4.2. ANÁLISIS DE RESULTADOS

4.2. ANÁLISIS DE RESULTADOS

Posterior al análisis realizado en un ambiente de Sistemas de Información Geográfica, se

obtuvo el mapa del valor del suelo urbano de Sigchos, considerando todas las variables

descritas anteriormente, se señala al centro de la ciudad como la zona donde se localizan los

precios más altos y los precios más bajos se encuentran en la periferia de la ciudad, como

indica la figura 93.

Figura 93. Plano del valor del suelo urbano de Sigchos.

Los precios “más altos”, se sitúan en el área principal de comercios, servicios y equipamiento

urbano, es decir, en la zona central, correspondiente a la macrocentralidad urbana que tiene el

valor más alto.

Los precios “altos” corresponden a áreas comerciales y residenciales de la ciudad que, en

general, se sitúan a continuación del área anterior.

Los precios “medios” se encuentran en forma dispersa sobre la ciudad, corresponden a lotes

cuyos frentes están vinculados a avenidas principales y a áreas residenciales de clase

económica media.

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Los precios “bajos” o más económicos, corresponden a áreas residenciales de nivel económico

bajo; y, los precios muy económicos corresponden a áreas no consolidadas y proyectos de

lotizaciones de la periferia de la ciudad.

En base al plano del valor del suelo urbano se aplicó la valoración individual del suelo de los

1778 predios urbanos obtenidos mediante la actualización catastral, para esto, se obtuvieron

los factores de ajuste del valor del suelo y posteriormente se obtuvo el valor individual

multiplicando el factor de afectación por la superficie y por el valor correspondiente al sector

homogéneo al que pertenece el predio.

De esta manera se obtuvo el mapa de valor individual de predios urbanos que se mostró en la

figura 92.

A diferencia del mapa del valor del suelo urbano, los valores no siguen el patrón de ser “muy altos” en el centro y “más económicos” en la periferia de la ciudad, debido a que una de las

variables más importantes que determinan el valor individual del terreno es la superficie,

debido a esto se puede apreciar que los predios que poseen superficies más extensas tienen los valores “muy altos”, encontrándose estos en la periferia; por otro lado, los valores

“medios” se encuentran dispersos en la ciudad; y los predios con superficies pequeñas y de

valores económicos se encuentran tanto en el centro como en ciertas áreas periféricas de la

ciudad.

Los precios del mapa del valor del suelo urbano con los precios del mapa de valor individual de

predios urbanos no guardan estricta relación, debido a que el precio final de cada predio

depende de las características propias del mismo y de las variables que intervienen en el

cálculo de su valor.

La mayor parte de predios urbanos de Sigchos poseen un precio entre medio, económico y

muy económico, son pocos los predios cuyo precio sea alto y muy alto, estos corresponden a

los predios más extensos de la ciudad y no necesariamente se encuentran ubicados en el

centro de Sigchos.

Dávila, et al., 2014, en su modelo de valoración masiva de suelo urbano en la ciudad de Tena,

realizaron una zonificación del valor del suelo urbano a partir del análisis de variables internas (uso del suelo, nivel socioeconómico, topografía, hidrografía, servicios básicos y

complementarios) y de variables externas (ofertas de mercado), siguiendo el esquema de la

figura 94.

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Figura 94. Actividades para la valoración masiva urbana

Posterior a un análisis en un SIG de las variables internas y externas se obtuvo el mapa del

valor del suelo urbano que muestra la figura 93.

Del análisis realizado durante la investigación se evidencia que Tena respeta los

planteamientos teóricos respecto de la estructuración del espacio urbano para ciudades

monocéntricas fundadas sobre la base de la planificación española en la que se evidencia una

disposición espacial que es representativa de la sucesión de las aureolas de crecimiento urbano a partir de la macrocentralidad o “Centro Principal” (en donde coinciden el centro administrativo, el centro comercial y centro financiero) y a partir de aquí, la sucesión en forma

de damero de las manzanas que conforman los barrios pericentrales y periferias populares

contemporáneas (Dávila, et al., 2014).

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Figura 95. Mapa del valor del suelo en Tena

El mapa del valor del suelo urbano (figura 95) obtenido por Dávila, et al., 2014, se encuentra

clasificado en 5 categorías: precios muy altos, precios altos, precios medios, precios

económicos y precios muy económicos; en el mapa se puede apreciar que los precios muy

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altos se concentran en el centro de la ciudad, y, los precios tienden a ser más económicos en

predios que se alejan del centro hacia la periferia.

El resultado obtenido por Dávila, et al. (2014) coincide con el resultado de valor del suelo

urbano de esta investigación, sin embargo, se debe destacar que para determinar el valor del

suelo urbano de la ciudad de Tena no se realizó un proceso de ponderación de servicios

básicos y complementarios por manzana.

El modelo de valoración de la ciudad de Tena no llega a ser aplicado a nivel de predios

individuales, por lo tanto, no se puede comparar los resultados del valor individual del terreno

obtenido en el presente estudio.

Mediante el presente estudio se logró en primera instancia determinar el valor del suelo

urbano por sectores homogéneos en la ciudad de Sigchos y en una segunda instancia con la

implementación de este modelo de valoración, se pudo obtener el valor del suelo urbano de

cada predio de la ciudad de Sigchos, representando espacialmente estos resultados en dos

mapas de valores del suelo urbano, estos valores han sido clasificados en cinco categorías para que puedan ser interpretados fácilmente como precios (en dólares) que van desde muy

económicos hasta muy altos.

Esto fue posible gracias a que se contó con la información necesaria del catastro urbano

actualizado de la ciudad de Sigchos, esta información tanto gráfica como alfanumérica fue el

resultado de los diferentes procesos realizados en este proyecto, en primer lugar el censo

predial, en el cual se visitaron todos los predios para recolectar los datos cualitativos y

cuantitativos solicitados por la ficha predial urbana diseñada previamente, posteriormente la

digitalización y digitación de la información obtenida en campo, y finalmente el enlace de estos

dos procesos dio como resultado la base gráfica-alfanumérica utilizada para realizar el estudio

de valoración del suelo urbano.

Es evidente que el estudio de valoración del suelo urbano no puede realizarse sin contar con

un catastro actualizado, ya que el mismo proporciona información de características de los

predios como son topografía, acceso a servicios básicos, dimensiones, superficies, entre otras

variables que son necesarias en la determinación del plano del valor del suelo, y; al utilizar una

información desactualizada los resultados no serán confiables para ser entregados a un

Consejo Municipal quien tiene la responsabilidad de establecer los impuestos prediales.

El método de valoración por sectores homogéneos realizado en el presente estudio

corresponde a un procedimiento ya probado, el mismo que está implementado para la 120