2015 Informe sobre el Leasing Inmobiliario
URBECORP INVERSIONES Y REPRESENTACIONES S.A.C. Dany Chumbes Bermeo 20-7-2015
Informe sobre el Leasing Inmobiliario Resumen Ejecutivo Con la publicación de la norma que crea el alquiler con opción y el leasing inmobiliario se busca facilitar el acceso de más familias a la adquisición de viviendas. Sin embargo, probablemente sus efectos puedan verse limitados si se consideran las variables estructurales tanto de la demanda como de la oferta, inlcuyendo al sistema financiero. Podríamos resumir las principales conclusiones en: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
La norma está dirigida a recuperar las ventas a través del sistema financiero. Se mantiene una base de 29,000 hogares beneficiarios. Se recuperaría la venta de 5,000 viviendas menores a US$60,000; que no habían sido colocadas en los últimos años. Se incorporarán a la oferta al menos 85,000 viviendas de segundo uso con precios menores a US$ 60,000. La “inicial cero” probablemente no se llegue a cumplir en los primeros años de la norma. Nueve serían los distritos que podrían dinamizar mas su mercado de viviendas con esta norma. Dentro de Lima Moderna, Miraflores es el distrito con mejores espectativas para cambiar el alquiler por la compra.
1. Un Mercado en Contracción En los últimos 3 años, se pudo apreciar una Cuadro N°1. Evolución de las Ventas de Viviendas en Lima Metropolitana. reducción de las ventas de viviendas en 26% EN US DÓLARES 2 011 2 012 2 013 desde el año 2012. Esta reducción se da en un Hasta 15 000 contexto de desaceleración económica no solo a 15 001 - 60 000 4,786 5,228 4,303 nivel nacional; sino en toda la región Más de 60 000 13,950 16,859 16,340 latinoamericana producto de una caida TOTAL 18,736 22,087 20,643 importante de sus principales productos de exportación (especialmente por parte de China).
2 014 1,972 14,365 16,337
En el Cuadro N°1, se puede apreciar también, que las ventas de viviendas con precios entre US$15,000 y US$60,000, habían sufrido una caída aún más notoria. En este rango de precios, las ventas del año 2014 no representaron ni el 40% de las del año 2012.
URBECORP INVERSIONES Y REPRESENTACIONES S.A.C.
1
Gráfico N°1. Evolución de la Oferta Total de Viviendas.
28,354
21,918
21,121
18,326
Estos resultados a su vez, son consecuencia de un contexto mayor en el que la oferta se mantenía creciente casi de manera sostenida desde el año 2012 (Véase Gráfico N°1). La demanda en el sector inmobiliario, sin embargo, no ha presentado cambios estructurales para explicar por sí solo está reducción en las ventas. El ingreso disponible per capita se mantuvo en los mismos niveles de los últimos 4 años mientras que el empleo formal aumentó a tasas superiores al 2% anual en este mismo periodo (aunque a tasas decrecientes).
La respuesta quizá podamos encontrarla en el rol que juega el sistema financiero en este mercado. Desde el año 2013 en que se alcanzó un tope de 17,785 colocaciones interanuales, este número se ha ido reduciendo sustancialmente en los últimos dos años, de forma que las colocaciones 2011 2012 2013 2014 interanuales de créditos hipotecarios entre mayo 2014 y mayo 2015 sólo ha llegado a 10,925 operaciones (70% de lo realizado el año 2014 y 61% de lo registrado el año 2013). Por lo tanto, es lógico suponer que el problema fundamental no corresponde sólo a los hogares demandantes; sino a las condiciones que los bancos estaban exigiendo para aprobar los créditos hipotecarios. Tras un análisis de las tasas de interés, se pudo apreciar que la principal restricción para la aprobación de los créditos hipotecarios no eran las altas tasas de interés; sino el requerimiento de 15% y en algunos casos, hasta 20% del valor de la vivienda exigida como cuota inicial. Este requerimiento generó que gran parte de los hogares que podían tener la solvencia financiera para afrontar un crédito hipotecario, no pudieran acceder al mismo por no contar con la cuota inicial. Todo lo cual generó una caída de las ventas acentuada en los dos últimos años.
Gráfico N°2. Colocaciones interanuales de créditos hipotecarios (mayo 2009-mayo 2015). 19,000 17,785
18,000 17,000 16,000
16,901 16,404 15,449
15,000 14,000
13,000 En respuesta a este contexto, se emitió el Decreto Legislativo N°1177 12,000 que en buena cuenta permite a los compradores trasladar el costo de 11,437 10,925 la cuota inicial al financiamiento (aumentando su costo), y a las 11,000 entidades financieras reducir el riesgo de ejecución de garantías. Por 10,000 otro lado, a los promotores inmobiliarios si bien podrán aumentar su 2010 2011 2012 2013 2014 2015 nivel de ventas respecto de los últimos años, tendrán afinar sus políticas de precios; pues la nueva ley ha generado una protección legal muy importante que incorporaría fuertemente a los actuales propietarios que deseen vender sus inmuebles para optar por la modalidad del alquiler con opción de compra.
URBECORP INVERSIONES Y REPRESENTACIONES S.A.C.
2
2. 29,000 hogares benefiados, no más. La estructura de tenencia de vivienda de los hogares de Lima se caracteriza por tener una amplia proporción de propietarios que tienen su vivienda cancelada (70%), el 11.4% de los hogares viven en viviendas alquiladas y sólo 4% se encuentran en proceso de cancelar su crédito hipotecario. Sin embargo, esta estructura guarda grandes diferencias si realizamos el análisis por NSE; ya que en el NSE A el porcentaje de hogares con vivienda cancelada llega a 85%, mientras que en el NSE C y D, apenas llegan al 65%. De acuerdo a este cuadro, se puede verificar que en Lima Metropolitana existen poco más de 260,000 hogares que viven en vivienda alquilada; y por lo tanto, son la gran mayoría de potenciales compradores de nuevas viviendas. Si a esta cifra se le deduce el 30% de hogares que pese a vivir en una vivienda alquilada, no tienen como prioridad la adquisición de una nueva vivienda terminada Cuadro N°2. Estructura de tenencia de propiedad de los hogares de Lima. (gran parte de estos Usada con Ocupada de ESTRATO Alquilada Propia a plazos Propia pagada Otras TOTAL hogares tienen la autorización hecho intención de adquirir ALTO 7,751 4,087 95,270 4,510 1,127 112,745 un lote y construir), la MEDIO ALTO 53,219 15,693 326,136 34,797 2,047 682 432,573 MEDIO 135,160 35,259 631,727 101,370 33,790 1,469 938,776 demanda efectiva sería MEDIO BAJO 51,150 22,835 386,367 82,206 54,804 5,480 602,841 de 178,000 hogares en BAJO 14,156 5,267 149,461 29,629 14,814 658 213,986 búsqueda de vivienda TOTAL 261,436 83,141 1,588,960 252,511 105,455 9,418 2,300,922 propia.
De estos 178,000 hogares el 15% tienen ingresos iguales o menores a los US$500 mensuales; mientras que el 41% tienen ingresos entre US$500 y US$1,000 mensuales. Finalmente, el 25% tienen ingresos entre US$1,000 y US$2,000 mensuales. Entre estos tres rangos, se concentra el 81% de la demanda. Nos referimos a 145,388 hogares. Con el sistema de crédito hipotecario tradicional, los hogares con ingresos máximos de US$500 mensuales podrían acceder a viviendas con un precio de US$20,000; los hogares con ingresos entre US$500 y US$1,000 mensuales podrían acceder a viviendas con precio de Cuadro N°3: Ingreso Mensual por Hogares 2014 (en US$) US$40,000; y finalmente, los MÁS DE hogares con ingresos entre ESTRATO NI HASTA 500 501 - 700 701 - 1000 1001 - 2000 2001 - 3000 3001 - 5000 TOTAL 5,000 US$1,000 y US$2,000 ALTO 2,364 97 184 242 1,657 1,541 1,153 514 7,751 mensuales podrán adquirir MEDIO ALTO 7,462 1,658 2,783 4,323 12,436 5,034 2,606 1,244 37,546 viviendas por US$80,000. MEDIO MEDIO BAJO BAJO TOTAL
1,901 1,783 261 13,770
12,248 8,758 4,922 27,683
16,683 16,740 4,247 40,637
14,782 10,618 2,287 32,252
17,739 10,850 2,134 44,816
3,062 1,628 240 11,503
739 543 44 5,084
317 233 22 2,328
67,470 51,150 14,156 178,073
Sin embargo, en aquellos casos que aplicaran a los créditos MiVivienda, los hogares con ingresos máximos de US$500 mensuales podían adquirir viviendas por US$ 25,000; y los hogares con ingresos entre US$500 y US$1,000 mensuales podían adquirir viviendas hasta por US$45,000. Del mismo modo, aquellos hogares que tenían ingresos mensuales de US$1,400 (que antes sólo podían acceder a viviendas por US$55,000), ahora bajo el crédito MiVivienda y con el Bono del Buen Pagador, podían ampliar el horizonte de oportunidades y aplicar a viviendas de US$60,000; pagando una cuota de US$470 mensuales. URBECORP INVERSIONES Y REPRESENTACIONES S.A.C.
3
Al ver la distribución de la demanda por rango de precios, se puede apreciar que esta medida implicaba una mejora en las condiciones económicas de aquellos hogares que demandan viviendas entre US$15,000 y US$60,000; cuyos ingresos fluctúan entre los US$ 300 y US$ 1,400 mensuales. El total de los directamente favorecidos era 61,700 hogares. Cuadro N°4: Demanda por viviendas distribuida por rangos de precio.
PRECIO DE VIVIENDA HASTA 4 000 4 001 - 8 000 8 001 - 10 000 10 001 - 15 000 15 001 - 20 000 20 001 - 25 000 25 001 - 30 000 30 001 - 40 000 40 001 - 50 000 50 001 - 60 000 60 001 - 70 000 70 001 - 80 000 80 001 - 100 000 100 001 - 120 000 120 001 - 150 000 150 001 - 200 000 MÁS DE 200 000 TOTAL
ALTO 7,751 7,751
MEDIO ALTO 4,692 23,469 9,384 37,546
MEDIO 6,885 3,672 8,262 28,457 16,064 4,131 67,470
MEDIO BAJO 12,191 11,661 7,686 10,071 9,011 530 51,150
BAJO 814 1,302 1,627 6,671 3,742 14,156
TOTAL 814 1,302 1,627 6,671 15,934 11,661 7,686 10,071 9,011 7,415 3,672 8,262 28,457 16,064 8,823 23,469 17,136 178,073
La norma que crea el leasing inmobiliario, al permitir la no exigencia de la cuota inicial, generaría un aumento en el costo del financiamiento; por lo tanto, podrá aplicar a viviendas con menores precios que antes de la norma. En ese sentido, se producirán 3 efectos en los hogares que antes eran favorecidos por el Programa MiVivienda. Tal como se puede apreciar en el Cuadro N°5, para los hogares con ingresos entre US$150 y US$300 mensuales, el costo del no pago de la cuota inicial es absolutamente marginal y absorbido por el BBP. En el caso de los hogares con ingresos entre US$300 y US$700 mensuales, el costo es mayor; pero podrán acceder a viviendas con precios mejores que si sólo tuvieran la alternativa del crédito hipotecario. Para los hogares con ingresos superiores a los US$1,000 mensuales, la norma encarece el costo del
URBECORP INVERSIONES Y REPRESENTACIONES S.A.C.
4
financiamiento; por lo que Cuadro N°5. Precio Máximo de Vivienda bajo distintas modalidades de financiamiento, según ingreso mensual del Hogar. ante un ingreso fijo, sólo Ingresos mensuales de los Hogares aplicarían a viviendas más económicas que las que Tipo 151 - 200 201 - 300 301 - 400 401 - 500 501 - 700 701 - 1000 1000 - 1500 1501 - 2000 accedían antes Hipotecario 7,948 11,863 15,896 19,811 27,759 39,622 59,314 79,124 (evidentemente dado que MiVivienda 13,948 17,863 21,563 24,755 32,703 44,010 59,314 79,124 acogerse a estas normas es un Leasing 12,553 16,076 19,706 22,930 29,433 40,109 53,382 71,212 tema voluntario, en algunos casos valdrá la pena asumir dicho costo, y en otros simplemente no). La norma, por lo tanto, sólo afectaría directamente a las familias para quienes la medida sigue siendo mejor opción que aplicar a un crédito hipotecario. Nos referimos a los hogares que demandan viviendas entre US$20,000 y US$40,000. Según el Cuadro N°4, nos estamos refiriendo a casi 29,500 hogares que podrían verse beneficiados con la opción de no pagar la cuota inicial y que el financiamiento aún se amás económico que aplicar a un crédito hipotecario tradicional.
3. Oferta insuficiente; 9,500 viviendas nuevas más 85,000 usadas a la expectativa. Si bien en conjunto, la actividad constructiva ha ido creciendo de manera sostenida en los últimos 4 años, este crecimiento ha tenido cuatro características: (i) No se ha desarrollado proyectos de vivienda para los estratos más pobres de la ciudad. (ii) En los últimos años, se ha visto una reducción de las viviendas de más alto valor, de acuerdo a las tendencias de la demanda actual del mercado. Para el 2015, se estima que la oferta de este sub-sector se reduzca en un 28% respecto de la producción del año pasado. (iii) Las empresas inmobiliarias han apuntalado en los últimos 4 años (y lo que se estima del 2015), el desarrollo de proyectos de vivienda entre US$60,000 y US$120,000; de forma que en 2014 se produjo un crecimiento de 34% Cuadro N°6. Evolución de la Oferta Total de Viviendas en Lima Metropolitana. respecto del 2013 y 39% respecto del EN US DÓLARES 2 011 2 012 2 013 2 014 2015 (est.) año anterior. (iv) El desarrollo de Hasta 15 000 viviendas entre US$15,000 y US$60,000 15 001 - 60 000 6,261 6,099 3,064 4,908 4,624 ha mostrado un comportamiento 60 000 - 120 000 6,095 8,605 8,976 11,936 12,977 Más de 120 001 4,983 6,605 8,310 9,811 7,062 decreciente en los últimos 4 años (y se TOTAL 17,339 21,309 20,350 26,655 24,663 espera que continúe el 2015).
Esto también se puede corroborar con el historial de créditos MiVivienda desembolsados por el Fondo MiVivienda, que se presenta en el Gráfico N°3.
URBECORP INVERSIONES Y REPRESENTACIONES S.A.C.
5
Gráfico N°3: N° Desembolsos Créditos Mi Vivienda (en número créditos otorgados).
547
432
405
339
Todo esto nos lleva a la conclusión de que la producción de viviendas si bien se ha mantenido relativamente constante, se ha focalizado en atender solo un segmento de la población (NSE C), en detrimento de los demás sectores (NSE’s A, B y D). Para los fines de analizar las consecuencias del DL N°1177, podemos que se facilitará el proceso de compra de las 4,900 unidades en venta que aún faltaban colocar del año pasado, lo cual sumado a la oferta que se estima se producirá este año, podría facilitarse la venta inmediata de 9,500 viviendas.
Sin embargo, la nueva norma ha establecido una protección jurídica muy eficiente para dinamizar el mercado de compra venta de vivendas de segundo uso. A la fecha, existen más de 260,000 viviendas que están siendo ocupadas 8 0 por inquilinos y podrían incorporarse a un mercado secundario de viviendas 2010 2011 2012 2013 2014 2015 más ágil, seguro y formal. La norma establece que en este tipo de contratos, el propietario original Cuadro N°7: Unidades alquiladas al 2014 sigue manteniendo la propiedad hasta que el comprador-arrendatario cancele la misma. Por Alquilada otro lado, el comprador tendrá la seguridad de que no le cambien el precio al final de los años Precio de Vivienda (en US$) convenidos de alquiler ni que se disponga del bien materia del contrato de alquiler (registrado HASTA 4 000 1,482 en el FUAO que se inscribe en RRPP). Un punto controvertido de la norma es que si el 4 001 - 8 000 2,962 arrendatario desease ejercer la opción de compra antes del plazo establecido en el FUAO, se 8 001 - 10 000 2,962 8,887 tendrá que cancelar todas las cuotas que estaban pendientes de pagar. Esto en la práctica es 10 001 - 15 000 15 001 20 000 51,063 una suerte de penalidad por pronto pago. Del total de viviendas alquiladas en Lima, 85,000 viviendas se encuentran en un rango de valor entre US$20,000 y US$40,000; por lo que es probable que sobre estos inmuebles se puedan iniciar las operaciones de alquiler con opción de compra. Sin embargo, no se puede descartar que otros propietarios no deseen ingresar a este mercado, como aquellos propietarios con vivienda cancelada o los propietarios que han cedido su propiedad sin pago alguno (la probabilidad de que ingresen al mercado no son tan altas como en el caso de los “arrendadores”).
20 001 - 25 000 25 001 - 30 000 30 001 - 40 000 40 001 - 50 000 50 001 - 60 000 60 001 - 70 000 70 001 - 80 000 80 001 - 100 000 100 001 - 120 000 120 001 - 150 000 150 001 - 200 000 MÁS DE 200 000 TOTAL
URBECORP INVERSIONES Y REPRESENTACIONES S.A.C.
25,756 25,756 33,483 28,332 15,155 9,275 3,092 40,192 12,367 673 261,436
6
4. Sistema Financiero: ¿Inicial Cero?. Cuadro N°8. Participación de Créditos Hipotecarios en el Perú Empresas 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
B. de Crédito del Perú B. Continental Scotiabank Perú Interbank B. Interamericano de Finanzas B. GNB B. Financiero Mibanco B. de Comercio B. Falabella Perú Citibank B. Santander Perú. B. Ripley B. Azteca Perú Deutsche Bank Perú B. Cencosud B. ICBC
Monto 11,286,609 10,261,055 5,234,916 4,354,104 1,406,037 1,004,928 724,904 367,126 23,085 9,587 -
Participaci Porcentaje ón Acumulado 32.55 32.55 29.59 62.15 15.10 77.24 12.56 89.80 4.06 93.86 2.90 96.76 2.09 98.85 1.06 99.91 0.07 99.97 0.03 100.00 -
Si los bancos se portan como se prevé (los 4 principales bancos del país concentran el 90% de los créditos hipotecarios otrogados por la banca múltiple), y dada la experiencia ocurrida en países con la misma estructura financiera como Chile (Leasing Habitacional), y Colombia; es muy probable que si bien no se exija el cumplimiento de una cuota inicial, sí se establezca la obligación del pago de una “prima de apertura” que en Chile está alrededor de 5%; pero hay que considerar que es un mercado más consolidado (la tasa de un crédito hipotecario está alrededor de 5% o 6% TEA; mientras que en nuestro país está alrededor de 8.5% TEA, aunque en los créditos MiVivienda puede llegar a 10% TEA).
Es necesario precisar que la cuota inicial en los créditos hipotecarios tiene dos fines para el banco: (i) Permite establecer una barrera de salida muy cara para el comprador prestatario; ya que su incumplimiento le significaría la pérdida de un importe de efectivo muy alto y le obliga al fiel cumplimiento. Es una especie de prueba de compromiso con el Banco.(ii) Permite al Banco protegerse contra la devaluación de bien que fue comprado como nuevo y que está expuesto a un proceso de remate con todos los costos que éste tipo de procesos genera para el acreedor financiero. Dada la novedad del producto, la experiencia extranjera y la capacidad de los bancos peruanos para trasladar el costo a sus clientes, lo más probable es que se establezca una cuota equivalente al 7.5% del valor de compra del inmueble. Evidentemente, a medida que se vaya consolidando el nuevo sistema, esta prima se irá reduciendo hasta llegar a niveles internacionales. Esta prima aparentemente podría generar que se desnaturalicen los considerandos de la norma sobre la cuota inicial cero. En este punto es necesario precisar que antes de esta norma, muchos hogares que deseaban aplicar a un crédito hipotecario ya estaban ahorrando para su aprobación pero no habían podido acceder al mismo por el aumento del requerimiento de la cuota inicial por parte de los bancos. Por lo tanto, es posible considerar que el efecto negativo de las primas no va a afectar los beneficios de la norma y que los hogares aceptarán las condiciones de la mencionada prima.
URBECORP INVERSIONES Y REPRESENTACIONES S.A.C.
7
Por otro lado, existe un lado positivo en la prima, y es que generaría una recuperación en el costo financiero del leasing, ya que esa prima se descontaría del financiamiento total. En ese sentido, el Cuadro N°5 podría cambiar al Cuadro N°9.
Cuadro N°9. Precio Máximo de Vivienda bajo distintas modalidades de financiamiento, según ingreso mensual del Hogar. (incluye prima de leasing que puedan aplicar los bancos)
Ingresos mensuales de los Hogares Tipo Hipotecario MiVivienda Leasing Les/Banca
151 - 200 7,948 13,948 12,553 13,571
201 - 300 11,863 17,863 16,076 17,380
301 - 400 15,896 21,563 19,706 21,304
401 - 500 19,811 24,755 22,930 24,789
501 - 700 27,759 32,703 29,433 31,819
701 - 1000
Incluso, se puede apreciar que aquellos hogares que por su nivel de ingresos, no aplican al BBP, también podrían mejorar las condiciones de adquisición de sus viviendas que si no tuvieran la prima; aunque aún les sería más económico optar por un crédito hipotecario tradicional.
39,622 44,010 40,109 43,362
1000 - 1500 1501 - 2000 59,314 59,314 53,382 57,711
79,124 79,124 71,212 76,986
Respecto de que este sistema pueda estimular una mayor competencia en el sector, cabe precisar nuevamente, que los 4 bancos más grandes del país colocan el 86% de todas las operaciones de arrendamiento financiero de la banca múltiple. A eso hay que agregar que el total de las colocaciones de arrendamiento financiero realizadas por las empresas especializadas en este tipo de operaciones y que no están relacionadas a ningún banco sólo reprrsenta el 2% de las operaciones de arrendamiento financiero de la banca múltiple. Por lo tanto, no hay muchas razones para esperar una reducción de las tasas de interés en el corto plazo. Cuadro N°10. Participación de Arrendamientos Financieros en el Perú Participación (%)
Empresas 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 17
B. de Crédito del Perú 9,596,324 B. Continental 4,826,270 Scotiabank Perú 3,977,629 Interbank 2,142,515 B. Interamericano de Finanzas 1,308,559 B. Santander Perú 777,924 B. Financiero 620,830 Citibank 269,570 B. GNB 156,747 B. de Comercio 7,056 Mibanco B. Falabella Perú B. Ripley B. Azteca Perú Deutsche Bank Perú B. ICBC -
40.52 20.38 16.79 9.05 5.53 3.28 2.62 1.14 0.66 0.03 -
URBECORP INVERSIONES Y REPRESENTACIONES S.A.C.
8
5. Lima por Sectores y Distritos: ¿Quiénes serán los más beneficados? Evidentemente, la norma no afectará en mayor Cuadro N°11. Oferta total de Viviendas 2014, según sector de Lima Metropolitana. medida a los distritos de la denominada Lima Sector Hasta 60 000 60 000 - 120 000 Más de 120 001 Total 2014 Moderna; ya que no existe oferta de Lima Moderna 180 4,428 4,608 departamentos de estreno que se encuentren Lima Norte 1,123 1,008 118 2,249 en el rango de precios entre US$15,000 y Lima Este 691 1,375 128 2,194 US$60,000. Las zonas de Lima que se verán más Lima Sur 1,076 1,333 263 2,672 beneficiadas son aquellas en las que existe una Lima Central 1,125 6,965 4,653 12,742 mayor cantidad de oferta inmobiliaria con ese Callao 894 1,076 221 2,191 rango de precios. De las 26,655 viviendas en Oferta Total 4,908 11,936 9,811 26,655 oferta en el año 2014, sólo 4,900 se encuentran Incidencia Inmediata 18.41% en el rango mencionado. En ese sentido, las zonas que se verán más beneficadas podrían ser Lima Norte y Lima Central, que en conjunto captarían el 46% de la oferta total de viviendas. Si consideramos la oferta estimada para el año 2015, podríamos verificar que estas zonas concentrarían el 50% de la oferta estimada. Cuadro N°12. Distritos con mayor Oferta de Viviendas menores a US$60,000. 1 Villa El Salvador 767 Lima Sur 2 La Perla 499 Callao 3 Carabayllo 406 Lima Norte 4 San Martín de Porres 399 Lima Norte 5 Ate 387 Lima Este 6 Rímac 305 Lima Central 7 Breña 8 Ventanilla 9 Cómas
284 223 212
Lima Central Callao Lima Norte
En el cuadro N°12, se pueden apreciar los 9 distritos que podrían verse más beneficiados por el hecho de contar con la mayor cantidad de oferta inmobiliaria con precios menores a US$60,000. Adicionalmente, se puede mencionar a los distritos de Lince, Lima Cercado, El Agustino, Chorrillos y Callao Cercado. Cabe resaltar que el hecho de poder aprovechar esta oferta existente dependerá de la capacidad de los promotores inmobiliarios de poder posicionar sus respectivos productos en el público objetivo.
En cuanto al mercado de alquileres, Lima Moderna cocentra el 27% de todos los alquileres de Lima pese a que su población solo representa el 17% del total de la Capital. Caso contrario es el de Lima Sur, que a pesar de representar el 17% de la población, sólo capta el 8% del mercado de alquileres.
URBECORP INVERSIONES Y REPRESENTACIONES S.A.C.
9
6. Precios de Alquileres Si bien cada distrito tiene sus propias Cuadro N°13. Costo/m2 de las diversas modalidades de financiamiento, según distritos de Lima Moderna (en US$) características y pueden convivir diversos Análisis Comparativo Miraflores San Isidro Surco San Borja La Molina “microclimas” dentro de una misma zona Hipotecario 17.68 17.46 15.18 15.21 12.93 urbana al interior de cada distrito; en MiVivienda 16.41 16.20 14.09 14.11 12.00 términos generales se puede apreciar que en Leasing (Norma) 18.37 18.14 15.78 15.80 13.44 los distritos de Lima Moderna, que concentra Leasing (con prima) 16.90 16.69 14.51 14.54 12.36 la mayor parte de los alquileres, no se Alquiler mensual 10.63 9.41 8.46 7.89 6.96 apreciará mayor efecto; tal como se puede Pago adicional por Propiedad 6.27 7.28 6.05 6.64 5.40 apreciar en el Cuadro N°13. En todo caso, Porcentaje adicional 59% 77% 72% 84% 78% llama la atención que en Miraflores sólo se tenga que pagar 60% más por el hecho de contar con una propiedad y dejar de pagar un alquiler mensual. Esto contrasta fuertemente con los resultados obtenidos para los demás distritos de Lima Moderna (que se encuentran entre 70% y 85%).
URBECORP INVERSIONES Y REPRESENTACIONES S.A.C.
10