De dromer van de Vaartkom by Liesbet Creemers

! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !

DE TIJD VRIJDAG 14 MAART 2014

Ondernemen Bonden laten niet ‘morrelen aan anciënniteit in loon’ De vakbonden NCK en BBTK reageren negatief op het idee van Colruyts hr-directeur om het aantal dienstjaren minder te laten doorwegen in de loonberekening. PETRA DE ROUCK EN EMMANUEL VANBRUSSEL

Jo Vandebergh, een buitenbeentje in de wereld van de vastgoedontwikkelaars, hunkert naar een leefbare buurt. © DEBBY TERMONIA

De dromer van de Vaartkom !

De Balk van Beel was als enige Belgische project dit jaar genomineerd voor een Mipim Award. Het project heeft het niet gehaald. Iedereen kent de architect Stéphane Beel, maar wie is Jo Vandebergh, de ontwikkelaar? PATRICK LUYSTERMAN CANNES

Even terug in de tijd: 3 oktober 2008. De Fortis-crisis woedt in alle hevigheid. Jo Vandebergh, een Leuvense ondernemer, geeft een gedurfde persconferentie. Als kleine projectontwikkelaar kondigt hij aan dat hij op de immense, verlaten terreinen van AB InBev in Leuven een van de meest ambitieuze wijkherontwikkelingen van het land wil realiseren. Het project krijgt de naam Tweewaters, is 11 ha groot en moet, naar een masterplan van Xavier De Geyter en Stéphane Beel, binnen tien jaar ruimte bieden aan 5.000 wonenden en werkenden. Het wordt ook ongewoon duurzaam project. Tweewaters moet de eerste CO2-negatieve wijk in Europa worden. Aan het verhaal hangt een prijskaartje van 500 miljoen euro. De financiering zou niet echt een probleem zijn. De eerste fase van Tweewaters, de Balk van Beel, zal zo snel mogelijk worden gebouwd. Burgemeester Louis Tobback verzekert dat het project van de vastgoedontwikkelaar Ertzberg, geleid door Jo Vandebergh, alle steun krijgt van de stad. Maart 2013. Alle 106 appartementen en commerciële ruimtes in de ‘Balk van Beel’ zijn verkocht tegen een prijs van 3.250 euro per m², goed voor een omzet van 46,5 miljoen euro. De Balk van Beel is het eerste grote residentiële gebouw in Europa dat het hoogste niveau voor duurzaamheid van gebouwen haalde. En de financiering? Jo Vandebergh heeft nog steeds 90 procent van de aandelen in handen. Niet alleen Triodos, de duurzame bankier, maar ook de klassieke banken tonen interesse om de volgende fases van Tweewaters te financieren. Louis Tobback is meer dan ooit een minnaar van de wijk. Op Mipim 2014, de grote beurs voor professioneel vastgoed in Cannes, was de Balk van Beel dit jaar als enige Belgische project genomineerd voor een award in de categorie ‘The Best Green Innovative Building’. Jo Vandebergh, net als Stéphane Beel voor het eerst op Mipim, kijkt wat onwennig naar al het drukke gedoe rond vastgoed in Cannes. Het stukje erkenning dat hij hier krijgt, doet deugd. Het is de voorbije jaren

niet zo vlot en snel gelopen als hij eerst had gehoopt. ‘Ik begrijp ook dat de mensen me soms wel eens ‘de dromer van de Vaartkom’ noemen. Van bij de start wilden we iets grensverleggends doen. We waren onze tijd vooruit. En dat willen we nog steeds zijn. Duurzaamheid gaat niet alleen om energie besparen. Het is ook een gebouw en een omgeving zo te realiseren dat de bewoner, maar ook de ruimere samenleving rond hem, de levenskwaliteit ziet verbeteren’, stelt Vandebergh. Niet alleen zijn hippe kledij en kuif maken van hem een buitenbeentje in de wereld van de vastgoedontwikkelaars. De Leuvenaar begon zijn carrière als autoverkoper van VW. Zin om zijn hogere studies af te maken had hij niet. Zin om te ondernemen des te meer. Op zijn 23ste startte hij de Nationale Autoveiling in Waver op. Toen hij die vier jaar later verkocht aan het Amerikaanse ADT was hij met 16.000 verkochte voertuigen per jaar en een geconsolideerde groepsomzet van 40 miljoen euro de grootste autoverkoper van het land. Zijn fortuintje investeerde hij deels in risicovollere operaties, zoals in changemanagement bij in moeilijkheden verkerende of failliete bedrijven, deels in vastgoed. Al snel ontwikkelde Jo Vandebergh een passie voor het verbouwen van bestaande gebouwen, vooral in het Leuvense. Hij verdiepte zich in de duurzaamheidsproblematiek. Toen hij in 2006 de kans kreeg om de oude AB InBev-site, die even lang is als de afstand van het station van Leuven tot het stadhuis, op te kopen, aarzelde hij niet. In een zwartboek

ERTZBERG Wat: projectontwikkelaar uit Leuven. Aantal medewerkers: 30. Boekhoudkundig eigen vermogen: ongeveer 13 miljoen euro. Hoofdaandeelhouder: Vandebergh Comm. Va (eigen vermogen 44 miljoen euro). In portefeuille: grondbank met 1.480 appartementen.

Als duurzaamheid te duur wordt, zijn we verkeerd bezig. VASTGOEDONTWIKKELAAR JO VANDEBERGH

van 50 bladzijden schreef hij zijn holistische visie op de toekomst van zijn eigen futuristische wijk neer. ‘Tegelijkertijd wilde ik ook een terugkeer naar vroeger. Naar de tijd van een leefbare buurt. Als jongeman zat ik ooit te vrijen op een bank aan de Vaartkom. Maar in 2006 schoot er in die buurt niets meer aangenaam of leefbaar van over.’ Jo Vandebergh kon de toparchitecten Xavier De Geyter en Stéphane Beel overtuigen om samen het masterplan uit te werken en elk de helft van de projecten voor hun rekening te nemen. De Balk van Beel is nu helemaal klaar. ‘Het project is duurzaam, aangenaam om te wonen (‘vraag het aan de bewoners’) en betaalbaar.’

Het project Tweewaters aan de Vaartkom in Leuven is 11 ha groot. RV

Wat is betaalbaar? ‘Een op de tien appartementen is een Leuvense stadswoning die verkocht werd tegen een geplafonneerde prijs (een korting van 25 procent, red.). Investeerders vormden een derde van de kopers van de appartementen. Ze kunnen tweekamerappartementen verhuren tegen 1.000 euro per maand. Dat zijn normale prijzen voor Leuven.’ En de auto? De ondergrondse publieke parking Tweewaters, met 250 plaatsen, is sinds kort operationeel. Die parking is cruciaal om de wijk autovrij te maken. Het is een nagel waar architect Stéphane Beel blijft op hameren. De Balk van Beel is nog maar het begin. Tweewaters heeft met de geambieerde 1.200 eenheden en het grootste gedeelte van de 70 procent open ruimte die nog moet worden ingericht, nog een lange weg te gaan. In deze wijk komen uiteindelijk 1.200 wooneenheden. De bouw van ‘De Twist’ en ‘De Ark’ tegen 2016 wordt voorbereid. Tegen de zomer wordt gestart met de werken. De Twist wordt een woontoren met 17 verdiepingen en 46 appartementen. 50 procent ervan is al verkocht. Met een verkoopprijs van 3.750 euro per m² (hoogbouw is per definitie duurder) is het nochtans niet echt goedkoop meer. De Ark omvat 39 erkende assistentiewoningen. Hoewel de commercialisering pas met Kerstmis is gestart, is daarvan al 30 procent verkocht. ‘Vanaf 30 procent voorverkoop geven we groen licht voor de uitvoering van een volgende fase. Ook bij duurzame projecten moeten de economische wetten worden gerespecteerd’, zegt Vandebergh. De ondernemer vindt het noodzakelijk dat de senioren in de assistentiewoningen de mogelijkheid hebben actief te participeren in de werking van de wijk. ‘Bewoners sociaal verbinden is belangrijk. Het is een van de belangrijkste redenen waarom mensen zich aangetrokken voelen tot de stad. Waarom zou de woonassistent het babysitten van senioren in de assistentiewoningen op de jonge kinderen van bewoners in de Balk van Beel niet organiseren?’ Heel speciaal wordt de verbouwing van de 50 meter hoge silo’s tot lofts, met een publiek stadsbalkon bovenop. De prijs gaat dan richting 4.000 euro per m². ‘We moeten nog bekijken of dat wel de duurzaamste oplossing is. Als iets onbetaalbaar wordt om duurzaam te maken, zijn we verkeerd bezig. Vernieuwbouwen met behoud van de ‘originele vormentaal’ van de silo’s kan een ernstig alternatief zijn’, kijkt Vandebergh vooruit.

‘De vorm en de hoogte van de anciënniteitspremies hebben vandaag perverse gevolgen. Oudere werknemers worden uit de markt geprijsd. We moeten op zoek naar creatieve alternatieven.’ De oproep van Koen Demaesschalck, de personeelsdirecteur van de distributiegroep Colruyt, (De Tijd, 13 maart) lokt veel reacties uit. Erwin De Deyn, voorzitter van de socialistische bediendebond BBTK, is het oneens met Demaesschalck. Hij vindt dat het huidige systeem, met sectoraal onderhandelde anciënniteitsbarema’s, moet blijven. Ook NCK, de vakbond voor kaderleden, reageerde negatief op Demaesschalck. ‘Dat de baremieke systemen pervers zouden zijn, is van de pot gerukt’, zegt De Deyn. ‘De meeste baremieke systemen lopen over een 20tal jaar met een gemiddelde jaarlijkse stijging van 1 procent. Maar de spanning is meestal groter de eerste tien jaar dan in het tweede gedeelte. Dat voornamelijk oudere werknemers bevoordeeld worden op het einde van hun loopbaan klopt dus niet helemaal.’ Toch zet hij de deur op een kier voor een bijsturing. ‘We staan open voor overleg over aanpassingen. Uiteindelijk bestaan baremieke systemen op basis van onderhandelde cao’s en vergt een aanpassing dus hoe dan ook overleg.’

De dienstengroep SDWorx schat dat zeker driekwart van de bedrijven en sectoren barema’s gekoppeld aan anciënniteit hanteert. Een systeem dat al dateert sinds de jaren 50. ‘Het probleem van de baremieke verloning stelt zich in heel veel bedrijven en sectoren’, bevestigt Kathelijne Verboomen, verloningsexperte bij SDWorx. ‘De verloning volgens anciënniteit steunt op het idee dat de expertise en de kwaliteiten van een werknemer met de jaren ervaring groeien. Maar die groei heeft een eindpunt.’ De expertise evolueert dan niet meer in dezelfde mate als het loon.

Dat de baremieke systemen pervers zouden zijn, is van de pot gerukt. VOORZITTER BBTTK ERWIN DE DEYN

‘Vooral in de IT-sector en in de kennisomgevingen is een verloning op basis van ervaring een probleem aan het worden. Oudere werknemers hebben het moeilijker om de evoluties te volgen dan jongere, terwijl hun jongere collega’s een stuk minder verdienen’, zegt Verboomen. Daarom willen steeds meer bedrijven verlonen op basis van prestaties en de individuele meerwaarde op dat moment. ‘Het blijft een kleine minderheid, maar het aantal bedrijven dat verloont op basis van competenties stijgt. Coca-Cola bijvoorbeeld hanteert nu al een dergelijk model’, zegt Jan Denys, arbeidsspecialist bij Randstad. Ook Randstad zelf heeft een loonmodel dat niet op anciënniteit gebaseerd is.

veilingen Uw advertentie hier? Contacteer Trustmedia 02/422.05.17 - rubrieken@trustmedia.be

77789"#$%&&8:%','(&;6<9"#$%&&8:%'