TOD規劃手冊

城 都 顧 問 公 司

城都顧問公司 URBANET GROUP TOD規劃手冊 Transit-Oriented Development Planning Manual

城都國際開發規劃管理顧問有限公司 商用不動產部門（富宇開發） 地址：80247 高雄市苓雅區新光路38號25樓之2 電話：886-7-2696068 傳真：886-7-2692176 城都國際開發規劃管理顧問公司 urbanet_realestate

TOD規劃手冊 Transit-Oriented Development Planning Manual

以大眾運輸導向之都市發展為主題，城都 公司利用成功經驗，提供政府單位策略規 劃之顧問服務，協助編寫相關文件，擬定 策略方案，以降低財政支出，使土地利用 效益最大化，進而促進公共利益。

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城都公司專業服務領域

獲獎榮譽

城都國際開發規劃管理顧問公司之宗旨為運用知識管理(Knowledge Management)、智 慧資本(Intellectual Capital; 電子資料庫、專業員工知識及客戶網絡) ，以思考全球化、行 動在地化(Think Globally，Act Locally)為客戶提供最專業的服務，並協助客戶獲致成功。 我們的專業服務包括下列專業類別：  都市計畫(Urban Planning) 進行都市計畫、都市更新、都市設計、土地使用分區變更及遊憩設施開發規劃等之開 發顧問。  BOT作業 執行可行性評估(Feasibility Study)、先期規劃及招商作業。  土地開發(Non-urban Land Planning) 對於休閒遊憩區、產業區開發、大專院校之申請設立及環境影響評估等具有相當之實 務經驗。  收益性不動產企管顧問(Income Property Consultants) 專精於不動產投資分析與經營管理顧問，負責市場調查分析(Market Research)、業種 業態規劃(Merchandising＆Tenant Mix)、財務規劃/資金籌措(Financial＆ Investment Consulting)及協助籌辦執行工作。  室內設計(Interior Design) 專精於豪宅(Fine House)、辦公室及醫診所之室內設計。

民間參與公共建設

第8屆金擘獎 顧問機構團隊優等獎

公共建築景觀類

建築園冶獎

民間參與公共建設

第18屆金擘獎 榮獲「優等」及「特優」

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城都公司 不動產與都市更新服務 URBANET GROUP 臺北市

城都顧問公司創立之宗旨，

台北辦公室

以配合國家建設、促進地方 經濟發展及提昇生活環境品 質為宗旨。運用智慧資本；

新竹市 金門縣

電子資料庫、專業員工知識

臺中港

及客戶網絡，以知識管理思

臺中市

考全球化及行動在地化為客 戶提供最專業的服務，並協 助客戶獲致成功。 不動產與都市更新服務部門 熟稔捷運聯開、都市更新危 老、促參BOT、不動產經紀， 分別於2020、2021分別協助 台中市政府、高雄市政府完 成首件捷運聯開招商案。

澎湖縣

嘉義市 臺南市

高雄市 總公司 屏東縣

新北市

TOD相關業績

基隆市

基隆港

宜蘭縣

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基隆港西4至西6碼頭規劃招商（旅運中心）

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桃園光世代合建分售投資計畫案

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新竹市火車站地區都市更新開發

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臺中捷運綠線G5、G6、G8a、G9-1、G9-2、G11招商總顧問案

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臺中大車站暨干城再生整體規劃

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台南平實轉運站招商（資料待補）

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台南智慧路邊停車系統BOT案

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亞洲新灣區特貿三開發計畫

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亞洲新灣區台灣中油公司（成功園區）投資可行性評估

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高雄市大眾運輸系統橘線O4站土地開發案（資料待補）

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高雄市大眾捷運土地開發RK1及O13基地招商顧問案

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高雄市海邊路海景住宅都市更新開發

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國軍高雄總醫院停車場暨服務設施興建、營運、移轉（BOT）案

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R15停車場民間自提BOT案

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高雄橋頭二園區區段徵收公益性及必要性評估（資料待補）

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凹仔底停車場民間參與興建營運招商專案管理服務

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高雄中油宏南及右沖宿舍區都市更新開發

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屏東運動園區開發計畫（屏東高鐵特定區範圍）

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屏東舊酒廠停車場用地BOT招商作業案

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廈門地鐵一號線場站土地整體開發

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成都軌地道產集團TOD專案一體化設計

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何為TOD?

What is T.O.D?

“大眾運輸導向開發” TOD （Transit-Oriented Development） 係為以大眾運輸導向之發展理念，從永 續都市發展理念出發，以鐵路、捷運等 大型公共交通設施引導都市空間有序發 展，常透過交通場站周邊土地使用強度 提升、高效都市機能的融合，來提高土 地開發及公共設施配置之效益，並以此 支持大眾運輸營運，以形塑高可居性、 可及性及有效率的永續都市型態與土地 利用模式。

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標竿案例

Benchmarking Cases

新竹大車站舊城新生

新竹市火車站都市更新開發案

新興捷運聯合開發王冠上的鑽石 臺中捷運綠線6處土地開發總顧問

亞洲新灣區第一個都市更新開發

高雄市海邊路海景住宅都市更新開發案

廈門TOD規劃設計經驗

榮獲金擘獎肯定

臺南市停車計費專案管理

廈門地鐵一號線場站土地整體開發

新竹市首宗公辦都更案

新竹市東區竹蓮段都市更新事業公開評選實施者案

打響高雄聯開經濟第一炮

高雄市大眾運輸系統橘線O4站土地開發案

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TOD規劃案例

高雄市大眾運輸系統橘線O4站土地開發案

面積：0.35 公頃 計 畫 年 ： 2 0 1 7年 ~ 迄 今 業主：高雄市政府捷運工程局 工作內容：招商作業

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基地位於捷運橘線O4站2號出口，中正四路與自強二路交叉口，土地使用分區為第五種商業 區。本案為分配建物所有權案件，開發產品得由投資人於法令允許範圍內自由評估規劃，並 享有絕佳的交通優勢，期望透過本案讓捷運帶動交通與經濟發展。

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城都公司協助高雄市政府捷運工程局甄選投資人，於110年6月由名軒開發股份有限公司獲選 最優申請人，預計投資金額為32.81億元，開發建物預計總銷金額為61億元。

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TOD規劃案例

臺中捷運烏日文心北屯線土地開發場站招商總顧問案

面 積 ： 2 . 0 5 公頃 計 畫 年 ： 2 0 1 6年 ~ 迄 今 業主：台中市交通局 工作內容：財務效益評估及最適產品建議、協助制訂或修正甄選規定 與 文 件 範 本 、 招 商 及 議 簽 約 作業 、 財 務、 法 律、 建 築 等諮 詢 與 服務

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臺中捷運G5、G6、G8a、G9-1、G9-2、G11等5站6處位於臺中都會區之交通樞紐、 經濟發展核心，結合捷運便利性與兼具公共空間、商業及住宅價值之土開大樓，多元 利用土地、並創造具前瞻性之城市樣貌。

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城都公司以完成捷運綠線5站6處土地開發案投資契約簽訂，協助機關制訂或修正投資 人甄選規定與文件範本，並完成財務效益評估、公告、審查及簽約等作業。

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TOD規劃案例

臺南市停車計費專案管理

規 模 ： 2 , 0 0 0席 ~ 2 ,6 0 0席 停 車 位 計 畫 年 ： 2 0 1 8年 業主：臺南市停車管理處 工 作 內 容 ： 公 開 徵 求 、 甄 審 、議 約 、 簽約 、 履約 管 理

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為滿足台南市民的停車需求及路邊停車收費自動化目的，城都公司協助臺南市政府依相關規定， 辦理公開徵求、甄審、議約及簽約等作業。

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為確保公共建設軟硬體之品質及效率，後續本BOT案之履約管理作業，持續由城都公司協助包 含工程興建進度及品質管理機制、控管查核項目及時點、施工或經營不善之處置及關係人介入 等事宜，並期許透過履約管理機制穩健本計畫軟硬體之發展。

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TOD規劃案例

新竹市火車站都市更新開發

面積： 5.76 公頃 計 畫 年 ： 2 0 1 4年 業 主 ： 遠 雄 建 設 事 業 股 份 有 限公 司 工 作 內 容 ： 變 更 都 市 更 新 事 業及 權 利 變換 計 畫

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配合新竹市鐵公路轉運站及前後站地區都市環境發展需求，重塑都市機能、改善都市與 居住環境、增進公共利益。

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城都公司依據本案發展願景及招商需求，整合提出變更都市更新事業計畫及權利變換計 畫書，並協助遠雄建設公司取得本案公開評選實施者之最優申請人資格，以及協調私有 地主及舊違章建築戶參與都市更新意願、完成都市更新審議程序及相關作業等。

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TOD規劃案例

屏東市舊酒廠停車場BOT招商暨PCM履約管理案

面積：1.04 公頃 計 畫 年 ： 2 0 1 0~ 2 0 1 7年 業主：屏東縣政府 工 作 內 容 ： 可 行 性 評 估 、 先 期規 劃 、 招商 文 件、 甄 審 、議 約 、 簽約

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本基地係舊屏東酒廠部分土地，鄰近民族夜市及屏東市商業核心區，目前為平面收費停車場，因尖 峰時段常供不應求，爰規劃立體停車場，滿足未來停車需求，促進周邊區域發展。

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城都公司協助屏東縣政府，就公共建設之籌設目的、市場、技術、財務、法律、土地取得及環境影 響等方面，審慎評估OT+BOT方式委外之可行性，並協助辦理公聽會及招商說明會，於109年7月 15日成功與「品川國際開發股份有限公司」正式簽約。

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TOD規劃案例

高雄亞洲新灣區特貿三公辦都市更新開發計畫

面 積 ： 北 基 地 3 . 1 0 公頃 ； 南 基地 2 .20公 頃 計 畫 年 ： 2 0 1 7年 業主：高雄市政府 工 作 內 容 ： 都 市 更 新 規 劃 、 公告 招 商 作業

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結合貫穿灣區的高雄捷運環狀輕軌、高雄展覽館、高雄市立圖書館總館以及海洋文化及流行 音樂中心等，打造為全台灣最亮眼的港灣發展區以及亞洲甚至全世界的門戶之一。

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配合各項基礎建，推動國公有土地開發。

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本案基地位於高雄展覽館正對面，臨接中鋼企業總部、高雄軟體園區等重大建設，為經貿園 區關鍵核心區，以公辦都市更新招商開發，開發後可望帶動亞洲新灣區之整體發展。

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TOD規劃案例

亞洲新灣區台灣中油公司（成功園區）投資可行性評估

面 積 ： 9 . 5 3 公頃 計 畫 年 ： 2 0 1 3年 ~ 迄 今 業主：台灣中油股份有限公司 工 作 內 容 ： 先 期 規 劃 、 土 地 開發 許 可 、環 境 影響 評 估

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以臨海、大規模且緊鄰環狀輕軌捷運C7站之基地優勢，因應高雄國際商辦副都心之定位，引進經貿 與觀光機能產業，提出「中油成功新天地」構想。

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城都公司規劃未來將引入旅館、零售、影視娛樂、文創、辦公空間、休閒娛樂空間與觀景設施等， 強化港灣都市觀光及商業機能，提供周邊高雄軟體科技園區、中鋼大樓、高雄展覽館等所衍生之商 務服務設施。

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TOD規劃案例

高雄市愛河灣海景住宅都市更新開發

面積：0.12 公頃 計 畫 年 ： 2 0 1 4年 業 主 ： 金 廣 成 建 設 股 份 有 限 公司 工 作 內 容 ： 研 擬 都 市 更 新 事 業及 權 利 變換 計 畫

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本基地臨30公尺海邊路，位於高雄亞洲新灣區，鄰近多項公共建設及觀光景點，惟現況屋齡 已達39年，外觀老舊且多為空屋，使用現況不符都市土地利用效益。

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城都公司協助業主自行劃設都市更新單元辦理都市更新事業，於意願整合階段，亦積極協助 提供相關都市更新法令諮詢，以及所有權人參與都市更新之權利義務說明，並取得高達94% 之同意比例。

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TOD規劃案例

高雄凹子底地區停35用地BOT招商暨PCM履約管理

面 積 ： 0 . 8 4 公頃 計 畫 年 ： 2 0 1 5年 ~ 迄 今 業主：高雄市政府交通局 工 作 內 容 ： 可 行 性 評 估 、 招 商作 業

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凹子底地區之停車場用地(停35)現為路外停車場，為提供更充裕之停車空間，並發揮利用公有土地， 擬採用民間自行申請參與公共建設，以公共設施多目標進行規劃。

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城都公司積極協助高雄市政府交通局架設投資網頁及發布投資資訊，並辦理地方說明會及招商說明 會，藉由地方居民、政府機關及潛在投資商建議，綜合考量公共建設需求及市場投資報酬，協助各 階段審核作業。

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TOD規劃案例

臺中大車站都市更新暨干城再生整體規劃

面 積 ： 1 2 2 . 53公 頃 計 畫 年 ： 2 0 1 7年 業主：臺中市政府都市發展局 工 作 內 容 ： 規 劃 構 想 與 開 發 內容 、 開 發策 略

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配合臺中市鐵路高架捷運化、捷運路網、臺中市火車站聯合開發計畫等重大交通建設及開發案， 推動市區舊城再生。

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城都公司掌握鐵路高架化後之車站聯合開發契機，研擬臺中車站地區、干城商業地區及臺中糖廠 區段徵收區等大面積公有土地之再生整體先期規劃，有系統地善用鐵路高架化、綠空鐵道軸線、 臺中火車站區高效率運轉核心、歷史與現代交融的文化空間等發展策略。

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TOD規劃案例

基隆港西4-6碼頭港埠用地商業大樓規劃招商

面 積 ： 4 . 1 6 公頃 計 畫 年 ： 2 0 1 8年 ~ 迄 今 業 主 ： 臺 灣 港 務 股 份 有 限 公 司基 隆 港 務分 公 司 工 作 內 容 ： 市 場 可 行 性 、 招 商文 件

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整合輕軌、郵輪端點門戶優勢，依基隆市港再生標竿計畫指導，發展為「西岸會展與旅運智慧大樓」 及推動招商開發，以作為內港轉型發展的引擎。

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城都公司提出多元之開發方式供業主參考，並重點說明促進民間參與公共建設及地上權兩者優缺分析。 歷經與業主多次討論，提出本案之招商文件，另外經過多次拜訪開發業者，並回饋開發業者意見予招 商文件，以利後續招商成功。

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TOD規劃案例

新竹市東區竹蓮段都市更新事業公開評選實施者案

面 積 ： 0 . 6 8 公頃 計 畫 年 ： 2 0 1 4年 業主：新竹市政府 工作內容：都市更新招商作業

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城都不動產部門積極協助新竹市政府完成市有土地首件公辦都更，為提昇建商投資意願，於公告 招商前協助辦理占用戶及宿舍戶拆遷協商，順利騰空地上物，降低建商投資風險。

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本案於109年舉辦說明會時，即吸引多家投資廠商出席，並於110年1月12日截標時，吸引遠雄 建設、春福建設、昇益建設、皇翔建設及國泰建設等5家重量級建商投標，經過二階段評選，由 春福建設取得最優申請人、皇翔建設為次優申請人。

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TOD規劃案例

屏東運動園區開發計畫

面積：32 公頃 計 畫 年 ： 2 0 1 8年 ~ 迄 今 業主：屏東縣體育發展中心 工 作 內 容 ： 可 行 性 評 估 、 興 辦事 業 計 畫

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配合基地周邊資源特色，同時活化國有眷村土地，規劃結合體育、休閒、娛樂及觀光之運動園區， 未來本計畫將與高鐵南延六塊厝車站結合，打造一舒適之休閒運動空間。

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城都公司提出文化、休閒、競技及景觀四大機能主軸，整合高屏溪河濱公園休閒場域資源，並結合 零售、餐飲及休閒設施等，打造高屏地區優質運動休閒環境，滿足高屏地區民眾運動之需求與權利。

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TOD規劃案例

高雄中油宏南及右沖宿舍區都市更新開發

面 積 ： 4 5 . 6 8公 頃 計 畫 年 ： 2 0 1 7年 業主：高雄市政府 工 作 內 容 ： 先 期 規 劃 、 都 市 計畫 變 更 、擬 定 都市 更 新 事業 計 畫

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位於左營區及楠梓區之交通樞紐，鄰接高雄捷運油廠國小站及世運站，距左營三鐵共構站僅5 分鐘車程，且鄰近楠梓加工出口區，就業及交通機能皆相當便利。

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城都公司結合基地交通TOD、文化景觀、園區產業資源等優勢，擬透過都市更新再生手法進行 整體空間規劃與改善，活化低度利用之土地，並妥善保存重要文化資產，以縫合楠梓區及左營 區地區發展缺口。

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TOD規劃案例

高雄橋頭二園區區段徵收公益性及必要性

面 積 ： 3 5 2 . 10 公 頃 計 畫 年 ： 2 0 1 8年 業主：高雄市政府 工 作 內 容 ： 區 段 徵 收 財 務 評 估及 公 益 性必 要 性評 估

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高雄新市鎮第二期發展區擬以區段徵收方式整體開發，城都公司主要協助「土地所有權人權 益保障情形評估」、「區段徵收土地公益性評估」及「區段徵收土地必要性評估」三大項。

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依據本計畫進行區段徵收意願調查、區段徵收財務評估及公益性必要性評估後，本計畫財務 尚可行，於108年10月通過內政部土地徵收小組及都市計畫委員會審議，並啟動招商說明會。

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TOD規劃案例

國軍高雄總醫院停車場暨服務設施興建、營運、移轉（BOT）案

面 積 ： 0 . 4 1 公頃 計 畫 年 ： 2 0 1 6年 業主：國軍高雄總醫院 工 作 內 容 ： 可 行 性 評 估 、 先 期規 劃 、 招商 及 議簽 約 作 業

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基地現行為平面收費停車場，因停車空間不足、國軍高雄總醫院相關附屬服務空間較少， 擬透過促進民間參與公共建設方式，委由民間經營管理立體停車場，強化公共服務效益。

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城都公司協助本計畫進行不動產市場、法令、工程、財務、土地取得等各種可行性分析， 考量本基地原使用需求，規定附屬事業樓地板面積限制與提供符合院內使用需求之停車 空間，達到提升國軍高雄總醫院院區整體服務水準之辦理目標。

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TOD規劃案例

高雄市凹子底停5 BOT案

面積：0.12 公頃 計 畫 年 ： 2 0 1 9年 業主：一功營造股份有限公司 工 作 內 容 ： 規 劃 構 想 書 、 投 資計 畫 書

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本計畫區位於高雄市左營區博愛路與孟子路交叉口，緊臨高雄捷運生態園區站出口，近高雄巨蛋商 圈及左營高鐵商圈，交通區位良好，極具商業發展潛力。

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城都公司協助一功營造以專業經驗投資開發優質之商業及辦公空間，並串接巨蛋商圈，提供周邊民 眾必需之金融服務空間，更配合博愛路整體環境再造，給予居民充足便利之停車空間。本案於109年 由交通局和一功營造公司正式簽約，預計投入3.5億元，提升公共停車供給，帶動區域商圈商業發展。

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TOD規劃案例

廈門地鐵一號線場站土地整體開發

面 積 ： 文 灶站 2 2 . 8 4 ；將 軍祠 站 7 . 4 3 ； 中山 公 園 站 1 0 . 8 6 （ 公 頃 ） 計 畫 年 ： 2 0 1 3年 業 主 ： 廈 門 市 規 劃 局 、 廈 門 軌道 交 通 集團 有 限公 司 工作內容：都市設計、開發用地建築概念方案設計、物業發展 組 合 策 劃 、 招 商 合 作 策 略 、 開發 方 案 財務

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廈門地鐵一號線沿線共26個站，其中城都公司與規劃設計團隊參與國際競圖案，規劃設計文灶站、 將軍祠站及中山公園站及周邊土地，並榮獲競圖第一名。

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城都公司建議三站之都市發展新定位，應朝向職、住、遊、憩混合使用，發展廈門城中城。藉由 交通一體化之公共設施植入，打通南北向都市綠色隧道之經脈，成為永續城市更新之典範，並復 育三站共有之歷史軸紋理，透過優化更新之都市策略，重新延展既有歷史餽寶之嶄新能量。

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TOD規劃案例

成都軌地道產集團TOD專案一體化設計

計 畫 年 ： 2 0 1 8年 業主：成都軌地道產集團 工 作 內 容 ： 都 市 設 計 、 不 動 產規 劃

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武青西四路站上蓋物業：緊鄰西部智穀，經由城市功能定位及產業與業態研究，武侯新城為發展 電子商務產業基地，專案可提供電子商務專案配套機能。

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雙鳳橋站TOD核心區：為一完整商業地塊，緊鄰體育場館用地，鄰近學校及住宅社區，適宜發展 高強度商業服務設施，提供步行可及範圍內包括各種都市活動使用需求。

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我們的合作夥伴 Our Cooperation Companies

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