TABLA 1. RESUMEN DE LA NORMATIVA DE USO DEL SUELO PARA EL MUNICIPIO DE TABIO

Tabla 1. Resumen de la Normativa de uso del suelo para el municipio de Tabio.

Áreas de Reserva Uso Principal Compatible Condicionado

Protección y Conservación Conservación de flora y recurso Recreación Producción forestal

Infiltración para la Recarga de Acuíferos Forestal protector Recreación actividades agrosilvopastoriles y vivienda campesina institucionales, equipamiento y aprovechamiento forestal

Protección de nacimientos de agua Conservación de suelos y vegetación Recreación Captación de aguas.

Amortiguamiento Áreas de Amortiguamiento Agroforestería Plantaciones de frutales Agropecuarios tradicionales

Tradicional Agropecuario tradicional y forestal Distritos de Adecuación, vivienda del propietario, institución rural, granjas y silvicultura Cultivos bajo invernadero, agroindustria y vivienda campestre

Áreas Agropecuarias Semi - intensivo

Intensiva o mecanizada Agropecuario tradicional a semi mecanizado y forestal Distritos de Adecuación, vivienda del propietario, institución rural, granjas y silvicultura

Agropecuario altamente tecnificado y forestal Distritos de Adecuación, vivienda del propietario, institución rural Cultivos bajo invernadero, agroindustria y vivienda campestre Cultivos bajo invernadero, agroindustria y minería

Es válido resaltar que las dinámicas de suelo que se han establecido en el municipio de Tabio debido a la demanda de vivienda de los habitantes que proceden de Bogotá ha hecho que el tamaño medio de los lotes o predios sea menor, situación con condiciones directasen el valor del suelo, ya que los inmuebles de menor área, presentan un mayor valor por metro cuadrado respecto a los lotes de mayor extensión, así mismo, el destino de los inmuebles para vivienda campestre, ha influido positivamente en los valores del terreno, razón por la que la variable de la norma desdibuja un poco su sentido al no tener en cuenta estas nuevas dinámicas dada la antigüedad de las políticas de Ordenamiento Territorial del municipio, pues su documento base data de los años 2002, sin que existe modificaciones a lo planteado en aquella época.

3.1.3.1 Suelos

La taxonomía dominante en el municipio se caracteriza por ser de suelos con orden inceptisol de horizontes desaturados. Los suelos son ligeramente ácidos, moderada saturación de aluminio y presentan moderados contenidos de carbón orgánico, además de bajos contenidos de fosforo, potasio y calcio. Estas características del suelo hacen que el territorio de Tabio tenga una clasificación de fertilidad entre moderada y alta, de textura fina y estructura moderadamente fuerte con alta susceptibilidad a la erosión hídrica cuando son desprovistos de vegetación (Alcaldía Municipal de Tabio, 2007).

Estas características del suelo, y más aún su alto nivel de fertilidad, hace de los terrenos del municipio de Tabio óptimos y apetecidos para las labores agrícolas.

3.1.3.2 Orografía

El relieve es plano, hacia la zona central del municipio, pues el paso del Rio Frio, deja un valle central con elevaciones montañosas hacia el oriente y occidente del municipio, dentro de las que se destacan la Cuchilla Canica, la Peña de Juaica, El Cerro, La Costurera y el Monte Pincio. Tabio tiene una altitud media en las áreas planas (incluyendo el casco urbano) de 2.569 msnm mientras que sus picos montañosos pueden alcanzar los 3200 msnm (Alcaldía Municipal de Tabio, 2007).

3.1.3.3 Clima e Hidrografía

El clima del municipio es frio, variando entre frio seco y frio muy húmedo. Con una temperatura promedio de 14°C y precipitaciones medias de 861 m/año (Alcaldía Municipal de Tabio, 2007).

La hidrografía en el municipio de Tabio está determinada por dos subcuencas, la de mayor ocupación, es la subcuenca del Río Frío, cuerpo hídrico que nace en el Cerro Carrasposo en el municipio de Zipaquirá y atravesar 5 municipios, entre esos a Tabio, ingresando en territorio del municipio por el norte, en sentido norte sur, hasta llegar a la vereda Centro, en el corazón del municipio, para desviarse al oriente y salir al municipio de Cajicá. En el sur del municipio se tiene la subcuenca del río Chicú, cuerpo hídrico que toma su nombre después de su paso por el occidente de la cabecera municipal de Tabio. Se tiene entonces que subcuenca del río Frío es la de mayor influencia en el territorio rural mientras que la del río Chicú en el territorio urbano (Alcaldía Municipal de Tabio, 2007).

Es debido a la influencia de la Cuenca del Río Frío que el municipio cuenta con áreas de Reserva Forestal Protectora, que, por sus características, promueven la protección de los recursos naturales existentes en la zona, imposibilitando así, la explotación forestal de los bosques nativos que se encuentren sobre los cerros. No obstante, hacia las partes de la llanura se desarrolla la agricultura, ganadería intensiva y la vivienda campestre.

3.1.3.4 Vías

El artículo 26 del vigente EOT (Alcaldía Municipal de Tabio, 2007) señala como troncales municipales, las vías que conectan la cabecera municipal por el norte con el municipio de Zipaquirá, por el oriente con el municipio de Cajicá, por el sur con los municipios de Chía y Tenjo y por el occidente con el municipio de Subachoque. Dada la forma alargada del municipio en el sentido norte sur y la localización de la cabecera en el centro-sur del

municipio, la parte central y sur del municipio goza de varias vías, mientras que el costado norte presenta una situación más escasa de rutas de comunicación.

3.1.3.5 Conflictos de uso del suelo

En cuanto a los conflictos de uso del suelo, el municipio de Tabio presenta 2,097.5 Ha (el 28.34% del territorio) con uso adecuado, 2,192.2 Ha (el 29.62%) de terrenos con subutilización, 1,970.5 Ha (el 26.63% del área municipal) en actividades con sobreutilización y 1,308.7 Ha (el 17.68% del territorio) con otros conflictos de uso. Lo anterior según el DNP (2020) a partir de la información IGAC del año 2012.

3.2 IDENTIFICACIÓN DE LAS VARIABLES FORMADORAS DE VALOR.

Para definir las variables que tienen incidencia sobre el valor de los terrenos, es importante tener claro conceptos sobre lo que hace que un terreno tenga mayor valor que otro, situación que explica Jaramillo (1994). En su obra el autor esboza como los suelos al tener una participación dentro del sistema de producción como un insumo fundamental para la producción de bienes, también les corresponden unas rentas por el uso de este, rentas que se traducen a través del tiempo en el precio del suelo. Las rentas a las que hace referencia Jaramillo corresponden a la renta absoluta, la cual está asociada únicamente al hecho de que el suelo sea un bien finito y apropiable (propiedad privada). La renta Diferencial tipo I, asociada a la fertilidad y ubicación, la renta diferencial tipo II, asociada a la intensidad de Capital y por último la renta de Monopolio asociada a la demanda del producto final; concluyendo que estas son las que definen el valor de los suelos, ya que las mismas pueden representarse en variables medibles y a su vez estas pueden presentar cierta distribución espacial dentro del territorio.

3.2.1 Variable Normativa

Para la definición del valor del terreno se tuvo en cuenta el principio del mayor y mejor uso, el cual debe ser legalmente permitido pues al final es lo que genera el mayor rendimiento de ingresos a la propiedad (Aznar y Guijarro, 2015), es decir, los terrenos valen según lo que en ellos se pueda hacer.

Para su elaboración, se debe consultar el POT vigente del municipio y tomar lo concerniente al catastro en lo que respecta a la clasificación de los usos del suelo (áreas de actividad).

Aunque la clasificación se toma a nivel general se deben tener en cuenta aspectos que puedan incidir en los valores unitarios de terreno tales como zonas de riesgo, zonas de protección, de conservación, ambientales que no hacen parte de la clasificación de usos del suelo y que pueden estar descritos en otras subclasificaciones existentes en los POT. Estos aspectos se deben representar a una escala que permita identificarlos detalladamente. Se debe consultar tanto el texto como el mapa elaborado que contenga el POT.

Es importante tener en cuenta que tiene prioridad el texto sobre el mapa. Si se encuentran diferencias significativas se debe consultar con la autoridad competente. El plano de la variable se construye con base en la información recolectada. La variable norma de uso debe representarse digitalmente en la escala en que se encuentre la prediación. Cabe resaltar que de acuerdo con lo establecido en el Artículo 19 del Acuerdo 002 de 2007(Alcaldía Municipal de Tabio, 2007), por el cual se revisa y ajusta el Esquema de Ordenamiento Territorial del Municipio de Tabio, se define un cuadro de coordenadas, el cual delimita un polígono donde es posible el desarrollo de vivienda campestre, dado que este polígono no aparece en la cartografía oficial del municipio, la digitalización de la información no es fiel copia del plano oficial.

De la revisión que se hizo al Plan de Ordenamiento Territorial, se construye el plano de norma que se muestra en la Ilustración 4 , en el cual se identifican las siguientes categorías.

• Suelos agrícolas intensivos: Hacen referencia a suelos con alta capacidad agrologica, en los cuales es posible implantar sistemas de riego y drenaje. • Suelos agrícolas semi intensivos: Son aquellos suelos con una capacidad agrologica media y permiten una mecanización controlada. • Suelos agrícolas tradicionales: Engloba aquellos suelos con una mediana-baja capacidad agrologica y mayor número de restricciones. • Áreas de Infiltración para la Recarga de Acuíferos: Hace referencia a los suelos cuya función se basa en la infiltración, circulación o tránsito de aguas entre la superficie y el subsuelo. • Áreas de Amortiguamiento: Estas áreas hacen parte de los suelos de conservación, sin embargo, son menos restrictivos que los suelos de protección, puesto que permiten el aprovechamiento forestal, la cosecha de algunos productos nativos y de manera condicionada posibilita los usos agropecuarios.