Urban Байрам 2 – 4 августа, г. Уфа
Экономические аспекты территориального планирования Романов Александр Александрович, старший экономист департамента стратегического социально-экономического планирования ООО «ИТП «Град»
БИЗНЕС
БИЗНЕС Цель: рост прибыли
Налоги, сборы Поддержка
МУНИЦИПАЛИТЕТ Цель: выполнение требований законодательства
НАСЕЛЕНИЕ Цель: рост благосостояния
институт территориального планирования
Актуальность
1) Как выбрать наилучший вариант размещения объектов инфраструктуры с точки зрения расходов местного бюджета и интересов частных инвесторов? 2) Как сформировать инвестиционные площадки, оптимальные с точки зрения инвестиционной привлекательности, общественной значимости и бюджетного эффекта?
3) Как убедить частных инвесторов вкладывать средства в реализацию городской град. политики? 4) Как городу победить борьбе за региональные и федеральные инвестиции? Ведь они выделяются тем городам, которые могут продемонстрировать высокий социально-экономический эффект от государственных вложений и ожидаемое увеличение инвестиционной привлекательности территории.
институт территориального планирования
Состав анализа
Этап 1. Сбор и обработка необходимых исходных данных об экономических и градостроительных характеристиках анализируемой территории.
Этап 2. Анализ вариантов предложений по развитию рассматриваемой территории.
Этап 3. Оценка экономической эффективности выбранных решений по развитию территории и подготовка плана мероприятий по реализации выбранных решений
ПОКАЗАТЕЛИ, ОБЕСПЕЧИВАЮЩИЕ ПРОГНОЗ ИНТЕНСИВНОСТИ ОСВОЕНИЯ ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА
Задача: Определение наиболее вероятной последовательности освоения территории Потенциальная коммерческая рентабельность инвестиций в объект недвижимости ОН Rбизнес Pбизнес / Expбизнес
Потенциальная прибыль от продажи объекта недвижимости данного вида использования ОН Pбизнес (УПРСОН план SОН ) Expбизнес
Задача: Разработка базовой модели расчета градостроительной ценности Удельный показатель рыночной стоимости объектов недвижимости (УПРСОН)
Показатель коммерческой эффективности
Задача: Оценка основных затрат на освоение территорий Затраты на создание необходимой инфраструктуры
Дополнительные показатели
Факторы градостроительной ценности территории Потенциальный социальный эффект от инвестиций в объекты недвижимости (потенциальный прирост стоимости объекта недвижимости в результате реализации градостроительных решений) Потенциальный бюджетный эффект от инвестиций в объекты недвижимости (оценка величины некоторых налогов)
Визуализация поиска решения Для пространственной «привязки» информации об объектах жилищного фонда и факторов градостроительной ценности использована база данных об объектах градостроительной деятельности г. Тюмень ОИБД Для каждого элемента полученной выборки значений цен 1 кв. м. жилья расставляются точки на карте г. Тюмень в соответствии с информацией об адресе дома.
В итоге сформировано покрытие карты города Тюмень точками, которые содержат в себе данные о местоположении жилого помещения и о его цене (тыс. руб. за 1 кв.м)
Факторы градостроительной ценности территории города Удаленность от центра города.
Факторы удаленности
Удаленность от функциональных зон торгового, административно-делового, культурно-досугового, спортивного назначения. Удаленность от различных объектов социально-культурнобытового назначения (филиалов СберБанка РФ, предприятий торговли, детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ и пр.) Удаленность от городской дорожной сети
Удаленность от железной дороги Удаленность от гаражей для индивидуального транспорта Удаленность от автостоянок постоянного хранения индивидуального транспорта Удаленность от остановок общественного транспорта Обеспеченность остановками общественного транспорта
Факторы обеспеченности
Обеспеченность объектами общественно-делового назначения. Обеспеченность зонами обслуживания объектами инженерной инфраструктуры Экологическая обстановка Криминогенная обстановка
Оценка распределения по территории рыночной стоимости объектов недвижимости в настоящее время и на расчетный срок реализации генерального плана г. Тюмень, руб. за 1 кв.м. общей площади (в ценах 2010 г.)
Современное состояние
Расчетный срок Средняя цена жилья: 40 руб./кв.м. Средняя цена объекта коммерческой недвижимости: 60 руб./кв.м.
Средняя цена жилья: 38,2 руб./кв.м. Средняя цена объекта коммерческой недвижимости: 57,3 руб./кв.м.
ЗАТРАТЫ ЧАСТНОГО ИНВЕСТОРА (На примере ГО Тюмень)
Суммарные затраты частных девелоперов по освоению всей территории города в период до 2040 г. составят около 1137,74 млрд.руб.
Виды затрат частного девелопера: • Затраты на инженерную инфраструктуру – 5,1 % • Затраты на транспортную инфраструктуру – 4,6 % • Затраты на инженерную подготовку – 0,1 % • Затраты на строительство объектов капитального строительства социально-культурно-бытового назначения – 9,3 % • Затраты на реконструкцию объектов капитального строительства социально-культурно-бытового назначения – 0,2 % • Затраты на строительство новых объектов жилищного фонда – 39,1% • Затраты на строительство общественно-деловых объектов коммерческого назначения – 37,5% • Затраты на снос объектов ликвидируемого жилищного фонда – 4,1 %
СХЕМА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ ОСВОЕНИЯ ТЕРРИТОРИИ г. ТЮМЕНИ Значение коэффициента рентабельности
ЭТАПЫ РЕАЛИЗАЦИИ ГЕНЕРАЛЬНОГО ПЛАНА Г. ТЮМЕНИ, УСТАНОВЛЕННЫЕ НА ОСНОВЕ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЕНТАБЕЛЬНОСТИ ОСВОЕНИЯ ТЕРРИТОРИЙ МИКРОРАЙОНОВ
Оценка предыдущего архитектурно-планировочного Предложения для Южного района г. Тюмень (по состоянию на 2011 г.) Сохраняемые территории Проектируемые территории
Дополнительные затраты на расселение жителей ликвидируемого жилья: минимум 28 тыс. руб. за 1 кв.м. (средняя себестоимость строительства нового жилья) – несет девелопер, либо муниципалитет. Дополнительные затраты на снос: около 0,3 млн. руб. – несет девелопер. Средняя себестоимость строительства нового жилья в данном районе города : 27 тыс. руб. за 1 кв.м – несет девелопер. Средняя цена продажи нового жилья в данном районе города : 42,3 тыс. руб. за кв.м.
Выгоден ли такой вариант освоения территории для инвестора и органов местного самоуправления?
Альтернативное архитектурно-планировочное предложение для Южного района г. Тюмень (по состоянию на 2011 г.) Суммарная общая площадь объектов нового жилищного строительства: 1,7 млн. кв.м.
Суммарная общая площадь сохраняемого жилищного фонда: 2,7 млн. кв.м.
СОХРАНЯЕМЫЕ ТЕРРИТОРИИ
-РЕКОНСТРУКЦИЯ И РАСШИРЕНИЕ СУЩЕСТВУЮЩИХ ТРАНСПОРТНЫХ СВЯЗЕЙ.
ПРОЕКТИРУЕМЫЕ ТЕРРИТОРИИ
-ВНОВЬ ФОРМИРУЕМЫЕ ТРАНСПОРТНЫЕ СВЯЗИ.
Оценка стоимости объектов сохраняемого жилищного фонда Южного района г. Тюмень (по состоянию на 2011 г.) Средняя (по району) рыночная стоимость 1 кв.м. жилья на расчетный срок составит 42,3 тыс. руб.
Суммарный прирост стоимости объектов жилищного фонда на расчетный срок – 1844,36 млн. руб. Средний по району прирост рыночной стоимости 1 кв. м общей площади сохраняемого жилищного фонда на расчетный срок – 0,69 тыс. руб.
Суммарная прибыль от продажи объектов нового жилищного строительства на расчетный срок – 26 137,14 млн. руб. Средняя прибыль за 1 кв. м нового жилья, которое будет построено в районе – 15,34 тыс. руб.
Сравнение экономической эффективности градостроительных решений по размещению жилой застройки различных типов в Комаровском районе г. Тюмени (по состоянию на 2011 г.) Варианты градостроительных решений
Показатели
Малоэтажная блокированная жилая застройка традиционного типа
Малоэтажная высокоплотная блокированная жилая застройка С общим дворовым пространством
Без общего дворового пространства
Цена 1 кв. м жилья, тыс. руб.
39,59
40,61
40,61
Объем нового строительства жилья, кв. м общей площади
92 738
166 140
186 810
Объемы нового строительства, кв. м общей площади
92 738
166 140
186 810
Доход от продажи жилья, млн. руб.
3680,60
6746,95
7586,35
Общий доход, млн. руб.
3680,60
6746,95
7586,35
Прибыль, млн. руб.
1505,14
3103,46
3529,46
Суммарные затраты, млн. руб.
2175,45
3643,49
4056,89
1854,76
3322,80
3736,20
205,16
205,16
205,16
2,65
2,65
2,65
18,10
18,10
18,10
94,78
94,78
94,78
69,19
85,18
87,00
Затраты на строительство жилья, млн. руб. Затраты на инженерную инфраструктуру, млн. руб. Затраты на инженерную подготовку, млн. руб. Затраты на транспортную инфраструктуру, млн. руб. Затраты на строительство ОСКБН, млн. руб. Рентабельность, %
Urban Байрам 2 – 4 августа 2013 года, г. Уфа
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!!! Романов Александр Александрович, старший экономист департамента стратегического социально-экономического планирования ООО «ИТП «Град»; this.is.romanov@gmail.com +7-909-536-2373