เขามาเปนจำ�นวนมาก
“เศรษฐกิจไทยกำ�ลังอยูใน ชวงฟนตัวอยางชาๆ โดย ผลิตภัณฑมวลรวมใน ประเทศคาดวาจะขยายตัว ราวรอยละ 3.8 ในปนี้”
ในขณะที่จำ�นวนอุปทานคาดวาจะมีแนวโนมเพิ่มสูงขึ้นไปจนถึงสิ้นป 2560 เนื่องจาก อัตราการดูดซับในตลาดที่คอนขางชา เพราะนอกจากสินคาเดิมที่มีอยูในตลาดแลว เหลาผูประกอบการทั้งรายเล็ก-รายใหญก็ยังคงประกาศเดินหนาเปดตัวโครงการ ใหมอยางตอเนื่องไปจนถึงสิ้นป นั่นหมายถึงอุปทานใหมที่จะเขามาเพิ่มอีกจำ�นวนหนึ่ง เลยทีเดียว DDproperty มองวาในชวงเวลาที่เหลือของปนี้ยังเปนโอกาสที่ดีสำ�หรับ ผูซื้อบาน เนื่องจากจะมีตัวเลือกในตลาดเปนจำ�นวนมากทามกลางการแขงขันดานราคา และโปรโมชั่นที่ดุเดือดจากฝงผูประกอบการและผูขาย
DDproperty Property Index | Q3 2560
5
รูจักกับ DDproperty DDproperty (ดีดีพร็อพเพอรตี้) เปนเว็บไซตสื่อกลางอสังหาริมทรัพยอันดับ 1 ของไทย และไดรับการโหวตใหเปน ‘Asia’s Most Influential Brand for Online Property Search’ (แบรนดสำ�หรับการคนหาอสังหาริมทรัพยออนไลนที่มีอิทธิพลมากที่สุดในเอเชีย) ประจำ�ป พ.ศ. 2559 โดยในแตละเดือน DDproperty ชวยใหผูคนกวา 3 ลานคนในประเทศไทยไดคนหา และเปนเจาของบานในฝน DDproperty ยังไดพัฒนาเทคโนโลยีที่เปนแพลตฟอรมทางการตลาด อยาง ePropertyTrack อีกทั้งยังมีบริการที่เกี่ยวของกับภาคอสังหาริมทรัพยที่สำ�คัญๆ อาทิ สื่อสิ่งพิมพ การจัดงาน และกิจกรรมพิเศษ ตลอดจนรางวัลตางๆ นอกจากนี้ ยังมีแอปพลิเคชันที่มีรางวัลการันตี คุณภาพถึง 4 รางวัลและรองรับการใชงานทั้งภาษาไทยและภาษาอังกฤษ โดยปจจุบันมียอด ดาวนโหลดกวา 700,000 ครั้ง DDproperty เปนเว็บไซตในเครือ PropertyGuru Group (พร็อพเพอรตี้กูรู กรุป) ซึ่งเปนบริษัทอสังหาริมทรัพยออนไลนชั้นนำ�ของเอเชีย สำ�หรับขอมูลเพิ่มเติมกรุณาเยี่ยมชม
www.ddproperty.com
DDproperty Property Index | Q3 2560
6
เว็บไซตในเครือ PropertyGuru Group ไทย สิงคโปร มาเลเซีย อินโดนีเซีย เวียดนาม เอเชีย
DDproperty.com PropertyGuru.com.sg | CommercialGuru.com.sg PropertyGuru.com.my Rumah.com | RumahDijual.com Batdongsan.com.vn AsiaPropertyAwards.com | AsiaRealEstateSummit.com Property-Report.com | ePropertyTrack.com
ขอมูลติดตอ สำ�หรับสื่อมวลชนที่ตองการติดตอเพื่อสอบถามขอมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ DDproperty Property Index กรุณาติดตอ กาญจนา พาหา kanchana@ddproperty.com
ขอความปฏิเสธความรับผิดชอบ รายงานฉบับนี้จัดทำ�ขึ้นเพื่อเปนคำ�แนะนำ�ทั่วไปสำ�หรับผูที่สนใจเทานั้น ขอความที่ปรากฏทั้งหมดไมมีวัตถุประสงคเพื่อทดแทนคำ�แนะนำ�จากผูเชี่ยวชาญโดยตรง ดังนั้น กอนที่จะปฏิบัติตามคำ�แนะนำ�ใดๆ ในรายงานนี้ คุณควรปรึกษาผูเชี่ยวชาญใหแนใจ DDproperty.com/PropertyGuru Group จะไมรับผิดชอบตอเหตุการณ ผลลัพธ หรือความไววางใจในขอมูลดังกลาวอันเปนเหตุใหเกิดอันตราย หรือความเสียหายทั้งที่เกิดขึ้นโดยตรง โดยออม หรือในรูปแบบผลกระทบที่ตามมา ซึ่งเกิดจากการเชื่อถือเนื้อหาและ/หรือขอมูลตางๆ ในรายงานฉบับนี้
สงวนลิขสิทธิ์ © 2017 PropertyGuru Group