Jaarboek 2024

verder met elkaar

verder met elkaar

Jaarboek 24 / 25

Verbonden door pijlers

Het geheim van de langdurige relatie

Op vertrouwde voet verder

Het recept van een goed woningconcept Jong geleerd is oud gedaan

Wie label A zegt, moet ook B zeggen

Gebiedsontwikkelingen uitgelicht Gaat conceptueel stapelen floreren? 52

58

Straatje(s) erbij

64

Van render naar realiteit

Succesvol samenwerken

Dorpse groene wijk aan de dijk

De opmars van de kleinere woning

Water en bodem als onderlegger

Op vertrouwde voet verder

v.l.n.r. Rob de Jong, Guido Peters, Hein van der Meer, Roland de Waal, Roel Maas, Hendrik Hulscher

‘Verder met elkaar’ gaat over het samen oppakken van kansen en uitdagingen op de woningmarkt. Dat doen we niet alleen, dat doen we samen met onze vaste partners. Maar ook met onze medewerkers én met Heijmans. De nieuwe directie is op sterkte en vertelt graag hoe we samen blijven bouwen aan een succesvolle toekomst voor ons bedrijf.

Geoliede machine

“Hoe we bij Van Wanrooij van grondpositie tot sleuteloverdracht het acquisitie-, ontwikkel- en bouwproces met elkaar op orde hebben, daar ben ik enorm van onder de indruk geraakt tijdens mijn beginperiode. De efficiënte werkwijze werkt heel inspirerend. Tijdens de warme overdracht heb ik dat ook ervaren bij gemeenten, woningcorporaties en projectpartners. Het feit dat we een geoliede machine zijn, wordt gewaardeerd. Aan dat gevoel houden we ons vast.

Kijkend naar ons primaire proces, dan is dat de afgelopen periode onveranderd. De mate van voorspelbaarheid is gebleven. Dat zorgt voor rust in de organisatie én bij onze partners. In het proces, waar de familie Van Wanrooij strak op stuurde, kunnen wij als nieuwe directie niet zomaar al die jaren ervaring overnemen. We moeten dat samen met onze mensen doen. Dat betekent soms nieuwe werkafspraken en net iets andere verhoudingen. Het went gelukkig snel.”

Zuinig op slagkracht

“Slagkracht en besluitvaardigheid staan hoog in het vaandel. We zijn zuinig op deze kwaliteiten. De manier van werken houden we aan en dat zorgt ervoor dat we op vertrouwde voet met elkaar verder gaan. Werkprocessen veranderen niet en we blijven snelheid maken. Met de overname door Heijmans ontstond er angst voor meer bureaucratie, maar niets is minder waar. Samen met de Raad van Bestuur werken wij in goede harmonie om de slagkracht van ons bedrijf overeind te houden.”

Ontwikkelingen woningmarkt

“De vraag naar nieuwe woningen zal de komende jaren blijven. Gebieden buiten de stad krijgen weer meer aandacht, ook vanuit de politiek. En dat is nou net waar wij actief zijn met een grote diversiteit aan plannen. Het idee van ‘straatje(s) erbij’ past ons als een jas. Met veel belangstelling kijken we naar de ambities om dorpskernen versneld uit te breiden met kleinschalige projecten.

Aandachtspunt blijft de druk op procedures bij gemeenten. We zien ondercapaciteit om nieuwe projecten in ontwikkeling te brengen. Ook de manier van bezwaar maken kan impact hebben op de planning en de haalbaarheid. Veel mensen willen nieuwe woningen erbij, maar liever niet in my backyard. Het is daarom zaak om vroeg in het proces de omgeving te betrekken. Bij veel van onze projecten plukken we daar al de vruchten van.

Kijken we naar de vraag naar betaalbare woningen, dan spelen wij daar met Optio goed op in. De betaalbaarheid komt, mede door de stapeling van eisen, steeds meer onder druk te staan. Dat heeft onze aandacht. Ten opzichte van vorig jaar is het vertrouwen van de consument verbeterd en is de belangstelling voor nieuwbouw groter geworden. Dat zien we duidelijk terug in veel van onze plannen. We kijken met vertrouwen vooruit.”

“De efficiënte werkwijze werkt heel inspirerend.

Tijdens de warme overdracht heb ik dat ook ervaren bij gemeenten, woningcorporaties en projectpartners”

Aantrekkelijke werkgever

“De vrij recente verhuizing van ons kantoor naar Den Bosch heeft effect op onze zichtbaarheid. Jong talent weet ons goed te vinden. Een goede mix van ervaring, met lange dienstverbanden en jonge medewerkers, is belangrijk voor onze continuïteit. Schoolverlaters zijn interessant om op te leiden en te laten doorgroeien. Dat perspectief spreekt veel jongeren aan. Als werkgever zorgen we goed voor onze mensen. Ook hier zie ik parallellen met Heijmans, waar dezelfde mentaliteit heerst.”

Ambities

“De kansen voor conceptueel bouwen nemen een vlucht. Optio is een bewezen concept, waarmee we inmiddels ruim 16.000 woningen hebben ontwikkeld én gebouwd. Onze ambitie is om Optio verder te optimaliseren, te industrialiseren, te verduurzamen en om passende woningtypes toe te voegen. Passend bij de vraag in de markt. Met de toenemende interesse voor houtbouw, onderzoeken we of Optio aansluiting kan vinden bij het houten woningbouwconcept Horizon van Heijmans.

Onze ambitie is ook om veiligheid dominanter op de agenda te zetten. Het creëren van een veilige werkomgeving heeft hoge prioriteit. De mindset om vanuit een proactieve houding veilig te werken moeten we dieper in ons organisatieDNA en dat van onze partners verankeren, waarbij we altijd streven naar nul ongevallen.”

Samen naar 2030

“Met de verhalen en de projecten in dit jaarboek laten we zien dat we op veel vlakken aansluiten op de vijf strategische pijlers van Heijmans; ‘Samen naar 2030’. We aanschouwen de ambities niet, we zijn er onderdeel van. Samen gaan we als makers van de gezonde leefomgeving verder.”

Roland de Waal Algemeen directeur Van Wanrooij

Verbonden door vijf pijlers

Van Wanrooij en Heijmans zijn niet van gisteren. Al ruim 150 jaar

bouwen en ontwikkelen we samen nieuwbouwwoningen in o.a. Noord-

Brabant, Gelderland en Utrecht. Dat doen we niet alleen. We zetten in op duurzame samenwerkingen met onze vaste partners.

Al meer dan 100 jaar levert Heijmans praktische en prachtige oplossingen voor wonen, werken en verbinden. Ook wij bouwen samen al meer dan 50 jaar nieuwbouwwoningen. Door onze krachten te bundelen bouwen we voort op datgene waar we goed in zijn. We werken niet alleen aan absolute kwaliteit in de gebouwde omgeving, maar vooral ook aan een fijne woon- en leefomgeving, natuurbewust wonen en het typische wijkgevoel. Samen maken we de gezonde leefomgeving. De vijf strategische pijlers die Heijmans daarbij hanteert, sluiten naadloos aan op onze manier van werken.

1. Welzijn

Wij maken mensen gelukkiger

Redeneren vanuit de gebruiker. Dat is waar we het voor doen. Onze inspanningen leveren een omgeving op die gezond, veilig en aantrekkelijk is. We zijn pas tevreden als gebruikers daadwerkelijk verbetering ervaren, in een omgeving die welzijn bevordert. Zo draagt ons werk bij aan het levensgeluk van mensen.

2. Duurzaamheid

Wij geven meer dan we nemen

In 2030 realiseren wij met al ons werk een positieve impact voor de aarde. We zetten duurzame oplossingen en werkmethoden in om actief bij te dragen aan een beter klimaat, meer biodiversiteit en een goede waterbalans. Dat doen we met de hele keten waarin we werken. Zo dragen we bij aan een leefbare toekomst voor iedereen.

3. Verbinding

Wij zorgen samen voor de grootst mogelijke stap vooruit

De complexe opgaven van nu vragen om een gezamenlijke aanpak. Net als Heijmans voeren we de regie om de woningmarkt vlot te trekken. We staan naast onze partners en kijken gezamenlijk naar de werkelijke opgave. In langetermijnrelaties bundelen we krachten en leren we van elkaar. Zo komen we samen verder.

4. Maakbaarheid

Wij werken slimmer en bereiken meer

De woningbouwopgave in Nederland schuurt met bredere maatschappelijke vraagstukken. Dat motiveert ons om niet harder, maar vooral slimmer te werken. Onze kracht zit in tempo maken, doorpakken en continu optimaliseren. Met uitgekiende woningconcepten als Optio en Heijmans Horizon bieden we antwoord op de veranderende vraag in de woningmarkt en werken we de gewenste versnelling in de hand.

5. Team

Wij inspireren met verrassende talenten

Onze mensen maken het verschil. Wij weten dat iedere medewerker een unieke en waardevolle bijdrage levert. En dat juist de mix van verschillende en aanvullende disciplines ons sterk maakt. Samen bekijken we opgaven van alle kanten en verbeteren we onze processen. We zijn nuchtere aanpakkers en kijken altijd vooruit. Samenwerking is de sleutel tot vooruitgang. Zo halen we iedere dag het beste uit onszelf én uit elkaar.

Het geheim van de langdurige relatie

we doen het samen

Bij diverse gebiedsontwikkelingen werken we al jaren intensief samen met vaste partners als BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling, Roosdom Tijhuis en Van Schijndel. Het idee hierachter is vrij simpel; samen kom je verder dan alleen. Maar wat is het geheim achter deze langdurige samenwerkingen en waarom zoeken we elkaar telkens weer op?

v.l.n.r. Martin Companje, Erik Leijten, Geert Schuurmans en Gerard van Schijndel

Vanzelfsprekender maken

“Wat ooit begon met projecten in Son en Nuenen, groeide de laatste jaren uit tot een gestructureerde samenwerking. We zijn niet alleen gaan intensiveren, maar ook professionaliseren. Vanuit die basis pakken we gezamenlijk projecten op met een heldere set afspraken. Ontwikkelen en het voeren van een grondexploitatie kunnen we beiden goed. Vanaf de start van een project tot aan de verkoop zijn we complementair aan elkaar, waarbij we afspraken maken over wie de kar trekt en wie waar verantwoordelijkheid neemt. Omdat we dezelfde bloedgroep hebben, verstaan we elkaar goed, is er vertrouwen, weten we wat we aan elkaar hebben en kunnen we snelheid maken. De gestructureerde bedrijfsvoering die we hebben opgetuigd, maakt het vanzelfsprekender om samen te werken.”

Meer dan risico’s verdelen

“Van Wanrooij is een echte woningbouwontwikkelaar met een sterke aanpakkersmentaliteit. Lokaal geworteld en altijd onderdeel van de maatschappij. Op de plek waar gewerkt wordt, willen ze graag weer terugkomen. Daar vinden we elkaar. De opgebouwde kennis en ervaring met conceptueel bouwen helpt ons om projecten slimmer en beter uit te ontwikkelen. Het Optio-concept is tot in detail uitgewerkt en van hoge kwaliteit. Daarmee groeit de productiviteit. Dat past bij de ambitie die we hebben om 50% van onze woningen conceptueel te bouwen. Andersom voegen we vanuit BPD veel kennis toe aan de zachtere kant van gebiedsontwikkeling, zoals participatie en duurzaamheid in brede zin. Wij hebben de intrinsieke motivatie om maatschappelijke thema’s vanuit onderzoek op te pakken. Op inhoud en waarde brengen we evenwicht in de samenwerking. Dat gaat dus verder dan alleen de investeringen en de risico’s verdelen.”

Passend bij ambitie

“Met veel gevoel halen we elkaars kwaliteiten naar boven. Altijd op het scherpst van de snede en dat bedoel ik positief. Dat geeft aan dat we een gezamenlijke ambitie hebben. We houden elkaar bij de les als een onderwerp aandacht nodig heeft. Er zijn weinig grote woningbouwontwikkelaars met de omvang van Van Wanrooij die net als wij risicodragend kunnen investeren. Dat gecombineerd met een hoge mate van voorspelbaarheid draagt bij aan de groei en de ambities die wij als gebiedsontwikkelaar hebben. Dat is ons veel waard.”

“Lokaal geworteld en altijd onderdeel van de maatschappij.

Daar vinden we elkaar.”

Erik Leijten Directeur BPD| Bouwfonds Gebiedsontwikkeling regio zuid

“Eén geoliede machine gaat hard, twee geoliede machines gaan nóg harder.”

Martin Companje

Algemeen directeur Roosdom

T ijhuis

Geoliede machines

“De samenwerking met Van Wanrooij begon in de jaren ’90 toen wij een grondpositie verwierven in Tilburg en Van Wanrooij in Doetinchem. Omdat we in elkaars achtertuin bezig waren, ontstond het idee om samen te gaan werken. Beiden zijn we familiebedrijven met eenzelfde bedrijfscultuur en mentaliteit. We zijn ondernemend, investeren met eigen kapitaal, tonen slagkracht en hanteren korte lijnen. Het klikt niet alleen op directieniveau, maar ook op de werkvloer.

We hebben altijd dezelfde visie gedeeld over hoe we samen projecten oppakken. Dat begint vaak al in de acquisitiefase. Onze acquisiteurs schakelen goed met elkaar. Als zich een kans voordoet, besluiten we binnen een paar dagen of we het samen doen of niet. Die klik is iets bijzonders, dat kun je niet in een notitie vatten. We hebben hetzelfde DNA. In onze samenwerking gaan we elkaar niet de les lezen hoe

je een woning moet bouwen. We hebben veel respect voor ieders werkwijze en zijn beiden een geoliede machine. Maar twee geoliede machines gaan nóg harder. Zo benutten we elkaars krachten optimaal.”

Samen kom je verder

“Projectontwikkeling is ook risico’s durven nemen. Deze risico’s kunnen we met elkaar delen. Wij hebben liever vier projecten waar we voor 50% participeren dan twee projecten voor de volle 100%. Zo kunnen we investeringen spreiden. Door samen een traject in te gaan wordt het scherper. We benutten alle voordelen uit de samenwerking. Afspraak is afspraak en het gezamenlijke belang zijn belangrijke grondleggers van onze familiebedrijven. Door samen voor een goede deal te zorgen, slim en efficiënt ons proces te organiseren en verantwoordelijkheid te nemen, komen we samen verder.”

“De menselijke kant van ons werk maakt de samenwerking succesvol.”

Door dik en dun

“In de afgelopen 35 jaar hebben we goede en slechte tijden in de markt gekend. Of het nou in Doetinchem, in de gemeente Bronckhorst of een gebiedsontwikkeling van 850 woningen is in Aalsmeer, overal bewaren we ons geduld. Dat waardeer ik enorm in onze samenwerking. Je laat elkaar niet los als het een keer minder gaat. We gaan samen door dik en dun. We zijn kritisch op het sluiten van een goede overeenkomst aan het begin van het project. Dan kun je niet alleen samen door de voordeur naar binnen, maar ook aan het eind van het project samen door de achterdeur naar buiten. Dat lukt alleen als je elkaar verstaat vanuit wederzijds vertrouwen. En dat is tegenwoordig een groot goed.”

Geert Schuurmans

Manager projectontwikkeling

Van Schijndel Bouwgroep

Gerard van Schijndel

Directeur Van Schijndel Bouwgroep

Gezamenlijk ontwikkelbedrijf

“Onze samenwerking? Die is eind jaren ’90 gestart”, rakelt Gerard op. “Afzonderlijk van elkaar waren we hetzelfde project in Eindhoven aan het acquireren. Dat kon slimmer, vonden we. De familie Van Schijndel en de familie Van Wanrooij kenden elkaar goed. Naast dat we beiden onze oorsprong in Geffen hebben, was er ook privé contact. Op die manier zijn we hechter gaan samenwerken vanuit een gezamenlijk ontwikkelbedrijf. We trekken samen op als we kansen zien. Dat doen we zowel vanuit de grondexploitatie als de opstalexploitatie. Wij bouwen bijvoorbeeld ook de Optio-woningen van Van Wanrooij. Als er commercieel vastgoed of gestapelde woningbouw in een plan zit en projecten een meer utilitair karakter hebben, dan zijn wij meestal aan zet. Naast het bouwen van grondgebonden woningen ligt daar onze toegevoegde waarde.”

Elkaar makkelijk vinden

Volgens Geert heeft Van Schijndel niet zo’n groot ontwikkelapparaat als Van Wanrooij. “Bij sommige woningbouwplannen, met veel grondgebonden woningen, doen we er beter aan een partner te zoeken met veel kennis, capaciteit en expertise op dat gebied. Spreiding van risico’s en bundeling van kennis is iets wat we toejuichen. Als we het samen oppakken, kunnen we opeens wél de grotere gebiedsontwikkelingen doen. Daar vinden we elkaar. Bovendien hechten we veel waarde aan onze relaties. We zijn beiden actief in dezelfde regio. Als we de mogelijkheid hebben om een grondpositie te verwerven, dan is een telefoontje snel gepleegd. Dat pakken we dan met regelmaat samen op. Per project maken we afspraken over wie wat bouwt. De sterke kracht is dat we ons aan de afspraken binnen het Optio-concept houden. Dat zorgt voor een zekere voorspelbaarheid in de plannen.”

Respect voor elkaar

Gerard: “Ik heb ontzettend veel respect voor Van Wanrooij in wat ze hebben bereikt. Het is een mooie club met fijne mensen en veel kennis. We handelen oprecht, zijn open naar elkaar én zijn kritisch tegelijk. De snelle besluitvorming en de korte lijnen geven veel vertrouwen. Door de structuur in onze samenwerking weet iedereen wat hij of zij moet doen. Bij ons geldt: afspraak is afspraak. Daar handelen we ook naar. Als je dan ziet wat we met elkaar hebben opgebouwd, dan smaakt dat alleen maar naar meer.”

Trouw aan ons DNA

“Sinds de overname van Van Wanrooij door Heijmans is er voor ons niet veel veranderd”, ervaart Geert. “De strakke manier van werken blijft en de opgebouwde structuur staat. Waar we gedeeld kunnen samenwerken, blijven we dat doen. We blijven trouw aan ons DNA. Dat zit diepgeworteld.”

“Het vertrouwen in elkaar gaan we niet beschamen”, besluit Gerard. “We varen scherp aan de wind, maar hebben vooral ook veel plezier in wat we met elkaar doen. De menselijke kant van ons werk maakt de samenwerking succesvol. We gunnen het elkaar oprecht en dat maakt onze band uniek.”

Het recept van een goed woningconcept

Er zijn honderden manieren om tot een woning te komen.

Een goed woningconcept is echter een uitstekend basisingrediënt. Dat hebben we inmiddels bewezen door de afgelopen jaren ruim 16.000 woningen volgens ons Optio-concept te realiseren. In verschillende smaken en verschijningsvormen, maar altijd volgens een vaste bereidingswijze. We delen ons recept graag.

Analyse

doelgroep, passend bij de locatie

0102

Woningen ontwikkelen en bouwen waar lokaal behoefte aan is, daar draait het om. Het liefst in verschillende prijssegmenten om de diversiteit te bevorderen. In overeenstemming met de gemeente en andere betrokken partijen bepalen we bij elk project de verdeling tussen koop- en huurwoningen, de mate van betaalbaarheid en kijken we naar mogelijkheden voor starters en ouderen. Bij de aankoop van grondposities nemen we Optio altijd als uitgangspunt. Kunnen we op deze plek met ons woningconcept uit de voeten? Dat is onze basis: van acquisitie tot oplevering denken we integraal vanuit Optio.

Menu: keuze woningmodellen uit bibliotheek

We kennen de hoeveelheden, we weten wie er straks bij ons aanschuiven en kiezen daar de juiste ingrediënten bij. Onze digitale bibliotheek zit vol met verschillende woningmodellen die in iedere fase van ontwikkeling tot bouw worden gehanteerd. De afmetingen van de modellen kunnen groeien in breedte en diepte, naargelang de mogelijkheden van de plek. De keuze van de woningmodellen dient als vertrekpunt voor de architect om er een goed ontwerp bij te maken. Dit ontwerp sluit altijd aan op het beeldkwaliteitsplan van de gemeente en op

Ingrediënten: vasthouden aan de basis

Door met uitsluitend vaste partners te werken aan dezelfde set van afspraken, ontstaat een geoliede machine. Zo bouwen we altijd volgens een vastgestelde bouwmethodiek, waar we nauwelijks van afwijken. Niet alleen wijzelf kunnen zo efficiënt Optio-woningen bouwen, óók onze vaste bouwpartners kennen de modellen op hun duimpje. De keuze voor een vrij traditionele bouwmethodiek, op basis van kalkzandstenen wanden, prefab betonnen vloeren en een prefab kap, draagt bij aan vergaande standaardisatie. Geen enkele woning heeft dezelfde verschijningsvorm en we zijn in staat om ook kleinere series te maken.

Architect maakt uniek gevelontwerp

03 04 05 06

We voegen smaak toe door ieder project van een passende gevelarchitectuur te voorzien. De kracht van Optio is dat de basis van de woning vergaand gestandaardiseerd is, maar dat we de architectuur niet afdwingen. De gevelarchitectuur, materialisatie en beeldtaal zijn vrij, passend bij het beeldkwaliteitsplan. Zo voorkomen we dat de woningen te veel op elkaar gaan lijken. Er wordt met verschillende architectenbureaus samengewerkt. Dit zijn vaste samenwerkingspartners die toegang hebben tot onze modellen. Ook zij dragen bij aan de verdere ontwikkeling van het woningconcept.

Gestandaardiseerde opties

Naast dat Optio een goed en bewezen woningconcept is voor de huurmarkt, richten we ons voornamelijk op de koopmarkt. We vinden het van belang dat iedere koper eigen keuzes moet kunnen maken bij de aanschaf van een woning. Om dat beheersbaar te maken hebben we een zeer ruim pakket aan veelvoorkomende opties gestandaardiseerd. Hierdoor kunnen we heel efficiënt werken en worden fouten voorkomen in het proces. Het resultaat heeft altijd een hoge kwaliteit, ondanks de vele variatiemogelijkheden. Bijkomend voordeel; door de keuzes die gemaakt worden uit de gestandaardiseerde opties, verschillen de woningen nóg meer van elkaar.

Definitief model

Is de welstandscommissie akkoord met het ontwerp? Dan werken we met interne en externe uitwerkingsbureaus naar een definitief BIM-model. Een specifiek projectmodel waar verkooptekeningen, bouwaanvraagtekeningen, een technische toetsing en productietekeningen uit rollen. Doordat alle samenwerkingspartners in hetzelfde model werken (van constructeur tot onderaannemer), worden fouten voorkomen en processen vergaand gestandaardiseerd.

Varianten op het recept

07

Optio is geen statisch concept. Het stelt ons in staat om continu in te spelen op een veranderende vraag in de markt. Bijvoorbeeld op de actuele vraag naar steeds meer betaalbare woningen voor kleinere huishoudens of levensloopbestendige woningen. We kunnen eenvoudig nieuwe modellen aan onze bibliotheek toevoegen, zoals de XS, XXS, BeBo en rug-aan-rug-woning. Ook op thema’s als natuurinclusiviteit en klimaatbestendig bouwen spelen we in door basismodellen te ontwikkelen met nestkasten in gevels en dakranden, standaard afkoppeling van hemelwater, infiltratievoorzieningen en opslag van energie in de woningen. Dit leidt tot nieuwe gestandaardiseerde onderdelen die in de woningmodellen toegepast kunnen worden. De bereidingswijze blijft zoals gebruikelijk gehandhaafd.

08

Haute cuisine

Bij Optio is de kwaliteit van het resultaat gegarandeerd. Met inmiddels meer dan 16.000 gebouwde woningen is het een bewezen concept waar alle schoonheidsfoutjes uit verdwenen zijn. De menukaart van Optio is lang. Door de voorspelbaarheid weten onze klanten wat ze op hun bord mogen verwachten. Ook bij de ontwikkeling en bouw van appartementen voeren we inmiddels dezelfde werkwijze en ingrediënten door. Ons volledige menu leidt telkens weer tot verfijnde woningbouwprojecten, passend bij de doelgroep en de plek.

Meer weten over Optio?

Check onze website

Hans Wamelink

Hoogleraar Construction Management and Entrepreneurship, TU Delft

“De markt van conceptueel bouwen heeft de afgelopen jaren een vlucht genomen. Van gestandaardiseerde processen tot volledig geïndustrialiseerde woonproducten, er valt tegenwoordig echt iets te kiezen. Conceptuele woningbouw kent veel voordelen, zoals gestandaardiseerde kwaliteit, efficiënter bouwen, een beter beheersbaar proces, een hogere leverbetrouwbaarheid en lagere productiekosten. Dat er betere producten tegen lagere kosten ontstaan, is over het algemeen een positieve ontwikkeling. Het verbetert de haalbaarheid van nieuwe gebiedsontwikkelingen.

Als ik naar Optio kijk, dan zie ik een vergaand gestandaardiseerd proces én product. Het is sterk dat Van Wanrooij vasthoudt aan een vast recept. Wil een corporatie iets anders? Dan betekent dat wel iets voor de haalbaarheid.

“Een goed woningconcept biedt houvast”

Klanten als woningbouwcorporaties en beleggers vinden conceptueel bouwen prettiger dan ze wellicht zelf denken. Het biedt houvast in het ontwikkelproces. Net als gemeenten moeten ze wel eerder de prestatie-eisen in kaart brengen en vroegtijdig een beslissing durven te nemen of conceptueel bouwen past bij de opgave. Lukt dat, dan is vergaande standaardisatie één van de knoppen waaraan gedraaid kan worden om de in Nederland gewenste woningbouwaantallen te realiseren.”

Wie label A zegt, moet ook B zeggen

van landgoed naar leefgoed

In het Brabantse Rosmalen ontwikkelen Van Wanrooij en BPD| Bouwfonds Gebiedsontwikkeling samen Landgoed Coudewater tot een buitengewone leefomgeving met wonen in de natuur. Fase voor fase groeit de locatie ‘van landgoed naar leefgoed’. Een duurzame

leefomgeving creëren is niet alleen een mooie doelstelling, het moet ook meetbaar zijn. Met de methodiek van NL Greenlabel laten we zien hoe we de natuurinclusieve ambities waarmaken.

Op locatie

v.l.n.r.: Mathijs Gerritzen, Aart Berghorst, Lisanne Snoeijen en Lodewijk Hoekstra

Ambities toetsen

Het 35 hectare grote Landgoed Coudewater kent niet alleen een rijke historie, het is ook een plek waar vergaande ambities op het gebied van natuur, wonen en leven elkaar gaan vinden. Bij de transformatie naar een natuurinclusieve woonomgeving hoort een gebiedsgerichte aanpak op het gebied van duurzaamheid. “Daar hebben we als ontwikkelteam een visie voor geschreven, waarin veel belangrijke thema’s worden aangestipt”, zegt ontwikkelaar Lisanne van BPD. “Kort daarna begonnen vragen te borrelen: Hoe gaan we die ambities waarborgen? Hoe weten we waar we staan? Aan welke knoppen kunnen we draaien? Dankzij de methodiek en het netwerk van NL Greenlabel zijn we in staat om de natuurinclusieve leefomgeving vorm en inhoud te geven. Het werken met het zogenaamde NL Gebiedslabel dwingt ons om bewuste keuzes te maken.”

Relevant maken

Eén van die keuzes was het naar voren halen van de aanleg van de ecologische verbindingszone. “Die hadden we ook pas over drie jaar kunnen aanleggen”, vertelt ontwikkelaar Mathijs van Van Wanrooij. “Nu krijgt deze zone al eerder een functie en kunnen we het gebruik ervan monitoren. Dat klinkt makkelijk gezegd, maar dat is écht een bewuste keuze geweest.”

Volgens Lodewijk is het bewonderenswaardig dat een NL Gebiedslabel A wordt geambieerd. “Maar wie label A zegt, moet ook B zeggen. Natuur wordt relevanter door het meetbaar te maken. Dan kun je er in de gebruiksfase echt iets zinnigs over zeggen. Er komen blinde vlekken bovendrijven. Daar moet je dan actie op ondernemen.”

Parel

Al wandelend over het landgoed wordt vol verwondering rondgekeken. Bij het water wordt naar sporen gezocht. “Wat een parel is deze plek”, vervolgt Lodewijk. “Deze bestaande kwaliteiten zie je niet veel in Nederlandse gebiedsontwikkelingen. De oude bomen zijn het kapitaal van het landgoed. De woningen zijn hier straks als het ware te gast. Ik snap wel dat mensen hier graag willen wonen. Door bomen te behouden, te verplaatsen of met een goede reden te herplanten, maak je al snel duurzame keuzes. Door te meten laten we zien welke waarden de bestaande en nieuwe natuur op termijn heeft.”

Bewuster ontwikkelen

Meer dan 400 woningen toevoegen aan het landgoed was nog best ‘een dingetje’. Volgens Mathijs is de buurt ontzettend begaan met Landgoed Coudewater. Omwonenden zijn graag betrokken. “We hebben ze van begin af aan meegenomen in het ontwikkelproces. Dat maakt dat je bewuster naar de opgave gaat kijken. Dankzij hen en dankzij de inbreng van natuurorganisaties zoals Boom en Bosch, het Groene Hart en IVN, zijn we groen en dier als vertrekpunt gaan nemen. Zo helpt IVN maandelijks met het monitoren van de poelen, de vleermuiskasten en de vogelhuisjes. Ook wordt de activiteit van de kamsalamander in kaart gebracht. Ook de dassen worden nauwlettend in de gaten gehouden. Ecologen monitoren de algehele biodiversiteit. Zo toetsen we de staat van de natuur.”

De betrokkenheid van de lokale gemeenschap heeft ertoe geleidt dat de weerstand op de komst van de woningen wegebde. “Mensen waren ongerust dat we niet zorgvuldig met het landgoed en de natuur om zouden gaan”, herinnert Lisanne zich nog. “We hebben juist erg veel respect voor het erfgoed en de ecologische waarden. Door de nauwe samenwerking met belanghebbenden en omwonenden is er een gedeelde visie op de ontwikkeling van het landgoed ontstaan. Dat is ontzettend waardevol gebleken en resulteert in enthousiasme en betrokkenheid.”

Lisanne Snoeijen

Ontwikkelaar

BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling

Mathijs Gerritzen

Ontwikkelaar

Van Wanrooij

“Nu krijgt deze zone al eerder een functie en kunnen we het gebruik ervan monitoren. Dat klinkt makkelijk gezegd, maar dat is écht een bewuste keuze geweest.”

Thermometer in de natuur Biodiversiteit, landschappelijke waarden, bodem, water, materialisatie; het is een greep uit de indicatoren waar op gemonitord wordt. Volgens Aart Berghorst, procesmanager bij NL Greenlabel, scoorde Coudewater ontzettend goed op biodiversiteit en het behoud van de aanwezige waarden. “De uitdaging ligt nog in de materialisatie van de nieuwe opstallen en dan met name in het hergebruik. Dat de bestaande gebouwen als kantoor en bouwkeet zijn gebruikt, groene structuren worden behouden en dat de cultuurhistorie zichtbaar blijft, kan ik alleen maar positief noemen. Het behoud van het erfgoed is ook een goed voorbeeld van circulariteit.”

Eens in de zoveel tijd wordt de thermometer in het landgoed gestoken. In 2022 voor het eerst, daarna in 2023 na het vaststellen van het definitieve ontwerp. “Dat doen we op verschillende niveaus. Op gebiedsniveau kijken we zoal naar behoud van bestaande waarden, hergebruik van ‘geoogste materialen’, het respecteren van het bodemleven en het toepassen van houtwallen en takkenrillen. In de beheerfase checken we hoe we het gewenste niveau in stand houden of kunnen verbeteren.”

Enthousiasme werkt

“Natuurinclusiviteit werkt aardig in op mijn enthousiasme”, zegt Lisanne opgewekt. “Ik ben er echt anders naar gaan kijken door deze samenwerking. En niet alleen ik. Ook de andere mensen waarmee we aan Coudewater werken. Bij iedere keuze die we maken bedenken we welk stapje erbij kan, in plaats van hoe we met minder verder kunnen. We dagen elkaar uit.”

Dat enthousiasme is heel belangrijk volgens Lodewijk. “Van Wanrooij en BPD zijn hier over een tijdje klaar en verdwijnen dan uit beeld. Dit is het perfecte moment om waarden en idealen aan alle partners door te geven. Ook bewoners moet je meenemen en enthousiasmeren. De manier waarop zij straks met hun leefomgeving omgaan, heeft enorme impact. Welke inheemse bomen en planten kun je in je tuin zetten om de biodiversiteit te versterken? Waarom krijg je een haag in plaats van een schutting? Hoe gebruik je de buurtschuur voor meer saamhorigheid? Hier leven gaat verder dan alleen wonen. Om de waarde ervan te bepalen is meten en toetsen belangrijk. Neem bewoners mee in de resultaten en de keuzes die daaruit volgen. Ze snappen dan beter waar ze onderdeel van zijn. In ieder geval van iets heel moois, daar ben ik van overtuigd.”

“Meer dan 400 woningen toevoegen aan het landgoed was nog best ‘een dingetje’”

Lodewijk

Hoekstra

Oprichter

NL Greenlabel

NL Gebiedslabel A

NL Gebiedslabel is een methodiek van NL Greenlabel om de duurzaamheid van de buitenruimte te beoordelen en integraal mee te nemen in ontwerp, realisatie en beheer. Het label is gebaseerd op geactualiseerde data en specialistische kennis. Vanuit

een integraal concept worden in Coudewater urgente opgaves als klimaatadaptatie, energietransitie, biodiversiteit en maatschappelijk draagvlak met elkaar verbonden. Hierbij streven we NL Gebiedslabel A na, het hoogst haalbare label.

Jong geleerd is oud gedaan

Bij Van Wanrooij weten we dat iedere medewerker een unieke en waardevolle bijdrage levert. Een rijke mix van jong en oud, ervaren en nog lerend, dát maakt ons team sterk.

Bij ons is ruimte voor talent. Voor de jonge garde die nieuwsgierig is, die zichzelf ontplooit en ons bedrijf met een frisse blik verder brengt. Vijf jonge collega’s vertellen hoe ze het beste uit zichzelf halen.

“De klik is goed en we hebben het gezellig!”

“De woningbouw heeft me altijd aangesproken. Ik zocht na mijn studie een baan met een combinatie van theorie, techniek en tekenen. Zo ben ik als BIM-modelleur aan de slag gegaan. Het mooie aan dit vak is dat modelleren een hele belangrijke component is binnen Van Wanrooij. Aan het model is informatie gekoppeld die van belang is voor de rest van het proces, van calculatie tot realisatie. Als ik iets niet goed modelleer, dan kan dat gevolgen hebben. Die verantwoordelijkheid nemen, alles goed controleren, adviseren hoe het anders kan; daar haal ik voldoening uit.

Op de afdeling ben ik onderdeel van een jong team. Iedereen staat nog lekker fris in zijn carrière. De klik is goed en we hebben het gezellig met elkaar. Iedereen staat een beetje op hetzelfde punt om zichzelf door te ontwikkelen. Die mogelijkheden zijn er hier voldoende. Dat geeft mij veel vertrouwen.”

Bram

Soons

BIM-modelleur

“Mijn werk geeft altijd zichtbaar resultaat”

“Lekker met je handen werken, mooie dingen maken, daar wil ik iedere dag mee bezig zijn. Van kozijnen stellen tot boeiboorden monteren en muurplaten zetten; het werk van een timmerman geeft altijd zichtbaar resultaat. Mijn leermeester laat mij veel zelf doen, maar leert mij ook hoe ik zaken iets beter of efficiënter kan aanpakken. Ik krijg ruimte om de kneepjes van het vak te leren en mezelf door te ontwikkelen tot een ervaren timmerman.

Ik zie mogelijkheden om door te groeien. Binnen de ploeg en wie weet later wel tot uitvoerder. Daar is ruimte voor bij Van Wanrooij. Zij spreken ook een bepaald toekomstplan uit. Mijn directe collega’s zijn heel aardig en sociaal, dat maakt dat ik iedere dag met plezier naar m’n werk ga. Het materieel waarmee we werken is altijd op orde. Het is gewoon goed geregeld hier.”

Delano van den Akker Leerling timmerman

Dominique van der Weijden Technisch projectmanager

“Hier kan ik mijn horizon verbreden en doorgroeien”

“Na een paar jaar als constructeur gewerkt te hebben, was ik op zoek naar een nieuwe uitdaging. Nu hou ik me bezig met de technische kant van woningbouwprojecten. Ik zocht een plek waar ik mijn horizon kan verbreden en kan doorgroeien. Het liefst in een ervaren team, op locatie. Toen ik hoorde dat mensen hier graag naar kantoor komen, werd ik heel blij vanbinnen. Dat ‘thuiswerken’ is niks voor mij. Ik wil mensen om me heen hebben waar je mee kunt sparren. Dat maakt werken een stuk leuker.

De projecten hebben een relatief korte doorlooptijd met een kop en een staart. Dat loopt een beetje door elkaar, maar dat vind ik alleen maar prettig. Een ontwerp met uitgangspunten maken we technisch verkoopklaar. Je brengt een project in relatief korte tijd naar een hoger technisch niveau. Voor nu wil ik dit vak eerst goed beheersen en dan pas kijk ik verder. Ik sta open voor nieuwe kansen en Van Wanrooij ook, dus dat gaat goed komen.”

“Als je jezelf inzet, wordt dat gezien en gewaardeerd”

“Wat begon als een stage, groeide uit tot mijn huidige functie als junior projectontwikkelaar. De diversiteit van het werk spreekt mij aan. Zo ben ik met een heel lijstje projecten tegelijk bezig, maar zit het ene project nog in een ontwerpfase en het andere bijvoorbeeld al in de afronding. Als ontwikkelaar moet je veel weten en overzicht bewaren. Geen dag is hetzelfde en je moet snel kunnen schakelen. Het team waar ik in werk is heel gedreven. Langzaamaan krijg ik mijn eigen projecten waar ik zelf van begin tot eind verantwoordelijk voor ben.

Samen met de ontwikkelingsmanager kijk ik waar ruimte is voor persoonlijke groei en ontwikkeling. Ik wil op verschillende vlakken steeds iets beter worden. Zowel vakinhoudelijk, als hoe je beter kunt communiceren en onderhandelen. Ik zou best naast m’n werk nog een studie willen doen, want ik ben nog jong. Die mogelijkheid is er. Verder ervaar ik dat hard werken loont. Als je jezelf inzet, dan wordt dat gezien en gewaardeerd.”

Lotte Kools

Junior projectontwikkelaar

“Iets maken wat je voor altijd blijft zien”

Robin Jansen

Leerling metselaar

“Ik kom totaal niet uit een bouwfamilie, maar de bouw sprak me wel aan. Van boeken werd ik niet blij, dus ik zocht iets praktisch. Lekker buiten bezig zijn. Iets maken wat je voor altijd blijft zien. Zo ben ik het metselen in gerold. Hard werken volgens een vaste planning, dat past bij mij. Dat Van Wanrooij met een tarief werkt, werkt heel motiverend. Hoe meer je binnen de beschikbare tijd doet, hoe meer je kunt verdienen. Als ploeg weten we wat we aan elkaar hebben. Dan loopt het op rolletjes. Combineer je dat met gezelligheid en een muziekje op de bouwplaats, dan is er weinig stress.

Dankzij mijn collega’s heb ik geleerd snelheid te maken. Goed en snel metselen leer je door het veel te doen. Bepaalde technieken moet je echt onder de knie krijgen. Mijn leermeester begeleidt me heel goed. Daar word ik enthousiast van. Collega’s hebben geduld en denken mee. Zo word ik goed in m’n vak. Daarna kijk ik rustig verder. Doorgroeien naar bijvoorbeeld voorman binnen de ploeg, dat zou ik wel mooi vinden.”

Noord-Brabant Regio Oost

1 Asten Loverbosch III 108 woningen

2 Bergeijk Hooge Berkt II fase 1 t/m 4 97 woningen

3 Berghem Osseweg 60 woningen/ appartementen

4 Best Steegsche Velden 28 woningen Aarlesche Erven fase 2 t/m 5 229 woningen

5 Boekel De Burgt

89 woningen Zuidwand 62 appartementen

6 Boxtel

Heem van Selis 13 woningen Jorishof 20 woningen

8 Den Dungen Kiemveld/Veldstraat 24 woningen/ appartementen

9 Eindhoven Emerald Living 18 woningen

10 Escharen Hof van Esteren 29 woningen

11 Geffen ‘t Veld fase 1 t/m 4 235 woningen/ appartementen

12 Heesch Vlindererf 43 woningen De Bunders 90 woningen

13 Heeze De Heerdgang 81 woningen

14 Helmond De Veste 45 woningen

7 Cuijk Robijnlaan 23 woningen Wonen in het Groen Zuid 118 woningen

15 Mariaheide Steenoven II 28 woningen

16 Middelbeers Doornboomstraat 13 woningen

17 Mierlo Luchen 24 woningen

18 Nijnsel Bakkerpad 32 woningen

19 Nistelrode Zwarte Molen 4 woningen

20 Nuenen Voirt-Parkstraat 50 appartementen

21 Oirschot Ekerschot 37 woningen

Noord-Brabant Regio Oost

22 Oss Kapelaan

Nausstraat 21 woningen

WalKwartier 131 appartementen

23 Ravenstein Hooghuis 12 woningen

24 Rosmalen Coudewater 406 woningen/ appartementen Citadel 46 woningen/ appartementen

25 Schaijk Akkerwinde fase III 51 woningen

26 Schijndel

Putsteeg 57 woningen Schootsestraat 73 woningen

28 Sint-Oedenrode Zwembadweg

86 woningen/ appartementen

29 Someren Boerenkamplaan 10 woningen

30 Son & Breugel Planetenlaan 45 woningen

31 Uden De Ruiter 29 woningen

32 Veghel Veghels Buiten Zuid 101 woningen

Teresiahoeve 25 woningen

33 Veldhoven

‘t Gehucht 69 woningen

36 Vught Willem de Zwijgerlaan 91 woningen

37 Weebosch Kapelledries 28 woningen

38 Zijtaart Zijtaart Zuid 56 woningen

27 SintMichielsgestel De Raadskamer 27 appartementen Kiemveld 24 woningen/ appartementen

34 Vlijmen De Grassen 80 woningen

35 Volkel

Niemeskant 187 woningen

Noord-Brabant Regio West samen ontwikkelen

1 Bavel Dorstseweg 8 woningen

2 Breda De Pionier 42 woningen

3 De Moer Lobelia 55 woningen

4 Dongen De Vijf Turven 85 woningen

5 Etten-Leur Schoenmakershoek 104 woningen

6 Hank Roode Camer 20 woningen

7 Kaatsheuvel De Els 46 woningen Westwaard 42 woningen

10 Rucphen Hofstede fase II 34 woningen

11 Schijf De Berg 18 woningen

12 Teteringen Bouverijen 55 woningen Woonakker 291 woningen

13 Terheijden Munnikenhof 42 woningen

14 Tilburg Reeshofdijk 65 woningen/ appartementen Koolhoven-West 77 woningen

15 Werkendam Achter de Schans 134 woningen/ appartementen

8 Made Made-Oost II 112 woningen

9 Oosterhout Het Huys (Ridderstraat) 60 appartementen

Utrecht en omstreken samen ontwikkelen

1 Aalsmeer

Buitenveen

348 woningen/ appartementen

2 Bussum

Oostereng

58 woningen/ appartementen

3 Hilversum Monnikenpark

329 woningen/ appartementen

4 Odijk Kersenweide

235 woningen

5 Utrecht

De Groene Steegjes

84 woningen

Rijnvliet

260 woningen

6 Veenendaal ‘t Vennehof

104 woningen/ appartementen

Groenpoort 14 woningen

De genoemde projecten zijn in ontwikkeling, in verkoop of in uitvoering.

Bussum

Hilversum

Odijk

6 Veenendaal 5 Utrecht

1 Aalsmeer

Gelderland samen ontwikkelen

1 Alem Alem Zuid 40 woningen

2 Arnhem Schuytgraaf Vlinderkruid 17 woningen

3 BenedenLeeuwen Het Leeuwse Veld 250 woningen

4 Bruchem Krangstraat 49 woningen

5 Brummen Elzenbos 29 appartementen

6 Culemborg Parijsch 19 woningen

7 Duiven De Ploen-Noord 129 woningen/ appartementen

8 Echteld Broedershof 34 woningen

9 Gameren Molendel 99 woningen

10 Hengelo Hiddinks Weide 85 woningen

11 Horssen Het Rijdt 13 woningen

12 Kerkdriel Veersteeg 31 woningen

13 Kesteren Caster hoven, fase 18 t/m 21 91 woningen

14 Maurik Oosterweyden 15 woningen

15 Meteren De Plantage III 118 woningen

16 Nijmegen Zuiderveld 45 woningen

17 Scherpenzeel

De Nieuwe Koepel 127 woningen

18 Wijchen Huurlingsedam 360 woningen

19 Wolfheze Boven Heide 52 woningen

20 Zaltbommel Waluwe III 50 woningen

De genoemde projecten zijn in ontwikkeling, in verkoop of in uitvoering.

6 Culemborg

Maurik 15 Meteren

20 Zaltbommel

9 Gameren

1 Alem

4 Bruchem 12 Kerkdriel

17 Scherpenzeel

5 Brummen 10 Hengelo 16 Nijmegen 8 Echteld 18 Wijchen 19 Wolfheze 2 Arnhem 7 Duiven

3 Beneden-Leeuwen 11 Horssen 13 Kesteren

Straatje(s) erbij

Het idee van een ‘straatje erbij’ draagt niet alleen bij aan het terugdringen van het woningtekort, het houdt ook de leefbaarheid van kleinere kernen op peil. Starters kunnen in hun thuisgemeente blijven wonen, ouderen stromen eindelijk door en met de extra woningen blijft er voldoende draagkracht voor collectieve voorzieningen. Een straatje erbij past Van Wanrooij als een jas, maar meerdere straatjes erbij past nóg beter!

“Een straatje erbij past ons als een jas, maar meerdere straatjes erbij past nog beter.”

Het straatje erbij heeft veel stof doen opwaaien. Sommigen zeggen dat met dit idee voorbij wordt gegaan aan de waarde van natuur, landschap, bijzondere dorps- en stadsgezichten en de uitstraling van de dorpen. Het draagt onvoldoende bij aan de kwaliteit van onze ruimtelijke ordening. Anderen, zoals wij, zien kansen om op een eenvoudige manier op relatief kleine bouwlocaties aan de randen van dorpskernen woningen toe te voegen waar de lokale bevolking behoefte aan heeft. Op deze manier zou ongeveer een kwart van de huidige woningbouwopgave ingevuld kunnen worden. Van Wanrooij is al decennia actief in vele dorpskernen. Wij zijn enthousiast over dit idee, maar plaatsen ook een kritische noot: maak het niet te moeilijk!

Natuurlijke vorm van participatie

Gerard Klomp Ontwikkelingsmanager

In de praktijk zien we dat steeds meer kleinere kernen een dorpsvisie opstellen. Dat gaat vaak over veel meer dan wonen, zoals verkeer, veiligheid, recreatie, energie en natuur. Bewoners van deze kernen denken veelal actief mee over de vitaliteit van hun dorp. We zien dat het idee van een straatje erbij in deze fase steeds vaker op tafel komt. Aan welke rand kan zo’n woningbouwopgave landen?

Aan wat voor woningen is behoefte? Welke voorzieningen kunnen hiermee overeind blijven? Kleine kernen moeten wat ons betreft kunnen groeien als een boom, met telkens een jaarring erbij. Daardoor blijft de boom vitaal. Door bewoners te betrekken ontstaat een natuurlijke manier van participatie en uitbreiding. Dat zorgt bovendien voor de gewenste versnelling.

Te strakke percentages?

Leggen we de link met de Woondeals, dan vinden wij de 30-40-30 regel vrij rigide. Het programma zou geen dictaat moeten zijn. We moeten kijken waar in de kern behoefte aan is. Is 40% betaalbaar wel nodig? Of die 30% sociaal? De provincie zegt dat de uitbreiding iets moet toevoegen aan het dorp, zoals een landschappelijke afhechting richting het open land. Met waterbuffers, natuur of groene speelgebieden. Maar ondanks de benodigde ruimte voor dit soort extra’s is er weinig discussie mogelijk over de percentages. Wij vinden een landelijk streven prima, maar de percentages zijn niet in iedere dorpskern gelijk. Heeft de kern te maken met veel vergrijzing? Willen we doorstroming creëren? Zetten we in op verjonging van buitenaf? Dat zijn nogal wat vragen. Het streven naar 70% betaalbare woningen (inclusief 30% sociale huur) is begrijpelijk, maar dat zet de haalbaarheid van een gezonde business case wel onder druk. Wij pleiten ervoor om het programma beter af te stemmen op de bevolkingsopbouw van de betreffende dorpskern en van daaruit verder te kijken.

Veel werk voor weinig woningen

Een straatje erbij is relatief veel werk voor het toevoegen van een beperkt aantal woningen. Je tuigt eigenlijk een complete gebiedsontwikkeling op voor ongeveer 50 woningen. RO-procedures moeten doorlopen worden, terwijl het lokale ambtelijke apparaat vaak al overbelast is: maak het aantrekkelijker. Geef ons als marktpartij het perspectief van een tweede straatje erbij. Dat kan ook een knarrenhofje of een zorgcomplex zijn. Een doorkijk naar een tweede fase met wederom 50 woningen, alleen dan binnen dezelfde RO-procedures. Zo ontstaan er meer mogelijkheden. Je kijkt samen met de kern verder naar de toekomst. De eerste 50 woningen zijn eigenlijk een invulling van de opgelopen woningachterstand. De volgende 50 woningen zijn meer het vergezicht naar de toekomst. Kortom, maak het ook voor de kern aantrekkelijker!

Gewoon een goed idee

Het op kleine schaal uitbreiden van dorpskernen is iets waar we goed in zijn. We omarmen het idee daarom met enthousiasme. Onze ervaring? Houd de regie wel zoveel mogelijk lokaal. Het dorp kent de opgave, wij hebben de relaties en kennen in veel gevallen de grondeigenaren. We staan dicht bij de bewoners en de omgeving. Het is een manier van werken die, gecombineerd met ons Optioconcept, goed bij ons past. Het straatje erbij is een goed en bekend idee, maar kan opgevat worden als een ordinaire

“Een straatje erbij is veel meer dan een platte bouwopgave. We doen daarmee een goed idee eigenlijk te kort.”

platte bouwopgave. Dat is het absoluut niet. Het gaat over leefbaarheid, vitaliteit en het toevoegen van kwaliteit aan de kernrandzones. Een straatje erbij heeft voor ons qua woningaantallen geen ondergrens. Maar hoe kleiner de kritische massa wordt, hoe spannender de haalbaarheid van de business case. Kleine plukjes woningen toevoegen is iets waar we groot mee zijn geworden en biedt wat ons betreft veel kansen.

Schuifjes naar boven en beneden

Vrijwel iedere gemeente heeft een eigen format voor het opstellen van een dorpsvisie. Daar zou meer uniformiteit in aangebracht kunnen worden, zodat provincies plannen eenvoudiger in behandeling kunnen nemen. Daar valt absoluut iets te winnen. Maar de uiteindelijke opgave is iets lokaals. Op het mengpaneel van beleidsambities moet er soms een schuifje omhoog, soms omlaag. Die speelruimte moet er zijn. Willen we meer natuurinclusiviteit en duurzaamheid? Dan schuiven de eisen voor differentiatie in woningtypes wat omlaag. Willen we een hele hoogwaardige dorpsrand maken met veel natuur? Dan moeten we iets doen aan het programma om dat voor elkaar te krijgen. Dat zijn typische discussies die je lokaal moet voeren en niet op landelijk niveau. Alleen zó krijgen we straatjes erbij waar lokaal behoefte aan is.

Martijn van den Bogaard

Ontwikkelingsmanager

Heem van Selis Boxtel

gebiedsontwikkeling uitgelicht

Aan de noordrand van Boxtel, tussen de Bosscheweg, de A2 en de Dommel, is de nieuwe woonwijk Heem van Selis opgeleverd. De wijk grenst aan het Sparrenrijk en landgoed Venrode. In totaal zijn er gefaseerd zo’n 475 woningen ontwikkeld en gebouwd. In het plan is veel aandacht besteed aan klimaatadaptatie, infiltratie van hemelwater via wadi’s, natuurinclusiviteit, biodiversiteit en een groene, verkoelende openbare ruimte. Dat maakt dat het hier niet alleen fijn wonen is voor mensen, maar ook voor dieren. Heem van Selis is hét voorbeeld van het realiseren van een gezonde leefomgeving.

Het

Leeuwse Veld BenedenLeeuwen

gebiedsontwikkeling uitgelicht

Het Leeuwse Veld is een grootschalige gebiedsontwikkeling in het Gelderse Beneden-Leeuwen en wordt gefaseerd ontwikkeld. Het Leeuwse Veld Oost (106 woningen), met de prachtige natuurspeeltuin Het Speelse Veld, is volledig bewoond. Het Leeuwse Veld West (330 woningen) is in 2024 afgerond. Momenteel groeien de twee gebieden naar elkaar toe door de ontwikkeling van Het Leeuwse Veld Midden (260 woningen). Zo ontstaat een compleet nieuwe woonwijk met bijna 700 woningen.

Landgoed Coudewater Rosmalen

gebiedsontwikkeling uitgelicht

In het Brabantse Rosmalen werken we samen met onze partner BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling aan de transformatie van een uniek landgoed. Met de ontwikkeling en bouw van circa 400 woningen wordt het hier heel aangenaam wonen. Van landgoed naar leefgoed, noemen we dat ook wel. Zo’n driekwart van de woningen zijn koopwoningen en -appartementen, het overige deel zijn huurwoningen. De prachtige monumentale panden krijgen een prominente rol binnen de gebiedsontwikkeling. Na realisatie van de nieuwbouwwoningen zijn er minder vierkante meters bebouwd dan voorheen het geval was.

Gaat conceptueel stapelen floreren?

gevarieerd en snel

Appartementencomplexen moeten in de huidige woningmarkt gevarieerd, snel, rendabel en betaalbaar worden gebouwd.

Conceptueel bouwen kan uitkomst bieden. Met Optio hebben we een sterk en bewezen concept in handen om dit bij grondgebonden woningen te doen. Dit vertalen we nu ook steeds verder door naar appartementen. Samen met Schippers Architecten en ZECC Architecten bespreken we in hoeverre conceptueel stapelen toekomst heeft.

Op locatie

Rijnvliet, Utrecht

Flexibiliteit in het bouwsysteem is bepalend

In het Utrechtse Rijnvliet blikt architect Marnix van der Meer van ZECC Architecten terug op het ontwerp van een mooi geïntegreerd appartementencomplex met 33 woningen. Marnix herinnert zich vooral nog de ontwerpvrijheden die hij hier kreeg. “Dat is natuurlijk lekker werken voor een architect. Maar ik weet ook dat er bij Van Wanrooij wordt gestuurd op efficiëntie en standaardisatie. De basis is een heel courant 3-kamerappartement in een doorzonvariant met galerijontsluiting. Maar alle locatiespecifieke condities, daar hebben we het maximale uit gehaald. Met dit uniek ingepaste gebouw als resultaat.”

Perfect voor uitleggebieden

“Bij appartementen hebben we het vaak over binnenstedelijke gebieden met een hoge dichtheid, maar het conceptueel bouwen van kleinschalige appartementencomplexen is juist interessant in uitleggebieden. We kunnen de beschikbare ruimte die we hebben niet eindeloos volbouwen met alleen maar grondgebonden woningen. Het is goed denkbaar dat je een bepaald percentage woningen moet gaan stapelen. Dat hoeven echt geen torens te worden, maar mooie kleinschalige complexen van drie tot vijf woonlagen. Op een uitleglocatie ben je vrijer in de stedenbouwkundige opzet. Gestapelde woningbouw kun je dan meer vanuit modellen en technische uitgangspunten gaan inpassen in plaats van andersom.”

Marnix van der Meer Architect –partner ZECC Architecten

Op locatie

Rijnvliet Utrecht

Denken in houten modules

“Een casco van houtbouw is een ontwikkeling waar we denk ik steeds meer naartoe gaan. Dan benut je alle voordelen. Het bouwt sneller, flexibeler én duurzamer. We hoeven echt niet in één keer de transitie naar volledig houten gebouwen te maken. Je kunt denken aan een hybride, houten CLT-constructie. Pas circulair beton toe waar grote draagkracht vereist is en gebruik verder hout en biobased materialen. Moeilijker is het niet. Bij kleinschalige appartementencomplexen is dat heel dankbaar om goed te onderzoeken.”

Flexibiliteit behouden

“De kracht van Optio bij grondgebonden woningen is de flexibiliteit in de modellen uit de digitale bibliotheek.

Vrijwel alles is mogelijk, inclusief een unieke architectuur. Zo kun je kwaliteit maken, snelheid maken, passende woonproducten produceren en eenvoudig reageren op de stedenbouwkundige condities. Vertaal dat naar appartementen, dan wordt het een hele andere opgave. Dat is niet eenvoudig. Behouden we ook daar voldoende flexibiliteit? Krijgen we het op meerdere locaties ingepast?

Door ontwerp, productie en maakbaarheid te integreren, kan conceptueel stapelen zich ontwikkelen. Op deze wijze is ook Optio met veel succes breed uitgerold.”

Snoepje

Of dit complex een voorbeeld is van conceptueel stapelen?

“Niet volledig, maar het is wel een snoepje geworden!

Parkeren is half inpandig opgelost, waardoor we meer woningen konden realiseren en er een hoge woning ontstond op de begane grond. Deze woningen liggen wat hoger dan het maaiveld. Dat zorgt voor meer privacy en vanuit de woningen kijk je over de auto’s uit op het groen. De balkons zijn half inpandig ontworpen. Dat biedt bewoners beschutting, verkoeling en privacy. Door de balkondeur open te zetten vergroot je eenvoudig je leefruimte. Het afgeronde raam op de hoek is een feestje. Degene die daar woont is echt een lucky bastard.”

Twijfels

Was dit ook gelukt bij volledig conceptueel bouwen? Dat durft Marnix lastig te zeggen. “We hebben echt goed naar de plek gekeken en een aantal slimmigheden toegepast om het ontwerp zo optimaal mogelijk in te passen. Die vrijheid zouden we minder hebben gehad als het stramien al hard vaststond. Kijk je naar de repetitie van plattegronden, dan is dat wel erg goed gelukt. Die zijn veelal standaard. Conceptueel stapelen heeft absoluut de toekomst. Of we daarmee de gewenste woonkwaliteit gaan behalen? Dat hangt sterk af van de flexibiliteit van het bouwsysteem en de creativiteit van ons als architecten.”

“Door ontwerp, productie en maakbaarheid te integreren, kan conceptueel stapelen zich ontwikkelen”

Wonen gaat verder dan techniek

We zijn in Boxtel bij het project Heem van Selis. Om de entree van de wijk te markeren werd als eerste project een kleinschalig appartementencomplex gerealiseerd met een kinderdagverblijf. Architect Bert Tretmans herinnert zich de uitvraag nog goed. “We hadden voor Van Wanrooij een appartementencomplex in Utrecht ontworpen en dat zat qua stramien en plattegronden goed in elkaar. De vraag was simpel; kunnen we de opgedane kennis herhalen in Boxtel? Ik vind dat een interessante gedachte, want dat is de basis van conceptueel bouwen.”

IKEA-pakket

“Als we sneller en met meer kwaliteit appartementen willen bouwen, dan moeten we gaan prefabriceren en digitaliseren. Dat betekent fabrieksmatig modules maken die vanuit digitale modellen worden gegenereerd. Een soort IKEA-pakket van doosjes uit de fabriek. Dat vraagt wel om een gelijkwaardige samenwerking tussen technische mensen, de industrie en vormgevers. Een appartementencomplex heeft namelijk áltijd een ontwerpvraagstuk. Hoe goed het gebouw technisch ook in elkaar zit, het moet passen bij de plek.”

Afhankelijk van condities

In Boxtel is gekozen voor een ronde kopgevel. Het gebouw is een herkenningspunt voor bewoners en bezoekers van de wijk. “Zo’n kopgevel is ingewikkelder te standaardiseren of te prefabriceren, maar het is wel nodig om het gebouw en de plek eigenheid te geven. Kijk je naar de plattegronden, dan zijn dat vrijwel kopieën van de appartementen in Utrecht. Die waren goed, dus dat hebben we geoptimaliseerd. De uitdaging blijft dat je moet puzzelen met de beschikbare ruimte. Het is niet eenvoudig om een gestandaardiseerd model uit de digitale bibliotheek te trekken en één-op-

één op zo’n locatie te plotten. Je bent en blijft afhankelijk van de condities van de omgeving. Denk bijvoorbeeld aan bezonning, bomen, de hoogte van naastgelegen bebouwing of parkeren. Je voegt pas kwaliteit en waarde toe als je het passend maakt. Bij dit complex sluit de klassieke Haagse School architectuur naadloos aan op de naastgelegen grondgebonden woningen. Dat is erg goed gelukt.”

Doosjes achter de gevel

“Bij conceptueel bouwen denk je wellicht aan doosjes stapelen. Dat is in feite ook zo. Zo lang het maar áchter de gevel blijft. Om een goed gebouw te ontwerpen is flexibiliteit nodig in gevelarchitectuur. Het moet niet als een stapel dozen herkenbaar zijn. Dat betekent dat je zónder gevel moet gaan stapelen, zodat je van de schil een bijzondere compositie kunt maken. Hier in Boxtel kwam op de begane grond een commerciële plint met een kinderdagverblijf. Dat vraagt om andere ontwerpuitgangspunten dan een appartement. Dat betekent dat je een zekere vrijheid moet behouden om daar iets anders voor te bedenken. Ik zie daar wel een spanningsveld in relatie tot conceptueel stapelen, maar we zijn er goed in geslaagd een uniek ontwerp te realiseren.”

Nóg beter samenwerken

“Of dit gebouw een voorbeeld is van conceptueel stapelen? In beperkte mate. Ik zie wel dat conceptueel bouwen van appartementen toekomst heeft. Mijn pleidooi is om nóg beter samen te werken. Architecten kunnen dit soort concepten juist samen met de opdrachtgever verder brengen. Je moet tijd en ruimte houden voor onderzoek. De transitie naar gestapelde houtbouw en de toepassing van biobased materialen zijn daar voorbeelden van. Wij zijn voorstander van vergaande prefabricage, vanuit gestandaardiseerde modellen. De engineering hiervan is vakwerk. Maar wonen gaat verder dan techniek. Je wilt dat mensen ergens prettig leven. Maatschappelijk vormgeven is meer dan een optelsom van beukmaten en vierkante meters. Door techniek en de sociale opgave samen te voegen ontstaan mooie wijken. Conceptueel stapelen moeten we als confectie benaderen en niet als een maatpak. Dan heeft het kans van slagen.”

Architect

directeur

Schippers

Architecten

“Conceptueel stapelen moeten we als confectie benaderen, niet als een maatpak”

Bert Tretmans

Van render naar realiteit

op reportage

Het resultaat van De Groene

Steegjes in Utrecht mag er zijn. Terwijl de laatste hand wordt gelegd aan de inrichting van de openbare ruimte en bewoners hun intrek nemen, gaan we op reportage door de hofjes en langs de art-deco gevels. De kwaliteit spreekt direct tot de verbeelding. “De unieke stedenbouwkundige opzet maakt dat het een écht buurtje is geworden.”

Gedaan wat is beloofd

“Laten we met het saaie nieuws beginnen”, start architect Bert van Breugel van Inbo. “We hebben precies gemaakt wat we in de tender beloofd hebben.” Met een glimlach kijkt Bert rond. “Toen we in de tenderfase in 2020 een toegankelijk, betrokken buurtje bedachten, wist ik al dat we onze beloftes op het gebied van klimaatadaptatie, natuurinclusiviteit, circulariteit en duurzaamheid gingen inwilligen. Ik ken Van Wanrooij al langer dan vandaag. Dan weet je één ding zeker; wat is afgesproken, wordt gedaan. In die vastberadenheid schuilt een grote kracht. Het is uitgevoerd met een team van mensen dat van begin tot eind betrokken is geweest. Je bouwt samen écht iets op in zo’n proces.”

Kraamkamer

Projectontwikkelaar Sander de Wit benadrukt in de goede samenwerking ook de rol van de gemeente, de landschapsarchitect, de hovenier en de aannemer. “De gemeente Utrecht was duidelijk en meegaand tegelijk. De beloftes zijn contractueel vastgelegd en daar is niet van afgeweken. Felixx Landscape Architects & Planners en LooHorst Landscaping hadden een prominente rol om de ambities op het gebied van natuurinclusiviteit, inrichting openbare ruimte en waterhuishouding op een hoog niveau te houden. Voor Bouwbedrijf Van Grootheest, één van onze vaste ketenpartners, was het eveneens een bijzonder project. De rijke details, materialisering, de totale visie achter het plan, daar zijn we samen voor blijven strijden. Op veel thema’s is een stap extra gezet. Dat hebben we onder de motorkap heel slim opgelost, zonder zichtbaar te overdrijven.”

“INBO is één van onze jarenlange vaste partners”, vult projectontwikkelaar Paul Leemans aan. “Tenders zijn voor ons beiden een kraamkamer om uit een bepaalde comfortzone te komen. Als Van Wanrooij zijn we heel sterk in conceptueel bouwen, maar in dit soort projecten bedenken we woningen en elementen die later een standaard onderdeel kunnen worden van het Optio-concept. INBO maakt daar handig gebruik van. Er is meer ruimte voor onderzoek en we kunnen nóg directer inspelen op de vraagstukken van dit moment. Je kunt het zien als ‘iets meer exotisch’. Daar leent een tender zich uitstekend voor.”

BeBo

“De binnenkant van de woningen heeft stiekem best een hoog Optio-gehalte”, lacht Paul. “Er zit alleen een compleet andere schil omheen. Ook het concept van de BenedenBovenwoningen (BeBo) hadden we nog niet in onze modellenbibliotheek. Dit is een woningtype waar steeds meer vraag naar is. We passen het inmiddels al in meerdere projecten toe.”

Volgens Bert zijn er twee belangrijke groepen die nu een woning zoeken: “Empty nesters die iets kleiners en gelijkvloers zoeken met een tuintje en natuurlijk de jongeren tussen de 25 en 35 jaar. Die zeggen niks anders dan ‘doe mij een leuk huis’. De BeBo biedt uitkomst, met op de begane grond een brede benedenwoning met een tuin en daarboven twee compactere woningen voor starters. Dit concept past in de stedelijke omgeving van Utrecht, maar ook prima in een Brabants dorp.”

Ieder blok een ander profiel Lopend langs de woningen vallen twee zaken op. De kwaliteit van de architectuur en de opzet van de binnenhoven. Sander: “Ieder blokje woningen heeft een eigen ontwerp gekregen. Enerzijds door de aanwezige hoogteverschillen, anderzijds door de rijke detaillering, dat een bepaalde kwaliteit uitstraalt. Het project is als een totaalplan benaderd, inclusief groene erfafscheidingen en de inrichting van de collectieve én openbare ruimte. Het geheel voegt waarde toe voor de mensen die hier wonen.”

“Door in blokjes te denken, ontstaan in het gevelaanzicht ‘pandjes’”, vult Bert aan. “We hebben steeds een paar huizen naast elkaar dezelfde vormtaal en materialisatie gegeven en dat afgewisseld. Dat geeft het geheel een expressieve architectuur met meer dynamiek. Het wordt dan minder plat. De betonnen bandjes, de manier van metselen, geometrische figuren en overdadige versieringen verwijzen naar de art-deco stijl die in het beeldkwaliteitsplan werd voorgeschreven. Dat heeft heel goed uitgepakt.”

“We hebben precies gemaakt wat we in de tender beloofd hebben.”

In de wijk

v.l.n.r.: Bert van Breugel, Sander de Wit en Paul Leemans

Ensemble met hoge dichtheid

“Je ervaart niet dat we hier met een hoge dichtheid van 100 woningen per hectare hebben gewerkt. Terwijl dit toch echt twee tot drie keer zoveel is dan bij de meeste andere nieuwbouwprojecten. Auto’s zijn zonder ondergrondse parkeerkelder onder de woningen weggewerkt en het hele binnengebied met pergola’s, daktuinen en zitjes is mee ontworpen. Je ziet aan de buitenkant niet dat dit buurtje een mix van betaalbare woningen en vrije sector woningen heeft. Dat is niet te zien in het ontwerp. Het ensemble van woningen voelt aan als één geheel. Aan de buitenzijde robuust met bakstenen art-deco gevels en van binnen wat zachter met groen en natuurlijke materialen als Resysta gevelbekleding. Dat is een soort rijstvlies met de look and feel van hout, maar dan heel maatvast, onderhoudsvrij én biobased.”

Trots

Paul is trots dat het een plek voor iedereen is geworden. “We hebben het vaak over betaalbaar wonen voor iedereen in de stad. Het is gelukt om hier een mooie buurt te maken voor een brede doelgroep. Daar doen we het uiteindelijk voor. We laten zien dat het kan. Ook in Utrecht.”

Toen Bert met zijn team aan dit plan ging werken, heeft hij zich samen met collega’s laten inspireren door de art-deco architectuur in de stad. “We hebben een droombeeld gemaakt, wat heeft geleid tot schitterende renders. Leg je die nu naast de foto’s, dan zie je dat ons droombeeld werkelijkheid is geworden. Daar zijn we als ontwerpteam ontzettend trots op. Uit ervaring weet ik dat dit soort projecten eenvoudig ‘kapot te rekenen zijn’, maar we hebben het geloof erin gehouden dat we een buurtje wilden maken waar je over 100 jaar nog met plezier kunt wonen.”

“De woningen zijn opgeleverd, maar de buurt ontwikkelt zichzelf nog”, besluit Sander. “Bomen en planten groeien mee met de bewoners. Ik ben al ontzettend trots, maar het wordt hier steeds groener en mooier. We hebben er alles aan gedaan om het beste uitgangspunt te creëren. Van schuin hellend gemetselde muren voor muurvarens tot geïntegreerde plantenbakken, polderdaken en schaduwplekken met zitjes onder de bomen. Over een tijdje kun je hier De Groene Steegjes in volle glorie ervaren.”

Sander de Wit

Projectontwikkelaar

Van Wanrooij

Paul Leemans

Projectontwikkelaar

Van Wanrooij

Bert van Breugel Architect, partner INBO

De Groene Steegjes in Utrecht is een echt ‘buurtje’ geworden met 84 energieneutrale koopwoningen. Thema’s als duurzaamheid, betaalbaarheid, voorkomen van hittestress, klimaatbestendigheid en biodiversiteit zijn van begin tot eind integraal benaderd. Dit heeft geresulteerd in een plan waar niet alleen mensen, maar ook dieren en planten graag verblijven. De architectuur aan de randen is stoer en robuust, in het binnengebied daarentegen speels en informeel.

“Succesvol samenwerken begint met het begrijpen van elkaars doelen en belangen. Naar elkaar luisteren en elkaars perspectieven belichten is belangrijk. Zo ontstaat er wederzijds begrip en vertrouwen. Op deze basis kunnen ideeën groeien en oplossingen bedacht worden. Samenwerken gaat niet alleen over het bereiken van een doel. Elkaar horen en waarderen maakt het verschil tussen een groep individuen en een sterk, verbonden team.”

Verder met elkaar Mark Verberk

“Een goede samenwerking betekent voor mij dat je aandacht hebt voor de persoon met wie je aan het werkt bent, of dat nou collega’s zijn of werkrelaties. Als je in verbinding staat met elkaar en de krachten van elkaar ziet en tegelijkertijd oog houdt voor de belangen van alle betrokkenen, dan ontstaat de mogelijkheid om vrij te denken, te onderzoeken, uit te spreken en elkaar mee te nemen. Dan kom je samen verder. Dat zorgt bij mij voor energie en plezier in mijn werk.”

Verder met elkaar Ellen Bogaerts

Ellen Bogaerts Bedrijfsjurist

“We werken aan een enorme woningbouwopgave en door samen te werken zijn wij in staat om daar succesvol aan bij te dragen. Er wordt graag en langdurig met ons samengewerkt. We onderscheiden ons hierin door korte besluitvorming, verantwoordelijkheid te nemen en te werken vanuit vertrouwen. Dat is voor mij een belangrijke basis onder de samenwerkingen waar ik mijn steentje aan bijdraag.”

Verder met elkaar Mark van der Heijden

Mark van der Heijden Acquisiteur

“We werken aan één van de belangrijkste en actuele onderwerpen van dit moment; het terugdringen van het woningtekort. Daar horen vaak lange, complexe processen bij. Het geeft mij energie om juist daar tempo in te krijgen. Dan is een goede samenwerking en een team waarin je op elkaar kunt bouwen erg belangrijk. We helpen elkaar en doen wat we elkaar beloven. Als zo’n team lekker draait, dan is dat heel waardevol.”

Verder met elkaar Joris Gerrits

De opmars van de kleinere woning

passende woning voor iedere huurder

De gemiddelde woonoppervlakte per woning wordt steeds kleiner, blijkt uit cijfers van het CBS. In 2023 werden nieuwbouwwoningen opnieuw zo’n 15 tot 20 vierkante meter kleiner. Deze trend zet door.

De kleinere woning is enerzijds onvermijdelijk om de woningnood op te lossen, anderzijds groeit het aantal een- en tweepersoonshuishoudens. Ook woningcorporaties De Alliantie, Woningbelang en Bergopwaarts herkennen zich in de opmars van de kleinere woning.

Beneden-bovenwoningen

Hooge Berkt, Bergeijk

Edwin van der Voort Ontwikkelmanager De Alliantie

“Vanuit de Alliantie zien we een duidelijke tendens dat woningen steeds kleiner zijn geworden in de afgelopen 20 jaar. De gezinssamenstelling in de regio Amsterdam, Almere, Amersfoort en Hilversum zien we snel veranderen. Er komen steeds meer eenpersoonshuishoudens in verschillende leeftijdsgroepen bij en we zien meer gezinnen met maar één of twee kinderen. Als we kijken naar ons huidige woningaanbod, dan moeten we daar wat mee. Relatief ruime eengezinswoningen erbij bouwen past niet. Als we zoveel mogelijk woningen willen realiseren, dan moeten we het aanbod aanpassen aan de behoefte. Dat leidt dan

“Kleiner wonen betekent niet direct goedkoper wonen”

onder ander tot kleinere woningen. Zeker bij locaties waar de dichtheid wat hoger ligt. Dan ga je bijvoorbeeld al meer aan gestapelde bouw denken.

Passende woning

Waar grondgebonden woningen mogelijk zijn, hebben we het over sociale huurwoningen van 90 m2 of zelfs al kleiner. Dat is voor ons een ‘kleine woning’. Die kunnen we binnen de liberalisatiegrens verhuren. De beukmaat wordt smaller gemaakt en op de verdieping is ruimte voor maximaal twee slaapkamers. Je bouwt dan woningen voor een specifieke doelgroep, zoals starters, ouderen en kleine gezinnen. Wordt de woning te klein, dan stromen de huurders door. Het voordeel van smallere woningen is dat we er net iets meer van kwijt kunnen op dezelfde locatie. Dat draagt bij aan het oplossen van de wooncrisis waarin we ons bevinden. Het is ook onze maatschappelijke taak om mensen met een bescheiden portemonnee te huisvesten. Daarbij zetten we altijd zoveel mogelijk in op een passende woning voor iedere huurder: een woning die past bij de gezinssituatie én bij de portemonnee van de huurder.

Meer standaardiseren

Op het gebied van conceptmatige woningbouw hebben we behoorlijk wat woningen in de pijplijn zitten. Met Van Wanrooij bouwen we bijvoorbeeld kleinere woningen in verschillende soorten en maten in Bussum en Hilversum. Dat draagt enigszins bij aan de betaalbaarheid voor onze huurders. Hoe meer je standaardiseert, hoe goedkoper het kan worden. Maar een kleinere woning betekent niet direct dat de woning ook fors goedkoper wordt qua bouwkosten. In dit soort woningen zitten dezelfde installaties en ze moeten aan alle moderne eisen voldoen. We zien een positieve impact van kleinere woningen. Het maakt absoluut verschil voor onze huurders. Maar de rekensom van kleiner én goedkoper wonen? Die is best complex voor ons als corporatie.”

Irene van Middelaar Manager

Vastgoed

Woningbelang

“Kleinere huishoudens wil je ook een fijne plek bieden”

“Binnen de Metropoolregio Eindhoven zien we dat huishoudens steeds kleiner worden. In Valkenswaard en Bergeijk, waar we heel actief zijn, rukt het aantal eenpersoonshuishoudens sterk op. Van oudsher bestaat onze voorraad voornamelijk uit traditionele gezinswoningen met standaard drie slaapkamers en een vaste trap naar zolder. Combineer dat met een bepaalde huurprijs en je ziet een mismatch ontstaan als je ergens in je eentje wilt wonen. Dat betekent dat we kleinere woningen aan onze portefeuille aan het toevoegen zijn, zowel grondgebonden als gestapeld.

Afstappen van traditioneel plaatje

Onze regio kent een dorpse sfeer en een sterke gemeenschap. Het liefst willen mensen in een huis wonen met een tuintje. We zijn de afgelopen jaren wat meer afgestapt van het traditionele plaatje en komen tegemoet aan kleinere woonoppervlakten. Dat betekent dat de beukmaat van de woning smaller wordt en dat er op de verdieping één of twee (gelijkwaardige) slaapkamers te vinden zijn. Voor ons als woningcorporatie is het belangrijk dat we het kunnen koppelen aan het woningwaarderingsstelsel. Minder vierkante meters woonoppervlakte betekent minder woningwaarderingspunten en dus ook een lagere huurprijs. Maar die lagere huurprijs rijmt nog niet echt met de stichtingskosten. Die kosten nemen namelijk niet hard af. Daar wringt de schoen.

Verschillende oplossingen

Vanuit de gedachte van de kleinere woning kijken we ook naar andere verhuurmogelijkheden, bijvoorbeeld dat twee vrienden makkelijker kunnen samenwonen. We voegen ook steeds meer woningen met maar één slaapkamer toe aan onze portefeuille. Daarnaast is de oude vertrouwde beneden-bovenwoning (BeBo) weer in opmars. Hierbij letten we extra goed op de indeling van de plattegronden om woonoverlast zoveel mogelijk te voorkomen. Vaak lukt het zo om naast de juiste ook méér woningen toe te voegen op een locatie. Dat draagt bij aan het terugdringen van het woningtekort én het laag houden van de huur- en energielasten. Per locatie bekijken we de mogelijkheden die passen bij de plek en die het beste resultaat bieden. Deze kleinere eenheden zijn ook voor een bredere groep inzetbaar. We willen alle typen kleinere huishoudens een fijne plek kunnen bieden.

Positieve beweging

Specifieke woningconcepten voor kleinere huishoudens zien wij vanuit Woningbelang als een positieve ontwikkeling. In het plan Hooge Berkt in Bergeijk passen we samen met Van Wanrooij een mix aan producten toe van traditionele eengezinswoningen, kleinere woningen en duurdere woningen. Op die manier kunnen we de betaalbaarheid middelen en huurprijzen intact laten. We kiezen voor minder maatwerk en meer gestandaardiseerde woonproducten, die voortkomen uit het Optio-concept. Van Wanrooij speelt goed in op de maatschappelijke marktvraag die speelt. Ik hoop dat door standaardisatie de stichtingskosten kunnen blijven afnemen.

Om woningen op langere termijn betaalbaar te houden voor onze doelgroep is dat wel echt nodig.”

Jeroen Peeters Projectontwikkelaar Bergopwaarts

Irene Herben Manager Vastgoed Bergopwaarts

“Liever beter passend maken, dan kleiner wonen”

“Vanuit Bergopwaarts bevinden we ons in een groeiregio rond Eindhoven. Beschikbaarheid van passende woonruimte is hierbij van belang. Met woningen in Asten, Deurne, Helmond, Someren en Laarbeek hebben we vrij veel grote, traditionele eengezinswoningen op relatief grote kavels in bezit. De veranderende gezinssamenstelling vraagt om kleinere woningen. Het aantal personen per huishouden neemt al jaren af. Zo’n 39% van de Nederlanders leeft alleen. Alleenstaanden en ouderen vinden maar moeilijk een plek. Dan kun je dus niet alleen maar gezinswoningen blijven bouwen. Daar zijn andere woningtypen voor nodig, die beter aansluiten bij de vraag. In het project Loverbosch in Asten werken we samen met Van Wanrooij aan een mix van grondgebonden woningen. Zo bouwen we kleinere levensloopbestendige woningen van zo’n 84 m2 met een slaapkamer op de begane grond en gezinswoningen van zo’n 100 m2. Dat is als je naar ons bezit kijkt al kleiner, maar het zijn niet per se kleine woningen. We kijken naar oplossingen om jongeren sneller aan een woning te helpen, zoals een Friends contract of het gerichter toewijzen aan de hand van ons nieuwe huurbeleid. Voor senioren werken we met het ‘Van goed naar beter’ concept. Huurders vanaf 75 jaar worden benaderd voor een gesprek. Er wordt van gedachten gewisseld over de wens om te verhuizen naar een gelijkvloerse of kleinere woning met een kleinere tuin. Het kan ook zijn dat iemand de huidige woning geschikter wil maken met enkele aanpassingen. Wij denken graag met onze huurders mee.”

Conceptueel bouwen biedt uitkomst

Naast beschikbaarheid zijn betaalbaarheid en duurzaamheid voor ons belangrijke thema’s. Niet alleen in huurkosten, maar de algehele woonlasten van de huurder. Samen met Van Wanrooij kijken we hoe we efficiënter kunnen bouwen door gebruik te maken van standaard modellen uit het Optio-concept. We zien dat we daarmee sneller, turnkey, goede woonruimte kunnen realiseren en het brengt betaalbaarheid enigszins in beweging. Maar uiteindelijk willen we voor de juiste doelgroep, passend bij de behoefte, betaalbare én duurzame woningen realiseren op de juiste plek. Een locatie volbouwen met uitsluitend kleinere woningen, dat gaan we niet doen. We kiezen bewust voor evenwichtige, duurzame wijken. De diversiteit die er inmiddels is aan woningconcepten, draagt bij om conceptueel bouwen op grotere schaal toe te passen in projecten. We passen onze uitvraag en ons programma van eisen daar steeds beter op aan.

Verder kijken dan bouwkosten

Eigenlijk hebben we het liever over wonen beter passend maken, dan kleiner wonen. Er moeten woningen gebouwd worden die passen bij de vraag van onze nieuwe huurders in andere gezinssamenstellingen. Dat woningen dan kleiner worden, is daar een mogelijk gevolg van. Alleen geldt dat een kleinere woning niet altijd goedkoper wonen betekent. Als corporatie moeten we beter kijken naar de gehele exploitatie van de huurwoningen, met minder onderhoudskosten en duurzame materialen. Minder onderhoud betekent misschien wel hogere bouwkosten, omdat we strengere eisen stellen aan biobased en circulair bouwen. Hoe kunnen we het totale plaatje passender maken voor onze huurders? We passen ons beleid steeds beter aan op de vraag van de huurder en de weg naar evenwichtige duurzame wijken.”

Dorpse, groene wijk aan de dijk

“Fantastisch.” Dat is het meest gehoorde antwoord op de vraag hoe bewoners het vinden om in de wijk Tichellande in Druten te wonen.

Maar wat maakt het leven in deze wijk dan zo prettig? Nu alle bouwfases zijn opgeleverd, is het de hoogste tijd voor een uitgebreid wijkportret.

Op locatie

Tichellande in Druten

In het land van Maas en Waal ligt aan de oostzijde van Druten de wijk Tichellande, in de beschermende oksel van de Waalbanddijk. Hier ontwikkelden en bouwden we een nieuwe wijk met 350 woningen rond een royale waterplas die omzoomd is door groen. Aan de noordzijde van de wijk liggen achter de dijk de Afferdense- en Deestse Waarden. Aan de zuidzijde van de wijk loopt de Van Heemstraweg, een belangrijke oost-westroute tussen Nijmegen en Zaltbommel.

Aan de overkant van de Van Heemstraweg is de grote landwinkel van fruitbedrijf De Zandroos een ware blikvanger. Eigenaresse Christel staat er achter de toonbank. Ze wijst naar de nieuwgebouwde wijk tegenover. “Ooit stonden daar ons huis en onze schuren”, vertelt ze. “Maar toen Van Wanrooij interesse toonde, hebben wij ons land aan die kant van de weg verkocht. Dat bood ons de mogelijkheid om hier deze landwinkel bij ons fruitbedrijf te bouwen.” Ze gebaart om zich heen naar de sfeervolle, schuurachtige ruimte waarin ze appels, peren, pruimen, maar ook kazen, emmers en dienbladen verkoopt. “En wat later realiseerden we ook ons lunchcafé, dat Catootje heet, als eerbetoon aan mijn schoonmoeder die vroeger koffie schonk aan al onze plukkers.”

Dorpse sfeer

Kom je vanaf de Van Heemstraweg via een rotonde de wijk inrijden, dan zie je allerlei verschillende woningen. Er is diversiteit in architectuur, vorm en kleurensamenstelling. Er zijn twee-onder-een-kappers met donkere bakstenen en witte accenten, maar ook rijtjeshuizen met lichtere stenen en bungalows aan het water, opgetrokken uit grijs geverfd hout.

Voor de afwisseling in woningtypes en uitstraling is bewust gekozen omdat die zo kenmerkend is voor een dorpse sfeer. En ondanks de rijke variatie vormt de wijk een duidelijke eenheid, onder andere doordat Tichellande is gebouwd rond het water in de tichelgaten waarnaar de naam van de wijk verwijst. De tichelgaten werden in de negentiende en twintigste eeuw gegraven om klei te winnen voor steenbakkerijen. De blokken klei die uit deze gaten werden gestoken werden tichels genoemd, naar het Latijnse woord tegula, wat dakpan betekent.

Als Van Wanrooij waren we zo gecharmeerd van de natuurlijke schoonheid van de tichelgaten, dat die hun prominente plek in het plangebied hebben behouden. Het water en het groen eromheen vormen nu het natuurlijke hart van de wijk en dat draagt bij aan een gezonde leefomgeving.

Spelende kinderen

Een schelpenpaadje leidt met een houten bruggetje over een deel van het centrale water. Anton (37) en Sietske (34) wandelen er overheen om een ommetje te maken. Ze wonen hier al acht jaar met veel plezier, vertellen ze. Hun kinderen van vier en twee jaar oud zijn hier geboren. Anton: “Er wonen hier veel gezinnen met jonge kinderen. In de middag spelen die vaak samen buiten.” Sietske knikt. “Dat is leuk. En ook de rust op de dijk hierachter vind ik heerlijk. Bijvoorbeeld als ik ’s avonds ga hardlopen.”

Verderop in de speeltuin gaan Noor (4) en haar buurjongen Mex (4) samen van de glijbaan. “Mijn moeder is werken, mijn vader is thuis”, zegt Noor. Ze wijst. “Daar is hij.” Vader Tom (42) komt een nabijgelegen huis uit om even poolshoogte te nemen. “We wonen hier sinds 2018”, vertelt hij. Hij vindt het fijn dat hun straat zo rustig is dat de kinderen zelf naar de speeltuin kunnen. En ook de ruimte rondom de wijk spreekt hem aan.

Hij wijst naar de dijk aan het einde van de straat. “Dat is voor ons een plek die veel waarde toevoegt aan de wijk.”

Donkerbruine koeien

Over een geitenpaadje, tussen het gras en de paarsbloeiende klaver, kun je de dijk op. Eenmaal boven laat de torenspits van de dorpskerk van Druten zich boven het dorp uitsteken. Het uitzicht is prachtig met de uitgestrekte groene uitwaarden en een heel eind verderop het fonkelende water van de Waal. Onderaan de dijk staat een groepje donkerbruine koeien te grazen.

Kim (43) komt met haar hond Allan (5) de dijk opgewandeld. “We komen hier elke dag”, vertelt ze. “Allan kan zijn lol op in de uiterwaarden. Lekker rennen. Lekker zwemmen. En dat zo dicht bij huis. Want we wonen daar.” Ze wijst. Heerlijk vindt ze het hier. Haar kinderen van veertien en zestien zijn wel wat ouder dan de meeste andere kinderen in de wijk, maar dat deert niet, zegt ze. “Ze gaan naar de middelbare school hier vlakbij.”

Dementie-vriendelijk

Naast de vele gezinnen met kinderen, wonen er ook 22 dementerenden in de wijk. Ze wonen in Het Gastenhuis Druten dat bestaat uit twintig appartementen, twee gezamenlijke woonkamers, een gezamenlijke keuken en royale tuin. Het gastenhuis maakt samen met zo’n dertig eensgezinswoningen deel uit van een hof in de wijk. Jack woont samen met zijn vrouw Nora in de dienstwoning naast het gastenhuis. “Wij wonen en werken hier”, vertelt hij. “En samen met 33 andere collega’s zorgen we dag en nacht voor onze bewoners.”

In het gastenhuis zit niemand opgesloten, vertelt Jack. “Soms raken onze bewoners de weg kwijt, maar alle mensen in de buurt weten waar ze wonen. De jongste die iemand terug kwam brengen, was het buurmeisje van acht, van daar op de hoek. Het is een hele dementie-vriendelijke en saamhorige buurt, waarin ook een aantal kinderen van onze dementerenden wonen.” Hij lacht gemoedelijk: “En mensen die echt zoek lopen, vind ik altijd terug door de tracker om hun nek. Als ik ze dan ophaal, zeggen ze: ‘Hoe weet jij toch altijd waar ik ben’.”

Op bankjes voor het gastenhuis zitten drie bewoners onder het genot van een drankje gemoedelijk te kletsen. “Ik woon hier nu een jaar, met veel plezier”, zegt de meest spraakzame van het stel. “Het eten is goed, de verzorging is goed. En iedere ochtend maak ik om zeven uur een wandelingetje in mijn roze badjas.” Ze gebaart naar de tichelgaten verderop. “Het is hier fantastisch.”

Het water met het groen eromheen vormen nu het natuurlijke hart van de wijk

Joffrey Hol Projectontwikkelaar Van Wanrooij

Joffrey Hol over Tichellande

Sinds 2009 werkte Van Wanrooij in Druten aan de gebiedsontwikkeling Tichellande, met circa 350 woningen aan de oostzijde van het dorp. De naam verwijst naar de tichelgaten, die nu de centrale waterpartij vormen in de wijk. Ze zijn gegraven om steenfabriek Derick & Geldens van klei te voorzien. De fabriek verwierf tussen 1878 en 1978 internationale faam door de hoge kwaliteit stenen, dakpannen en geglazuurde elementen. De gerenommeerde architect Pierre Cuypers gebruikte de producten van Derick & Geldens niet alleen bij de bouw van de Drutense dorpskerk, maar ook bij de bouw van het Rijksmuseum en het Centraal Station in Amsterdam.

Water en bodem als onderlegger

Op locatie

v.l.n.r.: Bram de Vries, Marc van Roekel en Johan Brands.

water- en bodemgestuurd ontwikkelen

De afgelopen eeuwen is in ons land het water- en bodemsysteem geoptimaliseerd voor een zo efficiënt mogelijk gebruik. Met de komst van extremere buien in combinatie met langer aanhoudende droogte, moeten we meer doen dan het water zo snel mogelijk afvoeren. Het thema ‘water en bodem’ wordt daarmee steeds urgenter bij nieuwe gebiedsontwikkelingen. Kunnen we het water duurzaam inpassen en de effecten van klimaatverandering lokaal opvangen? In onder andere het Gelderse Hengelo en in Beek en Donk ligt water ten grondslag aan de nieuwbouw van de toekomst.

Spons

Uitkijkend over een uitgestrekt maïsveld in Hengelo (Gld) valt nauwelijks op dat het thema water een belangrijke rol speelt in de plannen voor Hiddinks Weide. Samen met Roosdom-Tijhuis ontwikkelen we hier zo’n 180 woningen, waarbij we nu al rekening houden met droge voeten in de toekomst. Je zou zeggen: een boeren weiland, niet veel aan de hand. Dus hup, aan de slag! Dat is deels ook zo, maar volgens Bram de Vries zijn er toch bijzonderheden aan deze plek. “Er zit een lichte glooiing in het landschap en dat maakt het gevoeliger voor het ophopen van water.

Anderzijds willen we niet dat het water naar de naastgelegen gebieden stroomt als we hier gaan ophogen en bouwen. De bodem moet als een soort spons werken; water vasthouden in droge tijden en water bufferen in natte tijden. Daar bedenken we lokaal oplossingen voor.”

Niet slechter maken

Johan Brands benadrukt dat water slechts één van de actuele thema’s is. “Maar het is wel een belangrijke. Het uitgangspunt van de gemeente is dat de omgeving niet mag verslechteren. Maar we houden bijvoorbeeld ook rekening met ecologie en landschappelijke inpassing. In het plan zelf moet voldoende ruimte zijn voor waterberging, zonder dat de bewoners en de omliggende buurt er last van krijgen bij extreme buien. Water werd vroeger zo snel mogelijk afgevoerd via riolerings- en slotenstelsels, maar dat doen we niet meer. Regenwater willen we zoveel mogelijk

lokaal infiltreren in het gebied. De structuur van de bodem speelt daarbij een belangrijke rol, maar ook de situatie van hoogteverschillen. Dat onderzoeken we al vroeg in het proces.”

Dubbel ruimtegebruik

Marc van Roekel schetst dat de woningen straks geclusterd op een soort terp komen te liggen. “Ietsje hoger dan de openbare ruimte. Kijkend naar de visie van de gemeente en Waterschap Rijn en IJssel, dan is er in het plan veel ruimte gereserveerd voor groen en waterberging. Dat lossen we op een natuurlijke manier op, zonder al te grote civieltechnische ingrepen. Daar waar mogelijk zoeken we de combinatie op. Bijvoorbeeld van spelen, groen en water. We willen geen permanente bak met water, maar een landschap waar af en toe water in staat. Op plekken waar bijvoorbeeld ook gespeeld wordt. Daar stemmen we dan ook weer de keuze voor het groen op af. Het water wordt zichtbaar gemaakt voor de bewoners in de wijk. Mensen zien straks bij een bui dat het hemelwater van hun eigen woning over de stoep naar het groene landschap stroomt, dat ook functioneert als een zeer serieuze wadi. Mocht het nog extremer worden, dan wordt het water getrapt afgevoerd naar het buitengebied. Bijvoorbeeld naar het naastgelegen zonnepark, dat daar speciaal voor is ingericht. In natte periodes is het prima als het water wat langer blijft staan, maar dat moet niet jaarrond zijn.”

Johan Brands

Projectleider gemeente

Bronckhorst

“Water is slechts één van de actuele thema’s. Maar het is wel een belangrijke”

“Geen permanente bak met water, maar een landschap waar af en toe water in staat”

Marc van Roekel Ontwikkelingsmanager Van Wanrooij

Simuleren

Modellen, hoogtekaarten en 3D-metingen worden uit de digitale kast van Bram getrokken om oplossingen te kunnen bedenken. “Door te simuleren kun je gaan rekenen. Wat gebeurt er met het water? Hoe hoog komt het te staan? Hoe reageert de plek op extreme buien en lange droogte? Hoe zijn de stroombanen? Wat gebeurt er met het bestaande stedelijke gebied? Het plan is nu zo ingericht dat het water ín het plangebied blijft. We weten exact hoeveel kuub water we hier kunnen bergen bij aanhoudende regen. Anderzijds kijken we ook naar droogte. Hengelo (Gld) ligt 18 meter boven NAP, op een zandrug. De regio heeft de laatste jaren te maken met droogte in de zomerperiode. Door het water niet direct af te voeren, maar tijd te gunnen om rustig te infiltreren, ontstaat er balans in de bodem.”

Van sturend naar rekening houden met Voor Johan is het eenvoudig: “We hebben een woningbouwopgave en vanuit de gemeente hebben we deze locatie aangewezen om Hengelo (Gld) uit te breiden met nieuwe woningen. Op het gebied van water achten we het verstandig om daar vroeg in het proces over na te denken. Vanuit onze visie zeggen we: ‘houd rekening met water en berg het zoveel mogelijk op locatie’. We nemen daarin ook de directe omgeving mee, want daar valt de regen ook.

We onderzoeken het eerder in het proces dan in het verleden, houden er rekening mee en toetsen het uiteindelijk. Van Wanrooij werkt dat zorgvuldig uit in een stedenbouwkundig plan. Dat Bram nu al aan tafel zit is een mooi voorbeeld. Voorheen werden adviseurs, net als ecologen en landschapsarchitecten pas later in de planvorming betrokken. Nu wordt er bij de visiefase al integraal naar de opgave gekeken, vanuit een intrinsieke motivatie om iets moois voor de toekomst achter te laten.”

“Het plan is nu zo ingericht dat het water ín het plan blijft. We weten exact hoeveel kuub water we hier kunnen bergen bij aanhoudende regen”

Bram de Vries Adviseur Nelen en Schuurmans

weergave van de huidige, glooiende landschap.

Onze taak? Droge voeten houden

Ook in de nieuwbouwwijk van de gemeente Laarbeek, De Beekse Akkers, is het thema water een belangrijk onderdeel van de stedenbouwkundige opzet met honderden woningen. Michel Brands merkt dat er de laatste jaren meer urgentie is ontstaan om water al vroegtijdig een plek te geven in de planvorming. “We ervaren in extreme gevallen soms al dat het water voorbij de voordeur komt. Dan is het geen ‘ver van je bed show meer’, maar realiteit. Aan ons de taak om te zorgen dat in De Beekse Akkers bewoners droge voeten houden.”

Volgens Caroline wordt er veel verwacht van de gemeente. “We merken dat het thema ‘water’ leeft en zien dat inwoners ook zélf met oplossingen komen. We kunnen dit niet alleen. We brengen met verschillende partijen de locatie goed in kaart. Hoeveel ruimte hebben we onder de grond en boven de grond? Wat zijn kansen en knelpunten? Dat er nu nog niks staat, betekent niet dat we met een blanco canvas werken. Er is al een eeuwenoud landschap en daar moeten we rekening mee houden.”

Een woningbouwplan is wat Michel betreft altijd een gevecht om de vierkante meters. “Van wonen tot de openbare ruimte, alles moet erin. Groen, water, spelen en parkeren kun je prima combineren. Dat vraagt aan de voorkant om goede afstemming. Waar vind je elkaar? We gaan niet aan tafel met eigen normenboeken, maar bespreken de meest optimale situaties. Is het uitvoerbaar? Wat zijn de effecten? Zoiets is nooit in één ontwerp klaar. Dat doen we met respect voor eenieders inbreng.”

Caroline Ehrlander

Beleidsadviseur duurzaam openbare ruimte

De tweede fase van De Beekse Akkers krijgt volgens Michel en Caroline een ander woonprogramma dan de eerste fase. Met meer betaalbare woningen en ook een aantal appartementen. “We zijn erin geslaagd om de ruimtelijkheid uit de eerste fase te behouden, ondanks het andere programma. Dat is de kracht van dit plan. Het is een goede keuze geweest om de stedenbouwkundige visie uit fase één door te trekken. Wij vinden het prettig dat uitgangspunten van de gemeente nooit ter discussie zijn gesteld. Van Wanrooij is er voortvarend mee aan de slag gegaan. Dat alle partijen water als onderdeel zien van een integrale aanpak, juichen wij toe.”

Michel Brands Coördinator team duurzaamheid gemeente Laarbeek

“Groen, water, spelen en parkeren kun je prima combineren”

Colofon

Dit jaarboek laat niet alleen zien wat we doen, maar vooral hoe we het met elkaar doen. Als onderdeel van Heijmans geloven we dat het samen kan, door naar de totale opgave van een gebiedsontwikkeling te kijken met een oplossingsgerichte en integrale aanpak.

Samenstelling

Van Wanrooij Bouwontwikkeling BV

Inge Kalis, Kim van Lieshout, Hendrik Hulscher

Redactie & copy

De Redactiegasten

Concept & creatie

toelgroep merk.ontwerp.interactie De Redactiegasten

Fotografie

John van Hamond

Maikel Samuels (Directiefoto)

Stijn Poelstra (Rijnvliet Utrecht)

Illustraties

Sjoerd van Leeuwen

Druk

Tuijtel

2024-2025