Supplément immo Août 2015 by GOALI LTD

LPH

‫בס"ד‬

o m m I s u l P e L 712 u LPH numéro

Supplément d

Été 2015

Crédit

# Les 5 erreurs cruciales à éviter pour votre crédit immobilier en Israël

Vo u s p e n s e z a c q u é r i r u n b i e n immobilier en Israël? Mazal tov! Acheter en Israël est une chance et un mérite incroyable dont notre génération peut bénéficier. Comment faire en sorte de bien réussir un acte d’achat si important pour votre budget familial? Il s’agit de ne pas tomber dans les cinq erreurs classiques suivantes: 1. Considérer votre financement comme un acte «banal». Acheter une maison en Israël est un acte crucial dans la vie d’une famille. Un crédit immobilier engage bien souvent les économies de plusieurs dizaines d’années de travail pour constituer l’apport, et les remboursements de crédits engagent le budget de l’acheteur sur des durées similaires. Il faut à tout prix ne pas dilapider en un achat immobilier en Israël une vie d’économies. Il est donc essentiel de consacrer à votre financement tout le temps nécessaire

■ Directeur Général

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■ Marketing & Stratégie

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4. Ne rien déléguer. En ce qui concerne votre crédit, la question est simple: êtes vous parfaitement sûr de comprendre ce que vous allez signer seul à la banque? Je ne parle pas de votre discussion avec le conseiller bancaire, mais de la cinquantaine de pages de clauses concernant votre crédit immobilier, rédigées en hébreu technique, sur lesquelles vous devrez apposer votre signature. SI un acheteur est bilingue et à l’aise avec les notions financières, alors il peut décortiquer un contrat de crédit immobilier. Cela demande du temps mais c’est envisageable. Dans les autres cas, ne pas déléguer est un risque qui doit bien être mis en perspective des enjeux financiers d’un achat immobilier. 5. Considérer que votre crédit peut à lui seul faire réussir votre projet immobilier. Un crédit est une clé qui permet d’accéder à la propriété, et lorsqu’une clé ne parvient pas à ouvrir une porte donnée, il est inutile de trop forcer, il se peut que ce ne soit simplement pas la bonne porte. Dans ce cas, il est bon de revoir son projet immobilier. Haïm Mamou, co-fondateur de la Centrale des Crédits en Israël: www.lacentraledescredits.com Tél Israël: 05 26 13 10 31 Tél France: 01 77 47 37 05

Les pages du P'tit Hebdo comportent des versets et des Divrey Torah. Il est vivement recommandé de le déposer à la Gniza après lecture.

Haoman 24/35 Talpiot- Jérusalem

Rosy Chouai

est de ne jamais avancer sans savoir ce que vous souhaitez obtenir de vos interlocuteurs.

La rédaction du P'tit HEBDO décline toute responsabilité quant au contenu des textes et des publicités qui n’engage que leurs auteurs.Toute reproduction, même partielle, devra faire l’objet d’une autorisation écrite de la part du journal.

Avraham Azoulay

■ Secrétariat (Ouvert de 9h à 14h) 15/08/2015

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L'info en ligne sur

à sa bonne réalisation, en regard des enjeux. 2. Financer votre bien en Israël comme vous le feriez en France. E n F ra n c e u n a c h e t e u r d o i t principalement se concentrer sur le taux du crédit, mais c’est largement insuffisant en Israël. Par exemple, la plupart des crédits à taux fixe donnent lieu à des remboursements variables en Israël… Cela surprend souvent les acheteurs francophones et conduit à de très mauvaises surprises financières. Le mécanisme de financement immobilier Israélien demande donc un minimum de vigilance et un temps d’adaptation à un système qui a ses propres règles, différentes de celles en vigueur dans l’hexagone. 3. Aller directement à la banque sans feuille de route. Face à une situation qu’ils pressentent à risque, de nombreux acheteurs sont tentés de confier l’ensemble de leur processus d’obtention de leur crédit à des professionnels, que ce soit une banque ou un intermédiaire financier. Il ne faut pas oublier qu’une banque est une structure experte pour défendre avant tout ses intérêts, pas ceux de l’acheteur. Sans devenir un spécialiste, un acheteur doit au minimum comprendre quel est son propre intérêt dans un processus de financement immobilier. Par exemple, comprendre les grandes options de financement, les sujets sur lesquels négocier au maximum, les sujets moins prioritaires etc. Cela vaut aussi face à un courtier: une bonne pratique

Vita Green Tel: 054-7855770 Lph.vita@gmail.com

■ Graphisme

Publicité: Myriam Wanszelbaum Mise en page: Shirel Avital

■ Rédaction

Guitel Ben-Ishay guitelbenishay@gmail.com

■ Crédit photos: Flash90

15/08/2015

L'oeil de l'expert

# Construire ses rêves

Par Guitel Ben-Ishay

Conseils d'un expert pour choisir son entrepreneur

15/08/2015

Faire construire sa maison ou tout simplement vouloir rénover son intérieur revient à mettre ses rêves dans les mains d'un entrepreneur. Afin que ceux-ci deviennent réalité, il convient de prendre garde à certains points fondamentaux. LPH est allé à la rencontre d'Emmanuel Gross, Kablan diplômé depuis plus de trente ans et directeur de l'entreprise «Bereshit». Cet homme de 50 ans, francophone, possède à son actif de très nombreuses réalisations: villas dans le Goush Etsion, synagogues, écoles, immeubles à Jérusalem… Aujourd'hui il se consacre à des travaux de construction et de rénovation pour particuliers. Voici ses conseils pour le choix d'un entrepreneur.

1. Traitez avec de vrais entrepreneurs! J'entends par là, des personnes qui ont les diplômes requis et qui sont inscrits au «racham kablanim». Cela prouve le sérieux de l'entreprise et procure une certaine garantie sur sa stabilité. Par ailleurs, cela signifie que le kablan possède toutes les autorisations pour ses ouvriers et est assuré pour les travaux qu'il effectuera chez vous. Ne négligez pas cet aspect. 2. Demandez des devis, mais pas trop! Trop de devis implique un risque important de confusion. Je conseille d'en demander trois, cela donne déjà un bon aperçu des prix du marché. Attention à fournir exactement les mêmes données aux trois entrepreneurs sollicités pour le devis. 3. Ayez confiance. S'il y a une bonne alchimie entre vous et le kablan, et que vous décidez de lui confier vos travaux, alors ayez confiance en lui pour la suite. 4. 88% des travaux qui à réaliser doivent être figés par écrit dans le contrat que vous signerez avec le kablan. Il y a toujours des changements, des ajouts, mais la grande majorité des choses doivent

être claires dès le départ. 5. Ne payez jamais une trop grosse somme d'argent avant le début des travaux. Certains entrepreneurs vont

"Je vois mon métier comme une façon de construire Jérusalem et d'être partenaire des rêves de mes clients"

jusqu’à demander la moitié de la somme due: n'acceptez pas. Il faut se mettre d'accord sur un échéancier des versements qui dépendra de l'avancée des travaux. 6. Ce que doit être un kablan pour moi: je vois mon métier comme une façon de construire Jérusalem et d'être

partenaire des rêves de mes clients que je considère d'abord comme des hommes et des collaborateurs. Je me vois comme un artiste. Quand on fait le métier qui est le mien, il faut regarder en premier lieu quels sont les moyens dont nous avons besoin pour réaliser les rêves demandés. Ce n'est pas le gain personnel qui doit être la première source de motivation. Je ne fais pas mes devis à la tête du client, mais en fonction de ce dont j'ai besoin pour faire le meilleur travail possible. Un kablan est un peu psychologue: il doit être capable de comprendre le client, sa mentalité, ses envies. Un entrepreneur ne choisit pas ses clients, ce sont eux qui le choisissent ; à lui d'être souple et de savoir donner satisfaction. Pour plus de renseignements: Tél: 050-5358318 E-Mail: eryeyd@zahav.net.il FB: ‫ בניה מתקדמת‬- ‫בראשית‬

15/08/2015

Votre intérieur

Votre logement: un patchwork?

15/08/2015

Le logement où vous habitez, ou celui que vous venez d'acquérir, ressemble à un patchwork composé de différents échantillons de tous les styles? Les fonctions ne correspondent plus à vos besoins? Les matériaux sont en partie défectueux et certains éléments ne sont plus conformes à vos gouts actuels? Ceci peut être dû à un manque de moyens au moment opportun, ou à l'évolution de votre mode vie et de vos aspirations. Si vous en éprouvez la nécessité ou s'il vous vient à l'idée d'entreprendre de nouveaux travaux, et que votre budget n'est pas illimité et vos nerfs pas à toute épreuve, comment vous lancer dans une telle aventure en évitant de nouvelles erreurs? Il convient d'abord de demander quelques esquisses prenant en compte tous les éléments nécessaires

pour réaliser votre projet dans l'immédiat ou à plus long terme. Pour redistribuer différemment les espaces existants, les améliorer et répondre d'une manière fonctionnelle à vos besoins dans le futur. Il est également recommandé d'envisager, le cas échéant, de mettre votre appartement aux normes exigées pour les personnes à mobilité réduite. À ce stade, il est conseillé de consulter des revues spécialisées en décorations, sites Internet et magasins d'expositions, afin de vous informer des nouveautés existantes sur le marché. Vous pourrez ainsi donner des indications à votre architecte d'intérieur décorateur pour qu'il puisse entreprendre votre projet selon vos attentes. Quand vous obtiendrez un plan définitif vous donnant satisfaction, votre architecte fera vérifier

Par Daniel Jacob Architecte d'Intérieur

minutieusement les installations existantes: sanitaires, électricité et chauffage. Il demandera un devis estimatif comprenant toutes les prestations et prix moyens des matériaux susceptibles d'être utilisés pour la réalisation complète du projet. Ce n'est qu'après l'avoir obtenu que vous pourrez décider si vous optez pour une rénovation complète ou partielle. C'est alors que votre architecte établira les plans d'exécution définitifs et le cahier des charges, selon vos exigences. Ainsi, si vous entreprenez des travaux par étapes, ceux-ci s'inscriront dans un projet d'ensemble fonctionnel et harmonieux, en tenant compte des travaux à venir pour éviter d'avoir à modifier les travaux déjà effectués. Daniel Jacob 0546935557

15/08/2015

Fiscalité

# Fiscalité

Par Guitel Ben-Ishay

Ne vous laissez pas aller! On peut estimer que les questions fiscales se posent dans des termes de plus en plus complexes et risqués ces derniers temps. En effet, de nouvelles règlementations ont vu le jour aussi bien en France qu'en Israël et dans le monde entier, rendant parfois illisibles les devoirs que nous avons envers l'administration fiscale… Pour faire un peu d'ordre, nous nous sommes entretenus avec Samuel Krief, expert-comptable, spécialiste en fiscalité.

15/08/2015

Le P'tit Hebdo: Dans quels cas fait-on appel à un expert-comptable? Samuel Krief: Les cabinets d'expertscomptables ont deux types de clients. Les premiers sont des entrepreneurs, en particulier ceux qui souhaitent monter leur affaire. Ils sollicitent les services d'un expert-comptable pour s'occuper de leur comptabilité, faire leur bilan de fin d'année et leur fournir des conseils au niveau fiscal et comptable. Les seconds sont des particuliers, avec des revenus à l'étranger et qui ont besoin de conseils

et d'orientation fiscale. En effet, en Israël, la loi oblige ces personnes à déclarer leurs revenus. En Israël, il n'existe pas vraiment de fiscaliste. C'est l'expert-comptable qui joue ce rôle de conseiller et d'assistance à la rédaction des déclarations afin d'obtenir l'imposition la plus favorable. LPH: Y aurait-il des impôts à payer en Israël pour des revenus dont la source est à l'étranger? S.K.: Il s'agit de déclarer à l'administration fiscale israélienne ces sources de revenus et l'impôt n'est pas automatique. Il existe entre la France et Israël une convention fiscale qui fait que, souvent, le fait de payer ses impôts sur ces revenus, en France, acquitte de le faire en Israël. Ceci étant dit, peu de gens savent qu'ils doivent, malgré tout, faire cette déclaration. La confusion vient du fait qu'une loi exonère de cette déclaration, pendant une durée de 10 ans, les personnes qui ont fait leur alya à partir de 2007. Tous ceux qui sont arrivés à une date antérieure se doivent de fournir cette déclaration. Mon conseil pour les Francophones: renseignez-vous bien sur votre statut fiscal si vous avez encore des revenus (fonciers ou autres) en France. En effet, si vous n'êtes plus considéré comme résidant français, il se peut que vous puissiez bénéficier d'une exonération d'impôts en France, doublée d'une exonération en Israël pendant 10 ans si vous êtes arrivés à partir de 2007. LPH: Vit-on une époque beaucoup plus transparente au niveau fiscal? S.K.: Sans aucun doute. Dans le monde entier, cette transparence est devenue un credo. Aujourd'hui, les banques ne vous ouvrent un compte en Israël, que si vous signez une autorisation de

divulguer son existence aux autorités compétentes. LPH: Au niveau immobilier en Israël, quels sont les conseils à suivre? S.K.: Mon principal conseil s'adresse aux personnes, résidants étrangers ou olim, qui ont acquis un bien immobilier et qui souhaitent le mettre en location. Attention: les revenus fonciers à partir d’une certaine somme doivent obligatoirement être déclarés à l'administration fiscale israélienne. Pensez à vérifier auprès de votre avocat que cette déclaration a bien été faite. Même la France peut vous réclamer des impôts sur ce bien s'ils n'ont pas été payés en Israël. En vous adressant à un expertcomptable, là encore, différentes options d'imposition peuvent être étudiées et vous aurez la possibilité de payer le moins d'impôt possible. En revanche, si c'est l'administration fiscale qui vous trouve, vous payerez le maximum! Soyez vigilants! Pour plus de renseignements: 11 Rehov Kiryat Mada, Har Hotsvim, Jérusalem Tél: 077-5359515 Mail: office@krief-cpa.com Blog: www.fiscaliteisrael.com

15/08/2015

Projets immobiliers

# Savyoney Nof Hadera

15/08/2015

Soyez les premiers à profiter d'un environnement en pleine expansion!

Hadera, située dans le district de Haïfa et considérée comme faisant partie de la grande ceinture de la métropole de Tel-Aviv est le terrain d'un boom de constructions sans précédent ces dernières années. Hadera est en pleine phase de développement environnemental, dans toute la ville et dans tous les domaines, depuis la création de nouveaux emplois, la construction de nouveaux quartiers résidentiels et d'une station de transports publics à côté de la gare, et jusqu'à la création d'établissements scolaires, culturels et sportifs et du complexe «Cinema City». Une ceinture verte de 3000 hectares entoure Hadera. Le potentiel que lui offre cette nature environnante n'a pas encore réellement été mis en valeur. La ville a la chance de bénéficier de 370 hectares classés au titre de réserve naturelle, d'un littoral long de 7 km considéré comme l'un des plus beaux d'Israël, ainsi que de nombreux sites naturels et des panoramas qui valent le détour, tels que le parc Hasharon, la forêt de Hadera, le parc Nahal Hadera, la ferme de Heftsiba, la réserve de la plage Hof Gdor avec ses falaises de grès qui sera conservée en l'état, et bien d'autres encore. La municipalité s'est donné pour but de conserver, protéger et développer ses magnifiques sites naturels. Quels sont les projets de développement prévus dans les

espaces naturels de Hadera? • Construction d'une promenade de bord de mer sur environ 7 kilomètres • Développement de la rivière Hadera, du parc Nahal Hadera et du parc Heftsiba • Développement de la forêt de Hadera • Réhabilitation de sites d'intérêt historique Africa Israel Residences, du Groupe Africa Israel, a compris qu'il existait à Hadera une importante demande potentielle pour des quartiers luxueux offrant des prestations de haut niveau. Elle a donc créé, au nord du quartier Beit Eliezer, un nouveau quartier qui donne sur la campagne et relie la ville et la nature, Savyoney Nof Hadera, actuellement en pleine phase de construction. Dans ce quartier seront construits trois immeubles de 9 étages comprenant 108 appartements. Il sera possible de choisir entre des appartements de 4 et 5 pièces, ainsi que des minipe ntho u s e s et d es penthouses exceptionnels. Le quartier Savyoney Nof Hadera jouit d'un environnement verdoyant et d'une ambiance pastorale. Son emplacement est facile d'accès grâce au train et à la proximité des axes routiers principaux tels que les routes 6, 4, 9 et 2. De plus, se trouvent près du quartier les services publics

régionaux, l'hôpital Hillel Yafeh, les associations de communes pour la protection de l'environnement et les services des pompiers, un centre commercial et un parc industriel en pleine croissance, de grandes entreprises industrielles, etc. Dans le cadre d'une promotion exceptionnelle valable jusqu'à la fin de l'année, Africa Israel Residences offrira un vélo électrique à tout acquéreur d'un appartement dans le projet. Exemples de prix pour des appartements du projet Savyoney Nof Hadera: • Un appartement de 4 pièces, 104 m2, avec terrasse de 13 m2, au 1er étage sur 9 mis en vente pour environ 1,2 millions de shekels. • Un appartement de 5 pièces, 123 m2, avec terrasse de 13 m2, au 4e étage sur 9 mis en vente pour environ 1,39 millions de shekels. • Un penthouse de 5 pièces, 133 m2, avec terrasse de 25 m2, au 9e étage sur 9 mis en vente pour environ 1,6 millions de shekels. Dalia Azar-Malimovka | Porte-parole Groupe Africa Israel Tél.: 972-3-5393686 Fax: 972-3-5393655 Portable: 972-52-6678360 daliaa@africa-israel.com

15/08/2015

Projets immobiliers

# Lagoon

Par Michaela Tal

Des appartements spacieux et de grand standing

15/08/2015

Le complexe Lagoon se trouve à 20 km à vol d'oiseau de Tel-Aviv et à 20 minutes en voiture. Il s’étend sur 35000 m² sur la côte sud de Natanya, en bord de mer, et est l’un des derniers projets qui seront construits si près de la mer en Israël. L'entreprise Dizengoff Trading, qui a conçu le projet Lagoon, a cherché à répondre au besoin bien précis de plus en plus de clients d'acquérir un appartement de prestige plus vaste et mieux équipé. L’entreprise Dizengoff Trading a décidé de créer dans son complexe de prestige de vastes appartements de grand standing dont la surface couvre celle de deux appartements (302m²), avec en plus une terrasse de 65m².

L'entreprise a investi plus de 2 millions de shekels pour construire un appartement témoin qui permet de rendre compte de l'esprit du projet. «Pour donner aux clients cette sensation à la fois de résidence et de vacances, j’ai mis l’accent sur de vastes espaces ouverts, et sur la possibilité de voir la mer de tout l'appartement, que ce soit en regardant la télévision, en cuisinant, en dégustant son repas ou en se réveillant le matin», explique la décoratrice Meital Salomon de l’étude Mikita-Salomon-Architects, appartenant à Meital Salomon et Miky Traves, responsable de la conception interne de l’appartement témoin. «Je tenais aussi à transmettre aux clients une sensation de proximité avec la nature en choisissant des matériaux naturels liés à la mer et communiquant un message de prestige, comme par exemple du marbre blanc aux côtés d’éléments de bois très foncé rappelant la couleur des rochers». À ce jour il ne reste que 11 appartements grand standing à vendre dans le complexe, dont la gamme des prix commence à 7,5 millions de shekels, et qui seront disponibles vers la fin 2016. Selon les prévisions de Dizengoff Trading, étant donné la demande accrue, ces appartements grand standing ne resteront pas très longtemps sur le marché. À noter aussi dans le complexe Lagoon une offre de penthouses, construits dans les deux tours de ce complexe de prestige. Chaque tour propose six penthouses spacieux de niveau supérieur, orientés vers le nord-ouest et le sud-ouest pour un prix commençant à 10 millions de shekels et pour des surfaces allant de 178m² à 280m² avec des terrasses de 54m² à 68m². Le complexe Lagoon compte deux tours résidentielles grand luxe de 34 et 37 étages, avec 320 appartements, et un hôtel de 300 chambres. Les résidents des tours profiteront de riches spécifications techniques dans les appartements, d’un parking souterrain, d’un gardiennage 24h/24, d’une salle de fitness, d’une piscine privée dans chaque tour, de chemins piétonniers, etc. En outre, les résidents pourront utiliser les services de l’hôtel, dont le spa, les salles de conférence, les magasins de prestige, les cafés, etc. La première étape du complexe est actuellement à son stade final d’emménagement. La deuxième étape sera emménagée au début de 2017. Ce complexe unique est planifié par les meilleurs architectes israéliens: l’étude Yaski-Mor-Sivan conçoit les immeubles résidentiels, Rani Ziss est responsable de la conception de l’hôtel, la décoration interne des immeubles est réalisée par l’étude Salomon Design et celle de l’hôtel par Gal Naor, une décoratrice de grand renom en Israël et à l’étranger. WWW.LAGOON.CO.IL INFO@LAGOON.CO.IL +972 74 7290333

15/08/2015

Finance

# Pioneer Wealth Management

Par Guitel Ben-Ishay

Préserver et valoriser votre patrimoine Créée il y a bientôt 30 ans, la société Pioneer Wealth Management (Pioneer W.M.) vous aide à prendre les bonnes décisions financières pour préserver et faire fructifier votre patrimoine grâce à une planification indépendante, professionnelle et issue d’une recherche approfondie.

15/08/2015

Un service personnalisé Chez Pioneer W.M., chaque client possède un gestionnaire qui est son interlocuteur privilégié. «Nous avons près de 30 responsables clientèle, avec en soutien une équipe d'analystes qui travaille pour les clients», précise Arnaud. Par ailleurs, Pioneer W.M. accompagne ses clients dans tout ce qui concerne la gestion bancaire et ainsi réussit à leur faire économiser des sommes conséquentes. Arnaud explique l'approche de la société à chaque client: «Lorsqu'une personne fait appel à nos services Transparence et indépendance Pioneer W.M. est homologuée par les autorités financières israéliennes comme gestionnaire de portefeuille et se plie à des contrôles très stricts en la matière. La société met un point d'honneur à garantir une totale transparence des coûts de gestion. Arnaud Schupf, gestionnaire de fortune senior et responsable clientèle francophone, explique: «L’argent du client ne passe jamais par notre compte, il reste à la banque et le client peut suivre son portefeuille à sa guise. Par ailleurs, nous sommes une société totalement indépendante vis-à-vis des établissements bancaires et nous ne représentons que l’intérêt de notre client. De plus nous avons de nombreux partenariats avec des banques en Israël et dans le monde». En effet, si les bureaux de la société sont en Israël, à Herzliya, Pioneer W.M., propose ses services dans le monde entier. «Nous ne proposons aucun produit «maison», nous ne voyons que l'intérêt de nos clients. Tous les actifs sur lesquels Pioneer W.M. investit sont analysés et proposés aux clients dans le but unique de servir leurs besoins», ajoute Arnaud.

"Ces dernières années, les taux d'intérêt à des niveaux proches de zéro et la baisse de l'Euro représentent une baisse de pouvoir d'achat pour les épargnants" pour gérer son portefeuille, nous faisons d'abord bien connaissance avec lui, dans la mesure où nous comprenons que son patrimoine est le fruit du travail de toute une vie. Nous cherchons à comprendre quels sont ses buts financiers, ce qu'il souhaite, ce qu'il ne souhaite pas. Nous évaluons s'il est prêt à prendre certains risques, afin de trouver les placements qui lui conviennent le mieux». Et puisque l'on parle de risque, il faut noter que Pioneer W.M. s'engage à une gestion rigoureuse du risque et non pas uniquement de la rentabilité. Une attention particulière portée aux Olim Arnaud Schupf a fait son alya de France il y a 15 ans. Marié et père

de 4 enfants, ce quadragénaire a intégré Pioneer W.M. il y a plus d'un an, après avoir exercé pendant plus de 11 ans dans la banque en tant que Chargé de clientèle Senior. Fort de son expérience d'olé mais aussi du monde bancaire, Arnaud propose ses services aux Francophones, qu'ils soient encore en France, qu'ils pensent à faire leur alya ou qu'ils vivent déjà ici. «Notre but est d'aider nos clients à comprendre leurs droits, à éviter certains obstacles. Nous donnons un service financier relativement large incluant la possibilité d'une gestion de portefeuille en devises étrangères ou en shekels. Ces dernières années, les taux d'intérêt à des niveaux proches de zéro et la baisse de l'Euro représentent une baisse de pouvoir d'achat pour les épargnants. Les marchés financiers apportent une solution pour ces épargnants, mais il est préférable de suivre les conseils de professionnels qui pourront aider dans la construction d'un portefeuille d'investissement qui correspond aux besoins de chacun», ajoute Arnaud avant de poursuivre: «Pioneer W.M. met également ses clients en relation avec un large réseau de professionnels (experts-comptables, avocats, etc.) d'un très haut niveau». Pioneer W.M. est résolument tournée vers un service adapté à chacun, des produits financiers adéquats et une gestion en totale collaboration avec leurs clients. Pour plus de renseignements: Arnaud Schupf Tél: 09-961-1361 Mail: arnaud@piowealth.com Le contenu de cet article ne remplace pas un conseil financier personnalisé basé sur la situation personnelle de chaque investisseur.

15/08/2015

Location

# Louer un appartement en Israël

15/08/2015

Vous venez enfin de trouver un appartement en Israël que vous désirez louer. Sachez tout d’abord qu’il n’y a pas de «contrat standard». Tout se négocie et tout doit être stipulé précisément pour éviter des pertes et dommages futurs. Les conseils qui suivent pourront vous être précieux. 1. Le loyer et les garanties: à ce jour en Israël il n’existe pas de réglementation ni de limitation des loyers. De même, un bail est en général d’un an et rien ne limite le loyer au moment du renouvellement. Il est coutume pour le propriétaire de demander 12 chèques d’avance datés au début de chaque mois. En plus de cela, le propriétaire exigera le dépôt d’une caution, des garants, une garantie bancaire, ou encore un billet à ordre (Shtar Hov). Il n’est pas recommandé de laisser le propriétaire encaisser une caution dont il pourrait se saisir librement. Le mieux est d’exiger que celle-ci soit placée sous séquestre chez son avocat et de stipuler dans le contrat les conditions d’utilisation de la caution. 2. La répartition des obligations: dans le cas où le contrat ne mentionne pas d’autres dispositions, la loi prévoit la répartition des obligations entre le propriétaire et le locataire de façon plutôt logique. Ainsi, le locataire est tenu de maintenir l’appartement en

bon état et de réparer les dommages qui résultent de l’utilisation qu’il fait de l’appartement. Quant au propriétaire, il est responsable de l’amortissement des infrastructures louées. Il faut donc faire attention à ce que le contrat proposé par le propriétaire ne vienne pas à l’encontre de ces principes. Quant à la répartition des charges, un contrat doit normalement prévoir que le locataire paie les dépenses courantes

"La signature d’un bail de location est donc un engagement contraignant qu’il ne faut pas prendre à la légère" (eau, électricité, taxe municipale, charges d’immeubles), mais que les travaux dans la copropriété sont à la charge du propriétaire. Notons qu’un nouvel immigrant qui s’inscrit à la mairie comme locataire d’un bien pourra bénéficier de larges exonérations de la taxe municipale. 3. La résiliation du bail: le préavis connu en France est peu répandu en

Israël. Toutefois, vous pouvez prévoir une clause de préavis unilatéral ou bilatéral, pour pouvoir mettre fin au contrat avant l’heure. La loi précise que dans le cas où rien n’est prévu, le locataire est en droit de se libérer de ses obligations s’il trouve un remplaçant qui remplisse le contrat. Quant à la résiliation à l’initiative du propriétaire, dans le cas où le locataire ne respecterait pas ses engagements, la loi prévoit une procédure judiciaire s i m p l i f i é e p o u r p e r m ett re s o n expulsion. La signature d’un bail de location est donc un engagement contraignant qu’il ne faut pas prendre à la légère. À ce jour, il y a très peu de réglementation légale, mais le gouvernement actuel fait de ce problème une priorité. Affaire à suivre… Publié à titre d’information générale, ne constitue pas une consultation juridique personnelle. Yaël Hagege Maruani Avocat au Barreau d’Israël. 4 Rehov Berkovitch, Tel Aviv. 5 Rehov Eliezer Yaffe, Raanana Tél: 00 972 (0) 35 23 99 44 e-mail: office@yhm-law.com site: www.yhm-law.com

15/08/2015

Achat

# Acheter un appartement en Israël Conseils juridiques

15/08/2015

Lorsque vous achetez un appartement, l'agent immobilier facture généralement de l'ordre de 1,5% - 2% du prix d'achat, majoré de la TVA, de chaque partie (si, par conséquent, vous trouvez un appartement sans la participation d'un courtier, votre vendeur peut être prêt à accepter un prix inférieur). Les honoraires d'avocat sont également définis comme un pourcentage du prix d'achat généralement 1% plus TVA puisque l'avocat a de nombreux rôles. Les honoraires du courtier et ceux de l'avocat sont payables à la signature du contrat de vente. Par ailleurs, les éléments suivants doivent être considérés: (i) Vous pouvez être invités à signer un protocole écrit et préalable (zichron devarim) sans l'avis de votre avocat. Vous devez être conscient que, généralement, le zichron devarim est un contrat pleinement engageant de sorte que s'il n'est pas fait correctement, vous pouvez être lésés de manière significative. Il vous est conseillé, de préférence, d'attendre de signer un contrat réel ou tout au moins que votre avocat vérifie le zichron devarim avant de le signer. (ii) Entre autres tâches votre avocat est chargé de la vérification des propriétaires et des droits du vendeur préposé de l'appartement - vous ne voulez pas faire un paiement à une personne qui n'a pas le droit de vous

vendre le titre de la propriété. Israël a de nombreux types et catégories de propriétaires différents et baux à long terme qui nécessitent l'évaluation de votre avocat pour protéger vos intérêts et vous informer des risques potentiels. Votre avocat devra ensuite déterminer la légalité de la propriété dans les fichiers de propriété de la municipalité, c'est-à-dire s'assurer qu'aucune violation de construction n'a été signalée et aucun ordre de démolition émis contre la propriété et s'il existe des revendications municipales contre la propriété,… (iii) Le contrat de vente contient généralement: (a) les parties du contrat, (b) la description juridique du contrat, (c) les modalités de paiement, avec des étapes pour la livraison de documents, (d) la fourniture d'une procuration en faveur de votre avocat, (e) le dépôt d'une mise en garde jusqu'à ce que le titre soit transmis, et (f) engagements supplémentaires tels que questions de services publics et prêts hypothécaires en cours. (iv) Paiement de taxe à l'achat, les gains capitaux et l'impôt Betterment sont une partie intégrante du processus d'achat et reflètent les coûts que vous devez prendre en considération. La loi a récemment changé par rapport à des exonérations ou réductions de ces impôts et il est crucial que vous consultiez votre avocat à l'avance pour connaître les ramifications pour vous aujourd'hui ainsi que éventuellement si vous souhaitez vendre à l'avenir. (v) Pour résumer une partie des coûts qu'un acheteur de biens immobiliers en Israël sera susceptible de rencontrer: (a) les rapports d'ingénierie, (b) les courtiers et les frais juridiques, (c) la taxe d'achat (qui est un impôt progressif et peut atteindre jusqu'à 7 %), (d) les coûts de conversion des devises, (e) les coûts hypothécaires (qui peuvent inclure les frais d'inscription de l'hypothèque), (f) les frais de notaire (en Israël les tarifs sont fixés par la loi), (g) dépôts de services publics, (h) frais juridiques et autres coûts de l'entrepreneur qui vend un nouvel appartement, (i) enquête diverses de propriété, les privilèges et l'enregistrement des coûts de propriété et (j) Taxe à la Valeur Ajoutée («TVA»), actuellement au taux de 18%, sera appliquée à la plupart des coûts ci-dessus (par exemple, les frais facturés par l'ingénieur, courtier et avocat). L'enracinement en Israël grâce à l'acquisition d'un intérêt dans un logement, que ce soit pour l'investissement, la location ou l'achat, est l'un des moyens les plus satisfaisants et significatifs de montrer votre affiliation avec la maison du peuple juif dans l'État d'Israël. Nous vous souhaitons beaucoup de succès dans vos efforts! Cet article n'est pas à considérer comme un avis juridique. Pour des conseils juridiques, nous vous suggérons de contacter directement un Avocat. R.D.M - RUSSELL D. MAYER est associé principal du cabinet d'avocats basé à Jérusalem Livnat, Mayer & Co. Si vous avez des commentaires ou des questions au sujet de cet article, merci de contacter Russell à: mayer@LMF.co.il Tous droits sont réservés © 2015

15/08/2015

Découverte

# Har-Homa

Par Alexandra Bennaim

Le quartier tendance à Jérusalem!

15/08/2015

J'aimerais vous présenter le quartier paisible mais néanmoins «peps» de Har-Homa à Jérusalem. Il répond au nom officiel de «Homat Shmouel» donné en mémoire de Shmouel Meir, ancien vice-maire de Jérusalem qui, il y a une quinzaine d'années a alors beaucoup œuvré pour que ce quartier voie le jour malgré toute la polémique internationale soulevée à l'époque! En effet, le quartier est stratégiquement périphérique, créant une «ceinture» du côté sud de Jérusalem, non loin de Bet Lehem. Har-Homa connaît un incroyable essor depuis sa création, si bien que tout promoteur digne de ce nom y a construit au moins un projet. Et pourtant c'est une inconditionnelle de Jérusalem qui vous parle. La seule évocation de la Capitale Éternelle nous projette dans sa Lumière, ses collines et ses vallées, ses ruelles anciennes, sa poésie, son architecture, son Histoire - la nôtre - mais désormais aussi son avenir. L'âme de cette ville laisse peu d'entre nous indifférents... Je parle de son devenir car la Ville se pare et se transforme à tous points de vue et devient ces dernières années tout simplement magnifique! Har-Homa fait partie de cette métamorphose. Quartier neuf planté sur une colline, à un vol d'oiseau du kibboutz Ramat Rahel et de Guilo, de la zone industrielle de Talpiot et à 15 min du Centre-ville, au paysage vallonné regardant vers l'Herodion et le désert de Judée, à l'air pur. D'aspect très construit, on y découvre en s'approchant des parcs pour enfants, des arbres et des vues à couper le souffle. Il est actuellement divisé en trois étapes ou shlavim, Alef, Beit et Guimel (du sommet au bas de la colline). La Tayelet, parcours pour les promeneurs et les cyclistes, entre les shlav alef et Beit, est une jolie forêt de pins, avec de jolis sentiers, des tables de pique-nique, qui invite à se ressourcer. Le quartier compte désormais 20.000 habitants et prévoit de presque doubler sa population dans les prochaines années. Ses habitants sont d'origines diverses et variées: Israéliens, mais aussi Francophones, anciens Olim intégrés dans la société israélienne ou nouveaux Olim (avec un service VIP de la responsable d'intégration!). On assiste même à un phénomène nouveau: les couples de parents des jeunes familles (les grands-parents) viennent également s'installer dans le quartier près de leurs enfants. Ce quartier familial offre l'avantage d'être neuf et propose de beaux appartements disposant de toutes les commodités: chauffage privé au gaz, belles surfaces, une sdb principale et une suite parentale, terrasses, ascenseur, parking cave, etc. à des prix encore abordables comparativement aux quartiers proches du centre ville.

Le marché immobilier y est extrêmement dynamique: location ou transaction. Il y a un cruel manque d'appartements à la location et ceux proposés sur le marché sont littéralement aussitôt raflés. Un conseil aux investisseurs: achetez des 3 pièces, denrée rare et recherchée, rentabilité à 4% et la promesse d'un bel appartement qui ne restera jamais inoccupé... L'intérêt grandissant pour le quartier a fait plus que doubler les prix à l'acquisition, en moins de dix ans. Ce qui était alors très bon marché l'est moins... Des penthouses et rezde-jardin de 5/6 pièces peuvent atteindre les 2,500,000 shékels! Les infrastructures se développent bien et une nouvelle route est en construction qui rejoindra la route Begin et réduira de façon significative le temps de trajet jusqu'à la sortie de la ville. On y compte une trentaine de synagogues, certaines très belles, d'autres dans

"L'intérêt grandissant pour le quartier a fait plus que doubler les prix à l'acquisition, en moins de dix ans" des jardins municipaux d'enfants ou même dans des parkings, toutes ou presque en processus de construction... Cinq écoles primaires de bon niveau (toutes tendances confondues) accueillent nos chères têtes blondes, ainsi qu'une multitude de structures pour bébés ou enfants. Le grand centre de Torah pour les Dati-leoumi, la Yeshiva Har-Hamor quitte ses locaux de Kyriat Yovel et construit ses murs à Har-Homa et privilégiera les actions communautaires et l'étude... De multiples galeries marchandes ouvrent à chaque coin de rue mais une en particulier plus importante au shlav Beit est aussi un nouveau lieu de rencontre. Néanmoins, ce qui reste le plus intéressant, c'est la vie communautaire florissante du quartier ainsi que le respect entre les différentes catégories de population! Il y a un grand brassage (économique, culturel, religieux) et le défi à relever sera de continuer à vivre harmonieusement ensemble en s'enrichissant de nos différences, les uns et les autres...

15/08/2015

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