samen verder
samen verder
4
inhoud
De kracht van samen
08
12 Volkel in de versnelling
18 Verbonden met de omgeving
de kracht van samen.
5
Co-operatie met de corporatie
De kracht van Tijs
26
30 36 44 De betaalbare woning; het kan!
De kracht van Petra
28
De kracht van Irene
6
inhoud
Naar een nieuw kern
Op stap met projectleider Niek
46 50 De kracht van Floor
62
64
70
Buitenveen: een wijk naar behoefte
De kracht van de keten
de kracht van samen.
7
De kracht van Martijn
Premium Selectie: het succes van aandacht
De kracht van Yvonne
78
80
92
84 Modern buurtschap
projecten in de regio 22 provincie Noord-Brabant regio noord / zuid-oost 42 provincie Gelderland 60 provincie Utrecht e.o. 76 provincie Noord-Brabant regio midden
8
de kracht van samen
In dit artikel Heijmans + Van Wanrooij = 150 jaar ervaring gebundeld Kansen en uitdagingen op de woningmarkt Toelichting op het thema ‘Samen VERDER’
de kracht van samen.
9
Voor het familiebedrijf Van Wanrooij was 2023 een bijzonder jaar. Het nieuwe kantoor in Den Bosch werd goed ontvangen en Koninklijke Heijmans nam Van Wanrooij over. Volgens John, Clemie en Joris van Wanrooij biedt de bundeling van krachten kansen op de woningmarkt. “Dankzij onze complementaire kennis en kunde zijn we klaar voor de toekomst.”
v.l.n.r.: Joris van Wanrooij, Ton Hillen (CEO Heijmans), John van Wanrooij, Gavin van Boekel (CFO Heijmans), Clemie van Wanrooij.
10
de kracht van samen Van Wanrooij is overgenomen door Heijmans. Wat betekent dit voor het bedrijf? John: “In ieder geval dat we meer dan 150 jaar ontwikkel- en bouwervaring samenvoegen. Met de overname door Heijmans komt een einde aan ons familiebedrijf en zijn we in één klap één van de grootste woningbouwontwikkelaars van Nederland. In 2021 hebben we als familie de intentie uitgesproken om de komende jaren een stap opzij te doen en meer op afstand van het bedrijf te gaan functioneren. Dit doen we om de continuïteit voor de toekomst te waarborgen. We hebben in onze organisatie diverse stappen genomen. De overgang naar Heijmans is zo’n stap in het proces. Bundeling van de bouw- en ontwikkelkennis, orderportefeuilles en mogelijke bredere inzet van ons woningbouwconcept Optio biedt een stevig fundament in de samenvoeging. We kijken ernaar uit om de nieuwe gecombineerde onderneming een positieve start te geven en blijven nauw betrokken bij de overgang.” Het thema is dit jaar ‘Samen VERDER’. Hoe geven jullie daar invulling aan? Clemie: “De verhuizing van Geffen naar Den Bosch heeft ons bedrijf goed gedaan. Medewerkers zijn te spreken over hun nieuwe werkplek en de opzet van het kantoor stimuleert onderlinge samenwerking. Het heeft een positieve bijdrage geleverd aan ons profiel in de top-10 van woningontwikkelaars. Binnen de projecten zoeken we steeds eerder de samen werking op met belangrijke partners, waaronder woning corporaties en onze vaste ketenpartners. Zo blijven we ons woningbouwconcept Optio verder vernieuwen, zorgen we gezamenlijk dat woningen betaalbaar blijven én zorgen we dat de diversiteit in de plannen gewaarborgd blijft.”
Joris: “Binnen het bouwbedrijf is een kernteam in het leven geroepen vanuit verschillende interne disciplines. Deze groep professionals is een traject gestart om medio 2024 een zelfregulerend team te zijn. Met een duidelijk actieplan, gerelateerd aan de organisatiedoelstellingen. Dit kernteam gaat een onmisbare schakel vormen tussen management en werkvloer en is een volgende stap in het verder professionaliseren van het bouwbedrijf.” John: “Samen VERDER heeft ook betrekking op de samen voeging met Heijmans. We zijn al onderdeel van Heijmans, maar de komende periode blijven we opereren vanuit de bedrijfsnaam Van Wanrooij. Aan de transitieperiode naar Heijmans wordt thans invulling gegeven.” Hoe wordt er gekeken naar de kansen en de uitdagingen op de woningmarkt? John: “Hoe we een beter werkende woningmarkt kunnen krijgen is een vraag die ons voortdurend bezighoudt. Veranderende wetgeving creëert een onzeker perspectief voor investeerders. Verder is de hypotheekrente explosief gestegen tot een - bij het schrijven van dit artikel - stabiele hoogte. Dat heeft maandenlang voor veel onzekerheid gezorgd bij kandidaten voor onze woningen. Met name de koopwoningen in het duurdere segment hadden het zwaar. Door vanaf start bouw de onverkochte woningen te bundelen tot onze ‘Premium Selectie’ proberen we de onverkochte voorraad zo snel en goed mogelijk te verkopen met de inzet van een eigen huismakelaar. Dit is een typisch voorbeeld van onze kracht om snel te kunnen anticiperen op een veranderende vraag in de markt.” Clemie: “Als we het hebben over betaalbaarheid, dan zien we dat starters nog steeds moeilijk aan een woning kunnen komen. Het aanbod is beperkt en het aantal betaalbare woningen per project is nog altijd beperkt. Met onze nieuwe XS, XXS en BeBo varianten binnen Optio, proberen we ook voor deze doelgroep passende woningen te realiseren. Daarnaast gaan we bij nieuwe projecten vroeg met corporaties aan tafel, waardoor we de met gemeenten afgesproken percentages aan
de kracht van samen.
11
Ton Hillen Voorzitter Raad van Bestuur, Heijmans
sociale huurwoningen kunnen nakomen. Verder blijft het verduurzamen van nieuwbouw een uitdaging. Ook hier verandert de regelgeving continu, stapelen de eisen zich op en nemen de kosten toe. Binnen Optio hebben we inmiddels een aantal bewezen technieken gebundeld om duurzame en extra energiezuinige woningen te bouwen. Mede dankzij onze vaste ketenpartners kunnen we snel anticiperen op veranderingen in de markt.”
“Ik ben zeer verheugd dat twee ‘familie’ bouw- en vastgoedbedrijven met Brabantse wortels hun krachten hebben gebundeld. Van Wanrooij heeft sterke posities in buitenstedelijke gebiedsontwikkelingen. Daarbij ligt de focus op grondgebonden woningen en wordt het conceptmatig denken met het woningconcept Optio verder versterkt. Voor Heijmans ontstaat daarmee een woningbouwportefeuille met weer een balans tussen binnen- en buitenstedelijke posities. Met de overname gaan we samen als bedrijven krachtig vooruit in de woningmarkt en kunnen we het verschil maken. Ik kijk met een goed gevoel terug op de eerste kennismakingsbijeenkomsten. Het waren waardevolle bijeenkomsten met mensen die vol passie over hun vak spreken, met een goede en constructieve sfeer tussen beide bedrijven. Dat geeft vertrouwen voor de toekomst. Ik zie ernaar uit om samen met alle betrokkenen het nieuwe hoofdstuk van Van Wanrooij vorm te geven.”
Welke woningbouwprojecten stonden in 2023 symbool voor de werkwijze van Van Wanrooij? John: “De afgelopen jaren ontwikkelden en verkochten we jaarlijks gemiddeld circa 1.200 woningen. Ongeveer de helft van dit volume wordt gerealiseerd door ons eigen bouwbedrijf. We zijn trots op onze projecten. De ene keer vanwege het tempo dat we konden maken, de andere keer vanwege de kwaliteit van het totale plan. In ieder geval altijd met Optio als fundament. Dat dit woningbouwconcept nog steeds als een huis staat en dat het zich ieder jaar verder ontwikkelt, biedt veel perspectief. Kijkend naar de projecten, dan hebben we flinke stappen gezet in de herontwikkeling van het centrum van Boekel. Verder gaat het nieuwbouwproject Buitenveen in Aalsmeer met 850 woningen van start en zijn diverse bestemmingsplannen onherroepelijk geworden, zoals in Beneden-Leeuwen, Bergeijk en Gameren. De bouw van het Walkwartier in het hart van Oss vordert, de bouw van het eerste deelproject in de gebieds ontwikkeling Coudewater in Rosmalen gaat van start en De Groene Steegjes in Utrecht is onder toeziend oog van trotse bewoners opgeleverd. De versnelling die we in deze projecten teweegbrengen staat symbool voor onze manier van werken. Dat schept een hoop vertrouwen voor het nieuwe jaar.”
12
Volkel in de versnelling In dit artikel Eindelijk nieuwbouw in Volkel na kort en intensief proces Betrokken gemeenschap geeft energie aan project Doorpakken dankzij bestuurlijk commitment
Al sinds de jaren ’80 staan de inwoners op de barricades voor nieuwe woningen, maar lange tijd kon er in Volkel nauwelijks gebouwd worden. Tot 2015 gooide het Luchthavenbesluit roet in het eten. Nu is er versnelling gekomen in de plannen en worden er in het project Niemeskant 186 woningen aan Volkel toegevoegd. Het dorp kan zich gaan verheugen op een substantiële uitbreiding.
v.l.n.r.: projectleider Ignat Martens, wethouder Franko van Lankvelt, woningbouwversneller Peter Hardy, acquisiteur Jean-Paul van Rossem en ontwikkelingsmanager Martijn van den Bogaard.
de kracht van samen.
13
14
Hogere prioriteit Noem het aandacht, de urgentie ervan inzien of iets een hogere prioriteit geven. Binnen een jaar lag er eind 2022 een ondertekende anterieure overeenkomst voor de ontwikkeling van Niemeskant. “Op een bepaald moment stonden de neuzen dezelfde kant op en konden we doorpakken”, vertelt Jean-Paul van Rossem. “Als acquisiteur ben ik al lang aan de voorkant van het project betrokken en ben ik veel in gesprek met de gemeente en de grondeigenaren. Het was voor de haalbaarheid en de voortgang van belang dat wij als Van Wanrooij eigenaar werden van het totale grondgebied. Met de komst van Ignat Martens als projectleider, Peter Hardy als woningbouwversneller en het mandaat van wethouder Franko van Lankvelt, is het project vanuit de gemeente in een stroomversnelling gekomen. De druk was hoog, want het werd echt tijd om de impasse te doorbreken en Volkel uit te breiden met lang gekoesterde nieuwbouw.” Nu gaat het gebeuren Voor projectleider Ignat Martens was het een intens traject. “Los van de lange voorgeschiedenis lag er binnen een jaar een overeenkomst met Van Wanrooij. We hebben er met een heel team ontzettend hard aan getrokken. Het is heel prettig dat je dan samenwerkt met een partij die hetzelfde wil als wij: snelheid maken, kwaliteit leveren en woningen bouwen waar behoefte aan is. Dan komt er garen op de klos. In Niemeskant komen 186 woningen, verdeeld over 13 verschillende types. Van het totaalaanbod wordt ruim een derde verhuurd, verdeeld over sociale huur, middelduur en vrijesectorhuur. Bijna de helft van de woningen (koop én huur) valt in de categorie sociale- en middeldure huur en goedkope koop. We bouwen voor de Volkelaren en zien nu al dat er veel belangstelling is. Dat geeft maar aan hoe groot de behoefte in Volkel is aan nieuw aanbod.”
Martijn van den Bogaard en Peter Hardy.
de kracht van samen.
15
“Ik zat er lekker fris en fruitig in. Binnen het bestuurlijk overleg spraken we af om binnen twee maanden een handtekening te zetten onder de anterieure overeenkomst. Iedereen geloofde erin; we gaan het doen!”
Bestuurlijk commitment Voor Peter Hardy was Niemeskant het eerste project waar hij als woningbouwversneller binnen de gemeente mee aan de slag ging. “Ik zat er lekker fris en fruitig in. Binnen het bestuurlijk overleg spraken we af om binnen twee maanden een handtekening te zetten onder de anterieure overeenkomst. Iedereen geloofde erin; we gaan het doen! Met volle energie en constructief overleg zijn we aan de slag gegaan en na twee maanden zijn we het eens geworden. Als je het hebt over versnellen; het kan dus echt.” Wethouder Franko van Lankvelt, zelf wonend in Volkel, benadrukt dat de laatste jaren de positieve houding al hetzelfde was, maar dat het proces niet meeviel door de complexiteit van de opgave. Met Peter, Ignat en natuurlijk Van Wanrooij hebben we het laatste zetje kunnen geven. Er is met ontzettend veel energie aan dit project gewerkt. Kenmerkend daarin was ook het bestuurlijke commitment. Zowel vanuit de gemeente als vanuit Van Wanrooij. Er zijn in korte tijd kraakheldere afspraken gemaakt. Toen Van Wanrooij de enige grondeigenaar werd, ging de versnelling van start. Opeens heb je dan, heel dichtbij, een stip op de horizon. Vanuit de gemeente voeren we geen actieve grondpolitiek, dus het is prettig dat we dan constructief kunnen schakelen met een partij als Van Wanrooij. Anders hadden we hier nu denk ik een ander verhaal verteld.” Ignat Martens, Franko van Lankvelt en Jean-Paul van Rossem.
16
Betrokken gemeenschap “De druk stond vol op de ketel”, vertelt ontwikkelingsmanager Martijn van den Bogaard. “Voor mij was dit echt een dynamisch traject. Als er aan beide kanten een wil is, is er een weg. Toen er een definitieve klap werd gegeven op het aantal woningen, ging het hard. Het stedenbouwkundig plan is op detailniveau gereed. Er zit veel variatie in woningtypes en architectuur. Samen met de ontwerpers van Urban Jazz en Weusten Liedenbaum hebben we een mooi plan uitgewerkt met veel aandacht voor water en groen in de wijk. Zo komt er een groot park in de nieuwe wijk met 186 woningen. Het mooie vond ik toch wel de grote betrokkenheid van de Volkelaren bij de planvorming. Met de input die we daar hebben opgehaald heeft het plan iets extra’s gekregen. Dat wordt enorm gewaardeerd.”
Martijn van den Bogaard, Ontwikkelingsmanager, Van Wanrooij
“Met de input die we in Volkel hebben opgehaald heeft het plan iets extra’s gekregen. Dat wordt enorm gewaardeerd.”
Franko beaamt de betrokkenheid vanuit de gemeenschap. “Honderden geïnteresseerden waren bij de presentatie om informatie te vergaren over de nieuwe plannen. Niemeskant wordt voor Volkel niet ‘zomaar een plannetje’. Het is van een stevig schaalniveau. De goed georganiseerde gemeenschap denkt mee, van jong tot oud en van particulier tot ondernemer. Dat koesteren we. De energie komt echt uit het dorp.” Trots overheerst Terugkijkend naar de snelheid van het recente proces is Peter bijgebleven dat er echt nieuw aanbod komt voor de jongeren in het dorp. “We willen ze in Volkel houden. Ze wonen nu nog bij pa en ma thuis, maar kunnen nergens heen. Er zijn gewoonweg geen geschikte woningen. Met Niemeskant hebben we daar heel bewust op ingezet: betaalbare woningen voor jongeren. En natuurlijk op doorstroming. Met de komst van levensloopbestendige woningen, komen er gezinswoningen vrij en komt er een verhuistrein op gang. Niemeskant gaat reuring geven aan het dorp, daar ben ik trots op.” Ignat benadrukt nog even de prettige verstandhouding. “Er is altijd respect geweest voor elkaars belangen. We zijn het echt niet altijd met elkaar eens geweest, maar door er open een discussie over te voeren, kom je eruit. Een stapeling van ambities combineren met woningbouw versnellen is in de praktijk ingewikkeld. Een ontwikkeling vertraagt dan weer. Dat wilden we absoluut niet. We hadden met elkaar hetzelfde doel voor ogen. Het resultaat is een totale teamprestatie.” Voor Franko heeft Niemeskant een emotionele lading. “Mijn sociale leven vindt plaats in Volkel. Als kind liep ik in 1986 al met mijn ouders mee in een protestmars voor meer woningen in Volkel. Op de plek waar nu eindelijk de woningen komen. Dat is heel speciaal. Ik glim van trots dat ik als bestuurder hier iets voor heb kunnen betekenen. Dat het nu is gelukt, is ook een compliment aan al die mensen die ervoor hebben gestreden. Ik kijk enorm uit naar het moment dat de eerste schop de grond in gaat. Als het moet, kom ik van tevoren zelfs oefenen!”
de kracht van samen.
17
Over Niemeskant Aan de westzijde van Volkel ontwikkelen en bouwen we een nieuwe woonwijk: Niemeskant. In het gebied tussen de Boekelsedijk, Vloetstraat en Leeuwstraat, gaan we 180 woningen (koop en huur) bouwen en worden 6 vrije bouwkavels uitgegeven. De 180 woningen bestaan uit 117 koopwoningen en 63 huurwoningen, allemaal grondgebonden woningen. Er wordt gebouwd naar de behoefte van de Volkelaren.
18
Verbonden met de omgeving In dit artikel Herontwikkeling voormalig KPNdatacentrum Bussum Tweelaagse bunker fungeert als kelder onder de woningen Plan sluit aan op grotere gebiedsontwikkeling Crailo
de kracht van samen.
19
Oostereng: verbonden met de omgeving Aan de rand van Bussum, nabij Laren, starten we samen met Boelens de Gruyter in 2024 met een bijzonder woningbouwproject. De contouren en de kelderfundering van een voormalige telexcentrale voor de PTT uit de jaren ‘70 wordt als basis gebruikt voor de ontwikkeling van 46 nieuwe huurappartementen en 12 unieke koopwoningen.
20
Voormalig datacentrum Nieuwbouwplan Oostereng ligt aan de Amerfoortsestraatweg in Bussum in de gemeente Gooise Meren. Anders dan onze reguliere projecten gaat het in dit plan om de transformatie van een bestaand gebouw; het voormalige datacentrum van KPN dat oorspronkelijk werd opgeleverd in 1973 als telexcentrale voor de PTT. De locatie heeft een interessante historie, met oorspronkelijk duizend telexaansluitingen buiten de Randstad. Het bovengrondse voormalige kantoorgebouw, dat oorspronkelijk drie verdiepingen telde, werd in 1995 omgebouwd tot een datacentrum en heeft deze functie behouden tot 2017. De fundering en de (atoom-)bunkers van het gebouw vormen de basis van de nieuwe woningen die erop gebouwd gaan worden. Het hergebruik van deze bunkers geeft het project een zeer bijzonder kenmerk. Verbonden met Crailo Waar het datacentrum in de latere jaren al haar digitale verbinding verloor, gaan we nu de fysieke verbinding met de directe omgeving weer opzoeken. Het gebied rondom het gebouw is volop in ontwikkeling. De gemeenten Gooise Meren, Hilversum en Laren werken aan een stedenbouwkundig plan voor de ontwikkeling van het gemengd woon- en werkgebied Crailo. Met Oostereng gaan we, in lijn met de omgeving, de locatie herontwikkelen en aansluiten op de nieuwe plannen. De relatie met Crailo biedt veel kwalitatieve mogelijkheden. Mensen wonen hier straks op loopafstand van het Goois Natuurreservaat Bussumerheide en Blaricumheide. Bussum is bovendien een aantrekkelijke gemeente aan de rand van het Gooi en een schakel naar Amsterdam. De ligging is een A1-locatie: letterlijk én figuurlijk.
Michael van den Brink Projectontwikkelaar, Van Wanrooij
“We gaan de fysieke verbinding met de directe omgeving weer opzoeken.”
Bunker onder de woning Bijzonder aan het plan zijn de bunkers die hergebruikt gaan worden. Deze hebben wanden van een halve meter dik van staal en beton en zitten tien meter diep in de grond. Dat biedt ongekende mogelijkheden voor de woningbouw die er bovenop komt. De grondgebonden woningen krijgen een bijzondere, tweelaagse kelder van maar liefst 170 m2, welke direct vanuit de woning toegankelijk is. Bewoners zijn vrij om het zelf in te vullen als mancave, spa, wijnkelder, opslag of bijvoorbeeld sportruimte. De mogelijkheden zijn ongekend. De bestaande bunkers zijn een geweldige functionaliteit die we aan de woningen toevoegen. Bovengronds faciliteren we woonruimte, ondergronds bieden we extra ruimte zonder voorbepaalde functie.
de kracht van samen.
21
Oostereng Oostereng in Bussum is een heerlijke plek om te wonen, met een boeiende geschiedenis, goede bereikbaarheid en een natuurlijke omgeving om tot rust te komen. VOF Bussum, een samenwerking tussen Van Wanrooij en Boelens de Gruyter, transformeert deze locatie tot een nieuwbouwplan. De grondgebonden woningen zijn ruim opgebouwd en hebben een gebruiksoppervlakte variërend tussen de 130 en 145 m2 en hebben ieder een tweelaagse kelder van 170 m2. Naast sociale huurappartementen komen er middeldure huurappartementen en twee penthouses. Daarmee voegen we enorme kwaliteit en diversiteit toe aan het woningaanbod in Bussum.
22
de kracht van samen ontwikkelen
18 Oss 20 Schaijk
10 Geffen
19 29 Vlijmen
19 Rosmalen
9 Escharen
11 Heesch
7 Cuijk
26 Uden 22 Sint-Michielsgestel
30 Volkel
21 Schijndel
27 Veghel 5 Boekel
6 Boxtel 23 Sint-Oedenrode 15 Nijnsel
provincie Noord-Brabant regio noord / zuid-oost
17 Oirschot
3 Best
25 Son & Breugel 16 Nuenen
14 Middelbeers
13 Helmond
8 Eindhoven 28 Veldhoven
1 Asten 12 Heeze
24 Someren
4 Bladel
2 Bergeijk 31 Weebosch
De genoemde projecten zijn in ontwikkeling, in verkoop of in uitvoering.
1 Asten Loverbosch III 66 woningen 2 Bergeijk Hooge Berkt II, fase 1 t/m 3 72 woningen 3 Best Aarlese Erven, fase 1 t/m 3 180 woningen Steegsche Velden 28 woningen 4 Bladel Westrand 73 woningen
5 Boekel Centrumplan 62 appartementen De Burgt 106 woningen 6 Boxtel Heem van Selis 180 woningen/ appartementen Jorishof 20 woningen 7 Cuijk Cuijkse Lagune 30 appartementen Robijnlaan 23 woningen
Wonen in het Groen Zuid 108 woningen 8 Eindhoven Koning Arthurlaan 20 woningen Kroonhoef 42 appartementen The New Mess 18 woningen 9 Escharen Hof van Esteren 29 woningen
10 Geffen Het Raadhuys 16 woningen/ appartementen ‘t Veld 230 woningen/ appartementen 11 Heesch Vlindererf 43 woningen 12 Heeze De Heerdgang 81 woningen 13 Helmond De Veste 90 woningen
Heiakker 22 appartementen 14 Middelbeers Doornboomstraat 13 woningen 15 Nijnsel Bakkerpad 36 woningen 16 Nuenen Voirt-Parkstraat 50 appartementen Park Luistruik 59 woningen/ appartementen
de kracht van samen.
23
01
05
07
24
21 Schijndel Hooghekke 258 woningen/ appartementen 22 SintMichielsgestel De Raadskamer 27 appartementen
provincie Noord-Brabant regio noord / zuid-oost
De genoemde projecten zijn in ontwikkeling, in verkoop of in uitvoering.
17 Oirschot Eindhovensedijk 15 woningen Ekerschot 37 woningen 18 Oss Kapelaan Nausstraat 21 woningen WalKwartier 131 appartementen
23 Sint-Oedenrode Zwembadweg 96 woningen/ appartementen 24 Someren Boerenkamplaan 10 woningen
11
25 Son & Breugel Planetenlaan 45 woningen 26 Uden De Ruiter 29 woningen 27 Veghel Veghels Buiten 72 woningen 28 Veldhoven Bosackers 52 woningen ‘t Gehucht 69 woningen
19 Rosmalen Coudewater 300 woningen/ appartementen Citadel 46 woningen/ appartementen
29 Vlijmen De Grassen 80 woningen
20 Schaijk Akkerwinde fase III 48 woningen
31 Weebosch Kapelledries 28 woningen
30 Volkel Niemeskant 185 woningen
de kracht van samen.
25
18
19
17 26
26
de kracht van Tijs
“Een succesvolle samenwerking begint bij het formuleren en communiceren van het doel en hier de juiste mensen bij te vinden. Ik vind het belangrijk om ieders kracht te benutten en kennis te delen, om zo samen tot de beste uitwerking te komen.” Tijs Willemstein projectontwikkelaar
de kracht van samen.
27
28
de kracht van Irene
de kracht van samen.
29
“ De kracht van samen betekent voor mij: zorgen voor goed contact met onze kopers, luisteren naar wat er bij hen leeft en verder kunnen kijken dan je eigen afdeling. Een goed resultaat bereik je samen.” Irene Schulte servicemedewerker
30
Co
operatie de kracht van samen.
31
Co-operatie met de corporatie Met verschillende corporaties in het land wordt hard samengewerkt om de bouwproductie van sociale huurwoningen op peil te houden. De betaalbaarheid die zwaar onder druk staat, maakt dat niet gemakkelijk. Samenwerken met corporaties is daarom een cooperatie: gericht op welwillendheid én de belangen inzien van elkaars doelstellingen. Een gesprek met woningcorporaties BrabantWonen, Wooninc. en Sité Woondiensten over hoe we dat doen.
In dit artikel Drie corporaties schijnen licht op samenwerking Woningconcept Optio zorgt voor minder druk bij corporaties Vertrouwen = meer bouwen
32
Henk van Erp Manager Projecten Vastgoed, BrabantWonen
Martijn van den Bogaard Ontwikkelingsmanager, Van Wanrooij
Nette wijk De vogeltjes fluiten en de mist trekt op uit de weilanden langs De Erven in Heesch. Een typische herfstgeur hangt in de lucht. Of de samenwerking met woningcorporatie BrabantWonen ook in herfstsferen verkeerd, is allerminst het geval. Het bloeit eerder in Heesch, waar de laatste fase van de nieuwbouw is aangebroken. “De dorpse opzet van het eerste deel van de wijk is ruim en groen”, laat Henk van BrabantWonen zien. “De gescheiden rijbanen met groene stroken geven het straatbeeld een mooi aanzicht. Aan de woningen rond de centraal gelegen speeltuin zie je nauwelijks het verschil tussen een koop- of huurwoning. Ja, je ziet het wellicht aan de voortuintjes. Niet iedereen heeft de financiële mogelijkheden om dat mooi in te richten. Wat helpt zijn de groene erfafscheidingen in de vorm van hagen. Die moeten bewoners in stand houden. Dat maakt het een nette wijk.”
de kracht van samen.
33
Meer dan 40% sociaal De wijk ‘De Erven’, waar Henk over praat, bestaat voor Van Wanrooij uit circa 210 woningen, waarvan 91 sociale huurwoningen. “Dat is meer dan 40% sociaal. Daar zijn we als BrabantWonen ontzettend trots op. Deze mix van koop en huur maakt dat De Erven een gemêleerde wijk wordt met veel diversiteit in woningtypes. De laatste fase met 24 huurwoningen en 19 koopwoningen is nog in aanbouw. Samen met nog een appartementencomplex brengen we het aantal sociale huurwoningen naar 130 in het totale plan. Dat is veel voor Heesche begrippen.” Waarde hechten aan sociaal BrabantWonen is al vanaf het begin nauw betrokken bij de planvorming. “We hebben prestatieafspraken met de gemeente, omdat wij hier zelf geen grondpositie hebben”, vertelt Stephan. “We zien dat Van Wanrooij waarde hecht aan sociale woningbouw én aan de afspraken die er liggen. Dan zoek je elkaar op. We gaan voor kant-en-klare producten, maar kijken per deelproject goed waar onze doelgroep behoefte aan heeft. Met Optio heeft Van Wanrooij een breed programma waarmee ze onze behoefte – en die van onze huurders – kunnen bedienen. We weten welke kwaliteit we krijgen en afspraken worden nagekomen. De woningen worden turnkey opgeleverd. Dat zegt veel over het vertrouwen, want we doen dit niet voor het eerst. De keuzes die gemaakt worden, passen ons goed. De woonproducten zijn betrouwbaar en alle kinderziektes zijn eruit. Als je daarvan op aan kunt, dan is maar beperkt toezicht nodig tijdens de bouwfase. Dat scheelt ons veel werk.”
Stephan Kunkels Directeur Vastgoed en Bedrijfsvoering, BrabantWonen
“ We gaan voor kant-en-klare producten, maar kijken per deelproject goed waar onze doelgroep behoefte aan heeft.”
Samenwerken is mensenwerk Of een samenwerking goed verloopt is vooral te danken aan de mensen in het team. “Het loopt eigenlijk heel soepel”, zegt ontwikkelingsmanager Martijn. “Met Henk en met de mensen van de gemeente kan ik ontzettend goed samenwerken. Het zijn stuk voor stuk vakmensen die de neus dezelfde kant op hebben. Het stedenbouwkundig plan is samen met de marktpartijen opgesteld. De gemeente doet zelf de grondexploitatie en de inrichting van het openbaar gebied. Daar moet je elkaar voor een langere periode in opzoeken. De gemeente is gebaat bij onze goede samenwerking met BrabantWonen. Gelukkig doen we al 25 jaar zaken met elkaar. Het contact is van planvorming tot uitvoering gemakkelijk en er wordt snel geschakeld. Ik kan echt beamen dat we mede daardoor de bouwproductie van sociale huurwoningen op gang houden.” “Wij gaan niet op onze handen zitten”, vult Stephan aan. “De vraag is enorm en we moeten blijven bouwen. We hebben als woningcorporatie gewoonweg die maatschappelijke verantwoordelijkheid te nemen. Van Wanrooij voelt dat goed aan.”
Martijn van den Bogaard, Stephan Kunkels en Henk van Erp in De Erven in Heesch.
34
“Met conceptueel bouwen weten wij precies waar we aan toe zijn. Eigenlijk is dat wel een ideale vorm van samenwerken.” Edward Steendam Acquisitiemanager Wooninc.
“Rond Eindhoven kom ik Van Wanrooij met grote regelmaat tegen. Onze duurzame samenwerking gaat ver terug en we voelen elkaar perfect aan als het gaat om de gezamenlijke ambities die we hebben: snel en duurzaam woningen toevoegen. Dat gaat in ons geval om 1.600 woningen in de komende jaren. We hebben al heel wat projecten samen opgepakt, weten elkaar snel te vinden en durven besluiten te nemen. Dat is altijd goed voor de voortgang van een project. We laten als Wooninc. en Stayinc., onze dochteronderneming voor de middenhuur, zien dat wij als corporaties ook kunnen doorpakken. Dan moet je zakelijk gezien dezelfde kaarten trekken en niet op het scherpst van de snede met elkaar onderhandelen. Projecten moeten voor beide partijen goed voelen. Dat wederzijds begrip is altijd aanwezig. Het vertrouwen in elkaar maakt dat we samen al vroeg de projecten verkennen. Van Wanrooij weet wat onze wensen en eisen zijn. Zowel technisch als financieel. Dat betekent in deze samenwerking dat wij de woningen turnkey afnemen. Dat scheelt enorm veel gesoebat. Optio is een bewezen concept. Van Wanrooij kan het snel en betaalbaar bouwen met de kwaliteit die wij wensen. Zo weten wij precies waar we aan toe zijn. Eigenlijk is dat wel een ideale vorm van samenwerken.”
de kracht van samen.
35
“De keuze voor snelheid is goed als het gaat om de woningproductie, maar daar moeten we als corporatie soms nog aan wennen.” Michèle de Ruiter Strategisch manager Wonen & Vastgoed Sité Woondiensten
“In Doetinchem werken we samen met Van Wanrooij aan de laatste fase van de gebiedsontwikkeling Wijnbergen. Als het gaat om versnellen, dan zit Van Wanrooij in no-time in de vijfde versnelling. Het is aan ons als corporatie om daarop aan te haken. Dat is best lastig als je ook nog huurders wilt betrekken, keuzevrijheid wilt bieden en allerlei wensen en eisen aan het Technische Programma van Eisen hangt. Dat matcht niet met de enorme woningopgave die we hebben. Van Wanrooij pakt dat stevig aan en voor ons is het goed om daarin mee te gaan, want veel projecten hebben een lange doorlooptijd. Als het gaat om de laatste fase, hebben we als het ware van de nood een deugd gemaakt. We wilden eigenlijk kleinere, goedkopere nieuwbouwwoningen bouwen, maar die ruimte was er niet. Met de keuze voor woningen aan de bovenkant van de sociale huurgrens gaan we nu voorrang geven aan mensen die een goedkopere huurwoning achterlaten. Daarmee komt de gewenste doorstroming ook op gang en komen goedkopere woningen beschikbaar. We zien en voelen dat we ons als corporatie meer op standaardproducten moeten gaan richten én een andere vraag moeten stellen aan bouwers. Welke woonconcepten in de markt passen bij onze doelgroep? Alleen zo kunnen we sneller, efficiënter en goedkoper bouwen en tegelijk de woningen betaalbaar houden voor onze huurders.”
36
De betaalbare woning; het kan! Opti
o
XXS
XXS-woning in Lovenbosch, Asten de kracht van samen.
37
De betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen staat onder druk. Hoge kosten en stijgende woonlasten zijn een belangrijke reden dat het aanbod van duurdere koopwoningen inzakt. Het gaat er in de huidige marktomstandigheden niet alleen om dat er veel woningen gebouwd worden, maar vooral de juíste. Slimme woonconcepten voor één- of tweepersoonshuishoudens en de terugkeer van de beneden-bovenwoning kunnen daarbij helpen.
In dit artikel Inspelen op kleiner wonen met Optio Stijgende grondprijs blijft heikel punt voor betaalbaarheid Naast veel, vooral de juíste woningen bouwen
Opti
o
BeBo
Opti
o
XS
38
Kleinere, betaalbare woningen, dát is waar in de markt behoefte aan is. Zowel voor starters als voor ouderen en voor één- en tweepersoonshuishoudens. Samen met gemeenten en corporaties zetten wij ons al meer dan 50 jaar in om wonen voor iedereen betaalbaar en bereikbaar te houden. In onze projecten ontwikkelen en bouwen we, passend bij de vraag in de markt, steeds meer ‘betaalbare woningen’. Waar voorheen zo’n 10% van onze gebiedsontwikkelingen met dit segment koopwoningen gevuld werd, stijgt dit percentage gestaag door naar zo’n 25%.
re woningen is. En dat is relatief nieuw, want in dorpen is het vrij normaal om in een wat ruimere woning te starten. Mensen zijn immers ruimte gewend. Opvallend daarbij is dat ook deze doelgroep vooral betaalbaar wil wonen. De combinatie van kleiner en betaalbaar kan met creatieve woonconcepten prima samen gaan. Daarom zijn er binnen ons Optio concept de afgelopen jaren nieuwe woningmodellen geïntroduceerd. De XXS-rijwoning (eenlaags), de XS-rijwoning (tweelaags met kap en smalle beukmaat) en de beneden-bovenwoning, waarbij twee woningen binnen één volume passen.
Optio XXS, XS en BeBo
We zien al langer de trend naar kleiner wonen in de stad. Wat we ook zien is dat er in dorpen behoefte aan kleine-
Opti
o
XS
De XS-woningen in Druten zijn in 2018 ontwikkeld en zijn inmiddels al twee jaar bewoond.
de kracht van samen.
39
Opti
o
XXS
Betaalbaar betekent: ‘hou je aan de spelregels’
XXS-woningen in Huurlingsedam, Wijchen.
Conceptueel bouwen met Optio betekent dat er binnen een vergaand gestandaardiseerd proces en bouwsysteem veel mogelijk is, maar geen volledige vrijheid. We zien vaak dat de grenzen van ons concept worden opgezocht. Gemeenten, corporaties en beleggers stellen eisen die gewoonweg niet passen binnen het woonconcept. Maatwerk gaat ten koste van de betaalbaarheid. Met de XXS, XS en BeBo-woningen is het mogelijk om betaalbare woningen te realiseren binnen ieder denkbaar plan. Er zijn mogelijkheden om de woningen te verbijzonderen en zo tegemoet te komen aan de stedenbouwkundige eisen. Qua architectuur is er veel flexibiliteit in de schil van de woningen. De basis is altijd hetzelfde, maar de uitstraling van de woningen is in ieder project anders. Eén belangrijke voorwaarde om de kosten van het ontwikkel- en bouwproces in toom te houden: hou je aan de spelregels van het woonconcept!
40
“XXS, XS & BeBo zijn betaalbare varianten voor één- en tweepersoonshuishoudens.”
Opti
o
XXS
XXS-woning in Veghel.
de kracht van samen.
41
Op
tio
B
o B e
Opti
XS
De beneden-bovenwoning is een model met op de begane grond een appartement en daarboven een maissonnette in twee lagen. Deze woning is in het straatbeeld vergelijkbaar met reguliere rijwoningen.
XS-woning in Het Leeuwse Veld, Beneden-Leeuwen.
Langer bereikbaar voor een grote groep mensen
BeBo-woningen. Een goede mix van verschillende woningen in een wijk blijft noodzakelijk voor de leefbaarheid. We zien graag dat mensen doorverhuizen binnen de wijk.
De concepten voor betaalbare woningen zijn zo ontworpen dat de woningen zo lang mogelijk beschikbaar blijven voor de doelgroep die er behoefte aan heeft. De XS-woning is daar bijvoorbeeld volledig op geoptimaliseerd. Deze woning heeft standaard een vlizo trap naar zolder en het is mogelijk om de badkamer met 40 cm te vergroten. Ook een uitbouw van 2,40 meter op de begane grond is mogelijk. Met twee slaapkamers en een beukmaat van 4,20 meter kun je dan nét iets meer kwijt, maar de woning blijft in de basis een bereikbaar product voor een specifieke doelgroep. Meer van hetzelfde
Door de smalle beukmaat is het mogelijk om binnen een rij woningen van vier reguliere woningen vijf XS-woningen in te passen. Een aanpassing die relatief eenvoudig te maken is in de planvorming, zonder al te grote financiële gevolgen. Bovendien voegen we zo meer woningen toe aan een plan waar echt vraag naar is. Ontstaat er voor de betreffende bewoners later behoefte aan een grotere gezinswoning? Dan is het zaak om te gaan verhuizen, want verder uitbreiden is geen optie. Hetzelfde geldt voor de XXS-woningen en de
o
Stijgende grondprijs heikel punt
Waar de schoen wringt? Bij de hogere hypotheekrente, de hoge bouwkosten en de stevige grondprijzen. Omdat we conceptueel ontwikkelen en bouwen, weten we exact wat de ontwikkel- en bouwkosten zijn van onze woningen. Wij specialiseren ons in kleinere woningen door verder te standaardiseren. Zo is het ons gelukt om een XXS-woning aan te kunnen bieden voor twee ton. Verlaging van de grondprijs zet het meeste zoden aan de dijk. Bij projecten met eigen grondexploitatie is het eenvoudiger om te schuiven met het aanbod, om te faseren en zo haalbare producten te maken voor de markt én voor onszelf. Bij projecten zonder eigen grondexploitatie blijft de grondprijs een heikel punt. Ook ervaren we bij gemeentes nog wel eens koudwatervrees voor woningen met een smallere beukmaat. Krijgen we deze uitdagingen met elkaar getackeld, dan weten we één ding zeker: betaalbaar wonen kan!
42
de kracht van samen ontwikkelen
5 Brummen 17 Scherpenzeel 20 Wolfheze 2 Arnhem
provincie Gelderland
6 Culemborg
13 Maurik
16 Rumpt 14 Meteren
3 Beneden-Leeuwen
18 Wamel
21 Zaltbommel
9 Gameren 1 Alem 4 Bruchem 11 Kerkdriel
De genoemde projecten zijn in ontwikkeling, in verkoop of in uitvoering.
7 Doetinchem
8 Duiven
12 Kesteren
1 Alem Meerenstraat 40 woningen
6 Culemborg Parijsch 19 woningen
2 Arnhem Schuytgraaf 16 woningen
7 Doetinchem Wijnbergen 21 woningen
3 BenedenLeeuwen Het Leeuwse Veld 248 woningen
8 Duiven De Ploen-Noord 125 woningen / appartementen
4 Bruchem Krangstraat 49 woningen
9 Gameren Molendel 99 woningen
5 Brummen Elzenbos 29 woningen / appartementen
10 Horssen Het Rijdt 13 woningen
10 Horssen 15 Nijmegen 19 Wijchen
11 Kerkdriel Paddenstoelenbuurt 31 woningen 12 Kesteren Casterhoven, fase 19 t/m 21 60 woningen 13 Maurik Oosterweyden 20 woningen 14 Meteren De Plantage III 133 woningen 15 Nijmegen Zuiderveld-West 45 woningen
16 Rumpt Achterweg 21 woningen
21 Zaltbommel Waluwe III 21 woningen
17 Scherpenzeel De Nieuwe Koepel 136 woningen/ appartementen 18 Wamel Kloosterhof 67 woningen 19 Wijchen Huurlingsedam 195 woningen 20 Wolfheze Boven Heide 50 woningen
de kracht van samen.
43
07
13
05 15
18
44
de kracht van Petra
“ Twee weten meer dan één, dat is voor mij de kracht van samen. Iedereen heeft zo zijn kwaliteiten. Ik investeer in mijn projecten altijd in de samenwerking, want dan kom je echt tot een beter resultaat!” Petra van den Bersselaar-Quirijns projectontwikkelaar
de kracht van samen.
45
46
In dit artikel
‘Een goed team begint met de juiste mensen’. Met deze onderliggende boodschap is een nieuw kernteam opgericht binnen het bouwbedrijf. Een groep die met een traject is gestart om medio 2024 een zelfregulerend team te zijn. Met een duidelijk actieplan, gerelateerd aan de organisatiedoelstellingen. Het kernteam vormt een onmisbare schakel tussen management en werkvloer.
Bouwbedrijf krijgt zelfregulerend kernteam Kernteam bestaat uit 10 afgevaardigden van diverse disciplines Vanuit cultuur en gedrag wordt het verschil gemaakt
de kracht van samen.
47
naar een nieuwe
kern
48
Nu een groep, straks een team Voor de directie en een groep ervaren medewerkers staat een mooie uitdaging op het programma: het verder optimaliseren en professionaliseren van het bouwbedrijf. Ook met dit kernteam kiezen we voor de kracht van samen. Tien afgevaardigden van de disciplines BIM-engineering, BIM-modellering, calculatie, projectleiding, uitvoering, werkvoorbereiding, kopersbegeleiding, inkoop en service & onderhoud gaan onder leiding van de Talent Academy Group een jaar lang elkaars talenten ontdekken en op de juiste manier inzetten. Ze worden individueel en gezamenlijk gecoacht om zo een hecht team te vormen.
Werken vanuit nieuwe routines Een goed geolied team word je niet zomaar. Natuurlijk, iedereen kent elkaar van gezicht, van kantoor en van de bouwplaats. Je maakt eens een praatje, maar kent elkaar niet door en door. Om écht een team te worden dat elkaar iedere dag beter maakt, leren ze elkaar te begrijpen, durven ze elkaar straks aan te spreken, kunnen ze elkaar vinden onder druk en leren ze om afdelingsoverstijgend samen te werken. Competenties worden direct in de praktijk toegepast, zodat het team zich naadloos vormt binnen de organisatie. Vanuit nieuwe routines wordt het beste in elkaar naar boven gehaald om zo tot de beste prestaties te komen.
Roel Maas Directeur, Van Wanrooij Bouwbedrijf
“Dit zelfregulerende kernteam gaat de directie met een duidelijk actieplan ondersteunen om samen de prestaties verder te optimaliseren.” de kracht van samen.
49
Gedrag en cultuur aanpassen Van een bedrijfscultuur met een strakke aansturing van bovenaf, gaat het kernteam de typische Van Wanrooij mentaliteit van ‘niet lullen maar poetsen’, van ‘iedere dag willen verbeteren’ en van ‘hands-on aanpakken’ op een eigentijdse manier invulling geven. Vanuit principes waar iedereen zich binnen het bedrijf in herkent. Met dezelfde grote betrokkenheid en passie voor het vak als gewend. Aan deze principes wordt gedrag gekoppeld met voorbeelden uit de topsport. Vanuit de topsportmentaliteit wordt geleerd om samen als team het beste in elkaar naar boven te halen.
Korte lijnen behouden Betekent het kernteam een nieuwe laag in de organisatie? Nee. De lijnen blijven kort om efficiënt te kunnen werken. Deze manier van werken staat al meer dan 50 jaar symbool voor de slagkracht van onze organisatie. Van Wanrooij staat bekend als een hecht bedrijf, gericht op ondernemerschap, het aangaan van duurzame relaties en investeren in innovaties. Het kernteam gaat de organisatie nóg slimmer laten werken en nóg eerder signaleren waar verbeterpunten mogelijk zijn. Altijd met een oplossing onder de arm én handelend vanuit mandaat om afdelingsoverstijgende beslissingen te nemen. Of het nu gaat om een betere klantbeleving of over het verder digitaliseren van interne processen, het nieuwe kernteam maakt het bouwbedrijf nóg daadkrachtiger!
Lyanne van der Pas HR business partner, Van Wanrooij
Het nieuwe kernteam van het Bouwbedrijf, v.l.n.r.: Davy van Boekel, Martijn den Dekker, Harold van den Berg, Maurice van Leeuwen, Ingrid van Beekveld, Rick van Gaalen, Marc Vermeer, Maike van Meurs, Jeroen Hendriks en Janique van der Moore.
“Afdelingsoverstijgend samenwerken vraagt om een andere rol en het biedt medewerkers kansen om zich verder te ontwikkelen.”
50
Alleen ga je sneller, samen kom je verder. de kracht van samen.
51
Niek van Thiel
projectleider bouwbedrijf
Met gemiddeld vijf woningbouw projecten in uitvoering heeft projectleider Niek van Thiel een volle werkweek. Hij hopt van het ene project naar het andere en is overal achter z’n laptop te vinden om het bouwproces te managen. “Als je met elkaar de zaken straktrekt en tempo maakt, kom je écht verder.”
06:00
52
En route “Ondanks dat ik geen uitvoerder meer ben, gaat het wekkertje nog steeds vroeg: 06:15 uur. Ik ben een ochtendmens. Altijd al geweest. Rond 06:45 uur vertrek ik, op weg naar kantoor of één van de projecten die in uitvoering zijn. Als ik er vroeg ben, dan kunnen we de dag fris met elkaar starten.”
06:45
de kracht van samen.
53
Uit de schaduw
Praatje pot Morge Karel, nog aan die offerte gedacht? Hé Rik, alles goed met jou? Niek kent iedereen en iedereen kent Niek. “Ik praat met alle collega’s, van metselaar tot directeur. Als je elkaar kent, bouw je een band op. Als je een goede band hebt, heb je meer voor elkaar over. Werken is ook weten wat er bij iemand speelt. Het hoeft niet altijd over het vak te gaan.”
07:15
“Samen met de uitvoerder neem ik iedere week, op een vaste dag, het project door. Veel gaat via de telefoon of van achter een scherm. Opgeleid als uitvoerder en doorgegroeid naar projectleider weet ik als geen ander hoe belangrijk het is om fysiek aanwezig te zijn. Ik zie jonge collega’s uit de schaduw van de ervaren uitvoerder stappen. Daar help ik graag bij.”
08:00
54
Op de steiger vanaf de bovenste etage van het project Cuijkse Lagune in Cuijk genieten uitvoerder Stijn van de Ven (rechts) en Niek even van de ochtendzon. Hier bouwen we 30 appartementen.
de kracht van samen.
55
09:00
56
Uitvoerderspet “Het werk van een projectleider is heel gestructureerd. Binnen de kantlijnen ben ik vrij om te bewegen, maar ik weet precies wat wel en niet kan. Ik vaar daar heel goed op. Ik ken m’n rol, maar denk wellicht nog íets te vaak met een uitvoerderspet op.” De uitvoerder lacht. “Tijd om te gaan, haha. Houdoe hè!”
10:30
de kracht van samen.
57
Effe noar Geffen “Het Raadhuys in Geffen is een project in onze voormalige ‘achtertuin’. De schijnwerpers staan er vol op. Het spannende is niet zozeer de omvang, maar wel dat het om appartementen gaat met een commerciële ruimte. Dat is echt anders dan onze reguliere Optio-projecten. Logistiek is het complex, want naast de bouwplaats vindt veel activiteit plaats. Dat maakt het voor mij uitdagend.”
11:10
Veilig bouwen “Op veilig bouwen ben ik superscherp. Als ik iemand zonder helm zie, spreek ik hem of haar aan. Het is belangrijk om te blijven handhaven. Daar is ieder bouwteam verantwoordelijk voor. Ik wil gewoon geen ongelukken. Iedereen moet ’s avonds weer heelhuids aan de keukentafel zitten.”
12:10
58
Vinger aan de pols Het is druk op de steigers van het Raadhuys. Metselaars zijn druk in de weer. “Samen met uitvoerder Frank de Jong controleer ik de afwerking van de dakrand. Ik wil feeling bij de praktijk houden. Zorgen dat Frank z’n werk goed kan uitvoeren en dat de trein blijft rijden. Als het hele team straks trots is op het eindresultaat, dan ben ik tevreden.”
12:55
de kracht van samen.
59
Tempo maken
Goed team
“De planning is bij ons altijd strak en effectief. Daardoor kunnen we tempo maken. Het vergt overleg en afstemming met alle onderaannemers en partners, maar zodra de neuzen eenmaal dezelfde kant op staan, dan schiet het tempo omhoog. Tempo maken houdt iedereen scherp. Als een project goed loopt, dan heeft iedereen het naar zijn zin. Dat is voor mij ook veel waard.”
“Op kantoor in Den Bosch heb ik een kamer voor mezelf. Ik hanteer een ‘clean desk policy’, lekker zonder prikkels. In het projectleidersoverleg bespreken we de algemene planning, milestones, vergunningen en de personeelsplanning van projecten in voorbereiding. We delen kennis en weten van elkaar waar we mee bezig zijn. Ook daar zijn we samen een heel goed team.”
13:15
14:00
60
de kracht van samen ontwikkelen
2 Bussum
1 Aalsmeer
provincie Utrecht e.o.
4 Utrecht
3 Odijk
5 Veenendaal
De genoemde projecten zijn in ontwikkeling, in verkoop of in uitvoering.
1 Aalsmeer Buitenveen 285 woningen/ appartementen 2 Bussum Oostereng 58 woningen/ appartementen 3 Odijk Kersenweide 190 woningen/ appartementen
4 Utrecht De Groene Steegjes 84 woningen Rijnvliet Oost 175 woningen/ appartementen 5 Veenendaal ’t Vennehof 104 woningen/ appartementen
de kracht van samen.
61
02
04
62
de kracht van Floor
“ Op de bouwplaats verrijst meer dan enkel al het materiaal. De samensmelting van vakmanschap en samenwerking brengt voor mij een project tot leven.” Floor Renders uitvoerder
de kracht van samen.
63
64
Buitenveen: een wijk naar behoefte
In dit artikel
Aalsmeer krijgt er een mooi, gevarieerd woongebied bij met 850 woningen. Buitenveen wordt een nieuwe woonwijk met verschillende sferen, dichtheden en woonmilieus. Drie buurten met zowel een dorps als stedelijk karakter. “Een wijk die in alle behoeften voorziet.”
Corporatie vroeg aan tafel leidt tot beter plan Grip op opgave, dankzij prioriteit vanuit gemeente Eén wijk, drie verschillende buurten zorgt voor diversiteit
De initiatiefnemers van Buitenveen met v.l.n.r.: Carl Riechelman, Gerrit Hilberink, Gerard Klomp, Manon Witbraad en Martijn Bresser.
de kracht van samen.
65
Een wijk naar behoefte
66
Manon Witbraad Stedenbouwkundige, SVP
Gerrit Hilberink Ontwikkelingsmanager, Roosdom Tijhuis
Groen en water als hoofddrager Buitenveen ligt in een karakteristiek poldergebied, naast Nieuw Oosteinde en tussen Aalsmeer en Amstelveen. De waterrijke omgeving kenmerkt zich door lintbebouwing met langgerekte kavels. “Dat gevoel proberen we mee te nemen in het stedenbouwkundig plan”, zegt Manon van SVP. “Maar tegelijk is het ook wishful thinking. Er komen veel woningen en dat moeten we combineren met een groene en waterrijke inrichting van de openbare ruimte. Zo komen er woningen met veranda’s aan groene straten, woningen aan een heus dorpsplein, woonhoven met appartementen, levensloopbestendige woningen, maar ook goede tussenwoningen en tweekappers. In verschillende dichtheden én met plekken om water te bergen in wadi’s. Buitenspelen concentreren we in een ruim opgezette groenstructuur. Er is plek voor wandelpaden, duurzame groene ingrepen en met groen accentueren we de verbinding tussen de buurten. Denken vanuit water en groen past bij de cultuurhistorie van deze plek. De mooie lange waterlijnen met groene oevers, rietkragen, karakteristieke bomen en bruggen zorgen voor verbinding met het omliggende gebied én het geeft kwaliteit voor de bewoners. Het hoort bij deze plek en daarmee ook in het stedenbouwkundig ontwerp.” Plus voor de leefbaarheid Op tafel liggen tekeningen die de contouren van het nieuwe Buitenveen prijsgeven. Een stedenbouwkundig plan waar druk over nagepraat wordt. Eén ding is duidelijk: er is intensief samengewerkt om tot een mooi plan te komen met circa 850 woningen. Manon: “Vanuit de gemeente hebben we duidelijke kaders meegekregen en daar hebben we verschillende woonmilieus bij bedacht. Het gaat van dorps via suburbaan naar meer stedelijk wonen. Buitenveen is ontworpen als één wijk met drie buurten, met ieder een eigen karakter. Daarmee voorzien we in verschillende behoeften die er in Aalsmeer zijn. De diversiteit in het stedenbouwkundig plan nu, is een plus voor de leefbaarheid straks.”
de kracht van samen.
67
Martijn Bresser Projectontwikkelaar, Eigen Haard
Het stedenbouwkundig plan van Buitenveen met 850 woningen, verdeeld over drie buurten, maatschappelijke voorzieningen en veel aandacht voor groen en water.
Gerard Klomp Ontwikkelingsmanager, Van Wanrooij
Grip op het plan Een plan maken met zoveel woningen én maatschappelijke voorzieningen gaat niet over één nacht ijs. Volgens Gerard houdt de stapeling van belangrijke actuele thema’s de betaalbaarheid - en daarmee financierbaarheid - in de houtgreep. “We willen veel groen, een gezonde leefomgeving, passende woningen, klimaatadaptieve openbare ruimtes, energieneutraal bouwen én parkeren volgens traditionele normen. Tel dat bij elkaar op en je snapt direct waar het knelpunt zit in een gebiedsontwikkeling van deze omvang. Ik ben heel blij dat we met alle partijen gezamenlijk tot een plan zijn gekomen waarmee we snelheid kunnen maken op de woningmarkt. Het is een cliché, maar als je samen kunt rekenen en tekenen, dan krijg je een significant beter plan.” Dankzij duidelijke kaders én goede keuzes vanuit de gemeente kwam er grip op het plan. “Dat hebben we echt aan de goede samenwerking met Carl en zijn collega’s te danken”, zegt Gerrit. “Door intern bij de gemeente prioriteit te geven aan een plan van deze omvang, ontstaat er voortgang. Binnen de kaders zijn we op een aantal punten gaan excelleren. Je hoeft namelijk niet alles met een 10 te doen om een goede, toekomstbestendige wijk te ontwikkelen. Het feit dat Eigen Haard vanaf het begin betrokken was, heeft ervoor gezorgd dat de sociale huurwoningen goed over het plan verdeeld zijn. We hebben de grondposities van de combinatie Van Wanrooij / Roosdom Tijhuis en Eigen Haard samengevoegd en daarmee de contouren van het totale plan bepaald.”
68
de kracht van samen.
69
Carl Riechelman Projectmanager, gemeente Aalsmeer
“Gezien de flexibiliteit en de looptijd van het plan, wensen we ook een thema als energie op wijkniveau bespreek te maken. Voor nu is het adagium; Driewerf bouwen.” Passend bij doelgroep Voor Martijn betekent het inbrengen van de grondposities dat de corporatie gelijkwaardig aan tafel zit met de ontwikkelaars. “Met marktpartijen erbij sta je heel sterk in zo’n ontwikkeling, terwijl wij als afnemer van de sociale huurwoningen steviger in het zadel zitten. In Buitenveen voegen we 213 sociale huurwoningen toe, die passen bij onze doelgroep. Dat is nodig, want er zijn gewoonweg te weinig passende sociale huurwoningen in de regio. Dat een groot deel van de woningen ook nog eens grondgebonden is, is voor ons een kers op de taart.” Uitgangspunten fier overeind Projectmanager Carl is met al zijn ervaring in 2021 naar voren geschoven om Buitenveen te versnellen. “Er was behoefte aan solide ambtelijke aandacht in dit voor Aalsmeer belangrijke project. De afgelopen periode was intensief en het eerste deel van het proces vond door de pandemie online plaats. Het was echt een digitale pressure-cooker, waar flinke stappen in zijn gezet. Dat maak ik wel eens anders mee. Dat Buitenveen ook een aanzienlijke maatschappelijke voorziening krijgt met onder andere een school, gymzaal en kinderdagverblijf, is door het team goed opgepakt. Dat is cruciaal voor de leefbaarheid van de hele omgeving. Dit programma staat fier overeind.
Ook op de ontwerpuitgangspunten voor blauw en groen ben ik trots. Hemelwater wordt over het oppervlak naar wadi’s en naar de zijkanten van het gebied geleid. Het verdwijnt dus niet de riolering in, maar het wordt op een natuurlijke manier tijdelijk vastgehouden binnen het plangebied of het wordt via het groen naar het oppervlaktewater buiten het plangebied afgevoerd. Zo maken we de wijk klimaatbestendig.” Trots voert boventoon Aan tafel zit niet alleen veel kennis, maar ook veel trots. Manon ervaarde de samenwerking als constructief en intensief. “Met de ontwerpers en de beheerders van de gemeente en Adviesbureau Haver Droeze hebben we ontzettend nauw samengewerkt. Het ontwerp is echt een co-productie geworden, waardoor het plan breed gedragen wordt.” Voor Gerard was het een proces met een duidelijke finish in zicht. “We bleven vasthouden aan onze planning om het bestemmingsplan tijdig in procedure te brengen. We wilden de nieuwe Omgevingswet voorblijven. Dat de gemeente dan hele duidelijke keuzes maakt in het programma, zorgt voor een enorme eindsprint.” Martijn beaamt de snelheid die is gemaakt. “Wij zijn op de bagagedrager van Van Wanrooij en Roosdom Tijhuis meegegaan. Zij kunnen ontzettend snel schakelen en daar zie ik het in andere projecten wel eens aan ontbreken. Met Carl en zijn collega’s erbij vanuit de gemeente, kreeg het project echt de wind mee.” Om in de metafoor van sportwedstrijden te blijven, heeft Carl het over marathonvergaderingen. “Het mooie was; het werd gewoon gedaan! Met pizza-avonden in het gemeentehuis hebben we het proces echt op een militaire manier doorlopen. Snel en consciëntieus.” Dat er ook nog steeds flexibiliteit in het plan zit, dat vindt Gerrit de grootste winst. “We zijn hier nog wel een jaar of tien bezig en dan moet je in deze fase niet alles willen dichttimmeren. De woningmarkt is onderhevig aan veranderingen. We hebben enigszins vrijheid om daar in de toekomst op in te kunnen spelen en dat maakt het plan óók voor ons toekomstbestendig.”
Bekijk de projectwebsite van Buitenveen
70
De kracht van de keten
In dit artikel Versnellen en kostenreductie door ketensamenwerking Bouwen vanuit vertrouwen met Optio als basis
Samen met Bouwbedrijf Van Grootheest, Quadrant Architecten, Bras Elektrotechniek en Krechting Installatietechniek kijken we met volle tevredenheid terug op een jarenlange ketensamenwerking. Wat nu zo vanzelfsprekend lijkt, zou nooit bereikt zijn met een traditionele rolverdeling tussen ontwikkelaar, architect, aannemer en onderaannemer. “Dankzij ketensamenwerking kunnen we de woningbouw versnellen, maken we geen fouten én bouwen we vanuit vertrouwen.”
De belangrijke rol van BIM in ketensamenwerking
de kracht van samen.
71
De kracht van de keten
72
Hendrik Hulscher Van Wanrooij Optio als basis Ketensamenwerking is gericht op het met elkaar meekijken en ondersteunen tijdens alle fasen en werkzaamheden van de ontwikkel- en bouwperiode. “Doel hiervan is om gezamenlijk de best mogelijke resultaten te behalen”, legt Hendrik uit. “Met Optio als basis zijn we zo’n tien jaar geleden gestart om ketensamenwerking integraal door te voeren. We wilden Optio klaarstomen voor de projectmatige markt en direct opschalen. Nu ontwikkelen en realiseren we meer dan 90% van onze woningen volgens het Optio-concept, mede dankzij de jarenlange, goede samenwerking met onze ketenpartners.”
de kracht van samen.
73
Joost de Kloet Bouwbedrijf Van Grootheest
Maurice van der Meijden, Quadrant Architecten
Berend Krechting Krechting Installatietechniek
“Wij zitten als gelijkwaardige aannemer in de samenwerking, niet als onderaannemer. Dat maakt het uniek.”
Zelfde DNA Eén van die ketenpartners is Van Grootheest. Directeur Joost herinnert zich nog goed dat de eerste Optio-projecten zijn kant op kwamen. “Van Wanrooij kon niet alle woningen bouwen die ze zelf ontwikkelden. Ze zochten een partner met hetzelfde DNA, waarbij het denken en handelen vanuit Optio in de bedrijfsvoering kon worden verweven. We werkten al langer samen en sloten een unieke matrix-overeenkomst met elkaar. Dat betekent een vaste prijs voor ieder Optio-model en voor iedere afmeting. Vanuit deze menukaart-gedachte kun je efficiënt werken. Er hoeft niet steeds opnieuw gecalculeerd te worden en de contractvorming gaat heel snel. We zijn geen onderaannemer, maar een gelijkwaardige aannemer. Dat is een totaal ander uitgangspunt. We doen hetzelfde als het bouwbedrijf van Van Wanrooij en optimaliseren samen het Optio-concept in de realisatiefase. Waar kom je dat nou tegen?” Volwassen concept Ook Maurice van Quadrant Architecten heeft de groei van Optio vanaf het begin meegemaakt. “We werken al zo’n 35 jaar samen met Van Wanrooij. Optio hebben we zien opkomen en zien groeien naar een volwassen woonconcept, waar alle kinderziektes uit verdwenen zijn. Dat vind ik heel knap. Alle plattegronden, installaties en indelingen zijn vastgesteld. We kiezen een woningtype en kijken vooral hoeveel en welke typen er binnen een woningbouwopgave passen. Aan ons de taak om
er een mooi, divers ontwerp van te maken waar bewoners en de buurt blij van worden. De BIM-modellen van de woningen zijn compleet uitgewerkt. In deze vergaande standaardisatie hebben we de afgelopen jaren samen veel tijd en aandacht gestoken. Daar plukken we nu de vruchten van.”
Verduurzamen De transitie naar gasloos bouwen was een interessante periode voor Krechting Installatietechniek. “Dat betekende kortgezegd: cv-ketel eruit, warmtepomp erin”, vertelt eigenaar Berend Krechting. “Maar dat is natuurlijk makkelijker gezegd dan gedaan. Er zijn veel verschillende facetten waar je rekening mee moet houden en er zijn natuurlijk meerdere installatieconcepten mogelijk. Ik ben er echt trots op dat we uiteindelijk ons eigen installatieconcept, met daarin een compleet geprefabriceerde warmtepomp, samen met Van Wanrooij in alle BIM-modellen hebben verwerkt. En met succes. Vele woningen draaien al enige jaren perfect op het door ons ontworpen installatieconcept. De uitvoering van de installaties moet uniform gedaan worden. Dat vergt veel afstemming, van inkoop tot de montage. Dat ons installatieconcept volledig in de BIMmodellen is verwerkt, heeft enorm geholpen om snelheid in het bouwproces te krijgen. Dit past natuurlijk perfect in het Optio-concept.”
74
de kracht van samen.
75
Structuur De duurzame relatie met Bras Elektrotechniek loopt al langer dan Peter oud is; ruim 40 jaar. “Sinds 2013 geven wij vanuit elektrotechniek onze input aan de Optio-modellen. Anders dan bij andere projecten hebben we hier van A tot Z meegedacht. We zijn enorm betrokken, voelen gedeelde verantwoordelijkheid en ervaren Optio ook als óns woningconcept. Dat wij er een Bras-sausje aan hebben kunnen geven en het concept hebben zien groeien, dat vind ik mooi om te zien. Ook andere installateurs voeren de elektrotechniek uit zoals wij die als ketenpartners samen hebben bedacht. De structuur in het proces is kraakhelder. Hoe minder vrijheid, hoe beter het proces werkt. In Optio staat veel vast en dat geeft voor iedereen duidelijkheid en houvast. Er zijn geen grijze gebieden meer en dat werkt ontzettend prettig. Voor alle ketenpartners durf ik wel te beweren.”
Kracht van BIM Dat de woningtypen binnen Optio tot in alle details zijn uitgekristalliseerd, is mede te danken aan de keuze om jaren geleden met BIM te gaan werken. Samen met alle partners is in de modellen gewerkt aan de meest optimale oplossingen. “Van de voorbereiding naar de uitvoering gaat het dan supersnel”, zegt Joost. “Wij krijgen bij wijze van spreken met een druk op de knop de stukken aangeleverd. Op het niveau alsof het eigen bouwbedrijf het gaat bouwen. Prijsvorming kost nauwelijks tijd meer en er is bijna geen overleg nodig. We weten hoe de processen lopen en welke technieken we gebruiken. Uitleg is overbodig en alles is bekend. We doen het ‘gewoon’ zoals we het bedacht hebben. Dat is geniaal.” Hendrik besluit: “Door ketensamenwerking staan we waar we nu staan. Anders waren we echt niet zo ver gekomen en was het wellicht al na één project gestopt. Kostenreductie bereik je alleen als het product ook is afgestemd op het proces van de partners. Als je elkaars taal niet spreekt of elkaar niet vertrouwt, dan bereik je dat niet. Dat is voor mij het mooiste wat we hebben behaald met deze ketensamenwerking.”
Peter Bras Bras Elektrotechniek
“In Optio staat veel vast en dat geeft voor iedereen duidelijkheid en houvast. Er zijn geen grijze gebieden.”
Berend Krechting en Peter Bras.
menten
menten
76
de kracht van samen ontwikkelen
10 Werkendam
4 Made 5 Oosterhout
3 Kaatsheuvel
8 Teteringen
provincie Noord-Brabant regio midden
2 Breda 1 Bavel
9 Tilburg
6 Rucphen
7 Schijf
De genoemde projecten zijn in ontwikkeling, in verkoop of in uitvoering.
1 Bavel Dorstseweg 8 woningen 2 Breda De Pionier 42 woningen 3 Kaatsheuvel De Els 43 woningen Westwaard 42 woningen 4 Made Made-Oost II 112 woningen
5 Oosterhout Het Huys (Ridderstraat) 60 appartementen 6 Rucphen Hofstede fase II 34 woningen 7 Schijf De Berg 18 woningen
9 Tilburg Reeshofdijk 61 woningen/ appartementen Koolhoven 77 woningen 10 Werkendam Achter de Schans 119 woningen/ appartementen
8 Teteringen Bouverijen 55 woningen Woonakkers 300 woningen
de kracht van samen.
77
09
02
08
78
de kracht van Martijn
“Bij de kracht van samen denk ik aan ketensamenwerking. Veiligheid, kwaliteit, communicatie, snelheid en BIM optimaliseren we continu. Met als doel: een betere samenwerking met onze partners en een nóg beter eindresultaat.” Martijn den Dekker werkvoorbereider
de kracht van samen.
79
80
Premium Selectie: het succes van aandacht In dit artikel Premium Selectie speelt in op veranderende markt omstandigheden Huismakelaar geeft extra aandacht aan onverkochte voorraad Nieuwbouwwoning als bestaande woning benaderen kent voordelen
Frank Schoones en Shelley Schellekens.
de kracht van samen.
81
Veranderende marktomstandigheden vragen om creatieve oplossingen. De verkoop van een nieuwbouwwoning benaderen als die van een bestaande woning is in sommige woningbouwprojecten een nieuwe, tijdelijke realiteit geworden. Om onverkochte woningen in aanbouw aantrekkelijker te maken is ‘Premium Selectie’ in het leven geroepen; een selectie van woningen waar extra aandacht aan wordt geschonken.
Veranderende woningmarkt Inschrijven voor een nieuwbouwwoning in de hoop dat je er één toegewezen krijgt blijft met de krapte in de woningmarkt nog steeds de normaalste zaak van de wereld. Uiteraard alleen als prijs en aanbod aansluiten bij de lokale woonbehoefte. “Door het effect van stijgende rentes en financiële onzekerheden zagen we dat vooral woningen in het hogere segment lastiger te verkopen waren”, legt Frank uit. “Daar moesten we op anticiperen. Met Premium Selectie proberen we deze beperkte selectie van onverkochte woningen in aanbouw met meer aandacht én service door een persoonlijke huismakelaar zelfstandig te verkopen.”
82
Huismakelaar Het idee van de huismakelaar is volgens Frank simpel. “Ons reguliere woningaanbod wordt en blijft door onze vaste projectmakelaars verkocht, maar een aantal duurdere, onverkochte woningen die al in aanbouw zijn krijgen een ‘speciale behandeling’. Deze woningen nemen we van de projectmakelaars over met onze eigen huismakelaar Shelley. Zij is binnen Van Wanrooij een vast aanspreekpunt voor de kopers en is de spin in het web gedurende het aankoopproces. Ze kan snel schakelen met de bouwers over de (on)mogelijkheden die er nog zijn. Ze komt bij kopers thuis voor een aankoopplan op maat.” Shelley is trots dat ze deze extra service kan bieden. “Het is echt een andere aanpak dan een project van 20 woningen verkopen. Het komt aan op net wat extra maatwerk, nog beter luisteren naar de wensen die er zijn, een nóg snellere afstemming met de aannemer en meer persoonlijke begeleiding. Echt premium dus.”
Frank Schoones Marketing & PR
“ Kopers van woningen uit onze Premium Selectie hebben het beste van twee werelden: alle voordelen van een nieuwbouwwoning én een snelle oplevertermijn.”
Snel wonen is minder keuzes “We benaderen deze woningen als een bestaande woning”, vertelt Frank. “Niet alleen in de begeleiding naar de kopers toe, maar ook in hoe we de woningen online vermarkten. Daar zit een uitgekiende strategie achter.” Naarmate de bouw vordert zijn er steeds minder keuzeopties voor kopers beschikbaar. Maar wat kan er nog wel? Shelley vindt het prettig dat ze hierover intern sneller kan checken wat de mogelijkheden zijn. “Omdat het vaak om dezelfde vragen gaat qua meer- en minderwerk, gelden dezelfde vraagstukken ook voor andere onverkochte woningen binnen het project of binnen Premium Selectie.” Ieder voordeel heeft z’n nadeel Een groot voordeel voor de koper is dat het nieuwe huis vaak al te bekijken is. Dit betekent dat mensen ook al snel kunnen verhuizen. “Ze hebben lagere overbruggingskosten, het totale financiële plaatje is duidelijk én hun huidige woning kan snel in de verkoop. Ze weten al precies wanneer de woning klaar is en kunnen daar rekening mee houden in hun planning. We zien dat mensen dan sneller een keuze durven te maken. De woning heeft alle voordelen van nieuwbouw, alleen is deze al in aanbouw.
Omdat kopers zelf niet alle meer- en minderwerk keuzes kunnen maken, kiezen wij voor een uitgekiend optiepakket met de meest gekozen opties van eerdere kopers van een project om zo de woningen zeer compleet aan te kunnen bieden.
de kracht van samen.
83
DE VI J F Z E K E RH E DE N VA N P RE M I U M S E LE C T I E
Shelley Schellekens Huismakelaar
“Dit is een ideale manier van een woning kopen. Kopers zien het resultaat al én ze hebben direct een beeld bij de plek. Daarbij krijgen ze een premium behandeling en veel zekerheid.”
1. Snelle beschikbaarheid De woningen zijn al in aanbouw en dus binnen afzienbare tijd beschikbaar. Kopers hoeven niet lang te wachten op hun nieuwe huis. 2. Hoogwaardige kwaliteit De Premium Selectie woningen zijn zeer energiezuinig en kennen een hoogwaardige kwaliteit. Omdat kopers niet altijd veel keuze meer hebben, maken wij ‘premium’ keuzes voor ze zodat ze een complete woning kunnen kopen. 3. Aantrekkelijke aankoopvoorwaarden We bieden flexibiliteit in voorwaarden, financiële condities en mogelijke wijzigingen aan de woningen. We stemmen zo veel mogelijk af op de behoefte van de klant, zodat de aankoop aansluit bij hun wensen en behoeften.
Een nadeel kan zijn dat mensen weinig keuze hebben in een bouwnummer. Het gaat vaak maar om één of twee woningen per project die nog onverkocht zijn. Een ander nadeel is de beperkte keuzevrijheid in opties. Wij maken alvast ‘full-option’ keuzes voor ze, maar de koper wil zelf vaak ook nog keuzes maken. Dat kan niet altijd meer, dus daar communiceren we duidelijk over en denken daar goed in mee.”
4. Persoonlijke begeleiding huismakelaar
Premium wonen “Premium betekent dat we de woning exclusiever maken. Het gaat veelal over één of enkele woningen in een project. Door de verkoop met een huismakelaar te doen gaat ‘het stof eraf’ en wordt er beter naar de persoonlijke mogelijkheden gekeken.” Shelley benadert het proces als het aanmeten van een maatpak. “Als huismakelaar heb ik één-op-één klantcontact en begeleid ik geïnteresseerden intensief tijdens het aankoopproces. Het persoonlijke contact is premium, de zekerheden van nieuwbouw zijn premium, de hoogwaardige kwaliteit is premium én de totaalaanpak is premium. Dit is toch nieuwbouw kopen zoals je graag zou willen?”
5. Duidelijkheid en transparant in kosten
Onze huismakelaar luistert naar de wensen van de kopers en stelt een maatwerk aankoopplan op, afgestemd op de mogelijkheden die er in de bouwfase nog zijn. Zij begeleidt de kopers (ook thuis) gedurende het hele traject en is vast aanspreekpunt.
De huismakelaar weet direct de kosten van eventuele aanpassingen en kan direct uitsluitsel geven over de mogelijkheden, omdat ze intern snel kan schakelen met het Bouwbedrijf. Zo krijgen kopers snel een duidelijk beeld van het financiële plaatje.
Scan de QR-code en bekijk het Premium Selectie aanbod!
84
de kracht van samen.
85
Modern buurtschap De gebiedsontwikkeling Heem van Selis in Boxtel, waarin 475 nieuwe woningen verschijnen, draait op volle toeren. Niet alleen wordt er veel gebouwd, ook de nieuwe bewoners zijn druk in de weer. Kunnen ze een beetje aarden in hun nieuwe woonomgeving? Wat maakt het leven hier zo prettig? Om daarachter te komen steken we de thermometer in wat bewoners zelf noemen: ‘een modern buurtschap’.
86
Groen en klimaatbestendig Loop je door Heem van Selis, dan vallen twee dingen op: het vele groen en de ruime opzet van de wijk. Vanuit de wijk kijken bewoners over de weilanden naar het prachtige Dommeldal, tot aan de overburen in Munsel, 250 meter verderop. Het openbare groen is deels aangelegd, bomen zijn gepland en bestaande bomen kronen zich boven de nieuwe woningen uit. Naast de vele groenvakken zijn ook de parkeerplekken groen door de speciale groentegels. Is de auto weg, dan zie je groen op straat. Het geeft de wijk een nóg natuurlijker geheel. Bewoners zijn druk in de weer met de aanleg van hun nieuwe tuin. Niet iedereen heeft echter ‘groene vingers’. Tuinen met tegels en kunstgras blijven als ‘onderhoudsvrije tuin’ in trek. Zonde? Het stoort niet en doet de pret van het groene karakter al zeker niet drukken. Iedere woning heeft een groene, gevarieerde haag in de voortuin die zelf onderhouden dient te worden. Spuwers verraden dat het hemelwater is afgekoppeld van het riool en langzaam infiltreert in de bodem. Deze klimaatbestendige wijk is volop in ontwikkeling! Beestenboel De straten in de nieuwbouwwijk zijn vernoemd naar marterachtigen. Dat thema werd gekozen vanwege een dassenburcht die aan de noordkant van de wijk ligt. Het heeft een educatief karakter. Bewoners zijn zich bewuster van het feit dat niet alleen zij, maar ook deze dieren hier in de buurt wonen. De
straat die het dichtst bij de dassenburcht ligt, heeft de naam Das. De straten die richting de Dommel liggen worden vernoemd naar otters. De straten tussen de dassen en de otters krijgen de namen Fret, Hermelijn, Mink, Wezel en Bunzing. Een gezellige beestenboel. Als in een dorp In de Boommarter stappen Moniek en haar vriend uit hun auto met een koffie to go. Op de achterbank zit hun kersverse baby in de Maxi-Cosi. “Sinds maart 2023 wonen we hier in een heerlijke hoekwoning. We woonden eerst 500 meter verderop en waren op zoek naar nieuwbouw in de buurt. Heem van Selis was voor ons een logische keuze om voor het eerst samen te gaan wonen. Onze buren zijn inmiddels goede vrienden geworden en er wonen bekenden van ons in de wijk. Dat maakt het heel gezellig. Lekker dorps. We zijn vooral blij dat we in Boxtel konden blijven wonen, want hier hebben we ons sociale netwerk. Het huis is van alle gemakken voorzien, mooi afgewerkt en energie neutraal. Voor onze kinderen is de wijk een ideale plek om in op te groeien. En als we zo naar de geboorteborden in de wijk kijken, dan denken meer mensen daar zo over! Het geeft ons een goed gevoel dat kinderen hier met leeftijdsgenootjes kunnen opgroeien in een dorpse setting. Heem van Selis is een mooie, moderne variant op de omliggende buurtschappen Selissen en Munsel.”
de kracht van samen.
87
Heem van Selis is een wijk waar veel jonge ouders met kleine kinderen wonen. Ook Abel, James en Jadey gaan de komende jaren opgroeien in deze kindvriendelijke wijk.
Op de toekomst voorbereid In de Marterstraat zijn bewoners Bianca en Chris in de voortuin druk in de weer. “We wonen sinds februari 2023 in deze levensloopbestendige woning”, vertelt Chris. “Samen met de hond; ‘ons Joske’. In de zomerperiode hebben we flink aan de tuin en de overkapping gewerkt en nu moet nog even de laatste troep naar de stort.” “Dan zijn we écht klaar hoor”, verzucht Bianca met een lach. “Weet je, het bevalt ons hier zo ontzettend goed. We woonden niet eens in Boxtel, maar dit woningtype sprak ons enorm aan. Het is een heel fijn huis met alles gelijkvloers en op de toekomst voorbereid. Helemaal gasloos, netjes gebouwd. Dikke pluim! Binnen hebben we na de oplevering nog wel het één en ander aangepakt en naar onze eigen hand gezet. We zijn in ons leven al vaker verhuisd, dus we hebben nu al die ervaring hier toegepast.” “We blijven hier jong”, grapt Chris. “Zonder dollen, het is hier
ontzettend rustig, mooi groen en weids opgezet. Hier wonen veel tweeverdieners, dus het merendeel van de tijd zijn mensen aan het werk en zitten de kinderen op school. In de middag ontstaat er dan wat meer reuring. Wij vinden dat heerlijk. En dat uitzicht aan de voorkant voor onze woning, dat is een cadeau! Een fijn groen veld waar we samen met Joske kunnen spelen. Helemaal top.” Toch komt er ook een kleine, kritische noot: “Jammer dat er maar zo weinig woningen van dit type worden gebouwd. Voor deze levensloopbestendige woningen werd serieus geloot. Er is ontzettend veel behoefte aan. Maar ja, de grote diversiteit aan woningtypen én het gemêleerde gezelschap aan bewoners geven de wijk juíst dat karakter waar we zo van houden.” Klussen, klussen, klussen Wat verder de wijk in vallen de vele busjes van installateurs, klusbedrijven en hoveniers op. Aan de nieuwste woningen wordt volop geklust. Hier en daar worden overkappingen in de achtertuinen gebouwd of wordt een mooie oprit aangelegd. Verhuisdozen staan nog naast de voordeuren. Ramen zijn deels afgeplakt. Ze verraden dat sommige bewoners er al wel in zijn getrokken, maar dat het nog niet helemaal af is. Een oudere mevrouw die met haar hond voorbijloopt - en niet in de wijk woont - kijkt beschouwend naar de nieuwbouw. “Tjonge, wat gaat dat snel hier, hè? Maar wat fijn dat de jeugd hier een plekje kan krijgen. Ik vind dat ze dat wel verdiend hebben.”
88
de kracht van samen.
89
Richting het zuiden naar het Dommeldal wordt volop gebouwd. Even denk je dat je richting een Nederlandstalig festival loopt, maar het zijn de Hollandse hits die vanaf de steigers klinken. Er wordt volop meegezongen. De sfeer zit er goed in. Op straat neuriet een mevrouw met kinderwagen mee met de hits. “Dit is toch gezellig zo in de wijk? Die mannen en vrouwen moeten hard werken. Een beetje arbeidsvitaminen is dan wel fijn. Ik heb daar geen last van.” Op de bouwplaats staat uitvoerder Floor Renders bij de bouwhekken. “Alles loopt op rolletjes hier. We zijn druk bezig met de bouw van fasen 3c, 4 en 5a, in totaal 99 woningen. Waaronder ook de bouw van 31 energieneutrale huurwoningen voor Woningstichting Joost en 10 vrije sector huurwoningen voor Borgdonck. Met deze laatste fasen voegen we weer een nieuw divers woningaanbod toe aan Heem van Selis. We zijn als Van Wanrooij zichtbaar in de wijk en houden tijdens de werkzaamheden zoveel mogelijk rekening met de bewoners. Maar ja, het is en blijft wel een nieuwbouwwijk waar volop gebouwd wordt. Bewoners nemen dat voor lief. Tegelijk horen we dat bewoners trots zijn op hun nieuwe wijk. Nou, wij zijn dat ook hoor!”
90
de kracht van samen.
91
Herkomst Heem van Selis Selissen is een buurtschap ten noorden van het Brabantse Boxtel. De buurtschap werd voor het eerst vermeld in 1293 en de naam werd toen gespeld als Zelicel. Dit verwijst waarschijnlijk naar de naam van de boer destijds: Selis of Marcelis. Heem staat voor ‘woonplaats’ of ‘naaste omgeving’. Heem van Selis betekent dus zoiets als ‘thuis voor Selis’. Heem van Selis ligt ten oosten van Selissen en ten noorden van de wijk Munsel en verbindt als het ware twee bestaande wijken met elkaar. We voegen zo’n 475 woningen, in een dorpse sfeer, toe aan Boxtel.
92
de kracht van Yvonne
de kracht van samen.
93
“Ik denk in mogelijkheden. Als er dan resultaat behaald wordt, dan beleef je samen met je team ontzettend veel plezier aan de projecten. Ook aan de juridische kant!” Yvonne van den Breemer senior bedrijfsjurist
94
Colofon Dit jaarboek laat niet alleen zien wat we doen, maar vooral hoe we het doen. Het is een combinatie van een terugblik en een vooruitblik op datgene wat ons drijft. Samenstelling Van Wanrooij Bouw & Ontwikkeling Inge Kalis, Kim van Lieshout, Hendrik Hulscher Redactie & copy De Redactiegasten Concept & creatie toelgroep, merk.ontwerp.interactie De Redactiegasten Fotografie John van Hamond Maikel Samuels, directiefoto Druk Tuijtel 2023-2024
de kracht van samen.
95
We laten zien dat ‘de kracht van samen’ een positieve invloed heeft op datgene wat ons drijft: ondernemen, verbeteren en vernieuwen.