ARQUITECTURA MODULAR PREFABRICADA APLICADA A LA VIVIENDA EN ZONAS DE EXPANSIÓN URBANA
ÍNDICE 1.
PLANTEAMIENTO DEL TEMA Y OBJETO DE ESTUDIO
3.3.1. Plan de desarrollo urbano Lima y Callao 2035 (PLAM 2035)
1.1. INTRODUCCIÓN
3.3.2 R eglamento de Zonificación: Conjuntos habitacionales
1.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
3.3.3. Reglamento Nacional de Edificaciones A.020 Vivienda
1.2. ÁRBOL DE CAUSAS Y EFECTOS
3.3.4. Ordenanza municipal N°1814 3.4. MARCO REFERENCIAL
1.3. JUSTIFICACIÓN DEL TEMA 1.4. MAPA MENTAL
4. 2.
OBJETIVOS
PLANTEAMIENTO DEL PROYECTO 4.1. UBICACIÓN DEL TERRENO
2.1. ÁRBOL DE MEDIOS Y FINES
4.2. ANÁLISIS URBANO Y CONTEXTUAL 4.2.1. Plan vial / Accesos
2.1. OBJETIVOS 2.2.1. Objetivos Generales
4.2.2. Equipamientos
2.2.2. Objetivos Específicos
4.2.2. Análisis ambiental 4.2.3. Niveles topográficos
2.3. ALCANCES Y LIMITACIONES
4.2.4. Perfil del usuario
3.
MARCOS DE LA INVESTIGACIÓN
4..3. ESTUDIO DE PREBACTIBILIDAD 4.3.1. Oferta del mercado inmobiliario
3.1. MARCO CONCEPTUAL 3.1.1. Construcción Industrializada
4.3.2. Costo del terreno y construcción
3.1.2. Arquitectura modular
4.3.3. Cantidad de departamentos y utilidad
3.1.3. Vivienda colectiva
4.4. PROGRAMACIÓN
3.1.4. Antropometría
4.4.1. Cuadro de áreas
3.1.5. Mobiliario y multifuncionalidad
4.4.2. Diagrama de flujos
3.2. MARCO TEÓRICO
4.6. CRITERIOS DE DISEÑO
3.2.1.La sostenibilidad en la construcción industrializada. 3.2.2. Construcción modular aplicada a la vivienda.
.3.2.3. Áreas mínimas de una vivienda según la antropometría. 3.2.4. Optimización del área de las viviendas mediante el uso de mobiliario multifuncional 3.3. MARCO NORMATIVO
5. CRONOGRAMA
1.PLANTEAMIENTO DEL TEMA Y OBJETO DE ESTUDIO
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA UBICACIÓN
NOTICIAS DEL MERCADO INMOVILIARIO “El 37 de los limeños que quiere departamento no encuentra la oferta que está buscando.”
Lima
Diario Gestión
USUARIO • • •
Adultos jóvenes entre 20 – 40 años Estudiantes, empleados, independientes Solteros, parejas sin hijos.
PROBLEMÁTICA DÉFICIT DE VIVIENDA • Solo el 12% de la oferta actual logra satisfacer la demanda. • La edad promedio en la que una persona tiene la capacidad económica para adquirir una vivienda es de 40 años
“[…] hay otros segmentos que vienen creciendo en demanda, como son las parejas sin hijos, y los jóvenes solteros, que ya representan el 17 y el 12% de la demanda respectivamente.” Diario Gestión
“[…] En el caso de los adultos jóvenes entre los 25 y 44 años prima el obtener su independencia y mejorar su calidad de vida.” Diario Gestión “[…] A veces se deja de comprar departamentos de 80 a 100 metros para ir a inmuebles más pequeños pero céntricos.” Diario Gestión ASPECTOS DEL PROBLEMA
URBANO Acelerado crecimiento de la ciudad y la población
ECONÓMICO Viviendas no se ajustan a la capacidad económica del usuario
SOSTENIBILE Elevada generación de residuos e impacto ambiental de los sistemas constructivos
INNOVATIVO Reducida innovación y diversidad en el diseño de viviendas
FUNCIONAL Diseño de viviendas sin tomar en cuenta el mobiliario y la antropometría
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ÁRBOL DE CAUSAS Y EFECTOS PROBLEMA
DEMANDA DE VIVIENDA INSATISFECHA
EFECTOS
SUPERIOR
NECESIDAD DE NUEVOS POLOS DE DESARROLLO URBANO
VIVIENDAS NO SE AJUSTAN A LA CAPACIDAD ADQUISITIVA DEL USUARIO
REDUCIDA SOSTENIBILIDAD DE LOS PROYECTOS
EL USUARIO NO ENCUENTRA LA OFERTA DE VIVIENDA QUE BUSCA
DISMINUCIÓN DE LA FUNCIONALIDAD Y EL COMFORT DE LAS VIVIENDAS
PROBLEMA CENTRAL
VIVIENDAS INACCESIBLES A LA POBLACIÓN DE LIMA
SISTEMAS CONSTRUCTIVOS CON GRANDES COSTOS Y TIEMPOS DE EJECUCIÓN
ESCASA OPTIMIZACIÓN DE RECURSOS EN LOS PROCESOS CONTRUCTIVOS
REDUCIDA INNOVACIÓN EN EL DISEÑO DE VIVIENDAS
DESEÑO DE VIVIENDAS SIN TOMAR EL CUENTA EL MOBILIARIO Y MEDIDAS ANTROPOMÉTRICAS
AUMENTO DE LA DEMANDA DE VIVIENDA Y LARGAS DISTANCIAS DE DESPLAZAMIENTO
ELEVADO PRECIO DE LAS VIVIENDAS
MAYOR GENERACIÓN DE RESIDUOS E IMPACTO AMBIENTAL
LAS VIVIENDAS NO SE AJUSTAN A LAS NECESIDADES DEL USUARIO
PROBLEMAS DE CIRCULACIÓN Y DESPERDICIO DE ÁREA
URBANO
ECONÓMICO
SOSTENIBILIDAD
INNOVACIÓN
FUNCIONALIDAD
CAUSAS
ACELERADO CRECIMIENTO DE LA CIUDAD Y DE LA POBLACIÓN
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JUSTIFICACIÓN DEL TEMA: ¿POR QUÉ ES IMPORTANTE MI TEMA? ¿Por qué mi tema es importante? Porque aporta una solución innovadora y eficiente al déficit de vivienda de Lima. ¿Soluciona algún problema o situación? Busca satisfacer una demanda de vivienda específica que cada vez es más grande y no está siendo atendida. ¿Es de un interés personal / intelectual? Si, es un problema el cual he conocido de cerca por medio de familiares y conocidos. ¿Aborda algún tema de interés de mi sector? Dentro del sector vivienda, es un tema de interés debido a que es un sistema flexible y sostenible. ¿Tengo experiencia proyectual y/o académica en el tema? Sobre el diseño de vivienda si, sobre el diseño de sistemas modulares prefabricados no. ¿Es sensible a las quejas de algún sector o población? Existe escepticismo sobre sistemas constructivos no convencionales y la vivienda en áreas mínimas. ¿Articula actores en función a un beneficio o mejora? Busca articular los procesos constructivos y de diseño con el fin de brindar calidad arquitectónica a un precio más accesible al usuario. ¿Tiene contenido creativo o innovador? Es una tipología que se utiliza y está funcionando en países de Europa y Asia, pero aún no ha llegado al Perú. ¿Tiene potencial en multiplicar efectos positivos? Si, tiene el potencial de expandir la utilización de sistemas modulares prefabricados a lo largo de todo el país. ¿Constituye un aporte tecnológico o al campo de investigación en arquitectura? Si, es un tema que optimiza los costos en su proceso constructivo y a su vez es más sostenible que los sistemas convencionales. 6
MAPA MENTAL Construcción Industrializada
Zonas de juegos Zonas de reuniones
Diseñar un conjunto residencial utilizando sistemas prefabricados modulares que sea más accesible económicamente a la población.
GENERAL
Módulos 60 m2
Zonas deportivas
ÁREA COMÚN
Antropometría
Módulos 50 m2
ÁREA RESIDENCIAL
Vivienda Colectiva
Módulos de 40 m2
CONCEPTUAL
Arquitectura modular
Mobiliario y multifuncionalidad PROGRAMA La sostenibilidad en la construcción industrializada.
PROBLEMÁTICA
Optimización del área de las viviendas mediante el uso de mobiliario multifuncional.
RNE Norma A.020 Vivienda
Ordenanza Municipal N°1814 Reglamento de Zonificación: Conjuntos habitacionales
Sistemas constructivos costosos y poco sostenibles Creciente déficit de vivienda
NORMATIVO
Plan de desarrollo urbano Lima y Callao 2035 (PLAM 2035)
DISEÑO MODULAR DE VIVIENDAS INDUSTRIALIZADAS EN ZONAS DE EXPANSIÓN URBANA
Aumento del precio del m2 y reducción del área de las viviendas Necesidad de nuevos polos de desarrollo en Lima
OBJETIVOS
Dar a conocer la sostenibilidad y la viabilidad de los sistemas constructivos no convencionales aplicados a la vivienda. Conocer el perfil del usuario para proponer un diseño que satisfaga sus necesidades.
ESPECÍFICOS
Áreas mínimas de una vivienda según la antropometría.
TEÓRICO
Construcción modular ligera aplicada a la vivienda.
MARCOS
Investigar sistemas prefabricados modulares para reducir los costos y tiempos de construcción.
Plantear módulos de vivienda que optimicen su área y funcionalidad mediante el diseño de su mobiliario. Diseñar un conjunto residencial proyectándose según el PLAM 2035.
Poca disponibilidad de terrenos en Lima
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2.OBJETIVOS
ARBOL DE MEDIOS Y FINES OBJETIVO
DEMANDA DE VIVIENDA SATISFECHA
FINES
SUPERIOR
SURGIMIENTO DE NUEVOS POLOS DE DESARROLLO
VIVIENDAS SE AJUSTAN MEJOR A LA CAPACIDAD ADQUISITIVA DEL USUARIO
EL PRECIO DE LAS VIVIENDAS DISPONIBLES SE AJUSTAN A LAS EXPECTATIVAS DEL USUARIO
DIVESRIFICACIÓN DE LA OFERTA DE VIVIENDA
AUMENTO DE LA FUNCIONALIDAD Y COMFORT DE LAS VIVIENDAS
OBJETIVO CENTRAL
VIVIENDAS MÁS ACCESIBLES DE LIMA
SISTEMAS CONSTRUCTIVOS CON MENORES COSTOS Y TIEMPOS DE EJECUCIÓN
OPTIMIZACIÓN DE RECURSOS EN LOS PROCESOS CONSTRUCTIVOS
INNOVACION EN EL DISEÑO DE VIVIENDA MEDIANTE SISTEMAS MODULARES
DESEÑO DE LA VIVIENDA A LA PAR CON EL MOBILIARIO TOMANDO EN CUANTA MEDIDAS ANTROPOMÉTRICAS
DISPONIBILIDAD DE VIVIENDAS A CORDE CON LA DEMANDA
REDUCCIÓN DEL PRECIO DE LAS VIVIENDAS
MENOR GENERACIÓN DE RESIDUAS E IMPACTO AMBIENTAL
VIVIENDAS FLEXIBLES A LAS NECESIDADES DEL USUARIO
MENOR DESPERDICIO DE ÁREA Y CIRCULACION EFICIENTE
URBANO
ECONÓMICO
SOSTENIBILIDAD
INNOVACIÓN
FUNCIONALIDAD
MEDIOS
PLANIFICADO CRECIMIENTO URBANO
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OBJETIVOS OBJETIVO GENERAL:
1. Diseñar un conjunto residencial utilizando sistemas prefabricados modulares que sea más accesible económicamente a la población.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS:
1. Investigar sistemas prefabricados modulares para reducir los costos y tiempos de construcción. 2. Dar a conocer la sostenibilidad y la viabilidad de los sistemas constructivos no convencionales aplicados a la vivienda. 3. Identificar el perfil del usuario objetivo para proponer diseños flexibles a sus necesidades. 4. Plantear módulos de vivienda que optimicen su funcionalidad mediante el diseño de su mobiliario. 5. Diseñar un conjunto residencial proyectándose según el PLAM 2035 que favorezca el surgimiento de nuevos polos de desarrollo.
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2.MARCOS DE LA INVESTIGACIÓN
MARCOS DE LA INVESTIGACIÓN MARCO CONCEPTUAL Construcción Industrializada. Arquitectura modular. Vivienda colectiva. Antropometría de la vivienda. Mobiliario y multifuncionalidad.
• • • • •
MARCO TEÓRICO • • • •
La sostenibilidad en la construcción industrializada. Construcción modular aplicada a la vivienda. Áreas mínimas de una vivienda según la antropometría. Optimización del área de las viviendas mediante el uso de mobiliario multifuncional.
MARCO NORMATIVO • • • •
Plan de desarrollo urbano Lima y Callao 2035 (PLAM 2035) Reglamento de Zonificación: Conjuntos habitacionales Reglamento Nacional de Edificaciones A.020 Vivienda Ordenanza municipal N°1814 que aprueba anexión al área urbana, asignación de zonificación y reajuste de zonificación del distrito de Lurín.
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BIBLIOGRAFÍA SOBRE ARQUITECTURA MODULAR, INDUSTRIALIZACIÓN Y SOSTENIBILIDAD
1.
Wadel, G. (2009). La sostenibilidad en la arquitectura industrializada: la construcción modular ligera aplicada a la vivienda. (Tesis doctoral). Universidad Politécnica de Cataluña.
2.
Calleja, M y Domingo, D. Procesos participativos en la arquitectura residencial modular Dos casos de estudio documentados en Valencia, España. Recuperado de: https://riunet.upv.es/bitstream/handle/10251/119277/Estudios %20del%20H%c3%a1bitat.pdf?sequence=1&isAllowed=y
3.
Gómez,V. Habidite: viviendas modulares industrializadas. Recuperado de: https://repositorio.unican.es/xmlui/bitstream/handle/10902/54 94/Habidite+viviendas+modulares+industrializadas.pdf?seque nce=1
4.
Naranjo, C., Andres, F. y Sánchez, T. Sistema modular – Vivienda flexible progresión natural como eje articulador. Recuperado de: https://repositorio.ucp.edu.co/bitstream/10785/5102/1/DDM AU12.pdf
5.
Jiménez, N. Comparación de una vivienda mediante el sistema constructivo tradicional vs. modular; y los posibles beneficios del sistema modular. Recuperado de: http://repositorio.unab.cl/xmlui/bitstream/handle/ria/7433/a12 3579_Jimenez_N_Comparacion_de_una_vivienda_mediante _2017_Tesis.pdf?sequence=1&isAllowed=y
SOBRE ANTROPOMETRÍA, MOBILIARIO Y MULTIFUNCIONALIDAD
1.
Tutt, P. Adler, D. (1985). PROYECTOS. España: Hermann Blume.
2.
Panero, J. y Zelnik, M. (1996). Las dimensiones humanas en los espacios interiores, estándares antropométricos. Editorial Gustavo Gili. Barcelona, España.
3.
Ruíz, P. Muebles para espacios pequeños: Grandes en optimización, versatilidad y confort. Revista M&M. Recuperado de: https://issuu.com/gimmermedina/docs/muebles_espacios
4.
Astonkar, D. y Kherde, S. Development in various multipurpose furniture’s by using space saving approach. Recuperado de: https://www.irjet.net/archives/V2/i6/IRJETV2I645.pdf
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MARCO REFERENTIAL: Cité A Docks DATOS GENERALES
CONCEPTO
Arquitectos: Cattani Architects Ciudad: Le Havre, Francia Año: 2010 Área del sitio: 4 000 m2 Unidades de vivienda: 100
La propuesta del proyecto plantea la reutilización y habilitación de conteiners de carga para residencia estudiantil.
DISEÑO El diseño busca reducir la sensación se aislamiento haciendo que todos los módulos tengan vista tanto hacia el interior como hacia el exterior del conjunto.
SIST. CONSTRUCTIVO Cada módulo es habilitado fuera del sitio y para luego ser llevados y apilados sobre una estructura metálica
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MARCO REFERENCIAL: Y Cube
Fuentes: Archdaily https://www.rsh-p.com/projects/ycube/
DATOS GENERALES
CONCEPTO
Arquitectos: Rogers Stirk Harbour + Partners Ciudad: Mitcham, Londres, Reino Unido Año: 2015 Área del sitio: 1 200 m2 Área Útil: 1640 m2 Altura: 3 Pisos Unidades de vivienda: 36
Y Cube surge de la necesidad de dar una solución a aquellos jóvenes que no pueden permitirse altos costes de alquiler de vivienda. Para ello utiliza un sistema de módulos de vivienda prefabricados que se montan uno encima del otro, logrando ofrecer un alquiler que representa el 65%. Del precio del mercado local.
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MARCO REFERENCIAL: Y Cube DISEÑO El conjunto se compone de 36 módulos de vivienda de 26m2 cada uno los cuales se componen en 2 espacios principales; siendo el primero una estar con el comedor y cocina integrados, mientras que el segundo consiste en un dormitorio principal con baño.
Fuentes: Archdaily https://www.rsh-p.com/projects/ycube/
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MARCO REFERENCIAL: Y Cube
SISTEMA CONSTRUCTIVO Los módulos de vivienda utilizan la madera como material estructural los cuales son preensamblados en fábrica junto a su mobiliario y sus instalaciones para luego ser llevados al sitio. Debido a su diseño, es posible agregar nuevos módulos al conjunto o de ser necesario removerlos y reubicarlos en otro sitio.
Video proceso constructivo: https://vimeo.com/86884488
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MARCO REFENCIAL: Conjunto habitacional jardín nuevo Miaranda DATOS GENERALES
CONCEPTO
Autores: Guilherme Bravin, Livia Baldini, Maria Fernanda Basile y Marcelo Venzon Ciudad: Sao Paulo, Brasil Año: 2011 Área del sitio: 112 100 m2 Unidades de vivienda: 1032
El proyecto se basa en la reestructuración de área localizada al sur de Sao Paulo, tomando como concepto la integración de los espacios públicos y privados con el fin de fortalecer la identidad de la comunidad.
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MARCO REFERENCIAL: Conjunto habitacional jardín nuevo Miaranda DISEÑO Para el diseño de los módulos de vivienda se tomó en cuenta las características socioeconómicas del usuario objetivo.
SISTEMA CONSTRUCTIVO El proyecto explora las posibilidades del concreto prefabricado disponible en el mercado nacional, el cual posibilita una fácil instalación y una baja generación de residuos durante la construcción.
Transición de un modelo convencional a uno que integra de mejor manera los espacios privados y espacios comunes.
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MARCO REFERENCIAL: Hábitat 67
DATOS GENERALES Arquitecto: Moshe Safdie Ciudad: Montreal, Canadá Año: 1967 Área del sitio: 32 600 m2 Área Útil: 22 157 m2 Altura máxima: 10 Pisos Unidades de vivienda: 158
CONCEPTO El concepto del proyecto surge de la exploración de nuevas soluciones al diseño urbano; utilizando sistemas prefabricados de producción en masa y su adaptabilidad con respecto al diseño por medio de elementos repetitivos denominados cajas o módulos.
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MARCO REFERENCIAL: Hábitat 67 DISEÑO El ambicioso diseño se compone de 354 bloques de concreto de 11.80 x 5.30 x 3.50 m los cuales al combinarse entre sí conforman las 158 viviendas del conjunto. El área de las viviendas varía entre 60 y 160 m2 con 1 o 4 habitaciones. La característica modular del conjunto le permite aprovechar los vacíos para generar terrazas privadas o áreas comunes para juegos y ocio.
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MARCO REFERENCIAL: Hábitat 67 SISTEMA CONSTRUCTIVO Los módulos de concreto son prefabricados junto a sus instalaciones para luego ser colocadas comuna grúa en el sitio en donde son ensamblados al resto de módulos por medio de varillas de acero postensadas. Siendo los muros los que transmiten la mayor parte de las cargas, el grosor de estos iba disminuyendo a medida que aumentaba la altura.
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MARCO REFERENCIAL: CUADRO RESUMEN Conjunto Nuevo Miranda
Y Cube
Cité A Docks
Hábitat 67
Proyecto
unidades de vivienda / área del terreno
100 und / 4 000 m2 • •
Aportes
•
•
Debilidades
•
36 und / 1 200 m2
1032 und / 112 100 m2
Aprovechamiento y • reutilización de contenedores de carga. • Sistema constructivo mucho más rápido que el convencional Control de la visual de los módulos hacia espacios exteriores e interiores.
Sistema constructivo, eficiente y sostenible Menor precio en comparación a ofertas similares del mercado local.
•
El costo y método de • transporte influye en la viabilidad de los contenedores. La materialidad puede no ser la más oportuna para el clima de Lima.
Solo utiliza una tipología en cuanto al diseño de módulos.
•
•
Diseño de módulos y espacios de acuerdo a las necesidades del usuario objetivo. Articulación de áreas comunes y privadas
158 und / 32 600 m2 • •
El proyecto aún no ha sido • construido.
•
Explota la versatilidad de diseño modular. Una de las primeras obras en aplicar sistemas prefabricados a la vivienda
Debido a la antigüedad del proyecto, existen tecnologías más eficientes con respecto a sistemas prefabricados. A pesar de la altura la cantidad de unidades de vivienda que desarrolla es baja con en relación al terreno.
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3.PLANTEAMIENTO DEL PROYECTO
Ubicación del Proyecto
Nueva ciudad Parque Lurín
Proyectándose al escenario del Plan de desarrollo urbano de Lima y Callao (PLAM 2035); se propone Lurín como ubicación del proyecto.
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TERRENO
Área: 14 736 m2 Ubicación: Lurín Área de Tratamiento Normativo: I Sector:VIII - Villas de Sta. Genoveva Zonificación: Residencial de densidad media (RDM) Uso actual: Almacén – sin área construida Tipo de inversión: Privada Propietario actual: MASPROD S.A.C. Google Maps - 2014
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ANÁLISIS URBANO Y CONTEXTUAL: ORDENANZA N°1814-2014-MML
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ANÁLISIS VIAL PLAN VIAL VIGENTE (ORDENANZA N°1814-2014-MML)
SECCIÓN E-01
SECCIÓN A-01
SECCIÓN C-04
SECCIÓN C-04
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PARÁMETROS
Sector:VIII Uso: Conjunto Residencial Densidad: 280 viviendas / ha. Lote mínimo normativo: 5000 m2 Frente mínimo normativo: 40 m Altura de edificación: Según densidad Área libre mínima: 60% Estacionamientos: 1 cada 3 viviendas Retiro Frontal: 5 m Retiro lateral: 1/6 altura (mín. 3m) 29
PLANO DE UBICACIÓN
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LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO LEYENDA: 6 msnm
9 msnm
7 msnm
10 msnm
8 msnm
11 msnm
PERFILES DEL TERRENO:
Perfil Norte
Perfil Sur
Perfil Este
Perfil Oeste 31
CLIMA RECORRIDO SOLAR:
ROSA DE VIENTOS:
TEMPERATURA MEDIA:
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ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD: PERFIL DEL CLIENTE
Según datos de Mivivienda, predominan edades entre 30 a 40 años y trabajadores dependientes con ingresos mensuales entre 3mil a 4mil soles.
Fuente: Revista Mivivienda N°146 – Febrero 2020
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ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD: ANÁLISIS DE OFERTA INMOVILIARIA Tipologías más comunes:
Precios promedio
Precio del m2 = S/. 1700 • •
2 dormitorios 40 m2
• •
2 dormitorios 50 m2
Precio del m2 = S/. 2 300
• •
1 dormitorio 47 m2
• •
2 dormitorios 55 m2
En la oferta local rondan precios por m2 de S/ 2000 en departamentos de 1 a 3 dormitorios con áreas entre 20 y 60 m2 34
ESTUDIO DE PREFACTIFIBILIDAD: PRECIO DEL TERRENO Terrenos similares en venta: Fuente: Urbania.pe
Área: 18 063 m2 Precio: $ 3 432 000 Precio m2= $190 (S/ 681)
Área: 63 892 m2 Precio: S/ 38 296 864 Precio m2= S/ 599
Área: 21 000 m2 Precio: $ 1 800 000 Precio m2= $85.7 (S/ 307)
Área: 18 062 m2 Precio: S/ 10 594 008 Precio m2= S/ 586
Precio promedio del m2= S/ 543 Área del terreno escogido: 14 736 m2 Precio estimado del terreno: S/ 8 001 648
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ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD: NÚMERO Y COSTO DE DEPARTAMENTOS Aproximación del número de departamentos: • • • • •
Costo estimado de construcción:
Área del terreno: 14 736 m2 Área libre: 60% Área techada por piso: 5 894 m2 Circulacion y muros: 30% N° Pisos: 5
Sistemas convencionales: S/ 98 por m2 aprox.
Considerando que dentro del conjunto un 50% de los departamentos serán de 40 m2, un 25% de 50m2 y otro 25% de 60 m2
Tipo
Área del Cantidad (% del Departamentos Cantidad departamento área techada) por piso total
1 dormitorio
40 m2
50%
74
368
2 dormitorios
50 m2
25%
29
147
3 dormitorios
60 m2
25%
25
123
Sistemas prefabricados: S/ 65 por m2 aprox.
Costo de construcción total= 29 470 x 65 =S/ 1,915,550
Cantidad de departamento totales: 639 Área de departamentos vendible: 29 470 m2 36
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD: CONCLUSION INVERSIÓN Terreno: S/ 8, 001, 648 Construcción: 1,915,550 Gastos adicionales: 1, 000, 000 INVERSIÓN TOTAL: S/ 10 917 198
VENTA (precio m2 = S/ 1200): Departamento 40 m2: Cantidad: 368 Precio estimado: S/ 48 000 Ganancia: S/ 17 683 200 Departamento 50 m2 Cantidad: 147 Precio estimado: S/ 60 000 Ganancia: S/ 8 841 600 Departamento 60 m2 Cantidad: 123 Precio estimado: S/ 72 000 Ganancia: S/ 8 841 600 GANANCIA TOTAL: S/ 35 366 400
UTILIDAD: =35 366 400 - 10 917 198 =S/ 24 449 202
CONCLUSIÓN: En un primer análisis el proyecto logra reducir el precio de los departamentos aproximadamente un 40% en con respecto al mercado local y aún así lograr una utilidad de S/ 24 449 202, lo cual demuestra que es factible para la inversión privada.
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1.PRIMERA IMAGEN
PROGRAMACIÓN MÓDULOS DE VIVIENDA ZONA
TIPO
RESIDENCIAL
Módulo A
Módulo B
Módulo C
CANTIDAD
295
118
98
AMBIENTES
ÁREA PARCIAL (m2)
Dormitorio Sala Comedor Cocina Baño Centro de lavado Almacenamiento Dormitorio Sala Comedor Cocina Baño Centro de lavado Almacenamiento Dormitorio 1 Dormitorio Principal Sala Comedor Cocina Baño Centro de lavado Almacenamiento
10 10 5 3 1 2 12 8 5 3 1 4 8 12 10 5 3 1 6
CIRCULACIÓN Y SUB TOTAL (m2) ÁREA TOTAL MUROS (30%)
9.3
40.3
Módulo A: 1 dormitorio Usuario: Jóvenes solteros
11,877.22
Módulo B: 9.9
42.9
1 dormitorio Usuario: Parejas sin hijos
5,057.40
Módulo C: 13.5
58.5
2 dormitorios Usuario: Familias pequeñas
5,747.04
22,681.65
COMÚN
Gimnasio Juegos para niños Sala de trabajo / internet Áreas de reuniones
2 2 3
3
Vestidores Área de ejercicios Área de máquinas Patio duro Patio blando Área de lectura Área computadoras Área de mesas Área de parrilla Estar de TV SUM Terraza
3 50 50 50 50 40 40 40 40 30 50 30
103
206.00
100
240.00
120
360.00
150
450.00
ESPACIOS COMUNES
Gimnasio
Áreas de trabajo
ESTACIONAMIE NTOS
1,256.00 Zona de estaionami entos Circulación y maniobra
170.28
12.5
2,128.53
170.28
8.75
1,489.97 3,618.51
Juegos para niños
Terrazas
39
TOMA DE PARTIDO: Relación: Tipología + Usuario + Espacios comunes
40
CONCEPTO: MODULACIÓN PROCESO DE DISEÑO
1
2
Diseño de los módulos
Geometrización de espacios interiores
3
4
Ensamblaje de módulos Obtención del objeto arquitectónico
Diseño de acabados Tratamiento paisajístico 41
ZONIFICACIÓN Ingreso 1
Módulo A Módulo C Etapa 1 Módulo A
Área verde + Áreas comunes
Módulo C Área verde Área común
Etapa 2 Módulos A+B+C
Espacio de integración
Etapa 3 Módulo C
Ingreso 2
Ingreso estacionamiento
42