Les mesures principals de la llei pel dret a l’habitatge

I El mARESmE

Després d’estar bloquejada catorze mesos a la Comissió de Justícia, la Llei pel dret a l’habitatge ha estat aprovada en el Congrés el 27 d’abril; ara passarà al Senat i tornarà al Congrés per a la seva revisió i aprovació definitiva. S’espera que això ocorri abans de les eleccions del 28 de maig de 2023.

La seva entrada en vigor pot ser un dia després de publicar-se en el BOE. Generalment, és al cap de 20 dies de la seva publicació, però en aquest cas es podria indicar una altra data en el text, tal com va ocorre amb la pujada de les pensions.

Tot i que en aquests moments encara està pendent l’aprovació i publicació del text definitiu, i que, per tant, les mesures del projecte de Llei estan subjectes a canvis, les mesures més significatives que introdueix la nova Llei pel dret a l’habitatge són:

1. Limitació de l’actualització del lloguer. Es manté fins al 31 de desembre de 2023 el topall màxim d’increment del 2%, mentre que durant l’any 2024 el topall màxim s’estableix en el 3% i a partir de gener de 2025 es crearà un nou índex per a l’ac- tualització de tots els arrendaments que será inferior a l’IPC.

2. Declaració de zones tensionades. Dependrà de cada comunitat autònoma. La declaració de zona tensionada requerirà que es compleixi algun d’aquests requisits: que l’import del lloguer o de la hipoteca més les despeses i subministraments bàsics superi el 30% dels ingressos de les llars de la zona, o bé que el preu de compra o lloguer hagi pujat en la zona en els darrers cinc (5) anys, almenys 3 punts per sobre de l’IPC autonòmic.

3. Nova definició per als grans tenidors. Fins ara es considerava gran tenidor la persona física o jurídica que era titular de més de 10 immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m², també d’ús residencial, exclosos en ambdós casos garatges i trasters. Amb la nova llei, es podran considerar grans tenidors els titulars de cinc o més immobles urbans d’ús residencial ubicats en zones tensionades, quan així es motivi per la comunitat autònoma.

4. Contenció dels preus del lloguer. Sols s’aplicarà en els casos en què l’habitatge es trobi en una àrea tensionada, amb independència de si es tracta d’un gran tenidor o no. Ara bé, per als petits propietaris, la renda del nou contracte no podrà superar la del contracte anterior més IPC que hagués estat vigent en els darrers cinc anys. En determinats supòsits es podrà incrementar en un màxim del 10% sobre l’última renda del contracte anterior més IPC, si els darrers dos anys s’han fet obres de rehabilitació, o obres que suposin un estalvi energètic o que millorin l’accessibilitat o si el termini del nou contracte és de deu anys o més.

Quan el propietari sigui un gran tenidor, la renda dels nous contractes en zones tensionades estarà limitada a la renda del contracte anterior o al límit màxim del preu aplicable conforme al sistema d’índexs de preus de referència que encara no es troba definit. Aquesta mateixa limitació també s’aplicarà si l’habitatge està en una zona de mercat tensionat i si durant els últims cinc anys no hi ha hagut cap contracte d’arrendament vigent.

Quedarà prohibit augmentar el preu de la renda afegint noves despeses, com ara IBI, despeses ordinàries de Comunitat, etc.

5. Despeses de gestió i confecció del contracte d’arrendament. Les despeses i honoraris de gestió immobiliària i formalització del contracte d’arrendament de l’habitatge aniran sempre a càrrec del propietari.

6. Desnonaments. Es prohibeix fer llançaments sense una data i hora fixa i determinada. S’inclouen noves pròrrogues en els processos de desnonaments i llançaments que poden ajornar els processos més de 2 anys i s’estipula per a persones vulnerables l’accés obligatori als processos de solució extrajudicial.

7. Pròrroga extraordinària dels contractes. Es modifica el règim de pròrrogues dels contractes d’arrendament d’habitatge de zones tensionades, de manera que a la finalització del contracte s’estableix la possi- bilitat que el llogater es pugui acollir a una pròrroga extraordinària, de caràcter anual, i per un període màxim de tres anys, en els mateixos termes i condicions que el contracte en vigor.

A més, a la finalització del contracte d’arrendament d’habitatge habitual, encara que no es trobi en zona tensionada, es concedeix al llogater que acrediti trobar-se en una situació de vulnerabilitat que pugui acollir-se a una pròrroga extraordinària per un termini màxim d’un any.

8. Beneficis fiscals per als propietaris. S’estableix una millora de la regulació de l’IRPF per estimular el lloguer d’habitatge habitual a preus assequibles, a través de la modulació de la reducció del rendiment net del lloguer d’habitatge habitual. Per això, s’estableix en els nous contractes d’arrendament un percentatge de reducció del 50%, que podrà incrementar-se en funció d’una sèrie de criteris.

La

u ACN