Пермь 2013 А. Головин
ЖИЛЬЕ, ЖИЛЬЕ …
МОНОПОЛИЯ ТИПОЛОГИИ КАЧЕСТВО – ЭТО ВСЕГДА ЗА ЗАБОРОМ
РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ – МОНОПОЛИЯ ПРЕДЛОЖЕНИЯ
ИЗ ПРОШЛОГО …
В НАСТОЯЩЕЕ
БЫЛО, БЫЛО, БЫЛО…
(Канада, Франция, Турция)
НО ПРОШЛО
У НАС ДО СИХ ПОР – ЭТО ЯКОБЫ ТО, ЧТО ЖЕЛАЕТ ПОТРЕБИТЕЛЬ (Наш город)
СЕГОДНЯ В ПЕРМИ ПРЕДСТАВЛЕНО БОЛЬШОЕ КОЛИЧЕСТВО РАЗЛИЧНЫХ ТИПОЛОГИЙ ЖИЛЬЯ, КОТОРЫЕ НА ДАННЫЙ МОМЕНТ СУЩЕСТВУЮТ В РОССИИ
ОДНИ ИЗ НИХ ПРОСТО ДОЖИВАЮТ СВОЙ ВЕК,
ДРУГИЕ ПРОЦВЕТАЮТ…
Почему весь город не должен быть застроен высотками?
ИСЧЕЗНОВЕНИЕ ТИПОЛОГИЙ ЖИЛЬЯ СРЕДНЕЙ ЭТАЖНОСТИ Тенденции удовлетворения спроса на параметры высотного строительства приведут к тому, что исчезнет несколько типов жилой застройки. В результате: •жители утрачивают возможность и тем самым право на выбор различных типов жилья; •утрачивается разнообразие архитектурной и визуальной среды, что ведет к утрате качества городской среды в целом; •увеличивается стоимость эксплуатации жилищного фонда; •увеличивается риск чрезвычайных ситуаций и уровень их последствий.
2050 ГОД
ОТСУТСТВИЕ ДВОРОВ ИЛИ ДВОРЫ - ПАРКОВКИ
НИКТО НЕ МОЖЕТ СЕБЕ ПОЗВОЛИТЬ СОДЕРЖАТЬ ОГРОМНЫЕ ПРОСТРАНСТВА
НАРУШЕНИЕ МАСШТАБА СЛОЖИВШЕЙСЯ ГОРОДСКОЙ ЗАСТРОЙКИ
НАРУШЕНИЕ ВОСПРИЯТИЯ ИСТОРИЧЕСКОЙ ЗАСТРОЙКИ
СТРУКТУРА ДОМА ПОВЫШЕННОЙ ЭТАЖНОСТИ
25
Самые дорогие квартиры
Скопление загрязненного атмосферного воздуха; Перегрев квартир в летнее время; Слабая тяга бытовой вентиляции;
8-16
Высокая заболеваемость ОРЗ; Высокая лифтовая зависимость; Высокие риски пожарной безопасности: продукты горения поднимаются наверх, отсутствие пожарной техники
3-7
1-2
Самые популярные квартиры
Самые непопулярные квартиры Нежилые помещения
МИНУСЫ ДОМОВ ПОВЫШЕННОЙ ЭТАЖНОСТИ •
Из окна шестнадцатого этажа не приглядишь за ребенком, играющим во дворе;
•
Высокая этажность требует больших разрывов между домами по соображениям освещенности и инсоляции. При 16-этажной застройке они достигают 100 метров и более;
•
Это не только разобщает людей, искусственно изолирует их друг от друга, но автоматически ведет к завышению размеров и эффекту «разомкнутости» внутриквартальных пространств;
•
Поэтому при застройке высотой в 16 этажей и более просто невозможно сформировать живые улицы для людей гуманные и соразмерные человеку;
•
Так, при расстановке зданий по принципу свободной планировки, которая, казалось бы, создает незамкнутые в плане пространства, в натуре часто возникает чувство замкнутости;
•
Здания повышенной этажности вызывают некомфортные ветровые режимы во дворах
•
Отбрасываемые тени не позволяют создать уютные парки и скверы
•
Скопление загрязненного атмосферного воздуха;
•
Перегрев квартир в летнее время;
•
Слабая тяга бытовой вентиляции;
•
Высокая заболеваемость ОРЗ;
•
Высокая лифтовая зависимость;
•
Высокие риски пожарной безопасности: продукты горения поднимаются наверх, отсутствие пожарной техники
Существует позиция, что строительство зданий повышенной этажности более экономично. Но и это несомненное достоинство не является безоговорочным Экономия многоквартирных домов повышенной этажности складывается из следующих компонент:
СРЕДНЕЭТАЖНАЯ ЗАСТРОЙКА – МАСШТАБ БОЛЬШОГО ГОРОДА
ПРЕИМУЩЕСТВА СРЕДНЕЭТАЖНОЙ ЗАСТРОЙКИ
СТРУКТУРА СРЕДНЕЭТАЖНОГО ДОМА
3-6 квартиры
1-2 нежилые помещения
СРЕДНЕЭТАЖНАЯ ЗАСТРОЙКА ПОЗВОЛИТ ПРЕОБРАЗОВАТЬ УЛИЦЫ ГОРОДА
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ АСПЕКТ
Среднеэтажная застройка – является масштабным элементом перехода от одной типологии застройки к другой
ЭКОНОМИКА СРЕДНЕ ЭТАЖНОЙ ЗАСТРОЙКИ Схема показывает равенство площадей на обеих схемах, но первая предполагает наличие большого неотграниченные пространства, которые дорого содержать, и которые как правило заставлены машинами, другая предполагает обособленное пространство для отдыха, закрепленное за конкретными людьми
Показатели Общая площадь застройки Площадь участка Коэффициент застройки
Ед.изм.
кв.м.
35 000
35 000
га
2,0
2,0
1,75
1,75
•
Качество какого дома проще определить при строительстве?
•
При строительстве какого дома финансовые риски наиболее высоки?
•
В каком доме проще договориться о его содержании, содержании двора?
•
В каком доме вы будете лучше знать соседей?
•
В каком доме вы будете себя чествовать уютней?
•
Оборудование какого дома более сложнее и следовательно дороже в содержании?
НА ЭТИ ВОПРОСЫ ЖИТЕЛИ МОГУТ ОТВЕТИТЬ САМИ
Поддержка среднеэтажной застройки…
… позволит вернуть им уют и комфорт дворов
СХЕМЫ ЗАСТРОЙКИ СРЕДНЕЭТАЖНЫМИ ДОМАМИ
КОМФОРТНЫЕ ДВОРЫ, ПРИНАДЛЕЖНОСТЬ КОТОРЫХ ОПРЕДЕЛЕНА ИХ МАСШТАБОМ
ДВОРЫ СВОБОДНЫЕ ОТ МАШИН
ДВОР - КОЛОДЕЦ?
Дворы колодцы представляют собой застройку, когда расстояние между фасадами зданий от 11 и менее метров
РАЗМЕРЫ КВАРТАЛОВ НЕ ПОЗВОЛЯТ ОБРАЗОВАТЬСЯ ДВОРАМ - КОЛОДЦАМ?
загородный дом – это за городом, мы говорим о городском индивидуальном доме
что такое малоэтажная городская застройка? •
прежде всего это застройка в городе пригороде, вплотную примыкающая и продолжающая городскую ткань
что такое малоэтажная городская застройка? индивидуальные постройки от одного до трёх этажей
таунхаусы
многосекционные дома от трёх до четырёх этажей
еще?
планирование малоэтажной застройки нельзя рассматривать как самостоятельную систему общегородского пространственного развития •
жители города выбирают место, где они могут комфортно и доступно жить, работать, играть, учиться, отдыхать, заниматься хобби и просвещаться;
•
при этом не опасаться за свое здоровье и безопасность;
•
при этом иметь возможность уединиться;
•
сегодня город не в полной мере удовлетворяет эти потребности, и это провоцирует человека на поиски того, чего нет;
•
все эти условия можно создать в городе!
•
город – это то место, где могут быть собраны и увязаны ценности и интересы большинства индивидуумов;
•
поэтому во главе угла стоит развитие эффективного – или доступного города, комфортного, удобного и привлекательного – способного жителям удовлетворить их интересы, и разнообразного – где каждый на свой вкус и кошелек может выбрать себе продукт городского образа жизни;
•
малоэтажная застройка на территории зеленого окружения города – это символ расползания города. Именно желание человека уединиться и стремление обосноваться в природе, приводит у нарушению экологического баланса и не позволяет создать удобные условия в городе.
•
поэтому малоэтажная застройка с большими земельными участками на периферии города должна быть ограничена
индивидуальные дома с индивидуальным выходом на «собственный» участок можно построить на крыше…
первые этажи любого многоквартирного дома могут быть индивидуальными «домами»: собственный земельный участок, индивидуальный вход
традиционный тип
• Типичные индивидуальные дома 1950-х и старше выполнены из дерева, демонстрирующие искусное владение материалом и технологиями; • Несмотря на индивидуальность четко просматривается принадлежность типологии и установленным параметрам; • Каждый дом имеет хороший контакт с общественным пространством; • Небольшие заборы перед палисадником не нарушают этой связи • Даже возникающие заборы более скромные по сравнению ограждениями современных домов
блокированные двухквартирные дома
• Одноэтажные дома с небольшими квартирами • В настоящее время дома окружены множеством вспомогательных пристроек • Связь домов с общественным пространством хорошая
современные дома • Современные дома можно описать как архитектурный коллаж различных стилей; • Различные цвета, необъяснимые формы крыш, некачественные материалы; • Дома находятся в состоянии «окончательной» незавершенности; • Особой отличительной чертой, объединяющих все дома, является то, что они имеют «закрытый» характер, наглухо защищенный от общественного пространства; • Эта неприступность выражена не только высокими, глухими заборами, но и расположением окон.
размеры земельных участков • Глубина земельных участков в Перми сравнима с глубиной земельных участков в городах США и Канады – около 40 метров • Однако фронт – в российских городах самый щедрый – около 30 метров • Ширина земельных участков в европейских городах и американского континента около 10 – 15 метров
площади земельных участков Соответственно площадь земельных участков в российских городах в несколько раз больше чем в городах с интегрированной в городскую или пригородную среду малоэтажной застройки
Средняя площадь земельных участков
использование общественного пространства
широкий профиль коло 24 – 25 метров, озеленение между проезжей частью и тротуаром, а также между тротуаром и границей земельного участка
ограждение частной собственности организовано в защитной неприступной форме, отсутствие визуального обзора улицы из домовладения
пешеходная дорожка на территориях общего пользования
сети инженерной инфраструктуры, электричество, газ, освещение
типичный профиль улиц пригородной в Перми современного периода застройки
Можно наблюдать слабую взаимосвязь между частным и общественным пространством. Заборы работают как оборонительные щиты сдерживающие злоумышленников. Отсутствует социальный контроль общего пространства, владельцы домов защитили себя от территорий общего пользования и безучастные в его существовании. Общественное пространство выглядит заброшенным, улицы становятся небезопасными заборы растут и становятся все более неприступными.
КАЖДЫЙ РАЗ ПРИ ГОРОДСКОМ ПЛАНИРОВАНИИ РЕШАЕТСЯ ГЛАВНАЯ ЗАДАЧА – ВЫДЕЛЕНИЕ ОБЩЕСТВЕННОГО ИНТЕРЕСА. ОБЩЕСТВЕННЫЙ ИНТЕРЕС ВОЗНИКАЕТ ИЗ МНОЖЕСТВА ЧАСТНЫХ, НО ПРИ ЭТОМ ОТДЕЛЕН ОТ НИХ, ПОЭТОМУ ВСЕГДА ВОЗНИКАЕТ ДИЛЕММА ПОСРЕДНИЧЕСТВА МЕЖДУ НИМИ.
существующее состояние Что касается пригородной застройки, складывается ощущение, что частный интерес сократился или находится на уровне базовых инфраструктурных потребностей: •Возможность добраться до дома на внедорожнике •Электричество •Если получится – вода и канализация •Нет никаких признаков, что жители проявляют какой-то интерес к общественной жизни или любому виду социальной деятельности
Как результат существует определенная направленность жителей защитить себя от внешнего мира на своем участке. Пространство улиц заброшено, и дома отгорожены глухими заборами Результат проведенного исследования содержит в себе постулат, что для того чтобы создать комфортные условия для жизни необходимо общее желание и интерес.
основные выводы
существует различные планировочные формы застройки
характер среды определяет и формируется соответствующими параметрами
менее разобщенная застройка совмещенное движение пешеходов и автомобилей снижает скорость, повышает безопасность более оживленная и кооперативная среда
оптимальное расстояние между фасадами домов 20 метров профили улиц
при планировании профилей улиц может быть избран такой подход: – фиксируется расстояние между фасадами зданий в пределах 15 – 20 метров – определяется функциональное назначение улицы – в соответствии с функциональным назначением определяется набор элементов улицы – также в соответствии функциональным назначением улицы выбирается размерное соотношение между частным и общественным пространством
сочетание общественных и частных интересов в Канаде
сервитут в части учета публичных интересов •
по земельным участкам частной собственности, в части где размещение объектов запрещено, проходят: тротуары, отдельные кабельные линии инфраструктуры.
•
за содержание фрагмента тротуара, на земельном участке, ответственность несет собственник дома
частный интерес
общественный интерес
застройщик
•
экономия на содержании общественных территорий;
•эффективный «выход» продаваемых земельных участков
•
ниже налог на недвижимость;
собственник:
•
больше налогоплательщиков;
•больший по размеру земельный участок •благоустроенный на собственный вкус
не предусмотрено, но существует… и не мешает благоустроенные участки территорий общего пользования владельцами домов
стратегия преобразования среды – изменение «пермского» профиля
сравнение плотности застройки разных типов
Пермь
Копенгаген (Дания)
Япенбург (Нидерланды)
Хельсингор (Дания)
как быть с 15 сотками? – обеспечить возможность делить и объединять земельные участки по фронту примыкающему к улице складывающаяся практика
•
•
• •
обстоятельства могут заставить собственника принять решение о продаже земельного участка или его части в этом случае участки будут неудобными для размещения различных построек, появятся «излишние» части – «сосиски» узкие длинные участки крупные планировочные элементы – кварталы, снижается пешеходная связность увеличение затрат на строительство и эксплуатации городской инфраструктуры в пересчете на участок в два и более раз
предложения
ПРЯМОУГОЛЬНАЯ ПЛАНИРОВКА С РАЗНЫМИ РАЗМЕРАМИ БЛОКОВ (кварталов)
ПЛОЩАДЬ ДЛЯ УЛИЦ
ПЛОЩАДЬ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
КОЛЬЦЕВАЯ
CUL-DE-SAC
планировка кварталов и земельных участков
Вариант 1 следует обращать внимание: •количество земельных участков •длину и площадь уличной сети •конфигурацию земельных участков •рельеф
рекомендации: •избегать нерегулярной формы земельных участков: узких, с острыми углами •общественные центры формировать в центре планировочной структуры с примыканием к сложившейся транспортной инфраструктуре и маршрутам ГОТ •избегать размещения земельных участков на склонах оврагов и долин малых водных объектов
Вариант 2 1-ый вариант предпочтительней •примерно одинаковое количество земельных участков; •уличная сеть меньше; •длина активных фронтов застройки больше (почти все дома ориентированы фасадами к улице); •форма земельных участков правильнее
сокращение земельных участков: поиск оптимального соотношения типа жилого дома, его размера, размера земельного участка и квартала
профили улиц на территории малоэтажной застройки в «заозерье»
вспомогательная квартальная (типа проезда) (1)
вспомогательная квартальная (типа проезда) (2)
квартальная (1)
квартальная (2)
раскладка инженерных сетей в профиле 19,8 метров
параметры: типы домов (зданий)
параметры: варианты мест размещения домов и стоянок для автомобилей
дома жилые блокированные 4,2 метра
схема планировки
базовые принципы планировки
схема размещения стоянок
строим сами… по бюджету и по потребности
возможности •
•
•
Гибкость планировки и определения функционального назначения каждого этажа в течении всего срока эксплуатации; Приобретение чистого земельного участка и независимость от застройки соседних, примыкающих участков Возможность эксплуатации с сохранением всех функций жилого дома в одноэтажном исполнении;
строим сами… по бюджету и по потребности
продажа домов с договорами длительной аренды оборудования
автономный газгольдер
пассивные источники электроэнергии
газовый котел
септик
пример расчета стоимости одного комплекта оборудования
Сумма кредита Период Годовая процентная ставка Месячный платеж
350 000 р. 8 лет 12,00%
350 000 р. 15 лет 12,00%
5 688 р.
4 200р.
спасибо за внимание Головин А.В. golovin59@hotmail.com