La Rentabilidad de los Centros Comerciales en el PerĂş
Un mercado en pleno crecimiento
El mercado de centros comerciales se encuentra en un proceso de crecimiento sostenido desde los últimos 10 años; pero existen ciertos indicadores del mercado que nos pueden estar indicando que este proceso requiere de un mejor enfoque para continuar con su desarrollo y su aporte al dinamismo del mercado peruano.
En los últimos 5 años, hemos pasado de tener 36 centros comerciales en el Perú a contar con más de 70 en el año 2014. Así mismo, los centros comerciales han pasado de facturar en conjunto US$3,400 millones a US$ 7,000 millones en un periodo de sólo 5 años.
Este fenómeno ha generado que muchos operadores nacionales e internacionales ingresen al mercado peruano tanto a través de Lima como a provincias; generando un aumento explosivo del área arrendable (área dedicada al alquiler de espacios dentro los centros comerciales).
Acá nuestro primer descubrimiento: Si bien el total facturado por el conjunto de CC’s ha crecido a una tasa promedio anual de 21.06%, la oferta de espacios en centros comerciales está creciendo a una tasa aún mayor. Si calculamos el mismo total facturado entre el total de área arrendable en oferta en el mercado peruano; podremos apreciar que el crecimiento ya es sólo un moderado 3.2% promedio anual; el cual muestra un comportamiento oscilante entre crecimiento y decrecimiento.
Adicionalmente, si tomamos el total facturado de todos los centros comerciales (mensualizado), y lo dividimos por el número total de visitantes que asisten a cada CC, podremos obtener el ingreso promedio de los centros comerciales por asistente. Este ratio sólo ha crecido un promedio de 0.92% anual. Lo cual sí estaría mostrando indicios de que este sector ya está sintiendo los efectos de la desaceleración económica.
En los últimos 5 años, hemos pasado de tener 36 centros comerciales en el Perú a contar con más de 70 en el año 2014. Así mismo, los centros comerciales han pasado de facturar en conjunto US$3,400 millones a US$ 7,000 millones en un periodo de sólo 5 años.
Un mercado atractivo para los operadores Sin embargo, el mercado aún presenta buenas oportunidades de ingresos y rentabilidad tanto para los actuales
como para nuevos operadores que deseen ingresar al mercado peruano. El clima de confianza en la economía, que se reflejaba en tasas de crecimiento del consumo privado entre 6% y
8% anuales hasta hace sólo dos años; ha provocado que muchas casa comerciales vean en el boom de centros comerciales una excelente oportunidad de negocio; sin embargo, esto ha cambiado un poco en los últimos años, y especialmente el 2014, cuando el consumo privado creció en sólo 4%. De hecho, si la tasa de 21.06% anual de crecimiento de venta de los CC’s es considerado un boom; las verdaderas
ganancias se pueden encontrar en el crecimiento de ingresos de las empresas promotoras y operadoras de estos centros comerciales. Tomando como base, la información recogida sobre una muestra representativa del 65% del mercado de centros
comerciales (a nivel de facturación y área arrendable); se puede concluir que los operadores de CC’s han tenido un crecimiento de ingresos de 26% promedio anual.
Esta diferencia puede deberse, entre otros motivos, a lo poco flexible de los contratos de arrendamiento; ya que de forma general, sólo para que una empresa abra
sus puertas en un mall, debe depositar un derecho de ingreso equivalente a 4 ó 6 meses, dependiendo del centro comercial que elija. A eso, hay que agregar que la modalidad de alquiler es mixta. De forma que existe una renta fija (que le proporciona una gran estabilidad de ingresos a los operadores; pero apalanca a los arrendatarios); y una renta variable en función de las ventas de los inquilinos (que les permite a los operadores beneficiarse de los ciclos alcistas del mercado).
• Esto ha generado una tasa de retorno sobre los activos (ROA) muy estable que se encuentra entre 4% y 6% anual; mientras que la tasa de retorno sobre el patrimonio (ROE), se ha mantenido en una banda entre 6% y 9% anual.
Es preciso señalar que este es un análisis de estados financieros y no de flujos de caja.
Rentabilidad en último año
• Tanto el valor de los activos como el patrimonio de los operadores de centros comerciales se ha multiplicado por 4 sólo en los últimos 5 años. Sin embargo, las utilidades netas se han multiplicado por 6 en ese mismo periodo.
Rentabilidad en 5 años
Activos y Patrimonio
Tasas de retorno aún muy atractivas
• Así mismo, se ha podido verificar que el 2014, pese a ser un año en que el PBI y el consumo privado han crecido a tasas inferiores a las estimadas al inicio de ese mismo año; y cuando la inversión privada, no sólo no ha crecido; sino que ha decrecido en 1.59% (por primera vez en 5 años); ha sido un año en que el ROE de los operadores ha crecido 46% respecto del ROE del año anterior (el 2013, el ROE fue 6.03%; mientras que el 2014 fue 8.83%).
Apalancamiento y Fortalecimiento Patrimonial La modalidad de financiamiento utilizada por los principales operadores del mercado ha sido
mixta. Gran parte de estos proyectos se han financiado a través de emisión de instrumentos de deuda. Sin embargo, en los últimos años, se ha podido verificar que los operadores de centros
comerciales, que en un inicio apalancaban sus operaciones con un 60% de endeudamiento externo (contra un 40% de Patrimonio); han venido reduciendo su nivel de apalancamiento hasta llegar a niveles de 50%/50%. Es decir, que el apalancamiento del sector se ha reducido en un 16.6%. En este tipo de negocios (de largo plazo), esta estructura patrimonial le permite a los operadores una mejor posición financiera frente a futuras inversiones en el País. Por lo tanto, podemos concluir que si bien ya hay señales de los efectos de la desaceleración
económica, este sector aún genera muy buenos márgenes de rentabilidad que los operadores han utilizado para reducir su apalancamiento y fortalecer sus estructuras patrimoniales.
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